2-20-899/56 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Maris Kuurberg

Määruse tegemise aeg ja koht 31. jaanuar 2023. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-899

Kohtuasi

Bassano OÜ avaldus servituudi seadmiseks ja

nõusoleku andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.11.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Bassano OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja:

Bassano

OÜ

(registrikood

12015946),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski

Puudutatud isik: L-Haldus OÜ (registrikood 10523064),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 08.11.2021 määrus ning saata tsiviilasi maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Bassano OÜ (avaldaja) esitas 17.01.2020 Harju Maakohtule avalduse, paludes seada Tuha

3b, Tallinn kinnistu igakordse omaniku kasuks Tuha 3 (tasu eest 13,65 eurot aastas), Tuha 3d

(tasu eest 58,58 eurot aastas) kinnistutele tähtajatu veetrassi servituudi ja Tuha 3f (tasu eest

16,72 eurot aastas), Tuha 3c (tasu eest 70,16 eurot aastas), Tuha 3a (tasu eest 3,07 eurot aastas)

kinnistutele tähtajatu kanalisatsioonitrassi servituudi. Avaldaja palus ka tuvastada puudutatud

2-20-899

isiku kohustuse anda nõusolek kanda Tuha 3b kasuks kinnistusraamatusse vastavad vee- ja

kanalisatsioonitrasside servituudid.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Tallinnas, Tuha tn 3b asuv kinnisasi (registriosa nr

1772101). Avaldaja kinnistu veevarustus toimus veetorustiku kaudu, mis jookseb läbi Tuha tn

3d ja Tuha tn 3 kinnistute (kinnistutel asuvate hoonete). Ühisveevärgist avaldaja kinnistule

suunduv veetoru läbib esmalt Tuha tn 3 kinnistut, mis kuulub puudutatud isikule. Tuha tn 3

kinnistult suundub veetoru edasi Tuha tn 3d kinnistule, mis kuulub samuti puudutatud isikule

ja sealt edasi avaldaja kinnistule. Avaldaja kinnistu kanalisatsioonitorustik jookseb läbi Tuha

tn 3a, Tuha tn 3c ja Tuha tn 3f kinnistute. Ühiskanalisatsioonist avaldaja kinnistule suunduv

kanalisatsioonitoru läbib esmalt Tuha tn 3f kinnistut, mis kuulub puudutatud isikule. Tuha tn

3f kinnistult suundub kanalisatsioonitoru edasi Tuha tn 3c kinnistule, mis kuulub samuti

puudutatud isikule. Tuha tn 3c kinnistult suundub üks kanalisatsioonitoru haru otse avaldaja

kinnistule ja teine haru läbib enne Tuha tn 3a kinnistu nurka, mis kuulub puudutatud isikule.

1.2. Avaldaja ja puudutatud isiku vahel oli kehtiv kommunaalteenuste leping, mida pooled

täitsid kuni 31.12.2014. 01.10.2001 sõlmisid AS LASREF ja Osaühing Sonatiin kommunaal-

teenuste osutamise lepingu nr. 3/K, mille alusel osutati Osaühingule Sonatiin kommunaal-

teenuseid aadressil Tuha tn 3b, Tallinn. Teenust osutas AS LASREF kui tehnovõrkude omanik.

Lepingu kohaselt oli leping sõlmitud kuni 31.12.2002, kuid faktiliselt juhindusid pooled sellest

lepingust kuni 31.12.2014. 2003. a müüs AS LASREF oma kinnistud maha ja kinnistute ning

sealhulgas ka tehnovõrkude omanikuks sai puudutatud isik (varasema ärinimega Osaühing

LASREF HALDUS). Osaühingule Sonatiin kuuluv kinnistu Tuha tn 3b, Tallinn vahetas aga

omaniku 2012. a, kui selle omanikuks sai avaldaja. Kuni 31.12.2014 lähtusid pooled

kokkuleppest, mille aluseks võib võtta 2001. a sõlmitud lepingu kinnistute vanade omanike

vahel, mille kohaselt avaldaja esitas puudutatud isikule kommunaalteenuste kasutamise

arvnäitajaid ning puudutatud isik esitas kommunaalteenuste eest arve, mille avaldaja tasus.

