3-21-188/34 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaire Pikamäe, Monika Laatsit ja Oliver Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

13.01.2023, Tallinn

Haldusasja number

3-21-188

Haldusasi

OÜ

Adepte

Group

ja

X

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 30.12.2020 otsusele (seoses

17.04.2018 ehitusloa taotlusega nr 1811271/07751)

Menetlusosalised

Kaebajad – OÜ Adepte Group ja X, esindaja

vandeadvokaat Angela Kase

Vastustaja – Tallinna linn, esindajad EV ja KR

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 25.02.2022 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta tähelepanuta apellatsioonkaebuse p-des 51–53 nimetatud dokumendid.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 25.02.2022 otsus

haldusasjas nr 3-21-188 muutmata.

3. Mõista Tallinna linnalt OÜ Adepte Group kasuks välja apellatsioonimenetluse kulud

1680 eurot. Muus osas jätta apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 13.02.2023.

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

3-21-188

2(12)

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet keeldus 30.12.2020 otsusega viitega ehitusseadustiku

(EhS) § 44 p-dele 3 ja 11 (nõutav uuring on tegemata ning ehitise lammutamine ei vasta

olulistele avalikele huvidele) 17.04.2018 ehitusloa taotluse nr 1811271/07751 alusel ehitusloa

andmisest.

AB Standup OÜ esitas 17.04.2018 ehitusloa taotluse Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul asuva

elamu-pesuköögi (EHR kood 101024748) lammutamiseks, gaasitrassi (EHR kood

221344500) püstitamiseks ning ehitusteatise korterelamu (EHR kood 101024747)

laiendamiseks.

Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu asub 11.01.2001 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu (ÜP) järgi

Nõmme

miljööväärtuslikul

hoonestusalal.

ÜP

seletuskirja

p-i

kohaselt

on

miljööväärtuslikud alad, kus on välja kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele vastav

hoonestus, tänavate võrk ja haljastus, mille kvalitatiivne tase ja konkreetsele alale iseloomulik

hoonestusviis ja keskkond väärivad säilitamist. Nõmme linnaosa üldplaneeringu (NÜP)

koostamise käigus hinnati kinnistul paiknev 1939. a-l Konstantin Meyeri poolt projekteeritud

ja 1940. a lõpuks valminud väljapaistev funktsionalistlik villa/korterelamu väärtuslikuks.

NÜP seletuskirja p-i 5.2.1 kohaselt peab tuumikalal säilitama kõik väga väärtuslikud,

väärtuslikud ja miljööväärtuslikud hooned ning restaureerima või remontima need kaitse- ja

kasutamistingimustest lähtudes. Miljööväärtuslikul hoonestusalal võib väärtuslikke hooneid

lammutada vaid siis, kui need on tehniliselt halvas seisukorras ning rekonstrueerimine on

võimatu. Hoone tehnilise seisukorra hindamiseks tuleb koostada ehitustehniline ekspertiis.

Kultuuriväärtusega ajaloolise linnakeskkonna ja seda kujundavate ehitiste säilimine on oluline

avalik huvi ning miljööväärtuslikul hoonestusalal paikneva väärtusliku hoone lammutamine

on avalike huvidega vastuolus. Tallinna ÜP ja NÜP-ga pole kooskõlas lahendus, mille järgi

kuulub säilitamisele mõni hoone vabalt valitud osa.

Amet lisas ehitusloa taotlusele järgnevad märkused:

1) 10.05.2018 – Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu rekonstrueerimise näol on tegemist väärtusliku

hoone lammutamisega ja uue hoone püstitamisega. Hiiu-Maleva tn 13/1 hoone

rekonstrueerimisel säilitatakse vaid sokli müüritis. Kui lammutamise eesmärgiks on ehitada

lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamisega

ja teise ehitise ehitamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve,

arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu. Esitatud projektis kavandatuga muutub nii

arhitektuuriline lahendus kui ka maht.

2) 11.12.2018 – ehitusprojekti seletuskirja kohaselt säilitatakse kandvad puidust vaheseinad

maksimaalselt olemasolevas mahus, kuid projekti joonistelt nähtub, et olemasolevad

vaheseinad kavandatakse lammutada peaaegu kogu ulatuses. Samuti on projekti seletuskirjas

välja toodud, et palkseinte kattekihid (krohvimatid, must laudis jne) eemaldatakse ning

vahetatakse välja pehkinud palgiosad. Püstplangid on konstruktsiooni osa, mida ei saa

käsitleda nn musta laudisena ega eemaldada. Kuna ka I ja II korruse vahelagesid ei ole

kavandatud säilitada, soovitakse praktiliselt lammutada kogu hoone kandekonstruktsioonid,

kuid Hiiu-Maleva tn 13/1 hoone lammutamine ei ole lubatud. Ametile tuleb esitada

ehitustehniline ekspertiis, kus on kaardistatud konstruktsioonide kahjustuste ulatus, ning mille

3-21-188

3(12)

alusel on võimalik välja selgitada, millises ulatuses on vajalik konstruktsioonid asendada ja

kus on vajalik tugevdamine.

3) 17.05.2019 – korrigeeritud projektis ei ole arvestatud varasemate märkustega. Ekspertiisis

puudub kahjustunud konstruktsioonide kaardistus, kust oleks võimalik aru saada, millised

konstruktsioonid vajavad asendamist ning kui ulatuslikud on kahjustused. Viidatakse

seenkahjustustele, kuid vastavaid uuringuid ei ole ehitusprojekti koosseisu lisatud.

4) 04.09.2020 – amet andis tagasiside 15.07.2020 esitatud ehituskonstruktsioonide auditile

ning mükoloogilisele uuringule. Ehitusprojektiga edasi liikumiseks tuleb teostada vajalikud

sondaažid ja kaardistused, sest vastasel juhul ei ole võimalik ehitusprojektis ära näidata,

millised seinaosad kuuluvad säilitamisele.

Hiiu-Maleva tn 13/1 elamu on tunnistatud väärtuslikuks, ameti ülesanne on ehitusprojektide

hindamisel lähtuda kõikidest olulistest aspektidest. Väärtuslike hoonete projektide hindamisel

arvestab amet võimalusega hoone säilitada. Kuna olemasolevas projektis on ette nähtud elamu

kandvad konstruktsioonid lammutada, soovib amet tutvuda tõenditega (täiendatud audit),

mille alusel oleks võimalik öelda, et nii ulatuslik lammutamine on põhjendatud. Tõendiks

saab olla auditi täiendamine kaardistuse tegemise näol. Vastava kaardistuse tellimine ja

ametile esitamine ei ole hoone omanikule liigselt koormav. Esitatud auditi (OÜ

EstKONSULT töö nr 19-097) kohaselt on püstprussidest seinte korrastamine teoreetiliselt

võimalik ja ka praktiliselt teostatav (vt auditi p-d 4 ja 5). Kui hoone kandvaid konstruktsioone

on võimalik osaliselt säilitada, siis ei ole hoone nii halvas seisukorras, et selle

rekonstrueerimine on võimatu. Ehitusuuring projekti koostamise alusena on vältimatult

vajalik (EhS § 14 lg 2).

