3-22-2347/13 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

29. detsember 2022, Tallinn

Haldusasja number

3-22-2347

Haldusasi

X kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 6. oktoobri 2022. a

korralduse nr 930 ja 10. oktoobri 2022. a ehitusloa nr

2212271/21466 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 15. novembri 2022. a määrus

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja v.adv Toomas Pikamäe

Vastustaja – Jõelähtme vald, esindaja KU

Kolmas isik – C, esindajad v.adv Carri Ginter ja adv

Sandra Mikli

Menetluse alus ringkonnakohtus

X määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta X määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 15. novembri 2022. a

määruse haldusasjas nr 3-22-2347 resolutsiooni punkt 1 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X-le kuulub Jõelähtme vallas Kaberneeme külas asuv Karikalda tee 1 kinnistu (registriosa

nr 13168202; katastritunnus 24505:001:0908; pindala 1883 m2; sihtotstarve 100% elamumaa).

Jõelähtme Vallavolikogu kehtestas 27.11.2007 otsusega nr 295 Kaberneeme küla Karikalda,

Jaagu 1, Ranna ja Liiva maaüksuste detailplaneeringu (DP), millega määrati ehitusõigus mh

Karikalda tee 1 kinnistule (DP pos 8, endine Jaagu 2 krunt) 250 m2 hoonestusaluse pinnaga

elamu püstitamiseks. DP sisaldas Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40

kehtestatud Jõelähtme valla üldplaneeringu (ÜP) muutmise ettepanekut – ÜP seletuskirja p 9.1

kohaselt ei olnud tiheasustusalal kinnistute kruntimisel lubatud moodustada reeglina

väiksemaid kui 3000 m2 suuruseid elamukrunte ning elamute minimaalne vahekaugus pidi

olema 25 m, kuid DP-ga määratud kruntide suurused jäävad vahemikku 1526–3138 m2

(keskmise suurusega ca 1900 m2) ning kruntidele kavandavate hoonete omavaheline kaugus

sõltub kruntide planeeritud suurusest. Üldjuhul järgitakse ÜP-s antud tingimusi.

3-22-2347

2(8)

2. Jõelähtme Vallavalitsus otsustas 24.03.2022 korraldusega nr 278 väljastada

planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 alusel projekteerimistingimused (PT) Kordoni tee 33

kinnistule (registriosa nr 13740102; katastritunnus 24505:001:1013; pindala 2819 m2;

sihtotstarve 100% elamumaa) üksikelamu püstitamiseks ehitusprojekti koostamiseks. Kordoni

tee 33 kinnistu piirneb põhja suunas Karikalda tee 1 kinnistuga. PT p 1.3 kohaselt tuleb elamu

asukoha kavandamisel tagada ÜP-st tulenev elamute vaheline minimaalne vahekaugus 25 m.

3. Jõelähtme Vallavalitsus otsustas 06.10.2022 korraldusega nr 930 väljastada Kordoni

tee 33 kinnistule ehitusloa üksikelamu püstitamiseks ja gaasimahuti rajamiseks vastavalt

ehitusprojektile (Geotherm OÜ töö nr A-0122). Naaberkinnistute omanikud on olnud ehitusloa

menetlusse kaasatud ja nende vastuväidetega on arvestatud. Kordoni tee 33 kinnistule ehitusloa

väljastamine ei mõjuta Karikalda tee 1 kinnistule DP-ga määratud ehitusõigust ega vähenda

ehitusala, mistõttu ei piira ehitusluba Karikalda tee 1 kinnistu omaniku subjektiivseid õigusi.

Kaberneeme külas on ka teisi kinnistuid, kus elamute omavaheline kaugus on alla 25 m ning

Kordoni tee 33 üksikelamu ehitusprojektis on eluhoone kavandatud hoonestusala sees vastavalt

PT nõuetele. Puudub alus nõuda hoone paigutuse muutmist, kui Kordoni tee 33 kinnistu omanik

seda ei soovi. Jõelähtme Vallavalitsus väljastas 10.10.2022 ehitusloa nr 2212271/21466,

mille alusel on lubatud ehitada üksikelamu ehitusaluse pinnaga 250 m2 ehitusloa lisaks oleval

asendiplaanil määratud asukohale.

4. X esitas Tallinna Halduskohtule 02.11.2022 kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse

06.10.2022 korralduse nr 930 ja 10.10.2022 ehitusloa nr 2212271/21466 tühistamiseks.