1.3. Alates 01.01.2015 ei ole puudutatud isik vaatamata näitude edastamisele avaldajale arveid

edastanud. Avaldaja on proovinud kommunaalteenuste eest tasuda iseseisvalt ilma arveta, et

vältida võimaliku kommunaalteenuste osutamise katkestamist. Lepingu alusel toimus avaldaja

kinnistu veevarustus lähtudes fikseeritud tasust Tuha tn 3 asuva WC kasutamise eest ja tasust

vastavalt kehtivatele AS TALLINNA VESI tariifidele veearvestite näitude alusel. Avaldaja

soovis lepingut uuendada ning saatis puudutatud isikule omapoolse nägemuse uuendatud

lepingust koos palvega see sõlmida. Puudutatud isik avaldajale ei vastanud. Avaldaja kinnistul

asuva tootmishoone sihipäraseks kasutamiseks on veevarustuse (ja äravoolu) olemasolu

äärmiselt oluline. Avaldaja hinnangul on kõige mõistlikum jätkata olemasoleva torustiku

sihipärast kasutamist ja sellest tulenevalt seada reaalservituut just lähtuvalt olemasolevast

torustikust. Võttes arvesse, et taotletava servituudi alusel ei rajata uut torustikku, siis vajab

avaldaja vaid talumisservituudi ning õigust torustikku hooldada ja remontida. Kokkuleppele

mittejõudmise tõttu ei ole avaldajal muud võimalust, kui taotleda puudutatud isikute kinnistule

servituudi seadmist ja puudutatud isiku kohustamist nõusoleku andmiseks servituudimärke

kandmiseks kinnistusraamatusse.

2. Avaldaja ei soovi saada läbi servituudi seadmise vee- või kanalisatsioonitrassi omanikuks,

vaid soovib saada õigust selle kasutamiseks. Seda enam, et suurt osa trassidest kasutavad lisaks

avaldaja kinnistule ka puudutatud isiku kinnistud. AS-i TALLINNA VESI, kelle ühisveevärgist

tuleb kõigi kõnealuste kinnistute veevarustus, selgituse kohaselt on võimalik paigaldada eraldi

arvesti, mis mõõdab avaldaja kinnistu veetarbimist. Vee- ja kanalisatsiooni olemasolu hoones

on tänapäeval pigem tavaline ja eriti linnas seda eeldatakse. Avaldaja kinnistul puudub ligipääs

ühisveevärgile ilma puudutatud isiku kinnistut läbimata. Puudutatud isiku viidatud

2-20-899

detailplaneeringut ei ole kehtestatud ja ka kehtestatud detailplaneering ei kohustaks alale

jäävaid kinnistuomanikke hooneid lammutama. Avalduses on selgesõnaliselt põhjendatud,

miks ja millises ulatuses peaks vee- ja kanalisatsioonitrasside remondi, hoolduse ja

renoveerimise kulud olema jaotatud. Kui trass teenindab kokku viiel erineval kinnistul olevaid

hooneid, siis on õiglane, et renoveerimise vajaduse korral panustab iga sellise kinnistu omanik

20%. Reaalservituudi seadmist ei saa samastada vastava maa üürimisega, mis oleks asjaolusid

arvestades ilmselgelt ebamõistlik, kuna torustik on maa sees ja ei takista puudutatud isiku poolt

maapealset osa kasutama.

3. Kuivõrd avaldaja kinnistu on piiratud kolmandate isikute eraomandis olevate kinnistutega,

siis ei ole reaalselt võimalik liita vastav kinnistu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga ilma teisi

kinnistuid kasutamata. Mõistlikum oleks seada servituut juba olemasolevale ja toimivale

torustikule. Ka puudutatud isikule oleks kõnealune lahendus kõige vähem koormavam, kuivõrd

temale kuuluvatel kinnistutel ei tuleks teostada ehitustöid. Lisaks muutub puudutatud isiku

jaoks juba olemasoleva torustiku haldamine soodsamaks, kuna osaliselt jääksid kulud avaldaja

kanda. Mõistlik ei ole määrata juba olemasoleva ja mitme erineva kinnistu poolt igapäevaselt

ekspluateeritava torustiku servituudiala talumistasu nii, et see vastaks sama ala üürile

andmisega. Puudutatud isik ei ole välja toonud ühtegi negatiivset asjaolu, mida servituudi

seadmine talle kaasa tooks.

