3-21-2814/22 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

22.12.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-21-2814

Haldusasi

Titan Engineering Osaühing kaebus majandus- ja

taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 "Katariina

kinnisasja sundvõõrandamine Rail Baltic raudtee

ehitamiseks" osaliseks tühistamiseks so p 2.2. ja p 2.3

osas

ning

majandus-

ja

taristuministri

uuesti

otsustamiseks kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja: Titan Engineering Osaühing

Kaebaja esindajad: lepinguline esindaja - v.adv Aivar

Pilv, seaduslik esindaja – JO

Vastustaja: Majandus- ja taristuminister – volitatud

esindaja – AH

Kaasatud haldusorgan: Maa-amet – volitatud esindajad

MK ja RH

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 17.11.2022

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus osaliselt.

2. Tunnistada KAHOS § 17 lg 1 ja lg 2 (vaidlustatud otsuse tegemise ajal

kehtinud sõnastuses) vastuolus olevaks PS §-ga 32 ja jätta käesoleva asja

lahendamisel kohaldamata.

3. Tühistada majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 p 2.2.

osas, millega otsustati maksta kaebajale täiendav hüvitis asjaajamisega

kaasnevate kulude eest 140 eurot ja kohustada vastustajat uuesti läbi

vaatama ja otsustama täiendava hüvitise määramine asjaajamisega

kaasnevate kulude osas. Muus osas jätta kaebus rahuldamata.

4. Mõista majandus- ja taristuministrilt Titan Engineering Osaühingu

kasuks välja menetluskulud kokku summas 1 114,72 eurot. Ülejäänud

osas jätta poolte menetluskulud nende enda kanda.

5. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele ning edastada käesolev

kohtuotsus

põhiseaduslikkuse

järelevalve

menetluse

läbiviimiseks

Riigikohtule.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23. jaanuaril 2023.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Majandus- ja taristuminister andis 05.11.2021 käskkirja „Katariina kinnisasja

sundvõõrandamine Rail Baltic raudtee ehitamiseks“ (käskkiri, I kd tl 13-18), millega otsustati

sundvõõrandada kaebajale kuuluv, Rae vallas asuv Katariina kinnisasi (registriosa nr 4342802,

sihtotstarbega elamumaa 100 % ja pindalaga 4 825 m2). Eesti Vabariigile Rail Baltic

raudteetaristu ehitamiseks ja teenindamiseks. Käskkirja p 2.2 kohaselt tuleb kinnisasja

sundvõõrandamisel maksta kaebajale tasu koos täiendava hüvitisega asjaajamisega kaasnevate

kulude eest kokku summas 109 140 eurot, millest tasu kinnisasja eest on 109 000 eurot ja

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140 eurot. Käskkirja p 2.3 järgi tuleb

tasu kaebajale välja maksta viivitamata võõrandamisotsuse tegemisest arvates.

2. 06.12.2021 saabus Tallinna Halduskohtule Titan Engineering Osaühing kaebus:

1) tühistada majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223:

a) punkt 2.2, mille kohaselt makstakse kinnisasja omanikule tasu koos täiendava hüvitisega

asjaajamisega kaasnevate kulude eest kokku 109 140 eurot, millest tasu on kinnisasja

omandamise eest 109 000 eurot ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140

eurot;

b) punkt 2.3, mille kohaselt tasu ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest

kogusummas 109 140 eurot makstakse viivitamata pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist

kinnisasja omaniku Titan Engineering Osaühingu arvelduskontole EEaaaaaaaaaaaaaaaaaa SEB

Pangas;

2) kohustada majandus- ja taristuministrit uuesti läbi vaatama ja otsustama Titan Engineering

OÜ-le (registrikood: 10668785) kuuluva Harju maakonnas Rae vallas Rae külas asuva

Katariina kinnisasja (registriosa nr 4342802, katastritunnus 65301:002:1010, sihtotstarve

elamumaa 100 %, pindala 4 825 m2) Eesti Vabariigile Rail Baltic raudteetaristu ehitamiseks ja

teenindamiseks sundvõõrandamise tõttu Titan Engineering OÜ-le makstava tasu ja

asjaajamisega kaasnevate kulude täiendava hüvitise suuruse.

3. Tallinna Halduskohtu 16.12.2021 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus

kohtuistung 17.11.2022.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebaja palub kaebuse rahuldada alljärgnevatel põhjustel.

4.1. Kinnisasja omandamise menetluses ei selgitanud menetleja nõuetekohaselt välja kõiki

olulisi asjaolusid õiglase hüvitise määramiseks. Eelnevas menetluses on oluliselt rikutud

haldusmenetluse uurimispõhimõtet HMS § 6 mõttes ja KAHOS §-de 2 lg 1, 11 lg 2 ja 12

lg 3 nõudeid.

Haldusmenetluses on jäänud põhjendamatult arvesse võtmata kaebaja väited ja neid kinnitavad

tõendid, millest lähtuvalt on tema poolt saamata jäänud tulu suuruseks 60 000 eurot. Maa-amet

(amet) ega vastustaja pole eelnevas menetluses võrdlevalt hinnanud kaebaja poolt esitatud

tõendeid analoogsete kinnisvaraarenduste kohta samas piirkonnas (aadressiga Kurve tee 26,

Vaskjala küla, Rae vald, Harjumaa ehk kaebuse p-s 11 nimetatud Kurve kinnistu).

Amet pole kaebaja 11.03.2021 kirjas esitatud seisukohti ja põhjendusi, nendele lisatud tõendeid

sisuliselt ja kontrollitavalt hinnanud. Seetõttu pole amet ega ka vastustaja HMS § 6 nõuetest

lähtuvalt ümber lükanud kaebaja väidet, mille kohaselt õiglane tasu kinnisasja võõrandamise

eest on summas 184 000 eurot (mis sisaldab kinnisasja õiglast hüvitusväärtust summas 124 000

eurot ja saamata jäänud tulu summas 60 000 eurot).

Vastupidiselt kaebajale on amet leidnud, et Lahe ning Kaanoni hindamisaruanded kinnitavad

kaebajal kahju puudumist saamata jäänud tulu näol ning sellele järeldusele tuginetakse ka

käskkirjas. Amet on eelnevas menetluses läbivalt oma seisukohti põhjendanud ainult viidetega

Lahe ja Kaanoni arvamustele ilma, et oleks pidanud põhjendatuks võrdlevalt analüüsida ja

hinnata ka kaebaja poolt nn turuvõrdluses välja toodud kinnisvara väärtust (eelkõige Kurve

kinnistu arendustegevusega võrreldavaid andmeid, millele kaebaja tugines). Nendega

mittenõustumisel oli ametil võimalus HMS § 6 tähenduses rakendada uurimispõhimõtet ja

koguda iseseisvalt täiendavaid võrreldavaid andmeid. Amet pole ka eelnevas menetluses

põhjendanud, miks ta seda vajalikuks ja põhjendatuks ei pea, millega on eiranud ka haldusakti

andmisel (ettevalmistamisel) selle põhjendamiskohustust.

Lisaks eeltoodule ei saa amet ega ka vastustaja vaidlustada fakti, et Rae valla arhitekt ei ole

välistanud võimalust jagada Katariina kinnisasja kaheks kinnistuks läbi detailplaneeringu (vt

Kaanoni hindamisaruande lk 34). Amet pole eelnevas menetluses kontrollitavalt ja

ümberlükkamatult tõendanud, et selline järeldus on ebaõige või teostamatu. Kaebaja märgib

siinkohal veel kord, et amet pole eelnevas menetluses Kaanoni arvamusele tugiendes (mille

kohaselt kinnisasjale ei lisandu mingisugust turuväärtust selle detailplaneeringuga kaheks

jagamisel ja selle alusel ehitusõiguse tekkimiseks) ümber lükanud Titan Engineering OÜ

seisukohti ja võrdlevaid tõendeid kinnistu tegeliku hüvitisväärtuse kohta võrdluses Kurve

kinnistuga. Seega oleks pidanud amet ja vastustaja lähtuma hüvitise määramisel sellest

asjaolust kui kaebaja realiseerimata jäävast õigusest koos sellega kaasneva kahjuga saamata

jääva tulu näol.

Seega oli põhjendatud ja vajalik tuvastada haldusmenetluses asjaolud, milliste põhjal saab

ühtlasi hinnata kinnisasja hüvitusväärtust (124 000 eurot) kinnisasja kaheks kinnistuks jagamise

tähenduses.

Kaanoni hindamisaruande lk-l 19 on märgitud, et: „Hinnatav kinnisasi on sobiv üksikelamu,

jagamise korral kahe üksikelamu, rajamiseks. Üldplaneeringu järgi oleks võimalus ka ühe

paarismaja kavandamiseks.“

Seega on ka Kaanoni hindamisaruandes, millele amet on korduvalt eelnevas menetluses

tuginenud oma seisukohtade põhjendamiseks, sisuliselt nõustutud nii kaebaja seisukoha kui Rae

valla arhitekti arvamusega. Samas on jäänud kontrollitavalt tõendamata, millistel põhjustel ja

kaalutlustel on võimalik järeldada ja nõustuda Kaanoniga, et viidatud ehitusõigus ei anna

lisandväärtust kinnisasja turuväärtusele ja sundvõõrandamise eest makstava hüvituse suurusele.

Riigikohtu otsusest asjas nr 3-19-569 nähtub, et vastustaja on rikkunud olulisel määral HMS §

6 sätestatud uurimispõhimõtet, kui on jätnud välja selgitamata otsustamisel olulised asjaolud

(otsuse p 11).

4.2. Käskkirja ei ole nõuetekohaselt põhjendatud – vastustaja pole veenvalt ümber

lükanud kaebaja seisukohti ega vastuväiteid selle kohta, et kaebaja ei saanud ligi 20 aasta

jooksul kinnisasja arendada riigipoolsete piirangute tõttu. Käskkirja andmisel on oluliselt

rikutud HMS § 55 lg 1 ning § 56 lg 1-2 nõudeid.

Kaebaja leiab, et käskkiri on osaliselt nõuetekohaselt põhjendamata. Käskkirjast jääb

selgusetuks, miks ei olnud kaebaja esitatud vastuväited ameti seisukohtade alusel asjakohased

ning ei vajanud uurimiskohustuse järgimist.

Kaebaja hinnangul ei ole põhjendatud ameti poolt haldusmenetluses korduvalt avaldatud

seisukoht, mille kohaselt ei saa amet kõnesolevas kinnisasja omandamise menetluses arvestada

ja hinnata asjaolu, et kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist on Eesti Vabariigi huvides ca 20

aasta jooksul oluliselt ja erinevatel põhjustel piiratud. Seetõttu ei ole kaebaja saanud teostada

oma õigusi kinnisasja arendamisel ning sellest tulu teenimisel. Seda olulist asjaolu on

põhjendatud kindlasti arvestada ja hinnata olukorras, kus kõnesoleva menetlusega otsustati

kaebaja kinnisasja lõplik võõrandamine Eesti Vabariigi huvides. Järelikult on põhjendatud ja

vajalik lahendada kokkuvõtvalt ja tervikuna ka kõik kaebaja õiguste piiramise ja

kitsendamisega seotud küsimused seonduvalt selle sundvõõrandamisega.

Väljaspool vaidlust on fakt, et kinnisasi on otsustatud sundvõõrandada avalikes huvides.

Käskkirjas pole argumenteeritult ja õigusnormidele tuginevalt ümber lükatud kaebaja

vastuväidet selle kohta, et kinnisasja sundvõõrandamisel avalikes huvides tuleb arvesse võtta

ja hüvitada ka kõik võimalikud kahjud, mis on kaebajal tekkinud eelneval perioodil lähtuvalt

Eesti Vabariigi huvidest.

Kaebaja hinnangul ei ole põhjendatud ameti poolt eelnevas haldusmenetluses avaldatud

seisukoht, mille kohaselt oleks pidanud kaebaja eelnevalt kehtestatud piirangute ja kitsenduste

tõttu tekkinud kahju (saamata jäänud tulu) hüvitamiseks pöörduma eraldiseisvas menetluses

vastava ametiasutuse poole. Kaebaja arvates rikub selline seisukoht, millele tuginetakse ka

vaidlusaluses käskkirjas, kinnisasja omaniku õigusi.

Kaebaja on eeldanud, et tal on võimalik kinnisasjaga seonduvaid õigusi realiseerida asjaolude

ja olukorra muutumisel ning ta ei ole enne kõnesolevat haldusmenetlust olnud informeeritud ja

teadlik sellest, et tema kinnisasi kuulub sundvõõrandamisele. Kaebaja on lähtunud eeldusest, et

tal tekib võimalus oma õiguste teostamiseks ja kinnisasja arendamiseks koos tulu teenimisega.

Järelikult tuleb ka kõik võimalikud kahjunõuded ja hüvitised kinnisasja sundvõõrandamise eest

kindlaks määrata sellekohases menetluses antava haldusaktiga.

Kaebaja rõhutab, et amet ega vastustaja pole omapoolsete põhjendustega kummutanud kaebaja

01.03.2021 kirjas (I kd tl 58-59 vt lk 2) esitatud asjaolusid, tõendeid ega põhjendusi saamata

jääva tulu (60 000 eurot) esinemise ja suuruse kohta.

Saamata jääv tulu võib KAHOS § 14 lg 1 järgi seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.

Kaebaja hinnangul toob kinnisasja avalikes huvides sundvõõrandamine otseselt ja

ümberlükkamatult kaasa tagajärje, mis välistab temast sõltumatult tulu teenimise võimaluse

kinnisasja arendustegevuse realiseerimata jäämise tõttu. Seejuures on oluline, et kaebaja ei ole

saanud arendustegevuseks vajalikke toiminguid teostada ca 20 aasta jooksul Eesti Vabariigi

tegevusest ja vajadustest tingitud põhjustel (st kinnisasjale kehtestatud piirangute tõttu).

Ka selliste piirangutega seatud õiguste kitsendamise või õiguste teostamise takistamise eest

tuleb kinnisasja sundvõõrandamisel maksta riigi poolt omanikule õiglast hüvitist. Seda

põhimõtet on riigi nimel kaebajale ka eelnevalt tunnistatud, millest on kaebaja ka heauskselt

lähtunud.

Teede- ja sideministeeriumi kantsleri 18.03.2002 kirjas nr 3-3-2/02/1246 (I kd tl 89) kaebajale

on märgitud, et: „Vastavalt kehtivas planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatule peab

üleriigilisest ja maakonnaplaneeringust tulenevate kitsendustega kaasneva kahju hüvitama

riik“. Kaebaja on heas usus ka viidatud põhimõttest ja Eesti Vabariigi nimel antud kinnistusest

lähtunud. Vaieldamatult saab ka kaebajal avalikes huvides vara võõrandamisega saamata jäävat

tulu käsitleda omanikule tekkiva kahjuna.

Täiesti põhjendamatu on olnud võimaliku kahju suuruse hindamisel lähtuda ameti seisukohast,

mille kohaselt on alates 2002 kinnisasja väärtus sedavõrd oluliselt tõusnud, et ainuüksi see

asjaolu korvab riigi poolt kinnisasja avalikes huvides omandamisel saamata jääva tulu kui

kahju.

Selline käsitlus on vastuolus õiglase hüvitise maksmise põhimõtetega, aga ka üldiselt

teadaoleva kinnisasjade (ja ka elukalliduse, selle indeksi, inflatsiooni jms muutumisega)

turuväärtuse muutumisega ajas. Seetõttu ei saa ameti poolt sisustatud põhimõttel „ajaline

kriteerium“ olla käsitletav saamata jääva tulu hüvitamise „piisava ja õiglase“ argumendina.

Seega tuleb selgelt eristada kinnisvaraturul omaniku jaoks objektiivselt asetleidvaid muutusi

sellest, mis piiravad tema õigusi seetõttu, et avalikes huvides seatud piirangud takistavad

vastava kinnisasja arendamist.

Eelnevas haldusmenetluses ega ka selle alusel antud käskkirjas ei ole kohaste põhjendustega

kummutatud kaebaja seisukohta selle kohta, et kinnisasjaga seotud piirangute puudumisel oleks

kaebajal olnud võimalik juba pikka aega tagasi kinnisasja arendamisega tegeleda ja sellelt tulu

teenida. See on jäänud teostamata kaebajast sõltumatutel põhjustel. Olukorras, kus Eesti

Vabariik peab vajalikuks avalikes huvides Katariina kinnisasja sundvõõrandamist, on

põhjendatud ja ainuvõimalik (nn lõpliku haldusakti näol, millega kaebaja kaotab omandiõiguse

kinnisasjale), lahendada ka kõik kinnisasja piirangutega seotud küsimused ja nendest tekkinud

kahjunõuded.

4.3. Vastuolus HMS § 55 lg 1 ning § 56 lg 1-2 nõuetega ei ole käskkirjas põhjendatud, miks

ei ole kinnisasja õiglaseks hüvitusväärtuseks 124 000 eurot.

Kaanoni 09.03.2021 selgitusest ametile nähtub, et tegelikult ei ole hindaja hindamisaruande

koostamisel saamata jäävat tulu või võimalikku tekkivat kahju üldse arvestanud ega hinnanud.

Kaanon on märkinud küsimusele nr 2 vastates järgmist: „Turuväärtuse ega hüvitisväärtuse

hindamisel pole arvestatud tellija väitel kavandatud arendustegevusega.“

Kaanoni 19.03.2021 vastuses ametile on vastuseks küsimusele nr 1 täiendavalt selgitatud, et

sisuliselt ei suuda hindaja selles küsimuses täpsemat hinnangut anda. Lisaks on 19.03.2021

vastuses märgitud, et tegemist on hindamiseks vajalike sisendite määramatusega, mistõttu „ei

saa anda mõistliku täpsusega hinnangut arendustegevusest saadava tulu kohta.“

Kaebaja arvates väljendavad eelpool toodud Kaanoni selgitused üheselt ja ümberlükkamatult

veel kord seda, et DP-ga on võimalik kõnesoleva kinnisasja jagamine kaheks eraldiseisvaks

kinnistuks koos sellest tulenva ehitusõigusega (ehk tegemist on kaebaja poolt saamata jääva

tuluga/lisandväärtusega kui kahjuga). Kaanoni arvamused ja täiendavad selgitused ei ole seda

kaebaja seisukohta kummutanud. Järelikult on ebaõige ka Kaanoni ja ameti järeldus (millele

tuginetakse ka käskkirjas), et kinnistu jagamisel kaheks ja sellest tuleneva ehitusõiguse

realiseerimisel ei tekiks kaebajale mingit täiendavat lisandväärtust (saamata jäänud tulu).

Olukorras, kus Kaanonil pole olnud võimalik saamata jäävat tulu suurust välja tuua, ei saa teha

järeldust, mis kaebaja seisukohti ei arvesta ja tema õigusi kahjustab (ja sisuliselt vabastab

vastustaja Eesti Vabariigi nimel kahju hüvitamise kohustusest).

Kaebaja hinnangul ei saa hindaja viidatud seisukoht olla põhjuseks, mille alusel on võimalik

välistada kaebajale riigi poolt õiglase hüvitise maksmine saamata jääva tulu eest. Kui hindaja

ei suuda saamata jääva tulu suurust kindlaks teha, siis ei saa vastustaja teha sellest kategoorilist

ja kontrollimatut järeldust, et saamata jäävat tulu kaebajal ei esinegi, mistõttu pole seda vaja

arvestada kinnisasja omanikule hüvitise suuruse kindlaksmääramisel.

Käskkirjas pole kooskõlas HMS § 56 lg-ga 1 nõuetekohaselt põhjendatud, miks ei ole

põhjendatud kinnisasja väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda asjaolust, et kinnisasi on jagatav

kaheks eraldiseisvaks kinnistuks.

Kaanoni hindamisaruande lk-del 22-23 on välja toodud järgmine selgitus: „Hinnatava

kinnisasja pindala võimaldaks selle jagamist kaheks krundiks ning mõlemale saaks rajada

eramu. Võimalus jagada ei tähenda vara väärtust suurusjärgus, mis oleks kahe krundi väärtus,

millest on maha arvestatud detailplaneeringu koostamise kulud. Arvestades lisaks ajakuluga

detailplaneeringu koostamiseks ja menetlemiseks ning riskiga, et detailplaneering ei pruugi

sellisel kujul kehtestamiseni jõuda on jagamise võimalusest tulenev väärtuse lisa hinnanguliselt

10 000 – 15 000“.

Seega tunnistab Kaanon ühelt poolt kaebaja seisukohtade põhjendatust kinnisasja jagamise

õiguslikest võimalustest koos arendustegevusega, kuid teiselt poolt spekuleerib paljasõnaliselt

sellest tuleneva lisandväärtuse puudumisega. Mingeid täiendavaid kontrollitavaid selgitusi

Kaanon ei esitanud ja amet pidas seda paljasõnalist spekulatsiooni piisavaks kinnisasja esialgse

hüvitisväärtuse muutmata jätmiseks.

Tegemist on selgelt oletusliku väitega, mis pole objektiivselt kontrollitav ning on samas ümber

lükatud kaebaja poolt esitatud tõenditega analoogse (Kurve) kinnistu kohta.

Kaebaja hinnangul on nii amet kui vastustaja ekslikult leidnud, et Kaanoni märgitud kinnisasja

väärtuses 109 000 eurot sisaldub ka kinnisasja jagamisest tulenev võimalik lisaväärtus summas

15 000 eurot. Kaebaja põhjendab enda järeldust alljärgnevalt.

Kaanon kinnitas ametile 09.03.2021 vastuse p-s 3, et näeb kinnisasja ostjana pigem isikut, kes

ehitab sinna elamu ning arvestab alles tulevikus kinnisasja võimaliku jagamisega. Selline väide

on täiesti paljasõnaline ja oletuslik ning jääb arusaamatuks, millele selline seisukoht tugineb.

Selline oletuslik väide või järeldus ei saa olla kontrollitavaks argumendiks, millega välistatakse

kinnisasja jagamisel tekkiv lisaväärtus 15 000 eurot.

Kaanon ega vastustaja pole esitanud mitte ühtegi sisulist põhjendust (mis on taas HMS § 56 lg

1 rikkumine), mis lükkaks ümber kaebaja seisukoha tema tahtest kinnisasja eelnevaks

jagamiseks ning seejärel nendest mõlemal ehitusõiguse realiseerimisest. Seega tuleb

põhjendatuks (sh eluliselt usutavaks) pidada kaebaja hinnangut kinnisasja tegelikule väärtusele

vähemalt summas 124 000 eurot (st 109 000 + 15 000).

Kõike eelnevat kogumis arvestades peab kaebaja õiglaseks hüvitiseks kinnisasja avalikes

huvides sundvõõrandamise eest summat 184 000 eurot (so kinnisasja väärtus summas 124 000

eurot + eelnevalt kirjeldatud saamata jääv tulu summas 60 000 eurot). Sellest summast tuleb

lähtuda ka motivatsioonitasu (20 %) kohaldamisel (sest haldusmenetluse jätkumisel on

kokkuleppe saavutamine jätkuvalt võimalik), mistõttu lisandub hüvitisele täiendavalt 36 800

eurot.

Kuna kaebaja on kogu aeg olnud nõus KAHOS-e alusel Katariina sundvõõrandamisega

avalikes huvides õiglase tasu eest, siis on vastustaja kohustatud asja uuel läbivaatamisel ja

otsustamisel kohaldama ka motivatsioonitasu KAHOS § 15 lg 1 ja 3 alusel ehk 20% sama

seaduse § 11 lg-s 2 nimetatud tasust.

Kaebaja peab KAHOS § 17 lg 2 alusel endiselt põhjendatuks suurendada talle makstavat

hüvitist menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest ning suurendada seda summat kolm

korda (3 x 136 = 408 eurot). Seega on kaebaja hinnangul õiglane hüvitis kokku 221 208 (184

000 + 36 800 + 408) eurot.

4.4. Käskkirja andmisega rikuti oluliselt kaebaja omandipõhiõigust. Väärtuskuupäev ei

ole õiguspärane ja vastustaja on kohustatud seda ajakohastama, ajakohastamise

mittevõimaldamine on põhiseadusvastane.

Kaebaja arvates tuleb KAHOS § 11 lg 5 koostoimes PS §-ga 32 ja KAHOS § 2 lg-ga 1

tõlgendada ja kohaldada põhimõttel, et kui kinnisasja väärtuse kindlakstegemisest on

möödunud pikem ajavahemik (vähemalt 6 kuud või enam) ning üldiselt teadaolevalt on

kinnisvara väärtus kinnisvara turul märkimisväärselt tõusnud enne lõpliku otsustuse

kujundamist (käskkirja andmist), siis tuleb sundvõõrandatava kinnisasja väärtus uuesti kindlaks

määrata vastava haldusakti kui vara võõrandamist käsitleva õigusliku lahendi andmisel.

Lähtuda tuleb põhimõttest, et omanikule tuleb vara väärtus hüvitada võimalikult lähedaselt selle

aja seisuga millal võõrandamine faktiliselt aset leiab. Ainult siis saab rääkida õiglasest

hüvitisest.

Antud juhul teavitas Maa-amet menetluse läbiviijana Titan Engineering OÜ-d Katariina

kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusest enam kui aasta tagasi ehk 20.07.2020

kirjaga nr 7-21/20/10525. Kinnisasja hüvitisväärtuseks hinnati siis 97 000 eurot. Ameti

14.04.2021 kirjaga nr 7-21/21/409-11 lähtus menetleja Katariina kinnisasja hüvitisväärtusest

109 000 eurot (ilma motivatsioonitasu ja asjaajamishüvitiseta). Amet tugines Kaanoni

19.02.2021 hindamisaruandele. Seega on kinnisasja väärtuse hindamisest (sõltumata selle

suuruse vaidlustamisest kaebaja poolt) möödunud enam kui 9 kuud.

Kaebaja leiab, et käesoleval juhul on kohaldatavad Riigikohtu lahendites nr 3-16-812 (p 13), 3-

3-1-69-09 (p 64) ja 3-2-1-12-07 (p 10) avaldatud seisukohad õiglase hüvitise määramiseks.

Kaebaja ei välista, et halduskohtu otsuse tegemise ajaks on Kaanoni hindamisest möödunud

enam kui aasta. Kui vastustaja peab õiglase hüvitise suurust uuesti kaaluma, hindama ja

otsustama, siis on omakorda möödunud täiendav aeg menetluses tehtud eelnevast hindamisest

ja selle alusel tehtavast otsusest (käskkirjast). On ilmne, et selle aja jooksul muutuvad ka

kinnisvarahinnad.

