2-23-1355/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Vutt, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 13. veebruar 2023

Tsiviilasja number

2-23-1355

Tsiviilasi

Tõnu Toomiku ja Ele Toomiku kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas nr 101671202250

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

03.01.2023

kandemäärus nr 7192023

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitajad (avaldajad) Tõnu Toomik

(isikukood XXXXXXXXXXXX), Ele Toomik (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tõnu Toomiku ja Ele Toomiku määruskaebus

rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kohtunikuabi 3. jaanuari 2023 kandemääruse nr

7192023 resolutsioon muutmata, arvestades käesolevas

määruses toodud põhjendusi.

2. Jätta

määruskaebuse

esitamisest

tingitud

menetluskulud Tõnu Toomiku ja Ele Toomiku kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise

või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Avaldajad

esitasid

1. novembril

2022

kinnistamisavalduse

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale, millega paluvad muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr

XXXXXXXX kantud korteriomandi esimeses jaos eriomandi sihtotstarvet ning kanda

kinnitusraamatusse sihtotstarbena eluruum.

MAAKOHTU SEISUKOHT

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 15. novembri 2022 kandemäärusega

tähtaja avalduses sisalduvate puuduste kõrvaldamiseks. Maakohus leidis, et korteriomandi

sihtotstarbe muutmiseks tuleb kinnistusosakonnale esitada kõigi samal kinnisasjal asuvate

korteriomandite omanike notariaalselt tõestatud kokkulepe ja tasuda riigilõiv.

Kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX esimesse jakku on kantud korteriomandi

sihtotstarbena mitteeluruum.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 6 lg 3 kohaselt kantakse korteriomandi

registriosa esimesse jakku mh eriomandi eseme otstarve (eluruum või mitteeluruum). KrtS § 1

lg 1 esimene lause sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud

mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. KrtS § 4 lg 1 kohaselt

on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad

hooneosad.

KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrahoiuks vajalikust

muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames,

vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka

KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe

suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme

otstarvet ega kahjustata muul viil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib

otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.

Maakohus leidis, et eelviidatud sätetest tuleneb ühemõtteliselt, et toimingud, millega

muudetakse eriomandi eseme otstarvet, vajavad kõigi korteriomanike kokkulepet KrtS § 9 ja

§ 13 tähenduses. Maakohus oli seisukohal, et korteriomandi sihtotstarbe muutmisel ei saa

tugineda üksnes ehitisregistris toodud andmetele.

3. Kuivõrd kandemääruses antud tähtaja jooksul ei esitatud kinnistusosakonnale korteriomandi

registriosa numbriga XXXXXXXX sihtotstarbe muutmiseks kõigi korteriomanike notariaalselt

tõestatud kokkulepet ja ei tasutud riigilõivu, jättis kohtunikuabi 3. jaanuari 2023

kandemäärusega nr 7192023 kinnistamisavalduse rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUS

4. Avaldajad esitasid määruskaebuse, millega paluvad tühistada Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 3. jaanuari 2023 kandemääruse nr 7192023 ja teha uus määrus, millega

rahuldada kinnistamisavaldus ja muuta kinnistusregistriosa nr XXXXXXXX esimeses jaos

eriomandi sihtotstarbeks eluruum.

Määruskaebuse kohaselt ei ole eriomandi eseme sihtotstarbe ehitisregistri andmetega

vastavusse viimiseks kinnistusosakonnal alust nõuda kõigi korteriomanike notariaalselt

tõestatud kokkulepet, sest tegemist ei ole muudatusega, mis võiks kahjustada teiste

korteriomanike õigusi. Avaldajad märgivad, et kinnistusosakond käsitles teisi korteriomanikke

puudutatud isikutena kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1 järgi, kuid sama paragrahvi

2. lõige ei sätesta teisi korteriomanikke puudutatud isikutena korteriomandi sihtotstarbe

muutmisel. Kuna eriomandi eset on võimalik eraldi kasutada, ei saa eriomandi eseme

sihtotstarbe muutmine kahjustada teiste korteriomanike õigusi, kui seejuures ei ületata omandi

tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Korteriomanikul on õigus oma korteriomandit kasutada

endale sobival eesmärgil tavakasutuse piires. Eluruumina kasutamise sihtotstarve vastab

korterelamu puhul tavakasutusele.

Avaldajad on seisukohal, et KrtS § 38 ja § 39 ei sätesta eriomandi eseme sihtotstarbe

muutmisega seotud küsimusi. KrtS § 39 reguleerib kaasomandi eseme ajakohastamist ja kui see

tooks kaasa korteriomandi eriomandi eseme otstarbe muutmise või kahjustab ülemääraselt

mõne korteriomaniku õigustatud huve, on vajalik vastavate korteriomanike notariaalselt

tõestatud nõusolek. Kandemääruses on tehtud ekslik järeldus, et KrtS § 38 ja § 39 koostoimest

tulenevalt vajavad toimingud, millega muudetakse eriomandi eseme otstarvet, kõigi

korteriomanike kokkulepet KrtS § 9 ja § 13 tähenduses.

Kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud kokkuleppe nõudmine on avaldajate arvates

ebamõistlikult koormav. Kuivõrd seadus ei sätesta vaidlusalusel juhul nõusolekute andmise

vajadust, ei ole alust nende esitamist nõuda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna

kohtunikuabi 3. jaanuari 2023 kandemääruse nr 7192023 resolutsioon muutmata arvestades

käesolevas määruses toodud põhjendusi (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja

§ 657 lg 1 p 2¹).

6. Ringkonnakohtu hinnangul on kinnistusosakonna kohtunikuabi jätnud kinnistamisavalduses

sisalduva kandetaotluse õiguspäraselt rahuldamata.

Kandetaotluse järgi soovivad avaldajad muuta korteriomandi sihtotstarvet ning kanda

kinnitusraamatusse sihtotstarbena eluruum.

Kinnistusraamatust nähtuvalt on avaldajad korteriomandi, mille reaalosa hulka kuulub

mitteeluruum 15 asukohaga XXXXXXXX // XXXXXXXX // XXXXXXXX, omanikud.

Korteriomand koosneb 2257/33679 mõttelisest osas kinnistust, kaasomandi teostamine on

kitsendatud korteriomandite nr XXXXXXXX – XXXXXXXX koosseisu kuuluvate

reaalosadega soetud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 27.03.2003

asjaõiguslepinguga.

7. Avaldajate seisukoha järgi ei ole eriomandi eseme sihtotstarbe muutmine toiming, mis vajaks

teiste korteriomanike kokkulepet KrtS § 38 ja § 39 tähenduses. Ringkonnakohtu hinnangul võib

kaasomandi eseme ajakohastamisel olla mõju teistele korteriomanikele. Mitteeluruumist

eluruumiks muutmine võib kaasa tuua näiteks tehnosüsteemide ümberehituse, mis omakorda

tähendab olulist muudatust ja mõju kõigile korteriomanikele. KrtS § 39 kohaselt võib teatud

toiminguid kaasomandi eseme ajakohastamisel teha häälteenamusega, kuid sättest tuleneb

üheselt, et häälteenamusega ei või otsustada eriomandi eseme otstarbe muutmist. Kokkuleppe

nõue tuleneb ka KrtS § 38 lg-st 1.

Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabiga, et eriomandi sihtotstarbe muutmise korral on

tegemist kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse

tegemisega ning selleks on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet.

8. Ringkonnakohus selgitab, et eriomandi eseme sihtotstarbe muutmine on eriomandi

kokkuleppe muudatus, kuna eriomandi sihtotstarve on eriomandi kokkuleppe sisu osa

tulenevalt KrtS § 3 lg-st 1. Nimetatud sätte kohaselt võivad kinnisasja kaasomanikud kokku

leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal

olevas või sellele ehitatavas hoones. Kokkulepe peab vastavalt KrtS § 3 lg-le 3 olema

notariaalselt tõestatud.

KrtS § 1 lg 3 sätestab, et käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse

korteriomandile muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut. Asjaõigusseaduse § 74 lg 1

järgi võib asja või selle majanduslikku otstarvet muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Kuivõrd korteriomandi nr 15 (registriosa number XXXXXXXX) koosseisus on mitteeluruum,

siis on sihtotstarbe muutmiseks vaja sõlmida kõigi korteriomanike vahel vorminõuetele vastav

kokkuleppe muudatus.

9. Arvestades KrtS §-s 39 sätestatut ning asjaolu, et eriomandi sihtotstarve on eriomandi

kokkuleppe osa (KrtS § 3 lg 1) on ringkonnakohtu hinnangul eriomandi eseme kasutusotstarbe

muutmine toiming, mille tegemiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Eriomandi

kokkuleppe muutmise kohta kehtivad samad nõuded nagu eriomandi loomisele, st kokkulepe

peab olema notariaalselt tõestatud vormis.

10. Avaldaja on määruskaebuses märkinud, et kinnistusosakond on käsitlenud teisi

korteriomanikke puudutatud isikutena KRS § 34¹ lg 1 tähenduses, kuid seadus ei sätesta

sihtotstarbe muutmisel nõusolekute esitamise vajadust.

Ringkonnakohus leiab, et nõusolekutele viitamine on asjakohatu, kuna maakohus ei ole

kohustanud avaldajaid esitama teiste korteriomanike kui puudutatud isikute nõusolekuid.

11. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Asja materjalidest ei nähtu

hüvitatavaid menetluskulusid.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Margit Vutt

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke