3-22-2610/10 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

13. jaanuar 2023, Tallinn

Haldusasja number

3-22-2610

Haldusasi

X kaebus Pärnu Linnavalitsuse 14. novembri 2022. a

korralduse nr 472 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 21. detsembri 2022. a määrus

Menetlusosalised

Kaebaja – X

Vastustaja – Pärnu linn, esindaja TK

Kolmas isik – Valgetalli arenduse OÜ, esindajad v.adv

Veiko Viisileht ja v.adv Annika Klettenberg

Menetluse alus ringkonnakohtus

X määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse X määruskaebus Tallinna Halduskohtu 21. detsembri 2022. a

määruse haldusasjas nr 3-22-2610 resolutsiooni punkti 7 peale.

2. Jätta X määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 21. detsembri 2022. a

määruse haldusasjas nr 3-22-2610 resolutsiooni punkt 7 muutmata.

3. Tagastada X määruskaebuselt haldusasjas nr 3-22-2610 tasutud riigilõiv

20 (kakskümmend) eurot ning kanda see Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

pangakontole nr XXXXXXXXXXXXXXX AS-s SEB Pank.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavalitsus kehtestas 14.11.2022 korraldusega nr 742 Kuninga tn 30a

(registriosa nr 1655105; katastritunnus 62510:106:8540; pindala 366 m2; sihtotstarve 100%

ühiskondlike ehitiste maa) ja lähiala detailplaneeringu (DP). DP kohaselt muudetakse kinnistu

sihtotstarve 100% ärimaaks ning antakse luba kinnistule 3 maapealse korrusega (2 täis- ja 1

katusekorrus) ja 1 maa-aluse korrusega majutushoone kavandamiseks, mis ühendatakse galerii

kaudu Kuninga tn 30 kinnistul asuva olemasoleva majutushoonega. Kuninga tn 30a kinnistuga

liidetakse DP-st huvitatud isikule (Valgetalli Arenduse OÜ) võõrandatud 66 m2 osa Kuninga tn

T3 kinnistust, mille tulemusena moodustub uus Kuninga tn 30a kinnistu pindalaga 432 m2.

3-22-2610

2(5)

Kuninga tn 30a kinnistu täisehitus saab olema 82% (353 m2) maapealsel osal ja 250 m2 maa-

alusel korrusel. Kavandatav hoone peab arvestama Pärnu kesklinna hoonestuslaadi ja

arhitektuurset üldpilti ning sobituma Pärnu vanalinna ja kuurordi muinsuskaitsealale.

2. X esitas Tallinna Halduskohtule 13.12.2022 kaebuse Pärnu Linnavalitsuse 14.11.2022

korralduse nr 742 tühistamiseks. Kaebajale kuulub DP alaga piirnev Pühavaimu tn 16 kinnistu

(katastritunnus 62510:106:9110) ning kaebus on esitatud nii subjektiivsete õiguste

(naabrusõiguste) kui ka avalike huvide kaitseks. Kavandatav hoone vähendab kaebaja kinnistu

väärtust (mh miljöö ja privaatsuse vähenemise tõttu) ning halvendab kaebaja elamistingimusi.

Õigustatud ei ole DP-ga kinnisasja täisehituse mahu oluline suurendamine ega ka viilkatuse

ümberehitamine lamekatuseks, mis suurendab oluliselt kavandatava hoone 3. korruse mahtu.

Hoonealuse maa sihtotstarbe muutmine 100% ühiskondlike ehitiste maast 100% ärimaaks ei

ole avalikes huvides ning DP-st huvitatud isiku ärilised eesmärgid ei kaalu üles senise maa

sihtotstarbe muutmist. Kavandatav hoone halvendab kaebaja kinnistu insolatsiooni ning DP-s

ei ole arvestatud kaebaja ettepanekutega tulemüüri osas. Samuti ei sobi kavandatav hoone

muinsuskaitsealale. DP kehtestamisel on tehtud ulatuslikke kaalutusvigu ning arvestatud ei ole

varasemate kohtuotsustega (nt Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2011 otsus nr 3-08-1855) ega

haldusaktidega (sh algatatud, kuid lõpule viimata DP-d).

Kaebaja palus esialgse õiguskaitse taotluses peatada vaidlustatud korralduse kehtivus ning

selle alusel toimivad haldusmenetlused (sh ehitusloa menetlus) kuni kohtumenetluse lõpuni.

DP kehtestamise järgselt on kolmandal isikul õigus alustada ehitusõiguse realiseerimisega ja

kolmas isik ongi esitanud ehitusloa taotluse, mille menetlusse on kaebaja kaasatud. Esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmisel muutuks kaebuse eesmärgi hilisem saavutamine küsitavaks.