Puudutatud isiku seisukohad

4. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

4.1. Avaldaja ei väida, et olemasolev vee- ja kanalisatsioonivõrk, mille talumiseks ta servituuti

seab, oleks rajatud enne maa esmakinnistamist. Arvestades, et avalduses viitab avaldaja

asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg-le 1, tuleb avaldajat mõista selliselt, et ta soovib servituuti

pärast maa esmakinnistamist rajatud vee- ja kanalisatsioonivõrgule. Kui avaldaja peab

kommunikatsioonide omanikuks puudutatud isikut ehk soovib olla kommunikatsiooni kasutaja

või kaaskasutaja, siis ei ole puudutatud isikul kohustust, võimalust ega soovi osutada ega

vahendada avaldajale ühisveevärgiteenuseid. Nende teenuste osutamine on avaldaja poolt

viidatud torustikke kasutades ka keskkonnaohtlik. Avaldaja ei ole toonud välja ega tõendanud,

et tema hoone vajab vee- ja kanalisatsiooniteenustega varustamist. Tegemist ei ole eluruumiga,

kus pesemisvõimalus on kohustuslik. Kui avaldajal on objektiivne vajadus vee- ja

kanalisatsiooniteenusteks, siis tuleb tal pöörduda selleks antud piirkonna vee-ettevõtjale poole,

kelleks on AS TALLINNA VESI. Seega võib avaldajal olla põhimõtteliselt õigus taotleda

servituudi seadmist, kuid mitte vee- ja kanalisatsiooni teenuste osutamist, liitumispunktini.

Avaldaja ei ole liitumispunkti nimetanud, mistõttu puudub alus arvata, et liitumispunktini vee-

ja kanalisatsiooni rajamiseks on tal tarvilik servituut läbi puudutatud isiku kinnistuid. Avalduse

rahuldamiseks puudub alus ka seetõttu, et Sikupilli kvartali struktuuriplaani kohaselt on ette

nähtud avaldaja hoone lammutamine. Seetõttu puudub vajadus hoonet parendada, kuivõrd

avaldaja peab hoopis tegema ettevalmistused selle lammutamiseks.

4.2. Kui kohus peaks avalduse rahuldama, tuleb vee- ja kanalisatsioonitrasside kõik remondi,

hoolduse ja renoveerimisega seotud kulud jätta täielikult avaldaja kanda. Puudutatud isik ei ole

nõus kandma kulusid, kuivõrd need on ülemäärased ning ei ole puudutatud isiku huvides.

Kinnistu omandamisel teadis avaldaja või vähemalt pidi teadma, et sellel puudub juurdepääs

üldkasutatavasse vee- ja -kanalisatsioonivõrku. Nimetatud asjaolu tingib avalduse rahuldamata

jätmise, avalduse rahuldamisel aga tasu suuruse määramise vastavalt turutingimustele. Kui

avaldaja soovib siiski servituudi seadmist, siis tuleb panna talle ümberkruntimise läbiviimisel

kohustus tema poolt rajatav võrk omal kulul ära vedada. Maatüki praegune üürihind Lasnamäe

2-20-899

on 0,1-1,11 eurot/m2 kuus. Seega on keskmine tasu 0,56 eurot/m2 kuus (lisandub käibemaks) ja

puudutatud isiku hinnangul tuleb see määrata talumistasuks servituudi ala iga ruutmeetri eest.

4.3. Puudutatud isikul ei saa olla kohustust vahendada avaldajale ühisveevärgiteenuseid. Sellist

nõuet ei saa lahendada hagita menetluses ning sõltumata menetlusliigist tuleb vastav nõua jätta

rahuldamata materiaalõigusliku aluse puudumise tõttu. Kui kohus siiski kohustab puudutatud

isikut vahendama avaldajale ühisveevärgiteenust, siis avaldaja soovitud tingimuste

saavutamiseks peab puudutatud isik selgelt amortiseerunud torud asendama. Kuivõrd neid

torusid vajab avaldaja, peab avaldaja ette tasuma kogu sellega seotud kulu.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Maakohus jättis 08.11.2021 määrusega avalduse rahuldamata ja kõik menetluskulud avaldaja

kanda.

5.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

− avaldajale kuulub Tallinnas, Tuha 3b asuv kinnisasi sihtotstarbega tootmismaa (kd I, tl

12-13);

− puudutatud isikule kuuluvad Tallinnas, Tuha 3, Tuha 3d, Tuha 3a, Tuha 3c ja Tuha 3f

kinnisasjad (kd I, tl 16-18, pöördel; 19, pöördel; 21-22; 23-24; 25-26, pöördel);

− avaldaja kinnistu veevarustus toimub veetorustiku kaudu, mis jookseb läbi Tuha 3d ja

Tuha 3 kinnistute;

− avaldaja kinnistu kanalisatsioonitorustik jookseb läbi Tuha 3a, Tuha 3c ja Tuha 3f

kinnistute.