2. OÜ Adepte Group ja X esitasid 26.01.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 30.12.2020 otsuse tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks

otsustada ehitusloa andmine hiljemalt ühe kuu jooksul kohtulahendi jõustumisest. Kaebuse

põhjendused olid kokkuvõtvalt järgmised.

Kaebajad koostasid enam kui 2 aastat ja 7 kuud väldanud menetluse kestel neli peahoone

rekonstrueerimise ehitusprojekti versiooni, vähendades kavandatud ehitusmahte ning

korrigeerides peahoone arhitektuurilist lahendust, et viia selle välisilme võimalikult suurel

määral kooskõlla originaalsega. Ainsaks takistuseks kujunes ehitusloa andmisel vastustaja

arusaam, et miljööväärtusliku peahoone puhul on kaitsmist vääriv ka peahoone välisilme taha

jääv substants ehk halvas ehitustehnilises seisukorras olevad ning erinevate seenhaiguste poolt

kahjustatud puitkonstruktsioonid. Selline seisukoht ei ole õiguspärane.

Peahoone on sedavõrd halvas tehnilises seisukorras, et ilma rekonstrueerimiseta ei ole selle

ohutu ja sihtotstarbeline kasutamine võimalik. Kaebajad on teinud märkimisväärseid kulutusi

ehitusprojekti ja kolme ehitusuuringu koostamiseks ning vastustaja nõuab jätkuvalt uusi

uuringuid. See kujutab endast kaebajate õiguste intensiivset riivet.

Miljööväärtuse kaitse eesmärgist lähtuvalt ei ole puitkonstruktsioonide säilitamise nõue sobiv

meede. See ei tagaks muu hulgas konstruktsioonide kandevõimet, eriti pikas perspektiivis.

Seeneuuringus on esile toodud, et peahoones leiduv majavamm suudab levida kiiresti ning

nakatada ka kuiva puitu. Peahoone pikemaajalise säilimise seisukohast on selgelt eelistatav

peahoone kandvate konstruktsioonide asendamine kivikonstruktsioonidega (kergplokkidega).

Ehituslikud konstruktsioonid kaetakse fassaadil kasutatava krohviga ega mõjuta kuidagi

peahoone välimust. Tegemist on miljööväärtusliku, mitte muinsuskaitsealuse hoonega.

Muinsuskaitseseaduses (MuKS) sätestatud reegleid kohaldatakse mälestistele, mitte aga

kohaliku omavalitsuse miljööväärtuslikele hoonetele. Vastustaja on hinnanud hoone

väärtuslikuks, mitte väga väärtuslikuks. Sellise hinnangu andmise 2008. a-l tingis asjaolu, et

vastustaja hindas hoone seisundi juba 13 a tagasi rahuldavaks. Vastustaja ei teinud siis

3-21-188

4(12)

Muinsuskaitseametile ettepanekut võtta hoone kaitse alla. Vastava taotluse esitas vastustaja

alles 2019. a-l, et survestada kaebajaid taastama halvas seisukorras olev ja seenetanud

peahoone konstruktsioon.

Ei ole põhjendatud nõuda kaebajatelt veel ühte ekspertiisi olukorras, kus juba 13 a tagasi

hindas vastustaja hoone seisukorra rahuldavaks ning I ekspertiis ja ligi 10 a möödumisel

tehtud II ekspertiis ja seeneuuring kinnitavad veenvalt, et peahoone ehitustehniline seisukord

ei ole läinud paremaks. Pahatahtlik on vastustaja väide, et kaebajad soovivad peahoone

asemele ehitada maketi.

Eksperdid on küll viidanud, et tavapraktikas oleks peahoonet võimalik restaureerida,

säilitades olemasolevaid tarindeid, kui on samas selgitanud, et selle üle otsustamisel tuleb

muu hulgas lähtuda omaniku soovidest ja majanduslikust mõistlikkusest. Ekspertiiside ja

seeneuuringu järgi tuleb oluline osa peahoone kandekonstruktsioonidest igal juhul asendada.

Täiendavad uuringud selleks, et tuvastada, mida oleks võimalik säilitada, ei ole

majanduslikult mõistlikud ega põhjendatud. Kandekonstruktsioonide restaureerimise nõue ei

ole proportsionaalne.

3. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktis toodud

seisukohtade juurde.

4. Tallinna Halduskohus rahuldas 25.02.2022 otsusega kaebuse, tühistas Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 30.12.2020 otsuse ja kohustas ametit uuesti otsustama ehitusloa

taotluse nr 1811271/07751 alusel ehitusloa andmine hiljemalt ühe kuu jooksul kohtuotsuse

jõustumisest arvates.

Arvestades EhS § 4 lg-te 3 ja 4 regulatsiooniga ning analüüsides ehitusprojekti, on peahoone

puhul tegemist ehitise rekonstrueerimisega. Esitatud materjalidest nähtub, et kavandatud

ehitustegevus seisneb halvas ehituslikus seisukorras ning väljastpoolt mittenähtavate

konstruktsioonide väljavahetamises uute ja kaasaegsete vastu. Samal ajal säilitatakse ja

viiakse võimalusel algupärasele veelgi lähemale peahoone välisilme. Seega ei muutu

ehitustööde tulemusel peahoone arhitektuurne lahendus. Peahoone maht sisuliselt ei muutu,

kui välja arvata kinni ehitatud rõdude asemele algupäraste lahtiste rõdude taastamist,

peahoone külje peal asuva sissepääsu ja keldrisse viiva trepi likvideerimist. Peahoone

kasutusotstarve jääb endiseks. Seega on vastustaja ekslikult leidnud, et tegemist on

lammutamisega. Tegemist on olulise eksimusega.

Puudub vaidlus selles, et Tallinna ÜP järgi paikneb Hiiu-Maleva tn 13 kinnistu

miljööväärtuslikul hoonestusalal. NÜP kehtestati Tallinna Linnavolikogu 23.09.2021 otsusega

nr 106, s.o pärast vaidlustatud haldusakti andmist. Vastustaja tugines NÜP-le versioonis, nagu

see oli Tallinna Linnavolikogu poolt 01.06.2017 vastu võetud. Vastuvõtmise ajal sätestas

NÜP seletuskirja p 5.2, et ehitiste hooldamisel, restaureerimisel või remontimisel tuleb järgida

väljakujunenud arhitektuuritraditsioone (ajastu ehitusviis), kuid kehtestatud NÜP-s ei ole

enam sellist sõnastust . Pooled vaidlevad, millised ehituslikud toimingud on lubatud

väärtusliku hoone puhul, arvestades NÜP-i eesmärkidega.

Vastustaja viitab kehtiva NÜP-i p-le 5.5.1, mille järgi tuleb võimalikult palju säilitada

hoonete algupärast substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale.

Vastustaja tõlgenduse järgi tuleb väärtuslike hoonete puhul miljööväärtuse kaitseks säilitada

hoone kandvaid, kuid viimistluse alt mitte nähtavaid konstruktsioone. Selleks, et välja

selgitada, kui suures osas on võimalik konstruktsioone säilitada, nõudiski vastustaja täiendava

ekspertiisi tegemist. Vastustaja tõlgendab NÜP-i ebaõigesti.

Väärtuslike hoonete puhul eristatakse kolme tüüpi – väga väärtuslik, väärtuslik ja

miljööväärtuslik (NÜP seletuskirja p 5.3). Kõigi väärtuslike hoonete tüüpide juures on NÜP

3-21-188

5(12)

seletuskirja lk-l 51 kaitstava väärtusena välja toodud arhitektuurset lahendust (maht,

vormikeel, ümbruskonna ilme kujundamine või terviklikku ilmesse sobitumine, väliste

detailide olemasolu). NÜP seletuskirja p-s 5.3 ei ole kordagi viidatud, et miljööväärtuse kaitse

eesmärgiks oleks säilitada hoone kandvad konstruktsioonid vms väärtused, mida ei ole

võimalik meeltega (ennekõike nägemismeelega) vahetult tajuda. Seega tuleb NÜP seletuskirja

p-des 5.4 ja 5.5 sätestatud tingimusi sisustada ja tõlgendada selliselt, need on seotud ainult

hoone välisilme ja arhitektuurse lahendusega. Vastustaja tõlgendus on meelevaldne ega ole

kooskõlas planeerimisseaduse (PlanS) mõttega. PlanS § 75 lg 1 p 16 kohaselt on

üldplaneeringu ülesanne miljööväärtuslike alade ja väärtuslike üksikobjektide määramine

ning nende kaitse- ja kasutustingimuste määramine. PlanS seletuskirja lk-l 37 on miljöö ja

miljööväärtuse mõistet selgitatud läbi inimtaju ja tunnetuse. Inimesel ei ole võimalik meeltega

vahetult tajuda, millistest materjalidest on ehitatud hoone välisviimistluse alla jäävad kandvad

konstruktsioonid. Asjakohane pole vastustaja viide NÜP p-le 5.4.1. Seal toodud nõue järgida

hoonestus- ja ehitustavasid ei tähenda, et kasutada tuleb täpselt samu materjale, mida oli

varem kasutatud ning säilitada tingimata konstruktsioonid, mis ei ole visuaalselt tajutavad.

Asjassepuutumatud on vastustaja viited sellele, et restaureerimisel tuleb kasutada

traditsioonilisi, mitte tänapäevaseid ehitusmaterjale. Käesoleval juhul ei ole tegemist

restaureerimisega. NÜP-i vastuvõtmise otsuse lisaks olevas seletuskirja redaktsioonis oli viide

sellele,

et

tuumikalal

peab

säilitama

kõik

väga

väärtuslikud,

väärtuslikud

ja

miljööväärtuslikud

hooned

ning

restaureerima

või

remontima

need

kaitse-

ja

kasutustingimustest lähtudes. NÜP-i kehtestatud redaktsioonis on sellest sõnastusest loobutud

ning vastustaja ei ole ära näidanud, kust tulenes neil õiguslik alus nõuda hoone

restaureerimist.

Vastustaja leiab viitega EhS § 44 p-le 11, et peahoone lammutamine ei vasta olulistele

avalikele huvidele, sest miljööväärtuslikul hoonestusalal võib väärtuslikke hooneid

lammutada vaid siis, kui need on tehniliselt halvas seisukorras ning rekonstrueerimine on

võimatu. Nagu eespool märgitud, ei ole praegusel juhul tegemist peahoone lammutamisega,

vaid selle rekonstrueerimisega. Juba seetõttu on eeltoodud viide vale. Asjakohased pole ka

vastustaja viited NÜP p-dele 5.4.17 ja 5.4.18, sest need reguleerivad miljööväärtuslikul alal

hoonete lammutamist.

Isegi juhul, kui kaebajate kavandatud tegevust käsitada lammutamisena, ei ole vastustaja

kaalunud, kas see tegevus vastab avalikele huvidele ega pole põhjendanud, miks ei ole

avalikes huvides see, et räämas ja kasutusest väljas hoone rekonstrueeritakse selliselt, et selle

välisilme ei muutu. Lisaks tuli vastustajal arvestada, et otsuse tegemise ajal ei olnud NÜP veel

kehtiv ning sellele ei saanud tugineda kui õiguslikule alusele, vaid vastustaja võis lähtuda

NÜP-i põhimõtetest oma kaalutlusõiguse rakendamisel. Selliseid kaalutlusi pole esitatud ning

otsus on õigusvastane.

NÜP seletuskirja järgi tuleb säilitada hoone algupärane arhitektuurne välisilme (p 5.5.1) ning

üksnes soovitatav on leida võimalused hoonete väärtuslike interjööride või interjööridetailide

säilitamiseks (p 5.5.9). Eelnevast ei saa kuidagi järeldada, et kaitstav on viimistluse alla jääv

vana puidust konstruktsioon. Vaidlust ei ole selles, et väärtuslikku interjööri või selle detaile

tänaseks peahoones enam pole. NÜP-st nähtuvalt on vanade konstruktsioonide küsimus

oluline vaid siis, kui hoone on halvas seisukorras ja seda soovitakse jäädavalt lammutada

(seletuskirja p 5.4.17). Vastustaja viidatud Tallinna ÜP p-i 3.10 ei ole võimalik tõlgendada

selliselt, et projekt ei ole sellega kooskõlas. Tegemist on väga üldise sättega.