Ehitusluba on õigusvastane, sest see võtab kaebajalt võimaluse tema kinnistu suhtes kehtiva DP

elluviimiseks. DP joonisel on määratud ala (DP pos 8), kuhu kaebaja võib põhimõtteliselt oma

kinnistule hoone püstitada, kuid ehitusloa alusel kaebaja naaberkinnistule hoone püstitamisel ei

oleks kaebajal enam võimalik ehitada hoonet DP joonisel märgitud alale, kuna sel juhul ei oleks

täidetud minimaalse 25 m vahekauguse nõue. Selles osas on ehitusluba vastuolus ÜP

seletuskirja p-ga 9.1 ja PT p-ga 1.3, millega on imperatiivselt sätestatud 25 m vahekauguse

nõue. Ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis ja ehitamine olema

kooskõlas planeeringuga, DP puudumisel aga ÜP ja PT-ga. EhS § 42 lg 1 ja § 44 p 1 kohaselt

tulnuks ehitusloa andmisel võtta arvesse ka DP-st tulenevaid kitsendusi. Ehitusloa elluviimisel

saaks kaebaja oma kinnistul ehitada hoonet üksnes ca 220 m2 suurusele alale ehk kaebaja ei

saaks enam ehitada DP-s ette nähtud 250 m2 suurust elamut. Kohalikul omavalitsusel tuleb igal

juhul tagada DP elluviimise võimalus. Seega ei ole määrav, et DP alusel ei ole asutud ehitama

(vt Riigikohtu 10.01.2022 otsus nr 3-20-952, p 21; 05.03.2019 otsus nr 3-13-385, p 12).

Vastustaja põhjendus, et Kaberneeme külas on teisigi kinnistuid, kus elamute omavaheline

kaugus on väiksem kui 25 m, on asjakohatu, sest kaebaja ei saa loota ebaõige halduspraktika

jätkamisele (nt Riigikohtu 27.11.2006 otsus nr 3-3-1-59-06, p 12). Ebaõige on põhjendus,

justkui puuduks vastustajal pädevus nõuda kolmandalt isikult hoone paigutuse muutmist (vt

EhS § 42 lg 1 ja § 44 p 1; kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1). Vastustaja viide

menetluses olevale ÜP-le, mis ei sätesta hoonetevahelisi kaugusi, on asjasse puutumatu, sest

menetletavate kõrgema astme planeeringutega arvestamise võimalus (nt Riigikohtu 20.03.2014

otsus nr 3-3-1-87-13, p 12) puudutab üksnes planeerimismenetlusi, mitte ehitusloa menetlust.

Seejuures on uut ÜP-d menetletud juba 2012. a-st ning kaebajale teadaolevalt on plaanis see

Keskkonnameti poolt tõstatatud küsimuste tõttu uuesti koostada.

Esialgse õiguskaitse taotluses palus kaebaja keelata ehitusloa alusel toimuv ehitamine kuni

kohtumenetluse lõpuni. Kaebajal on õiguskaitsevajadus, sest kohtumenetluse ajal ehitustööde

lõpuleviimisel oleksid pöördumatud tagajärjed, kuna valminud hoonete lammutamine ei ole

reeglina mõistlik (nt Riigikohtu 08.04.2004 määrus nr 3-3-1-13-04, p 20). Kaebaja eesmärk on

tagada, et kolmas isik ei saaks kohtumenetluse ajal püstitada hoonet, mis muudaks tegelikku

3-22-2347

3(8)

olukorda viisil, mis muudaks kaebajal DP elluviimise võimatuks. Kaebus ei ole perspektiivitu

ning ehitusloa kiire realiseerimise vastu ei esine äratuntavat huvi. Haldusmenetluse seaduse

(HMS) § 67 lg 4 p 1 järgi ei saa kolmas isik jääda lootma õigusvastase ehitusloa kehtima

jäämisele olukorras, kus ehitusloa tühistamiseks kaebuse esitamise tähtaeg ei ole möödunud või

kaebust alles lahendatakse. Ehitades hoone valmis enne kohtumenetluse lõppu, võtab kolmas

isik ise riski, et valminud ehitis võidakse hiljem tunnistada õigusvastaseks (nt Riigikohtu

14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 24).

5. Jõelähtme vald palus 10.11.2022 seisukohas jätta esialgse õiguskaitse taotlus

rahuldamata. Kaebaja ei ole oma kinnistul ehitustöödega seni alustanud ega esitanud ehitusloa

taotlust. Vaidlustatud ehitusloa alusel hoone valmisehitamine ei välistaks lisaks kaebajal DP

realiseerimist. Kolmandal isikul ei ole ehitustöödega jätkamisel ja ehitise valmimisel garantiid,

et ehitusluba jääb kohtumenetluse tulemusel kehtima. Seega peab ta arvestama ka võimalike

tagajärgedega. Ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise korral saab nõuda püstitatud ehitise

lammutamist ja endise olukorra taastamist. Kuna kaebaja ei ole ehitusluba taotlenud, siis ei ole

vastustaja saanud selle andmist kaaluda. Seetõttu ei saa väita, et vaidlustatud ehitusluba välistab

kindlasti kaebaja DP realiseerimise. Samas on kolmandal isikul ilmselt huvi jätkata ehitusloa

alusel ehitustegevust ning ehitustegevuse peatamine võib tekitada kahju, mida ei ole võimalik

hiljem kompenseerida (erinevalt kaebajale tekkida võivast kahjust). Kokkuvõttes ei muudaks

esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine kaebaja õiguste hilisemat kaitset oluliselt raskemaks

ega võimatuks ning kaebust võib pidada perspektiivituks.

6. C (Kordoni tee 33 kinnistu omanik) palus 10.11.2022 seisukohas jätta esialgse

õiguskaitse taotlus rahuldamata või alternatiivselt kohaldada esialgset õiguskaitset kuni

halduskohtu otsuse tegemiseni või kuni apellatsioonitähtaja lõpuni. Esialgse õiguskaitse

kohaldamiseks ei ole kaebusel piisavaid eduväljavaateid, sest kaebaja õigusi ei ole rikutud.

