2-21-19575/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

10. veebruar 2023, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-19575

Tsiviilasi

Tallinna linna hagi Restoplus OÜ vastu üürilepingust

tulenevates nõuetes

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 9. detsembri 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Restoplus OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Tallinna linn, lepinguline esindaja

AR

Kostja (apellant): Restoplus OÜ, seaduslik esindaja

juhatuse liige JD

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Keelduda menetlusse võtmast kostja Restoplus OÜ 12. jaanuari 2023 apellatsioon-

kaebust Harju Maakohtu 9. detsembri 2022 otsuse peale.

2. Tagastada apellatsioonkaebus selle esitajale käesoleva määruse jõustumisel, jättes

toimikusse kaebuse ärakirja.

3. Apellatsioonkaebusega seonduvad menetluskulud jätta kostja kanda.

4. Jätta apellatsioonkaebusega seonduvad menetluskulud rahaliselt kindlaks

määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest.

Määruskaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (4)

MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna linn (hageja) esitas 15. detsembril 2021 Harju Maakohtule hagi Restoplus OÜ

(kostja) vastu üüri, kõrvalkulude ja üüripinna vabastamise nõuetes.

1.1. Hageja palus:

(a) kohustada kostjat vabastama ja üle andma Tallinnas Pikk tn 41/2 esimesel korrusel

asuva äriruumi M4 (üldpind 73,3 m²; edaspidi: äriruum) valduse hagejale kohtuotsuse

jõustumise päevale järgneval päeval ning äriruumi mittevabastamisel tõsta kostja

sellest koos kõigi seal asuvate isikute ja varaga välja;

(b) mõista kostjalt hageja kasuks välja üür 1535,08 eurot ja kõrvalkulud 745,94 eurot.

1.2. Hageja tõi esile järgmised asjaolud:

-

äriruum kuulub hagejale;

-

pooled sõlmisid 3. septembril 2020 üürilepingu nr 12-1/268 (edaspidi: leping), mille

alusel oli kostjal õigus kasutada äriruumi ja kohustus maksta selle eest üüri 370 eurot

kuus. Lepingu p 15 kohaselt suureneb üür üks kord aastas tarbijahinnaindeksi muutuse

alusel. Septembris 2021 suurenes üür nimetatud alusel 388,36 euroni kuus. Lepingu

üldtingimustena kehtivad Tallinna linnavalitsuse 13. augusti 2003 määrusega nr 73

kinnitatud „Äriruumi üürilepingu tingimused“ (edaspidi: tingimused). Tingimuste

p 9.1 järgi oli kostjal kohustus maksta üüri iga kalendrikuu kohta ja p 9.3 kohaselt tuli

tal kanda kõik kõrvalkulud. Kostja rikkus neid kohustusi;

-

hageja saatis 17. septembril 2021 kostjale meeldetuletuse üürivõla tasumiseks ja

4. novembril 2021 lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, sest kostja võlgnes

selleks ajaks üürina 1640,23 eurot (kolme kuu üür). Lepingu lõppemise kuupäevaks

loeti 30. november 2021 ja äriruumi üleandmiseks paluti kostjal olla selle aadressil

1. detsembril 2021. Kostja valdust üle ei andnud. Ka ei ole kostja tasunud võlga;

-

kostjal on hageja ees üürivõlg 1. augusti – 30. novembri 2021 eest 1535,08 eurot ja

kõrvalkulude võlg sama aasta juuli – oktoobri eest 745,94 eurot.

1.3. Hageja taotles otsuse viivitamatult täidetavaks tunnistamist tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 468 lg 1 p 4 alusel.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei mõista, miks ei proovinud hageja kostja juhatuse

liikmega eelnevalt ühendust saada ja pöördus kohe kohtusse. Kostja on valmis sõlmima

kompromissi. Juhatuse liige tegeleb kostja arendamisega alates 2021. aasta augustist. Kostja

arvas, et kõik linna üüripinnad on seoses Covid-viirusega vabastatud üüri maksmisest.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 9. detsembri 2022 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud

jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks

menetluskuluna välja hagi esitamisel tasutud riigilõivu 450 eurot, millelt kohustas kostjat

tasuma viivist.

3.1. Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoludena äriruumi kuulumise hagejale, lepingu

sõlmimise, sellele tingimuste kohaldumise ja ülesütlemise asjaolud.

