3-21-1499/21 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Reelika Lind

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. veebruar 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1499

Haldusasi

MTÜ

Jalgpallikool

FC

Tallinn

kaebus

Tallinna

Linnavolikogu 03.06.2021 otsuse nr 77 tühistamiseks ning

Tallinna linna ja Infonet FC MTÜ vahel 21.06.2021 sõlmitud

üürilepingu tühisuse tuvastamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – MTÜ Jalgpallikool FC Tallinn, volitatud esindaja

advokaat Henrik Kirsimäe

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja JL

Kolmas isik – Infonet FC MTÜ, volitatud esindaja

vandeadvokaat Ilja Santašev

Asja läbivaatamine

22.06.2022 kohtuistungil ja kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta asjale juurde järgmised dokumendid: „Korraldus nr 516“, „Korraldus

nr 1721-k“ ja „Korraldus nr 1959“.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 15.03.2023 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui

14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu otsustas 03.06.2021 otsusega nr 771 anda Infonet FC MTÜ-le

(kolmas isik) kuni 03.12.2023 üürile Punane tn 45, Tallinn asuva hoone I korruse äriruumid

1 Kaebaja 05.07.2021 esitatud lisa 1 „1 LISA - Tll LV otsus nr 77“.

3-21-1499

2(9)

nr 111 (28 m2) ja nr 112 (28 m2) ning Vikerlase tn 16a, Tallinn asuvad rajatised

(kunstmurukattega jalgpalliväljak ja seda ümbritsev maa-ala pindalaga 12 884,4 m2,

4 valgustimasti ja võrkpiire) ja inventari vastavalt otsuse lisadele. Tallinna Kultuuri- ja

Spordiameti hallataval asutusel Tallinna Spordihallil tuli sõlmida kolmanda isikuga linnavara

üürileping Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 732 kinnitatud „Äriruumi

üürilepingu tingimustes“ sätestatu kohaselt, arvestades asjaoluga, et äriruumi kasutatakse

riietusruumina, rajatisi ja inventari kasutatakse laste ja noorte jalgpallitreeningute läbiviimiseks

jm sporditegevuse korraldamiseks. Kolmandal isikul tuleb tasuda üürileandja esitatud arvete

alusel iga kuu linnavara kasutamise eest üüri 1200 eurot (lisandub käibemaks), samuti linnavara

kasutamisega seotud kõrvalkulud (sh hooldus- ja halduskulud), maksud ja koormised. Üürnikul

tuleb korraldada linnavara ja seda teenindava maa-ala (12 844,4 m2 suurune osa kinnisasjast

katastritunnusega 78403:311:1400) hooldamine, äriruumide, rajatiste ja nende ümbruse

heakord, sõlmida vajadusel kommunaalteenuste kasutamise lepingud ning tasuda üürniku

tellitud linnavara kasutamiseks ja haldamiseks vajalikud kõrvalkulud. Üürnik kohustub kandma

linnavara korrashoiuks ja säilimiseks vajalikud kulud. Üür suureneb üks kord aastas

tarbijahinnaindeksi muutuse alusel. Kui indeksi muutus on negatiivne, siis üüri suurus ei muutu.

Üürileandja ei hüvita üürniku poolt linnavara parenduseks tehtud ja tehtavaid kulutusi ega

maksa üürilepingu lõppemisel hüvitist parendustest tingitud linnavara väärtuse suurenemise

eest. Linnavara on keelatud anda allüürile, v.a spordiklubidele ning koolidele treeningute ja

-võistluste läbiviimiseks. Kolmas isik peab võimaldama Tallinna Laagna Gümnaasiumil

koolitundide ajal linnavara tasuta kasutada kevad- ja sügisperioodil võimlemistundide

läbiviimiseks.

Otsuses on tuginetud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 34 lg-le 2 ning Tallinna

Linnavolikogu 13.06.2013 määrusele nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord” (määrus

nr 32), samuti kolmanda isiku 18.05.2020 taotlusele ja Tallinna Spordihalli ettepanekule.

Arvestatud on, et kolmas isik on teostanud investeeringuid üüritud jalgpalliväljakule, täitnud

korrektset üürilepingust tulenevaid kohustusi ja edendanud noortesporti. Samuti on kolmas isik

olnud linna lepingupartner üle 10 aasta.

