2-21-14809/63 · Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Reena Undrest

Määruse tegemise aeg ja koht

10.jaanuar 2023, Kuressaare kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-14809

Tsiviilasi

Osaühing S P avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse

märkuse kandmiseks nõusoleku andmise kohustamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Osaühing S P ( ), lepinguline esindaja Kerli Leetsaar

Puudutatud isik I A L ( ), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Maria Mägi-Rohtmets

Puudutatud isik II Saaremaa vald Vallavalitsuse kaudu,

lepinguline esindaja Kaire Müür

Kohtuistungi toimumise aeg 15.03.2022, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Osaühing S P avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks.

2. Määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr CCCCCC sisse

kantud kinnistu (F) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on

õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistul (L) asuvat

juurdepääsuteed, mis on käesoleva määrusele lisatud kaardil tähistatud punasega,

pindalaga 2544,14 m2.

3. Määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 420 eurot aastas, mis tuleb

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr CCCCCC sisse kantud kinnistu

igakordsel omanikul tasuda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

DDDDDD sisse kantud kinnistu igakordsele omanikule iga jooksva aasta 1.

veebruariks.

4. Määrata, et juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud

F kinnistu (registriosa nr CCCCCC) igakordne omanik.

5. Kohustada A Lit (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr DDDDDD kolmandasse jakku märkuse

kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

2 (12)

CCCCCC sisse kantud kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistul

asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval kaardil tähistatud punasega,

pindalaga 2544,14 m2. Asendada tahteavaldus käesoleva kohtumäärusega.

6. Käesoleva määruse osaks on kohtumäärusele lisatud juurdepääsu asukoha kaart,

kus juurdepääsu asukoht on tähistatud punase joonega.

7. Edastada jõustunud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete

tegemiseks kinnistusraamatusse.

Menetluskulud

8. Jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu

Kuressaare kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Asjaolud ja avaldaja nõue

1. Osaühing S P esitas 21.09.2021 Pärnu Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks nõusoleku andmise

kohustamiseks.

2. Avalduse aluseks olevate asjaolude kohaselt Osaühingule S P (edaspidi nimetatud ka kui

Avaldaja) kuulub F kinnistu registriosa numbriga CCCCCC (Lisa 1 – F kinnistu väljatrükk).

Nimetatud kinnistul toimub OÜ S P peamine äritegevus ning kinnistul asuvad seakasvatuseks

vajalikud hooned.

F kinnistu on ümbritsetud A L’ile (edaspidi nimetatud ka kui Puudutatud isik) kuuluva L

kinnistuga, registriosa numbriga DDDDDD (Lisa 2 – L kinnistu väljatrükk) F kinnistule

pääsemiseks on OÜ S P kasutanud juba alates 1995.a. L kinnistul asuvat teed (Lisa 3 – Aerokaart

F juurde viivast teest). Ajalooliselt on teada, et farm võeti kasutusele juba aastast 1974 ning tee,

mida praegu ka OÜ S P kasutab, ehitati juba kolhooside ajal farmi teenindamiseks. OÜ S P on teed

ka alati hooldanud ja korrastanud.

Alates OÜ S P poolt tegevuse alustamisest kuni aastani 2019.a. ei ole A L’i poolt tee kasutamise

osas mingeid pretensioone tulnud, kuid viimastel aastatel on A L’i poeg tõstatanud tee kasutamise

probleemi ning märkinud, et Puudutatud isik lubab Avaldajal teed kasutada üksnes käesoleva aasta

lõpuni. OÜ S P on üritanud varasemalt suhtluses K Liga leida tee kasutamise osas kokkulepet,

kuid antud küsimuse lahendamist on soovitud üksnes koos hulga muude küsimustega, mille

lahendus ei ole ega saagi olla teostatav kõigest mõne kuuga. Samuti ei ole tee kasutamine ja muud

tõstatatud küsimused omavahelises seoses. (Lisa 4 – Kirjavahetus 28.05.2021 – 28.06.2021 ja Lisa

5 – K Li 26.08.2021.a kiri).

Avaldaja esindaja saatis ka ise 14.09.2021.a. Puudutatud isikule ettepaneku probleemi

lahendamiseks kohtuväliselt (Lisa 6 – Avaldaja 14.09.2021.a. kiri), kuid ettepanekule vastas

Puudutatud isiku poeg K L, kes nõusolekut juurdepääsuõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse ei

andnud. (Lisa 7 – K L’i 15.09.2021 kiri).

OÜ-l S P puudub muu ligipääs F kinnistule ning arvestades, et K L on teavitanud, et ligipääsu saab

kasutada üksnes 2021.a. lõpuni, siis soovib Avaldaja leida püsiva lahenduse tee kasutamiseks ka

edaspidiselt.

3 (12)

Kuivõrd F kinnistul toimub Avaldaja peamine äritegevus ning kinnistuni on vaja jõuda nii

Avaldaja enda sõidukitel kui ka Avaldaja töötajate ja koostööpartnerite sõidukitel, palub Avaldaja

kohtul määrata juurdepääsuõiguse nii avaldaja, kui kinnistu igakordse omaniku ning omaniku

nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukitega vastavalt manuses olevale joonisele

2 544,14 m2 ulatuses ning kanda vastav märge ka kinnistusraamatusse.

Kehtiva õiguspraktika ja Riigikohtu juhiste kohaselt on selgitatud, et tasu/hüvitis eratee kasutamise

eest ei ole ainuüks teeomaniku nii öelda vaba otsustus. Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb

arvestada eelkõige tee omaniku kohustuste täitmiseks vaja minevaid kohustusi. Kuivõrd Avaldaja

on valmis ise hooldama teed ja on seda ka senini teinud, siis oleme seisukohal, et teeservituudi

seadmise tasu arvestamisel peaks lähtuma kasutatava tee osa alla jääva maa maamaksu suurusest

ning tee korrashoidmise kulutused kannaks Avaldaja. Avaldajale väljastatud maamaksuteatise

kohaselt on arvestatud F maaüksusele suurusega 45 500 m2 maamaksu summas 18.20 eurot, mis

teeks L kinnistul asuva tee aluse maaga suurusega 2 544,14 m2 seotud maamaksu summaks 1,02

eurot aastas.