Kaebaja väide tema õiguste rikkumisest on hüpoteetiline ning suunatud tulevikus antavatele

haldusaktidele, mis ei ole praeguse vaidluse esemeks. Kaebaja ei ole asunud DP-d realiseerima

15 aasta jooksul alates selle kehtestamisest ega taotlenud ehitusluba. Kaebaja õiguspärane ootus

DP osas piirdub ootusega selle kehtima jäämisele (vt Riigikohtu 08.05.2014 otsus nr 3-3-1-9-

14). Vaidlustatud ehitusloa realiseerimine ei välista kaebaja eesmärki tagada DP realiseerimise

võimalus, sest DP jääb kehtima. Vastustaja on kinnitanud, et kaebaja kinnistule on ehitusloa

andmine võimalik. Suurema täpsusastme tõttu tuleb ÜP ja DP vastuolu korral üldjuhul lähtuda

DP-st (nt Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 14.2). Seega ei välista ÜP-st tulenev 25

m vahekauguse nõue kaebajal DP realiseerimist, sest DP on ÜP-d muutev ja lubab kaaluda

hoonetevahelise kauguse tingimust, st seda vähendada. Uus ÜP ei sisalda enam hoonetevahelise

kauguse näitajat ning otsuste tegemisel saab arvesse võtta ka koostamisel olevat ÜP-d, kui see

on huvitatud isiku suhtes soodsam (nt Riigikohtu 08.08.2016 otsus nr 3-3-1-88-15, p 23).

Kolmanda isiku õigused kaaluvad praegusel juhul üles kaebaja väidetava õiguste rikkumise ja

õiguskaitse vajaduse. Kolmas isik on juba sõlminud ehitustööde lepingu ja esitanud 10.10.2022

ehitamise alustamise teatise. Ehitamise peatamise korral peaks kolmas isik maksma ehitajale

kompensatsiooni ning ehitushindade kallinemisest tulenevalt maksma hiljem hoone rajamise

eest rohkem. Ehitaja on välja toonud, et ta on arvestanud igakuiste kulutustena kuni 2023. a

juunini 4–5 ehitaja palgakuluga suurusjärgus 25 000 eurot kuus ning samuti on planeerinud

alltöövõtjatega toru-, elektri-, nõrkvoolu-, katuse-, teekivitööde jne graafikud ja kooskõlastanud

hinnad, mis plaanide muutumisel ei pruugi enam suure tõenäosusega jääda endisteks. Kuna

ehitusloa puudumise tõttu venis töödega alustamine 2 kuud, on ehitajad külma ilma saabumise

tõttu niigi graafikust maas ja kõikide tööde ümberplaneerimine on juba tekitanud kahjusid.

Ehitaja peab betoonile külmaaine lisamise tõttu maksma selle eest kõrgemat hinda ja ka

materjalide transport on suvega võrreldes kallinenud. Objektile soetatud materjalide ja tööde

3-22-2347

4(8)

kulud on praeguseks suurusjärgus 120 000 eurot. Samuti peab kolmas isik maksma kinnistuga

seonduvaid intressimakseid pangale igakuiselt suurusjärgus 3200 eurot. Esialgse õiguskaitse

kohaldamisel tuleks kolmandal isikul jätkata pangale maksmist ning hüvitada ehitajale tekkivad

kahjud. Lisaks tuleks leida uus ehitustööde tegija, sest kohtuvaidlusele kuluvat aega ei ole

võimalik ette määrata. Kolmanda isiku jaoks viibiks ühtlasi ka aeg, millal ta saab asuda hoonet

elamuna kasutama.

7. Tallinna Halduskohus jättis 15.11.2022 määrusega esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata (resolutsiooni p 1), võttis kaebuse menetlusse ja kaasas kolmanda isikuna C.

Kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust ei saa praegusel juhul välistada, sest ehitusloa kehtivuse

korral saab ehitustöödega jätkata ja tööde lõpuleviimisel väljastada kasutusloa, mille järel ei

saa ehitusluba enam tühistada. Iseenesest saab lammutada iga ehitist, sh äsja valminud ja

kasutusele võetud ehitist, kuid kohtupraktikas on selles olukorras pigem otsitud võimalusi ehitis

seadustada (vt Riigikohtu 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 42). Elamu püstitamine kaebaja

naaberkinnistule on seega tõenäoliselt pöördumatu tagajärg. Samas soovib kolmas isik

realiseerida talle antud ehitusõiguse kiiresti. Kaebaja kaebeõigust ei välista asjaolu, et tema

kinnistul ei paikne hooneid, sest omandiõigus hõlmab ka õigust enda kinnistul ehitada. Vaidlust

ei ole, et kehtiva ÜP järgi tuleb naaberkinnistute hoonestamisel jätta hoonete vahekauguseks

minimaalselt 25 m, mistõttu võib vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamine piirata kaebaja

omandiõigust. Sellegipoolest ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine kaebuse eduväljavaateid

ja vastanduvaid huve hinnates praegusel juhul õigustatud.