Otsuse seletuskirja3 järgi tegeleb kolmas isik noortespordi edendamisega juba 2002. a-st, tema

jalgpallikoolis treenib kokku ligi 300 last ja noort vanuses 4-19 aastat. 2021. a-l eraldati Tallinna

linna sporditegevuse toetust klubi 14 treeningrühmale (209 õpilast), keda treenivad seitse EKR

4.–8. tasemega treenerit. Linna eesmärk on pakkuda Lasnamäe linnaosa jalgpallihuvilistele

lastele ja noortele parimaid treeningvõimalusi Eesti tippklubi juhendamisel. Samuti tagab

kindla partneri olemasolu üürileandjale ühtlase rahavoo ja majandusliku stabiilsuse. Kolmas

isik omab finantsilist kindlust ja on huvitatud jalgpallikompleksi edasisest arendamisest. Klubi

esindusmeeskond heitleb Premium liigas esikoha nimel ja nende järelkasvu võistkonnad

võistlevad eri vanuserühmades Eesti meistrivõistluste medalitele.

Linnavara on kolmanda isiku valduses. Kolmanda isiku ja Tallinna linna (vastustaja) vaheline

koostöö algas 30.12.2010, mil sõlmiti Tallinna Linnavalitsuse 15.12.2010 korralduse nr 1959-k4

alusel 5-aastane üürileping Vikerlase tn 16a, Tallinn asuva jalgpalliväljaku kasutamiseks.

Kolmas isik jätkas linnavara kasutamist Tallinna Linnavalitsuse 06.04.2016 korralduse nr

516 k5 alusel sõlmitud üürilepinguga. Tallinna Linnavalitsuse 19.12.2019 korraldusega

2 Kättesaadav https://www.riigiteataja.ee/akt/416082013011.

3 Kaebaja 05.07.2021 esitatud lisa 2 „2 LISA - seletuskiri otsus nr 77“.

4 Kohtu poolt asjale juurde võetud dokument „Korraldus nr 1959“. Kättesaadav

https://teele.tallinn.ee/documents/23732/view?versionId=29324#preview.

5 Kohtu poolt asjale juurde võetud dokument „Korraldus nr 516“. Kättesaadav

https://teele.tallinn.ee/documents/11586/view?versionId=29323#preview.

3-21-1499

3(9)

nr 1721-k6 anti 2020. a-l lisaks jalgpalliväljakule ja inventarile täiendavalt üürile

jalgpalliväljakut kattev pneumohall koos osistega ning suurendati üürihinda. Üürileping lõppes

10.04.2021, kuid üürnik soovib ka edaspidi jalgpalliväljakut kasutada ja on esitanud sellekohase

taotluse. Minevikus on kolmas isik lepingulisi kohustusi korrektselt täitnud, sh tasunud üüri ja

üürile antud vara kasutamisega seotud kõrvalkulud ning korraldanud vara haldamist ja

majandamist.

Üürihinna kujunemisel on lähtutud üürisummast, mida kolmas isik tasus linnavara kasutamise

eest enne pneumohalli paigaldamist ja mida tasuvad vastustajale ka teised pikaajalised

üürilepingut omavad klubid. Samas on üürihind kõrgem kui Tallinna Linnavalitsuse kehtestatud

miinimummäär 0,96 eurot/m2 (Tallinna Linnavalitsuse 24.03.2010 määruse nr 28 „Hoonete või

nende osade pakkumise teel kasutusse andmise tasu miinimummäärad“ (määrus nr 28) § 1

p 11). Arvestatud on ka asjaoluga, et kolmas isik on eelnevatel aastatel teinud Vikerlase tn

jalgpallikompleksi olulisi investeeringuid, ajavahemikus 2010–2015 remondi ja uuendustööde

käigus ehitati tribüünid ja täiendavad riietusruumid ning soetati inventari 90 107,56 euro

väärtuses, sh anti Tallinna Spordihallile varadena üle 60 975,53 euro väärtuses inventari.

2016. a-st on kolmas isik tasunud lisaks üürile ka pneumohalli ülalpidamiskulud ja sellega

kaasnevad kõrvalkulud, mis olid suurusjärgus 107 000 eurot aastas. Jalgpalliväljakut kattev

pneumohall demonteeriti lõplikult 03.04.2021 ja seda sõlmitav üürileping ei sisalda.

Üürileping sõlmitakse tähtajaga 03.12.2023. Samaks tähtajaks soovitakse ajastada ka teiste

linna jalgpalliväljakute üürilepingute lõppemine. Eesmärk on välja töötada uus ühetaoline

kontseptsioon väljakute edaspidiseks kasutusse andmiseks ja haldamiseks ning kindel tähtaeg

annab jalgpalliklubidele piisavalt aega toimuvate muudatustega kohaneda. Uus kasutussüsteem

töötatakse välja 2022. a jooksul.

Kuna üürisuhe algas juba 30.12.2010 (s.o üle 10 aasta tagasi), siis antakse linnavara üürile

linnavolikogu otsuse alusel.

2. Tallinna Spordihall ja kolmas isik sõlmisid viidatud otsuse alusel 21.06.2021 üürilepingu7.

Linnavara on üle antud 11.04.2016.

3. MTÜ Jalgpallikool FC Tallinn (kaebaja) esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille

lõplikeks nõueteks jäid tühistada 03.06.2021 otsus ja tuvastada üürilepingu tühisus.

Põhjendused:

3.1. Otsusega on rikutud kaebaja õigust võrdsele kohtlemisele, kuna otsuse alusel on koheldud

kolmandat isikut alusetult soodsamalt. Võrdsuspõhimõttest johtuvalt ei tohiks samade huvidega

konkureerivate mittetulundusühingute puhul põhjendamatult otsustuskorras üht isikut eelistada.

Rikutakse kaebaja õigust saada enda valdusesse ja kasutusse linnavara samadel tingimustel,

millistel võimaldati kolmandal isikul. Vastustaja pidi olema teadlik kaebajast ning kolmanda

isikuga sarnastest mittetulundusühingutest ja jalgpalliklubidest. Vastustaja ei ole teostanud

diskretsiooni nõuetekohaselt. Erinevaid huve pole kaalutud. Tegemist on kuritarvitusega, mis

toob kaasa haldusakti tühistamise.

3.2. Vastustaja kaalutlusotsuse põhjendused on tõendamata ega vasta tõele. Selgusetuks jääb

seos kolmanda isiku ja Infonet jalgpallikoolis treenivate laste vahel. Kaebajale teadaolevalt ei

kuulu kolmanda isiku alla ühtegi noormängijat ja tegemist ei ole treeniva asutusega. Võimalik,

et lapsed treenivad mõne teise isiku all. Kaebaja seevastu tegeleb reaalselt jalgpalliklubina, kus

treenerite all tegutsevad noorharrastajad. Kaebaja jalgpallikooli kuuluvad Lasnamäe linnaosas

6 Kohtu poolt asjale juurde võetud dokument „Korraldus nr 1721-k“. Kättesaadav

https://oigusaktid.tallinn.ee/?id=3001&aktid=142476&leht=1&q_sort=elex_akt.akt_vkp.

7 Vastustaja 24.09.2021 esitatud lisa „Üürileping 2021“.

3-21-1499

4(9)

elavad noored ja tegemist on tippklubiga. Ka kaebaja oleks võimeline tagama ühtlase rahavoo

ja majandusliku stabiilsuse, vajadusel valmis maksma kõrgemat üüri. Seega ei ole vastustaja

kaalutlus piisav, et õigustada otsustuskorras linnavara kasutusse andmist ja kolmanda isiku

soodustamist.

3.3. Määruse nr 32 § 4 lg-st 1 jääb selgusetuks, milline olukord on käsitletav erandina ja kas

kolmandale isikule omistatud asjaolud loovad erandi. Otsusest ega seletuskirjast ei nähtu, et

vara oleks antud kolmandale isikule Tallinnas keskmiselt makstavale tasule või turuhinnale

vastavalt. Selline väide on paljasõnaline ja põhjendamata. Lisaks seab kaebaja kahtluse alla

otsuse seletuskirjas nimetatud kolmanda isiku poolsed investeeringud ja nende väärtuse.

3.4. Vastustaja ega kolmas isik ei ole tõendanud, miks oli põhjendatud vara otsustuskorras

kasutusse anda. Arusaamatuks jääb, miks ja millise hinnapoliitika alusel andis vastustaja vara

kolmanda isiku kasutusse. Vastustaja esitatud üürilepingud on kaootilise hinnastamisega ja

selgitused m2 hinna kohta mugandatud ning seotud hoone või ruumi suurusega. Eelmised

lõppenud üürilepingud ei tohiks hilisema üürisuhte sõlmimisel määravad olla. Kolmas isik ei

ole investeerimist tõendanud – esitamata on töövõtjate või teenuse osutajate või müüjate arved

ja tõendama kulutuste kandmine. Ühtegi ärakirja raamatupidamislike alusdokumentide kohta

esitatud ei ole. Kolmanda isiku poolt esitatud dokumendid ei ole originaalid ega pole

allkirjastatud ja tuleks jätta tähelepanuta. Samuti ei ole kolmas isik tõendanud jalgpallikooliga

seotud asjaolusid – noormängijate arv jne. Kaebaja on tõendanud oma subjektiivsete õiguste,

sh võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumist seeläbi, et peab jalgpallikooli pidamiseks maksma

mitmekordselt suuremaid summasid vajalike ruumide ja väljakute kasutamisel.

3.5. Kaebaja selgitas kohtuistungil, et tema maksab treeningruumide ja pinna eest üüritasu kuus

ca 7000-8000 eurot, seega oluliselt rohkem kui kolmas isik. Üürile andmisel ei ole hinna puhul

arvestatud tarbijahinnaindeksit. Konkurendile on võimaldatud üürilepingut väga soodsatel

tingimustel juba 10 aastat. Kaebaja sooviks korraldatavast enampakkumisest osa võtta. Ta on

avaldanud soovi saada vaidlusalune staadion enda kasutusse, kuid sellele ei ole reageeritud.

Kolmas isik võib-olla saabki tippliigas mängida hea kompleksi kasutamise ja nende tingimuste

tõttu. Kolmanda isiku poolt investeeringute tegemine vaidlusalusele staadionile oligi

varasemate üürilepingute tingimuseks, seega ei saanud see olla vaidlusaluse üürilepingu

sõlmimisel otsustav. Kaheldav on, et seletuskirjas toodud laste arv on õige – kõik need lapsed

ei treeni kolmanda isiku juures.

4. Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:

4.1. Vastustaja sõlmis kolmanda isikuga üürilepingu 21.06.2021. Leping on kehtiv. Tegemist

on võlaõigusliku lepinguga. Isegi kui kohus rahuldaks kaebuse ja tühistaks vaidlusaluse otsuse,

jääb tsiviilõiguslik üürileping kehtima ja otsuse tühistamisega ei kaasne üürisuhte lõppemist.

Kolmandal isikul säilib õigus üürilepingu eset kasutada ja kaebajal ei teki võimalust ise seda

kasutada. Järelikult ei ole tühistamiskaebuse rahuldamisega võimalik kaebuse eesmärki

saavutada.

4.2. 2010. a-l võeti lepingu üürihinna arvutamisel aluseks 2008.-2009. a kogu hooaja keskmine

tulu, mis jagati 12 kuu peale. Sellele lisandusid jooksvad kommunaal- ja hoolduskulud, maksud

ja koormised. Lepingu hinda mõjutas ka üürnikule seatud investeerimiskohustus, mis oli

kavandatud lepingu sõlmimise hetkel 1 320 000 krooni (84 363,38 eurot). Nii kujunes 2010. a

üürihinnaks ühes kuus 16 663,60 krooni (1065 eurot). 2010. a lepingu aluseks oleva korralduse

seletuskirjast nähtub, et üürihinna kujundamisel arvestati mh asjaoluga, et samas piirkonnas

Võidujooksu tn 8 asuv kunstmurukattega jalgpalliväljak, valgustusmastid, võrkpiire ja inventar

anti varasemalt otsustuskorras MTÜ Jalgpalliklubi Ajax TLMK kasutusse üürihinnaga

3-21-1499

5(9)

350 eurot kuus pluss käibemaks ilma investeerimiskohustuseta. Võidujooksu tn 8 puuduvad

äriruumid (hooned). Seega juba 2010. a-l arvestati, et vaidlusaluse objekti üürihinnast on

proportsionaalne osa äriruumi hind ja osa hinnast hõlmab jalgpalliväljakut, inventari ja muid

rajatisi. Kuna vaidlustatud otsuse seletuskirjast ei nähtu otsesõnu, kuidas proportsioon kujuneb,

siis saab teha järeldusi vaid tabelis kajastatud hindadele tuginedes ja arvestades, et lepinguga

anti üürile äriruum 56 m2, kolm soojakut riietus- ja pesuruumidena. Kui lähtuda Tallinnas

Wismari tn 15 asuva jalgpalliväljaku üürilepingu hinnast 589 eurot pluss käibemaks, mis ei

sisalda äriruumide üüri, võiks jalgpalliväljaku ja muu inventari tarbeks üürihinnast maha arvata

ca 600 eurot ja sel juhul jääb 600 eurot äriruumide üürihinnaks. Seega on 56 m2 suuruse

äripinna 1 m2 hind 10,71 eurot, mis on kõrgem määruses nr 28 sätestatud miinimummäärast

0,96 eurot/m2. Kuna määrus nr 28 reguleerib üksnes äriruumi kasutusse andmise tasu

miinimummäärasid, on väär vaidlusaluse lepingu kuu maksumust jagada jalgpalliväljaku ja

äriruumi pindalaga ning kõrvutada tulemust miinimummääraga. Seega käsitles seletuskiri vaid

äriruumi hinnavõrdlust.

4.3. Vastustajal on kehtivad üürilepingud Harku tn 62 asuva staadioni ja staadionimaja,

Wismari tn 15a staadioni, staadionimaja ja kilehalli ning Võidujooksu tn 8 asuva

kunstmurukattega jalgpalliväljaku kasutamiseks.

Staadioni

aadress

Üürile andmise

tähtpäev

(haldusakt)

Üüriobjekti

üleandmise

tähtpäev

Üürilepingu

lõppemise

tähtpäev

Üüriobjekti

kirjeldus ja

suurus

Üürisumma

(eurot kuus)

Harku tn 62

(Hiiu

staadion)

Tallinna Linna-

valitsuse

05.05.2021

korraldus nr 475

01.05.2016

03.12.2023

hooned 352 m2

ja teenindav

maa 23 146 m2

1200 (ilma

käibemaksuta)

Wismari tn

15a

Tallinna Linna-

valitsuse

07.08.2013

korraldus nr 1071-k

04.12.2013

03.12.2023

Ehitised ja

teenindav maa

kokku

12 083 m2

589 (lisandub

käibemaks)

Võidujooksu

tn 8

Tallinna Linna-

valitsuse

14.05.2014

korraldus nr 783-k

31.05.2014

tähtajatu

Staadion koos

teenindava

maaga 7791 m2

350 (lisandub

käibemaks)

Punane tn

45/Vikerlase

tn 16a

Tallinna Linna-

volikogu

03.06.2021 otsus nr

30.12.2010

03.12.2023

Hooned 56 m2

ja teenindav

maa

12 884,4 m2

1200

(lisandub

käibemaks)

Kõik viidatud lepingud lõpetatakse 03.12.2023 ja edaspidi jätkatakse kasutusse andmist uue

kontseptsiooni alusel. Arutelud kõikide osapoolte huvidele lahenduse leidmiseks on veel

pooleli. Võrdlusest nähtub, et kolmandale isikule ei ole Punane tn 45/Vikerlase tn 16a asuvat

staadionit ja äriruume antud soodsamalt kasutada võrreldes teiste jalgpalliklubidega. Üüritasu

on paljuski seotud üüriobjekti seisukorraga ja sellega, kas juures on äri-, riietus- ja pesuruumid

vms hoonestust. Tavapärane on vastustaja praktika, et kui üürnik on kõik lepingulised

kohustused korrektselt täitnud, siis pikendati õigusaktides ette nähtud korras senise kasutajaga

üürilepingut.

3-21-1499

6(9)

4.4. Vastustaja selgitas kohtuistungil täiendavalt, et otsustuskorras anti üürile lühikeseks ajaks

(2023. a-ni), sest vastustaja soovib staadioni haldamise edaspidi teistmoodi korraldada.

Vikerlase tn staadioni puhul lisandusid üürile hoolduskulud, investeerimiskohustus. Kaebaja

poolt kasutatava staadioni hinnakirjas on hooldustööd juba hinna sisse arvestatud. Ei oska

selgitada, miks anti otsustuskorras üürile 12 aastat tagasi, aga vaidlusaluse otsuse puhul tulenes

erandi tegemine lepingu lühiajalisusest eesmärgiga, et see jätkuks samadel tingimustel, sest

igasugused muutused vajavad aega. Plaanis lõpetada lepingud ühel ajal. Ei olnudki takistust

anda staadion lühiajaliselt kasutusse ka kellelegi teisele, aga seekord otsustas volikogu anda

staadioni kasutuse 2 aastaks kolmandale isikule ja enam ei olegi lepingu lõppemiseni palju aega

jäänud. Uus isik oleks küll saanud staadionit kasutada, aga see oleks problemaatiline olnud.

Kolmas isik oli korrektselt lepingut täitnud, teinud investeeringuid ja need linnale üle andnud.

Uued tingimused töötatakse välja koostöös jalgpalliliiduga. Oluline on ajaloolisus ja senised

üürnikud peavad staadione enda koduväljakuteks, sest on neid kasutanud juba enne

taasiseseisvumist ning üleminek peab olema võimalikult soodne ka jalgpalliklubidele. Üürihind

tuleneb staadioni hetkeolukorrast ja asukohast. Nt võib hinnakujunemist mõjutada, et mõnel ei

ole riietusruumi. Hoolduskulud on reeglina kõikidel üüri sisse arvestatud. Otsustuskorras antud

staadionite puhul ei ole kõik oma investeerimiskohustusi täitnud, juba seetõttu on karjuv

vajadus staadionite üürile andmist reformida. Kuna kolmas isik täitis lepingut korrektselt, siis

vastustaja pikendas temaga sõlmitud lepingut. On võimalik, et luuakse jalgpalliväljakute

haldamise ühing ja kasutusse andmine toimub hinnakirja alusel. Aga ilmselt tekib palju

probleeme, sest kõik tahavad staadioni saada kasutusse ühel ja samal ajal (pärast kooli kuni

õhtuni). Võib-olla hakkab kõiki väljakuid haldama jalgpalliliit. Kaalumisel on mitmeid

erinevaid variante. Kõik pakkujad ei täida ja ilmselt ka ei hakka ka edaspidi lepingutingimusi

täitma (treeningute ohutus jms), mistõttu jäävad ilmselt osad kulutused siiski vastustaja kanda.

Klubid ei teeni alati sellist tulu, et neilt viimane ära koorida. Tuleb hoida klubisid tegevuses,

sest selle läbi hoitakse ka noori tegevuses. Reform ei alanud sellest, kui neid lepinguid

pikendati, vaid on pikaajaline protsess olnud. Selle konkreetse staadioni osas ei ole teisi

kasutada soovijaid, pigem on küsimus kasutustingimustes.

5. Kolmas isik palus jätta kaebuse rahuldamata. Põhjendused:

5.1. Üürileping on sõlmitud. Tegemist on võlaõigusliku lepinguga ja leping kehtib. Otsuse

tühistamisega ei kaasne üürilepingu sõlmimisel tekkinud õigussuhte lõppemist. Kolmandal

isikul säilib õigus üürilepingut kasutada ja kaebajal ei teki võimalust seda ise kasutada.

5.2. Kaebuse rahuldamiseks ja otsuse tühistamiseks ei piisa pelgalt kaebaja soovist ise

vaidlusaluseid üüripindu kasutada. Kaebaja peab tõendama, et haldusakt on õigusvastane, kuid

ta ei ole esitanud ühtegi tõendit. Kaebaja etteheited on otsitud ja paljasõnalised. Kaebaja ei ole

selgitanud, miks tulnuks eelistada teda, mitte kolmandat isikut, kes on vastustaja ammune

usaldusvääne partner. Otsuses toodud põhjendused, sh investeeringute osas, vastavad tõele.

Kolmanda isiku tõendid kinnitavad, et ta on täitnud aastatel 2010–2015 investeerimiskohustust.

Vastustajale üleantud vara soetusmaksumus on 60 975,53 eurot.

5.3. Hoopis kaebaja väited ei vasta tegelikkusele. Kaebaja näol ei ole tegemist tippklubiga.

Kaebaja esindusmeeskond FC Tallinn mängib esiliigas B, kuid esiliiga B on Eesti jalgpalliliiga

süsteemi kolmas divisjon. Kolmanda isiku esindusmeeskond SK FCI Levadia mängib Premium

liigas ja ongi Eesti jalgpalli tippklubi – hetkel on FCI Levadia turniiri edetabelis esimesel kohal.

Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks võimeline tagama ühtlase rahavoo ja majandusliku

stabiilsuse. Samuti ei ole kaebaja selgitanud, kuidas see asjaolu omab tähtsust otsuse

tühistamisel. Kaebaja on sõlminud samasugused üürilepingud ja trennid käivad Lasnamäe

linnaosas, peamiselt Lasnamäe Spordikompleksi kunstmurustaadionil aadressil Pae tn 1,

Tallinn. Tegemist on meeskonna koduväljakuga. Seega ei ole kaebuse eesmärk selge.

3-21-1499

7(9)

5.4. Kolmas isik selgitas kohtuistungil täiendavalt, et alles alustanud kaebaja klubil ei saa olla

samad tingimused mis tippklubil. Tuleb arvestada, et jalgpallis on karmid reeglid staadionite

osas. Kõik Eestis mängivad klubid on seotud Eesti Jalgpalliliiduga ja UEFA-ga ning peavad

teatama neile, kus on nende koduväljak. UEFA peab teadma, kus toimuvad rahvusvahelised

mängud. Kolmas isik kasutab staadionit juba 20 aastat ja on teinud sinna palju investeeringuid.

Kolmas isik tegeleb jalgpalli arendamisega. Kaebuse rahuldamisel tekiks ebavõrdne olukord –

kaebajal on koduväljak, aga kolmas isik jääks ilma väljakuta. Jalgpalliliidu kaudu võiks kolmas

isik mingi väljaku endale leida, aga nii ei peaks see olema. Kaebus on pahatahtlik, sest kaebajad

on endised kolmanda isiku töötajad. Vikerlase tn staadion on kõige mugavam, parem ja ilusam,

mis on saavutatud tänu üürniku tegevusele. Jalgpall ei ole ainult staadion ja lapsed, see on suur

äri. Laste osas saadav raha ei ole piisav klubi funktsioneerimiseks. Kui üürihind oleks 1200 euro

asemel 12 000 eurot, siis ei oleks võimalik edasi minna ja tooks kaasa lastele tasu suurendamise

– praegu maksavad lapsed umbes 60-65 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kaebaja vaidlustab vastustaja otsust, millega anti otsustuskorras kolmandale isikule

tähtaegselt üürile jalgpalliväljak koos äriruumidega. Kaebaja peamine argument kaebuse

esitamisel oli, et kuna ta tegutseb jalgpalliklubina, siis on ta samuti huvitatud vaidlusaluse

jalgpalliväljaku

kasutusse

saamisest.

Kaebaja

arvates

pidanuks

vastustaja

andma

jalgpalliväljaku üürile menetluses, kus ka kaebajal olnuks võimalus selle kasutusse saamisele

pretendeerida.

7. Iseenesest tuleb nõustuda kaebaja seisukohaga, et kui linna vara kasutusse saamisest on

huvitatud mitu isikut ja õigusaktid ei määratle täpselt kindlaks, keda neist tuleb eelistada, tuleb

küsimus otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid,

avalikku huvi, võrdse kohtlemise põhimõtet jne (Riigikohtu 20.12.2001 määrus asjas nr 3-3-1-

8-01, p 20). Riigikohus selgitas 20.12.2001 otsuses asjas nr 3-3-1-15-01 (p 24), et rendile

andmise kord peab avalike huvide kõrval kaitsma ka linna elaniku ja ettevõtja huvi saada

võrdsetel alustel enda kasutusse linna poolt eraisikutele pakutavaid kinnistuid ning huvi, et linn

ei looks teistele isikutele vara üleandmisega põhjendamatuid konkurentsieeliseid. Seetõttu tuleb

rendile andmise korda tõlgendada selliselt, et ta loob põhjendatult ja isiklikult huvitatud

ettevõtjale või muule isikule subjektiivse õiguse nõuda linnalt oma vara kasutusse andmisel

rendile andmise korrast kinnipidamist. Kui rikutud on rendile andmise korra sätteid, mis

kaitsevad lisaks avalikele huvidele ka kaebaja huve, on rikutud ka kaebaja õigusi. Kaebeõigust

ei välistaks ka rendile andmise korra puudumine või tühistamine. Ettevõtjale linna vara

kasutusse andmisega konkurentsieeliste loomine riivab ka Eesti Vabariigi põhiseaduse § 31

lg-s 1 sätestatud ettevõtlusvabadust ja võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet.

8. Samas tuleb asja lahendamisel tähele panna, et kaebeõiguse olemasoluks ei piisa üksnes

sellest, et vaidlusalune haldusakt on õigusvastane. Kaebeõiguse olemasoluks on vaja ka, et

vaidlusalune otsus rikuks kaebaja subjektiivseid õigusi. Nimelt näeb HKMS § 44 lg 1 ette, et

kaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Seda põhjusel, et

kohus ei lahenda hüpoteetilisi kaebusi, mida kaebaja soovib menetleda põhimõtte pärast, kohtult

olukorrale õigusliku hinnangu saamiseks, konkurendi kahjustamise või haldusorgani õpetamise

eesmärgil.

9. Riigikohus selgitas 15.12.2005 otsuses asjas nr 3-3-1-59-05 (p 20), mis käsitles samuti

linnavara otsustuskorras kasutusse andmist, et ainuüksi asjaolust, et kaebaja tegutseb

vaidlustatud lepinguga hõlmatud või lähedases tegevusvaldkonnas, ei saa tuletada tema õiguste

rikkumist. Sellest võib tuleneda küll isiku huvi sarnase tegevuse vastu, kuid mitte

3-21-1499

8(9)

halduskohtusse pöördumise õigus. Selleks, et isiku abstraktne huvi muutuks kaitstavaks

õiguseks, peab isik oma huvitatust väljendama seoses konkreetse haldusakti või -toiminguga.

Vastasel juhul võib kaasneda olukord, kus kõik vastaval alal tegutsevad ettevõtjad vaidlustaksid

kõik kehtivad vastava valdkonna lepingud selle turu ümberjagamise eesmärgil.

10. Kaebaja väitis, et ta on avaldanud vastustajale soovi vaidlusalust jalgpalliväljakut enda

kasutusse saada, kuid tema pöördumistele ei ole vastatud. Samas ei ole kaebaja oma väidet

kuidagi tõendanud, nt esitanud kohtule vastavasisulist avaldust, mille ta oleks vastustajale

edastanud. Vastustaja kinnitas, et keegi teine peale kolmanda isiku ei ole vaidlusaluse

jalgpalliväljaku kasutamise vastu huvi üles näidanud. Sel põhjusel puudus vastustajal

vaidlusaluse otsuse tegemisel võimalus erinevate isikute huve kaaluda ja otsustada, kellele

tuleks rajatis kasutusse anda. Kuna kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks enne vaidlusaluse

otsuse tegemist avaldanud vastustajale soovi seda jalgpalliväljakut kasutusse saada, siis ei ole

kaebaja tema õiguste rikkumist tõendanud.