5.2. AÕS § 158 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi nõudeõiguse realiseerimiseks peavad olema

täidetud AÕS § 158 lg-s 1 sätestatud tingimused. Eeltoodust tulenevalt peab reaalservituudi

seadmise nõude lahendamiseks tegema kindlaks, kas vee- ja kanalisatsioonitorustikku on vaja

avaldaja kinnisasja eesmärgipäraseks kasutamiseks või majapidamiseks ja torustiku ehitamine

ei ole võimalik teist kinnisasja kasutamata või ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid

kulutusi. Lisaks tuleb kaaluda avaldaja ja puudutatud isiku huve. Juhul, kui puudutatud isiku

kinnistu tuleb koormata reaalservituudiga, tuleb AÕS § 158 lg 3 kohaselt kindlaks määrata ka

tasu reaalservituudi seadmise eest.

5.3. Avaldaja nõuab reaalservituudi seadmist eksisteerivale torustikule. Seega jääb puudutatud

isiku viide enne maa esmakinnistamist rajatud vee- ja kanalisatsioonivõrgustikule

arusaamatuks. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on avaldusele lisatud neli rendilepingut

(12.10.2016 rendileping nr 34, 01.01.2018 rendileping nr 36, 02.09.2019 rendileping nr 37 ning

12.01.2015 rendileping nr 029; kd I, tl 39, 40-43, 44-47, 48-51, 52-55), milles kõigis on ette

nähtud vee- ja kanalisatsiooni kasutamine. Vee- ja kanalisatsiooni olemasolu hoones on

tänapäeval pigem tavaline ja eriti linnas seda eeldatakse. Pooleliolev menetlus, milles

taotletakse detailplaneeringu muutmist, ei tähenda, et avaldaja peab oma kinnistul oleva hoone

lammutama. Vastavat detailplaneeringut ei ole kehtestatud ja teiseks ei kohustaks selleks

detailplaneeringu alale jäävate kinnistute omanikke ka kehtestatud detailplaneering.

5.4. Kinnistute veega varustamise ning kinnistute reovee ärajuhtimise korraldamist

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaudu reguleerib ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus

(ÜVVKS). ÜVVKS § 8 lg 3 kohaselt toimub ühisveevärgist vee võtmine ja reovee juhtimine

ühiskanalisatsiooni vee-ettevõtja ja kliendi vahelise lepingu alusel. Selleks, et Tuha tn 3b,

2-20-899

Tallinn kinnistu saaks liitumisvõimaluse (liitumispunkti asukoht peab olema avalikult kasutaval

maal ja kui kinnistul puudub puutumus avalikult kasutatava maaga, kus on ühisveevärk ja -

kanalisatsioon), on vajalik kinnistu torustiku läbimine üle kolmandate isikute kinnistute,

milleks annaks õigusliku aluse servituut.

5.5. Arvestades AS-i TALLINNA VESI ja menetlusosaliste poolt avaldatud seisukohtasid ning

esile toodud asjaolusid, asus maakohus seisukohale, et avaldajal tuleb Tuha 3b kinnisasja

ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniga liitumise eesmärgi saavutamiseks esmalt taotleda vee-

ettevõtjalt tehnilised tingimused. Tsiviilasja materjalide kohaselt ei ole avaldaja vastava

taotlusega vee-ettevõtja poole pöördunud. AS TALLINNA VESI ei näe võimalust jagatud

kinnistutega, kelle kinnistu veevärk ja kanalisatsioon ei ole otseühenduses ühisveevärgi ja

kanalisatsiooniga, teenuslepingu sõlmimiseks, kui kasutatakse teenuse saamiseks varasemalt

väljaehitatud kinnistusisest torustikku, kuna jagamise tulemusel puuduvad jagamisel tekkivatel

uutel kinnistutel liitumispunktid ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga.

5.6. Puudutatud isiku tellitud uuringu (kd I, tl 70-72; 73; 74, pöördel; 75; 155-166 ja 08.07.2021

esitatud videod) tulemusena selgus, et kanalisatsioonitoru on kaotanud ehitusliku tugevuse,

auklik, pinnas paistab aukudest, juured on igalt poolt sisse kasvanud ja kanalisatsioonivesi

ilmub pinnasesse. Kanalisatsioonitoru vajab kapitaalremonti või asendamist. Sellises seisundis

torustike ekspluateerimine või ekspluateerimise lubamine tooks puudutatud isikule

tsiviilõigusliku- ja väärteovastutuse keskkonna ja kanalisatsioonivee reostamise eest. Kui

puudutatud isik lubaks avaldajal sellises seisukorras kanalisatsioonitoru kasutada, rikuks ta

keskkonnaseadustiku üldosa seaduse §-des 10, 11 ja 16 sätestatud keskkonnaohtu vähendamise

kohustusi. Puudutatud isikult ei saa nõuda keskkonnaalase õigusrikkumise toimepanemist ega

omal kulul torustike asendamist, sest puudutatud isik ise neid ei vaja. Eeltoodust tulenevalt ei

ole olemasoleva torustiku kasutusse võtmine võimalik. Avaldaja ei ole tõendanud vastupidist.

5.7. Kokkuvõtvalt asus maakohus seisukohale, et avaldaja avalduses esitatud nõue servituudi

seadmiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks tuleb jätta rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt

ei analüüsinud kohus reaalservituudi tasu suurust. Kuna avaldus jäi rahuldamata, jäid kõik

menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja teha uue

määruse, millega avaldus rahuldada või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

− Maakohtu hinnangul oleks avaldaja pidanud esmalt taotlema vee-ettevõtjalt tehnilised

tingimused ning alles seejärel pöörduma servituudi seadmise nõudega kohtusse. Selline

seisukoht oli üllatuslik, kuna avaldaja on menetluses selgitanud, et käesoleval juhul ei

ole selleks vajadust: torustik on juba olemas – projekteeritud ja ehitusloa alusel valmis

ehitatud.

− Lisaks esitas avaldaja kohtule AS TALLINNA VESI väljastatud tehnilised tingimused,

mille kohaselt tuli avaldajale kuuluval Tuha tn 3b kinnistul asuv hoone varustada veega

Tuha tn 3 kinnistusisesest võrgust, peaveemõõtja tagant ja kanaliseerida kinnistu-

sisesesse kanalisatsiooni. Tehnilistes tingimustes selgitati, et kuna AS TALLINNA

VESI kliendiks on kinnistu Tuha tn 3 (Tuha tn 3a, 3c ja 3b on allkliendid), siis

sõlmitakse Tuha tn 3b kinnistu omanikuga liitumisleping Tuha tn 3 kinnistu omaniku

volitusel. Seega on Tuha tn 3b omanikuga võimalik liitumisleping sõlmida, kui Tuha

2-20-899

tn 3 omanik sellega nõustub, mida kinnitas AS TALLINNA VESI ka menetluses antud

selgitustes.

− Kahtlusi ei saa olla selles, et Tuha tn 3b kinnistu on juba olemasolevate torude kaudu

ühendatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, millised on rajatud lähtudes vee-ettevõtja

tehnilistele tingimustele, kuid puudutatud isiku omavolilise tegevuse tõttu lõppes poolte

vahel seni toiminud korraldus veega varustamisel. Maakohus heitis avaldajale ette

tehniliste tingimuste puudumist, jättes ilma igasuguse põhjenduseta avaldaja poolt

esitatud tehnilised tingimused arvestamata.

− Hagita menetluses on kohtul kõrgendatud uurimiskohustus ja seetõttu oleks kohus

pidanud avaldaja tähelepanu juhtima sellele, et taotletavat eesmärki oleks võimalik

saavutada servituudi tingimusi ringi sõnastades. Vee-ettevõtja võib teenuse osutamisest

keelduda ainult juhul, kui selleks on seaduslik alus.

− Servituudi seadmise seisukohalt on asjakohatu maakohtu märkus selle kohta, et torustik

võib olla amortiseerunud ja kasutuskõlbmatu. Kui servituudi seadmise järgselt nõuab

vee-ettevõtja enne teenuslepingu sõlmimist torustiku osalist parandamist, siis on

avaldaja valmis seda teha laskma. Eelnevat on avaldaja ka korduvalt kinnitanud.

7. Maakohus võttis kaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks.

7.1. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu. Kaebus on nõude materiaalõigusliku aluse

puudumise tõttu alusetu. Kuna torustik kuulub puudutatud isikule, ei saa avaldaja nõue

põhineda asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-l 152. Ka AÕS § 158 ja § 1581

näevad ette võõra tehnovõrgu talumise kohustuse, kuid ei näe ette kohustust oma tehnovõrkude

kasutada võimaldamist. Vaidlusalune torustik ei ole ühisveevärk ja -kanalisatsioon ning

puudutatud isik ei ole vee-ettevõtja ega soovi vee-ettevõtjaks saada, seega ei saa avaldaja nõue

põhineda ka ÜVVKS § 5 lg-l 1. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kanalisatsioonitorustik on

täielikult amortiseerunud ja selle kasutamine on keskkonnaohtlik. Avaldaja soovib, et torustike

parandamise ja ekspluateerimisega seotud kulud kannaks puudutatud isik, kes nende

ekspluateerimisest aga huvitatud ei ole.

8. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu TsMS § 667 lg 2 alusel vaidlustatud osas tühistada ja saata tsiviilasi maakohtule

uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.

10. Avaldaja soovib puudutatud isiku kinnisasjale avaldaja kasuks vee- ja kanalisatsioonitrassi

servituudi seadmist. Vee- ja kanalisatsioonitorud läbivad puudutatud isiku kinnisasju ja selle

kaudu varustati varasemalt puudutatud isiku õiguseelnejaga sõlmitud lepingu alusel vee- ja

kanalisatsiooniteenusega avaldaja kinnisasjal asuvat tootmishoonet. Avaldaja väitel ei ole tal

muid võimalusi oma kinnisasja vee ja kanalisatsiooniga varustamiseks, kui ainult kasutades

puudutatud isiku kinnisasju. Maakohus jättis avaldaja nõude rahuldamata põhjendustel, et

avaldaja ei ole taotlenud vee-ettevõtjalt (AS TALLINNA VESI) liitumiseks tehnilisi tingimusi,

servituudist ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks ei piisa ning lisaks leidis maakohus,

et olemasoleva kanalisatsioonitorustiku kasutusse võtmine ei ole võimalik selle

amortiseerumise tõttu. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ennatlikult jätnud avalduse

2-20-899

rahuldamata, jättes menetlusosalistele selgitamata ja menetlusosalistega arutamata, mida

avaldaja tegelikult soovib ja millisel viisil oleks seda võimalik saavutada. Seejuures lähtus

maakohus ebaõigesti sellest, et avaldaja nõude lahendamisel on asjakohaseks sätteks AÕS §

158.

10.1. Tegemist on vee- ja kanalisatsioonitrassidega, mis on ehitatud avaldusele lisatud

joonistelt nähtuvalt 1963. a (I kd tl 15 ja tl 20). Tehnovõrgu talumise kohustus võiks seega kõne

alla tulla asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-st 152. AÕS § 158 ega AÕS § 1581

antud juhul ei kohaldu, kuna tegemist ei ole ehitatava, vaid olemasoleva tehnovõrguga.

Riigikohus on leidnud, et AÕS § 158 ja 1581 sätetest ei ole võimalik tuletada talumiskohustust

olukorras, kus tehnorajatis on kinnisasjale juba rajatud. Varem rajatud tehnorajatiste õiguslikku

seisundit reguleerib AÕSRS § 152. Nii AÕS § 158 kui ka § 1581 lähtuvad eeldusest,

et tehnorajatist ei ole veel ehitatud, vaid seda alles hakatakse võõrale kinnisasjale rajama (vt

Riigikohtu 11.10.2017 otsust tsiviilasjas nr 2-15-17137, p-d 15 ja 20). Avaldaja ei vaidle vastu

sellele, et osas, milles vee- ja kanalisatsioonitrassid läbivad puudutatud isiku kinnisasju, on

tegemist puudutatud isikule kuuluvate trassidega. Seega soovib avaldaja puudutatud isikule

talumiskohustuse panemist asja suhtes, mis kuulub puudutatud isikule. See aga ei ole

kolleegiumi arvates AÕSRS § 152 ega ka AÕS § 158 mõtteks, kuna nende sätete kohaselt saaks

kohustada taluda valitseva kinnisasja omanikule kuuluvat tehnovõrku, mis paikneb (AÕSRS §

152) või on ehitatav (AÕS § 158) võõrale kinnisasjale. Enne 1999. a 1.aprilli võõral kinnisasjal

paikneva tehnovõrgu talumiskohustus tekiks seega seaduse alusel üksnes juhul, kui tehnovõrk

kuuluks avaldajale ja paikneks puudutatud isikule kuuluval kinnisasjal. Kuna puudutatud isiku

kinnisasjal asuv tehnovõrk avaldajale ei kuulu, ei saa ringkonnakohtu hinnangul

talumiskohustust tekkida ka AÕSRS § 152 lg 1 alusel.