Kaebuse eduväljavaated on vähesed. Kaebaja eesmärk on säilitada tema kinnistule DP-ga

määratud ehitusõigus. DP sisaldab ÜP muutmise ettepanekut nii elamukruntide suuruse kui ka

hoonete vahekauguse osas ning hoonetevaheline kaugus sõltub kruntide suurusest. Asjaolust,

et DP kohaselt tuleb üldjuhul järgida ÜP tingimusi, saab välja lugeda kohaliku omavalitsuse

kaalutlusruumi hoonete omavahelise kauguse määramisel. Seega ei tulene DP-st tingimusteta

keeldu lubada hoonete kavandamist vähem kui 25 m vahekaugusega. ÜP ja DP vastuolu korral

tuleb lähtuda ÜP-d muutvast DP-st kui kõrgema täpsusastmega planeeringust (nt Riigikohtu

25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 14.2). Samuti on DP-s kõrvale kaldutud ÜP-ga määratud

kruntide minimaalsest suurusest, sh kaebaja kinnistu puhul. Asja materjalidest ja Maa-ameti

kaardirakendusest nähtuvalt on DP alal ka varem lubatud püstitada elamuid, mille vahekaugus

on väiksem kui 25 m (nt Kordoni tee 44 (DP pos 10) ja Kordoni tee 46 (DP pos 11) kinnistutel

asuvad hooned). Seega ei saa praeguses menetlusstaadiumis väita, et vaidlusalune ehitusluba

välistab kaebaja jaoks kindlasti DP realiseerimise. Vaidlustatud korraldusest võib järeldada, et

vastustaja on kaebaja kinnistul kehtiva DP-ga arvestanud ja leidnud, et ehitusluba ei välista DP

realiseerimist ega vähenda kaebaja ehitusõigust. Esialgse õiguskaitse kohaldamise vastu räägib

ka kolmanda isiku huvi ehitusloa realiseerimise vastu. Kolmas isik on põhjendanud, et ta on

juba planeerinud koos ehitajaga ehitustööde tegemise ning peaks tööde edasi lükkumisel tasuma

ehitajale kompensatsiooni ja hiljem ehitamise jätkamise korral praegusega võrreldes kõrgemat

hinda. Kokkuvõttes tekitaks kohtumenetluse ajaks ehitustööde teadmata kestusega peatamine

kolmandale isikule märkimisväärseid kulutusi ja kahju. Ehitamise alustamine ja materjalide

soetamine kohtumenetluse ajal on samas kolmanda isiku enda risk, kuivõrd ehitamine ja ehitise

valmimine ei anna kolmandale isikule garantiid ehitusloa kehtima jäämiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

8. X palub 23.11.2022 määruskaebuses tühistada halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 ja

uue määrusega rahuldada tema esialgse õiguskaitse taotlus. Kaebajal on esialgse õiguskaitse

vajadus, sest praktiliselt luuakse ehitamisega pöördumatud tagajärjed, kuna hoone hilisem

lammutamine saaks olla vaid erandlik meede. Kaebajal on õigus nõuda kehtivast ÜP-st

3-22-2347

5(8)

kinnipidamist (vt Tallinna Ringkonnakohtu 19.02.2021 otsus nr 3-19-1749, p 25) ning ka PT

p-ga 1.3 määratud (ja ÜP-st tulenev) 25 m vahekauguse nõue on kehtestatud kaebaja õiguste

kaitseks. Kolmanda isiku kinnistu ehitusõigust reguleerivad ÜP ja PT, mis näevad ette elamute

minimaalse 25 m vahekauguse (vt ka Riigikohtu 21.11.2022 otsus nr 3-19-2398, p 13). DP ei

reguleeri ehitusõigust kolmanda isiku kinnistul. Halduskohus on kolmanda isiku kinnistu osas

ebaõigesti lähtunud DP-st ja jätnud tähelepanuta PT p-st 1.3 tuleneva nõude. PT ei jäta

kolmanda isiku kinnistu puhul kaalutlusruumi hoonetevahelise minimaalse vahekauguse osas.

Seega on vaidlustatud korraldus ja ehitusluba vastuolus ÜP ja PT-ga ning on õigusvastased (vt

EhS § 12 lg 2 ja § 44 p 1). DP annab kaebajale õiguse hoonestada oma kinnistu DP-ga määratud

hoonestusala piires ning kaebaja ei saa oma kinnistule püstitada elamut vastuolus DP-ga.

Kohalik omavalitsus peab tagama DP elluviimise kooskõlas DP tingimustega. Halduskohus ei

ole põhjendanud ega selgitanud, kas ja millistel tingimustel võib DP põhijoonisel toodud

ehitusaladest kõrvale kalduda, st püstitada hoone väljaspoole ehitusala. Asjaolust, et DP-ga

muudeti ÜP-d ja määrati ÜP nõuetest erinev ehitusõigus, ei saa järeldada õigust eirata DP enda

nõudeid. Viited Kordoni tee 44 ja 46 kinnistutele on ebakohased, sest nendele kinnistutele on

hooned püsititatud DP põhijoonisel määratud hoonestusalale. Isegi kui vastustaja on lubanud

püstitada hooneid vastuolus ÜP ja DP nõuetega, ei tulene sellest kaebajale õigust nõuda ebaõige

halduspraktika jätkamist.

Kolmas isik on alustanud ehitamisega enne ehitusloa vaidlustamiseks ettenähtud 30-päevase

tähtaja möödumist, mistõttu ei ole tal õiguspärast ootust ehitusloa kehtima jäämise suhtes (HMS

§ 67 lg 4 p 1). Seejuures teadis kolmas isik juba enne ehitusloa väljastamist kaebaja vastuseisust

ja pidi arvestama võimaliku kohtuvaidlusega. Kuna ehitusluba kehtib 5 aastat selle andmisest

või kui ehitamisega on alustatud, siis 7 aastat selle andmisest (EhS § 45 lg 1), puudus kolmandal

isikul mõistlik põhjus alustada ehitamist juba enne kohtuvaidluse lõppu, sh enne kaebetähtaja

möödumist. Kuna ehitusluba on otseses vastuolus ÜP ja PT-ga, siis kolmas isik oli või pidi

olema sellest teadlik ja ei saa ka sel põhjusel tugineda usalduse kaitsele (HMS § 67 lg 4 p 5).

Kolmanda isiku väited kahju tekkimisest ehitamise edasilükkumise korral on hüpoteetilised

ning kohus ei saa lähtuda pelgalt oletusest, et ehitushinnad kallinevad. Võimalike kahjunõuete

osas tuleb mh arvestada HKMS § 254 lg-ga 3, mille kohaselt ei saa kahju hüvitamise nõudeid

tuleneda esialgse õiguskaitse määruse täitmisest, kui täitmine oli õiguspärane. HKMS § 254 lg

3 eesmärk on tagada, et võimalikud tekkida võivad kahjunõuded ei piira kohtu otsustusvabadust

esialgse õiguskaitse rakendamise otsustamisel ega isiku võimalust pöörduda enda õiguste

kaitseks kohtusse (nt Riigikohtu 12.12.2016 otsus nr 3-2-1-132-16, p 13).

9. Jõelähtme vald palub 05.12.2022 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Vastustaja

nõustub halduskohtu määruse põhjendustega ja jääb oma varasemate seisukohtade juurde. Ka

ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise korral jääks kaebaja kinnistul DP kehtima ning seega ei

muutuks võimatuks selle realiseerimine. Kuna kaebaja kinnistul ei paikne elamut, siis ei saanud

PT andmisel arvestada ÜP-st tuleneva elamute minimaalse 25 m vahekauguse nõudega. Seega

ei ole ehitusluba PT-ga vastuolus. Kuna kaebaja ei ole ehitusluba taotlenud, ei ole vastustaja

saanud selle andmisest keelduda, mistõttu on kaebaja õiguste rikkumine tõendamata. Vastustaja

arvestas ehitusloa menetluses kaebaja kinnistul kehtiva DP-ga ja leidis, et ehitamine ei mõjuta

DP-ga määratud ehitusõigust ega vähenda ehitusala. Planeerimismenetluses on kohalikul

omavalitsusel küllaltki suur kaalutlusõigus ja kohalik omavalitsus võib kõrvale kalduda ÜP-s

sätestatust. Halduskohus on õigesti märkinud, et seda ongi tehtud mh kaebaja kinnistut hõlmava

DP kehtestamisel. Kuna kõnealuses piirkonnas on juba kaldutud kõrvale 25 m vahekauguse

nõudest, saab vastustaja kaalutlusõigust kasutades lähtuda ka Karikalda tee 1 ja Kordoni tee 33

kinnistutele püstitatavate hoonete puhul piirkondlikult väljakujunenud hoonestuslaadist ning

võimaldada hoonete väiksemat kui 25 m vahekaugust. Sellest tulenevalt on kaebus ilmselgelt

perspektiivitu, mis omakorda välistab esialgse õiguskaitse kohaldamise.

3-22-2347

6(8)

10. C palub 05.12.2022 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. HKMS § 44 lg 1 kohaselt

annab kaebeõiguse üksnes isiku subjektiivsete õiguste riive, kuid kaebaja on esitanud

vaidlustatud haldusaktide suhtes üksnes üldist õigusvastasust puudutavaid argumente.

Tühistamiskaebuse alusel tunnistatakse haldusakt kehtetuks vaid ulatuses, milles see rikub

kaebaja õigusi (vt riigivastutuse seaduse (RVastS) § 3 lg 1). Ehitusluba ei ole lubatud

vaidlustada avalikes huvides. Kaebuse rahuldamiseks ei piisa sellest, et kaebaja subjektiivsete

õiguste riivet ei saa välistada või PT on õigusvastane. Halduskohus märkis õigesti, et esialgse

õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmanda isiku õigusi kahjustaval viisil ei õigusta

mitte igasugune õiguste riive. Viide Tallinna Ringkonnakohtu 19.02.2021 otsusele nr 3-19-

1749 on asjakohatu, sest see käsitles ÜP-s määratud maakasutusplaanist kinni pidamist, mille

osas ei ole praegu vaidlust. Vaidlustatud ehitusluba ei riku hoonete vahekauguse nõuet ning

ehitusluba on kooskõlas nii ÜP kui ka PT-ga. Kaebaja saab enda kinnistule ehitamisel lähtuda

kehtivast DP-st ning ka vastustaja on korduvalt kinnitanud, et DP realiseerimine on võimalik.