Asjaõigusseaduse § 64¹ kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega,

samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on

nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe ja sellekohase kande

tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik on

kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata

täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega

tuleb puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks asendada AÕS §

64¹ kohaselt käesoleva määrusega. Nimetatust tulenevalt palub Avaldaja kohustada Puudutatud

isikut andma tahteavalduse Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr DDDDDD

kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

registriossa nr CCCCCC sisse kantud kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud

isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr DDDDDD sisse kantud kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis

on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud kollasega, pindalaga 2544,14 m2.

3. Vastuseks puudutatud isiku I A L väidetele märgib avaldaja seoses hüvitise määramisega

omandiõiguse riive eest, et kohtul ei ole võimalik lähtuda hüvitise määramisel A Li 30.09.2022.a.

seisukohas toodust, kuivõrd nimetatud kasutuseelise kujunemine on täiesti ebaselge ja kohaste

tõenditega tõendamata. Avaldaja hinnangul on A L vastava seisukoha koostanud ja esitanud

üksnes eesmärgiga näidata kohtule oma omandiõiguse riivet võimalikult suures summas, kuid

antud seisukoht, arvutused ja tõendid ei ole kohased. Samuti on oluline märkida, et alles

30.09.022.a. seisukohas on A L asunud rääkima soovist rajada päikesepark viidates olemasolevale

energiakriisile. Varasemalt on A L läbivalt olnud seisukohal, et soovib rajada tee asemele metsa.

Avaldaja märgib esmalt, et hagiavaldusele lisatud kirjavahetusest (hagiavalduse lisad 4, 5 ja 7) ei

nähtu kordagi, et A L soovib takistada avaldajal tee kasutamist just selle tõttu, et tema tegelik soov

on teed ise muul otstarbel kasutada. Samuti ei ole sõnagi juttu sellest, et A L sooviks just nimelt

tee peale rajada päikesepargi. Oma 13.10.2021.a. vastuses avaldaja avaldusele on A L märkinud

punktis 27, et soovib enda kinnistul, mida läbib ka praegu avaldaja juurdepääsuna enda kinnistule,

taastada metsa. Enda kinnistu väärtuse tõstmist metsa kasvatamisega ei ole vaid puudutatud isiku

subjektiivne soov, vaid sellega soovib puudutatud isik parandada üleüldise looduse terviklikkust.

Ka oma 20.12.2021.a. seisukoha punktides 11-13 on A L jäänud selle juurde, et soovib rajada tee

asemele metsa ja märkinud, et raiskav maakasutus tuleb asendada L kinnistu omanikule,

keskkonnale ja üleüldisele loodusele märksa kasulikuma maakasutusega. Samuti on A Li esindaja

15.03.2022.a. kohtuistungil (00:44:38) märkinud, „kui rajada praeguse tee asemel metsaala, siis

see võtab mingil määral haisu ka vähemaks. Neid aspekte peaks kaaluma ka kogukonna huvides.

Seega on selge, et A L on muutnud oma seisukohti vastavalt sellele, mis hetkel tundub kasulikum

ning mõlema väite puhul on tuginetud nö avaliku huvi kasudes tegutsemisele. Avaldaja hinnangul

4 (12)

ei ole ülaltoodut arvesse võttes A Li väited päikesepargi rajamise kohta usutavad ega tõsiselt

võetavad.

Ühtlasi ei ole võimalik esitatud lisadest aru saada, kuhu täpselt päikeseparki rajatakse ja kas

päikesepargi rajamine üldse oleks lubatav vastavas ulatuses. Samuti jääb kaardilt ebaselgeks, kas

päikesepargi rajamiseks on vaja teha raietöid ning kas vastavateks raietöödeks saadaks luba või

mitte. SE OÜ võib küll teha väga ümmarguse arvutuse ja öelda, et teatud maaalale pargi rajamise

maksumus on summa x eurot ja kasum aastas summa y eurot, kuid antud elektronkirjast ei saa

ühelgi juhul lähtuda kasutuseelisest ilmajäämise väärtust, sest sedavõrd palju tegureid on teadmata

ning antud elektronkirjast ei nähtu üldse, millisele maaalale arvutused tehtud on ning mis

arvutustes sisaldub või välja jääb. Samuti on teadmata, kas toodetavat energiat on võimalik müüa

ja kellele. Puudub ka võimalik projekt ja info lubade olemasolu kohta. Samuti on arusaamatu, et

A L plaanib päikeseparki rajada justkui metsa keskele kitsale ribale, mis tähendab, et suurel osal

päevast on tegelikult päikesepaneelidel puude vari ees ning seda eriti sügis talvisel pimedal

perioodil kui päike käib madalalt. A Li esitatud väidetav plaan päikesepargi rajamiseks on täiesti

arusaamatu ja perspektiivitu. Avaldaja hinnangul on tegemist üksnes A Li poolt otsitud ja

ebakohaste tõenditega, mis ei ole ega saa olla antud juhul kasutuseelise kaotamise hinna

määramise aluseks. Ühtlasi on oluline märkida, et seisukoha lisaks 2 olev Simulatsioonidokument

on võõrkeelne ning selle sisust ei ole võimalik täpsemalt aru saada. Lisaks märgib avaldaja, et A

L on oma 17.10.2022.a. menetlusdokumendis toonud välja hinnangulise väärtuse 3500 m2 maa ala

kohta, kuid kohtule esitatud avaldusest nähtub, et avaldaja poolt kasutatava maaala pikkus on

270,57 m ning pindala 2544,14 m2. Seega jääb arusaamatuks, miks A L räägib just 3500 m2

suurusest maa alast.

Oma 17.10.2022.a. menetlusdokumendi punktis 14 on A L samas märkinud, et avaldaja poolt

soovitud juurdepääsutee kasutamise jätkamise tingimuseks oleks selle täielik renoveerimine OÜ

S P poolt, kuna F kinnistu kasutajad on lõhkunud tee ning et olemasolevat teed enne korda

tegemata ei ole võimalik seda jätkuvalt juurdepääsuna kasutada. Uue tee rajamisel ei soovi A L

sellelt suuremat hüvitist, kui maamaks. Ka nimetatud seisukoht selle kohta, et tee on lõhutud ja

teed on vaja taastada, on väga pahatahtlik. Samuti on seisukoht täielikus vastuolus A Li enda

seisukohtadega, kus ta kord soovib teele istutada metsa, kord teha päikesepargi ning siis soovib

hoopis, et rajatakse uus tee. Kohus on käesolevas tsiviilasjas 22.09.2022.a. läbi viinud paikvaatluse

ning märkinud paikvaatluse protokollis, et tee on olnud kunagi asfaltkattega, kuid aja jooksul on

see kohati kulunud. Tee on endiselt tugev ja ka laiuse osas nii väiksemate kui ka raskeveokitega

sõitmiseks. Ühest kohast on tees augud ja seal on ilmselt kasutatud veidi ka sõitmiseks teepeenart,

oletades et aukudest mööda saada. Tee viib F kinnistuni ja seal asuvasse farmi. Enamuses osas on

tee korras, kasutuses ja sõidetav. Seega on kohus ise vaatluse käigus tuvastanud, et tee on suures

osas korras ning esineb üksnes kulumise jälgi ning üksikud augud tees. Nimetatust tulenevalt on

äärmiselt pahatahtlik A Li poolt väita, et avaldaja on lõhkunud A Lile kuulunud tee ning teed ei

ole võimalik enam kuidagi kasutada.