3. Pärnu linn palus 19.12.2022 seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, sest DP kehtestamisega ei kaasne tema õiguste

vahetu kahjustamise ohtu, mida ei oleks hiljem võimalik kõrvaldada. DP ei anna õigust ehitise

püstitamiseks ja kaebaja kirjeldatud õiguskaitsevajadus võib ilmneda alles ehitusloa andmisel.

Ehitusloa edasine menetlus sõltub mh sellest, kas huvitatud isik asub ehitusprojekti täiendama

vastavalt märkustele ning teeb selles asjakohaseid ja vajalikke muudatusi. Asjaolu, et kaebajal

võib hiljem tekkida vajadus vaidlustada ehitusluba, ei ole iseseisvalt pöördumatuks tagajärjeks

ja ei anna seega alust kohaldada esialgset õiguskaitset. Taotlus peatada ehitusloa menetlus ei

ole HKMS § 251 lg 1 p 1 järgi lubatav, sest taotletav abinõu väljub kaebuse piiridest. Lisaks on

kaebuse eduväljavaated pigem vähesed ning avalikes huvides esitatud kaebus tugineb samuti

argumentidele kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisest. DP alusel kavandatav hoone ei erine

piirkonna hoonestuslaadist ning arvestatud on kõigi puudutatud isikute õiguste ja huvidega.

4. Valgetalli Arenduse OÜ palus 19.12.2022 seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotlus

rahuldamata. Kaebus on perspektiivitu. Kaebaja on põhimõtteliselt vastu ükskõik missugusele

DP lahendusele. Esialgse õiguskaitse kohaldamine kahjustaks ebaproportsionaalselt kolmanda

isiku õigusi ja huve ning tooks talle kaasa suure varalise kahju, mille hilisem hüvitamine oleks

sisuliselt võimatu. Ehitustegevuse peatumine aastateks võib tuua kaasa Kuninga tn 30 tegutseva

butiikhotelli Rosenplänter sulgemise, mis tegutseb juba praegu kahjumiga ja mille tegevust

peab kolmas isik doteerima. Hotelli laiendamine aitaks muuta selle kasumlikuks ja lahendaks

senised probleemid klientide toitlustamisega. Kolmas isik on võtnud hotelli laiendamiseks

laenu ning ehitustegevuse peatumisel võib tal tekkida probleeme laenu teenindamisega. Kolmas

isik on DP kehtima jäämist usaldades sõlminud eelkokkuleppeid ehitajatega ja teinud kulutusi

ehitusprojekti koostamiseks. Samuti on kolmas isik tasunud soojustrassi liitumistasu. Kaebajal

puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Kaebaja on kaasatud ehitusloa menetlusse ja saab esitada

seal oma vastuväited ning vajaduse korral on tal ehitusluba võimalik vaidlustada halduskohtus.

3-22-2610

3(5)

Ehitusloa saab kehtetuks tunnistada ka selle vastuolu tõttu DP-ga (ehitusseadustiku (EhS) § 46

lg 2 p 2). Vajaduse korral on võimalik mh ehitis lammutada, kui õigusvastased ja ebasoodsad

mõjud ei ole muul viisil kõrvaldatavad. Vaidluse ajal ehitamise alustamine on kolmanda isiku

enda risk. Kolmanda isiku kinnistu korrastamine ja sinna hoone ehitamine suurendab piirkonna

atraktiivsust ja väärtust ning seeläbi kaebaja kinnistu väärtus hoopis suureneb. Kaebajal ei ole

subjektiivset õigust pelgalt senise miljöö ja olemasoleva elukeskkonna säilimisele. Kavandatav

majutusasutus on ka avalikes huvides, sest loob töökohti ja toob linna turiste ning aitab seeläbi

kaasa Pärnu linna arengule.

5. Tallinna Halduskohus võttis 21.12.2022 määrusega kaebuse menetlusse, kaasas

kolmanda isikuna Valgetalli Arenduse OÜ ning jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata (resolutsiooni p 7). Kaebaja on esialgse õiguskaitse vajadust põhjendud sellega,

et vastustaja võib kolmandale isikule väljastada ehitusloa. Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse

vajadus, sest esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega ei kaasne talle raskesti kõrvaldatavat

või pöördumatud tagajärge. Kohus saab kaebuse rahuldamise korral DP ikkagi tühistada. DP

kehtivus ei too kaasa ühtegi pöördumatud tagajärge, sest ehitustegevus saab toimuda üksnes

ehitusloa alusel. Ehitusloa menetlus on hetkel pooleli ja kaebaja on sellesse kaasatud. Esialgne

