2-20-9737/84 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht 09.01.2023, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-9737

Kohtuasi

OSAÜHINGU ENDERN avaldus erikasutusõiguse

seadmise nõudes ja puudutatud isikute kohustamiseks

nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.06.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

OSAÜHINGU ENDERN määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja

OSAÜHING

ENDERN

(registrikood

10189719), esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman

Puudutatud isikud:

1) PR (isikukood XXXXXXXXXXX)

2) AR (isikukood XXXXXXXXXXX)

3) Eesti Piibliselts (registrikood 80040723)

4) EA (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja HR

ja nõustaja UT

5) NT (isikukood XXXXXXXXXXX)

6) AP (isikukood XXXXXXXXXXX)

7) GH (isikukood XXXXXXXXXXX)

8) JK (isikukood XXXXXXXXXXX)

9) IK (isikukood XXXXXXXXXXX)

10) KAAA (sünniaeg XX.XX.XXXX)

11) AU (isikukood XXXXXXXXXXX)

12) osaühing Sinine S (registrikood 11296713),

esindaja AK

13) EN (isikukood XXXXXXXXXXX)

14) SM (isikukood XXXXXXXXXXX)

15) PMT (isikukood XXXXXXXXXXX)

16) PL (isikukood XXXXXXXXXXX)

17) ÜL (isikukood XXXXXXXXXXX)

18) JA (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja AK

19) MS (isikukood XXXXXXXXXXX)

20) AI (isikukood XXXXXXXXXXX)

21) Tallinna linn (75014920), esindaja AR

2

22) Tallinn, Kaarli pst 9 korteriühistu (registrikood

80074113), juhatuse liikmed LP, AR, EP

23) Swedbank AS (registrikood 10060701), esindaja

RJ

24) AS LHV Pank (registrikood 10539549), esindaja

IE

25) Luminor Bank AS (registrikood 11315936),

esindaja MM

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 10.06.2022 määrus jätta muutmata.

2. Määruskaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta määruskaebemenetluse kulud avaldaja kanda. Menetluskulud määrab

rahaliselt kindlaks maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg 2 sätestatud

korras.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OSAÜHING ENDERN (avaldaja) esitas 06.07.2020 Harju Maakohtule avalduse

erikasutusõiguse seadmiseks ja puudutatud isikute nõusoleku andmise kohustamiseks.

Avaldaja palus kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek paigaldada ja eksponeerida

Tallinnas Kaarli pst 9 hoone tänavapoolsel välisseinal reklaamsildis, mille asukoht ja kujundus

oli kooskõlas avalduse lisaks oleva joonisega ning volitama enda nimel Tallinn, Kaarli pst 9

korteriühistu juhatust vastavaks asjaajamiseks suhetes avaldaja ja teiste isikute ja

ametiasutustega, sealhulgas Tallinna linna ja tema allasutustega. Avaldaja palus kohustada

puudutatud isikuid andma nõusolek kinnistusraamatus asjakohaste kannete tegemiseks ja

asendada puudutatud isikute nõusolek kohtumäärusega (nõude täpne ja viimane sõnastus II kd

lk 78 jj).

2. Avaldajale kuulub Tallinnas Kaarli 9-1 korteriomand, mida ta kasutas Tallinn, Kaarli pst 9

korteriühistu nõusolekul väljaüürimiseks toitlustusasutusena. Arvestades kitsast kõnniteed oli

üürnikele

pinna

atraktiivsuse

tõstmiseks

hädavajalik

kõnniteele

perpendikulaarne

reklaamsildis. Toitlustuskoha või muu äritegevuse koha tähistamine reklaamiga oli tavapärane

ja selle paigaldamine oli ohutu.

Avaldaja poolt küsitud silt ei riku hoone välisilmet ega miljöö hoonestuslaadi, vaid oleks

kooskõlas hoone arhitektuurilise lahendusega. Seda kinnitas pilt planeeritavast sildist ja

Tallinna Kesklinna Valitsuse 17.04.2020 seisukoht sildi paigaldamisele, Tallinna Kesklinna

Valitsuse nõusolek ja juhend, kuidas avaldaja pärast kaasomanikega konsulteerimist saab asja

linnaga edasi ajada. Kaarli pst 9 tänavapoolsetel hoonetel oli paljudel erineva kujuga

3

reklaamtahvlid, mis olid vähem kooskõlas avaldaja poolt soovituga. Reklaamsilt ei tekita

häirivat vibratsiooni, müra ega muid kahjulikke mõjutusi, sest tegemist oli tavapärase sildiga,

mis ripuks ohutus kõrguses.

Avaldaja majandustegevuseks oli enda või renditud kinnisvara üürile andmine ja käitus. Maja

fassaadile sildi paigaldamine oli avaldaja jaoks oluline, sest aitab kaasa klientuuri tagamisele

äripinnal. See omakorda tagab stabiilse üürniku, mis on majanduskriisi olukorrasoluline, et

jooksvad kulud saaksid tasutud. Silt annab ka võimaluse küsida üürnikult kõrgemat üüri. Sildi

mittekasutamine oli selgelt vastuolus avaldaja huvidega. Maitseka sildi riputamine hoone

seinale ei riku mitte ühelgi juhul kaasomanike õigusi ega nende huve. Järelikult peavad teised

kaasomanikud lähtuma hea usu põhimõttest ja lubama sildi paigaldamist ja eksponeerimist.

Teatetahvli paigaldamine oli avaldaja äritegevuses mõistlikult vajalik. Vältimaks olukorda, kui

korteriomanike koosseisu vahetumisel langeb ära kõikide puudutatud isikute nõusolek, taotles

avaldaja erikasutusõiguse kandmist kinnistusraamatusse. Kandeta eksisteeris uue vaidluse

tekkimise oht, mida tuli vältida. Sildi paigaldamine ei kahjustanud ka hüpoteegipidajate õigusi.

Vastavalt Tallinna Linnavolikogu määruse Välireklaami ja teabe paigaldamise korra § 9 lg-le

2, kui teabekandja asukoht on ehitise kaitsevööndis, siis linnaosa valitsus või linnaplaneerimise

amet lubab teabekandja paigaldamist kaitsevööndisse ehitise omaniku nõusolekul. Kui kohus

rahuldab avalduse, siis puudub puudutatud isikutel õigus takistada teatetahvli paigaldamist

kohalikule omavalitsusele nõusoleku mitteandmise teel. Seetõttu tuleb kohustada puudutatud

isikuid andma avaldajale volituse teatetahvli paigaldamiseks vajalikuks asjaajamiseks

ametiasutustes. Nõue kohustada isikuid andma volitus oli kohtupraktikas aktsepteeritud.

Reklaamitahvli paigaldamiseks oli vajalikud kaks nõusolekut: eraõiguslik, mida nõutakse

käesolevas asjas, ja avalik-õiguslik, mida annab linn pärast eraõigusliku nõusoleku saamist.

Avalik-õigusliku nõusoleku andmisel kontrollib Tallinn linn reklaamtahvli vastavust avalik-

õiguslikele nõuetele, sh selle sobivust maja välisilmega. Ka eraõigusliku nõusoleku andmine ei

võta puudutatud isikutelt õigust esitada oma kaalutlusi reklaamtahvli osas haldusmenetluses ja

haldusmenetluse tulemust vaidlustada.

Puudutatud isikute seisukohad

3. EMA (puudutatud isik 4) vaidles avaldusele vastu. Vajalik oli korteriomanike kokkulepe.

Reklaami paigaldamine oli teatud hooneosa spetsiifiline kasutusviis. Seega peaks vastava

kasutusviisi määrama kaasomanikud juhul, kui reklaami asukoht ja muud tehnilised tingimused

olid määratletud hoone ehitusprojektiga ning vastavalt väljaehitatud. Siis vajas kokkuleppimist,

kes ja millistel tingimustel on õigustatud kasutusõigust kaasomanike nimel andma. Avaldaja

kasutab tema omanduses olevaid eluruume mittesihipäraselt. Avalduse rahuldamisel jäetakse

teised korteriomanikud õiguseta selle sisus kaasa rääkida ja seab ülejäänud korteriomanikud

teadmatusesse, milliseks otstarbeks avaldaja tulevikus oma ruume üürida kavatseb. Elamu

fassaadi muutmine reklaamtahvliks oli selle asja omaduste oluline muutmine. Hoone asus

Vanalinna kaitsevööndis. Avaldaja nõudis reklaami paigaldamist, mis polnud ette nähtud

ehitise projektijärgse asukohaga ja avalikustav teave pole seotud ehitise kasutusviisiga.