A Li 17.10.2022.a. seisukoha punktis 17 toodu, et avaldaja ei ole näidanud üles suutlikkust tee

korrashoiuga tegeleda, on täiesti arusaamatu ja alusetu. Avaldaja on omalt poolt teed korrastanud

kogu aeg ning A Li etteheide on põhjendamatu.

Avaldaja on ka seisukohal, et A Li poolt nõutav tasu tee kasutamise eest summas 400 eurot kuus

on täiesti ebamõistlik ega lähe kokku kehtiva kohtupraktikaga. Avaldaja rõhutab veel kord, et

antud tee on kunagi rajatud ajalooliselt just nimelt S teenindamiseks ning seda juba aastakümneid

tagasi. Antud asjaolu on kinnitanud, ka Saaremaa vallavalitsus oma 26.10.2022.a. seisukohas.

Seega ei ole A L, kes sai L kinnistu enda valdusesse Y Vallavalitsuse 19.12.2000.a. korralduse nr

60 alusel, teinud tegelikult tee rajamiseks ega korrashoiuks mitte ühtegi kulutust. Oluline on

rõhutada siinkohal ka, et vastavast Y Vallavalitsuse korraldusest tulenes A Lile kohustus

kindlustada juurdepääs naabermaaüksustele.

Avaldaja on seisukohal, et antud juhul on avaldajal tee kasutamiseks õigus ning vajadus ja isegi

võimalus uue alternatiivse tee rajamiseks A Li poolt pakutud viisil puudub. Uue tee rajamine A Li

5 (12)

poolt pakutud asukohta ei ole võimalik ega mõeldav ning tooks kaasa avaldajale äärmiselt

ebamõistlikke kulutusi mitte ainuüksi tee ehitamiseks, vaid ka oma kinnistu siseselt parkimisalade,

desinfitseerimisalade ja teede ümberehitamiseks, mida ei saa pidada ühelgi juhul mõistlikuks.

Samuti ei ole füüsiliselt võimalik F kinnistul asuvate desinfitseerimisalade ümber ehitamine uue

pakutava juurdepääsu tee asukohaplaani kohaselt.

Avaldaja rõhutab veelkord ka seda, mida Saaremaa Vallavalitsus on märkinud, et vaidlusalune

juurdepääsu tee on ka ajalooliselt olnud see tee, mis on alati F kinnistule viinud. Antud tee on

kunagi rajatud just F kinnistul asuva S teenindamiseks ja nimetatud teed on Sle juurdepääsuks

kasutatud aastakümneid. Ka Saaremaa Vallavalitsus on märkinud, et ei näe täna põhjust ega ka

vajadust alternatiivse juurdepääsu rajamiseks, kuna olemasolev juurdepääs on rajatud konkreetselt

S teenindamiseks.

Puudutatud isikute seisukohad

4. Puudutatud isik I A L ei nõustu juurdepääsu määramisega avaldaja soovitud asukohas ega soovi

olemasoleva juurdepääsutee kasutamise jätkamisega, vaid soovib uue vähem koormava tee

rajamist tema poolt pakutud viisil L kinnistul, mis on 20.12.2021 esitatud menetlusdokumendi

lisaks 4 oleval plaanil tähistatud punase joonega, pikkusega 71,5m (tlk 90).

A L palub määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks nimetatud tee alla jäävale

maale kohalduv maamaks, mis tuleb tasuda kord aastas, iga jooksva aasta 1. veebruariks ning

määrata kindlaks tee rajamise täpsemad tingimused (so tee laius 5m, teekate ja kohustus rajada tee

6 kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest). Alternatiivselt, juhul kui kohus määrab juurdepääsu

vastavalt avaldaja avalduse lisaks nr 3 olevale plaanile, palub A L määrata juurdepääsu kasutamise

eest makstavaks tasuks 400 eurot kuus ja panna avaldajale kohustus tee renoveerida ning määrata

renoveerimise täpsemad tingimused (so asfaltkate ja kohustus renoveerida tee 6 kuu jooksul

kohtumääruse jõustumisest). Menetluskulud palub A L jätta avaldaja kanda.

A L leiab, et tema poolt pakutud uus tee on talle ja ka avaldajale vähem koormavam.

Puudutatud isiku poolt väljapakutud juurdepääsu rajamine vähendaks oluliselt puudutatud isiku

omandiõiguse riivet, vähendaks raiskavat maakasutust ja oleks avaldajale soodsam, ohutum ja

majanduslikult perspektiivikam, samuti oleks mõistlik ja hooliv vahetus läheduses elavate

külaelanike suhtes. Avaldaja teostab oma kinnistul äritegevust, mis ei pea toimuma

naaberkinnistut liigselt koormavalt, kui on võimalik seda teha naaberkinnistut vähem koormavalt.

Avaldaja on võtnud endale ilma juurdepääsuta kinnistu äritegevuseks kasutamisel äririskid, mille

maandamine ei peaks toimuma puudutatud isiku arvel. Avaldaja on alati olnud teadlik oma

kinnistu suurustest ja kinnistu piiridest ning juurdepääsu kokkuleppe puudumisest. Puudutatud isik

ei saa leppida senise raiskava maakasutusega viisil, nagu see on toimunud ilma igasuguse

nõusoleku palumiseta omavoliliselt tänaseni. Hetkel on kasutuses u 270m, aga puudutatud isiku

poolt pakutud juurdepääsu puhul oleks see kuni u 73m.

