2-22-619/64 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-22-619

Kohus

Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn

Kohtunik

Heli Käpp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

30. jaanuar 2023, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu

Tsiviilasi

Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) hagi

Ilusäde

OÜ

vastu

kinnisasja

väljanõudmiseks

ebaseaduslikust valdusest ning kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

88 771,69

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu)

(registrikood 70001231, e-post keskkonnaministeerium@envir.ee),

esindaja

Maa-amet

(registrikood

70003098,

e-post

maaamet@maaamet.ee),

volitatud

esindaja

Kadri

Vainomäe (e-post: kadri.vainomae@maaamet.ee)

Kostja: Ilusäde OÜ (registrikood: 11998728, e-post xxx,

xxx); seaduslikud esindajad Y ja X

Kohtuistung

06. detsember 2022, osalesid Kadri Vinomäe ja Y

RESOLUTSIOON

1. Määrata tsiviilasja hinnaks 88 771,69 eurot.

2. Rahuldada Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) hagi Ilusäde OÜ vastu kinnisasja

väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, kasutuseelise ja viivise väljamõistmiseks ning

ebaseadusliku valdusega saadud kasu väljamõistmiseks osaliselt.

3. Ilusäde OÜ on kohustatud vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Pärnu Maakonnas Saarde

vallas Kanakülas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valduse.

4. Ilusäde OÜ poolt Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr

8868050) valduse vabatahtlikult vabastamata ja üle andmata jätmisel võtta Ilusäde OÜ-lt valdus

ära sundkorras täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt.

5. Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks rikkumise teel

saadud kasutuseeliste hüvitis kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 (kaasa arvatud) tegemise seisuga

sissenõutavaks muutunud summas 30,13 ja alates 31. jaanuarist 2023 kasutuseelise hüvitis 0,36

eurot kuus kuni kostja poolt Vesiratta valduse vabastamiseni.

6. Jätta rahuldamata Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) hagi Ilusäde OÜ vastu osas,

milles hageja taotles kasutuseelise väljamõistmist perioodi eest alates 17. augustist 2022 suuremas

summas kui 0,36 eurot kuus.

2-22-619

7. Välja mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks

kasutuseelise hüvitise maksmisega viivitamise eest alates hagi esitamisest VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras arvestatud ja kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 (kaasa arvatud) tegemise

seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 2,33 eurot.

8. Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks välja viivis

kasutuseelise hüvitise maksmisega viivitamise eest alates 31. jaanuarist 2023 kuni kohustuse

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

9. Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks välja Pärnu

maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050)

pahauskse valdamise teel perioodil septembrist 2019 kuni detsembrini 2021 teenitud tulu katteks

kasutuseelist ületavas osas kokku 66260,67 eurot.

10. Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kasuks välja Pärnu

maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050)

pahauskse valdamise teel teenitud tulu katteks kasutuseelist ületavas osas alates 1. jaanuarist 2022

kuni Vesiratta kinnisasja valduse vabastamiseni 2366,45 eurot kuus.

Kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 tegemise seisuga on otsuse punktides 9 ja 10 sätestatud

kasutuseelist ületava tulu väljaandmise kohustus muutunud sissenõutavaks kokku summas

97 024,52 eurot.

11. Menetluskulud jätta kostja kanda. Hüvitatavate kulude puudumise tõttu jätta menetluskulude

suurus kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse

apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse

esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) esitas 14. jaanuaril 2022 Pärnu Maakohtule

hagi Ilusäde OÜ vastu kinnisasja valduse vabastamiseks ning kahju hüvitamiseks.

6. detsembril 2022 kohtuistungil täpsustamise järel on hageja nõuded järgmised:

1) Kohustada Ilusäde OÜ vabastama ning Eesti Vabariigile üle andma Pärnu maakonnas Saarde

vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) valdus;

2) Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr

8868050) valduse vabatahtlikul vabastamata ja üle andmata jätmisel määrata otsuse täitmise

viisiks Ilusäde OÜ-lt valduse sundkorras ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras

kohtutäituri poolt;

3) Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi kasuks välja omandi rikkumise teel saadud Pärnu

maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050)

kinnisasja kasutuseeliste hüvitis perioodi 05.09.2019 kuni 18.10.2021 eest summas 20 eurot;

2-22-619

4) Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi kasuks välja kasutuseeliste hüvitis perioodi 19.10.2021

kuni asjas otsuse tegemiseni arvestusega 0.833 eurot kuus ning alates kohtuotsuse tegemisest kuni

hageja poolt Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa

nr 8868050) valduse vabastamiseni 0.833 eurot kuus;

5) Mõista Ilusäde OÜ-lt kasutuseeliste hüvitise maksmisega viivitamise eest Eesti Vabariigi

kasuks välja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse

täitmiseni;

6) Mõista Ilusäde OÜ-lt Eesti Vabariigi kasuks välja Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla

külas asuva Vesiratta kinnisasja (registriosa nr 8868050) pahauskse valdamise teel teenitud tulu

perioodil september 2019 kuni detsember 2021 summas 66 308 eurot ning pahauskse valdamise

teel teenitud tulu kasutuseelist ületavas osas alates jaanuarist 2022 summas 2367 eurot kuus kuni

valduse vabastamiseni.

Hageja taotles hagi tagamiseks seada kohtulik hüpoteek summas 31 876,59 eurot ühele kostjale

kuuluvale kinnisasjale.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt kuulub riigile Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla

külas asuv Vesiratta kinnisasi, katastritunnus 71001:001:0210, pindala 10 435 m2, sihtotstarve

maatulundusmaa. Kinnisasi registreeriti riigi kinnisvararegistris 06.06.2017 (objekti kood

KV74117), riigivara valitseja on Keskkonnaministeerium ja volitatud asutus Maa-amet.

18.08.2017 kanti kinnisasi kinnistusraamatusse (registriosa nr 8868050).

3. 13.03.2019 pöördus Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ esindajana juhatuse liige X Maa-ameti

poole Vesiratta kinnisaja ostmise sooviga. Maa-amet 22.03.2019 vastuses selgitas riigivara

võõrandamise või kasutamiseks andmise korda riigivaraseaduse alusel ning üldjuhul

enampakkumise teel.

13.05.2019 Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ uues kirjas küsiti, kas oleks võimalik riigilt Vesiratta

kinnisaja rentida ja kasutada seda puhkeala loomiseks. Maa-amet 22.05.2019 vastuses selgitas, et

tõenäoliselt toimub kinnisaja enampakkumine 2019. aasta lõpus või 2020. aasta alguses ning kuna

kinnisasi on plaanis võõrandada, siis ei saa anda kooskõlastust puhkeala loomiseks kinnisasjale.

01.06.2019 teatas Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ kavatsusest enampakkumisel osaleda.

4. Keskkonnaministri 09.06.2020 ja 13.11.2020 käskkirjade alusel on Vesiratta kinnisasja

enampakkumisel võõrandamiseks alghinnaga 2400 eurot korraldatud kaks enampakkumist, mis

lõppesid vastavalt 26.06.2020 ja 04.01.2021. Esimesel enampakkumisel osales kuus pakkujat,

teisel seitse pakkujat. Mõlemal enampakkumisel tegi kõrgeima pakkumise Ilusäde OÜ, vastavalt

29 010 eurot ja 16 786 eurot, mõlemal korral taotles Ilusäde OÜ lepingu sõlmimise tähtaja

pikendamist, kuid lepingut ikkagi ei sõlminud. Kuna ka teise pakkumise teinud isikud lepingut

sõlmida ei soovinud, tunnistati Maa-ameti peadirektori korraldustega mõlemal korral

enampakkumise tulemused kehtetuks ning otsustati Vesiratta kinnisasja võõrandamiseks

korraldada uus enampakkumine.

5. Enne teise enampakkumise väljakuulutamist teatas Keskkonnainspektsioon 29.10.2020 Maa-

ametile, et Vesiratta kinnisasjale, Halliste jõe veekaitse- ja ehituskeeluvööndisse, on püstitatud

terrassiga ümbritsetud klaasseintega hoone ja terrassiga ümbritsetud ringikujuline iglusaun, mis

on

ühendatud

raudpostidele

toetuva

laudteega.

Maa-amet

02.11.2020vastas

Keskkonnainspektsiooni päringule, et Maa-amet ei ole sõlminud lepingut ega andnud kellelegi

luba Vesiratta kinnisasjale ehitiste püstitamiseks ega selle kasutamiseks.

6. 13.11.2020 väljakuulutatud Vesiratta kinnisasja korduva avaliku enampakkumise teade sisaldas

infot, et kinnisasjale on püstitatud hoone ja saun, mille rajamiseks müüja ei ole luba andnud.

Samal kuupäeval, 13.11.2020 e-kirjas Maa-ametile palus Ilusäde OÜ juhatuse liige X

enampakkumise teadet täpsustada ja selgelt anda edasi, et kinnisasjal asuvad kostja vallasasjad ei

kuulu oksjoni raamesse. Telefonivestluses selgus, et Ilusäde OÜ on Vesiratta kinnisasjale

2-22-619

püstitatud ebaseaduslike ehitiste omanik. Ilusäde OÜ saatis 19.11.2020 vastavasisuline kinnituse

ka kirjalikult, lubades, et Vesiratta kinnistu piirides olevad ehitised ja vallasajad eemaldatakse

Vesiratta kinnistu piiridest Ilusäde OÜ poolt oksjoni järgselt koheselt.

Ilusäde OÜ korduvate pöördumiste peale Maa-amet täiendas enampakkumise teadet asjaoluga, et

„kinnisasjal paiknevate objektide omanik on müüjat teavitanud, et eemaldab talle kuuluvad

esemed kinnisasjalt pärast enampakkumise lõppemist.“

7. Teise enampakkumise järel Ilusäde OÜ 24.05.2021 kirjaga teatas, et loobub Vesiratta kinnisasja

ostust, kuna kinnistu hindamisel tekkisid lahkhelid.

Kuivõrd kinnisajal olid omavoliliselt püstitatud ehitised ning Ilusäde OÜ ei olnud neid hoolimata

oma 19.11.2020 saadetud kinnitusest enampakkumise järgselt eemaldanud, saatis Maa-amet

08.06.2021 Ilusäde OÜ-le nõude Vesiratta kinnisasja valduse vabastamiseks ja ehitiste

likvideerimiseks hiljemalt 20.06.2021. Ilusäde OÜ omavoliliselt püstitatud ehitisi Vesiratta

kinnisasjalt ei likvideerinud ning valdust ei vabastanud.

8. Ilusäde OÜ osutab kinnisajale paigutatud ehitistes majutusteenust, reklaamides teenust

Xxxxxxxx xx nimetuse all nii erineval veebilehtedel kui ka sotsiaalmeedia kanalites. Ilusäde OÜ

on pahatahtlikult püstitanud võõrale kinnisasjale ehitised ning teenib kinnisasja omavolilise

kasutamisega tulu. Kohtuväline nõue kinnisasja ebaseadusliku kasutamise lõpetamiseks ei ole

andnud tulemust.

9. Hageja taotleb valduse vabastamist AÕS § 80 lg 1 ja § 68 lg 1 teise lause alusel. Hageja ja kostja

vahel ei ole sõlmitud kokkuleppeid, millest tuleneks kostjale õigus Vesiratta kinnisasja kasutada,

sellist õigust ei tulene kostjale ka seadusest. Kostjal puudub kinnisasja omaniku suhtes igasugune

õiguslik alus kinnisasja vallata.

10. Hageja taotleb kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra TsMS § 445 lg 1 alusel. Võttes

arvesse, et kostja ei ole hageja kohtuvälistele nõuetele reageerinud ja vabatahtlikult kinnisasja

valdust vabastanud, ei pruugi kostja täita vabatahtlikult ka kohtuotsust. Hageja palub, et juhul, kui

kostja kinnisasja valdust hagejale vabatahtlikult üle ei anna, määrata otsuse täitmise viisiks kostjalt

kinnisasja valduse ära võtmine täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri

vahendusel.

11. Hageja nõuab kostjalt saadud kasutuseelise hüvitamist AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1

alusel. Hageja viitab Riigikohtu asjakohasele praktikale, mille kohaselt võõrast asja kasutades

saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid.

Kasutuseeliste suuruse määramisel on lähtekohaks kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, kui

tema õigusi ei oleks rikutud. Riigivaraseaduse (RVS) § 18 lõige 1 sätestab, et kui riigivara antakse

kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Turupõhine

kasutustasu on tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks

sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul.

Maa-ameti geoportaali maainfo kaardirakendusest nähtub, et Vesiratta kinnisasi asub

Tartu - Viljandi - Kilingi-Nõmme tee ääres, Veski kinnisasja kõrval ning kinnisasja läbib jõgi.

Kaardil on märgistatud ka Ilusäde OÜ poolt jõe äärde püstitatud ehitiste asukoht.