10.2. AÕSRS § 152 lg 2 näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma ka tehnovõrku

või -rajatist, mille suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud talumiskohustust, kui

see tehnovõrk või -rajatis kuulub AÕS §-s 1581 nimetatud võrguettevõtjale ja on püstitatud

omaniku nõusolekul enne 1999. aasta 1. aprilli ning seda tehnovõrku või -rajatist kasutatakse

eesmärgipäraselt ja avalikes huvides. Aga ka see säte eristab kinnisasja (millel tehnovõrk asub)

omanikku tehnovõrgu omanikust. Ehk, et isegi kui antud tehnovõrku käsitleda avalikes huvides

kasutatava tehnovõrguna ja puudutatud isikut võrguettevõtjana, ei teki selle sätte alusel

puudutatud isikul talumiskohustust, kuna iseendale kuuluva võrguga ei saa endale

talumiskohustust tekitada. Seega ei saaks avaldaja nõuet servituudi seadmiseks puudutatud

isikule kuuluval kinnisasjal puudutatud isikule kuuluvas tehnovõrgu osas ühelgi õiguslikul

alusel rahuldada.

11. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja põhiline mure aga selles, et puudutatud isik

võimaldaks talle läbi puudutatud isiku kinnisasjade olemasolevate torustike kaudu ühisveevärgi

ja kanalisatsiooni teenust. Sellist nõuet ei ole avaldaja aga käesoleva tsiviilasja menetluses

esitanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus oleks pidanud avaldajale selgitama, et sellise

eesmärgi saavutamiseks tuleks avaldajal oma nõuet muuta ning vajalikud asjaolud esile tuua.

Ringkonnakohtu hinnangul võivad avaldajal olla järgmised alternatiivsed võimalused oma

eesmärgi saavutamiseks.

11.1. Seadusest ei tulene isikule üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga lepingu või et

ta teeks seda mingitel kindlatel tingimustel. Siiski ei ole lepinguvabaduse põhimõte absoluutne.

Nimelt sätestab põhiseaduse § 32 lg 2 teine lause, et omandi kitsendused sätestab seadus ning

kolmas lause, et omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Tunnustades absoluutset

lepinguvabadust nii sõlmimise kui ka tingimuste osas, võiksid paljud teenused jääda inimestele

kättesaamatuks. Valdkondades, nagu side, ühistransport, haridus või pangandus, aga ka elektri,

2-20-899

soojuse ja veega varustamine, mis on inimestele esmavajalikud, tuleb avalikult teenust

pakkuvate ettevõtjate lepinguvabadust avalikes huvides paratamatult piirata nii sõlmimise kui

ka tingimuste vabaduse osas (vt Riigikohtu 04.03.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-164-09, p

30). Avaldaja saaks ringkonnakohtu hinnangul eeltoodust tulenevalt esitada puudutatud isiku

vastu nõude, et kohus kohustaks puudutatud isikut sõlmima avaldajaga ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni teenuse osutamise lepingu ÜVVKS alusel, juhul kui puudutatud isiku omandis

olev tehnovõrk vastab ühisveevärgi ja ühiskanalisatsiooni (ÜVK) määratlusele ja puudutatud

isiku näol on tegemist vee-ettevõtjaga. ÜVVKS § 2 lg 1 kohaselt on ühisveevärk ja -

kanalisatsioon ehitiste ja seadmete süsteem, mille kaudu toimub kinnistute veega varustamine

või reovee ärajuhtimine ning mis on vee-ettevõtja hallatav või teenindab vähemalt 50 elanikku.

ÜVVKS § 2 lg 3 kohaselt võib ühisveevärk ja -kanalisatsioon olla avalik-õigusliku või

eraõigusliku isiku omandis. ÜVVKS § 5 lg 1 kohaselt peab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni

omanik või valdaja lubama ühendada kinnistu veevärki ühisveevärgiga ning kinnistu

kanalisatsiooni ühiskanalisatsiooniga käesolevas seaduses ja selle alusel kehtestatud

õigusaktides sätestatud tingimuste kohaselt. ÜVVKS § 7 lg 1 kohaselt on vee-ettevõtja

käesoleva seaduse tähenduses eraõiguslik juriidiline isik, kes varustab kliendi kinnistu veevärki

ühisveevärgi kaudu veega või korraldab kliendi kinnistu kanalisatsioonist reo-, sademe- ja

drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee ärajuhtimist ja puhastamist. Seega saab puudutatud

isiku kohustus osutada vee- ja kanalisatsiooniteenust tekkida üksnes lepingu alusel, mille

sõlmimise kohustus tuleneb ÜVVKS-st, juhul kui puudutatud isiku näol on tegemist vee-

ettevõtjaga. Riigikohus on selgitanud, et alates 1. novembrist 2010 kehtiva ÜVVKS § 7 lg 5

kohaselt, kui isik ei ole määratud vee-ettevõtjaks ÜVVKS-is sätestatud korras, kuid tema