Avaldaja aktiivses kasutuses on 3350 m2 praeguse juurdepääsu näol ja u 5800 m2 F kinnistu

privaatse õhuliini näol, mis kokku moodustab u 9150 m2. Sellele lisandub metsatee, mida F

kinnistu samuti kasutab, suurusega u 1800 m2. Kõik kokku moodustab u 10 950 m2 ehk peaaegu

1,1 ha, mis on väga suur ala. Seega kasutab F kinnistu oma tegevuseks kõrvalasuvat L kinnistut

oma huvides ja takistab L kinnistu omanikul endal seda vabalt kasutada üle 1 ha suuruses ulatuses.

F kinnistu suurus on u 4,55 ha, seega kasutatakse enda huvides kõrvalkinnistust peaaegu veerandi

jagu omaenda suurusest lisaks. Kui avaldaja ei saa enda kinnistu piires tegutsemisega (töö

organiseerimine jms) hakkama, ei ole mitte mingit alust nõuda naaberkinnistult ülemäärast

lisapinda. Puudutatud isiku hinnangul ei ole ühtegi põhjust, miks peab L kinnistu omanikku

olemasoleva juurdepääsuga nii suures ulatuses koormama.

Juurdepääsu määramisel puudutatud isiku poolt pakutud asukohta, oleks võimalik L kinnistule

rajada päikesepark 5200m2 suurusele maa-alale. Tegelikult oleks võimalik päikesepark rajada veel

suuremale maaalale, mis seisab kasutuseta, so täiendavalt alale, mis jääb F kinnistu ja olemasoleva

juurdepääsutee vahele. Päikeseparki ei ole mõtet ega ka võimalik rajada ainult sellele maa-alale,

6 (12)

mis jääb juurdepääsutee ja F kinnistu vahele. Päikesepargi rajamiseks on vajalik kasutada ka

praeguse juurdepääsutee alust ja teeäärset maad. Seega on praeguse teekasutuse taga kinni veel

laiema maa-ala L kinnistu omaniku huvides kasutamise võimalused. Koos vabaneva teealuse ja

selle teenindamiseks vajaliku teeäärse maaalaga avaneb L kinnistu omanikul võimalus majandada

oma maad terviklikult suuremal alal. Seega on tee kasutamine F kinnistu huvides suurema kahjuga,

kui pelgalt teealuse maa kasutuse takistamine. Päikesepargi rajamine on lisaks ka avalikes huvides,

eriti arvestades käimasolevat energiakriisi ja riigi taastuvenergia kasutamise eesmärke.

Uue juurdepääsutee rajamine on ka avalikes huvides. Olemasolev juurdepääsutee ristub

külavaheteega. Avaldaja poolt majandustegevuses kasutatavad suured veokid, sh sigade läga

vedavad, pööravad ristmikult külateele ja sõidavad külateed mööda selleks, et jõuda avalikule

teele. Ristmiku vahetus läheduses asuvad külaelanike kodud, keda häirib veokite poolt pööramisel

tekitatav müra, tolm ja läga hais. Uue juurdepääsutee rajamisel väheneks külaelanike häirimine

oluliselt.

Puudutatud isiku hinnangul ei ole uue tee ehituse maksumus 23 082,54 eurot (avaldaja poolt

kohtule esitatud AS Z 29.03.2022 hinnapakkumise kohaselt) liiga suur, arvestades, et tegemist on

suure tootmisettevõtja igapäevase majandustegevuse jaoks vajaliku pikaajalise lahendusega, mille

kohta tema kasuks tehakse kanne kinnistusraamatusse. Lisaks tõstab juurdepääsu kandmine

kinnistusraamatusse F kinnistu väärtust. Hinnapakkumine on tehtud pikemale teele, so 93m, kui

puudutatud isikule kuuluvale kinnistule rajatava tee pikkus, mis on 20.12.2021 esitatud plaani

kohaselt 71,15m. Käesolevat menetlust puudutab üksnes puudutatud isikule kuuluvale kinnistule

rajatav tee. Seega oleks avaldaja kulud, mis puudutavad puudutatud isikut, tegelikult oluliselt

väiksemad, kui 23 082,54 eurot. Uue tee rajamiseks tehtavad kulutused ei ole sellisesse

suurusjärku jäävad, mis ületaksid avaldaja võimekuse ja oleksid ebamõistlikud. Puudutatud isiku

hinnangul ei ole tegemist kulutustega, milliste suurus kaaluks üles puudutatud isiku omandi vabalt

kasutamise võimatusest tekkiva kahju, mis on olnud ja oleks jätkuvalt aastakümneid

ebaproportsionaalselt suures ulatuses kaldu puudutatud isiku kahjuks.

Ka oleks lühema juurdepääsutee hooldamine avaldajale märkimisväärselt odavam.

Puudutatud isik on seisukohal, et uue tee rajamisel avaldaja poolt vajalikud ümberkorraldused ei

ole avaldaja jaoks liialt koormavad. Avaldaja sissejuurdunud mugavus ei kaalu üles naaberkinnistu

ülemäärast koormamist ja maakasutuse piiramist. Ajalooline omavoliline kasutus ei saa olla

peamiseks kaalutluseks juurdepääsu määramisel. Avaldaja huvidele ja kulutustele lisaks tuleb

juurdepääsu küsimuse lahendamiseks kaaluda, kas alternatiivselt pakutud juurdepääs oleks

kinnisasja omanikku vähem koormav ning proportsionaalne. Puudutatud isiku pakutava

alternatiivse juurdepääsutee rajamine ei too kaasa massilisi raietöid. Eeskätt tuleb alternatiivse

juurdepääsu rajamiseks puhastada juurdepääsutrass võsast ning langetada tuleb mõningaid puid,

kuid alternatiivse juurdepääsu rajamine ei tooks kaasa suuri raietöid ega üleliia suuri kulutusi.