Vastustajal on EhS § 42 lg 4 alusel õigus nõuda täiendava ehitusuuringu tegemist, kuid seda

üksnes põhjendatud juhul. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks on täiendava uuringu

tegemine vajalik olukorras, kui hoone kohta on tehtud juba mitmeid ehitusuuringuid ning

3-21-188

6(12)

need on vastustajale esitatud. Sisuliselt ei ole vaidlust selles, et olemasoleva

puitkonstruktsiooni võimalikult suures ulatuses säilitamine ning kahjustatud osade

asendamine oleks oluliselt kulukam kui ehitusprojekti järgne peahoone rekonstrueerimine.

Majanduslikus mõttes on vanade konstruktsioonide säilitamine auditite (nii 2009. a kui 2019.

a oma) järgi ebamõistlik. Seda kinnitas sisuliselt ka täiendavalt kohtumenetluse käigus antud

ekspertarvamus, mille järgi hinnati juba 1984. a-l hoone välisseinte füüsiliseks kulumuseks

35% ja vahelagedel 50%. Teoreetiliselt on võimalik välisseinte rekonstrueerimine, kuid see

eeldab omaniku soovi. Eksperdid leiavad, et mõistlik oleks vahelage mitte tugevdada, vaid

valada uus lagi kohtraudbetoonist. Seda ka tuleohutuse seisukohast. Vastustaja pole otsuses

analüüsinud enda nõude proportsionaalsust, arvestades nii kaebajate huve kui ka linna huve.

NÜP seletuskirja p-i 5.5.1 ei saa mõista nii, et algupärast substantsi tuleb säilitada

absoluutselt.

Nõue

tuleb

sisustada

proportsionaalsuse

põhimõtet

silmas

pidades.

Konstruktsioonide säilitamise nõue kohaldub eelkõige mälestistele (MuKS § 3 lg-d 5 ja 6),

kuid peahoone puhul ei ole tegemist mälestisega. Seejuures on mälestiste puhul ette nähtud

riigipoolsed toetusmeetmed, mida miljööväärtuslikele hoonetele ei kohaldata. Isegi mälestiste

puhul on Riigikohus leidnud, et isiku kohustused mälestise korrashoiul peavad olema

proportsionaalsed

(haldusasi

nr

3-19-1814).

Täiendava

ekspertiisi

nõue

ei

ole

proportsionaalne.

Kuna tühistamisnõue kuulub rahuldamisele, tuleb rahuldada ka kohustamisnõue. Paikvaatluse

tulemusena jõudsid nii kaebaja kui vastustaja kaasatud sõltumatud eksperdid ühisele

järeldusele, et hoone on võimalik restaureerida, kuid eksperdid taandusid andmast hinnangut

küsimusele, kas see on mõistlik ehk majanduslikult otstarbekas. Seega on vaidlus praeguseks

hetkeks taandunud sisuliselt ühele küsimusele – kas Hiiu-Maleva tn 13 kinnistul paiknevat

hoonet on mõistlik restaureerida. Vastustaja seisukoht, et hoone on mõistlik restaureerida, on

ennatlik ega ole kooskõlas asjas kogutud tõenditega. Vastustaja ei saa tugineda üksnes ameti

miljööalade peaspetsialisti Sabina Kaukise arvamusele, jättes kaalumata asjas tähtsust omavad

muud asjaolud ning õigusliku regulatsiooni. Hoone täieliku restaureerimise nõude esitamiseks

peab olema õiguslik alus, mida praegusel juhul ei nähtu. Vastustajal tuleb lahendada ehitusloa

taotlus uuesti, lähtudes kehtivast õigusest ning teostades asjakohaselt kaalutlusõigust.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. Tallinna linn palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 25.02.2022 otsus

tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja jääb

vaidlustatud haldusaktis avaldatud seisukohtade juurde, esitades halduskohtu otsusele

järgmised vastuväited.

Kaebaja soovib lammutada miljööväärtuslikku tuumikalasse kuuluva väärtuslikuks hinnatud

elamu ning ehitada asemele olemuslikult sarnase hoone (ajaloolises mõttes maketi).

Halduskohus defineeris valesti lammutamise ja rekonstrueerimise omavahelise suhte (EhS § 4

lg-d 3 ja 4). Rekonstrueerimisele eelneb lammutamine, kuid iga lammutamine ei tähenda

rekonstrueerimist. Rekonstrueerimise puhul lammutatakse vanad kandvad seinad, mis vajavad

lammutamist ning seejärel rekonstrueeritakse vanad allesjäänud kandvad seinad ja ehitatakse

ka lammutatud kandvate seinade asemele uued kandvad seinad. Kui vanu kandvaid ja

jäigastavaid konstruktsioone lammutatakse valdavas enamuses (kaugelt üle 50%), on tegemist

varasemaga olemuslikult sarnase hoone püstitamisega, mitte rekonstrueerimisega. Kohus jättis

tähelepanuta,

et

kaebaja

lammutab

sisuliselt

kogu

hoone,

jättes

alles

vaid

vundamendimüüritise ja välistrepid. Halduskohus ei selgitanud oma loogikat, et kuidas saab

vana konstruktsiooni lammutamiseta ehitada uut kergplokist konstruktsiooni. Kui kohus oleks

analüüsinud ehitusprojekti seletuskirja ja samale projektile lisatud jooniseid, siis ei oleks ta

saanud tulla järeldusele, et hoonet ei lammutata, vaid üksnes rekonstrueeritakse. Vastustaja

3-21-188

7(12)

oleks saanud ehitusloa väljastamisest keelduda juba põhjusel, et on ilmselge ja üldteada, et

miljööväärtuslikus piirkonnas Nõmmel ei ole traditsiooniliseks ehitusmaterjaliks kergplokk

(fibo-plokk).

NÜP sätestab konkreetsed juhised miljööväärtuslikus piirkonnas hoonete lammutamisele ja

rekonstrueerimisele. NÜP seletuskirja p-s 5.5 on sätestatud rekonstrueerimise üldised

tingimused ning p 5.5.1 sätestab, et võimalikult palju tuleb säilitada hoonete algupärast

substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale. Eeltoodust tuleneb, et

väärtuslike hoonete puhul tuleb säilitada ka hoone kandvaid, kuid viimistluse alt mitte

nähtavaid konstruktsioone. Kui hoone on oluliselt kahjustunud, tuleb ekspertiisis hinnata, kui

palju algsetest konstruktsioonidest, arhitektuursetest elementidest jms tuleb asendada. Ka

varjatud autentsus on oluline. Sõltumata hoone väärtusklassist on algse substantsi, sh

konstruktsioonide autentsuse maksimaalne võimalik säilimine NÜP-i kohaselt läbiv eesmärk.

Õige pole halduskohtu seisukoht, et vastustaja on restaureerimise mõistet valesti kasutanud.

NÜP seletuskirja p-i 5.5.1 järgi on restaureerimine üldplaneeringu tähenduses parandus- või

viimistlustöö, millega tagatakse ehitise või selle osade algupärase arhitektuurse seisundi

säilimine, eemaldades vajaduse korral väheväärtuslikke ja ilmet rikkuvaid elemente ja

kihistusi ning taastades puuduvad, väga kulunud ja katkised osad algupärasel moel.

PlanS § 75 lg 1 p 16 sätestab haldusorganitele üldplaneeringutes õiguse ja kohustuse määrata

miljööväärtuslikud alad ja väärtuslikud üksikobjektid ning nende kaitse- ja kasutustingimused.

Norm ei sätesta midagi välis- ega sisemistest substantsidest ega inimeste meeltest. Kaitse- ja

kasutustingimused on sätestatud ja lahti selgitatud NÜP-s. Vaidlust ei saa olla selles, et nende

kaitstavate substantside hulka peavad kuuluma muu hulgas ka viimistluse alla jäävad

konstruktsioonid. Miljöö pole vaid väline, vaid ka sisemine. PlanS seletuskiri, mille järgi on

miljöö tunnetatav keskkond, on vaid ühe seletuskirja ette valmistanud ametniku seisukoht ja

tõlgendus. Halduskohtu väide, et inimestel ei ole võimalik tunnetada ajaloolist väärtust läbi

hoone kandvate konstruktsioonide, võib olla omane õigusvaldkonnas tegutsevatele inimestele,

kuid õigus ei tohiks domineerida teiste n-ö pehmeid ajaloolisi väärtusi kandvate

eluvaldkondade üle. Ajaloolased hindavad ja tajuvad ka välisviimistluse alla jäävaid osasid

ehk kandvaid konstruktsioone. Miljööväärtuslikul alal väärtusliku hoone säilitamise mõte ongi

säilitada tulevastele põlvedele ajaloolisi ja väärtuslikke hooneid eesmärgiga, et ka nt 100 aasta

pärast oleks võimalik hinnata, milline oli arhitektuur 1940. a-l. Kui kaebajate soovitud viisil

nn rekonstrueerida terve miljööväärtuslik ala, siis muutub täielikult mõte, miks ala üldse

miljööväärtuslikuks tunnistati. Märkamatult toimub ajaloo võltsimine ehk tulevikus võivad

neid hooneid uurivad inimesed teha vale järelduse, nagu oleks hooned algselt ehitatud muust

materjalist. Koopiahoonete rajamine ajaloolisse linnakeskkonda on üldjuhul taunitav praktika.

Nii mälestiste, muinsuskaitsealade kui ka miljööalade puhul tuleb lähtuda muinsuskaitselistest

põhimõtetest ning rahvusvahelistest kokkulepetest (Veneetsia harta, UNESCO kultuuripärandi

kaitse konventsioon, Nara dokument autentsusest, Washingtoni harta, Viini memorandum).

Tegemist on seega vana hoone lammutamisega ning uue, olemuslikult sarnase hoone

püstitamisega. Seega on asjakohased viited NÜP seletuskirja p-dele 5.4.17 ja 5.4.18, mis

reguleerivad miljööväärtuslikul alal hoonete lammutamist. Nende kohaselt tuleb enne 1959. a-

t ehitatud hoonete seisukorra hindamiseks koostada ehitustehniline ekspertiis, mille alusel

saab amet otsustada lammutamise võimalikkuse. Kaebaja tegevus on vastuolus avaliku huviga

(Tallinna ÜP p-d 2.1 ja 3.10). Vastustajal on kohustus avalikku huvi kaitsta. EhS § 8 sätestab,

et ehitise ja ehitamise ohutus hõlmab ka kultuuriväärtuste kaitset. NÜP p-d 5.4.17 ja 5.4.18

põhjendavad avalikku huvi veelgi enam. Kuna halduskohus ei analüüsinud ehitusprojekti, ei

saanud kohus hinnata ka ehitusprojekti kooskõla Tallinna ÜP-ga või NÜP-ga.

3-21-188

8(12)

Täiendavate uuringute läbiviimine on vajalik ja proportsionaalne. Selleks, et hoonet

rekonstrueerida, on vaja läbi viia uuring, millest nähtuks kahjustuste ulatus. Sellisele

tulemusele jõudsid ka kaebaja ja vastustaja eksperdid, kes koostasid ühise arvamuse. Jääb

arusaamatuks, miks püüab halduskohus kohtumenetluse käigus läbi viidud uuringu tulemust

pisendada ning keskendub otsuses varem läbi viidud uuringutele, mis tuvastasid kahjustuste

fakti, aga mitte ulatust. Selles, et hoones on kahjustused, ei ole vaidlust.

Asjakohatu on halduskohtu hinnang, et puit on kulukam kui kivi. On hästi teada, et turul on

toorainete nappus ja suur hinnatõus, mistõttu ei ole mõtet analüüsida, milline toormematerjal

on kulukam. Tõendatud pole halduskohtu väide, et olemasoleva puitkonstruktsiooni

säilitamisel ei ole võimalik täielikult tagada seenhaiguste tõrjet ja edasise leviku vältimist.

Tänapäevaste ehitustehniliste lahendustega on võimalik peatada iga seenhaiguse levik. Oluline

on tuvastada seenkahjustuse ulatus, kahjustunud osad välja vahetada ning seejärel immutada

puit vastavate vahenditega.

Täiendavas avalduses (18.11.2022) palub vastustaja juhul, kui apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata, muuta halduskohtu otsust osas, millega halduskohus kohustas ametit ehitusloa

taotluse nr 1811271/07751 alusel ehitusloa andmist uuesti otsustama hiljemalt ühe kuu

jooksul otsuse jõustumisest. Selline otsus ei ole tehnilistel põhjustel täidetav. EhS § 42 lg 8

kohaselt antakse ehitusluba elektrooniliselt ehitisregistrisse ning vastavalt EhS § 61 lg-le 2 on

ehitisregistrisse kantud ehitusloal õiguslik tähendus. Seega pole väljaspool ehitisregistrit

võimalik ehitusloa taotlust menetleda ega ehitusluba anda. Kaebajate poolt 17.04.2018

esitatud ehitusloa taotluse nr 1811271/07751 osas on ehitisregistri menetlus lõppenud ameti

30.12.2020 otsusega. Lõppenud menetlust ei saa ehitistregistris uuesti avada. Seega tuleb

kaebajatel esitada ehitusloa taotlus koos ehitusprojektiga uuesti ehitisregistrisse. Järelikult ei

saa kohtuotsuse täitmine olla seotud kohtuotsuse jõustumisega, vaid sellega, millal kaebajad

esitavad ehitisregistrisse uue taotluse koos 17.04.2018 esitatud ehitusprojektiga.