Kaardirakenduses olevatelt aerofotodelt ilmneb, et kostja on Vesiratta kinnisasja hõivanud ning

asunud ebaseaduslikult seda kasutama vähemalt alates 05.09.2019. Selle kuupäeva fotodelt on

näha, et jõe äärsel alal on pinnaselt taimestik eemaldatud ning püstitatud on juba ka kaks ehitist.

Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kinnisasja kasutamise hüvitist alates 05.09.2019.

Maa-ameti 18.10.2021 paikvaatlusel tuvastati, et Ilusäde OÜ on hõivanud Vesiratta kinnisasjast

ligikaudu 912,33 m2 suuruse osa. Arvestades kostja senist käitumist, on hagejal põhjendatud alus

arvata, et kostja kavatseb kinnisasja kasutamist jätkata ka kohtumenetluse ajal. Vastavalt

04.11.2021 koostatud hindamisaruandele, arvestades ebaseaduslikult kasutava ala suurust, on

perioodi 05.09.2019 kuni 18.10.2021 kasutuseeliste nõude suurus 20 eurot ning alates 19.10.2021

kuni kostja poolt Vesiratta kinnisasja valduse vabastamiseni 0,833 eurot kuus.

2-22-619

12. Hageja taotleb saadud kasutuseeliselt viivise väljamõistmist VÕS § 113 lg 1 ja lg 2 alusel

alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

13. Hageja taotleb kasutuseeliseid ületava rikkumise teel saadud muu tulu ehk tegelikult saadu

väljaandmist VÕS § 1039 alusel. Kostja valdus on AÕS § 35 lõike 2 kohaselt pahauskne, kostja

teadis või pidi teadma, et tal ei ole õigust Vesiratta kinnisasja kasutada.

13.03.2019 Maa-ametile Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ poolt Vesiratta kinnisasja ostusoovi

sisaldava päringu ja teate enampakkumisel osalemise soovi kohta esitas Xxxxxx xxxxxxxx

xxxxxxxx OÜ tegevjuht X. Kinnisasja ebaseaduslikult hõivanud Ilusäde OÜ juhatuse liige ning

esindaja suhtluses Maa-ametiga on samuti X. Äriregistri andmetest nähtub, et kuni 2020. aasta

veebruarikuuni oli X Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ (uue ärinimega Xxxxxxxxx OÜ) ainsaks

juhatuse liikmeks. Samuti X oli Ilusäde OÜ ainsaks juhatuse liikmeks alates 2017. aasta juunikuust

kuni hagi esitamiseni. Lisaks oli X mõlema äriühingu ainsaks osanikuks ning mõlema äriühingu

sidevahendina oli märgitud elektronposti aadress xxx. Seega X kaudu on Ilusäde OÜ olnud teadlik

Vesiratta kinnisasja kuulumisest riigile ning selle valdamise ebaseaduslikkusest. See asjaolu pidi

Ilusäde OÜ-le teatavaks saama hiljemalt Maa-ameti poolt Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ-le

22.03.2019 saadetud kirjast, mis sisaldas informatsiooni kinnisasja juriidilise kuuluvuse ja

kasutusvõimaluste kohta. Ilusäde OÜ pidi hiljemalt 22.03.2019 olema teadlik, et Vesiratta

kinnisasja valdamiseks puuduks tal igasugune õiguslik alus. Vaatamata sellele on kostja kinnisasja

ebaseaduslikult hõivanud, rajanud sinna ehitised ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta, rikkudes

sellega ka looduskaitseseaduses sätestatud veekaitse- ja ehituskeeluvööndisse ehitiste püstitamise

keeldu, ning kasutanud ebaseaduslikku valdust kasu teenimise eesmärgil.

14. 05.09.2019 aerofotodelt nähtuvalt on Ilusäde OÜ vähemalt alates 2019. aasta septembrist

Vesiratta kinnisasja pahauskselt vallanud, püstitanud sinna peegelmaja ja iglusauna ning neid välja

rentinud. Majutusteenuse pakkumist alates 2019. aasta sügisest tõendab Ilusäde OÜ kodulehel

viide nende poolt pakutavale Xxxxxxxx xx teenusele, Xxxxxxxx xx Facebook’i lehel ja

Booking.com veebilehel avaldatud teenuse reklaamid.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt perioodi eest september 2019 kuni valduse vabastamiseni lisaks

kasutuseelistele ka kasutuseeliseid ületavas osas rikkumisega saadud tulu ehk Vesiratta kinnisasja

kasutamisest saadud tulu väljaandmist.

Juhuks, kui kostja VÕS § 1039 teise lause kohaselt ei anna andmeid tulu suuruse kohta, esitas

hageja avalikult kättesaadavatest andmete alusel oma arvestuse kostja võimaliku tulu suuruse

kohta. Kostja 2020. aasta majandusaasta aruande kasumiaruande järgi oli 2019. aasta müügitulu

2404 eurot ning 2020. aasta müügitulu 77 174 eurot. Ilusäde OÜ tegevusala on „puhkemaja“

(EMTAK kood 55202) ning 100% müügitulust on tulnud sellest tegevusalast. Inforegister.ee lehelt

nähtub, et Ilusäde OÜ 2021. aasta käive kokku oli 45 349 eurot. Avalikult nähtuv käive ei pruugi

kajastada õigesti ettevõtte müügitulu ning see võib tegelikult olla oluliselt suurem: inforegister.ee

lehe andmetel oli kostja 2020. aasta käive kokku 23 880 eurot, kuid majandusaasta aruandes oli

see 77 174 eurot.

Kasumiaruande järgi kostja tegevuskulud 2020. aastal olid kokku 5340 eurot ning 2019. aastal

need puudusid. Arvestades müügitulust maha tulu saamiseks kantud tegevuskulud, siis on 2019.

aasta n.ö puhastulu 2404 eurot ning 2020. aastal 71 834 eurot. Kostja tulu mõlemal aastal on

ületanud oluliselt kostja tegevuskulusid ning perioodil september 2019 kuni 2021. aasta lõpuni

võib rikkumise teel teenitud tulu suurus olla kokku 126 324,72 eurot (2404+71 834+52 086,72).

Äriühingu kasum ei kajasta kogu tulu, mida Ilusäde OÜ on kohustatud VÕS § 1039 mõttes

hüvitama. Kasumi numbrit saab lugeda minimaalselt selliseks rikkumisega saadud tuluks, mille

Ilusäde OÜ kohustub VÕS § 1039 alusel hüvitama. Majandusaasta aruande kasumiaruande järgi

oli Ilusäde OÜ 2020. aasta kasum 31 825 eurot. Seega on Ilusäde OÜ teeninud Vesiratta kinnisasja

kasutamisest tulu minimaalselt 31 825 eurot. Tulu suuruse tõendamise koormus lasub kostjal ning

kogu rikkumise teel teenitud tulu suurus selgub kohtumenetluse käigus kostja esitatud tõendite

2-22-619

alusel. Hageja palub kasutuseeliseid ületavas osas Ilusäde OÜ-lt mõista välja kogu Vesiratta

kinnisasja pahauskse valdamise teel teenitud tulu alates september 2019 kuni valduse

vabastamiseni.

15. Vastuseks kostja vastuväidetele hageja selgitab, et Keskkonnaameti ametniku poolt käsi-GPS-

seadme abil koostatud asukohaskeemil märgitud piirimärkidel puudub igasugune õiguslik

tähendus, kuid isegi viidatud asukohaskeemile märgitud piiripunktide järgi asub peegelmaja riigi

maal. Hageja taotlusel tegi Maa-ameti katastrimõõdistamise ja -kontrolli osakond Vesiratta

(71001:001:0210) ja Veski (71101:003:0081) katastriüksuste vahelise piiri kontrollmõõdistamise.

Vesiratta ja Veski katastriüksuste välikontroll teostati 11.05.2022. Kontrollimise kohta 13.05.2022

koostatud akt nr 9112/22 kohaselt on Vesiratta ja Veski katastriüksuste vahelised piirimärgid

mõõdistatud nõutava täpsusega. Piirimärkide asukoht maastikul vastab katastriüksuse plaanil

esitatud andmetele. Piirimärgid on esialgses asukohas. Veskiratta ja Veski katastriüksuste

piiriandmetes omavahelisi vastuolusid ei ole. Kontrollmõõdistamise akti lisadeks on ka

kontrollmõõdistamise joonis ning nii 2017. aasta kontrollmõõdistamisel tehtud fotod

vaidlusalutest piirimärkidest, kui ka värsked, 11.05.2022 tehtud fotod. Kostja väidab, et 2019.

aastal lähtus ta ehitisi rajades piirimärkidest, kuid vastavalt kontrollaktile ei ole piirimärkide

asukoht muutunud. Kostja ei saa ühelgi juhul väita, et ta on ehitanud peegelmaja enda teada Veski

kinnisasjale.

16. Lisaks on kontrollmõõdistamise käigus tuvastatud, et Vesiratta ja Veski katastriüksuse piiril

on 21,0 m² ehitisealuse pinnaga peegelmaja, millest 19,1 m² ehk ca 91% asub hagejale kuuluval

Vesiratta katastriüksusel ja vaid 1,9 m² ehk umbes 0,9% jääb Veski katastriüksusele. Hageja

hinnangul tegelikkuses teadis kostja täpselt, et ehitab riigi maale. Seda tõendab kostja enda

omaksvõtt, et peegelmajaga ühendatud terrass ning iglusaun asuvad Vesiratta kinnisasjal.

Peegelmaja, terrass ning saun moodustavad ühtse terviku ning ei ole loogiline kostja väide, et ca

2/3 ehitistest ehitasid nad teadlikult riigi maale, aga 1/3 ehk peegelmaja puhul nad ei teadnud ega

pidanudki teadma, et ehitavad riigi maale. Kostja väide heausksuse kohta sellises olukorras ei ole

eluliselt usutav. Kostja on ise kinnitanud, et peegelmaja asub riigi maal - 13.11.20 e-kirjas palus

kostja Maa-ametil täiendada kinnisasja enampakkumise teadet järgnevalt: „Müüjale teadolevalt on

kinnisasjale püstitatud terrassiga ümbritsetud klaasseintega hoone ja terassiga ümbritsetud

ringikujuline saun, mis on ühendatud raudpostidele toetuva laudteega.“

Tegemist ei saa olla heauskse üle piiri ehitamisega ning AÕS § 148 lg 3 siin ei kohaldu. Hageja

Vesiratta kinnisasja valduse vabastamise nõue kuulub rahuldamisele, kostja kohustub vabastama

kinnisasja täies ulatuse ning eemaldama Vesiratta kinnisasjalt kõik ehitised ja rajatised.

17. Pooltel sisuliselt puudub vaidlus kasutuseeliste nõude summa arvestamise aluseks oleva

kinnisasja hariliku väärtuse ja nõude summa osas. Kostja kirjalikus vastuses hindas kinnisasja

ruutmeetri vääruseks 0,29 kuni 0,44 eurot ning hageja esitatud hindamisaruandes on hinnatud

kinnisasja harilikus väärtuseks 0,34 eurot ruutmeetri kohta.

18. Vesiratta kinnisasjal paiknevate ehitiste alust pindala on kostja sisuliselt õigesti hinnanud.

Kostja leiab, et peegelmaja ja saun on paigaldatud Vesiratta kinnistule vaid ~93 m2 ulatuses.

13.05.2022 kontrollmõõdistamise aktis on leitud, et Veski katastriüksuse hooned ja rajatised

asuvad piirneval Vesiratta katastriüksusel 81 m² ulatuses.

Hageja hinnangul tuleks kasutuseeliste hüvitise nõude osas, lähtudes AÕS-i § 85 lõike 1 ja

võlaõigusseaduse § 1037 lõike 1 koosmõjust, hinnata ebaseaduslikus valduses oleva ala suurust

tervikuna, mitte kitsalt ehitistealuse pindala suurust või ka kitsalt kostja poolt kasutatava ala

suurust.

AÕS-i § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. Ei ole oluline, kui suurt maa-ala rikkuja

reaalselt kasutab, vaid millist maa-ala on tal võimalik kasutada, lähtuvalt tema võimust asja üle.

Aerofotodelt nähtub, et kostja on Vesiratta kinnisasja jõe äärsel alal eemaldanud pinnaselt

taimestiku ning ilmselt on ka pinnast tõstetud. Viidatud maa-ala on suurem kui üksnes kostja

2-22-619

väidetud peegelmaja ja sauna alune maa. Samuti saab ebaseaduslikult vallatava ala suurust hinnata

ehitiste

ümber

niidetud

ala

suurusest.

Uuematelt

aerofotodelt

ning

13.05.2022

kontrollmõõdistamise akti lisaks olevalt jooniselt nähtub, et üle jõest väljuva kraavi on ehitatud

sild ning saunast viib alla jõe äärde trepp. Need asjaolud viitavad, et kostja valdab laiemat maa-

ala kui üksnes ehitiste alune pind. Kostja ebaseaduslikus valduses ning tõenäoliselt ka kasutuses

oleva ala suurus on hageja hinnatud 918,33 m2 ning selle alusel arvestatud kasutuseeliste nõue

põhjendatud.

KOSTJA VASTUS

19. Kostja 11.03.2022 kirjalikus vastuses vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Kostja kinnitab, et

Pärnu maakonnas Saarde vallas, Kanaküla külas, Vesiratta kinnistul (katastritunnus

71001:001:0210) paiknevad kostja omandisse kuuluvad saun ja peegelmaja, mida kostja on

osutanud Xxxxxxxx xx nimelise majutusteenuse osutamisel. Kostja vaidleb vastu hageja

kahjunõudele, sest kostja hinnangul ei saanud hagejale kahju üldse tekkida või vähemalt on hageja

nimetatud kahjuhüvitise summa selgelt ülepaisutatud. Vesiratta kinnistu abil tulu teenimine ei ole

isegi teoreetiliselt võimalik, sest seda saab Vesiratta asukoha tõttu kasutada ainult kostja. Seega ei

saanud hagejale tekkida ka kahju kinnistu kasutusvõimaluse puudumisest.

20. Kostja kinnitab, et paigaldas peegelmaja Vesiratta osaliselt kinnistule heauskselt, arvates

ekslikult, et tegemist on kostja kinnistuga. AÕS § 35 lg 3 sätestab, et valdus loetakse heauskseks,

kuni ei ole tõendatud vastupidist. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oli pahauskne. Vesiratta

kinnistu kõrval asuv Veski kinnistu (katastriüksus 71101:003:0081) kuulub kostja omandisse.

Veski ja Vesiratta piiripunktid on maapinnale seatud ca 1-1,5 m võrra erinevalt, võrreldes

kinnistute tegelike piiridega. Piiripunktide ebaõige märgistuse on tuvastanud Keskkonnaameti

esindajad Vesiratta kinnistu vaatlusega, mille põhjal koostatud skeemilt nähtub, et piiripunktid (A)

ja (B) ei vasta Vesiratta kinnistu katastriüksuse piiridele.

Peegelmaja paigutamisel lähtus kostja just nendest piiripunktidest, mistõttu asub peegelmaja

osaliselt Vesiratta kinnistul. Tegemist ei olnud kostja pahatahtliku tegevusega. Veski kinnistul on

peegelmajale piisavalt ruumi. Peegelmaja paiknemine tervikuna Veski kinnistul ei mõjutaks

Xxxxxxxx xx majutusteenuse kvaliteeti ega majutusteenuse väärtust külastajate suhtes, sest

peegelmaja ümbritsev keskkond jääb samaks. Kostja ei paigutanud peegelmaja Vesirattale

pahauskselt ning AÕS § 148 lg 3 tähenduses tuleb hagejal peegelmaja taluda.

21. Kostja on plaaninud Vesiratta kinnistu osta ning soovib seda jätkuvalt teha. Kostja ostusoov

kinnitab sauna ja peegelmaja Vesiratta kinnistule paigutamise heausksust. Kostja juhatuse liige,

X, pöördus Maa-ameti poole Vesiratta kinnistu ostuhuviga juba 20.10.2016. Eeldatavasti see

ajendas Vesiratta kinnistu kinnistamist 06.06.2017. Seejärel avaldas kostja veel korduvalt huvi

Vesiratta kinnistu ostmiseks, mh 19.06.2020 e-kirjaga.

22. Vesiratta kinnistu esimesel enampakkumisel 26.06.2020 kujunes kinnistu hinnaks kujunenud

29 010 eurot on ebamõistlik hind. Arvestades riigivaraseaduse (RVS) § 60 lg-s 1 ning §-des 181

ja 46 sätestatud enampakkumise alghinna määramise korda, vastab alghind 2400 eurot Vesiratta

kinnistu harilikule väärtusele. 29 010 eurot ületab Vesiratta kinnistu väärtust 12-kordselt, mistõttu

ei olnud enampakkumise tulemusel Vesiratta kinnistu ost majanduslikult põhjendatud. Teisel

enampakkumisel, alghinnaga samuti 2400 eurot, kujunes Vesiratta kinnistu hinnaks järjekordselt

ebamõistlikult suur summa, 16 786 eurot. Ka 16 786 euroga ei soovinud kostja ega teiseks jäänud

pakkuja lepingut sõlmida.

Kostjale teadaolevalt tegi teiseks jäänud pakkuja pakkumisi pahauskselt ning kergitas Vesiratta

kinnistu hinda, tegelikku ostuhuvi omamata. See tingis olukorra, kus kostjal ei õnnestunud

Vesiratta kinnistu tehingut sõlmida, sest ka 16 786 eurot on Vesiratta kinnistu puhul ülepaisutatud

hind. LVM Kinnisvara OÜ kinnisvarahindaja M.S. hindas Vesiratta kinnistu väärtuseks

maksimaalselt 3000 eurot. Kostjal ei olnud majanduslikult otstarbekas ega võimalik soetada

2-22-619

Vesiratta kinnistu enampakkumistel kujunenud hinnaga, kuid kostja kinnitab, et tema ostusoov on

jätkuvalt olemas.

23. Hageja kahjuhüvitis 31 876,59 eurot on ülepaisutatud. Kostja ei ole kasutanud Vesiratta

kinnistut 900 m2 ulatuses. Aerofotolt nähtub, et peegelmaja ja saun on paigaldatud Vesiratta

kinnistule vaid ~93 m2 ulatuses. Kostja ei kasuta peegelmaja, sauna ning silda ümbritsevat ala,

alusetu ja tõendamata on hageja väide justkui kasutaks kostja Vesiratta kinnistut 900 m2 ulatuses.

24. Hageja on ebaõigesti pidanud kostja kogukäivet VÕS § 1039 tähenduses tuluks. Käibelt ei ole

maha arvestatud kulusid ning käive ei kajasta Xxxxxxxx xx teenuse osutamisega teenitud tulu.

Äärmisel juhul võib VÕS § 1039 tähenduses tuluks pidada kostja kasumit. Kostja kogu müügitulu

väljamõistmine on vastuolus Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt VÕS § 1039 nõude puhul

tuleb lähtuda kasust, mida rikkuja sai eseme kasutamisest. TsÜS § 62 lg 1 järgi on esemest saadav

kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Õigusrikkumise tõttu

kaotatud kasutuseeliste eest nõutava kahjuhüvitise arvutamisel on lähtekoht kasu, mida

kahjuhüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema.

VÕS § 1039 kohase tulu arvutamiseks võtta aluseks kasum, mida kostja on teeninud Xxxxxxxx

xx majutusteenuse osutamisega.

Hageja on ka ebaõigesti võtnud arvesse kostja käibe 100% ulatuses, sest Xxxxxxxx xx ei ole kostja

ainus tuluallikas. Kostja tegevusaladeks on nii puhkemaja kui muu mujal liigitamata teenindus.

Alates 2020. aasta detsembrist peab kostja Pärnus, xxx kohvikut ja kodusisustuskauplust XXXXX.

Lisaks annab kostja üürile nii haagissuvilat kui korterit aadressil xxx. 2021. aasta vältel on kostja

arendanud ja müünud kolm kinnisasja – Lagle tee 3 (registriosa nr 10976950), Lagle tee 5

(registriosa nr 10976850) ja Lagle tee 7 (registriosa nr 10976750). 2019. ja 2020. aastatel müüs

kostja Veski kinnistute ostuga saadud vara (sh vanavara, tehnika, mööbel). Kostjal on

vaidlusalusel perioodil olnud hulganisti erinevaid tuluallikaid, mistõttu ei ole õige arvestada kostja

tulu tervikuna Xxxxxxxx xx majutusteenusega teenitud tuluks.

25. Maa-ameti 16.05.2022 kontrollmõõdistamise protokolliga on tuvastatud, et Vesiratta kinnistul

asub 81 m2 ulatuses peegelmaja ning saun ja selle juurde kuuluv rajatis. Kokku moodustavad

peegelmaja ja sauna kompleks kokku ~142 m2 suuruse ala. Vesirattale paigutatud osa Xxxxxxxx

xx kompleksist moodustab seega vaid ~57% suuruse osa kogukompleksist, mitte 100% nagu

eeldab hageja. Kuivõrd kogu Xxxxxxxx xx kompleks ei asu Vesiratta kinnistul, siis ei ole alust

arvestada VÕS § 1039 tähenduses Xxxxxxxx xx kasumit 100% ulatuses.

26. Kostja ei ole Xxxxxxxx xx majutusteenusega kasumit teeninud, ka hagi täieliku rahuldamise

korral ei ole hagejal võimalik hüvitist saada. Kostja 2019. aasta majandusaasta aruandest nähtub,

et 2019. aastal oli kostja kahjumis, 2020. aastal oli Xxxxxxxx xx majutusteenuse kahjum -20 391

eurot. Seega ei ole 2019. ja 2020. aasta eest kostjalt VÕS § 1039 tähenduses tulu võimalik välja

mõista ja hageja hüvitise nõuet rahuldada. 2021. aasta andmed on kostjal võimalik esitada, kui

kostja saab valmis 2021. aasta majandusaasta aruande.

27. Nõutava hüvitise summa ületab kinnistu enda väärtust enam kui 10-kordselt. Maa-ameti

andmetest nähtuvalt oli vaidlusalusel perioodil Saarde vallas Vesiratta kinnistu lähiümbruses

maatulundusmaaga kinnisasjadega tehtud tehingute kogupindala 2723 ha ning koguväärtus

12 054 074 eurot, millest tulenevalt on Saarde vallas maatulundusmaa ruutmeetri keskmine hind

0,44 eurot (12 054 074 : 2723 : 10 000). Kinnisvarahindaja M.S. on Vesiratta kinnistu väärtuseks

pidanud maksimaalselt 3000 eurot, seega Vesiratta kinnistu ruutmeetri hind on kuni ~0,29 eurot

(3000 : 10 435). Arvestades Saarde valla maatulundusmaa tehingute keskmist hinda ning Vesiratta

kinnistu ruutmeetri väärtust, on kostja poolt Vesiratta kinnistu kasutatud pindala harilik väärtus

26,7 kuni 40,92 eurot.

28. Kostja nõustub, et on paigaldanud sauna ja peegelmaja osaliselt Vesiratta kinnistule, kuid

palub asja lahendamisel arvestada, et keegi peale kostja ei ole Vesiratta kasutamise suhtes huvi

avaldanud ega saagi Vesiratast kasutada. Seetõttu ei ole hagejale reaalset kahju tekkinud ega isegi

2-22-619

saaks tekkida. Alates 05.09.2019 kuni hagi esitamiseni ei ole hageja ega muud isikud Vesiratta

kinnistut kasutanud ega vastavat kavatsust väljendanud. Kahju hüvitamise eesmärk ei ole hageja

rikastumine. Hagi rahuldamise korral rikastuks hageja alusetult, sest ükski isik peale kostja ei ole

avaldanud huvi Vesiratta kasutamiseks. Järelikult ei ole keegi soovinud Vesiratta kasutamisega

tulu teenida.

Maa-amet on korraldanud Vesiratta kinnistu enampakkumise kahel korral, kuid kummalgi korral

ei soovinud ka enampakkumisel teiseks jäänud pakkuja sõlmida müügilepingut. Kolmandatel

isikutel puudub kinnistu suhtes igasugune huvi. Hagejal endal ei olnud Vesiratta kinnistu suhtes

huvi, hageja ei ole viinud läbi ühtegi toimingut Vesiratta kinnistu kasutamiseks. Maa-ameti

esindaja e-kirjas viitab, et Vesiratta kinnistu haldamisega tegeleb riigimaade haldamise osakond,

kes muuhulgas tegeleb ka riigile mittevajalike maade müügiga. Nii on hageja möönnud, et tal ei

ole Vesiratta kinnistut vaja. Puudub igasugune alus arvata, et hageja oleks teeninud vaidlusalusel

perioodil Vesiratta kinnistuga tulu, mistõttu ei ole täidetud kahju hüvitamise eesmärk.

29. Ilma kostjale kuuluva Veski kinnistuta ei ole võimalik Vesiratta kinnistut kasutada. Vesiratta

kinnistule puudub ligipääs avalikult teelt. Vesiratta kinnistule on juurdepääs ainult läbi kostjale

kuuluva Veski kinnistu. Ka kinnisvarahindaja M.S. on kinnitanud, et [Vesiratta] kinnistul puudub

täielikult statsionaarsete hoonete ehitamise võimalus, seega ka vara kasulikkus kellelegi teisele,

üksnes naaberkinnistu [Kanaküla] omanikule. Kostjal on kinnistu suhtes olnud ostuhuvi tulenevalt

X isiklikust seosest Kanakülaga, kus ta on üles kasvanud ning kus vaidlusalune kinnistu asub.

Tänu majutusteenuse pakkumisele on Kanaküla külastanud nii sise- kui välisturistid, kes

külastavad kohalikke kauplusi ja tarbivad kohalikke teenuseid.

30. Kostja palub jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõista hagejalt välja

kostja menetluskulud ning viivis menetluskuludelt.

KOHTU PÕHJENDUSED

31. Kohus, põhjalikult tutvunud kohtule esitatud kirjalike seisukohtadega, arutanud asja pooltega

kohtuistungitel, igakülgselt ja objektiivselt uurinud tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid

kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Kasutuseelise tasu suurust

mõjutab osaliselt ehitiste eemaldamine kinnistult 2022. a augustis.

32. Asjas ei ole vaidlust järgmiste faktiliste asjaolude üle:

-

Hagejale kuulub Pärnu maakonnas Saarde vallas Kanaküla külas asuv Vesiratta kinnisasi

(registriosa nr 8868050, maatulundusmaa sihtotstarbega)(registriosa väljavõte I kd, lk 15);

-

Kostjale kuulub Pärnu maakonnas, Saarde vallas Kanaküla külas asuv Veski kinnistu

(registriosa nr 2102906; sihtotstarve elamumaa 50%, ühiskondlike ehitiste maa 50%), mis

asub hageja Vesiratta kinnistu kõrval (I kd, lk 142-145). Kostja on Veski kinnistu

omanikuna kinnistusraamatusse kantud 03.08.2020.

-

29.10.2020 teata Keskkonnainspektsioon

-

Kostjale kuuluvad ehitised – terrassiga ümbritsetud peegelmaja, terrassiga ümbritsetud

ringikujuline iglusaun ning neid ühendav raudpostidele toetuv laudtee – paiknesid 81 m2

ulatuses hagejale kuuluval Vesiratta kinnistul (13.05.2022 akt nr 9112/22 Vesiratta ja

Veski katastriüksuste kontrollimise kohta, II kd, lk 23-36).

-

Kostjal ei ole õiguslikku alust hageja kinnisasja kasutada ega paigaldada sinna ehitisi;

-

2022.a suvel kostja eemaldas terrassiga ümbritsetud iglusauna ja selleni viiva raudpostidele

toetuva laudtee Vesiratta kinnistult, peegelmaja terrassiga on jätkuvalt suuremas osas

Vesiratta kinnistul;

-

Vesiratta

ja

Veski

katastriüksuste

piiril

olev

peegelmaja

on

17.08.2022

kontrollmõõdistamise tulemuste põhjal 19,1 m² ja terrass 14,1 m² ulatuses Vesiratta

2-22-619

katastriüksuse piirides (18.08.2022 akt nr 9112-2/22 Vesiratta ja Veski katastriüksuste

kontrollimise kohta II kd, lk 58-59).

33. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja paigaldas ehitised võõrale kinnisasjale heauskselt ning

kas sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt ebaseadusliku valduse vabastamist, kinnisasja

ebaseadusliku valdusega saadud kasutuseelise hüvitamist ja kasutuseelist ületavas osas saadud tulu

väljaandmist.

34. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 järgi omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku

aluseta tema asja valdab. Asjas ei ole vaidlust, et Vesiratta kinnistu kuulub hagejale ning et

Vesiratta kinnistul paiknesid 5. septembrist 2019 kuni 2022.a augustini kostjale kuuluv

peegelmaja, saun ja saunani viiv laudtee. Samuti ei ole vaidlust, et kostjal ei olnud ehitiste hageja

kinnisasjale paigaldamiseks mingit lepingut, luba ega muud õiguslikku alust. Seega kostjal ei ole

kinnisasja omaniku suhtes õiguslikku alust kinnisasja vallata, mis annaks AÕS § 83 lg 1 alusel

kostjale õiguse asja väljaandmisest keelduda. 2022.a suvel eemaldas kostja hageja kinnistult

iglusauna, selleni viiva laudtee ja silla, kuid peegelmaja terrassiga on jätkuvalt Vesiratta

kinnisasjal. Kostja seaduslik esindaja 06.12.2022 istungil kinnitas, et peegelmaja terrassi all

kulgevad hageja kinnistul ka peegelmaja tarbeks rajatud kanalisatsiooni- ja veetrassid.

Seega kostja jätkuvalt valdab hageja kinnisasja, õiguslikku alust kostjal selleks ei ole ning hageja

on õigustatud nõudma kinnisasja valduse vabastamist. Hageja nõue Vesiratta kinnistu kostja

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

35. Kohus ei nõustu kostjaga, et hageja on kohustatud kostja ehitisi taluma, kuna kostja ehitiste

rajamisel heauskselt arvas, et rajab need endale kuuluvale Veski kinnistule.

AÕS § 148 lg 1 sätestab, et ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, on selle kinnisasja osa, mille

piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus

või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt käesoleva paragrahvi 2. lõikele

lubama. Viidatud teise lõike kohaselt juhul, kui käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitis on

püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on

tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki

omandamist või perioodilist hüvitist.

Kostja seaduslik esindaja Y kinnitas 06. detsembril 2022 kohtuistungil (protokolli 4. lk,

helisalvestus alates 00:38:43), et tema isiklikult ja teadlikult otsustas iglusauna paigaldada hageja

kinnisasjale. Seega ei saanud kostjal olla teadmist, et ka peegelmaja ja iglusauna ühendav

teraspostidele toetuv laudtee rajati kostja enda kinnistule. Kostja esindaja väidab ekslikku üle

kinnistu piiri ehitamist üksnes peegelmaja püstitamise puhul.

Keskkonnainspektsiooni 29.10.2020 päringus Maa-ametile (I kd, lk 33) märgitakse, et Vesiratta

kinnistule püstitatud ehitised moodustavad tervikliku ehitise. Seda, et peegelmaja terrassiga,

laudtee ja terrassiga ümbritsetud saun on rajatud ühtse kompleksina, tõendavad ka kohtule esitatud

fotod (II kd, lk 28 – 29).

Olukorras, kus kostja suure osa ühtsena kavandatud ja rajatavast kompleksist paigaldab teadlikult

võõrale kinnisasjale, omamata selleks mistahes õiguslikku alust, saab kostjat lugeda pahauskseks

ehitajaks kogu kompleksi osas.

36. Kohus leiab, et kostja ei ole ka olnud enne ehitama asumist piiri kontrollimisel piisavalt hoolas,

mis on piiriülese ehituse heausksuse esmaseks eelduseks. Kostja pidi teadma, et ehitab üle piiri.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on 01. aprilli 2016 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-136-15 (punktis

16) selgitanud, et „AÕS § 148 lg 2 mõttes tähendab heausksus seda, et ehitaja (kinnisasja omanik)

ei teadnud ega pidanudki teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Samamoodi tähendab

AÕS § 148 lg 3 mõttes pahausksus (mis vastandub heausksusele) seda, et ehitaja (kinnisasja

omanik) teadis või pidi teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale. Ehitajal (kinnisasja omanikul)

tuleb järgida käibes vajalikku hoolsust ja kontrollida, kuhu ta ehitab. Nii on kolleegium selgitanud,

2-22-619

et heauskselt ei tegutse isik, kes ei kontrolli piirialale ehitades, kas ehitusealune maa kuulub

täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale (vt Riigikohtu

17. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11, p 14).“

Y kirjeldas, et Veski kinnisasjal oli esialgu paks võsa, ta ei leidnud piirikivi üles. Y lähtus

piiripostist, piiri teine ots, piirikivi, ei olnud leitav. Y kasutas xGis-i rakendust, mille järgi teine

inimene läks üle oja ja selle järgi pandi peegelmaja vundament maha. Kohtu hinnangul ei ole

väidetav asjaolu, et kostja otsis, aga ei leidnud piirikivi, piisav, et lugeda kostjat peegelmaja

paigaldamisel heauskseks. Kostjal oli võimalik piiripunkti ülesleidmiseks kasutada vastava eriala

asjatundja abi. Kontrollmõõdistamisel 11.05.2022 (13.05.2022 akt nr 9112/22; II kd, lk 24-26) on

kindlaks tehtud, et Vesiratta katastriüksuse piirimärgid 12, 13 ja 14, kui ka nendele vastavad Veski

katastriüksuse piirimärgid nr 2, 3 ja 4 on mõõdistatud nõutava täpsusega, piirimärgid on oma

esialgses asukohas, Veski ja Vesiratta katastriüksuste piiriandmetes omavahelisi vastuolusid ei

ole. Piirimärkide nr 12, 13 ja 14 asukoht katastriüksuse plaanil vastab piirimärkide asukohale

maastikul. Piirimärkide 2, 3 ja 4 erinevus asukohast katastrikaardil on vastavalt 0,08 m, 0,09 m ja

0,05 m, mis jääb nõutava mõõtmistäpsuses ulatusse. Piiripunktide leidmist ja piiri asukoha

kindlakstegemist ei saanud see mõjutada.

37. Kostja seaduslik esindaja ei saanud peegelmaja paigaldamisel ekslikult arvata, et paigaldab

oma kinnistule, sest Veski kinnistu ei kuulunud sel ajal kostjale.

Kostja seaduslik esindaja Y väidab, et on peegelmaja oma kinnistule paigaldamisel ekslikult piiri

valesti arvestanud. Hagiavaldusele lisatud Maa-ameti kaardirakenduse fotolao andmetest

pärinevad aerofotod 05. septembrist 2019 (hagi lisa nr 19, I kd, lk 50 – 53) tõendavad, et

peegelmaja ja iglusaun olid Vesiratta kinnistul juba 2019.a septembris olemas, Vesiratta kinnistul

on suurel maa-alal tehtud pinnasetöid.

Veski kinnistu kuulub aga Ilusäde OÜ-le alles 03. augustist 2020 (kinnistusraamatu kanne on

tehtud 27. juuli 2020 kinnistamisavalduse alusel) (I kd, lk 103 – 104). Enne seda oli Veski kinnistu

omanikuks Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ (kustutatud) (registrikood 12254326; alates

11.02.2020 – 18.08.2021 kustutamiseni ärinimega Xxxxxxxxx OÜ).

Kuna kostja sai naaberkinnisasja omanikuks pea aasta pärast peegelmaja 2019.a paigaldamist, ei

saanud Ilusäde OÜ ega tema seaduslik esindaja Y ühelgi juhul arvata, et ehitatakse enda

kinnisajajale. Veski kinnistut ei muutnud kostjale kuuluvaks ka asjaolu, et Xxxxxx xxxxxxxx

xxxxxxxx OÜ ja Ilusäde OÜ osanikuks ja juhatuse liikmeks oli sama isik, X (registriandmed I kd,

lk 59 – 68).

Kohus möönab, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 24, § 26 lg-st 1 ja § 31 lg-st 7

tulenevalt on juriidiline isik õiguslik abstraktsioon, mis reaalselt saab tegutseda ja toiminguid teha

teovõimelise füüsilisest isikust esindajate kaudu. Erinevaid äriühinguid omavad isikud võivad

käsitada osaühingute vara enda isikliku varana ning mitte pidada oluliseks, millise äriühingu nimel

mingit toimingut tehakse, kuid formaal-juriidiliselt loetakse juriidilise isiku juhtorgani tegevus

juriidilise isiku tegevuseks. Y, kes oma sõnul isiklikult enne peegelmaja vundamendi

mahamärkimist kontrollis piiri, sai Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ juhatuse liikmeks alles

11. veebruaril 2020, s.o pärast peegelmaja paigaldamist. Seega ei saanud Y peegelmaja

paigaldamisel esindada Veski kinnistu omanikku. Y ei ole kunagi ka väitnud, et tegutses piiri

kontrollimisel ja/või peegelmaja paigaldamisel Xxxxxxxxx OÜ (Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx

OÜ) esindajana. Yi tegevus peegelmaja paigaldamisel tuleb lugeda Ilusäde OÜ tegevuseks.

Kostja ei ole kohtueelselt ega ka kohtumenetluses kordagi väitnud, et ehitised kuuluvad kellelegi

teisele või et neid ei paigaldanud Ilusäde OÜ. X kinnitab Ilusäde OÜ nimel Maa-ametile seoses

Vesiratta kinnistu enampakkumisega 13. novembril 2020 saadetud e-kirjas (I kd, lk 36)

selgesõnaliselt, et tegemist on kostjale kuuluva vallasvaraga, mis osaliselt asub Vesiratta kinnistul.

Kogu varasemat kirjavahetust Vesiratta kinnisasja ostmise või rendile võtmise teemal on X

pidanud Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ nimel (I kd, lk 16 – 23). Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx

2-22-619

OÜ 13. mai 2019 e-kirjas (I kd, lk 19) maa-ametile selgitatakse Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ

plaane heakorrastada Veski kinnistu, luua inimestele võimalused Halliste jõe äärses puhkamiseks,

soovi rentida riigilt Vesiratta kinnistu ja kasutada seda puhkeala loomiseks koos Veski kinnistuga

seni, kuni kinnistu müügi osas ei ole veel teada võimalusi ja huvi. Kuna Xxxxxx xxxxxxxx

xxxxxxxx OÜ-le teatati, et Vesirattta kinnistut rendile ei anta, ei ole välistatud, et puhkekompleks

rajati võõrale maale teadlikult teise äriühingu, Ilusäde OÜ nime all.

Samuti ei saa õige olla kostja väide, et kostja heauskset eksimust peegelmaja ehitamisel tõendab

see, et Ilusäde OÜ on juba 2016.aastast soovinud Vesiratta kinnistut osta. Ka 2016.a päringu (I kd,

lk 16) Vesiratta kinnistu müümise kohta on X teinud Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ nimel.

Ilusäde OÜ osa osanikuks ja juhatuse liikmeks sai X alles 08. juunil 2017.

38. Asjas ei ole tuvastatud ühtegi õiguslikku tähendust omavat asjaolu, mille tõttu saaks jätta

hageja valduse vabastamise nõude rahuldamata. Selleks ei anna alust Vesiratta kinnistult sauna,

laudtee ja trepi eemaldamine menetluse ajal. Peegelmaja on jätkuvalt suuremas osas (91%)

Vesiratta kinnistul. Kostja väide, et peegelmaja ulatub väga vähesel määral üle piiri, on ümber

lükatud 13.05.2022 ja 18.08.2022 kontrollmõõtmise aktidega nr 9112/22 ja nr 9112-2/22 (II kd, lk

. Vaidlust ei ole aktides märgitud asjaolu üle, et peegelmaja alune pind on kokku 21 m2. Aktides

ja 18.08.2022 aktile lisatud joonisel (II kd, lk 59) on fikseeritud, et peegelmaja ulatub 19,1 m2

ulatuses üle Vesiratta katastriüksuse piiri ja 1,9 m2 asub Veski katastriüksusel, samuti asub

peegelmaja juures olevast terrassist 14,1 m2 hagejale kuuluval Vesiratta katastriüksusel.

06. detsembri 2022 kohtuistungil kostja esindaja Y avaldas, et peegelmaja nihutamine nii, et see

asuks täies ulatuses Veski kinnistul, ei ole majanduslikult otstarbekas. Samuti Y selgitas, et Veski

kinnistu on sundmüügis, kuid neil on olemas lahendused, kuidas see maa sundmüügist enda

valdusesse uuesti saada, asi seadustada ja tegevusega jätkata. Seega kostja esindaja sisuliselt

kinnitas, et ei kavatse peegelmaja Vesiratta kinnisasjalt eemaldada ega kinnisasja valdust hagejale

tagastada.

39. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja nõude ja kohustab kostjat vabastama ning Eesti

Vabariigile üle andma Pärnu Maakonnas Saarde vallas Kanakülas asuva Vesiratta kinnisasja

(registriosa nr 8868050) valduse. Valduse vabastamiseks on kostja kohustatud eemaldama

Vesiratta kinnistult peegelmaja, selle juurde kuuluvad tehnokomminikatsioonid ja terrassi.

TsMS § 445 lg 1 ja hageja taotluse alusel kohus määrab kindlaks ka kohtuotsuse täitmise korra.

Juhul, kui kostja vabatahtlikult valdust ei vabasta ja üle ei anna, võetakse valdus ära sundkorras

täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri poolt. Täitemenetluse seadustiku (TMS)

§ 180 lg-tes 1 ja 3 sätestatakse, et kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama

kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur

võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kui võlgnik ei

täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku

valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud.

Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei.

40. AÕS § 85 lg 1 näeb ette, et valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise

eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037–1040. Viidatud VÕS § 1037 lg 1 kohaselt peab

õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise,

äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik

(rikkuja) õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Hageja nõude näol ei

ole tegemist deliktilise kahju hüvitamise nõudega, vaid alusetu rikastumise nõudega – kostja on

hageja õiguste rikkumise teel saanud alusetult kasu.

Kostja kasutas hageja kinnisasja ettevõtluses tulu teenimiseks ilma hageja nõusolekuta.

Õiguspäraselt teisele isikule kuuluva maa kasutamisel tulnuks kostjal selle eest maksta üüri- või

renditasu. Kostja maa kasutamise eest maksnud ei ole, seega on kostja saanud TsÜS § 62 lg 1

tähenduses kasutuseelist.

2-22-619

41. Hageja kasutuseelise hüvitamise nõue on põhjendatud ja selle rahuldamist ei takista kostja

vastuväide, et keegi teine ei ole maa kasutamisest huvitatud olnud. Maa kasutamisest oli huvitatud

kostja. Kostja esindaja kohtuistungil kinnitas, et ei pöördunud enne maa kasutama hakkamist

hageja poole. Samas on hageja kinnisasja naaberkinnisasja, Veski kinnistu, eelmine omanik

Xxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxx OÜ juhatuse liikme X kaudu soovinud nii Vesiratta kinnisasja osta

kui rendile võtta. Ostusoovile vastates Maa-amet 22. märtsi 2019 kirjas (I kd, lk 18) selgitas, et

riigivara võõrandamine ja kasutamiseks andmine toimub ainult riigivaraseaduse alusel ning

üldjuhul avaliku enampakkumise teel. Selle peale Xle 13. mai 2019 e-kirjaga (I kd, lk 19) avaldas

soovi Vesiratta kinnistu kuni selle müümiseni rendile võtta ja rajada sinna puhkeala. Maa-ameti

22. mai 2019 vastuses (I kd, lk 22) on Xle selgitatud, et kuna plaanis on kinnisasi võõrandada, siis

kinnisasjale puhkeala loomiseks kooskõlastust ei anta (ehk selle kinnisasja kasutamiseks lepingut

ei sõlmita). X oli sel ajal ka Ilusäde OÜ osanik ja juhatuse liige, mistõttu pidi Ilusäde OÜ-le samuti

olema teada, et riigimaa kasutamiseks lepingut saab sõlmida üldjuhul enampakkumise teel.

42. Riigivaraseaduse (RVS) § 1 lg 1 kohaselt riigivara valitsetakse riigivaraseaduse alusel.

Riigivara valitsemine on vara Eesti Vabariigi nimel omandamine, kasutamiseks võtmine,

valdamine, kasutamine ja käsutamine (RVS § 1 lg 2). RVS § 8 lg 5 paneb riigivara valitsejale

kohustuse teha riigivaraga tehinguid kooskõlas õigusaktidega ning läbipaistvalt ja kontrollitavalt.

Riigivara kasutamiseks andmise alused sätestab RVS § 15. RVS § 18 lg 1 näeb ette, et kui riigivara

antakse kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Sama

sätte teise lause kohaselt on turupõhine kasutustasu tasu, mille suurus vastab sarnastel tingimustel

sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul.

Ilusäde OÜ ei saanud eeldada, et enampakkumisel antakse maa kasutada tasuta. Ilusäde OÜ on

kinnisasja õigusliku aluseta kasutamisega säästnud kulusid, mida oleks pidanud kandma, kui maa

kasutamiseks oleks sõlmitud leping. Hagejal on õigus õigusliku aluseta valdusega saadud

kasutuseelis kostjalt välja nõuda.

43. Hageja arvestuste kohaselt oli perioodil 05. septembrist 2019 kuni 18. oktoobrini 2021

sissenõutavaks muutunud kasutuseelise tasu suurus 20 eurot, mille hageja palub kostjalt välja

mõista. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista kasutuseelise tasu 0,833 eurot kuus alates

19. oktoobrist 2021 kuni Vesiratta kinnisasja valduse tagastamiseni. 06. detsembril 2022 hageja

esindaja täpsustas, et 18. novembri 2022 seisuga oli 918 m2 kasutusala järgi arvestatud

kasutuseelise tasu sissenõutavaks muutunud summas 30,83 eurot.

Kasutuseelise tasu arvestamise hindamisaruandest nähtuvalt sarnaste maade kasutada andmiseks

pakkumiste kohta info puudub. Kasutustasu hindamisel on lähtutud Vabariigi Valitsuse

14.07.2016 kehtestatud määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord,

nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ §-st 7, mis käsitleb turuanalüüsi teel kasutustasu

ja hariliku väärtuse hindamist. Hariliku väärtuse väljaselgitamisel on hinnatava objektina

käsitletud Vesiratta kinnisasja tervikuna. Riigivaraseaduse § 18 lg 1 järgi kui riigivara antakse

kasutamiseks teisele isikule, tuleb seda teha vähemalt turupõhise kasutustasu eest. Sama seaduse

§ 18¹ lg 2 p 6 alusel on Maa-ametile antud õigus välja selgitada turupõhine kasutustasu

turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Maa-amet

peab tehingute andmebaasi, kuhu laekuvad notaritelt kõik kinnisvara võõrandamistehingud üle

Eesti ja turupõhine kasutustasu põhineb vara harilikul väärtusel, mis on välja selgitatud sarnaseid

hoonestamata maa ostu-müügitehinguid analüüsides. Maa-amet on turuanalüüsi käigus

analüüsinud Pärnu maakonnas, Saarde vallas toimunud hoonestamata osalise ehituspotentsiaaliga

maatulundusmaa tehinguid alates 2019. aastast. Tulenevalt asukohast ja üldplaneeringujärgsest

kasutusest on tulevikus tõenäoline osaline kasutus elamumaana vaatamata sellele, et maatükk asub

lammimuldadel ja suures ulatuses ehituskeeluvööndis. Hindamisel on arvestatud olemasolevate

piirangutega ja tulevikus potentsiaalse ehitusõigusega. Vesiratta kinnisasja harilik väärtus on

turuanalüüsi tulemusena 0,34 eurot/m2. Turupõhine kasutustasu on leitud 3% harilikust väärtusest,

millele on lisatud kasutusalale 918 m2 vastavas ulatuses maamaks 0,18 eurot (kogu Vesiratta

kinnistu pindala on 10 435 eurot ja selle järgi määratav maamaks 2,06 eurot).

2-22-619

Kasutuseelise tasu määramise aluseks oleva ruutmeetri hinna suuruse osas pooltel vaidlust ei

olnud. Samuti kostja ei vaidlustanud tasu arvestamist alates 05. septembrist 2019. Puuduvad

täpsed andmed, millal tegelikult kostja Vesiratta kinnisasja kasutama hakkas. Hageja arvestab

kasutuseelise tasu alates 05. septembrist 2019, mil maa-ameti geoportaali maainfo

kaardirakenduse olevate aerofotodega on esimest korda fikseeritud, et hagejale kuuluval Vesiratta

kinnisasjal jõeäärsel alal on tehtud pinnasetöid ning on püstitatud kaks ehitist. Asjas ei ole vaidlust,

et neid töid tegi Ilusäde OÜ.

44. Kostja vaidles vastu tema kasutuses olnud ja oleva maa-ala suurusele. Hageja kasutuseelise

tasu nõue lähtub kontrollmõõdistamisel tuvastatust, et kostja on hõivanud kinnisasjast ligikaudu

912,33 m2. Kohus nõustub hagejaga, et lisaks ehitiste alusele pinnale (84 m2) on põhjendatud

lugeda kostja valduses olevaks kogu ala, kus kostja reaalselt tegutses ja kinnistut sellega mõjutas

(taimestiku eemaldamine pinnaselt, pinnase tõstmine, ehitiste ümber niidetud ala). Vesiratta

kasutusala asendiplaanil (I kd, lk 54) on selle ala suuruseks fikseeritud 918,33 m2. Hageja oma

arvestustes lähtub täisruutmeetrite arvust 918. Plaani järgi kulgeb kostja valduses oleva ala

mõtteline piir Vesiratta kinnistu Tartu – Viljandi - Kilingi-Nõmme tee poolses osas peegelmajast

otse kuni Halliste jõeni, seejärel mööda jõekallast kuni Vesiratta ja Ringmäe kinnistu piirini ja

mööda seda piiri kuni Veski kinnistu piirini. Hagejale kuuluval maa-alal vähemalt sellistes piirides

tegutsemine nähtub 05. septembri 2019 aerofotolt (I kd, lk 51). Inimese poolt kujundatud ala

suurust peegelmajast kuni Halliste jõe ääres asuva iglusaunani võib järeldada ka Xxxxxxxx xx

veebilehel majutusteenuse pakkumises avaldatud fotodelt (I kd, lk 69). Hageja kasutuseelise tasu

seisuga 18.10.2021 sissenõutavaks muutunud summas 20 eurot on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

45. Samuti on hageja õigustatud nõudma kasutuseelise tasu alates 19. oktoobrist 2021 kuni valduse

rikkumise täielikult lõpetamiseni. Kohus nõustub aga kostjaga, et kasutuseelise tasu

väljamõistmisel tuleb arvestada, et kostja on eemaldanud hageja kinnisasjalt iglusauna terrassiga

koos sellelt alla viiva trepiga ning terastorudele toetuva laudtee. Kostja loobus ehitiste faktilise

eemaldamise aja kohta täiendavate tõendite esitamisest ning nõustus, et ehitiste eemaldamise ajaks

võib lugeda 17. augusti 2022, mil kontrollmõõdistamisel fikseeriti, et kostja ehitistest on hageja

kinnisasjal veel paneelmaja 19,1 m2 ulatuses ja terrass 14,1 m2, kokku 33,2 m2. Kohus leiab, et

pärast ehitiste osaliselt eemaldamist ei saa kasutuseelise tasu arvestamisel enam lähtuda kogu alast,

mida kostja oma tegevusega hageja kinnistul mõjutanud või muutnud on. Hageja nõuab kostjalt

valduse vabastamist ning vaatamata kostja tegevuse jälgedele hageja kinnisasjal, ei oleks hagejal

enam õigust kostjalt kasutuseelise tasu nõuda juhul, kui kostja oleks kõik ehitised teisaldanud.

Seetõttu saab alates 17. augustist 2022 lugeda kostja ebaseaduslikus valduses olevaks alaks ehitiste

aluse pinna 33,2 m2. Asjaolu, et kostja peegelmaja kasutavatel klientidel on jätkuvalt võimalik üle

hageja maa minna Halliste jõeni, ei ole käsitatav kostja ebaseadusliku valdusena, millega kostja

saab kasutuseelist. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et riigile kuuluval Vesiratta kinnistul

viibimine ei ole keelatud ning kõigil isikutel on õigus vabalt üle hageja maa minna jõe äärde.

46. Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale õigusliku aluseta valdamisega saadud kasutuseeliseid

05. septembrist kuni 16. augustini 2022 kasutatud ala 918 m2 eest ja 17. augustist kuni valduse

vabastamiseni 33,2 m2 eest. Hageja kasutuseelise hüvitise nõude arvestuste järgi oli 918 m2

suuruse ala kasutustasu 10 eurot aastas (0,833 eurot kuus). Seega 33,2 m2 kasutamisega saadud

kasutuseelise hüvitis on 0,36 eurot kuus (0,833 : 918 x 33,2).

Eelnevast tulenevalt kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse tegemise seisuga

sissenõutavaks muutunud kasutuseelise hüvitise kokku 30,13 eurot, sh:

1) 918 m2 kasutamise eest perioodi eest 05. september 2019 – 18. oktoober 2021 hagiavalduses

nõutud kahe aasta kasutuseelise hüvitis 20 eurot;

2) 19. oktoober 2021 – 16. august 2022 kasutusala 918 m2 kasutamise 10 kuu eest kokku 8,33

eurot, (arvestusega 0,833 eurot kuus);

2-22-619

3) 17. august 2022 kuni 30. jaanuar 2023 kasutusala 33,2 m2 kasutamise 5 kuu eest 1,8 eurot

(arvestusega 0,36 eurot kuus).

Samuti kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise 0,36 eurot kuus alates 31.

jaanuarist 2023 kuni kostja poolt Vesiratta kinnisasja valduse täielikult vabastamiseni ja hagejale

tagastamiseni. Kuna kohus mõistab alates 17. augustist 2022 kasutuseelise tasu välja hageja

taotletust väiksemas summas, rahuldatakse hagi osaliselt.

47. Hageja nõue mõista kostjalt kasutuseelise hüvitamisega viivitamise eest viivis VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni on

põhjendatud ja tuleb rahuldada. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 kohaselt on hagejal õigus nõuda

kostjalt viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest.

TsMS § 367 võimaldab kohtule esitatud hagis nõuda viivise, mis ei ole hagiavalduse esitamise

ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist mitte kindla summana, vaid osaliselt või

täielikult protsendina põhivõlast. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja

kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Alates hagi 14. jaanuaril 2022 esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni 30. jaanuaril 2023 on

kasutuseelise hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis muutunud

sissenõutavaks kokku summas 2,33 eurot. 14. jaanuarist 2022 on viivise arvestamist alustatud

summalt 22,50 eurot (s.o hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud hüvitis =

hagiavalduses seisuga 19.10.2021 märgitud 20 eurot + kolme kuu (sh 2022 jaanuari eest tasuda

tulnud) hüvitis 0,833 eurot kuus), arvestusega, et iga kuu esimesel päeval kasutuseelise hüvitise

summa, millelt viivist arvestatakse, kuni 16. augustini 2022 suurenes 0,833 euro võrra ning alates

17. augustist 2022 kuni kohtuotsuse tegemiseni lisandus kasutuseelise hüvitisele igakuiselt 0,36

eurot.

Eeltoodu alusel, lähtudes VÕS § 113 lg-st 2 ja TsMS § 367, kohus mõistab kostjalt kasutuseelise

hüvitise tasumisega viivitamise eest välja kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud

viivise 2,33 eurot ja alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast viivise iga viivitatud päeva

eest, arvestatuna protsendina kasutuseelise hüvitise võlgnevusest VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud määras, s.o poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele

kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta esimest jaanuari ja esimest juulit, millele lisandub

8% aastas. Kohtuotsuse tegemise ajal kehtiv viivisemäär on 10,5% aastas (0,287% päevas).

48. Hageja nõuab kostjalt VÕS § 1037 ja § 1039 alusel ka pahauskse valdusega teenitud kasu

väljaandmist. Kohus leiab, et selles osas on hageja nõue põhjendatud ja tuleb täielikult rahuldada.

Esitatud tõendid ja faktilised asjaolud kinnitavad, et kostja oli pahauskne valdaja, s.t ta teadis, et

tal puudub õigus Vesiratta kinnistut kasutada ja sellele ehitisi rajada. Kostja ka peegelmaja

paigaldades ei olnud heauskne, sest ei teinud kindlaks piiri tegelikku asukohta ja seega pidi ta

teadma ehitise võõrale kinnisasjale ulatumisest. VÕS § 1039 näeb ette, et rikkujalt, kes teadis oma

õigustuse puudumisest või pidi sellest teadma, võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule

väärtusele nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Rikkuja peab õigustatud isikule

teatama, millist tulu ta rikkumisega saadust sai.

49. Pahauskse valdaja kohustus anda välja teise omaniku valduse rikkumisega teenitud tulu ei

sõltu valduse rikkumise ulatusest, samuti mitte sellest, kas kinnisasja omanikule tekib valduse

rikkumisega reaalselt kahju. Tegemist ei ole kahju hüvitamise nõudega, vaid alusetu rikastumise

nõudega. Hagiavalduse pealkirjas viide kahju hüvitamise nõuetele on ekslik, hagiavalduses ei ole

hageja kahju hüvitamist nõudnud ega ka hagiavalduse põhjendustes kahju tekkimist käsitlenud.

Kostja käsitab hageja tulu väljaandmise nõuet kahjuhüvitisena ning leiab, et nõude rahuldamine

tooks kaasa hageja rikastumise kostja arvelt. Hageja ise ega keegi teine ei ole olnud Vesiratta

kinnisasja kasutamisest huvitatud, teised isikud ei saakski seda kasutada. Avalikult teelt pääseb

Vesiratta kinnisasjale üksnes üle kostja kinnisasja, Vesiratta kinnisasjale ei saa paigaldada

statsionaarseid ehitisi, seetõttu puudub Vesiratta kinnisasja kasulikkus kellelegi teisele, peale

2-22-619

naaberkinnistu omaniku. Sellega kostja sisuliselt kinnitab, et kostjal oli võimalik saada kinnisasja

valduse rikkumisega kasutuseelist – naaberkinnisasja omanikule oli kinnisasja kasutamine kasulik.

Kostja arvates saaks hageja valduse rikkumise hüvitisena (seejuures proportsionaalselt kinnisasja

kasutamise ulatuse, peegelmaja kompleksiga tegelikult teenitud kasumi suuruse ning Vesiratta

kinnisasja väärtusega) nõuda kasumi, mitte kogu tulu väljaandmist. Kostja palub arvestada, et ei

ole Xxxxxxxx xx majutusteenusega kasumit teeninud kogu Xxxxxxxx xx kompleksist oli hageja

kinnistul üksnes 57%; Vesiratta kinnisasja kasutatud pindala harilik väärtus on 26,7 – 40,92

eurot/ruutmeeter.

50. Kostja kui pahauskse valdaja vastu esitatud rikkumisega saadud tulu väljaandmise nõude

rahuldamise eelduseks olevad asjaolud on tõendatud:

1) kostja rikkus hageja omandiõigust, s.o absoluutse iseloomuga õigushüve. Omandi rikkumine

võib eelkõige väljenduda omanikule kuuluva asja kasutamises (vt P. Varul jt, Võlaõigusseadus IV.

Kommenteeritud väljaanne -Juura, 2020, lk 699). Asjas ei ole vaidlust, et kostja kasutas hagejale

kuuluvat Vesiratta kinnisasja, osaliselt on kinnisasi jätkuvalt kostja kasutuses.

2) rikkumine on toimunud ilma hageja nõusolekuta – poolte vahel ei olnud mingit kokkulepet,

hageja ei olnud andnud kostjale luba hageja kinnisasja vallata ning kostjal ei olnud selleks ka

ühestki õigusaktist tulenevat mistahes õigust. Vastupidi – kostja seaduslikule esindajale (kes küll

esitas Vesiratta kinnistu kasutamise/ostmise kohta päringuid ja taotlusi teise äriühingu nimel) oli

korduvalt selgitatud, et riigivara antakse kasutada või võõrandatakse üldjuhul enampakkumise

korras, samuti teatati Xle selgelt, et luba Vesiratta kinnistu kasutamiseks enne kinnisasja

võõrandamist ei anta. Lisaks kostja teine seaduslik esindaja Y kohtus kinnitas, et Ilusäde OÜ ei

ole kunagi pöördunud hageja poole Vesiratta kinnisasja kasutamiseks loa saamiseks. Seega kostja

teadis algusest peale, et tegutseb Vesiratta kinnisasjal ilma selle omaniku loata.

3) Kostja on hageja omandiõiguse rikkumise läbi rikastunud. Kostja on hageja maatükile

ebaseaduslikult paigaldatud ehitiste väljaüürimisega teeninud tulu. Kostja väide, et samasugust

tulu oleks ta teeninud ka siis, kui ehitised oleksid Veski kinnisasjal, ei anna alust jätta hagi

rahuldamata. Kui pärast 2022.a augustis laudtee ja iglusauna Veski kinnistule ümbertõstmist ei ole

broneeringute arv vähenenud, siis järelikult on külastajate jaoks olulisim peegelmaja asukoht –

peegelmaja asub aga jätkuvalt suuremas osas hageja kinnisasjal. Booking.com portaalis on

Xxxxxxxx xxx xxx jätkuvalt võimalik broneerida ehk kostja jätkuvalt teenib tulu hageja õiguste

rikkumisega. Kostja ei ole Reiverbed Inn majutusteenusega saadud tulu kohta usaldusväärseid

andmeid esitanud.

50. Kostja on pahatahtlik valdaja ja peab VÕS § 1039 alusel andma välja teenitud tulu. Kohus on

eelnevalt põhjendanud, et kostja seaduslik esindaja ehitiste paigaldamisel ei teinud kindlaks

kinnisasja piiri, kuid oli sellest kohustusest teadlik. Kostja pahatahtlust valduse rikkumisel tõendab

ka see, et isegi kui saaks eeldada, et kostja seaduslik esindaja peegelmaja paigaldamisel oli

heauskne ega pidanudki teadma, et ehitas üle piiri, siis kostja seaduslik esindaja kohtus kinnitas,

et sauna ja peegelmajast selleni viiva laudtee paigaldas ta teadlikult võõrale maa-alale, kuigi ei

osanud oodata, et väike saun nii suurt probleemi tekitab. Ehitiste ebaseaduslikkusest ja

kõrvaldamise kohustusest teatati kostjale 2020.a sügisel koheselt pärast seda, kui keskkonnaamet

hagejat nendest ehitistest teavitas. Kostja seaduslik esindaja andis lubadusi ehitised kõrvaldada

koheselt pärast Vesiratta kinnisasja enampakkumise lõppemist. Teine enampakkumine lõppes

2020.aasta sügisel, kostja ehitisi ei kõrvaldanud. Ka pärast hagejalt ehitiste kõrvaldamiseks

2021.aasta kevadel nõude saamist kostja õigusliku aluseta ehitisi hageja kinnistult ei kõrvaldanud.

Kostja likvideeris ehitised osaliselt alles menetluse ajal 2022. a suvel, peegelmaja teisaldamisest

kostja sisuliselt keeldus, põhjendusega, et see ei ole majanduslikult otstarbekas.

51. Kostja reklaamis (I kd, lk 69 – 71) ja üüris kogu hoonetekompleksi välja terviklikuna –

looduskaunis kohas Halliste jõe kaldal asuv peegelmaja, terrass ja sild viivad maja juurest otse

iglusaunani, mis on külastaja privaatses kasutuses, võimalus kalastada jne. hageja osundab õigesti,

2-22-619

et jõe järgi on pandud kompleksile ka nimi – Xxxxxxxx xx. 30. oktoobril 2019 on kostja postitanud

Xxxxxxxx xx veebilehel info suurveest, mis muutvat ööbimise veel põnevamaks (I kd, lk 71).

Veski kinnisasja Halliste jõgi ei läbi. Osaliselt lookleb Veski kinnisasja piiridesse üksnes osa

Halliste jõega ühendatud kitsast ojast või kraavist, mida ilmselgelt ei ole Halliste jõega võrreldav

veekogu. Suurvee kuulutusele lisatud fotodelt nähtub, et üleujutusala, millega kostja oma

majutusettevõtet reklaamis, asub samuti hageja kinnisasjal (sauna ümbritseva terrassi all ja kuni

peegelmajani). Sellise reklaamiga kliente meelitada võimaldas kostjal üksnes võõral kinnisasjal

tegutsemine.

Suurem osa Xxxxxxxx xx kompleksist asus hagejale kuuluval kinnisasjal, Veski kinnistule jääb

ainult peegelmajast 1,9 m2 ja osa terrassist. Kostja kinnistul oleval terrassiosal ei oleks iseseisvat

kasutusväärtust ilma peegelmajata. Peegelmaja paigaldamisel väidetavalt Veski kinnisasja piiri

asukoha valesti hindamine ei ole eluliselt usutav. Lisaks ei kuulunud ka Veski kinnistu ehitiste

paigaldamise ajal kostjale, kostja omandas kinnistu alles 2020.a juulis.

52. Asjas kogutud tõendid ja kohtu ette toodud asjaolud annavad piisava aluse arvate, et kostja on

saanud kasu just tänu hageja omandiõiguse rikkumisele, Vesiratta kinnisasja looduslikele

eeldustele ja eripäradele. Ilusäde OÜ Xxxxxxxx xx peegelmaja reklaamidest järeldub, et selle

kompleksi eesmärk oli luua looduse nautimise võimalus kaasaegse tsivilisatsiooni mugavusi

hindavale kliendile. Nii reklaamitakse, et maja sisustuses on kasutatud parimat hotellimugavust,

põrandaküte, õhksoojuspump, voodi, mille peatsit ja jalutsit saab tõsta mootori abil jms. Kohus

möönab, et sauna ja laudtee kostja kinnistule ümbertõstmise järel ei ole saunast mitukümmend

meetrit jalgsi mööda jõelammi pinnast minek Halliste jõeni samaväärne hageja omandiõigust

rikkunud olukorraga, kus ümbritsevast maapinnast kõrgemale tõstetud laudteed mööda sai minna

puhta jalaga vahetult jõe ääres asuvasse iglusauna ja seda ümbritsevale terrassile ning

saunaterrassilt treppi mööda otse alla jõe äärde, kuid kostja ise väidab, et sauna ja laudtee

ümbertõstmine broneeringute arvu (ja seega ka saadavat tulu) ei vähendanud. Sellest järeldub, et

kompleksist saadav tulu sõltub peamiselt ja eelkõige peegelmaja asukohast. Peegelmajast üle 90%

on jätkuvalt hageja kinnisasjal.

53. Pahausksele rikkujale näeb VÕS § 1039 ette kõrgendatud vastutuse – lisaks kasutuseelisele

(rikkumise teel saadu harilikule väärtusele) on hagejal õigus nõuda ka rikkumisega saadud tulu

väljaandmist. VÕS § 1039 kohaselt oli kostjal kohustus esitada andmed rikkumisega saadud tulu

kohta. Kostja esitas allkirjastamata ja teadmata isiku poolt koostatud Ilusäde OÜ detailse

kasumiaruande 2020 projektide lõikes (II kd, lk 43) ning 02.12.2021 kuupäeva kandva, Maaelu

Arendamise Sihtasutusele adresseeritud tabeli pealkirjaga „Ilusäde OÜ finantsprognoosid 2020-

2024 (Xxxxxxxx xx)“ (II kd, lk 2), mille on kinnitanud käsikirjaliselt raamatupidaja A.R. ja

juhatuse liige X. Kohus nõustub hagejaga, et need tabelid ei ole usaldusväärsed tõendid. Hageja

on põhistanud, et tabelites kajastatud andmed ei ole kooskõlas kostja poolt registripidajale esitatud

majandusaasta aruannetega ning muudest avalikest allikatest kostja majandustulemuste kohta

kättesaadavate andmetega.

54. Riigikohtu tsiviilkolleegium on rikkumise teel saadud tulu arvutamist käsitlenud 7. detsembri

2011 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-123-11 (punktis 15), kus muu hulgas leitakse, et VÕS

§-s 1039 märgitud rikkumise teel saadud tulu kindlaksmääramisel peab kostja tegema arvestuse ja

esitama andmed, kui suurt tulu ta rikkumisega on saanud, milliseid kulusid selle tulu tegemiseks

pidi tegema ja kui suured need kulud on. Riigikohus on seisukohal, et ei ole põhjendatud VÕS

§ 1039 järgse tulu arvutamisel arvestada ka üldkulusid, sest see võimaldaks rikkujal katta

üldkulusid rikkumisest saadu arvel. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. septembri 2020 kohtuotsuses

tsiviilasjas nr 2-16-8751 (punktis 29.4) märgitakse samuti, et „Riigikohus on varem kaubamärgi

rikkumisest tulenevas vaidluses leidnud, et rikkumisega saadud tuluks VÕS § 1039 tähenduses on

õigusvastaselt kaubamärgiga tähistatud kaupade müügihind, millest on maha arvatud otseselt

kaupade müümisega seotud kulutused, nt hind, mida rikkuja ise kaupade eest tasus, ja

transpordikulud, kuid mitte üldkulud. Kuna VÕS § 1039 teisest lausest tulenevalt peab tulu

suuruse teatama rikkuja (kostja), siis peab kostja väljamõistetava summa vähendamiseks välja

2-22-619

tooma, kui suurt tulu sai ta just hageja õiguste rikkumise tõttu (Riigikohtu 7. detsembri 2011. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-11, p 15). Kolleegiumi arvates saab ka praeguses asjas hageja

põhjendatud nõude suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta kostja saadud müügitulu, kuid

kostjal on võimalik tõendada, et tema tegelik tulu hageja õiguste rikkumise tõttu on otseselt

kaupade müümisega seotud kulutuste (nt kaupade eest tasutud hind ja transpordikulud) tõttu

väiksem.“ Kohus leiab, et need põhimõtted on kohaldatavad ka siin tsiviilasjas – rikkumisega

teenitud tulust saab maha arvata selle tulu teenimiseks vajalikud konkreetsed kulud.

55. Kostja

esitas

kinnistusraamatu

väljavõtted,

enda

koostatud

tabelid,

väljatrükke

veebiportaalidest ja sotsiaalmeediast, et tõendada, et ta ei ole hageja kinnisasja kasutamisest mingit

tulu saanud, et kostjal olid tulusid ületavad tegevuskulud ning et kostjal oli muid ettevõtmisi,

millest ta tulu teenis.

Kostja väidab, et on võõrandanud enda kinnisvara, lisaks peegelmajale andis üürile korterit

Tallinnas ning sai tulu kohvikupidamisest. Kostja ei ole oma väiteid tõendanud ega esitanud

kontrollitavaid andmeid konkreetselt igast nimetatud tuluallikast saadud tulu ja selleks tehtud

kulude suuruse kohta. Kohus on menetluses korduvalt andnud kostjale aega peegelmaja

kompleksist teenitud tulu ja selleks tehtud kulude suuruse kohta andmete esitamiseks, peale enda

koostatud tabelite kostja midagi ei esitanud. Kostja tõi esile, et 2019.a ja 2020.a majandusaastad

lõppesid kostjal kahjumiga, 2021.a majandusaasta andmed pidid selguma majandusaasta aruande

koostamisega hiljem, aga kostja neid andmeid ei esitanudki.

Kostja esindaja Y viimasel istungil lisaks loobus täiendavate tõendite esitamisest ja tõendamast,

kui suur osa üüritulust pärineb peegelmaja klientidelt ja kui suur osa Tallinna korteri

väljaüürimisest, sest see olevat keeruline. Kostja väidetel laekub raha kontole inimestelt, kes on

broneeringu teinud, kostjal on küll ülevaade, kes on kasutanud, aga on väga raske välja tuua,

millises osas on tasutud Tallinna korteri ja millises vahemikus peegelmaja eest, mõlemad käivad

sama süsteemi kaudu. Kostja jäi selle juurde, et arvesse tuleb võtta Vesiratta kinnisasja väärtust

ning ei ole õiglane mõista välja kogu Ilusäde OÜ tulu ega maa väärtust kümneid kordi ületavat

summat.

56. Kohus leiab, et põhjendatud on hageja nõue mõista kostjalt hageja kasuks kasutuseelist

ületavas osas välja valduse rikkumisega teenitud tulu katteks alates 5. septembrist 2019 kuni

2021.a detsembrini kokku 66 260,67 eurot ja alates 1. jaanuarist 2022 iga kuu 2366,45 eurot kuni

valduse täielikult vabastamiseni.

Kuna kostja saadud tulu kohta andmeid ei esitanud, on hageja õigustatud nõudma hüvitist, lähtudes

kostja majandusaasta aruandes näidatud kasumist, sest aruande kohaselt saadi kogu müügitulu

100% puhkemaja teenusest. Kasum tähendab, et saadud tulust on maha arvestatud kulud. Hageja

on arvestuste tegemisel võrrelnud kostja poolt kohtule esitatud tabeleid, kostja enda poolt

majandusaasta aruannetest ning Maksu- ja Tolliametis deklareeritud andmeid. Seejuures hageja

on juba arvestanud ka majandusaasta aruandest nähtuvate tegevuskuludega ning taotleb kostjalt

aruandes märgitud kasumi, mitte müügitulu väljaandmist.

2020.a majandusaasta aruande järgi oli Ilusäde OÜ 2019. aasta kasum 8046 eurot ja 2020. aastal

teenis osaühing kasumit 31 825 eurot. Kostja 2019.a kasumi põhjal hageja arvutas välja ühe kuu

summa 670,5 eurot, ning arvestades, et kostja kasutas hageja kinnisasja hiljemalt 5. septembrist

2019.a, kujuneb 2019.a tulu suuruseks 2682 eurot.

2020.a tuluks hageja arvestab kasumi 31 825 eurot.

2021. ja 2022.aasta majandusnäitajate kohta ei ole kostja üldse mingeid andmeid esitanud,

tõendamisest rääkimata. 2021.aasta majandusaasta aruande esitamise tähtaeg lõppes 30.juunil

2022, kuid e-äriregistri andmetel on majandusaasta aruanne siiani esitamata.

Muude andmete puudumise tõttu tuleb kostja 2021. a tulu määrata hageja esitatud inforegister.ee

(I kd, lk 81) andmetes märgitud käibesummade järgi – kostja käive oli kokku 45 349 eurot, millest

hageja arvestab maha samas märgitud riiklikud maksud, mille järel jääb tuluks kostja 2020.a

2-22-619

kasumiga võrreldav 31 800 eurot. Võttes arvesse kasutuseelise tasu, on 2019.a septembrist kuni

2021.aasta lõpuni kostja tulu, mille ta on kohustatud hagejale välja andma, 66 260,67 eurot.

Kuna 2022.aasta kohta ei ole kostja mingeid andmeid esitanud ning neid ei ole ka muudest

allikatest saadud, on hageja põhjendatult lähtunud eelmiste aastate tulu põhjal arvutatud

keskmisest tulust. Kostja väidetel peegelmaja broneeringud ei ole lõppenud, samal ajal kostja ilma

õigusliku aluseta jätkab hageja kinnisasja kasutamist, seega on hagejal õigus nõuda kostjalt

rikkumisega saadud tulu väljaandmist alates 1. jaanuarist 2022 eelmiste aastate keskmise alusel

määratud hinnangulise kuutasuna 2366,45 eurot kuni valduse vabastamiseni.

Hageja viimasel istungil esitatud täpsustuse järgi oli 2022.a jaanuarist novembrini täiendavalt

sissenõutavaks muutunud 26 030,95 eurot. Kohtuotsuse 30. jaanuaril 2023 tegemise seisuga on

sellele lisaks sissenõutavaks muutunud veel 4732,9 eurot ning kogu sissenõutavaks muutunud

rikkumisega saadud tulu hüvitis on kokku 97 024,52 eurot. Edasi tuleb kostjal alates veebruarist

2023 tasuda hagejale 2366,45 eurot kuus kuni valduse vabastamiseni.

57. Tõendamata on kostja väited, et 2019.a ja 2020.a lõppesid osaühingu jaoks kahjumiga.

Kohus nõustub, et Maaelu arendamise sihtasutusele adresseeritud Ilusäde OÜ finantsprognooside

tabel (II kd, lk 2) ega projektide kaupa koostatud kasumiaruande tabel (II kd, lk 43) ei tõenda

usaldusväärselt Ilusäde OÜ poolt Xxxxxxxx xx nime all osutatava majutusteenuse 2020.aasta

kahjumit -20 391 eurot.

Kostja finantsprognooside tabelis ja detailse kasumiaruande tabelis on arvestatud Xxxxxxxx xx

2020.aastal teenitud ärituluks 21 116 eurot, mis moodustab vähem kui 1/3 sama aasta

majandusaasta aruandes näidatud kogu müügitulust. Samas on Xxxxxxxx xx majutusteenusega

seotud ärikuludeks on tabelite järgi kokku 41 507 eurot, mis on rohkem kui pool projektide kaupa

koostatud kasumiaruande tabelis ja 2020.a majandusaasta aruandes märgitud Ilusäde OÜ 2020.

aasta ärikulude kogu summast 69 927 eurot.

Kostja tabelites sisalduvad Xxxxxxxx xx majutusteenusega seotud ärikuludes ka palgakulu 4100

eurot ja sotsiaalmaks 1820 eurot, kuid hageja esitatud Maksu- ja Tolliameti andmed kostja tasutud

maksude kohta (II kd, lk 60 – 61) tõendavad, et kostja ei ole 2020. aastal palgakulu deklareerinud

ega tööjõumaksusid maksnud. Majandusaasta aruandes on küll tabelitega võrreldes sama ärikulude

summa, kuid tööjõukulusid ei ole eraldi välja toodud. Majandusaasta aruandele lisatud

tööjõukulude tabelis on välja toodud üksnes täistööajale taandatud öötajate keskmine arv – selle

järgi oli Ilusäde OÜ-l nii 2019, kui 2020.a üks töötaja.

Tabelite kohaselt oli Tallinna korteri üürimisest saadud müügitulu väidetavalt 43 308 eurot, muu

tulu 24 578 eurot ja korteriga seotud ärikulud 24 100 eurot, sh intressikulud 10 700 eurot. Kostja

2020.a majandusaasta aruande järgi oli kostja intressikulu aga kokku 3500 eurot. Seega tabeli

andmed ilmselgelt tõele ei vasta.

Võib vaid eeldada, et tabeli veerus „Tallinn“ on kostja väidetud Tallinnas xxx tn asuva korteri

väljaüürimisega seotud andmed. Tabelitest ega majandusaasta aruannetest ei selgu, millise

teenusega seoses on teenitud kasumiaruande tabeli veerus „Tallinn“ märgitud muu tulu või veerus

„Muu“ märgitud müügitulu 12 750 eurot (milleks tabeli andmetel tehti kulusid 1320 eurot).

Tabelites on kogu müügituluks märgitud 77 174 eurot, millest veerus „Xxxxxxxx xx“ 2020.a

müügitulu 21 116 eurot, „Tallinn“ müügitulu 43 308 eurot ja lisaks veerus „Muu“ müügitulu

12 750 eurot. Kostja ei ole esitanud mingeid muid tõendeid, mis kinnitaksid Ilusäde OÜ müügitulu

sellisel kujul jaotumist.

Kogu müügitulu summa 77 174 eurot kattub majandusaasta aruandes näidatud müügitulu

summaga, kuid õige on hageja osundus, et majandusaasta aruande tabelist „Müügitulu jaotus

tegevuskulude lõikes“ nähtuvalt pärineb kogu Ilusäde OÜ müügitulu 100% puhkemajast.

Majandusaasta aruandes näidatud muude äritulude summa 24 578 eurot kattub kostja detailses

kasumiaruande tabelis veerus „Tallinn“ märgitud muu tulu summaga. Selgusetuks jääb, millise

2-22-619

tegevusega saadi kasumiaruande tabeli viimases veerus „Muu“ märgitud müügitulu 12 750 eurot,

kui majandusaasta aruande kohaselt oli kogu müügitulu pärit puhkemaja teenusest.

Isegi kui oleks tõendatud kostja seos XXXXX kohviku tegevusega ja Tallinna korteri

väljaüürimisega, ei saanud kostjal 2020.a tekkida müügitulu 2021.a suvel asutatud XXXXX

kohvikust (I kd, lk 156 – 157), ega oma kinnistute müügist, sest kohtule esitatud kinnistusraamatu

väljavõtetest (I kd, lk 161 – 178) nähtub, et kõik kinnistud on kostja omandanud ja edasi müünud

2021.aastal.

Lisaks kohus märgib, et Maksu- ja Tolliameti andmetel (II kd, lk 60 – 61) on kostja 2020.aastal

deklareeritud käive kokku 23 879,98 eurot, millest I ja II kvartalis tegevuskohaga Tallinn kokku

11 175 eurot ning II ja III kvartalis tegevuskohas Saarde vald Pärnumaal 14 912,5 eurot. See

omakorda kinnitab, et kostja manipuleerib andmetega talle sobival viisil, esitades erinevatele

ametiasutustele erinevaid andmeid. Maksu- ja tolliametisse on käibeandmed esitanud kostja ise,

need erinevad majandusaasta aruande näitajatest, mistõttu ei ole võimalik lähtuda maksuametis

deklareeritust. On enam kui tõenäoline, et maksuametile andmete esitamisel on kostja otsinud

võimalusi optimeerida oma maksukoormust. Siiski saab majandusaasta aruandes märgitust, et

100% müügitulu tuli puhkemajast, ning tegelikult deklareeritud käibe andmetest järeldada

erinevatest teenustest saadud tulude omavahelisi proportsioone: kostja saab Saarde vallas asuvast

puhkemajast Tallinna korteri väljaüürimisega võrreldes suuremat müügitulu.

58. Kohus nõustub hagejaga, et VÕS § 1039 sätestatu eesmärk on välistada teiste isikute õiguste

rikkumise kasumlikkust. Kasu saamiseks kvalifitseerub ka olukord, kus kostja saab hageja

kinnisasjal asuva puhkemaja kompleksiga teenitud tulu arvelt katta oma ettevõtte muid kulusid.

Põhjendatud on tulust maha arvestada üksnes sellised kulud, mida on kostjal tulnud teha selleks,

et peegelmaja kompleksist tulu saada. Kostja majandusaasta aruanne ja esitatud tabelid sisaldavad

selliseid kulusid, mille mahaarvamine müügitulust ei ole valduse rikkumisega saadud tulu suuruse

määramisel põhjendatud. „Muude kuludena“ esitatud kulude tegelikku sisu ei ole võimalik

hinnata. Maaelu edendamise sihtasutusele adresseeritud tabelis on „kaubad, toore, materjal ja

teenused“ all märgitud „muud kulud“ 25 587 eurot. Xxxxxxxx xx väidetava müügitulu 21 116

eurot juures on selline kulu märkimisväärne. On tõenäoline, et „muud kulud“ ei ole Xxxxxxxx xx

majutusteenuselt tulu saamiseks otseselt vajalikud kulud, vastasel juhul tekib küsimus, miks kostja

osutab teenust, millest saadav tulu ei kata isegi otseseid kulusid. Lisaks sisaldab see tabeliosa

reklaamikulusid, kontoritarbeid, pangateenuseid ja internetikulu, mis on käsitatavad üldkuludena

ning mille tekkimine tegutseval ettevõttel ei sõltu konkreetse teenuse liigist.

59. Kostja on märkinud kogu palgakulu üksnes Xxxxxxxx xx majutuse alla. Ei ole usutav, et

Tallinna korteri välja üürimisega (eeldades, et sellega tegeleb kostja) palgakulu ei kaasne. Kostja

esitatud Xxxxxx veebilehe väljatrükist (II kd, lk 44-49) nähtub, et korterit antakse välja

lühiajalisteks perioodideks. Sellele viitavad ka erinevate isikute poolt lühikeste ajavahemike järel

jäetud kommentaarid (2022.a mais 2 isikut, jaanuaris, veebruaris ja aprillis üks). See tähendab, et

vähemalt kord-paar kuus tuleb tegeleda korteri valduse üleandmise-vastuvõtmisega, pärast iga

külastaja lahkumist tuleb korter koristada ja järgmiste külastajate jaoks valmis seada jms. Ettevõtte

tegevusega kaasnevaid üldkulusid ega kulusid, mida ei ole võimalik seostada konkreetselt

peegelmaja kompleksiga, ei ole õige teenitud tulust maha arvata.

60. Hageja põhjendatult viitab sellele, et kui kostja arvates Tallinna korteri puhul tõendab

veebilehele jäetud kommentaaride hulk kasutussagedust ja seega tulu saamist, siis tõendavad seda

ka peegelmaja kohta jäetud kommentaarid. Lisaks tuleb nõustuda hagejaga, et XXXXX kohviku

ja Tallinna korteri kohta esitatud tõenditest ei nähtu mingit seost kostjaga, mis võimaldaks

järeldada, et kostja ka sealt tegelikult mingit tulu saab.

61. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt, kohustab kostja vabastama kinnisasja valduse,

vabatahtlikult valduse vabastamata jätmise korral võetakse valdus kostjalt ära sundkorras. Samuti

kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise tasu kohtuotsuse tegemise seisuga

sissenõutavaks muutunud summas 30,13 eurot ning edasi 0,36 eurot kuus kuni Vesiratta valduse

2-22-619

vabastamiseni; alates hagi esitamisest kasutuseelise tasu maksmisega viivitamise eest

sissenõutavaks muutunud viivise 2,33 eurot ja edasi VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras, samuti hageja õiguste rikkumisega teenitud tulu kasutuseelist ületavas osas 97 024,52

eurot ja alates veebruarist 2023 kuni valduse vabastamiseni 2366,45 eurot kuus. Hagi osaliselt

rahuldamine seisneb selles, et edasiulatuvalt perioodi eest alates hagi esitamisest nõutavat

kasutuseelise tasu arvestas kohus alates 18. augustist 2022 hageja taotletud 0,833 euro asemel 0,36

eurot kuus.

62. Tsiviilasja hind

TsMS § 136 lg 4 alusel kohus kohtuotsusega muudab tsiviilasja hinda. Hagi esitamisel hageja

õigesti TsMS § 134 lg 1 alusel liitis erinevate nõuete hinnad. määras tsiviilasja hinna kasutuseelist

ületava tulu väljaandmise nõude osas hinnanguliselt, sest tegelik suurus pidanuks selguma kostja

esitatavatest andmetest. Hageja hagihinna arvutamisel arvestas selle nõude hinnaks kostja

2020.aasta majandusaasta aruandes näidatud kasumi 31 825 eurot. Hageja taotles saadud kasu

kostjalt väljamõistmist kasutuseelist ületavas osas alates septembrist 2019 kuni valduse

vabastamiseni. Kohtuotsuse tegemise seisuga on hageja täpsustanud, et soovib kostjalt 2021.a

detsembrini saadud kasu väljaandmist ühekordses summas 66 260,67 eurot ja edasi alates

01. jaanuarist 2022 kuumaksetena 2366,45 eurot. Seega tsiviilasja hinna määramisel tuleb ka selle

nõude puhul lähtuda TsMS § 129 lg-st 1, mis näeb ette, et korduvate kohustuste puhul on hagihind

kohustuste koguväärtus, kuid mitte suurem kui kohustuste aastase koguväärtuse kolmekordne

summa. Riigikohus on mitmetes lahendites selgitanud, et korduvate kohustuste puhul hagi hinna

määramisel juba sissenõutavaks muutunud kohustuste summat ja kolme aasta kohustuste summat

ei liideta. Kostjalt kuutasuna väljamõistetav kasutuseelist ületava tulu nõude hinnaks on seega

85 192,2 eurot (=3(12 x 2366,45)).

TsMS § 134 lg 1 kohaselt tuleb hagihinda arvutades liita ühes haagis sisalduvad nõuded.

Kasutuseelist ületava tulu korduvate kohustuste nõude hinnale lisandub asja valduse

väljanõudmise hind - Vesiratta kinnisasja harilik väärtus 3547,9 eurot (TsMS § 126 lg 1),

kasutuseelise tasu nõude hind 29,99 eurot (TsMS § 124 lg 1 ja § 129 lg 1) ning sellelt nõutava

viivise nõude hind 1,6 eurot (TsMS § 133 lg 2). Seega tegelik tsiviilasja hind on 88 771,69 eurot

(85 192,2 + 3547,9 + 29,99 + 1,6).

Menetluskulude jaotus

63. TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks

otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus selles asjas küll rahuldab hageja nõude osaliselt, kuid arvestades rahuldamata jäänud nõude

suurust - alates 18. augustist 2022 on kostjalt välja mõistetud kasutuseelist hageja taotletust vähem

0,47 eurot kuus, mis on sedavõrd marginaalne, et hagi osaliselt rahuldamata jätmise ulatus

moodustab murdosa ühest protsendist, ei pea kohus õigeks jaotada menetluskulusid

proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega, vaid jätab kulud täies ulatuses kostja kanda.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

Kohtukulud on riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2). Kohtuvälised kulud on

muu hulgas menetlusosaliste lepinguliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 p 1).

TsMS § 145 lg 1 alusel oli Eesti Vabariik hagejana hagi esitamisel riigilõivu tasumisest vabastatud.

Muid kulusid hagejal samuti ei olnud ja hageja menetluskulude nimekirja ei esitanud. Seega kostja

kanda jäävateks menetluskuludeks on tema enda menetluskulud. Hüvitatavate kulude puudumise

tõttu ei ole vajadust menetluskulude rahalist TsMS § 174 lg 1 kohaselt otsuses kindlaks määrata.

2-22-619

(Allkirjastatud digitaalselt)

Heli Käpp

Kohtunik