Avaldaja poolt soovitud juurdepääsutee kasutamise jätkamise tingimuseks oleks selle täielik

renoveerimine avaldaja poolt, kuna F kinnistu kasutajad on lõhkunud puudutatud isikule kuuluva

tee, mis teenindab üksnes avaldaja majanduslikke huve. Avaldaja ei ole sisulist hooldust

olemasolevale teele teinud. Avaldaja on aastaid teed kasutatud hooletult, mille tõttu avaldaja

raskeveokite kasutamise jätkamiseks vajab tee olulises mahus parendustöid. Puudutatud isik on

kohtule esitanud fotod, mis tõendavad, et avaldaja tekitab teadlikult raskeveokitega sõites teele ja

teega piirnevale maa-alale kahjustusi. Avaldaja sõidab olemasolevalt teelt väljaspool selleks, et

vältida auke sõiduteel, tampides ja kahjustades puudutatud isiku maad. Ilma kogu tee ulatuses

tehtavate parendustöödeta ei ole võimalik teed raskeveokitega sõitmiseks kasutada. Seega on

ilmselge, et olemasoleva sõidutee kasutamiseks F kinnistu juurdepääsu teena on vajalik teha olulisi

kulutusi. Kuivõrd tegemist on olnud asfaltkattega teega, mille teekate on lõhutud ja kulunud, tuleb

tee taastada algsesse asfaltkattega seisukorda vastavalt käesolevas tsiviilasjas esitatud

hinnapakkumistele (katendi taastamine, aluse kordategemine, teeäärte kordategemine jms). Tee

peaks rekonstrueerima selliselt, et see sobiks raskeveokitega liiklemiseks ja arvestaks kaasaegseid

nõudeid. Olemasolevat teed enne korda tegemata ei ole võimalik seda jätkuvalt juurdepääsuna

7 (12)

kasutada. Puudutatud isik ei pea nõustuma lõhutud tee asemel kruusatee rajamisega. Seega peab

avaldaja kindlasti arvestama lisaks olemasoleva tee taastamise kuluga, mis on oluliselt suurem,

kui puudutatud isiku poolt pakutud tee rajamise kulu. Puudutatud isik on esitanud kohtule V OÜ

23.03.2022 hinnapakkumise olemasoleva tee rekonstrueerimiseks, mille kohaselt on selle hinnaks

92 000 eurot (lisandub käibemaks). Samuti on puudutatud isik esitanud kohtule OÜ K 14.04.2022

hinnapakkumise olemasoleva tee rekonstrueerimiseks, mille kohaselt on selle hinnaks 93 140 eurot

(lisandub käibemaks). Puudutatud isik on esitanud kohtule väljavõtte teeregistrist, kust on näha, et

olemasolev tee on olnud asfaltkattega, mis on praeguseks avaldaja poolt rikutud. Nagu esitatud

hinnapakkumistest näha, on olemasoleva tee rekonstrueerimine oluliselt kallim, kui uue tee

ehitamine.

Juhul kui kohus otsustab mingil põhjusel olemasoleva juurdepääsutee kasuks, siis peab

juurdepääsutee kasutamise eelduseks olema selle renoveerimine avaldaja poolt. Puudutatud isikule

sobiv tasu olemasoleva juurdepääsutee kasutamise eest oleks siis 400€ kuus. Uue tee rajamisel

avaldaja poolt ei soovi puudutatud isik sellelt suuremat hüvitist, kui maamaks.

Puudutatud isikule peab olema selge temale juurdepääsuteest lähtuv mõju, mistõttu on Riigikohtu

selgitustest tulenevalt vajalik määrata juurdepääsu täpsemad tingimused, sh juurdepääsutee laius,

teekate ja mis aja jooksul juurdepääsutee rajatakse või renoveeritakse. Kohtul tuleb määrata

puudutatud isikute poolt pakutud uue juurdepääsutee täpsemad tingimused, so tee laius 5m ja

teekate vastavalt AS Z 29.03.2022 hinnapakkumisele. Puudutatud isik on seisukohal, et uus tee

tuleks rajada mõistliku aja jooksul, mis on puudutatud isiku hinnangul 6 kuu jooksul kohtumääruse

jõustumisest käesolevas tsiviilasjas. Alternatiivselt, juhul kui kohus määrab juurdepääsu avaldaja

poolt pakutud viisil, tuleb kohtul määrata olemasoleva juurdepääsutee renoveerimise tingimused,

so asfaltkate vastavalt V OÜ 23.03.2022 või OÜ K 14.04.2022 hinnapakkumisele. Puudutatud isik

on seisukohal, et olemasolev tee tuleks renoveerida 6 kuu jooksul kohtumääruse jõustumisest

käesolevas tsiviilasjas.

5. Saaremaa vallavalitsus (edaspidi vallavalitsus) on seisukohal, et avaldus on põhjendatud.

Avaldajal puudub täna juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja vajab

juurdepääsu temale kuuluvale kinnistule. Vallavalitsusele teadaolevalt ei ole P külas asuvale F

kinnistule (katastritunnus 111111111) olnud muid ajaloolisi juurdepääse kui see, mida avalduses

taotletakse. Vallavalitsus toetab avaldaja seisukohti ning rõhutab, et ka uue juurdepääsu rajamine

ei ole antud juhul võimalik ilma, et ei kasutataks puudutatud isiku kinnistuid, kuna F kinnistut

ümbritseb kogu ulatuses puudutatud isikule kuuluvad maaüksused (L 222222222ja Lmetsa

3333333333). Soovitud juurdepääs on olnud aastaid kasutuses ning võimalikud mõistlikud muud

alternatiivid täna puuduvad. Maakorralduslikult on samuti soovitud juurdepääs mõistlikus

asukohas. Vallavalitsus ei näe täna põhjust ega ka vajadust alternatiivse juurdepääsu rajamiseks,

kuna olemasolev juurdepääs (vaatamata asjaolule, et seda kasutatakse ilma õigusliku aluseta) on

rajatud konkreetselt S teenindamiseks. F maaüksusel asuv S on rajatud ehitisregistri andmetel

1974. aastal. Vaadates Maa-ameti kaardirakenduse ajaloolist kaarti aastast 1978-1989 on selgelt

näha, et juurdepääs on näidatud täna soovitud asukohast. Nimetatud juurdepääs on vallavalitsusele

teadaolevalt olnud aastakümneid soovitud asukohast. Vallavalitsus ei väida, et tugineda tuleks

üksnes asjaolul, et tegemist on ajaloolise juurdepääsuga, kuid see on üks kaalukas argument

juurdepääsu määramisel, sest huvide kaalumisel tuleb arvestada väljakujunenud tavaga.

Juurdepääs, mis kulgeb üle puudutatud isikule kuuluva L katastriüksuse on oma asukohalt

suhteliselt piirialal, mis ei tekita puudutatud isikule ebamõistlikku õiguste riivet.

Kohtumääruse põhjendused

6. Kohus olles tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega ning läbi viinud

vaatluse, on seisukohal, et avaldus juurdepääsu nõudes tuleb rahuldada.

7. Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele ning kinnistusraamatu

kande tegemiseks nõusolekute andmiseks kohustamist. Sellise avalduse lahendab kohus

8 (12)

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses. TsMS

§ 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita

menetluse kohta sätestatud erisusi.

8. Antud asjas on tegemist avalikult kasutatavale teele juurdepääsuõiguse vaidlusega, mistõttu

kuuluvad kohaldamisele asjaõigusseaduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu reguleerivad

sätted. Asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse

kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus.

Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

9. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-31-17 p-s 11 märkinud, et määrates juurdepääsu avalikult

kasutatavale teele, tuleb esmalt arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega,

milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava

juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu

omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku

õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 16. juuni 2016. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49; 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 22;

21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20; 26. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-14-06, p 25; 27. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-05, p 16). Tulenevalt

Riigikohtu juhistest peab kohus esmalt analüüsima, kas avaldajal puudub juurdepääs enda

kinnisasjale avalikult teelt.

10. Avaldajale kuulub F kinnistu, registriosa nr CCCCCC, asukohaga P küla, Saaremaa vald, Saare

mk (tlk 4 kinnistusraamatu väljavõte).

Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserverist ei külgne avaldaja kinnistu ühegi sellise kinnistuga, millel

asuks avalikult kasutatav tee. Vaidluse all ei ole asjaolu, et avaldaja kinnistult puudub juurdepääs

avalikult kasutatavale teele.

11. Riigikohus on korduvalt väljendanud arvamust, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse

tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-14-06 p-s

28 märkinud, et juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja

tegema

oma

kinnisasjalt

avalikule

teele

pääsemiseks

ning

kas

kostja

kinnisasja

juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja

omanikku vähem koormav (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-45-04 (RT III 2004, 11, 141)). Riigikohtu seisukohast tulenevalt on juurdepääsu nõude

lahendamisel huvide kaalumine kohtu diskretsiooniotsus. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka

väljakujunenud tavaga (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16).

12. Kohus leiab, et juurdepääs avaldajale kuuluvale F kinnistule avalikult kasutatavalt P teelt tuleb

määrata üle puudutatud isikule I kuuluva L kinnistu (registriosa nr EEEEEEE; tlk 5 –

kinnistusraamatu väljavõte) mööda olemasolevat teed (nn S tee).

Kohus leiab, et tegemist on kõige optimaalsema juurdepääsuga, arvestades, et:

-

juurdepääs on pikka aega mööda kõnealust teed toimunud ja tegemist on väljakujunenud

tavaga. L kinnistu katastriüksused on tagastatud puudutatud isikule I Y Vallavalitsuse 19.

detsembri 2000. a korralduse nr 660 alusel (edaspidi korraldus, tlk 63- 64), registreeritud

maakatastris 02.12.2001 ning 22.01.2002 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse

kantud 17.04.2002 (tlk 63 pöördel). Korralduse punktis 4.3 on märgitud, et maaüksuse I,

II, III ja IV maatükil kindlustada juurdepääs naabermaaüksustele. Nimetatud punkt hõlmab

juurdepääsu ka F kinnistule. Korralduse lisaks oleval katastriüksuse plaanil (tlk 64) on II

maatüki plaanil näidatud selge juurdepääs P külateelt S maaüksusele, märgistusega 5A.

Märgistus tähendab, et tegemist on 5m laiuse teega ning asfaltkattega. Seega oli puudutatud

isik I teadlik juba maa tagastamise ajal, et üle L ühe maaüksuse kulgeb juurdepääs F

maaüksusele, mida ei tagastatud puudutatud isikule. Kuna F maaüksuse juurdepääsu tol

korral eraldi ei mõõdistatud ega lahendatud muul viisil, siis pidi tagastatava maa omanik

9 (12)

taolise lahendusega nõus olema. Puudutatud isikule I ei ole sellise juurdepääsutee

kasutamisest pikkade aastate jooksul ka probleeme tekkinud ning järelikult ta ei ole ca 20

aastat pidanud sellist juurdepääsuteed ja selle kasutamist koormavaks ega enda huve

eriliselt riivavaks.

Vaidlus puudub, et olemasolev juurdepääs on rajatud konkreetselt S teenindamiseks. F

maaüksusel asuv S on rajatud ehitisregistri andmetel 1974. aastal. Vaadates Maa-ameti

kaardirakenduse ajaloolist kaarti aastast 1978-1989 (tlk 65) on näha, et juurdepääs on

näidatud täna soovitud asukohast. Nimetatud juurdepääs on olnud aastakümneid soovitud

asukohas;

-

kõnealuses kohas on asfaltkattega tee juba olemas, kusjuures vaatlusel kogetu põhjal on

kohtu hinnangul tee olukord piisavalt hea, et võimaldada liiklemist erinevate sõidukitega

aastaringselt (tlk 164, 165-166 fotod). Tee olemasolu tähendab, et puudub vajadus teha

täiendavaid investeeringuid uue juurdepääsu rajamiseks ning jääb ära ka selle eelduseks

olev asjaajamine (sh projekteerimine, geodeetilised uuringud). Olemasoleva tee

kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust, puid, võsa ega muutma või ehitama teerajatisi.

Sõidukitega avaldaja kinnistule ligipääsemine on vajalik, et tagada kinnistul asuva

seakasvatuse majandustegevuse toimimine ja teenindamine;

-

nimetatud juurdepääs ei koorma kinnistu omanikku liigselt. Kohus möönab, et juurdepääs

võtab enda alla küll 2544,14 m2 suuruse ala 12,08 ha suurusest maaüksusest, kuid see ei

tähenda, et juurdepääsu määramine oleks välistatud. Kohus saab kinnistu koormamisega

seotud riivet kompenseerida tasu määramisel. L kinnistu on maatulundusmaa, mitte

elamumaa ning sellel ei paikne eluhooneid ja kinnistu tavapärane kasutamine ei ole olulisel

määral takistatud. Puudutatud isiku I huve ebaproportsionaalselt seega et riivata.

Puudutatud isik I on menetluse ajal (17.10.2022 menetlusdokumendis) asunud väitma, et

soovib rajada mh tee asemele päikeseparki, viidates olemasolevale energiakriisile, kuid

menetluse alguses soovis ta rajada tee asemele hoopis metsa, viidades keskkonna ja

looduse kaitsmise vajadusele ning Sst tuleva ebameeldiva lõhna tõkestamisele. Samas

avaldusele lisatud avaldaja ja puudutatud isiku I poja kirjavahetusest enne kohtusse

pöördumist, ei nähtu, et tee alust maad soovib puudutatud isik ise muul otstarbel kasutada.

Läbivaks teemaks on hoopis Sst tulev ebameeldiv lõhn ja keskkonnanõuete võimalik

rikkumine S poolt (tlk 7-15). Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isiku I väited piisavalt

veenvad päikesepargi rajamise põhjendatuse osas justnimelt juurdepääsutee alale, samas

kui maatüki suurus, millel vaidlusalune juurdepääs asub on 12,08 ha, lisanduvad veel teised

L kinnistu maatükid. Puudutatud isiku I 17.10.2022 esitatud simulatsioonidokument ja SE

OÜ 7.10.2022 e-kiri (tlk 180-182) ei näita päikesepargi asukohta ja tehnilist võimalikkust

või lubatavust. Simulatsioonidokument on lisaks võõrkeelne ja selle sisu ei ole täpselt

arusaadav.

13. Juurdepääsutee määramisel tuleb kõrvutada nii avaldaja kui puudutatud isiku I huve ning kohtu

hinnangul ei kaalu puudutatud isiku I huvid üles avaldaja huve. Avaldaja huvi on omada ilma suuri

kulutusi tegemata ligipääsu enda kinnistult avalikult kasutatavale teele, seevastu puudutatud isiku

I huvi on teostada võimalikult suurel määral oma kinnistu omandiõigust. Servituudi seadmisel ei

lõpe puudutatud isiku I omandiõigus vastavale kinnistu osale, samuti ei välista see vastava ala

sihtotstarbelist kasutamist. Servituudi alusel peab koormatud kinnisasja omanik tee kasutust vaid

taluma ja võimaldama. Seega servituudi määramine üksnes mõnevõrra piirab koormatud kinnistu

kasutamisvabadust, kuid mitte ebaproportsionaalselt, arvestades et juurdepääs on kinnistul olnud

juba mitukümmend aastat.

14. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud juurdepääsu määramine puudutatud isiku I pakutud

asukohta (vt tlk 90 plaani) L kinnistul K -V -P riigimaanteele km 5,80 asukohta (vt tlk 122 tee

skeem). Nimetatud variant eeldab K -V -P maanteelt uue mahasõidu ja sõidutee projekteerimist

ning ehitamist, geodeetilisi uuringuid (vt Tantspordiameti 21.03.2022 L kinnistu ristumiskoha

10 (12)

ehitamise nõuded tlk 117). Eelnevalt tuleb 93 meetri pikkuse ja 5 meetri laiuse teealalt eemaldada

haljastus, juurida kännud, koorida kasvupinnas (vt vaatluse fotod tlk 167, 168.) Kruusakattega tee

ehituse maksumuseks on 29.03.2022 seisuga ca 27 699 eurot koos käibemaksuga (vt AS Z

kalkulatsioon tlk 120-123), mis käesoleval ajal on inflatsiooni arvestades juba suurem. Seega on

uue tee rajamine seotud suurte rahaliste kuludega ja keeruka asjaajamisega, mis on ebamõistlik

olukorras, kus tegelikkuses on olemas tee, mille kaudu on aastakümneid pääsetud avaldajale

kuuluvale kinnistule. Nimetatud kulu on suur ka äriühingule ning sellise kulu tegemise kohustus

paneks avaldaja kinnitusel ta majanduslikult äärmiselt keerulisse olukorda. Avaldaja väidet

kinnitab meedias kajastatu, mille kohaselt on Eesti seakasvatus sektor seoses majanduskriisiga

väga raskes olukorras ja mitmed ettevõtted ei pruugi seda enam üle elada. Nii läks 2022.a

novembris saneerimisele Saaremaa ettevõte S P (avaldaja), septembris OÜ V S (vt

https://ari.geenius.ee/rubriik/uudis/olukord-on-kriitiline-eesti-seakasvatajad-kardavad-et-jarjest-

enam-ettevotteid-hakkab-uksi-sulgema/). Lisaks on usutavad avaldaja selgitused, et kui rajadagi

uus tee vastavalt puudutatud isiku I poolt nõutule, siis tegelikkuses ei oleks avaldajal võimalik

ilma suuremate ümberkorralduste ja kulutusteta ikkagi seda teed mööda sisenedes oma kinnistul

liigelda. Kinnistu suurust ja hoonete paiknemist arvestades ei ole võimalik kohe sissesõidu juurde

rajada uut parklat, mis oleks piisava suurusega ka veoautodele manööverdamiseks ja ümber

pööramiseks. Samuti peaks sissesõidu juurde jääma ka sõidukite desinfitseerimisala, millise

ehitamiseks sissesõidu juurde ei ole lihtsalt ruumi. Koheselt avaldaja kinnistule sisenedes ja

paremale keerates jääks vasakut kätt emiselaut ja seejärel saepurukuur, kuid nimetatud hoonete

ümber olev tee on küllaltki kitsas ning suurte veoautodega seal liigelda on väga keeruline, kui

mitte võimatu. Lisaks ei tohiks maanteelt sisenevate autodega emiselauda kõrval üldse liigelda

tulenevalt bioohutusnõuetest (vt ka paikvaatluse foto 166, Maa-ameti ortofoto tlk 6).

15. Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et avaldajale tuleb F kinnistule juurdepääsutee

määrata viisil, et juurdepääsutee algab avalikult kasutatavalt P teelt ja kulgeb ca 270,57 m ulatuses

mööda olemasolevat teed üle L kinnistu kuni F kinnistu piirini. Juurdepääsutee pindala on 2544,14

m2. Antud juhul on avaldaja kinnistu puhul tegemist tootmismaaga ning seal asub

seakasvatuskompleks. Kohus on seisukohal, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui

sõidukitega (sh kinnisasja teenindavate raskeveokitega). Kuivõrd puuduvad mõjuvad põhjused

avaldajale juurdepääsu ajaliseks piiramiseks, leiab kohus, et juurdepääs peab olema tagatud igal

ajal. Juurdepääsutee asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning märgistatud

punase joonega.

16. Riigikohus on selgitanud AÕS § 156 lõike 1 järgi koormatava kinnisasja omanikele

juurdepääsu talumise kohustuse tasu määramise kohta, et omanikul on õigus saada maamaksu,

juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest hüvitist, mis peab vastama

juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (lahendid nr 2-16-3663 (punkt 18), 2-16-

7011 (punkt 12)). Koormatud kinnisasja omanikule tuleb maksta hüvitist juurdepääsutee talumise

kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda

olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka

ise kasutama. Puudutatud isikute õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega

kaasneva omandiõiguse riive eest ei välista see, et nad ja/või mõni muu isik kasutab sama teed.

Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel,

kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks (Riigikohtu lahendid nr 2-14-60492

(punkt 16), 3-2-1-90-11 (punkt 12)). Juurdepääsutasu üheks komponendiks on hüvitis

omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele.

Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada,

arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on

kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust

sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab

kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka

vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga

11 (12)

võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb

arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja

juurdepääsu taotlemise asjaolusid.

17. Praeguses asjas on seonduvalt mööda olemasolevat teed kulgeva juurdepääsuga puudutatud

isiku I omandiõigus riivatud 2544,14 m2 ulatuses. Juurdepääsutee kulgeb 270,57 m ulatuses

paralleelselt K -V -P riigimaanteega. L kinnistu kõnealuse maaüksuse (katastritunnus 22222222)

kogusuurus on 12,08 ha (tlk 5) ning teealune maa hõlmab sellest ca 2,12%. Maamaksu suurus

teealuselt maalt on 0,76 senti (valla andmed tlk 124).

Puudutatud isik I on toonud menetluse ajal esile, et soovib rajada L kinnistule 5200 m2 suurusele

maa-alale päikeseparki sh juurdepääsuteele. Omanik ise seda juurdepääsu ei kasuta.

Käesoleval juhul on avaldaja tasu suuruse osas leidnud, et õiglane tasu oleks 1,02 eurot aastas

juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suuruse järgi. Puudutatud isik I on avaldanud, et kinnistut

ületava juurdepääsutee eest tuleks tasuda 400 eurot kuus.

Seni on juurdepääsuteed korrastanud ja hooldanud avaldaja ning puudutatud isik ei ole andnud

nõusolekut nendes kuludes osalemiseks. Seega kaasnevad avaldajale kulud tee korrastamiseks (ei

ole teada millises ulatuses korrastustöid on vaja teha).

Kohtu hinnangul ei ole võimalik puudutatud isiku tehtud arvutusi ja esitatud dokumente (vt

17.10.2022 menetlusdokument, simulatsioonidokument tlk 180-181, SE OÜ 7.10.2022 e-kiri tlk

182) arvestada kasutuseelise kaotuse (saamata jäänud tulu) hüvitise määramisel, sest ei ole üheselt

arusaadav millisele maaalale kavandatava päikesepargi järgi on arvutused tehtud, kas kõikide

oluliste teguritega on arvestatud, kas sellist planeeritavat päikeseparki on võimalik sellises

asukohas (sh juurdepääsutee alal) tehniliselt elektrivõrku liita, puudub vastav projekt ja teave

võimalike lubade olemasolu kohta. Kohtu hinnangul ei ole L kinnistul asuvad elektripaigaldised

ja nende kaitsevöödid, samuti avalikult kasutatava tee kaitsevööndid seotud kohtu määratava

juurdepääsuga. Eeltoodu alusel leiab kohus, et määratava juurdepääsu puhul on õiglaseks tasuks

igakordsele L kinnistu omanikule 420 eurot aastas.

18. Korrastamis- ja hoolduskohustus ning sellega seotud kulude kandmine jääb avaldaja kanda,

kuna puudutatud isik I ei ole kohustuses osalemisega nõustunud, kuid ta on kohustatud taluma

juurdepääsu ja selle korrastamiseks ning korrashoiuks vajalike toimingute tegemist avaldaja ja

tema poolt volitatud isikute poolt.

19. Kohus ei saa panna puudutatud isiku I taotlusel avaldajale kohustust tee renoveerimiseks (vana

teekatte eemaldamist ja uue asfaltkatte paigaldamist ca 100 000 euro ulatuses; vt

hinnapakkumused tlk 143-144) ja selleks tähtaja määramist. Vastavat nõuet ei ole puudutatud isik

kohtule esitanud. TsMS § 4 lõike 1 järgi menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui seaduses

sätestatud korras on esitatud hagi või muu avaldus. Omal algatusel menetleb kohus asja üksnes

seaduses sätestatud juhtudel. Kohus ei või TsMS § 439 järgi ületada otsuses nõude piire ega teha

otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 477 lõike 1 järgi kohaldub eeltoodu ka hagita

menetluses, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi (Riigikohtu lahend nr 2-19-

10050, punkt 11). Ainuüksi puudutatud isiku vastuväite alusel ei saa kohus vastavat otsustust

määruse resolutsioonis teha. See küsimus ei ole hõlmatud juurdepääsu vaidluse esemega AÕS §

156 alusel, mistõttu ei ole tegemist ka küsimusega, mille üle saaks kohus tulenevalt hagita

menetluse põhimõtetest (TsMS § 477 lõige 5) otsustada ilma, et menetlusosalised oleksid esitanud

sellekohase nõude. Juurdepääsu määramine tähendab AÕS § 156 järgi eelkõige juurdepääsutee

asukoha, juurdepääsutasu ja tingimuste otsustamist. Viidatud sätte alusel ei saa panna avaldajatele

kohustusi või teha otsustusi, mis ei ole seotud juurdepääsu määramisega (Riigikohtu lahend nr 2-

17-12857, punkt 18).

20. Kohus juhib menetlusosaliste tähelepanu asjaolule, et juhul, kui juurdepääsuteega ning selle

eest makstava tasuga seotud asjaolud peaksid kardinaalselt muutuma, on menetlusosalistel õigus

12 (12)

pöörduda avaldusega kohtusse. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-41-08 p-s 21 ja lahendis

nr 3-2-1-33-04 p-s 23 märkinud, et kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks

olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või

tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist.

21. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-33-04 p-s 22 märkinud, et kohtulahendiga määratud

juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb see kanda kinnistusraamatusse

märkusena. Lähtuvalt Riigikohtu seisukohast tuleb juurdepääsuõigus kanda kinnisturaamatusse

märkusena.

AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti

kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav

õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase

kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. TsÜS § 68 lg 5 alusel, kui isik

on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või

viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Seega tuleb puudutatud isiku I nõusolek kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks asendada AÕS

§ 641 kohaselt käesoleva määrusega.

Menetluskulud

22. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

23. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda. Menetlus on küll toimunud avaldaja huvides ning tema esitatud avalduse alusel, kuid

puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja avaldus kuulus juurdepääsu osas rahuldamisele.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

/allkirjastatud digitaalselt/

Reena Undrest

Kohtunik