Avaldaja eesmärk oli vaid tõsta oma korteriomandi kui üüripinna atraktiivsust. Seejuures olid

need väited tõendamata ja hüpoteetilised. Teistel korteriomanikel ei olnud kohustust toetada

avaldaja äritegevust. Avalduses ei toodud esile, milles seisnes kõigi kaasomanike huvi reklaami

paigaldamiseks ehitise laiendamise ja reklaami eksponeerimise vastu. Kaasomanik oli

kohustatud taluma eelkõige ja ainult neid kaasomanike tegevusi, mis olid vajalikud ühise asja

eesmärgipäraseks kasutamiseks. Kuivõrd avaldaja soovis ühist asja kasutada ärilistel

eesmärkidel, siis oli ka puudutatud isikutel õigus asjast saadavale tasule.

4. AP (puudutatud isik 6) selgitas, et avaldaja polnud tema käest nõusolekut küsinud.

Korterühistu ei saanud erikasutusõigust anda, selleks oli vaja korteriomanike kokkulepet.

4

Erikasutusõigus ei peaks olema tasuta, kui see võimaldab tulu teenida. Avaldusest polnud saada

aru, kui suurt osa fassaadist erikasutusõigus puudutas ja millist fassaadi asukohta. Seni oli

restorani reklaam eraldiseisvalt tänaval ja oli sellisena paremini jälgitav. Reklaam majaseinal

ei jääks möödujatele silma. Samuti olid reklaamid akendel ja sissepääsuuksel. Korteriomanik

võis talle kuuluva erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ülejäänud

korteriomanike nõusolekuta. Seega võib tulevikus maja seinal olla hoopis midagi muud kui see,

mis oleks avaldaja ettevõtluseks vajalik ning seda tasuta. Erikasutusõiguse kokkuleppe

sõlmimisel tuli lahendada ka vastava kaasomandi osa korrashoiu ja seonduvate kulude

kandmise küsimused. Põhimõtteliselt polnud korteriomanik reklaami vastu, kui seda oli

restorani pidamiseks vaja ja linn lubab sellise reklaami paigaldamist, kuid siis tuli lahendada

selle õigusega kaasnevad muud küsimused. Avaldaja ei peaks saama erikasutusõiguse tasuta.

Polnud vaja, et kokkulepe kehtiks ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes, st kannet polnud

kinnistusraamatusse vaja teha.

5. Osaühing Sinine S (puudutatud isik 12) andis nõusoleku sildi paigaldamiseks, kuid selle

mõõdud, materjal ja paigaldamise viis tuli kokku leppida. Paigaldusviis ei tohi kahjustada

kaasomandis olevat fassaadi. Puudutatud isik 12 ei andnud nõusolekut kande tegemiseks

kinnistusraamatusse, sest see teenis otseselt avaldaja ärihuve, selle eest tasu maksmata. Polnud

välistatud, et asjaõiguslik kitsendus võib mõjutada korteriomandi hinda. Erikasutusõigust ei

pidanud kandma kinnistusraamatusse. Piisas kokkuleppe sõlmimisest kõigi omanikega.

Tegemist võib olla võlaõigusliku kokkuleppega, mida kinnistusraamatusse ei kanta.

6. EN (puudutatud isik 13) andis nõusoleku reklaamsildi paigaldamiseks.

7. JA (puudutatud isik 18) polnud reklaami paigaldamise vastu. Avaldajal oli võimalik selles

küsimuses kõigi korteriomanikega üksmeel leida. Avaldaja polnud hoolimata korteriomanike

taotlustest selgitanud, kuidas ja mis mõõtmetes reklaami ta paigaldada kavatseb. Selle asemel,

et jagada asjakohaseid vastuseid, pöördus avaldaja kohtusse. Paigalduse viisi ja reklaami

suuruse selgitamine oli oluline seetõttu, et kõik korteriomanikud ja ka korteriühistu saaksid

veenduda, et valitud paigaldusviis ei kahjusta tema korteriomandi kaasomandi osa. Avaldaja

peab tagama ja tõendama, et tema kavandatav tegevus ei kahjusta teiste kaasomanike õigusi.

Puudutatud isik 18 polnud nõus tasuta ja tähtajatu erikasutusõiguse kandmisega

kinnistusraamatusse, sest selleks puudus mõistlik põhjus ja vajadus ning poleks kooskõlas

kaasomanike omavaheliste suhete põhimõtetega. Kanne kinnistusraamatusse võis mõjutada

negatiivselt

korteriomandi

hinda.

