2-22-2108/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Margo Klaar ja Meeli Kaur

Määruse tegemise aeg ja koht 8. märts 2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-2108

Kohtuasi

Tallinn, Pirita tee 26f korteriühistu hagi Õigusbüroo

Pint OÜ vastu korteriomandi võõrandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. juuni 2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Pirita tee 26f korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Tallinn, Pirita tee 26f korteriühistu (registrikood

80209429), lepinguline esindaja LN

Kostja Õigusbüroo Pint OÜ (registrikood 12791449),

seaduslikud esindajad OK ja PB

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 30. juuni 2022 määrus muutmata.

2. Jätta Tallinn, Pirita tee 26f korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

3. Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta Tallinn, Pirita tee 26f

korteriühistu kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, Pirita tee 26f korteriühistu (hageja) esitas 9. veebruaril 2022 Harju Maakohtule hagi

Õigusbüroo Pint OÜ (kostja) vastu, nõudes kostjale kuuluva korteriomandi mõttelise osa

võõrandamist. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduse (22. aprill 2022) kohaselt kuulub kostjale 2/150 mõtteline osa

Tallinn, Pirita tee 26f–78 korteriomandist (registriosa nr 9653801). Korteriomandi eriomandi

esemeks on spordiruum. Kaasomanikeks olid korterelamu valmimise ajal kõigi majas olevate

korteriomandite, mille eriomandi esemeks on eluruumid, omanikud. Seeläbi oli loodud kord,

mis võimaldas korteriomanikel kasutada spordiruumi ning kanda selle kulusid kaasomandi

reeglite alusel. Kostja omandas 2018. aastal mõttelise osa pankrotimenetluses. Kostja pole

omanikuks olemise ajal kordagi tasunud majandamiskulude eest. Seisuga 31. august 2021 oli

kostja võlgnevus hageja ees 414,76 eurot ja viivis 101,96 eurot. Korteriomanike üldkoosolek

otsustas 18. oktoobril 2021, et kostja peab oma korteriomandi võõrandama. Kostja

korteriomandit ei võõrandanud. Seisuga 31. detsember 2021 oli kostja võlgnevus hageja ees

428,86 eurot ja viivis 112,17 eurot.

2. Kostja palus hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjale ei ole peale

korteriomandi mõttelise osa omandamist juurdepääsu korteriomandile võimaldatud. Kostja ei

ole korteriomandit kasutanud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 30. juuni 2022 määrusega (vaidlustatud määrus) hagi läbi vaatamata

ja menetluskulud poolte endi kanda.

Määruse põhjenduste kohaselt jättis maakohus hagi läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel (määruses ekslikult märgitud TsMS § 432 lg 2 p 2),

kuna hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks. Maakohus märkis,

et kostja võttis hagi aluseks olevad faktiväited omaks (dtl 162). Kostja on kinnistusraamatu

andmetel korteriomandi mõttelise osa omanik alates 17. märtsist 2018. Kostja pole omanikuks

olemise

ajal

tasunud

majandamiskulusid

ning

30. septembri

2021

seisuga

oli

majandamiskulude võlgnevuse summa 416,60 eurot ja tasumata viivis 104,45 eurot (dtl 139).

18.oktoobril 2021 otsustas korteriomanike üldkoosolek nõuda kostjalt korteriomandi mõttelise

osa võõrandamist (dtl 15). Hageja pole üldkoosoleku otsust täitnud. Hageja poolt esitatud nõue

pole aga käesoleval juhul õiguslikult sobiv meede taotletud eesmärgi saavutamiseks. Kostja on

üks paljudest vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikest. Kostjale kuulub 2/150 mõttelist osa

korteriomandist. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 33 sätestatud võimalus

korteriomandi võõrandamise nõudmiseks on väga erandlik sekkumine omandiõigusesse, mis

on üks põhiõigustest (põhiseaduse § 32). Normi eesmärgiks on lahendada teiste korteriomanike

seisukohalt vastuvõetamatuks muutunud olukord selliselt, et oma kohustusi rikkuv

korteriomanik sunnitakse korteriomanike koosseisust välja. Seda eesmärki ei saa üldjuhul (kui

üldse) saavutada kaasomandiosa võõrandamisega. Eesmärgi saavutamiseks tuleks võõrandada

probleemne korteriomand tervikuna, mitte selle mõtteline osa. KrtS § 33 eesmärgiks ei ole sama

korteriomandi kaasomanike vaheliste probleemide lahendamine.

Maakohus selgitas lisaks, et hageja on hagi põhjendanud majandamiskulude tasumisega

viivitamisega. Kuna konkreetsele korteriomandile langeva majandamiskulude osa tasumise eest

vastutavad kõik korteriomandi ühised omanikud solidaarselt, ei saa ühistu heita

majandamiskulude tasumata jätmist ette ainult kostjale. Sisuliselt on tegemist kaasomanike

vahelise rahalise vaidlusega. Hageja õiguste kaitseks on sobiv meede rahalise nõude esitamine

kostja või ka teiste solidaarselt vastutavate korteriomanike vastu juhul, kui vaidlusaluse

korteriomandi majandamiskulud pole temale täielikult tasutud. Kui kostjale langev arvestuslik

osa majandamiskuludest on teiste kaasomanike poolt tasutud, saavad need isikud nõuda kostjalt

hüvitust (võlaõigusseaduse § 69). Kui kostja jätab tema vastu võimalikult tehtava raha

väljamõistmise otsuse täitmata, on otsust muuhulgas võimalik täita vaidlusaluse korteriomandi

mõttelise osa võõrandamise kaudu täitemenetluses.