6. OÜ Adepte Group ja X paluvad jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate

seisukohtade juurde ning nõustuvad halduskohtu otsuse põhjendustega.

Vastustaja on üllatuslikult tuginenud seisukohale, et kui vanu kandvaid ja jäigastavaid

konstruktsioone lammutatakse valdavas enamuses, on tegemist uue hoone püstitamisega.

Vastustaja ei ole viidanud, millel tema uudne lähenemine põhineb. EhS-st see ei tulene. Nt

sätestab EhS § 63 lg 4, et oluline ümberehitus, kus toimub muu hulgas kande- ja jäigastavate

konstruktsioonide asendamine, sealhulgas terviklik asendamine, on jätkuvalt ümberehitamine,

mitte lammutamine ja uue asja ehitamine. Seega tuleb NÜP-s vaadelda rekonstrueerimisele

kehtestatud tingimusi.

NÜP p-i 5.5.1 esimene lause, mille järgi tuleb võimalikult palju säilitada hoonete algupärast

substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale, on üldtingimus.

Järgmised laused täpsustavad,millal üldtingimust kohaldatakse. Välisilmega mitteseotud

ehitise osade säilitamist ja restaureerimist reguleerib vaid NÜP p 5.5.9, mis sätestab, et

soovitatav on leida võimalused hoonete väärtuslike interjööride või interjööridetailide

säilitamiseks.

Üllatuslik on vastustaja lähenemine PlanS seletuskirjale, et tegemist on vaid ühe ametniku

seisukoha ja tõlgendusega. Mistahes seaduse seletuskirjad ei ole üksikisiku nägemus õiguse

tõlgendamisest. Vastustaja soovib sisustada materiaalõigust lubamatult laialt ega saa aru

muinsuskaitse ja miljööväärtuse kaitse eesmärkide erinevusest.

Peahoone rekonstrueerimine vastab avalikule huvile, selle kasutuseta seismine ja lagunemine

aga mitte. Vastustaja möönab, et peahoone kandekonstruktsioon võib olla asendatav, kuid

tahab dikteerida, milline peab olema asendatav materjal.

3-21-188

9(12)

Vastustaja 18.11.2022 avaldus ei ole põhjendatud. Ehitusloa andmisest keeldumine on

haldusakt. Kui kohus tühistab selle haldusakti, siis jätkub kohtuotsuse jõustumisega

haldusmenetlus haldusakti andmisele eelnenud etapis. Ebaõige on vastustaja seisukoht, et

kaebajatel tuleb ehitisregistrisse esitada uus ehitusloa taotlus. Ehitisregistri tehnilised

võimalused ei saa olla takistuseks kaebajate õiguste taastamisel. Elektrooniline süsteem tuleb

kujundada nii, et seadusest tulenevaid nõudeid oleks võimalik tõhusalt ja õiguspäraselt täita.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Vastustaja märkis apellatsioonkaebuse p-s 51, et esitab oma väidete sisustamiseks ühes

teises

haldusmenetluses

kogutud

ekspertarvamused,

mis

puudutavad

samuti

miljööväärtuslikus piirkonnas hoone rekonstrueerimist. Samas ei esitanud vastustaja taotlust

nende

ekspertarvamuste

tõenditena

asja

juurde

võtmiseks

ega

lisanud

neid

apellatsioonkaebusele, vaid need on nähtavad apellatsioonkaebuses oleva lingi vahendusel.

Lisaks on vastustaja apellatsioonkaebuse p-des 52 ja 53 välja toonud tsitaadid

ekspertarvamustest.

Ekspertarvamused, millele vastustaja tugineb, on dokumentaalsed tõendid ning selleks, et

kohus neid asja lahendamisel hindaks ja arvestaks, tuleb tõendid kohtule esitada ning

põhjendada, millise asjas tähtsust omava asjaolu tõendamiseks soovib menetlusosaline tõendit

esitada (TsMS § 236 lg-d 1 ja 3). Tõend tuleb esitada eraldi dokumendina, mitte tekstisisese

lingi vahendusel. Kui tõendi esitamise vajadust ei ole põhjendatud, võib kohus keelduda

tõendi vastuvõtmisest ja selle tagastada (HKMS § 62 lg 3 p 3). Tõendid tuleb esitada kohtu

määratud tähtajaks (HKMS § 62 lg 1). Arvestades, et ekspertarvamused on koostatud 2018. a-

l, oleks need tulnud esitada halduskohtus kohtu määratud tähtajaks. Uute tõendite esitamine

apellatsioonimenetluses on piiratud (HKMS § 198 lg 2). Kuna vastustaja ei ole põhistanud,

miks ei saanud tõendeid esitada juba halduskohtus ning ringkonnakohtu hinnangul ei ole

tõendid

asja

õigemaks

lahendamiseks

ilmselt

vajalikud,

jätab

ringkonnakohus

apellatsioonkaebuse p-des 51–53 nimetatud dokumendid tähelepanuta (HKMS § 198 lg 3).

8. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse

põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele

märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Põhjendamatu on vastustaja etteheide, et halduskohus ei ole hinnanud ehitusprojekti, s.o

projekti seletuskirja ja jooniseid. Halduskohus on otsuses arvestanud asjaoluga, et vanad

konstruktsioonid lammutatakse ja uusi ei ehitata puidust, samuti ei jätnud halduskohus

tähelepanuta, et vana ehitis tuleb enne taastamist valdavas osas lammutada.

10. Ehituslubade taotluste menetlemine ja ehituslubade andmise üle otsustamine toimub EhS-i

alusel. Ehitusloa andmisest keeldumine on reguleeritud EhS §-s 44 ning vastustaja on

praegusel juhul tuginenud kahele alusele: nõutav uuring on tegemata (p 3) ning ehitise

lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele (p 11). Mõiste „lammutamine“

sisustamisel tuleb lähtuda EhS-st. EhS § 4 lg 4 sätestab: „Ehitise lammutamine on ehitamine,

mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult. Kui lammutamise

eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib

seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena. Kui lammutamise eesmärk on

ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise

lammutamise ja teise ehitise ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on

olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu.“

Eelnevast nähtub, et õige pole apellatsioonkaebuses esitatud käsitlus, mille järgi pole juhul,

kui vanad kandvad ja jäigastavad konstruktsioonid valdavas enamuses lammutatakse, tegemist

rekonstrueerimisega. Alates 01.07.2015 kehtiv EhS kasutab rekonstrueerimise asemel

3-21-188

10(12)

mõisteid „ümberehitamine“ ja „taastamine“ ning viimati nimetatutega võib tegemist olla ka

siis, kui algne ehitis lammutatakse, kuid selle asemele ehitatava ehitise kasutusotstarve,

arhitektuurne lahendus ja maht on algse hoonega sama. Ringkonnakohus nõustub

halduskohtuga, et Hiiu-Maleva tn 13 peahoone puhul on tegemist just selle olukorraga.