11. Kaebaja õiguste rikkumise puudumist on võimalik järeldada ka asjaolust, et kaebaja

kasutuses on samuti Lasnamäel aadressiga Pae tn 1 asuv jalgpalliväljak. Kaebaja ei ole väitnud

ega tõendanud, et olemasolev väljak tema vajadusi ei rahulda ning et ta vajaks treenitavate laste

ja noorte arvu arvestades kasutamiseks täiendavat jalgpalliväljakut.

12. Kaebaja heidab ette ka seda, et kolmanda isikuga sõlmitud lepingus olid üürihinnad

tunduvalt odavamad nendest hindadest, millega kaebaja jalgpalliväljakut üürib, mistõttu

koheldakse teda ebavõrdselt kolmanda isikuga võrreldes. Esiteks leiab kohus, et vastustaja ja

kolmanda isiku lepingus toodud hinnad ei saa mõjutada kaebaja õigusi ega anna seega kaebajale

kaebeõigust vaidlusaluse otsuse ja lepingu vaidlustamiseks. Isegi kui kohus tühistaks

vaidlusaluse otsuse, ei muutuks sellest kaebajaga sõlmitud lepingus kokku lepitud hinnad.

Kaebajal tuleb enda õiguste kaitseks taotleda tema suhtes kohaldatavate hindade muutmist või

vaidlustada tema kohta tehtud otsust ja temaga sõlmitud lepingut selleks, et teda puudutavaid

hindu vaidlustada. Teiseks ei ole kaebaja esitatud tõendite alusel võimalik kaebaja ja kolmanda

isiku poolt makstavaid hindu asjakohaselt võrrelda ega sel põhjusel nende ebavõrdsuse osas

põhjendatud seisukohta võtta. Kaebaja ei ole esitanud kohtule kohtu nõudmisele vaatamata

lepingut jalgpalliväljaku kasutamise osas, vaid üksikud arved, seetõttu ei saa võtta seisukohta,

milline konkreetne suhe kaebaja ja vastustaja vahel on. Nt võib tasu suurust mõjutada ka

asjaolu, kui pikaajalise lepinguga on tegemist. Kui kaebajal on võimalus igakuiselt otsustada,

kas ta soovib järgmisel kuul väljakut kasutada ja kui suures mahus, siis ei taga see vastustajale

kindlat ja püsivat tulu ning sellest tulenevalt võib hind olla kõrgem. Samuti on kaebaja esitatud

arvetelt näha, et ta tasub ainult jalgpalliväljaku (ja mõningate ruumide) kasutamise eest.

Kolmandal isikul on lepingu järgi kohustus kanda ka väljakuga seotud kõrvalkulud (hooldus-

ja halduskulud), maksud ja koormised (väljaku kasutamine koolitundide ajal). Samuti on

kolmandal isikul kohustus tagada linnavara säilimine ja korrashoid, kusjuures parenduskulusid

ja parendamisest tingitud väärtuse suurenemist talle ei hüvitata. Kuna kaebaja neid kulusid ise

ei kanna, siis on need järelikult arvestatud tema poolt tasutava kasutustasu sisse, millega saab

põhjendada kõrgemat tasu. Eeltoodust järeldub, et kaebaja ja kolmas isik ei ole võrreldavas

olukorras, seega ei saa olla tegemist ebavõrdse kohtlemisega.

13. Kuna kaebaja õigusi ei ole rikutud, siis puudub kaebajal asjas kaebeõigus. Kaebeõiguse

puudumise tõttu puudub vajadus hinnata vaidlusaluse otsuse õiguspärasust. Seepärast jätab

kohus kaebaja muud põhjendused asjas tähelepanuta.

14. Kaebus jääb terves ulatuses rahuldamata, s.o nii tühistamis- kui ka tuvastamisnõudes.

15. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108

lg 1). Vastustaja ei ole taotlenud tema menetluskulude väljamõistmist kaebajalt ega ole esitanud

3-21-1499

9(9)

kohtule tähtaegselt tema menetluskulusid tõendavaid dokumente, sel põhjusel jäävad tema

võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1). Kolmas isik taotles

menetluskulude väljamõistmist summas 1408,33 eurot (HKMS § 108 lg 8). Kolmas isik esitas

menetluskulude tõendamiseks menetluskulude nimekirja, kuid ei ole esitanud kuludokumente

(arved, maksekorraldused, kontoväljavõtted, kassa sissetuleku või väljamineku orderid vms).

Seetõttu ei ole võimalik kulude tekkimist ega nende kandmise kohustust tuvastada ja kulusid ei

saa kaebajalt välja mõista. Kolmanda isiku kulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/