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda, kuna vaidlustamata

asjaoludel pole kostja enam kui nelja aasta jooksul tasunud hagejale majandamiskulude eest

ega ole asunud oma kohustusi täitma ka käesoleva tsiviilasja menetlemise ajal, mistõttu oleks

menetluskulude väljamõistmine hagejalt ebaõiglane.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada, hagi rahuldada ja

menetluskulud jätta kostja kanda.

Määruskaebuse kohaselt on korteriomandi võõrandamise nõude eelduseks korteriomanike

üldkoosoleku otsuse vastu võtmine, millega korteriomanikku, kes on rikkunud oma KrtS §-s 31

sätestatud kohustusi, kohustatakse võõrandama oma korteriomand. Hageja on esitanud tõendid,

mis kinnitavad seda, et korteriomanikud on teinud seadusel ja tõenditel põhineva otsuse. Kostja

ei ole alates 23. märtsist 2018 majandamiskulusid tasunud, mistõttu on KrtS § 32 lg 2 p 2

nõuded täidetud.

5. Kostja vaidles määruskaebusele vastu ja palus menetluskulud jätta hageja kanda.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel

(koosmõjus §-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

8. Maakohus jättis hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel (määruses ekslikult märgitud

TsMS § 432 lg 2 p 2 alusel), mis sätestab, et kohus võib hagi jätta läbi vaatamata juhul, kui

ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil,

millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik

saavutada.

9. Hageja esitas kostja vastu hagi KrtS § 33 alusel. KrtS § 33 lg 1 järgi otsustab kohus vähemalt

ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel korteriomandi võõrandamise, kui kohustust

rikkunud korteriomanik ei ole oma korteriomandit hiljemalt kolme kuu möödumisel

KrtS §-s 32 sätestatud nõude esitamisest võõrandanud.

10. Hageja leiab määruskaebuses, et kuna kostja on viivitanud vähemalt kuue kuu

majandamiskulude tasumisega üle kolme kuu, sest ta ei ole alates 23. märtsist 2018 kordagi

majandamiskulusid tasunud, ja korteriomanike üldkoosolek on võtnud vastu otsuse kostja

korteriomandi võõrandamise kohustamiseks, on eeldused KrtS § 33 lg 2 p 2, lg 3 ja § 33 lg 1

alusel nõude esitamiseks täidetud.

11. Maakohus tuvastas, et kostja on üks paljudest vaidlusaluse korteriomandi kaasomanikest,

kusjuures kostjale kuulub korteriomandist 2/150 mõttelist osa (dtl 5). Kolleegium nõustub

maakohtuga, et KrtS §-d 32 ega 33 ei võimalda nõuda korteriomandi mõttelise osa

võõrandamist. Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu

äärmuslik abinõu, mistõttu tuleks välistada kergekäeliselt ebameeldivast elanikust vabanemise

võimalus (vt nt Riigikohtu 27. novembri 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-110-07, p 12). Seega

on korteriomandi võõrandamise nõude esitamise võimalus piiratud, mida saavad põhjendada

üksnes väga kaalukad asjaolud ning hagi esitamise õigust tuleb ringkonnakohtu arvates

tõlgendada kitsendavalt. Kuna kostjale ei kuulu korteriomandit, vaid üksnes mõtteline osa

sellest, ei ole temalt korteriomandi võõrandamist võimalik nõuda. Vaidlusalune korteriomand

on mitme isiku kaasomandis, mistõttu võiks kohaseks õiguskaitsevahendiks olla kaasomandi

lõpetamise nõue (AÕS § 76), mille saaks esitada korteriomandi kaasomanik. Seetõttu nõustub

kolleegium maakohtuga, et hagi tuli jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

12. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata, ei ole põhjust ka

maakohtu määratud menetluskulude jaotust muuta.

13. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb määruskaebemenetluses kantud

menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Kostjal ei ole menetluses lepingulist

esindajat olnud ning asja materjalidest ei nähtu muid kostja kindlaksmääratavaid

menetluskulusid. Seega puuduvad menetluskulud, mida rahaliselt kindlaks määrata.

14. Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et hageja tasus määruskaebuselt riigilõivu summas

420 eurot (dtl 188). Määruskaebuse esitamisel tuli riigilõivuseaduse § 59 lg 14 järgi tasuda

riigilõivu 70 eurot, mistõttu on hageja tasunud riigilõivu ettenähtust enam 350 eurot. Hagejal

on TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus taotleda kohtult määruskaebuse esitamisel enamtasutud

riigilõivu tagastamist. TsMS § 150 lg 4 kohaselt tagastab riigilõivu kohus, kelle menetluses asi

viimati oli, üksnes selle menetlusosalise avalduse alusel, kes riigilõivu tasus või kelle eest

riigilõiv tasuti, menetlusosalisele, kes selle pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule.

Sama paragrahvi lg 6 kohaselt lõpeb riigilõivu tagastamise nõue kahe aasta möödumisel selle

aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist.

Riigilõivu tagastamise taotluses tuleb märkida andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse

riigilõivu tagastamist.

15. Määruse peale võib esitada määruskaebuse (TsMS § 427). Menetluskulude jaotust saab

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)