EhS seletuskirja järgi saab lammutatud ehitise asemele samasuguse ehitise ehitamist pidada

ümberehitamiseks üksnes siis, kui lammutamise ja uue ehitise ehitamise vahel on ilmne

eesmärgipärane seos, kui lammutamise eesmärgiks oligi uue ehitise ehitamine. Praeguses

asjas on see kriteerium täidetud. Asjaolu, kas tegemist on lammutamise või

ümberehitamisega, ei sõltu EhS-i järgi sellest, kas uus hoone on ehitatud samadest

materjalidest. Määravad kriteeriumid on EhS § 4 lg 4 järgi vaid ehitise kasutusotstarve,

arhitektuurne lahendus ja maht. Arhitektuurne lahendus hõlmab hoone välimist ja sisemist

ilmet ning ruumilahendust, mitte ehitustehnilisi üksikasju, sh konstruktsioone (vt majandus- ja

taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 4 lg 1 p-d 2 ja 3).

Termin väljendab seega eelkõige hoone visuaalse tajumise aspekte ehk kuidas see välja näeb,

keskkonnaga harmoneerub või sellesse sobitub.

Kuna tegemist ei ole hoone lammutamisega, ei saanud ehitusloa andmisest keeldumisel

tugineda EhS § 44 p-le 11.

11. EhS § 44 p-i 3 järgi keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui nõutav uuring on

tegemata. Vastustaja tugines vaidlustatud haldusakti põhjendustes veel EhS § 14 lg-le 2, mille

järgi tuleb ehitusprojekti koostamiseks vajaduse korral teha ehitusuuring oluliste

ehitustehniliste andmete väljaselgitamiseks, ning EhS § 42 lg-le 4, mis annab pädevale

asutusele põhjendatud juhul õiguse nõuda ehitusuuringute tegemist või olemasolevate

uuringute täpsustamist.

Uuringu nõudmisel lähtus vastustaja haldusakti andmise ajaks vastu võetud, kuid veel mitte

kehtestatud NÜP-st. Halduskohus on õigesti selgitanud, et kehtestamata NÜP-le tuginemine

polnud õigusvastane, kuid see sai olla üksnes üheks kaalutlusargumendiks, mitte õiguslikuks

aluseks nõuda uuringu tegemist. Samuti ei saanud vastustaja kehtestamata NÜP-i põhjal teha

siduvat järeldust, et väärtuslike hoonete puhul ei ole ümberehitamine EhS § 4 lg-s 4

kirjeldatud viisil lubatav. Peahoone klassifitseerimine väärtuslikuks jõustus samuti alles NÜP-

i kehtestamisega 23.09.2021. Vastustaja lähtus haldusakti andmisel väärast eeldusest, et NÜP-

i koostamise käigus tehtud hoonete hindamist ning NÜP-s kajastuvaid tingimusi tuleb

vaadelda Tallinna ÜP-s ette nähtud regulatsioonidena. Vastustaja viitas Tallinna ÜP p-le 10,

mille järgi käsitletakse miljööväärtuslike piirkondadena alasid, kus on ajalooliselt välja

kujunenud ühtne, kindlatele kriteeriumitele vastav hoonestus, tänavavõrk ja haljastus, mille

kvalitatiivne tase väärib säilitamist. Selleks töötatakse välja mitmesugused reguleerivad

dokumendid (tsoneerimisskeem, ehitusmäärus jne), mis määratlevad ehitustegevust antud

piirkonnas, eesmärgiga säilitada konkreetsele alale iseloomulik hoonestusviis ja keskkond.

Ringkonnakohus leiab, et vastu võetud, kuid kehtestamata NÜP ei saanud olla reguleerivaks

dokumendiks Tallinna ÜP p 10 mõttes.

Muinsuskaitseamet keeldus 29.05.2019 Hiiu-Maleva tn 13 peahoone kultuurimälestisena

kaitse alla võtmisest, sest hoone väärtuslikud interjööridetailid (historitsistlikus laadis stukk-

kaunistustega laed ja kahhelahjud) olid selleks ajaks lammutatud ning elamu mälestiseks

tunnistamise aluseks olnud arhitektuuriajalooline omapära ja autentsus oli pöördumatult

hävitatud (dtl 644).

Seega sai vastustaja lähtuda eelkõige Tallinna ÜP-st, mille järgi asus Hiiu-Maleva tn 13

peahoone

Nõmme

miljööväärtuslikus

hoonestuspiirkonnas.

ÜP

p

nimetas

miljööväärtuslikeks alasid, kus oli „ajalooliselt välja kujunenud ühtne, kindlatele

kriteeriumidele vastav hoonestus, tänavavõrk ja haljastus, mille kvalitatiivne tase väärib

3-21-188

11(12)

säilitamist“. Ringkonnakohus nõustub, et miljöö seostub eelkõige silmale tajutavaga ning

miljööväärtuslikele aladele ei saa rakendada muinsuskaitselisi nõudeid. Vastustaja ei ole oma

vastupidist seisukohta põhjendanud. Vastustaja kriitika PlanS seletuskirja osas ei ole õige.

Sõltumata sellest, kes on seaduse seletuskirja koostanud, on tegemist dokumendiga, millele

tuginemine on normide tõlgendamisel igati asjakohane.

Lubamatuks ei saa pidada vastustaja 30.12.2020 otsuses toodud seisukohta, et

miljööväärtuslikul alal asuvat ajaloolist hoonet tuleb rekonstrueerida võimalikult ajastutruult.

See nähtub ka kehtiva NÜP seletuskirja p-st 5.5 „Hoonete rekonstrueerimise üldised

tingimused“. Samas leidis halduskohus õigesti, et NÜP keskendub hoonete algupärase

arhitektuurse välisilme säilitamisele ning ei keela kandvate konstruktsioonide asendamist.