õiguskaitse ei ole mõeldud selleks, et mõne teise haldusmenetluse ajaks tagada senise õigusliku

olukorra säilimine või varasema õigusliku olukorra taastamine. Ehitusloa andmise võimalus ei

tingi esialgse õiguskaitse vajadust, sest kaebajal on subjektiivsete õiguste kaitseks võimalik

ehitusluba hiljem vaidlustada. Kui ehitusluba ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi, siis ei saa

kaebaja seda vaidlustada. Kuna kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, siis ei pea kohus

täiendavalt kaaluma kaebuse perspektiivikust, avalikku huvi ja kolmanda isiku õigusi. Siiski

saab kaebuse eduväljavaateid pidada pigem vähesteks ning samuti kaalub kolmanda isiku huvi

üles esialgse õiguskaitse kohaldamise vajaduse. DP õiguspärasuse üle peetava kohtumenetluse

ajal edasiste toimingute tegemine toimub kolmanda isiku enda riisikol.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

6. X palub 04.01.2023 määruskaebuses tühistada halduskohtu 21.12.2022 määruse

resolutsiooni p 7 ja uue määrusega rahuldada tema esialgse õiguskaitse taotlus. Kuigi vastustaja

tehtud kaalutlusvigu saab hinnata edasises menetluses, ei ole see võimalik DP kehtestamisel

tehtud faktivigade puhul. Faktiveana on käsitatav järeldus, et haldusasjas nr 3-08-1855 tehtud

kohtuotsuste tagajärjel ei kehti ühtegi vaidlusalust ala hõlmavat detailplaneeringut (st Pärnu

Linnavolikogu 18.10.2007 otsus nr 107 muutus kehtetuks). Lisaks on eiratud asjaõigusseaduse

(AÕS) § 151 lg-s 3 sätestatut, sest kõigi vaidluste peamised küsimused ongi seotud kinnistute

ühiseks piiriks oleva Kuninga tn 30a hoone läänepoolse seinaga. Halduskohus hindas kaebuse

eduväljavaateid ekslikult ning arvestas üksnes vastustaja ja kolmanda isiku seisukohti. Esialgse

õiguskaitse kohaldamine aitaks hoida ära selle, et kolmas isik peab õigusvastase ehitise hiljem

lammutama, ja esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega kaasneksid kaebajale täiendavad

kulutused. Pärnu linna praktikast on teada, et hoone lammutamisluba hiljem ei anta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Määruskaebus tuleb võtta HKMS § 207 lg 1 alusel menetlusse. Määruskaebuse esitamine

on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204

lg 1) ning vastab selle menetlusse võtmist võimaldaval määral HKMS §-des 52−54 ja 205

toodud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse

(RLS) § 22 lg 1 p 9). Kuna määruskaebus ei sisalda uusi sisulisi väiteid, ei pea ringkonnakohus

määruskaebuse kiiremaks lahendamiseks vajalikuks nõuda vastustajalt ja kolmandalt isikult

3-22-2610

4(5)

sellele vastust, vaid arvestab nende varasemate seisukohtadega. HKMS § 210 lg 1 alusel

lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.

8. HKMS § 249 lg-st 1 tulenevalt peab kohus esialgse õiguskaitse vajaduse hindamisel mh

prognoosima, millised võivad olla esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmise tagajärjed

taotlejale ja kas ilma esialgset õiguskaitset kohaldamata võib kaebaja õiguste kaitse muutuda

oluliselt raskendatuks või isegi võimatuks. Esialgse õiguskaitse vajadus esineb juhul, kui selle

kohaldamata jätmisega kaasneksid isiku jaoks pöördumatud või hiljem raskesti kõrvaldatavad

tagajärjed. Tagajärjed, mille vältimiseks esialgse õiguskaitse taotlus on esitatud, peavad olema

ettenähtavad ja tõenäolised ning seotud kaebuse nõuete ja eesmärkidega. Mitte igasugune riive,

mis annab aluse kaebusega halduskohtusse pöördumiseks, ei õigusta siiski esialgse õiguskaitse

kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi kahjustaval viisil (nt Riigikohtu

16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 14).

9. Kohtud on korduvalt leidnud, et kui kaebusega kaitstavaid õigusi või huve saab rikkuda

üksnes ehitamine ja ehitatav ehitis, puudub reeglina esialgse õiguskaitse vajadus ehitusprojekti

koostamise aluseks oleva haldusakti (DP või projekteerimistingimused) kehtivuse peatamiseks.