Kehtiv DP ei tekita õiguspärast ootust ehitusloa saamiseks. Esialgse õiguskaitse kohaldamisega

kaasnevate negatiivsete tagajärgede osas jääb kolmas isik varasemate seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. HKMS § 210 lg 1 alusel lahendab määruskaebuse üks ringkonnakohtunik.

12. Kaebaja on vaidlustanud Jõelähtme Vallavalitsuse 06.10.2022 korralduse nr 930 ja selle

alusel väljastatud 10.10.2022 ehitusloa nr 2212271/21466, millega on kolmandal isikul lubatud

püstitada kaebaja omandis oleva Karikalda tee 1 kinnistu naaberkinnistule (Kordoni tee 33)

üksikelamu vastavalt ehitusloa lisaks olevale asendiplaanile. Kaebuse kohaselt rikub ehitusluba

kaebaja õigust realiseerida DP-ga Karikalda tee 1 kinnistule määratud ehitusõigust, samuti ÜP

seletuskirja p-st 9.1 ja PT p-st 1.3 tulenevat elamute minimaalse 25 m vahekauguse nõuet, mis

on nähtud ette mh kaebaja õiguste kaitseks. Kaebaja hinnangul ei saaks ta pärast vaidlustatud

ehitusloa realiseerimist enam püstitada oma kinnistule DP-ga määratud hoonestusalale 250 m2

ehitisealuse pinnaga elamut. Kaebaja on näitlikustanud (kaebuse lisa 13), et pärast vaidlustatud

ehitusloa realiseerimist saaks ta 25 m vahekauguse nõuet ja DP-s määratud ehitusala arvestades

oma kinnistule elamu püstitada üksnes 224,89 m2 suurusele ja ebasobiva kujuga alale.

13. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus, sest

valminud elamu lammutamine saab üldjuhul olla vaid väga erandlik abinõu. Kolmanda isiku

usalduse kaitse ei saa HMS § 67 lg 4 p-st 1 tulenevalt küll välistada vaidlustatud ehitusloa

tühistamist (samuti kasutusloa tühistamist, kui ehitis on kohtumenetluse ajal valminud ja sellele

väljastatakse kasutusluba), kuid ehitusloa (või kasutusloa) tühistamise automaatseks tagajärjeks

ei ole ehitise lammutamiseks kohustava ettekirjutuse tegemine (vt EhS § 132 lg 3).

14. Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40 kehtestatud ÜP seletuskirja p 9.1

järgi on kogu Kaberneeme küla väljakujunenud hoonestusega ala tiheasustusalaks ning uued

elamumaad on planeeritud senise hoonestuse vahelisele vabale alale. Seejuures on ÜP-s nähtud

hoonestustingimustena ette, et kinnistute kruntimisel ei ole reeglina lubatud moodustada

väiksemaid elamukrunte kui 3000 m2 ja elamute minimaalne vahekaugus on 25 m. Jõelähtme

Vallavalitsuse 24.03.2022 korraldusega nr 278 väljastatud PT p 1.3 näeb samuti ette, et Kordoni

tee 33 kinnistule püstitatava kuni 250 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga üksikelamu asukoha

kavandamisel tuleb tagada elamute vaheline minimaalne ÜP järgne vahekaugus 25 m ja hoonet

ei tohi erikokkulepeteta kavandada kinnistu piirile lähemale kui 4 m. Kaebajaga tuleb iseenesest

nõustuda, et ÜP-s sätestatud elamute minimaalse 25 m vahekauguse nõue on nähtud mh ette

naaberkinnistute omanike õiguste (nt privaatsuse) kaitseks ja neil on subjektiivne õigus nõuda

sellest kinnipidamist (sh pöörduda selle õiguse kaitseks halduskohtusse).

3-22-2347

7(8)

15. Praegusel juhul on siiski oluline silmas pidada, et kaebaja omandis oleva Karikalda tee 1

kinnistu ehitusõigust ei reguleeri Kordoni tee 33 kinnistu suhtes väljastatud PT ega põhiosas ka

mitte ÜP, vaid eelkõige Jõelähtme Vallavolikogu 27.11.2007 otsusega nr 295 kehtestatud DP.

Kuigi ehitusloa väljastamisel tuleb lisaks DP-le arvestada mh kehtivat ÜP-d, siis olukorras, kus

suurema täpsusastmega DP-s on vaidlusalust küsimust reguleeritud, tuleb nende vastuolu korral

üldjuhul lähtuda DP-st (nt Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 14.2). Veelgi enam, kui

tegemist on ÜP-d muutva DP-ga, siis saab muudetud osas lähtuda üksnes DP-st, sest ÜP selles

osas DP ala ulatuses enam algsel kujul ei kehti. Karikalda, Jaagu 1, Ranna ja Liiva maaüksuste

DP seletuskirja p-st 4 tulenevalt sisaldab see ÜP muutmise ettepanekut nii uute elamukruntide

minimaalse suuruse kui ka elamute minimaalse vahekauguse nõuete osas. Samas on märgitud:

„Hoonete omavaheline kaugus sõltub kruntide planeeritud suurusest. Üldjuhul järgitakse

üldplaneeringus antud tingimusi.“ Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtuga, et eeltoodud DP

seletuskirja lausest tuleneb, et vastustajal on kaalutlusruum lubada DP alal elamute püstitamist

ka väiksema vahekaugusega kui 25 m. Kõnealune lause kirjeldab üksnes seda, millest on DP

põhijooniselt nähtuva planeeringulahenduse koostamisel lähtutud (st ÜP-s sätestatud 25 m

vahekauguse nõudest on ehitusalade piiritlemisel kõrvale kaldutud vaid põhjendatud vajaduse

korral). Konkreetsete elamukruntide ehitusõiguse täpne ulatus (sh ehitusala) on määratletud DP

põhijoonisel ja DP-st ei tulene vastustajale õigust hakata seda ehitusloa andmisel täiendavalt

piirama, vaid see eeldaks DP muutmist. Nii nähtub DP põhijooniselt, et nt praegustel Karikalda

tee 1 ja 3 kinnistutel (krundid pos 7 ja 8) määratud elamualade vahele jääb täpselt 25 m, kuid

nt Karikalda tee 1 ja 2 kinnistute (krundid pos 6 ja 8) elamualad paiknevad üksteisest 19 m

kaugusel. Viimati märgitu ei anna samas Karikalda tee 2 kinnistu omanikule õigust nõuda, et

Karikalda tee 1 kinnistule ei püstitataks elamut lähemale kui 25 m Karikalda tee 2 kinnistul

asuvast elamust, ning vastustaja ei saaks ehitusloa andmisel sellise piirangu seadmist õigustada

ka ÜP-s sätestatuga, sest ÜP-d on selles osas kehtiva DP-ga muudetud.

16. Kordoni tee 33 kinnistule ehitamist ei reguleeri siiski mitte DP, vaid ÜP ja PT, milles on

jätkuvalt sätestatud eluhoonete 25 m vahekauguse nõue. Kuigi kohalik omavalitsus saab võtta

kaalumisel arvesse ka asjakohastes mittesiduvates dokumentides (sh koostamisel olevas ÜP-s)

väljendatud eesmärke ja tal võib vastuolulise tegutsemise vältimiseks olla ka kohustus seda teha

(nt Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-87-13, p 12), ei saa kohalik omavalitsus koostamisel

olevas ÜP-s ettenähtuga õigustada kehtivas ÜP-s sätestatud nõuete eiramist. Samuti ei ole ÜP

tingimusi võimalik muuta PT-ga ega ehitusloaga (EhS § 12 lg 2, § 32 p 2, § 44 p 1; PlanS § 125

lg 5 p 2). Seetõttu juhul, kui kehtiva ÜP seletuskirja p-st 9.1 ja PT p-st 1.3 tulenevat 25 m

vahekauguse nõuet peaks arvestama Karikalda tee 1 kinnistule DP-ga määratud ehitusala piirist

(mis jääb Kordoni tee 33 kinnistuga külgneval alal kinnistu piirist 10 m kaugusele), ei oleks

vastustaja saanud õiguspäraselt anda Kordoni tee 33 kinnistule ehitusluba elamu püstitamiseks

Karikalda tee 1 kinnistu piirist pelgalt 4 m kaugusele, olenemata sellest, et koostamisel olevas

ÜP-s ei ole eluhoonete minimaalse 25 m vahekauguse nõuet enam ette nähtud.

17. Ehitusloa lisaks olevast asendiplaanist (kaebuse lisa 12) järeldub, et elamute minimaalse

25 m vahekauguse tingimust on arvestatud üksnes olemasolevast Kordoni tee 31 elamust ning

see on täidetud (st nende elamute vahekaugus oleks 28,8 m). Iseenesest on õige, et kõnealune

tingimus reguleerib üksnes tegelikult püstitatavate hoonete vahelist minimaalset kaugust, mitte

kruntide hoonestusalade vahelist kaugust. Sellele vaatamata ei tähenda Karikalda tee 1 kinnistul

hoonestuse puudumine, et vastustaja ei pidanud asjaomast nõuet kaebaja kinnistuga seonduvalt

üldse silmas pidama. Kuigi DP ala ulatuses reguleerib ehitusõigust DP, tuleb sellega külgneval

alal jätkuvalt arvestada ÜP nõudeid. Ehkki kaebaja kinnistul ei paikne hoonestust, on kinnistu

kohta kehtestatud üksikelamu ehitamise õigust andev DP, mida ei ole küllaltki pika aja (enam

kui 15 aasta) möödumisele vaatamata muudetud ega kehtetuks tunnistatud. Seega on kaebajal

jätkuvalt õigustatud ootus, et tal on mõistlik võimalus DP-s ettenähtud ehitusõigust realiseerida

3-22-2347

8(8)

(nt Riigikohtu 08.05.2014 otsus nr 3-3-1-9-14, p 20). Kuna DP on samas eelkõige lähiaastate

ehitustegevuse aluseks (kuni 30.06.2015 kehtinud PlanS § 9 lg 1; PlanS § 124 lg 2, § 140 lg 1

p 1), väheneb pikema aja möödudes (ja eeskätt asjaolude muutumise korral, nt naaberkinnistute

hoonestamisel) isiku õigustatud ootus selle vastu, et tal on võimalik DP-ga antud ehitusõigust

realiseerida maksimaalses ulatuses või igasuguste täiendavate piiranguteta.