NÜP seletuskirja p-i 5.5.1 esimesest lausest, mille järgi tuleb võimalikult palju säilitada

hoonete algupärast substantsi ning kasutada traditsioonilisi ehitus- ja viimistlusmaterjale, ei

saa järeldada vastupidist. NÜP seletuskirja p-i 5.5.1 edasise teksti ja järgnevate punktidega on

seda nõuet täpsustatud ning kuskil pole mainitud nõudeid hoone varjatud osadele.

Vastustaja ei ole vaidlustatud haldusaktis viidanud, kust tuleneb kaebajatele kohustus säilitada

kandvad konstruktsioonid osas, milles need pole kahjustanud, ja/või taastada konstruktsioonid

just puitmaterjalist. Samuti ei sisalda otsus põhjendusi, miks on avalik huvi konstruktsioonide

võimalikus suures osas säilitamise ja puust ehitamise vastu suurem kui kaebaja huvi ehitada

konstruktsioonid kivist. Viide mitte kehtivale NÜP-le pole piisav. Ringkonnakohus nõustub

halduskohtuga, et vanade konstruktsioonide sisuliselt restaureerimine on tunduvalt kallim kui

uute ehitamine kivist (HKMS § 60 lg 1). Siin ei oma tähtsust puidu ja fibo-ploki hind, sest see

on usutavasti marginaalne taastamistööde maksumusega võrreldes (täiendav uuring,

seenetõrje, vana ja uue kokkusobitamine). Kuna vastustaja pole nõuetekohast kaalumist läbi

viinud, ei ole kohtul võimalik hinnata, kas täiendava ehitusuuringu tegemise nõue oli

põhjendatud (EhS § 42 lg 4). Kohus ei saa kaalumist läbi viia haldusorgani eest (HKMS § 158

lg 3). Järelikult oli ehitusloa andmisest keeldumine EhS § 44 p-i 3 alusel samuti õigusvastane.

12. Kuna halduskohus rahuldas tühistamisnõude õigesti, oli ka kohustamisnõude rahuldamine

põhjendatud. Seejuures peaks vastustaja EhS-s sätestatud tähtaja jooksul ehitusloa andmise

uuesti otsustama isegi siis, kui halduskohus poleks kohustamisotsust üldse teinud. Ehitusloa

andmise taotlus ei saa jääda haldusmenetluses lahendamata.

13. Ehitusloa taotluse lahendamisel saab vastustaja nüüd lähtuda kehtivast NÜP-st, täpsemalt

selle hoonete rekonstrueerimist puudutavatest sätetest. Avaliku huvi sisustamisel ei saa

vastustaja tugineda vaid Tallinna ÜP üldistele deklaratiivsetele normidele (p 2.1 ja 3.10).

Tuleb leida tasakaal avaliku huvi ning kaebajale esitatavate nõuete vahel. Olukorras, kus NÜP

ei sätesta konkreetseid nõudeid hoone konstruktsioonide säilitamise osas, vaid peab vajalikuks

võimalikult palju hoonete algupärase substantsi säilitamist, peab vastustaja poolt esitatav

vastav tingimus olema kaalutletud ja põhjendatud.

Samuti ei ole asjakohane kaalutlus, et ajaloolased soovivad tulevikus hinnata ja tajuda ka

välisviimistluse alla jäävaid hoone osasid. Hoone ehitamine erinevatel ajaperioodidel on

dokumenteeritud ning põhjendatud pole vastustaja kartus, et tulevikus hooneid uurivad isikud

võivad jõuda valedele järeldustele ehitusmaterjalide osas.

Vaidlusalune peahoone on NÜP-ga loetud väärtuslikuks hooneks, mis NÜP seletuskirja p 5.2

järgi tähendab seda, et hoone on „piirkonna, ajastu, stiili, arhitekti loomingu või ehitise tüübi

näide, mille arhitektuuriline lahendus on tagasihoidlikum. Hoone on märkimisväärne

üksikobjektina ja/või on sellel oluline roll ansamblis või ümbruskonnas tervikliku ilme

kujundamisel. Sellesse kategooriasse võib kuuluda ka reaehitis, mis on detailideni säilinud

ehk hoone, mille peamine väärtus on selle autentsus. Väärtuslik hoone võib olla ka miljööst

erinev, kuid arhitektuurselt silmapaistev hoone.“ Asjaolu, et Hiiu-Maleva tn 13 peahoone on

3-21-188

12(12)

väärtuslik, ei ole vaidluse all, sest see tuleneb kehtivast haldusaktist ehk NÜP-st. Samas on

rekonstrueerimisel esitatavate tingimuste kontekstis oluline, milles seisneb Hiiu-Maleva tn 13

peahoone väärtus konkreetsel miljööväärtuslikul alal ning miks ei taga kaebajate poolt soovitu

vastustaja hinnangul arhitektuurselt sobivat ja terviklikku lõpptulemust (NÜP seletuskirja p

5.5 esimene lause).

14. Põhjendatud pole vastustaja 18.11.2022 avaldus muuta halduskohtu otsuse resolutsiooni p-

1 nii, et ehitusloa andmine tuleb otsustada ühe jooksul uue ehitusloa taotluse esitamisest

ehitisregistrisse.

Nagu ringkonnakohus eelnevalt selgitas, peab vastustaja olukorras, kus kohus on ameti

30.12.2020 otsuse tühistanud, haldusmenetlust jätkama, sest 17.04.2018 ehitusloa taotluse

osas pole pärast kohtuotsuse jõustumist haldusakti antud. Kohtuotsuse täitmise võimatusena ei

saa vaadelda olukorda, kus infotehnoloogiliselt ei võimalda ehitistregister vana menetlust

taastada. See ei ole kooskõlas haldusmenetluse seaduse ega HKMS-ga. Vastustaja peab

leidma lahenduse Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehk ehitistregistri vastutava

töötleja abiga. Ehitisregistri põhimääruse § 34 järgi vastutab Tallinna linn andmeandjana

registrisse kantavate andmete õigsuse eest. Vigane infotehnoloogiline lahendus ei saa kaasa

tuua olukorda, kus õigusnormide järgimine ei ole võimalik. Kaebajad ei pea esitama uut

ehitusloa taotlust, vaid neil on õigus nõuda, et vastustaja lahendaks õiguspäraselt nende

17.04.2018 taotluse.

15. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud vastustaja

kanda (HKMS § 108 lg 1). OÜ Adepte Group on kandnud apellatsioonimenetluses

esindajakulusid kokku 1680 eurot. Ringkonnakohtus leiab, et kulud on vajalikud ja

põhjendatud ning tuleb vastustajalt välja mõista (HKMS § 109 lg 6).

(allkirjastatud digitaalselt)