Ehitustegevuse aluseks on praegusel juhul vajalik ehitusloa väljastamine (EhS § 38) ja kaebajal

on võimalik oma subjektiivseid õigusi kaitsta ehitusloa menetluses või ehitusloa vaidlustamisel

ning taotleda vajaduse korral mh esialgset õiguskaitset. Täiendavate haldusaktide vaidlustamise

vajadus ei ole selline pöördumatu tagajärg, mis õigustaks DP kehtivuse peatamist ja seeläbi

ehitamise aluseks olevate lubade andmise välistamist kuni DP üle peetava vaidluse lõpuni. Kui

ehitusluba antakse juba halduskohtus toimuva menetluse kestel, on kaebajal võimalik praegust

kaebust ka muuta, täiendades seda ehitusloa tühistamise nõudega, ja puuduks vajadus algatada

uus kohtumenetlus (nt Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2022 määrus nr 3-22-829, p-d 13–14;

13.12.2018 määrus nr 3-18-2077, p 12; 27.09.2018 määrus nr 3-18-1117, p 10; 16.01.2018

määrus nr 3-17-2721, p 9; 09.11.2017 määrus nr 3-17-2023, p 21).

10. Praeguses asjas on kaebaja viidanud nii avalike huvide kui ka subjektiivsete õiguste kaitse

eesmärgile, kuid kaebusest nähtuvalt on peamised etteheited DP-le (sh tuleohutus, täisehituse

ulatus, insolatsioon, piirirajatised) seotud siiski kaebaja kui naaberkinnistu omaniku isiklike

õiguste kaitsega (s.o Kuninga tn 30a kinnistule kavandatava hoonega) ning viited vastuolule

avalike huvidega on pigem kõrvalised (nt Kuninga tn 30a kinnistu sihtotstarbe muutmine ja

katuselahenduse muinsuskaitseline sobivus). Ka vaidlus selle üle, kas vastustajal tuli arvestada

mingeid kokkuleppeid Kuninga tn 30a ehitise kõrguse kohta, mis olid aluseks kvartali DP

osaliseks kehtestamiseks 2007. a-l, seostub kaebaja subjektiivsete õiguste kaitsega. Seega, kuigi

kaebaja ei saaks ehitusluba vaidlustada avalikes huvides, ei õigusta see praeguses asjas esialgse

õiguskaitse kohaldamist, sest kõik oma põhiväited on kaebajal vajaduse korral võimalik esitada

ehitusloa vaidlustamisel. Kaebaja väidetud vastuolud avalike huvidega ei ole sellist laadi, mis

välistaksid üldse Kuninga tn 30a kinnistule ehitamise. Seega ei kujutaks ka kinnistule ehitamine

endast pöördumatut tagajärge. Esialgse õiguskaitse vajaduse puudumise korral ei saa esialgse

õiguskaitse kohaldamine olla ühelgi juhul põhjendatud, mistõttu ei ole vaja täiendavalt hinnata

kaebuse perspektiivikust ja kolmanda isiku huve. Halduskohus on õigesti märkinud, et taotlus

ehitusloa menetluse peatamiseks ei oleks HKMS § 251 lg 1 p 1 kohaselt lubatav, sest see väljuks

esitatud kaebuse piiridest. Kaebaja ei saa esialgse õiguskaitse taotluses tugineda mh kolmanda

isiku õiguste kaitse argumendile, sest kaebaja saab kohtumenetluses kaitsta vaid enda õigusi.

11. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et küsimus, kas vastustaja

on sisustanud haldusasjas nr 3-08-1855 tehtud kohtuotsust ja AÕS § 151 lg-t 3 õigesti või mitte,

kuulub samuti hindamisele vaidluse sisulisel läbivaatamisel sarnaselt vastustaja väidetavate

kaalutlusvigadega. Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel ei ole iseseisvat tähtsust sellel,

3-22-2610

5(5)

kas kaebuses on heidetud ette kaalutlusvigade tegemist või õigusnormide või tõendite ebaõiget

hindamist. Muu hulgas ei saaks esialgse õiguskaitse kohaldamist pidada õigustatuks ka juhul,

kui kaebusel on küll suured eduväljavaated, kuid kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus.

12. Eelneva põhjal jääb X määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 21.12.2022

määruse resolutsiooni p 7 muutmata.

13. Haldusasjas määruskaebuse esitamine on lõivuvaba (HKMS § 104 lg 1; RLS § 22 lg 1 p

9). Kuna määruskaebusele lisatud 31.12.2022 maksekorraldusest nr 853 nähtuvalt on X

määruskaebuselt tasutud riigilõiv 20 eurot, siis tuleb nimetatud summa HKMS § 104 lg 5 p 1

ja lg 8 ning RLS § 15 lg 1 p 1 alusel maksjale tagastada.

(allkirjastatud digitaalselt)