18. Kolmas isik on õigesti rõhutanud, et kuivõrd ehitusluba ei saa vaidlustada avalike huvide

kaitseks, siis ei piisa ehitusloa tühistamiseks esitatud kaebuse rahuldamiseks ainuüksi ehitusloa

objektiivsest õigusvastasusest ja kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise võimalikkusest, vaid

kaebuse rahuldamise vältimatu eeldusena tuleb kohtul tuvastada kaebaja subjektiivsete õiguste

tegelik rikkumine (RVastS § 3 lg 1; Riigikohtu 28.12.2021 otsus nr 3-17-2023, p 20). Kaebaja

on pöördunud kohtusse eesmärgiga tagada Karikalda tee 1 kinnistule DP-ga antud ehitusõiguse

realiseerimise võimalikkus. Kaebaja ei ole väitnud, et kolmanda isiku kinnistule ehitusloa alusel

püstitatav hoonestus või selle paiknemine riivaks ülemääraselt tema privaatsust vmt. Nagu

ringkonnakohus eespool viitas, ei saa DP-s määratud ehitusõigust kitsendada ilma DP-d

muutmata või seda (osaliselt) kehtetuks tunnistamata. ÜP-s toodud elamute minimaalse 25 m

vahekauguse nõue toimib siinsel juhul sisuliselt n-ö ühepoolsena (st kehtib Kordoni tee 33

kinnistule ehitamise puhul, kuid ei reguleeri ehitamist Karikalda tee 1 kinnistul). Kolmas isik

ei saaks pärast enda kinnistule elamu püstitamist nõuda, et kaebaja ei püstitaks enda kinnistule

elamut lähemale kui 25 m kolmanda isiku elamust. Seevastu kaebaja saaks põhimõtteliselt

nõuda, et kolmas isik arvestaks enda kinnistule elamu püstitamisel 25 m vahekauguse nõudega.

Selline nõue eeldanuks siiski, et Karikalda tee 1 kinnistule oleks elamu juba püstitatud.

19. Eeltoodust tulenevalt pidi vastustaja ehitusloa andmisel kavandatava elamu asukohaga

seonduvalt hindama esmajoones seda, kas püstitatav elamu jääks olemasolevatest eluhoonetest

vähemalt 25 m kaugusele, ning seejärel seda, kas Kordoni tee 33 kinnistule kavandatava elamu

asukoht võiks olla Karikalda tee 1 kinnistule kehtiva DP-ga antud ehitusõiguse realiseerimise

korral osutuda piirinaabri õigusi ülemääraselt koormavaks. Vajaduse korral saanuks vastustaja

nõuda kolmandalt isikult elamu asukoha nihutamist Karikalda tee 1 kinnistu piirist kaugemale

kui 4 m (pidades siiski silmas, et hoone jääks Kordoni tee 31 elamust vähemalt 25 m kaugusele).

Seda, kas vastustaja on teostanud kaalutlusõigust nõuetekohaselt, tuleb hinnata asja sisulisel

lahendamisel. Ringkonnakohus märgib siiski, et 06.10.2022 korralduses nr 930 (lk 2) sisalduvat

lauset „Vallavalitsusel kui haldusorganil puudub alus nõuda hoone paigutuse muutmist, kui

Kordoni tee 33 kinnistu omanik seda ei soovi“, on võimalik sisustada mitmeti. See võib viidata

vastustaja ebaõigele arusaamale, et tal ei ole õiguslikku alust nõuda hoone paigutuse muutmist,

kuid seda võib käsitada ka hinnanguna, et Karikalda tee 1 kinnistu omaniku vastuväited ei anna

sisulist põhjust nõuda kolmandalt isikult kavandatava hoone paigutuse muutmist (st kuna see

ei takistaks DP realiseerimist). Viimati märgitud juhul sai vastustaja kaalutlusotsuse tegemisel

võtta mh arvesse asjaolu, et koostatav ÜP ei näe elamute minimaalset vahekauguse nõuet enam

ette. Olukorras, kus Kordoni tee 33 kinnistule püstitatav elamu jääks Karikalda tee 1 kinnistule

võimalikult püstitatavast elamust minimaalselt 14 m kaugusele ning seejuures on kaebajal endal

samuti võimalik isegi maksimaalse 250 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga üksikelamu paigutust

kinnistul DP-ga määratud ca 500 m2 suuruse ehitusala piires ise valida, ei ole ringkonnakohtule

äratuntav, et vastustaja oleks teinud ehitusloa andmisel ilmse kaalutlusvea.

20. Kokkuvõttes nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et kaebaja õiguste rikkumine ei ole

äratuntav ja kaebuse eduväljavaated seega vähesed, mistõttu ei ole kolmandal isikul määramata

ajaks ehitustegevuse jätkamise keelamine põhjendatud. Seega jääb X määruskaebus

rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 15.11.2022 määruse resolutsiooni p 1 muutmata.

(allkirjastatud digitaalselt)