tegevus vastab selle paragrahvi lõikes 1 sätestatule ning tema omandis või valduses olev

veevärk või kanalisatsioon vastab ÜVVKS § 2 lg-s 1 nimetatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni

määratlusele, kohalduvad selle isiku suhtes ÜVVKS-is vee-ettevõtja kohta sätestatud nõuded

ja kohustused. Sellest sättest tulenevalt peab seega olema täidetud kaks tingimust, et isiku

suhtes kohalduks ÜVVKS-is vee-ettevõtja kohta sätestatud nõuded ja kohustused: 1) isiku

tegevus vastab ÜVVKS § 7 lg-s 1 sätestatule; 2) isiku omandis või valduses on veevärk või

kanalisatsioon, mis vastab ÜVVKS § 2 lg-s 1 nimetatud ÜVK määratlusele. ÜVK omanik või

valdaja peab ÜVVKS § 5 lg 1 järgi lubama ühendada kinnistu veevärki ühisveevärgiga ning

kinnistu kanalisatsiooni ühiskanalisatsiooniga. ÜVVKS § 5 lg 2 kohaselt toimub liitumine

ÜVK-ga kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni omaniku või valdaja taotlusel tema ja ühisveevärgi

ja -kanalisatsiooni omaniku või valdaja vahel sõlmitud lepingu alusel (vt Riigikohtu 17.12.2014

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-131-14, p 20).

11.2. Riigikohus on selgitanud, et lepingu sõlmimise sund ei piirdu aga üksnes seaduses otse

sätestatud juhtudega, vaid võib tulla kõne alla ka muul juhul. Nimelt võib isikuga lepingu

sõlmimisest keeldumine või keeldumine lepingu sõlmimisest mõistlikel tingimustel olla

keelatud, kui leping on isikule hädavajalik ja tal ei ole lepingu sõlmimiseks alternatiivset

mõistlikku võimalust. Selline lepingu sõlmimisest keeldumine (või keeldumine lepingu

sõlmimisest mõistlikult vastuvõetavatel tingimustel) võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138, võlaõigusseaduse (VÕS) § 6). See võib

olla hinnatav ka VÕS § 1043 järgi isikule õigusvastaselt kahju tekitamisena, eelkõige kui

lepingu sõlmimisest keeldumine on käsitatav VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi heade kommete vastase

tahtliku käitumisena. Alternatiivselt võimaldab lepingu sõlmimist hageda VÕS § 1055 lg 1,

mille järgi võib kannatanu mh nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist (vt Riigikohtu

04.03.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-164-09, p 31). Siiski kehtib ka eeltoodu olukorras, kus

tegemist on ÜVK-ga ÜVVKS § 2 lg 1 mõttes (vt Riigikohtu 04.03.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-

2-1-164-09, p 33). Samuti võib ÜVK omaniku või valdaja näol olla tegemist nn loomuliku

2-20-899

monopoliga, kelle suhtes kehtib lepingu sõlmimise sund (vt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-

2-1-25-08, p 13).

12. Eeltoodud alternatiivsete võimaluste aluseks olevate asjaolude esiletoomise vajadust tuleb

seega maakohtul avaldajale selgitada ja anda võimalus nende esile toomiseks. Kui avaldaja

soovib oma nõuet vastavalt eeltoodule muuta, tuleb avaldaja nõuet menetleda hagimenetluses.

Riigikohus on lahendi nr 2-19-19561 punktis 11 selgitanud, et kohus peab sõltumata

menetlusosalise seisukohast menetlusse võtmisel otsustama, kas nõuet tuleks menetleda hagi-

või hagita menetluses (vt selle kohta Riigikohtu lahendid nr 3-4-1-54-14, p 50; 3-2-1-90-13, p

12). Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab tsiviilasja tagasi maakohtule

menetlemiseks, siis on maakohtul võimalik eeltoodud juhiseid täita.

13. Tulenevalt sellest, et avaldaja esitatud nõue servituudi seadmiseks ei saanud rahuldamisele

kuuluda ja avaldaja eesmärgi saavutamiseks tuleks avaldajal oma nõuet muuta, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks vastata määruskaebuse väidetele.

14. Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause

ja TsMS § 174 lg 6 kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

15. TsMS § 696 lg-st 3 tulenevalt ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust ringkonnakohtu

sellise määruse peale, millega ringkonnakohus saadab hagita asja menetluse jätkamiseks tagasi

maakohtule, st ei tee ise menetlust lõpetavat lahendit (vt Riigikohtu 28.05.2014 määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg