2-21-4128/77 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 27. jaanuar 2023

Tsiviilasja number

2-21-4128

Tsiviilasi

Õilme Rohi avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 15. juuli 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Margus Pärna määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja:

Margus

Pärn

(isikukood XXXXXXXXXXX)

Vastustaja

(avaldaja):

Õilme

Rohi

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Hillar Villers

Puudutatud isikud:

1. Alutaguse vald (Alutaguse Vallavalitsuse kaudu)

(registrikood 77000281)

2. Riigimetsa

Majandamise

Keskus

(registrikood 70004459)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Margus Pärna määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 15. juuli 2022. a määrus

osas, millega maakohus määras juurdepääsu kasutamise

eest makstava tasu suuruse (maakohtu määruse

resolutsiooni p 4), ja menetluskulude jaotuse osas ning

saata tsiviilasi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks

samale maakohtule.

Jätta muus osas määruskaebus rahuldamata ja Viru

Maakohtu 15. juuli 2022. a määrus muutmata.

3. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse

määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel

on

õigus

esitada

määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise

või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Õilme Rohi (avaldaja) esitas 16. märtsil 2021 avalduse avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise

kohustuse tuvastamiseks. Koos avaldusega esitas avaldaja taotluse esialgse õiguskaitse

kohaldamiseks.

Avalduse kohaselt on avaldaja omandis X kinnistu asukohaga XXXXXX küla (registriosa nr

XXXXXXX). Avaldajal puudub juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt, s.o

Jõhvi-Tartu-Valga maanteelt algavalt X teelt ning juurdepääsuks on vajalik kasutada Margus

Pärna (puudutatud isik) omandis oleval XX kinnistul (registriosa nr XXXXXXX) asukohaga

XXXXXX küla asuvat juurdepääsuteed, mida on ka ajalooliselt kasutatud.

Alutaguse Vallavalitsuse 25. novembri 2020. a korraldusega nr 608 väljastati

projekteerimistingimused XX kinnistule ehitiste ehitusprojekti koostamiseks, kus oli märgitud,

et kavandatava hoone projekteerimisel tuleb arvestada juurdepääsuga X kinnistule. Puudutatud

isik teatas 2. veebruari 2021. a kirjaga, et sulgeb alates 1. juunist 2022 juurdepääsutee X

kinnistule. Juurdepääsutee sulgemine on õigusvastane.

Juurdepääsu saamine muul viisil, kui läbi puudutatud isiku omandis oleva XX kinnistu, on kas

võimatu, või on seotud ebamõistlikke pingutuste ja kulutustega. Puudutatud isik on küll

2. veebruari 2021. a kirjas osundanud alternatiivsetele võimalikele teedele, kuid sellised

ettepanekud ei ole tõsiseltvõetavad ja on seotud ülemääraste kuludega. Iisaku Metskond 32

kinnistul tee puudumise tõttu ei ole see ka aastaringselt läbitav. XX kinnistut on juurdepääsuks

X kinnistule samadel tingimustel, olukorras ja ulatuses kasutatud üle 25 aasta ja

talumiskohustus oli puudutatud isikule ette näha XX kinnistu erastamisel.

Ühiskasutuses oleva juurdepääsutee osas (pikkus umbes 170 m) kannavad avaldaja ja

puudutatud isik tee korrashoiu kulud võrdsetes osades (kumbki ½ osas). Puudutatud isikule

tuleb hüvitada ainult teealuse maa eest tasumisele kuuluv maamaks ühiskasutuses oleva teeosa

osas ½ suuruses ja avaldaja ainukasutuses oleva teeosa osas täies mahus. Avaldaja palub

määrata tasuks 5 eurot aastas.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

Juurdepääsu määramine avaldaja poolt soovitud kohta riivab väga oluliselt puudutatud isiku

huve ja võimalusi oma kinnistut enda soovi kohaselt kasutada. Avaldaja poolt taotletav

juurdepääsutee läbib XX kinnistut keskelt ja lõikab selle pooleks. Juurdepääsu olemasolul jääb

puudutatud isikul ehitamata laut-garaaž ning parkimisala, mis toob kaasa kahju. Vastuse

kohaselt on kavandatud laut-garaaži asukoht ainuke asukoht, kuhu seda oleks võimalik ehitada.

Juurdepääs häiriks kinnistul igapäevast majandustegevust. Puudutatud isik paigaldas kinnistule

sissepääsu juurde värava vara säilimise ja privaatsuse tagamiseks, kuid väravat ei saa

juurdepääsu korral sulgeda.

Avaldaja poolt soovitud juurdepääs ei ole kunagi olnud avalikus kasutuses tee ega muul moel

registreeritud tee. Avaldajal on kinnistule juurdepääsuks ka alternatiivseid võimalusi. Kõige

vähem kulutusi nõudev variant oleks läbi XXX (katastriüksus XXXXXXXXXXXXX) kinnistu,

kus oleks vaja vaid eemaldada mõned puud ja vanad kännud, mõned kohad vajavad täitmist,

kuid kinnistu omanik sellega nõus ei olnud. Teine võimalus oleks läbi Iisaku metskond 32

metsavaba kinnistu. Juurdepääsu ehitamise maksumus on 5788 eurot 80 senti.

3. Alutaguse valla (Alutaguse Vallavalitsuse kaudu) arvamuse kohaselt jäi maareformi

käigus X kinnistu juurdepääsu tee XX kinnistu koosseisu. Tee oli olemas enne maade

erastamist.

Iisaku Vallavalitsuse 15. septembri 1999. a korraldusega nr 245 anti nõusolek XX maaüksuse

ostueesõigusega erastamiseks. Korralduse p-ga 6.5 seati tingimuseks mitte takistada liiklust

maaüksust läbival teel. Erastamise hetkel on kõiki XX kinnistuid läbivaid teid käsitletud avalike

teedena. X juurdepääsutee praeguses asukohas on kajastatud ka varasematel üldplaneeringu

kaartidel, mille alusel võib eeldada, et tee on varasemalt kasutuses olnud. Vastavalt Iisaku

Vallavolikogu 24. aprilli 2008. a määrusega nr 8 kehtestatud Iisaku valla üldplaneeringu

kaardile on kõik XX kinnistut läbivad teed märgitud kohalike teedena. Käesoleval ajal on

tegemist erateega, mida ei kanta üldjuhul teeregistrisse ning millele ei määrata tee numbrit.

Haustec OÜ esitas 2. oktoobril 2020 projekteerimistingimuste taotluse nr 2011002/11505

lautgaraaži projekteerimiseks XX kinnistule. Taotluse juurde lisatud skeemi kohaselt oli hoone

asukoht XX kinnistut läbival teel. Korralduse nr 608 p-i 2 kohasel tuleb projekteeritava hoone

asukoha valikul tagada X kinnistule juurdepääs.

Vald ei ole alternatiivse juurdepääsutee rajamise vastu läbi Iisaku metskond 32 kinnistu, kuid

tee rajamise peab kooskõlastama Elering AS-iga (kõrgepingeõhuliini kaitsevööndi osas) ning

Põllumajandus- ja Toiduametiga (maaparandussüsteemi osas). X kinnistu juurdepääsutee

kasutamine peab olema tagatud mootorsõidukitele kinnistu ja hoonete teenindamise

eesmärkidel (jäätmevedu, kanalisatsiooniteenus, avarii- ja hooldustööd, hoone ja kinnistu

korrashoid ning hädaabi teenused (kiirabi, politsei, pääste). Tee rajamisel tuleb arvestada, et

kandevõime peab olema 25 tonni.

4. Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) arvamuse kohaselt ei ole RMK valduses

oleval Iisaku metskond 32 kinnistul teed. Tegemist on loodusliku rohumaaga, mis on antud

puudutatud isikule kümneks aastaks põllumajanduslikuks kasutamiseks 3. novembri 2021. a

maarendilepingu nr 3-1.21/2021/332 alusel. RMK on nõus juurdepääsutee rajamisega

tingimusel, et see kulgeb mööda XX kinnistu piiri. Pakutav juurdepääsutee asukoht (pikkus

ligikaudu 220 m) takistab Iisaku Metskond 32 kinnistu majandamist kõige vähem. Osa alast

(110 m) jääb AS Elering kuuluva kõrgepingeliini alla. Kui X kinnistule soovitakse

juurdepääsuõigust mööda riigile kuuluvat kinnistut eeltoodud tingimusel, on RMK nõus

kinnistut koormama reaalservituudiga. Tulenevalt metsaseaduse § 58 lg-st 1 on reaalservituut

tasuline. Tasu suurus ei tohi olla harilikust väärtusest väiksem. Kasutusõiguse tasu on 3 senti

ühe ruutmeetri kohta aastas, millele lisandub käibemaks. Lisaks tuleb tee kasutajal tasuda kõik

seadusest tulenevad maksud ja koormised ja kanda kulud, taotleda load ja teha kõik tööd, mis

on vajalikud juurdepääsutee projekteerimiseks, ehitamiseks ja hooldamiseks.

Suvel 2021. a on kinnistule sõidetud traktorijäljed. Kohapealsete oludega tutvumisel avastati,

et traktorijälgedesse on rendileandja loata ja vastuolus maatüki kasutusse andmise eesmärgiga

veetud killustikku. Puudutatud isik on tegutsenud omavoliliselt, millega RMK ei nõustu.

MAAKOHTU SEISUKOHT

5. Viru Maakohus rahuldas 15. juuli 2022. a määrusega avalduse, määras, et Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX sisse kantud kinnistu (X) igakordsel

omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult ja ööpäevaringselt

nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX

kantud kinnistul (XX) asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud

punase ja sinise joonega. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX kantud

kinnistu (XX) igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuteed taluma. Maakohus määras

eespool nimetatud juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 15 eurot aastas, mis tuleb

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX sisse kantud kinnistu (X)

igakordsel omanikul tasuda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX

sisse kantud kinnistu (XX) igakordse omaniku kasuks iga jooksva aasta 1. veebruariks.

Maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku märkuse kandmiseks vastavalt Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXX (XX) III jakku juurdepääsu kohta

kinnistule registriosa nr-ga XXXXXXX (X) selle igakordse omaniku kasuks eespool määratud

tingimustel, märkides, et määrus asendab puudutatud isiku tahteavaldust. Määruse kohaselt

kannab avaldaja juurdepääsutee korrashoiuga seotud mõistlikud kulud määruse lisana toodud

plaanil sinise alana märgitud juurdepääsutee osas ainuisikuliselt ja punase alana märgitud

juurdepääsutee osas pooles ulatuses. Maakohus jättis rahuldamata puudutatud isiku taotluse

esialgse õiguskaitse tühistamiseks ning jättis Viru Maakohtu 1. aprilli 2021. a määrusega

kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud kehtima kuni käesolevas asjas tehtud lahendi

jõustumiseni. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda, mõistis puudutatud

isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 2787 eurot 36 senti, sh riigilõivud 150 eurot,

lepingulise esindaja kulud 2604 ning 96 senti ning sõidukulud 32 eurot 40 senti ning

menetluskuludelt viivise alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest

kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Nähtuvalt esitatud kaartidelt ja tulenevalt paikvaatlusest, ei külgne avaldaja kinnistu ühegi

kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee, seega puudub juurdepääs avalikult kasutatavale

teele. Avaldaja ja puudutatud isik ei ole juurepääsu osas kokkuleppele jõudnud.

Asjaolusid arvestades on põhjendatud määrata juurdepääs avaldaja taotletud asukohas läbi XX

kinnistu. See riivab küll XX kinnistu omaniku huve, kuid teised võimalused, mida kaaluda,

sisuliselt puuduvad. RMK arvamuse kohaselt ei ole Iisaku metskond 32 kinnistul teed olemas

ning tegemist on loodusliku rohumaaga, kuhu puudutatud isik on omavoliliselt vedanud

killustikku. Eeltoodu nähtub ka puudutatud isiku esitatud fotodelt. Vaatluse toimumise ajal oli

puudutatud isik niitnud sealt rohtu, kuid killustik on veetud kinnistule peale paikvaatluse

toimumist. Järelikult puudub Iisaku metskond 32 kinnistul tee, mida oleks võimalik kasutada.

Omavoliliselt võõrale kinnistule (Iisaku metskond 32) täitematerjali viimine ei tõenda, et

tegemist oleks kasutamiskõlbliku teega. Kinnistu omanik selleks nõusolekut andnud ei ole ja

selline tegevus on vastuolus maatüki kasutusse andmise eesmärgiga. Expertline OÜ teede

ülevaatuse aktist tuleneb, et tee kandevõimet ei mõõdetud, teed saab kasutada aastaringselt

ainult sõiduautoga ning raskemate autodega märgadel perioodidel teed kasutada ei tohi, sest tee

ei pea vastu. Haustec OÜ arvamuse järgi on Iisaku metskond 32 kinnistu tee läbitav

mootorsõidukiga, sh pääste- ja prügiautoga. Expertline OÜ ja Haustec OÜ arvamused on

vastuolus. Mõlemad arvamused on koostatud ainult visuaalse vaatluse põhjal, mis on ebapiisav.

Puudutatud isiku poolt võõrale kinnistule / rohumaale omavoliliselt veetud killustik ja rohu

niitmine, ei tee rohumaad teeks. Tee ehituseks on vajalikud taotlus tee projekteerimiseks ja

ehitamiseks ning kooskõlastused Elering AS-lt (kõrgepingeõhuliini kaitsevööndi osas) ja

Põllumajandus- ja Toiduametilt (maaparandussüsteemi osas). Samasugune on olukord

puudutatud isiku teise võimaliku pakutud teega läbi XXX kinnistu. Puudutatud isiku väitel on

seal vaja eemaldada mõned puud, vanad kännud ning mõned kohad vajavad täitmist, st

praktiliselt tuleb tee rajada ja käesoleval ajal seda ei ole olemas. Expertline OÜ hinnapakkumise

kohaselt läheks teede ehitus maksma 5788 eurot 80 senti (Iisaku metskond 32, I kd, tl 102) ja

4502 eurot 40 senti (X) (II kd, tl 8). Puudutatud isiku väitel ei ole ka kinnistu omanik

juurdepääsuteega nõus. Puudutatud isiku poolt esitatud arvukad fotod eeltoodut ümber ei lükka

ega tõenda, et pakutud juurdepääsu variandid eksisteerivad ja oleks kasutatavad aastaringselt

ning kogu vajaliku tehnikaga. Kuna pakutud teid käesoleval ajal ei eksisteeri, siis on juurdepääs

avaldaja kinnistule võimalik ainult läbi puudutatud isiku XX kinnistu.

Tulevikus võimalik rajatav tee ei taga juurdepääsu käesoleval ajal. XX kinnistul on juba olemas

sõidukitega liiklemist võimaldav tee, mida on avaldaja kinnistult avalikult kasutatavale teele

(X) pääsemiseks alati ja tava alusel kasutatud, sh enne puudutatud isiku poolt maa erastamist.

Alutaguse valla vastusest nähtub, et Iisaku Vallavalitsuse 15. septembri 1999. a korraldusega

nr 245 anti nõusolek XX maaüksuse ostueesõigusega erastamiseks ning selle p-ga 6.5 seati

tingimuseks mitte takistada liiklust maaüksust läbival teel. Seega oli puudutatud isik teadlik

keelust takistada liiklemist XX kinnistut läbival teel ja pidi sellega arvestama. Puudutatud isiku

põhjendused, et olemasolev juurdepääsutee on kinnisasja eriti koormav, on paljasõnalised.

Kuivõrd juurdepääs on avaldaja taotletud viisil ajalooliselt toimunud ja toimub ka täna, ei too

avalduse rahuldamine kaasa olulist puudutatud isiku õiguste riivet, vaid jätkub senine korraldus.

Avaldaja ega puudutatud isik ei pea tegema märkimisväärseid kulutusi, kuna juurdepääsutee on

olemas ning läbitav nii jala kui sõiduvahenditega, samas kui puudutatud isiku pakutud

alternatiive ei eksisteeri ja nende ehitamine on kulukas ja võtab aega. Veel ühe tee lisandumine

tooks kaasa ka teehoolduse täiendavad kulud.

Vaidluse on tekitanud plaanid ja tegevus (laut-garaaži ehitus otse teele) ning avaldaja huvidega

arvestamata jätmine. Arvestades puudutatud isiku kinnistu suurust 19 235 m2, saab puudutatud

isik oma plaane muuta, seevastu ei ole avaldajal võimalik oma kinnistule juurde pääseda läbi

rohumaa või võsa ja üle kändude. Vajadus juurdepääsuks on tähtsam, kui puudutatud isiku

mugavus. Soov ehitada kõrvalhoonet (laut-garaaž) teele ei kaalu üles avaldaja reaalset vajadust

pääseda oma kinnistule. Kinnistut läbiv tee ei oma suurt mõju puudutatud isiku privaatsusele,

kuna eluhoone asub teest eemal ja avaldaja poolt tee kasutamine ei ole intensiivne.

AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav sellekohase kande

tegemine kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 1 järgi on

asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks vaja koormatava kinnisasja omaniku nõusolekut.

KRS § 341 lg 8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel, kui isik on kohustatud

tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb

puudutatud isiku nõusolek kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641

kohaselt käesoleva määrusega.

Puudutatud isik on juurdepääsuteele paigaldanud väravad, kuid väravate kasutamise osas

menetlusosalised oma seisukohti esitanud ei ole. Väravate paigaldamine on põhjendatud,

kuivõrd puudutatud isiku õigus kaitsta oma vara ja territooriumi suletud väravaga kaalub üles

ebamugavuse, mis avaldajale värava kasutamisega kaasneb. Maakohus leidis, et pooltel on

mõistlik kokku leppida värava avamises puldi, koodiga või sidevahendi ja interneti kaudu

juhitava avamisseadmega. Kuna sellised toimingud on mõlema kinnistu omaniku huvides, tuleb

kulud kanda mõlemal omanikul võrdses osas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kuni vajalike

tööde valmimiseni ei tohi väravad avaldaja läbipääsu takistada.

Alutaguse valla vastuse kohaselt ei pea puudutatud isik maamaksu tasuma, kuid maamaksu

suuruseks oleks 25 eurot aastas. Kuna juurdepääsu määramisega tekib valitseva kinnisasja

omanikul õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma

kinnisasjale, kaotab koormatud kinnisasja omanik juurdepääsu alla jääva maa osas võimaluse

seda kasutada muul viisil kui juurdepääsuna, st tegemist on omandiõiguse riivega. Puudutatud

isiku väide XX kinnistu turuväärtuse languse kohta 30% võrra on puudutatud isiku oletuslik

subjektiivne hinnang ja on tõendamata. Väited mittevaralisest kahjust on asjakohatud, kuna

seadus ei võimalda juurdepääsu talumise eest välja mõista hüvitist mittevaralise kahju eest.

Puudutatud isiku poolt nõutav igakuine tasu 2880 eurot ei ole põhjendatud. Juurdepääsutee

olemasolu ei ole käesoleva ajani tinginud puudutatud isikule sellises ulatuses lisakulutusi ning

puudub alus asuda seisukohale, et olukord muutuks selliselt, et võimatus juurdepääsuteed

kasutada muuks otstarbeks oleks lisakulutuste tekkimise põhjuseks. Samuti pole selliste

lisakulutuste osas esitatud ühtegi tõendit. Arvestades asjaoluga, et avaldaja on nõus kandma

suurema osa tee hoolduskuludest, on 15 eurot aastas õiglane hüvitis.

MÄÄRUSKAEBUS

6. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada

maakohtu määrus ning teha asjas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ning

menetluskulud avaldaja kanda.

Määruskaebuse kohaselt on maakohtu määrus vastuoluline, ei taga juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele, sest ka XX kinnistu ei piirne avaliku kasutatava teega. Avaliku kasutusega

tee on riigitee Jõhvi – Tartu – Valga (3). XX kinnistut ei läbi avalikult kasutatav tee. X tee

(tegemist on mitteavaliku teega, tee number 2240727) saab alguse riigiteelt ning läbib riigi

omandis olevat Iisaku metskond 32 katastriüksust, XX kinnistut ning jätkub eraomandis oleval

XXX katastriüksusel. XX kinnistut läbivaks teeks saab nimetada ainult X teed, mille läbimist

ei ole puudutatud isik takistanud ja ei ole soovinud ka sellele teele midagi ehitada. Isegi kui X

tee oleks avalikult kasutatav, ei oleks sellel teel mingit puutumust avaldaja kinnistule

juurdepääsuga.

Kui juurdepääs peab vastama tee ehituse tingimustele, siis ei saa juurdepääs kui tee kulgeda üle

puudutatud isiku kinnistu, sest teed, kui ehitist seal ei ole. Keegi ei ole kunagi projekteerinud

ega ehitanud puudutatud isiku kinnistu õuemaal olevat juurdepääsu. Kui avaldajale sobib XX

õuemaal olev juurdepääs, s.o aja jooksul sisse tallatud pinnastee ja mida ei saa nimetada teeks,

kui ehitiseks, peaks avaldajale olema sobilik ka RMK Iisaku Metskond 32 kinnistul olev

tugevdatud juurdepääs, mis on paremas seisus. Juurdepääs ei pea vastama teedele esitatavatele

nõuetele (Riigikohtu 17. mai 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 31).

XX kinnistul asuv juurdepääs on 17 meetri ulatuses kivikattega (puudutatud isiku enda poolt

täidetud) ja 75 meetri ulatuses põllutee. Põllutee ei ole läbitav raskematele autodele, nt

prügiautole. See juurdepääsu osa raskemate autodega sõitmisel saab kahjustada ja on oht, et

kahjustada võivad saada ka selle all olevad XX kinnistu kommunikatsioonid. Seetõttu prügiauto

avaldaja kinnistule ei sõida, prügi konteinerite tühjendus toimub XX kinnistu peaväravate

juures. Maakohus on ekslikult üksnes vaatluse tulemusena tuvastanud, et juurdepääsutee on

sõidukitega läbitav. Puudutatud isik on sellele katteta lõigule kehtestanud massipiirangu 3,5

tonni (Riigikohtu 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 17).

Maakohus kinnitas juba 9. septembri 2021. a määruses, et Iisaku Metskond 32 kinnistul

olemasolevat alternatiivset teed on kasutatud juba pikki aastaid.

RMK oli nõus, et juurdepääs avaldaja kinnistule võib kulgeda ka mööda Iisaku Metskond 32

kinnistut.

Maakohus käsitleb juurdepääsule esitatavaid nõudeid lähtuvalt avalikes huvides määratud

juurdepääsule esitatavatest nõuetest. Vastavalt Iisaku valla üldplaneeringu kaardile on kõik XX

kinnistut läbivad teed märgitud kohalike teedena. Iisaku Vallavalitsuse poolt ei ole teid kohalike

teede nimekirja määratud ning tee avaliku kasutamise osas lepinguid maaomanikega ei ole

sõlmitud. Seega ei ole puudutatud isiku kinnistul maakohtu käsitlusele vastavat teed.

Maakohtu põhjenduste kohaselt on RMK kinnistul tegemist loodusliku rohumaaga, millele on

omavoliliselt veetud killustik, kuid see ei tee rohumaad teeks. Juurdepääsuks ei peagi aga olema

teed. Küsimus on tee läbitavuses tavasõidukitega.

Maakohtu seisukoht, et RMK maal asuv juurdepääs ei ole läbitav, ei rajane asjas kogutud

tõenditele. Arvamusest nähtub, et Iisaku Metskond 32 kinnistul oli tee, mida avaldaja kunagi

kasutas. Raskemate autodega maa sulamise ajal ei ole ka puudutatud isiku kinnistul võimalik

sõita. Maakohus püüab määruses jätta muljet, et RMK maal asuv juurdepääs ei ole kasutatav.

Samasugusele seisukohale asub kohus ka XXX kinnistul asuva endise metsatee osas, kuigi selle

kinnistu omanikku ei kaasatud ja metsateed ei vaadeldud. RMK kinnistul asuv juurdepääs on

avaldajale vajalikul määral aastaringselt läbitav ja tema oma raha juurdepääsu rajamiseks

kasutama ei pea. 3. novembri 2021. a maarendilepingust nr 3-1.21/2021/332 ja selle lisast

nähtub, et RMK on olnud teadlik, et enne lepingu allakirjutamist oli Iisaku Metskond 32

kinnistul juurdepääsutee alates X teest kuni X kinnistuni. Ka Alutaguse vald kinnitas 5. aprilli

2022. a menetlusdokumendis, et juurdepääs Pajutallu on Iisaku Metskond 32 kinnistul olemas

ja ülevaatus on teostatud koos RMK esindajatega.

Maakohus jättis Ida-Viru maavanema 14. veebruari 2000. a korralduse nr 431 tähelepanuta.

Maavalitsuse korraldusel kajastub kogu info, mis oli Iisaku Vallavalitsuse 15. septembri 1999.

a korraldusel nr 245, kuid on muudetud kitsenduste tingimusi. Iisaku Vallavalitsuse 15.

septembri

1999. a korralduse p-i 6.5 järgi on omanik kohustatud mitte takistama liiklust maaüksust läbival

teel ning maavanema 14. veebruari 2000. a korralduse nr 431 p-i 5.5 kohaselt on omanik

kohustatud tagama takistuseta liikluse maaüksust läbival avalikult kasutataval teel. 18. aprilli

2000. a maa ostu-müügilepingus ja asjaõiguslepingus ei ole Iisaku Vallavalitsuse 15. septembri

1999. a korraldust nr 245 mainitut, millest saab järeldada, et puudutatud isik ei pidanud olema

sellest korraldusest teadlik. Tuvastatud ei ole, et XX kinnistut oleks koormatud kasutamiseks

õigustavate asjaõigustega (eelkõige servituutidega) avaldaja või kellegi muu kasuks.

Maakohus ei ole arvestanud puudutatud isiku huvidega. Juurdepääsu määramine avaldaja poolt

soovitud kohta kahjustab väga suurel määral privaatsust, vara ja kodurahu. Puudutatud isikule

on majanduslikult äärmisel oluline oma majandustegevuses kokkuhoiu saavutamiseks ehitada

kinnistule juurde hooneid. Juurdepääsu määramisega tekib olukord, kus puudutatud isik peab

enda majandustegevseks ostma maad mujalt, et vajalikke hooneid ehitada. Puudutatud isiku

kinnistul on elektripaigaldise kaitsevöönd, mis piirab kinnistul ehitusvõimalusi. Laut-garaaži

ehitamine teises kohas ei ole tehniliselt võimalik, seal ei oleks mootorsõidukitel

manööverdamisruumi, hoone hakkaks varjama päikesepaneele, mis tooks kahju.

Tasu määramisel tuleks arvestada Riigikohtu selgitusi tasu määramisel. Juurdepääsutasu hulka

arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune

seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise

kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (Riigikohtu 16. juuni 2016. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39). Puudutatud isik jääb 11. juuli 2022. a

menetlusdokumendis esitatud summa juurde.

Puudutatud isik vaidlustab ka esialgse õiguskaitse jõusse jätmist ja menetluskulude jaotust.

Kohtunik ei ole olnud erapooletu.

VASTUSTAJA JA PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

7. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu.

Puudutatud isiku omavoliline õigusvastane tegevus (riigi omandis oleva kinnistu maa-ala

osaline katmine killustikuga) ei loo uut juurdepääsuteed X kinnistule, mis asendaks

olemasolevat juurdepääsuteed läbi XX kinnistu. Alternatiivse juurdepääsutee rajamine Iisaku

Metskond 32 kinnistule on võimalik, kuid puudutatud isik peab kandma tee rajamise kulud.

Samuti vajab see eelnevaid toiminguid ja RMK ning Alutaguse valla poolt kehtestatavate

nõuete täitmist.

Maakohus on arvestanud ja kaalunud õiglaselt poolte huve. Vaidlusalust juurdepääsuteed on

kasutatud üle 25 aasta. Maa ostueesõigusega erastamise lepingu p-i 2.2. kohaselt oli ja on XX

kinnistu omanik kohustatud tagama takistusteta liikluse maaüksust läbival avalikult kasutataval

teel. Iisaku Vallavalitsuse 15. septembri 1999. a korraldusega nr 245 on antud kohaliku

omavalitsuse poolne nõusolek XX maaüksuse erastamiseks ning selle p-is 6.5. seati tingimuseks

mitte takistada liiklust maaüksust läbival teel. XX katastriüksus on registreeritud Maa-ameti

Ida-Viru Maakatastri poolt 28. jaanuaril 2000 ning katastriüksuse plaanil on kitsendusena

kajastatud ka katastriüksust läbivad teed (plaanil tähistatud kollase joonega A-1).

Alused esialgse õiguskaitse tühistamiseks puuduvad. Nii Tartu Ringkonnakohus, kui ka

maakohus korduvalt on asunud seisukohale, et esialgne õiguskaitse on vajalik ja põhjendatud.

Puudutatud isik ei täida esialgse õiguskaitse määrust.

Maakohus määras õiglase tasu. Puudutatud isiku käsitlus tasu suuruse sidumisest võimaliku

hüpoteetilise kahjuga (kinnistu väärtuse vähenemine, XX kinnistu arendamine, uue hoone

ehitamine juurdepääsuteele vms) ei ole põhjendatud juba ainuüksi seetõttu, et XX kinnistut on

juurdepääsuks X kinnistule kasutatud üle 25 aasta ehk tegemist on tavana väljakujunenud

juurdepääsu(tee) kasutamisega ning puudutatud isik on võtnud juurdepääsu talumiskohustuse

ka XX kinnistu maaüksuse erastamisel.

Puudutatud isiku subjektiivne arusaam menetlusest, sh menetlustoimingute tegemisest ei viita

kohtuniku erapoolikusele.

Maakohus jättis õigesti menetluskulud puudutatud isiku kanda.

8. RMK vaidles määruskaebusele vastu. RMK ei nõustu X kinnistule juurdepääsu

määramisega mööda Iisaku Metskond 32 kinnistul asuvat puudutatud isiku poolt omavoliliselt

rajatud teed. Tee rajamine ei ole kooskõlas riigimaa kasutusse andmise eesmärgiga. RMK

valduses olev Iisaku Metskond 32 kinnistu on looduslik rohumaa, mis on antud puudutatud

isikule kümneks aastaks põllumajanduslikuks kasutamiseks maarendilepingu alusel. Maatüki

üleandmisel 2021. aastal ei olnud sellel teed. RMK on nõus X kinnistule juurdepääsu

võimaldamiseks koormama Iisaku Metskond 32 kinnistut reaalservituudiga X kinnistu

igakordse omaniku kasuks, kuid sel juhul kulgeks juurdepääsutee mööda XX kinnistu piiri.

RMK poolt pakutav juurdepääsutee asukoht (pikkus ligikaudu 220 m) takistab RMK-l Iisaku

Metskond 32 kinnistu majandamist kõige vähem.

9. Alutaguse vald vaidles määruskaebusele vastu. Alutaguse vald ei nõustu puudutatud

isiku väitega, et juurdepääsu tee lõikab XX kinnistu õuemaad. Kehtivate maakatastri andmete

kohaselt on XX kinnistu pindala 19 235 m2 ja sellest 5346 m2 on õuemaa, 11 087 m2 on haritav

maa, 256 m2 metsamaa ning 2546 m2 muu maa. Maakatastriseaduse § 131 lg 1 kohaselt

koostatakse katastri kõlvikukaart Eesti topograafia andmekogu (ETAK) andmete alusel.

Põhikaardi andmetel piirneb õuemaa kinnistut läbiva teega. Teest lääne poole jääb kaartide

andmetel haritav maa, millele XX kinnistu omanik on rajanud päikesepargi, maaküttesüsteemi,

õunaaia ja peenramaa jne. Õuemaa oli tähistatud hoonete ümber oleva alana ka 2000. aastal

koostatud katastriplaanil, mis oli erastamise aluseks. Puudutatud isik on ehitised rajanud

õuemaast väljapoole teadmisega, et maa-alal asub ka juurdepääs XX kinnistule. Maakatastris

fikseeritud õuemaa jääb olemasolevast teest ida poole ning tee jääb õuemaast väljapoole.

Käesolevaks hetkeks on situatsioon muutunud ja õuemaad on asutud laiendama.

Iisaku Vallavalitsus andis 15. septembri 1999. a korraldusega nr 245 nõusoleku XX maaüksuse

ostueesõigusega erastamiseks. Korraldusega määrati ostueesõigusega erastamise tingimused,

sh p-i 6.5 järgi on kohustus mitte takistada liiklust maaüksust läbival teel. XX katastriüksus

registreeriti Maa-ameti IdaViru Maakatastri poolt 28. jaanuaril 2000 ning katastriüksuse plaanil

on kitsendusena kajastatud ka katastriüksust läbivad teed (katastriüksuse plaanil tähistatud A1).

Katastriüksuse plaanil ei ole eraldi kajastatud X teed kui avaliku kasutusega teed. Peale

katastriüksuse registreerimist maakatastris andis Ida-Viru maavanem 14. veebruaril 2000

korralduse nr 341 maa ostueesõigusega erastamiseks. Maavanem lähtus korralduse andmisel

puudutatud isiku avaldusest ja Iisaku Vallavalitsuse korraldusest. Maa ostu-müügilepingu ja

asjaõiguslepingu kohaselt kinnitas ostja (puudutatud isik), et on tutvunud maaüksuse plaani ja

Ida-Viru maakatastri 28. jaanuari 2000. a õiendiga. Maa erastamisel jäi X kinnistu juurdepääs

XX kinnistule ja X kinnistu omanik peab avaliku teeni jõudmiseks kasutama naaberkinnistuid.

Erastamise dokumentide kohaselt oli tee olemas enne maade erastamist. X juurdepääsutee

praeguses asukohas on kajastatud ka varasematel üldplaneeringu kaartidel, mille alusel võib

eeldada, et tee on varasemalt kasutuses olnud.

Alutaguse vald ei ole alternatiivse juurdepääsutee rajamise vastu läbi Iisaku Metskond 32

kinnistu, kui seatakse isiklik kasutusõigus X kinnisasja igakordse omaniku kasuks ja tee

rajamise kooskõlastab Elering AS (kõrgepingeõhuliini kaitsevööndi osas) ning Põllumajandus-

ja Toiduamet (maaparandussüsteemi osas), kuid vald ei võta enda kanda juurdepääsutee

projekteerimise, ehitamise ja hooldamisega seotud kulusid. Puudutatud isik alustas tee ehitamist

omavoliliselt (põld niideti tee ulatuses ja kaeti sõidujälge killustikkattega). Tegemist ei ole

ajalooliselt kasutuses olnud teega, nagu väidab puudutatud isik. Samuti ei ole tee rajatud XX

kinnistu piiri äärde, nagu nõudis RMK.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu

tühistada osas, millega maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu suuruse

(maakohtu määruse resolutsiooni p 4), ning menetluskulude jaotuse osas ja tsiviilasi tuleb saata

tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule (TsMS § 657 lg 1 p 3, § 659).

Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse

muutmata. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt.

11. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu määrus avaldajale läbi XX kinnistu

juurdepääsu määramise kohta seaduslik ja põhjendatud.

Avaldaja on pöördunud kohtu poole oma kinnistule avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks AÕS § 156 lg 1 alusel. Avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 lg 1 alusel

juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele

juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu

taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Seejuures tuleb

vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks lahendada poolte huvide kaalumise teel

(Riigikohtu 13. veebruari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-23161, p 17.1; 3. juuni 2010. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p

22).

Avaldajale kuuluv X kinnistu ei piirne ühega avalikult kasutatava teega. Puudutatud isik teatas

avaldajale 2. veebruaril 2021 (I kd, tl 44–46), et sulgeb XX kinnistul asuva juurdepääsu alates

1. juunist 2021. Seega avaldajal oli õigus kohtusse pöördumiseks AÕS § 156 lg 1 alusel, s.o

kohtusse pöördumise eeldused on täidetud.

12. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma puudutatud isiku väide, et XX kinnistut ei läbi

avalikult kasutatav tee, praeguses vaidluses tähtsust. Juurdepääsu määramine ei ole välistatud

ainuüksi seetõttu, et ka koormatav kinnistu ise ei piirne ühegi avalikult kasutatava teega. AÕS

§ 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle

teise kinnisasja oma kinnisasjale.

Vaidlust ei ole, et XX kinnistu piirneb X teega, mis saab alguse riigiteelt Jõhvi – Tartu – Valga

(3). Avaldaja on oma kinnistult X teele pääsemiseks kasutanud XX kinnistul asuvat teed.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et tegemist on ajalooliselt kasutuses olnud

juurdepääsuga ning puudutatud isiku vastupidised väited on paljasõnalised. Avaldaja kinnistule

ei vii ükski muu tee.

Puudutatud isiku väide selle kohta, et ta ei pidanud teadma kohaliku omavalitsuse korraldustest,

mille kohaselt on XX kinnistu omanik kohustatud tagama takistuseta liikluse maaüksust läbival

teel, on vastuolus tsiviilasja materjalide juures olevate tõenditega. Maavanema 14. veebruari

2000. a korralduse nr 431 p-i 5.5 kohaselt on omanik kohustatud tagama takistuseta liikluse

maaüksust läbival avalikult kasutataval teel. Maavanema 14. veebruari 2000. a korraldusest nr

431 nähtub, et puudutatud isik on nõus erastamise tingimustega ja soovib ostu-müügi lepingu

lihtkirjaliku sõlmimist (I kd, tl 103). Asjaolu, et maavanema korraldusele ei ole maa

ostumüügilepingus ja asjaõiguslepingus viidatud, ei väära puudutatud isiku teadmist. Samuti ei

oma tähtsust, et XX kinnistul ei ole just avalikult kasutatavat teed, nagu on märgitud

maavanema korralduses, vaid oluline, et kinnistul olevast teest ning kohustusest sellel liiklust

mitte takistada on puudutatud isik olnud teadlik juba maa erastamisel.

Puudutatud isik esitas 27. mai 2021. a menetlusdokumendis ka Iisaku Vallavalitsuse 15.

septembri 1999. a korralduse nr 245, mille p-i 6.5. kohaselt on maa ostueesõigusega erastamise

üheks tingimuseks muuhulgas ka liikluse mittetakistamine maaüksust läbival teel. Nimetatu

kinnitab samuti, et puudutatud isik oli kohustusest mitte takistada liiklust teadlik juba maa

erastamisel. Puudutatud isiku väitel ei ole XX kinnistut koormatud kasutamiseks õigustavate

asjaõigustega (eelkõige servituutidega) avaldaja või kellegi muu kasuks. Ringkonnakohtu

hinnangul ei anna nimetatud asjaolu alust avalduse rahuldamata jätmiseks.

Asjaolu, et XX kinnistul olev tee on X kinnistule pääsemiseks ajalooliselt kasutuses olnud tee,

kinnitas ka Alutaguse Vallavalitsus puudutatud isikule projekteerimistingimuste väljastamisel

(I kd, tl 21, 25, 58–60). Samuti on vaidlusalune tee märgitud kohaliku teena Iisaku valla

üldplaneeringu kaardile (Alutaguse Vallavalitsuse 27. aprilli 2021. a menetludsokumendi lisa

3). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole puudutatud isik tõendanud, et XX kinnistul olevat teed ei

saaks kasutada liiklusvahenditega või et avaldaja poleks seda kasutanud. Ringkonnakohtu

hinnangul ei tõenda seda puudutatud isiku poolt 15. juunil 2022 esitatud fotod.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et Expertline OÜ ja Haustec OÜ arvamused

on omavahel vastuolus (III kd, tl 93, 95–99). Tegemist ei ole ekspertiisiaktidega, vaid

paikvaatluse tulemusena koostatud arvamustega, mistõttu ei ole ühelgi neist suuremat mõju või

usaldusväärsust asja lahendamisel.

13. Kohtumenetluses kaaluti alternatiivse juurdepääsuteena ka uue tee ehitamist läbi RMK-le

kuuluva Iisaku Metskond 32 kinnistu või samal kinnistul väidetavalt olemasoleva tee

kasutamist.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega, et puudutatud isiku poolt omavoliliselt

võõrale kinnistule (Iisaku metskond 32) täitematerjali viimine ei tõenda, et tegemist oleks

kasutamiskõlbliku teega. Puudutatud isik ei tõendanud, et tee oli viidatud asukohas olemas ning

et seda on avaldaja poolt pika aja jooksul kasutatud. Puudutatud isiku poolt esitatud pildid ei

tõenda väidetava tee kasutamist avaldaja poolt.

Kuigi RMK oli iseenesest nõus Iisaku Metskond 32 kinnistule tee rajamisega ja vastava

servituudi seadmisega, ei ole avaldaja nõus kandma tee ehitamisega seotud kulutusi. Selliste

kulude kandmist avaldaja poolt ei ole mõistlik ka eeldada, kui ajalooline juurdepääs on olemas.

Lisaks nõuab sellise tee ehitamine RMK ja Alutaguse valla kinnitusel Elering AS-i ja

Põllumajandus- ja Toiduameti kooskõlastusi. Kuivõrd on olemas ajalooliselt kasutuses olnud

juurdepääsutee läbi XX kinnistu, siis tuleb seda käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades

eelistada uuele ehitatavale juurdepääsule.

Asjaolu, et RMK poolt väljapakutud asukohaga tee rajamine ei pruugi olla vastuvõetav, tuleneb

mh ka puudutatud isiku 2. jaanuari 2023. a seisukohast. Puudutatud isik kinnitab viidatud

menetlusdokumendis, et avaldajale kuuluva X kinnistu piiri lähedal läheb läbi Iisaku Metskond

32 kinnistu elektriõhuliin ja RMK poolt pakutud juurdepääsutee asukohta jääb õhuliini

betoonist elektripost, mis teeb juurdepääsu võimatuks või väga kulukaks. Samuti kinnitas

puudutatud isik samas menetlusdokumendis, et RMK ei saa anda nõusolekut Iisaku Metskond

32 kinnistu reaalservituudiga koormamiseks ilma puudutatud isiku nõusolekuta, kuivõrd

puudutatud isikul on Iisaku Metskond 32 kinnistu suhtes kehtiv rendileping. Puudutatud isik ei

ole nõus sellistel tingimustel, nagu RMK pakkus, koormama reaalservituudiga Iisaku Metskond

32 kinnistu seda osa, mille suhtes ta on otsene valdaja.

Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isiku kasuks ei ole seatud kasutusvaldust, mille puhul

oleks reaalservituudi seadmiseks vajalik kasutusvaldaja nõusolek (AÕS § 173 lg 4). RMK ja

puudutatud isiku vahel on sõlmitud võlaõiguslik rendileping (VÕS § 339 jj) ning rendileandja

kohustuseks on lepingu p-i 6.1.1. kohaselt muuhulgas mitte takistada rentniku iseseisvat

tegevust maatükil tulenevalt maatüki kasutusse andmise eesmärgist. Seega võib iseenesest uue

tee ehitamine ja reaalservituudi seadmine olla puudutatud isiku kui rentniku kasutusõigusega

vastuolus ning anda rentnikule õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid rendileandja vastu.

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole juurdepääsutee tasu määramist hinnanud ega

määratud tasu suurust põhjendanud. Maakohus määras juurdepääsutee tasuks 15 eurot aastas.

Maakohus on jätnud tasu määramiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata.

Kohtu AÕS § 156 lg 1 esimese ja kolmanda lause alusel määratav juurdepääsutasu tuleb

üldjuhul välja mõista perioodilise rahasummana selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb tasuda

aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Selline tasu sisaldab mh maamaksu osa ja, juhul kui

juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja

omanikul, hüvitist juurdepääsutee korrashoiu ja ohutuse tagamisega tee omanikule kaasnevate

kulutuste eest. Praegusel juhul jagas maakohus tee korrashoiukohustused avaldaja ja

puudutatud isiku vahel ära. Samuti peab juurdepääsutasu sisaldama hüvitist omandiõiguse riive

eest, mis tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (TsÜS

§ 62 lg 1 mõttes) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu

taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (Riigikohtu 28. märtsi

2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492, p 16; 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

180-15, p-d 33 ja 39–40). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk

on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud

juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel

muul otstarbel (Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 39).

Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise

maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid, samas minimaalne

hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki

omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus

(Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3).

Juurdepääsutasu hulgas hüvitatava kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekoht olla kasu,

mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud

tegema. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt

eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks

teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide

kasutusõiguse väärtust (Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-20416, p 15.3;

3. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 19).

Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub

juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule

juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad (Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas

nr 2-19-20416, p 15.3).

Maakohus ei ole ühtegi viidatud kriteeriumitest hinnanud ega analüüsinud. Maakohus ei ole

menetluses välja selgitanud juurdepääsutee talumise tasu aluseks olevaid asjaolusid.

Puudutatud isik leidis 11. juuli 2022. a menetlusdokumendis, et avaldaja avalduse rahuldamine

toob kaasa XX kinnistu turuväärtuse vähenemise 30% võrra, s.o 63 000 eurot. Samuti kaob

avalduse rahuldamisel võimalus parkla ja laut-garaaži ehitamiseks, mis toob ebamõistlikult

suure majandusliku ja moraalse kahju, mis oleks puudutatud isiku hinnangul 20 000 eurot.

Puudutatud isik palus mõista avaldajalt välja ühekordse tasuna 83 000 eurot, s.o 63 000 + 20

000. Lisaks peab puudutatud isik loobuma laut-garaaži ehitusest soovitud kujul, mille tagajärjel

jääb oluliselt väiksemaks planeeritav laut-garaaž ligikaudu 200 ruutmeetrit. Selle tagajärjel

tuleb puudutatud isikul oma elu ja majandustegevuseks üürida lisapinda ja sellega kaasnevad

ka transpordi, aja ja muud kulud. Tegemist oleks igakuiste väljaminekutega. Saamata jäänud

igakuine tulu majandustegevusest ja muud kulud oleksid 2880 eurot, mida puudutatud isik palus

avaldajalt välja mõista.

Kuigi puudutatud isik väljendas selle seisukoha tasu osas alles viimases 11. juuli 2022. a

menetlusdokumendis, oleks maakohtul tulnud nende asjaolude ning nendest asjaoludest

puudutatud isiku kinnisasja väärtusele lähtuva mõju osas seisukoht kujundada, tehes selleks

vajadusel menetlusosalistele ettepaneku esitada selle kohta tõendeid ning uuendada menetlus.

Praegusel juhul maakohus seda teinud ei ole.

Ringkonnakohus märgib, et kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel

tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu.

Eelkõige peab kohus selleks tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega

koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate

asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles

piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste

vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega

või ebamõistlikult suurte kuludega (Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-

20416, p 15.6). Selliseid asjaolusid ei ole praeguses asjas seni tuvastatud.

Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse puudutatud isikule makstava tasu suuruse osas

ning saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, arvestades vajadust täiendavalt välja

selgitada olulisi asjaolusid.

15. Kuna määruskaebus rahuldatakse osaliselt ja asi saadetakse maakohtule tühistatud osas

uueks lahendamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu

otsustada. Menetluskulude rahaline suurus määratakse asja uuel läbivaatamisel kindlaks TsMS

§ 174 lg-tes 4 ja 6 sätestatu kohaselt.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke

Riigikohtu 06.06.2023 määrusega:

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27. jaanuari 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-4128, välja

arvatud osas, milles jäeti Margus Pärna taotlus esialgse õiguskaitse tühistamiseks rahuldamata

ning Viru Maakohtu 1. aprilli 2021. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu

kehtima kuni praeguses asjas tehtud kohtulahendi jõustumiseni.

2. Saata tühistatud osas asi uueks läbivaatamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.