3.2. Hageja nõuab kostjalt äriruumi vabastamist ja selle valduse üleandmist (nõue (a)).

3.2.1. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu,

kes tema asja õigusliku aluseta valdab. Sätte kohaldamise eeldusena tuleb kohtul tuvastada, et

hageja on asja omanik ja kostja valdab lepingu eset ilma õigusliku aluseta. Hageja

omandiõiguse üle pooled ei vaidle. Kostja ei väida, et ta oleks äriruumi valduse hagejale

tagastanud, vaid soovib selle kasutamist jätkata. Niisiis lähtus maakohus sellest, et kostja

endiselt valdab äriruumi.

3 (4)

3.2.2. Hageja on lepingu kehtivalt üles öelnud. Tingimuste p 21.1.8 alusel on hagejal kui

üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik (kostja) on viivituses kahel

üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise

osa maksmisega. Tingimuste p 21.3 kohaselt ei pea üürileandja p-s 21.1 nimetatud alusel

lepingut üles öeldes sellest üürnikule ette teatama. Kuigi võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 3

sätestab üürileandjale kohustuse anda enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist võla

tasumiseks täiendav tähtaeg, võivad pooled lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt leppida

äriruumi puhul kokku teistsuguse tingimuse. Hageja teatas üürilepingu erakorralisest

ülesütlemisest kostjale 4. novembri 2021 avaldusega, milles tugines üürivõlale kolme kuu eest,

seega oli tingimuste p 21.1.8 täidetud.

3.2.3. Kuna hageja ütles üürilepingu alates 30. novembrist 2021 kehtivalt üles, puudub kostjal

õiguslik alus vallata hagejale kuuluvat äriruumi. AÕS § 80 lg 1 eeldused on täidetud ja äriruumi

vabastamise nõue (a) tuleb rahuldada.

3.3. Hageja taotleb kostjalt üürivõla ja kõrvalkulude võla väljamõistmist (nõue (b)).

3.3.1. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja

nõuda kohustuse täitmist. Kostjal oli lepingu p 10 ja tingimuste p 9.1 alusel kohustus tasuda

igal kuul üüri. Algselt oli üür 370 eurot kuus, mis lepingu p 15 kohaselt suurenes alates

2021. aasta septembrist tarbijahinnaindeksi võrra 388,36 euroni. Hageja esitatud arvete ja

nõude arvestuse kohaselt on üürivõlg 1. augusti – 30. novembri 2021 eest 1535,08 eurot. Kostja

pole sellele vastuväiteid ei esitanud. Kostja ainus sisuline vastuväide võlale on, et tema

arusaama järgi olid linna üüripinnad seoses Covid-viirusega üüritasust vabastatud. Kostja pole

oma väidet sisuliselt ei põhjendanud ega tõendanud, samuti pole tegemist üldteada asjaoluga.

Seetõttu ei saa kohus kostja vastuväitega asja lahendamisel arvestada. Neil kaalutlustel rahuldas

kohus hageja nõude üürivõla väljamõistmiseks 1. augusti – 30. novembri 2021 eest summas

1535,08 eurot.

3.3.2. Lepingu p 10 kohustas kostjat lisaks üürile tasuma kõik äriruumi kasutamisega seotud

kõrvalkulud, sh haldus- ja hoolduskulud, erakorralised heakorra- ja ohutustööd, kindlustus ja

remondifond, ning üüritava äriruumi eest tasumisele kuuluvad kohalikud ja riiklikud maksud.

Kõrvalkulud kandis hageja, kes esitas nende eest nõude kostjale. Kostja pole ka kõrvalkulude

arvestusele ja suurusele sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja arvestust toetavad tõendina

esitatud arved. Kohus mõistis kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel välja kõrvalkulud 2021. aasta

juuli – oktoobri eest summas 745,94 eurot.

3.4. TsMS § 468 lg 1 p 4 sätestab, et kohus tunnistab omal algatusel viivitamata täidetavaks

valduse rikkumise kõrvaldamiseks tehtud otsuse. Maakohus ei tunnistanud otsust viivitamata

täidetavaks, sest see oleks vastuolus hageja taotlusega kohustada kostjat vabastama ja üle

andma äriruumi valdus kohtuotsuse jõustumisele järgmisel päeval.

KOSTJA APELLATSIOONKAEBUS

4. Kostja esitas 12. jaanuaril 2023 apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse

tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või uue otsusega jätta hagi

rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kostja leiab, et maakohus rikkus

menetlusõiguse norme ja kohaldas valesti materiaalõigust sellega, et:

-

ei viinud läbi piisavat eelmenetlust (st rikkus TsMS § 392 lg 1 p-te 1–3), mis peaks

tooma kaasa otsuse tühistamise TsMS § 646 alusel;

-

jättis kohaldamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 ja VÕS §-s 6

sätestatud hea usu põhimõtte.

4 (4)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5. Ringkonnakohus keeldub kostja kaebuse menetlusse võtmisest TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel.

Viidatud sätte kohaselt ei võta kohus apellatsioonkaebust menetlusse, kui kaebuses toodud

väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Käesoleval juhul on tegemist sellise

olukorraga. Kostja kannab kaebusega seonduvad menetluskulud.

6. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud. TsMS § 631

lg 1, § 633 lg 2 p 3 ja lg 3 ning § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse

seaduslikust ja põhjendatust kaebuse väidetest nähtuvates piirides. Erandiks on olukord, kus

maakohus on menetlusõigust oluliselt rikkunud (TsMS § 656). Kostja vaidlustas maakohtu

otsust üksnes eelmenetluse läbiviimise ja hea usu põhimõtte kohaldamata jätmise osas.

7. Kaebuse kumbki väide ei võimalda maakohtu otsuse muutmist.

7.1. Kostja esimene väide eelmenetluse ülesannete rikkumise kohta on liiga üldsõnaline ega

võimalda seda sisuliselt kontrollida. Menetlusõiguse rikkumine (sh TsMS § 646 ja § 656 lg 1

mõistes) tähendab mõne toimingu tegemist või tegemata jätmist. Nii näiteks tuleb selgitamis-

kohustuse rikkumisele tugineval menetlusosaliselt selgelt nimetada, mille kohta oleks talle

tulnud selgitusi anda ja kuidas oleks ta pärast selgituste saamist menetluslikult teisiti käitunud.

Käesoleval juhul ei sisalda kostja kaebus ühtegi konkreetset etteheidet, mida pidanuks

maakohus kostjale selgitama. Vaidlustatud otsuses tuvastatud asjaolud olid kostjale teada, sest

neile tugines hageja hagi esitades. Maakohtu kohaldatud õigusnormid ei saanud samuti olla

üllatuslikud ja kostja ei ole kaebuses põhjendanud, et üürilepingut käsitlevaid sätteid oleks

kohaldatud valesti. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kostja jättis kasutamata võimaluse

osaleda maakohtu korraldatud istungil.

7.2. Samavõrra sisutühi on kostja teine väide hea usu põhimõtte kohaldamata jätmise kohta.

Kostja ei toonud hagile vastates ega kaebuses esile ühtegi asjaolu, mis võimaldaks kohaldada

TsÜS §-s 138 ja VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtet. Kostja ei heida hagejale ette

vastuolulist käitumist, õiguse kuritarvitamist või muul viisil halvas usus toimimist. Kuigi hea

usu põhimõtet kohaldab kohus omal algatusel, siis selle aluseks olevad asjaolud peab vähemalt

hagimenetluses esile tooma pool. Kohtuasja materjalidest selliseid asjaolusid ei nähtu.

8. Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Maakohus

on õigesti TsMS § 162 lg 1 alusel jaotanud menetluskulud vastavalt asja lahendamise

tulemusele. Kostja kaebus ei sisalda väiteid kulude jaotamise ja rahalise kindlaksmääramise

kohta.

9. TsMS § 639 lg 1 ja TsMS § 168 lg 1 alusel kannab apellant menetluskulud, kui kohus

keeldub kaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle. Seega tuleb apellatsioonimenetluse kulud

jätta kostja kanda. Ringkonnakohus keeldub kaebust menetlusse võtmast ega edasta seda

hagejale vastamiseks. Nii ei teki hagejal apellatsioonimenetluses kulusid, mida tuleks hüvitada.

Apellatsioonimenetluse kulud jäävad rahaliselt kindlaks määramata. Kostja ei esitanud koos

kaebusega andmeid riigilõivu tasumise kohta ja neid ei nähtu kohtule ka asjaomasest

infosüsteemist. Niisiis ei teki lõivu tagastamise küsimust.

10. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 638 lg 9 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)