Avaldaja

taotles

reklaami

paigaldamist

äritulu

suurendamiseks, teisisõnu taotletav erikasutusõigus annab avaldajale kasutuseelise. Olukorras,

kus korteriomanikud annavad kohviku tarbeks reklaami paigaldamiseks nõusoleku ning

avaldaja saab sellest kasu, siis polnud põhjendatud avaldajal sellise õiguse saamine tasuta.

8. MS (puudutatud isik 19) ja AI (puudutatud isik 20) vaidlesid avaldusele vastu. Puudus

õiguslik alust reklaamsildi paigutamiseks. Planeeritav reklaam hakkaks ulatuma üle kinnistu

piiride, mis omakorda tekitaks kõigile kinnistu korteriomanikele potentsiaalse vastutuse nii

naaberkinnistu omanike kui kõnniteel liiklejate ees. Kuivõrd reklaam ulatuks välja hoone

piiridest, siis vajaks selline ulatuslik juurdeehitus ehitusteatise esitamist ja projekti muudatust.

Sildi paigaldamine ei saaks toimuda ilma tasu maksmata, kuna tegemist oli korteriomanike

ühise vara kasutamisega, mille eest peaksid saama tulu kõik korteriomanikud.

9. Tallinna linn (puudutatud isik 21) andis kaasomanikuna oma nõusoleku reklaami

paigaldamiseks ja eksponeerimiseks tingimusel, et vastava reklaami paigaldamine ja

kooskõlastamine esitatakse vastavalt kehtivale korrale. Avaldus tuli jätta rahuldamata osas,

milles palutakse kohustada puudutatud isikuid andma nõusolekut kinnistusraamatusse

erikasutusõiguse kandmiseks. Kui reklaami teabekandja paigaldamine toimub vastavalt

5

Tallinnas kehtivatele õigusaktidele, siis oli ebavajalik, et kokkulepe kehtiks ka korteriomaniku

eriõigusjärglase suhtes ja puudus vajadus erikasutusõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse.

10. Tallinn, Kaarli pst 9 korteriühistu (puudutatud isik 22) avaldas, et ühistu liikmed olid

05.05.2020 protokollitud hääletusel reklaami kooskõlastamise vastu ja seetõttu liikmete tahet

esindades ühistu sildi paigaldamist ei kooskõlastanud. Iga korteriomanik peab hindama, kas ta

soovib, et tema korteriomandiga seotakse asjaõiguslik kitsendus, mis võib mõjutada

korteriomandi

hinda.

Erikasutusõigust,

mida

avaldaja

soovis,

ei

pea

kandma

kinnistusraamatusse, selleks piisab ka kokkuleppe sõlmimisest kõigi korteriomanikega.

11. Swedbank AS (puudutatud isik 23) ja Luminor Bank AS (puudutatud isik 25) ei vaielnud

avaldaja taotlusele vastu.

Maakohtu määrus ja põhjendused

12. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Kohus

menetluskulusid

rahaliselt

kindlaks

ei

määranud.

Kohus

lahendas

avaldust

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1, § 477 lg 1 ja lg 5 alusel hagita asjana.

Menetlusosalised ei vaielnud, et avaldajale kuulus korteriomand Kaarli pst 9-1, Tallinn

(registriosa nr 15363601) ja korteriühistu nõusolekul kasutas avaldaja talle kuuluvat

korteriomandit väljaüürimiseks toitlustusasutusena.

Kinnistu oli jagatud korteriomanditeks. Seega tuli avalduse lahendamisel kohaldada

korteriomandi- ja korteriühistuseadust (KrtS). KrtS § 14 lg 1 järgi korteriomanike

kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse

(erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on

kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3). Korteriomanik võib KrtS § 13

lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks

teiste korteriomanike vajalikke tahteavaldusi. KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse

asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades

vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lg 3 sätestab, et KrtS § 9 lg 2 p 1 nimetatud olukorra

esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud

üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi

osadest. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 68 lg 5).

Kohus leidis, et tegemist oli korteriomaniku õigusega kasutada lisaks eriomandi esemele veel

mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. KrtS § 9

lg 2 p-de 1 ja 2 järgi oli tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra

säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega

ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lg 3 kohaselt

eeldatakse olemasoleva olukorra vastuolu hea usu põhimõttega, kui vastavasisulise

korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende

korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Esmalt kontrollis kohus, kas korteriomanike üldkoosoleku otsusest lähtuvalt saab eeldada, et

olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu

põhimõttega. Reklaamsildi paigaldamise poolt oli 4 korteriomanikku 19-st (I kd, tlk 6-33 –

hääletuse protokoll, teade ja hääled). Seega puudus alus KrtS § 9 lg 3 kohaselt eeldada, et

olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja ei suutnud

tõendada ega põhistada, et olemasolev olukord oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning vajaks

mingil põhjusel tingimata muutmist. Kohus nõustus puudutatud isikute vastuväitega, et

6

reklaamsildi puudumine korterelamu välifassaadil ei saanud olla vastuolus hea usu

põhimõttega. Reklaamisildi puudumine ei takista avaldajal teostamast korteriomandist temale

tulevaid õigusi ja kohustusi. Reklaamsildi paigaldamine tähendaks avaldaja korteriomandit

üürivale igakordsele juriidilisele isikule võimalust oma tegevust paremini nähtavaks teha. Siiski

ei kaalu avaldaja täiendava reklaamipinna omamise soov üles teiste (s.o valdava osa)

korteriomanike vastuseisu nimetatud sildile. Tähelepanuta ei saanud jätta ka asjaolu, et avaldaja

üürnik oli juba paigaldanud korteriomandi akendele oma tegevust kajastavad silmapaistvad

reklaamid (vt nt tlk 32 – foto) ning vastavalt oli võimalik oma tegevust reklaamida ka avaldaja

tulevastel üürnikel. Seega ei takistanud avalduse rahuldamata jätmine avaldaja ja tema üürnike

äritegevust. Kuna nõude esmane eeldus oli täitmata, siis ei analüüsinud kohus, kas muudatusega

kahjustatakse ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve.

Avaldaja määruskaebus

13. Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse ja teha uue, millega avaldus rahuldada ja jätta

menetluskulud nende puudutatud isikute kanda, kes vaidlesid avaldusele vastu. Kohus kohaldas

vääralt materiaalõigust ning ületas kaalutlusõiguse piire.

Asjaolu, kas reklaamsildis oli tingimata vajalik, ei omanud rolli – piisas sellest, et see oli

avaldajale mõistlikult tarvilik ehk on parendusliku iseloomuga. Maakohus ei tuvastanud, et

reklaamsildis oleks avaldajale ebavajalik või tarbetu. Seega oli kaebajal õigustatud huvi

reklaamsildise paigaldamiseks. Maakohus jättis tähelepanuta, et avaldaja on korteriomanik ehk

talle kuulus samuti mõtteline osa ühises asjas. Avaldaja ei soovinud kasutada võõrast asja, vaid

üksnes mõttelist osa oma asjast. Reklaamsildise alune pind oli ilmselgelt väiksem, kui avaldaja

mõtteline osa kogu hoone fassaadist. Kaebajal ei saanud olla vähem õigusi kaasomandis oleva

asja kasutamiseks, kui tavalise kinnisasja kaasomanikul.

Kohus sisustas vääralt hea usu põhimõtet. Avalduse rahuldamiseks pidi olema täidetud KrtS §

9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused. Eeldusi tuli hinnata avaldusele esitatud vastuväitest

lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik

vaidleb sellele vastu, siis pidi kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See

tähendas, et kui teise korteriomaniku vastuväited polnud heauksed, siis võibki olla tegemist

KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse

saamiseks rahuldada.

Puudutatud isikud soovisid põhjustada avaldajale kahju tema äritegevuse kitsendamise teel.

Üldisest käibekohustusest tulenevalt polnud õiguse teostamine lubatud selliselt, et õiguse

teostamise eesmärgiks oli kahju tekitamine teisele isikule. Kuigi mõningad puudutatud isikud

heitsid ette rikastumise katset nende kulul, siis keegi nendest ei väljendanud, millise rahalise

hüvitise peaks avaldaja teistele korteriomanikele maksma. Järelikult oli tegemist otsitud

vastuväitega. Puudutatud isikute vastuväited olid halvausksed ja olemasoleva olukorra

säilitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Praegu oli täidetud ka nõude teine eeldus, sest

puudutatud isikute õigusi reklaamsildis ei saanud kahjustada. Erikasutusõiguse kokkulepe tuli

KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite

registriosade esimestesse jagudesse. Avalduse rahuldamise eeldused olid täidetud ja tasulisuse

problemaatika avalduse rahuldamist ei takistanud.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

14. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis menetlusosalistele tähtaja sellele

vastamiseks.

15. Puudutatud isikud 4, 18, 19 ja 20 vaidlesid määruskaebusele vastu.

7

16. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu põhjendused

17. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust vaidlustatud määruse

tühistamiseks. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta muutmata ning

määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on põhjendatud ja seaduslik. Ringkonnakohus

järgib TsMS § 654 lg 6 alusel koosmõjus §-ga 659 maakohtu määruse põhjendusi ega korda

neid täies mahus. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Maakohus juhindus asja lahendamisel õigesti KrtS ja TsÜS regulatsioonist. Sarnaselt

asjaõigusseaduses (AÕS) reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise

kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja

kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid

kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi

omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad

korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi

keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (Riigikohtu

07.12.2021 määrus kohtuasjas nr 2-19-5506, p 14).

Kehtiva õiguse kohaselt saab kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust

reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega

reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandi eseme osa erikasutusse andmises, tuleb kohtule esitada nõue vastavate

tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks ja kokkuleppe tekst, millega nõustumist

soovitakse. Kusjuures kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada

avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu

kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks.

Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada,

peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra

säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning

muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS

§ 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud

erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Korteriomaniku huvide kaalumine on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme

kohus on ületanud diskretsiooni piire.

Riigikohus on selgitanud, et arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse

regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes,

siis on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka

põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev

tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi

kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra,

pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse

huvisid (Riigikohtu 20.06.2022 määrus kohtuasjas nr 2-19-43, p 11). Kohtul on kasutuskorra

määramisel lai diskretsiooniõigus.

Ringkonnakohus leiab, et praeguse vaidluse asjaolusid arvestades maakohus diskretsiooni piire

ei ületanud ja maakohus kaalus nõuetekohaselt erinevate osapoolte huve. Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei esinenud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust

avalduse rahuldamiseks. Maakohus tuvastas õigesti, et nõude esmane eeldus oli täitmata ja

8

seega puudus vajadus nõude teise eelduse kontrollimiseks. Määruskaebuses toodud etteheited

maakohtu lahendile ei anna alust teistsuguse otsustuse tegemiseks.

Maakohus märkis õigesti, et avaldaja ülesanne oli põhjendada ja tõendada avalduse aluseks

olevaid asjaolusid. Maakohus tuvastas õigesti, et reklaamisildi puudumine ei takista avaldajal

teostamast korteriomandist temale tulevaid õigusi ja kohustusi ning avaldaja üürnikul olid juba

paigaldanud korteriomandi akendele oma tegevust kajastavad silmapaistvad reklaamid ning ka

avaldaja tulevastel üürnikel oli võimalik oma tegevust reklaamida. Kaebaja väited, et

puudutatud isikute eesmärk oli tekitada talle kahju, ei ole usutavad ning on tõendamata. Kaebaja

põhistused ei veena kohut selles, et erikasutuskorra seadmine on ilmtingimata vajalik. Avaldaja

selgitas, et tema eesmärk reklaamisildi paigaldamisega on tõsta üüritulu ja muuta üüripind

atraktiivsemaks.

Ringkonnakohus

nõustub

avaldusele

esitatud

puudutatud

isikute

vastuväidetega, et tegemist ei ole sellise eesmärgiga, mida teised korteriomanikud peaksid

ilmtingimata soodustama ja taluma. Seega puuduvad kaalukad asjaolud, mis annaksid aluse

avalduse rahuldamiseks. Avaldaja põhinõude rahuldamata jätmise tõttu ei saanud maakohus ka

rahuldada nõudeid nõusoleku saamiseks Tallinna linnalt ega volituse saamiseks teistelt

korteriomanikelt.

18. Kuivõrd maakohtu lahend jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude

jaotuse muutmiseks.

TsMS § 171 lg 1 kohaselt jäävad ringkonnakohtus kantud menetlusosaliste menetluskulud

avaldaja kanda, kuivõrd tema määruskaebus jääb rahuldamata. Kuna maakohus

menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse

jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4).

19. TsMS § 617 lg 2, § 696 lg 1 ja lg 3 võimaldavad esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada § 178 lg 1 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)