Järelikult on asjakohane ning põhjendatud uue hindamise tellimine haldusmenetluses, mis

arvestaks ka neid asjaolusid ja põhimõtteid, mida on kaebaja kinnisasja õiglase väärtuse

tuvastamiseks ja määramiseks välja toonud. Kaebajal on alust arvata, et uue hindamise

tulemusena on kinnisasja väärtus kõrgem kui 124 000 eurot.

Kui kohus ei peaks eelpool toodud käsitlusega nõustuma, siis tuleb kohtul jätta KAHOS § 11

lg 5 vastuolu tõttu PS §-ga 32 kohaldamata osas, milles see ei näe ette võimalust hinnata uuesti

sundvõõrandatava kinnisasja õiglast väärtust, kui senisest kinnisasja väärtuse hindamisest on

möödunud pikem ajavahemik.

PS § 152 sätestab, et kohus jätab kohtuasja lahendamisel kohaldamata mis tahes seaduse või

muu õigusakti, kui see on vastuolus põhiseadusega.

KAHOS § 12 lg 1 näeb ette, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja piiratud

asjaõiguse väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju hindamise tähtajaga, mis ei

või olla lühem kui kaks nädalat ega pikem kui kaks kuud. Kaebaja hinnangul ei välista see norm

eelmärgitud kinnisasja väärtuse uut hindamist. Antud juhul on hindamisest möödas oluliselt

pikem aeg kui kaks kuud.

Lähtudes KAHOS § 12 lg-st 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise

eesmärgil. See norm kinnitab kaebaja arvates KAHOS-i ühte seaduse eesmärki – hüvitada

kinnisasja sundvõõrandamisel omanikule selle õiglane väärtus.

Eelnevalt käsitletud asjaolusid ja seisukohti kogumis hinnates on kaebaja seisukohal, et

vastustaja poolt Katariina kinnisasja avalikes huvides sundvõõrandamise eest määratud hüvitis

pole õiglane ning ei täida seaduse eesmärki ning kahjustab oluliselt kinnisasja omaniku õigusi

ja huve.

PS § 13 kohaselt on igaühel õigus riigi ja seaduse kaitsele. Seadus kaitseb igaühte riigivõimu

omavoli eest. PS § 13 esimeses lauses sätestatud põhimõte on olemuslikult seotud ka teiste

põhiseaduse sätetega, mis käsitlevad üldisi õigusriiklikke põhimõtteid ning põhiõiguste kaitse

ja tagamise kohustust. Nii on see puutumuses PS §-ga 14, mille kohaselt on õiguste ja vabaduste

tagamine seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohaliku omavalitsuse kohustus. PS §

13 esimene lause täiendab teisi põhiõigusi kaitsvaid sätteid. Kaitseõiguste puhul seisneb õiguse

ese riigi positiivses tegevuses. Põhiõigusi puudutavates sätetes on öeldud sõnaselgelt, et riik

peab tagama teatud õigushüve kaitse ja kehtestama vajaliku regulatsiooni ja see puudutab ka

omandi kaitset PS § 32 mõttes. PS § 13 mõtet on sisustatud järgmiselt: “Selliselt määratletud

kaitsepõhiõigus on subjektiivne põhiseaduslik õigus riigi faktilisele või normatiivsele

tegevusele, mille esemeks on võrdväärsete õigussubjektide sfääride piiritlemine, nende nõuete

realiseeritavus ja realiseerimine.“1.

Lisaks eeltoodule on Riigikohus märkinud, et PS § 13 sättest tuleneb riigile kohustus põhiõigusi

kaitsta. Riigikohus on sedastanud: „PS §-des 13–15 ette nähtud õigus kohtulikule kaitsele

hõlmab nii isiku õigust pöörduda oma õiguste ja vabaduste rikkumise korral kohtusse kui ka

riigi kohustust luua põhiõiguste kaitseks kohane kohtumenetlus, mis on õiglane ja tagab isiku

õiguste tõhusa kaitse.“ (RKPJKo 18.10.2012, 3-4-1-15-12, p 30). Riigikohtu poolt väljendatud

põhimõtete ja selgituste kohaselt tuleb põhiõiguse rikkumise tuvastamiseks „hinnata, kas

olemasolev õiguslik regulatsioon tagab nõutud taseme või on mingid elulised asjaolud

põhiseadusvastaselt jäetud reguleerimata. Seejuures tuleb arvestada, et seadusandjal on suur

mänguruum otsustamaks, kuidas põhiseaduslikult nõutud tasemeni jõuda“ (RKPJKm

10.04.2018, 5-17-42/9, p 36). Kaebaja hinnangul KAHOS-e § 11 lg 5 õiguslik regulatsioon neid

põhimõtteid ei järgi, sest kinnisasja omanikule ei ole tagatud õiglast, turuväärtusele vastavat

tasu kinnisasja faktilise sundvõõrandamise aja seisuga. Seega ei ole tagatud PS § 32 teise lauses

avaldatud õiguste kaitse üldpõhimõtte järgimine, mille kohaselt „omandit võib omaniku

nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase

ja kohese hüvituse eest“.

Lähtudes KAHOS regulatsioonist ja põhiseaduses sätestatud omandipõhiõigusest ning

asjakohasest kohtupraktikast leidis kaebaja eelnevas menetluses, et vastustaja on kohustatud

ümber hindama kinnistu väärtuse, sest selle sundvõõrandamise käskkirja andmise ajaks on selle

väärtus oluliselt muutunud võrreldes ajaga, mil menetleja tegi KAHOS § 11 lg 5 järgi tasu

määramiseks esimese hindamistoimingu. Vastustajad on enda vastuses alusetult leidnud, et

KAHOS § 11 lg 5 ei näe ette võimalust väärtuskuupäeva nö ajakohastada ehk muuta.

Kaebaja hinnangul on võimalik kohalduva KAHOSe redaktsiooni § 2 lg 1 alusel

väärtuskuupäeva ajakohastada, kuna see tagab menetluse eesmärgi saavutamise – kinnisasja

sundvõõrandamise õiglase ja kohase hüvitise eest omandipõhiõigusega arvestavalt. Kui kohus

leiab, et põhiseaduskonformne tõlgendamine ei ole võimalik, palub kaebaja kohtul jätta

käesolevas vaidluses kohaldamata KAHOS-e § 11 lg 5 osas, milles see ei võimalda kinnisasja

väärtuse hindamise kuupäeva ajakohastada, kuna see on vastuolus Eesti Vabariigi põhiseaduse

§-des 11-13 ja 32 käsitletud isiku põhiõigustega.

Vaidlust ei saagi olla selles, et KAHOS 05.11.2021 kehtinud redaktsiooni § 11 lg 5 järgi määrati

kinnisasja omandamise tasu esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga. Samas

selgitas kaebaja juba oma kaebuses, et KAHOS § 11 lg 5 on vastuolus KAHOS § 2 lg-ga 1,

mille järgi „kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine (edaspidi

kinnisasja omandamine), on kinnisasja omandamine üldistes huvides ja kohese hüvitise eest“.

Vastuolu tõttu ei näinud KAHOS § 11 lg 5 sõnaselgelt ette võimalust arvestada asjaoludega,

mis võivad sundvõõrandatava kinnisaja väärtust aja möödumisel suurendada. Seetõttu oleks

1 M. Ernits. Põhiseaduse § 13 kommentaar 4. – Ü. Madise jt. -Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud

väljaanne. 4., täiend; Juura 2017

pidanud vastustajad tulenevalt PS § 32 omandipõhiõigusest tõlgendama KAHOS § 11 lg-t 5

selliselt, et haldusmenetluses ajal sõltumatult kaebajast kinnisasja väärtust mõjutavaid olulisi

muutusi arvestatakse ka sundvõõrandamise tasu kindlaksmääramisel ehk toimub kinnisasja

väärtuse ajakohastamine vastavalt tegelikule olukorrale, mis on õiglane.

Ka Euroopa Inimõiguste Kohus on mitmel korral sedastanud, et kinnisasjade avalikul

omandamisel tuleb lähtuda n-ö praeguse aja (ingl present day) väärtustest (Serghides ja

Christoforou vs Küpros p 27 ning Michael Theodossiou Ltd vs Küpros p-d 15, 16).

Alates 01.01.2022 jõustunud KAHOS redaktsiooniga on seadusandja osundatud vastuolu ja

potentsiaalset põhiseadusevastasust tunnistanud ning KAHOS § 11 lg 5 sõnastust täpsustanud.

Nimelt, käesoleval ajal kehtiva KAHOS-e redaktsiooni (RT I, 08.12.2021) kohaselt võib

menetleja § 11 lg 5 alusel põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada. Lisaks

määratakse kinnisasja omandamise tasu selle kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või

menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse.

Seadusemuudatuse seletuskirja järgi aitab muudatus tagada, et: „esimese hindamise ja võrdleva

hindamise tulemused oleksid ajaliselt võrreldavad ega sõltuks hindamise ajahetkest. Juhul, kui

läbirääkimised pikenevad menetluse läbiviijast tulenevatel põhjustel või vastuväidete

lahendamine on ajamahukas ning esimese hindamise tulemus ei kajasta enam kehtivat

turuolukorda, võib menetluse läbiviija põhjendatud juhul väärtuse kuupäeva ajakohastada“ (vt

lisa,

01.01.2022

seadusemuudatuse

seletuskiri,

lk

26).

Seega

kinnitab

viidatud

seadusemuudatus kaebaja poolt juba eelnevas menetluses esitatud seisukohti, mida peab

arvestama ka kohus kaebust lahendades.

Eeltoodust tulenevalt on seadusandja selgelt väljendanud, et KAHOS-e § 11 lg 5 järgi on

kinnisasja väärtuskuupäeva ajakohastamine võimalik ning turuolukorra muutumise puhul ka

põhjendatud. Iseäranis arusaamatu on väärtuskuupäeva ajakohastamisest keeldumine

ettekäändel, et kaebaja on haldusmenetluse kulgemise käigus kasutanud temale seadusest

tulenevaid õigusi ja tagatisi ning kaitsnud oma õigusi põhiseadusest tulenevaid põhimõtteid

järgides. Läbiviidud menetlusest nähtub, et kaebaja ei ole kuritarvitanud oma õigusi - takistanud

või venitanud teadlikult menetlust ja sisuliste küsimuste arutamist. Seisukohtade ja vastuväidete

esitamine on kaebaja põhiõigus ning puuduvad igasugused viited sellele, et kaebaja oleks enda

põhiõigusi kuritarvitanud.

4.5. Vastuseks vastustaja ja kaasatud haldusorgani seisukohtadele selgitab kaebaja, et

jääb seisukohale, et vastustaja on käskkirja andmisel jätnud põhjendamatult arvestamata

kaebaja seisukohtadega ja teadaolevate ning ümber lükkamata asjaoludega.

Kaebaja peab siinkohal vajalikuks märkida KAHOS § 12 lg 1-7 kirjeldatud kinnisasja väärtuse

ja varalise kahju hindamise toimingud ei välista haldusorgani õigust arvestada menetluse

läbiviimisel ka kinnisasja omaniku põhjendatud seisukohtade, teadaolevate faktide ja

tõenditega ning nendest tulenevate hinnangutega.

Kaebaja leiab, et vastustaja ja amet käsitlevad kinnisasja väärtuse ja sundvõõrandamise tasu

suuruse kindlaksmääramiseks KAHOS-e § 12 lg-tes 1-7 sätestatud põhimõtteid vastuolus

seaduse mõttega ja kitsendavalt kui regulatsiooni, mille kohaselt on ainuvõimalik lähtuda ainult

sama sätte lg 2 kirjeldatud hindamise võimalustest. Samas on selles sättes selge viide, et

„vajaduse korral tellitakse hindamine kutsetunnistusega hindajalt“ ja see ei tähenda, et

hindamisaruanne on ainuke viis ja võimalus kinnisasja väärtuse hindamiseks. Seadusandja on

selgelt pidanud silmas erinevaid ja võimalikult igakülgseid võimalusi (erinevaid tõendeid, fakte

ja teadaolevaid ning kontrollitavaid asjaolusid jms) kinnisasja väärtuse hindamiseks ja

määramiseks. Seda ka hindamisaruande koostamiseks vajalike lähteandmetena. Kui

hindamisaruandega ei suudeta tuvastada kõiki olulisi asjaolusid või ümber lükata kinnisasja

omaniku vastuväiteid ja vastupidiseid seisukohti aruandes esitatud järeldustele, siis peab

menetleja kõiki asjaolusid hindama ja kaaluma koosmõjus HMS § 4 lg 2 kaalutusõiguse

põhimõtetega. Eeltoodud põhjustel on vastustajad eelnevas menetluses mh eksinud

haldusmenetluse üldpõhimõtete vastu, mis on kokkuvõttes viinud kaebajale kinnisasja

sundvõõrandamise eest makstava tasu ebaõige määramiseni. Vastustajad ei ole kontrollitavalt

ümber lükanud kaebaja hinnangul kinnisasja väärtust suurendavaid asjaolusid (vastavalt

ehitusõiguse lisaväärtuse eest summas 15 000 eurot ja arendustegevusest saamata jäänud tuluna

60 000 eurot), mistõttu ei taga vaidlusalune käskkiri kaebajale õiglast tasu kinnisasja

sundvõõrandamise eest.

4.6. Vastustaja on jätnud ekslikult ja põhjendamatult arvestamata kaebajal saamata

jäänud tulu.

Kaebaja selgitab tema poolt esitatud tõendite alusel täiendavalt saamata jäänud tulu suuruse

arvutuskäiku.

Saamata jäänud tulu suuruse (60 000 eurot) arvestamisel lähtuti Katariina kinnisasjaga

võrreldavast Kurve tee 26 kinnistust. Seejuures tuleb märkida, et Kurve tee 26 kinnistu on

Katariina kinnistust ca 2,6 korda väiksem (Katariina kinnistu pindala on 4825m², Kurve tee 26

pindala aga 1857m²). Kaebajale teadaolevalt võõrandati Kurve tee 26 kinnistu müügikuulutuses

viidatud hinna asemel 9 000 eurot odavamalt ehk 100 000 euro eest. Peale Kurve tee 26 kinnistu

soetamist ehitasid arendajad kinnistule nn paarismaja, mille üks osa on tänaseks päevaks

müüdud 235 000 euro eest – seega on paarismaja hind kokku 470 000 eurot.

Optimum Ehitus OÜ-lt saadud hinnapakkumise (I kd tl 69) kohaselt oleks kaebaja poolt kahe

ühepereelamu ehitustööde maksumuseks koos käibemaksuga ca 290 000 eurot. Sellest

tulenevalt oleks kõnesoleva kinnistu arendustööde hind kokku 390 000 eurot (kinnistu

maksumus + ehitustööd). Kui seejärel kahe ühepereelamu müügihinnast (kokku 470 000 eurot)

lahutada kinnistu hind ja arendusega seotud kulud (390 000 eurot), siis oleks arendustegevuse

tulemusena teenitavaks brutokasumiks 80 000 eurot. Sellest on kaebaja maha arvestanud veel

võimalikke täiendavaid kulusid kokku summas 20 000 eurot, mille järgselt saabki võimalikuks

saamata jäänud tuluks kahe elamu eest hinnata kokku 60 000 eurot.

Vastustaja on leidnud, et kaebaja poolt taotletud saamata jääva tulu hüvitamine oleks

õigusvastane, mistõttu tuleb jätta saamata jäänud tulu arvestamata. Seda seisukohta on

põhjendanud sisuliselt sellega, et kaebaja ei ole teinud reaalseid ettevalmistusi

arendustegevuseks ega kandnud arendustegevusega seoses kulusid. Samas on vastustaja jätnud

täiesti tähelepanuta, et KAHOS § 14 lg 1 järgi ei ole saamata jääva tulu tõendamiseks,

hindamiseks ja väljamõistmiseks nõutud, et kinnisasja omanik oleks eelnevalt teinud reaalseid

toiminguid arendustegevuse mõttes või oleks kandnud nendega seonduvalt kulusid. KAHOS §

14 lg 1 ning analoogselt ka VÕS § 128 lg 4 alusel on saamata jääva tulu väljamõistmiseks

üksnes vajalik veenduda, et kinnisasja omanikul on kavatsetus ja võimalus tulu teenida.

Seega reaalsete kulutuste puudumine välistab hüvitise nõude ja selle maksmise juba kantud

kulutuste eest, mitte aga võimaliku saamata jääva tulu näol. Saamata jääva tulu puhul tuleb

eelkõige hinnata ja tuvastada, kas kinnisasja omanikul oleks võimalik olnud tulu teenida või on

see välistatud. Just seda asjaolu on vastustajad eiranud ning pole ümber lükanud kaebaja poolt

eelnevas menetluses kontrollitavalt esitatud seisukohti võimaliku ehitustegevuse ja

arendustegevuse kohta samas piirkonnas toodud näidete ja ehitiste maksumuse alusel.

Kohtupraktikas on korduvalt märgitud, et saamata jääva tulu väljamõistmisest ei saa keelduda

üksnes seetõttu, et saamata jäänud tulu suurust on keeruline või võimatu tuvastada (RK 3-3-1-

13-06 p 18; RK 3-2-1-173-12 p 20). Kaebaja on selgitanud nii vastustaja kui ka Teede- ja

sideministeeriumi rolli saamata jäänud tulu tekkimises, mistõttu ei asu kaebaja viidatud

seisukohti täies mahus kordama. Kaebaja on seisukohal, et saamata jääva tulu tuvastamist ja

hindamist tuleb käsitleda oluliselt laiemalt kui vastustajad on seda vajalikuks pidanud ning see

eeldab kõikide menetluses teatavaks saanud ja esitatud andmete igakülgset hindamist ja

kaalumist.

Kaebaja on haldusorganile eelneva haldusmenetluse jooksul üksikasjalikult selgitanud

kinnisasja arendamisega seonduvaid kavatsusi ning esitanud sellekohaseid tõendeid, sealhulgas

ka ekspertide poolt kinnitatud seisukohti, mis kinnitavad kaebaja võimalust teenida kinnisasja

kaheks jagamisel arendustegevusest tulu suurusjärgus ca 60 000 eurot. Vastustajad ei ole

millegagi sisustanud oma väidet, mille kohaselt puudub kaebajal kinnisasja omanikuna huvi ja

kavatsus arendustegevuseks või pole see mingil põhjustel objektiivselt teostatav. Kaebaja on

esitatud tõendite ja faktidega tõendanud vastupidist.

Kokkuvõttes ei ole vastustajad ei eelnevas menetluses, käskkirjas ega ka oma 17.01.2022

vastuses ümber lükanud kaebaja poolt esitatud seisukohti ja nende aluseks olevaid tõendeid

võimaliku saamata jäänud tulu kohta summas ca 60 000 eurot, mis tuleneb võimalusest

realiseerida ehitusõigus kahel eraldiseisval kinnistul. Seega kahel kinnistul potentsiaalse

ehitusõiguse realiseerimata jäämisel on ühe kinnistuga seonduv saamata jäänud tulu summas

ca 30 000 eurot. Kaebaja on selle seisukoha aluseks olevad andmed ja tõendid välja toonud ka

oma kaebuses, mistõttu peaks see olema ka jälgitav. Samas on märkimisväärne, et eelnevas

menetluses ei ole menetleja väitnud, et talle on ebaselge või arusaamatu kaebaja saamata jääva

tulu arvutuskäik. Menetleja on seda nõuet pidanud lihtsalt põhjendamatuks.

4.7. KAHOS-e § 17 lg-te 1 ja 2 regulatsioon on kinnisasja omaniku õigusi kahjustav ja

täiendavat kahju tekitav – tagatud ei ole menetluskulude õiglane hüvitamine.

Esiteks peab kaebaja kehtiva KAHOS § 17 lg 2 alusel endiselt põhjendatuks suurendada talle

makstavat hüvitist menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest ning suurendada seda

summat kolm korda (3 x 140 = 420 eurot; algne taotlus oli 3 x 136 = 408 eurot). Kaebaja peab

seda ainuvõimalikuks ja põhjendatuks, kui kohus leiab, et kõnesolev säte ei kahjusta kinnisasja

omaniku põhiseseaduslikke õigusi ja on nendega kooskõlas. Kuid lisaks esitatud nõudele peab

kaebaja vajalikuks pöörata kohtu tähelepanu alljärgnevale.

Kaebaja ei korda selle nõude osas eelnevalt väljendatud seisukohti vaid peab kokkuvõtteks

oluliseks märkida, et arvestades KAHOS-e alusel läbiviidava menetluse olemust, keerukust,

selle raames lahendatavaid küsimusi ning selleks vajalike tõendite kogumist jms, on ilmne, et

täiesti ebamõistlik ja kinnisasja omanikule täiendavat kahju tekitav on seaduse § 17 lg-te 1 ja 2

regulatsioon. Kõnesolev õigusnorm on sisuliselt suunatud kinnisasja omaniku, kelle vara

sundvõõrandatakse avalikes huvides, õiguste rikkumisele ja nende kaitse võimaluste teadlikule

takistamisele, kitsendamisele jms ehk oma õiguste aktiivse kaitse takistamisele ja selle

teostamisel täiendava kahju tekitamisele.

KAHOS-e § 17 lg 1 alusel makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate

asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud

tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Sama sätte lg 2 kohaselt

hüvitatakse asjaajamisele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud määra, kinnisasja omanikule kuludokumentide alusel,

kuid mitte rohkem kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud määras, mis on korrutatud

kolmega.

Teadaolevalt määrati vaidlusaluse käskkirjaga kaebajale hüvitatavaks menetluskulude

suuruseks mahukas, erinevates küsimustes tõendamiskoormust nõudvas asjas kokku 140 eurot,

mis peaks hõlmama asjaajamise kulusid 16 tunni ulatuses. Selline hüvitis on täiesti

ebaproportsionaalne ja ebamõistlik ning vastuolus nende toimingute ajalise mahu ja sisuga,

mida seadus kinnisasja omanikule menetluses paneb. On küsitav, kas selline seaduse

regulatsioon on kooskõlas PS §-de 11, 13 ja 32 mõttega ja isiku õiguste tagamisega, mis on nii

seadusandja kui täitevõimu kohustus. Vaatamata eeltoodule ei pidanud isegi teadaolevas

olukorras menetleja võimalikuks määrata menetluskulude katteks hüvitist KAHOS-e § 17 lg 2

alusel vaatamata kaebaja poolt esitatud tõendile. Kaebaja hinnangul viitab vastustajate tegevus

kinnisasja omaniku õiguste teadlikule rikkumisele. Seega ei ole selline kinnisasja omaniku

õiguste riive proportsionaalne ja ei kaalu menetlusega seotud kulutuste hüvitamise mõttes üle

isiku õiguste riive ebasoodsat mõju.

Arvestades eeltoodut peab kaebaja põhjendatuks KAHOS-e § 17 lg-te 1 ja 2 sätestatud

regulatsiooni põhiseaduslikkusele vastavuse kontrolli kohtu poolt.

4.8. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud vastavalt menetluskulude

nimekirjale kokku summas 11 147,20 eurot (II kd tl 52-57).

VASTUSTAJA JA KAASATUD HALDUSORGANI SEISUKOHT

5. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan Maa-amet kaebusega ei nõustu, vaidlevad sellele vastu

kogu ulatuses ja paluvad jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja ja Maa-ameti hinnangul on kaebaja etteheited, sealhulgas haldusmenetluslike

minetuste osas alusetud ja eksitavad. Sundvõõrandamise otsus ja selles kaebajale määratud tasu

ja täiendav hüvitis on õiguspärased ja vastavad HMS § 54 ning KAHOS nõuetele. Kinnisasja

omandamise menetluses on välja selgitatud kõik olulised asjaolud, neid on korrektselt hinnatud

ja kaalutud ning haldusakti on piisavalt põhjendatud. Kõik kohaldamisele kuuluvad KAHOS

sätted on põhiseaduspärased. Järgnevalt selgitavad vastustaja ja Maa-amet oma seisukohti:

5.1. Kinnisasja omandamisel makstud tasu on tuvastatud õiguspärases menetluses.

Haldusorganid selgitavad all, et KAHOS järgi oli õiguspärane lähtuda 7. taseme hindaja

hindamisaruannetest ning KAHOS ei luba vastustajal lähtuda kaebaja arvutuskäigust. Ühtlasi

on Maa-amet ja vastustaja kaebajale ka piisavalt selgitanud, miks ei ole võimalik lähtuda

kaebaja arvutuskäigust ehk hinnata kinnisasja väärtuseks 124 000 EUR ja saamata jäänud

tuluks 60 000 EUR.

Kinnisasja avalikes huvides omandamist reguleerib eriseadusena KAHOS. Käesolevas asjas on

vaja tuvastada, kas kaebajale määratud tasu on kooskõlas KAHOSega. Kui tasu on KAHOSega

kooskõlas, on see õiguspärane.

Kinnisasja avalikes huvides omandamisel makstava tasu ja hüvitiste arvestamise põhimõtted

on toodud KAHOSe 3. peatükis (siin ja edaspidi viited KAHOS 05.11.2021 kehtinud

redaktsioonile).

Kinnisasja omandamisel ei määrata kinnisasja omanikule KAHOS § 11 lg 2 nimetatud tasu

suvaliselt, vaid läbi hindamise. KAHOS § 12 lg 2 järgi võib tasu määramiseks hindamise läbi

viia, kas a) kutsetunnistusega hindaja, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara

hindaja kutse, b) Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute

andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel või c) menetluse läbiviija,

sealhulgas

Maa-amet

menetluse

läbiviijana,

lähtudes

maa

hindamise

seaduse,

looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud

metoodikast.

Vaidlusalusel juhul teostas hindamise 7. taseme hindaja. Kui hindajaks on KAHOS § 12 lg 2

järgi 7. taseme hindaja, lähtub hindaja hindamisaruande koostamisel hindamise Eesti ja

rahvusvahelistest kinnisvara hindamise standarditest, samuti KAHOSes hindamise osas toodud

täpsustustest, sh § 12 lg 3-7 ja § 13 ning § 14 toodud juhistest. KAHOS seletuskirja lk 22 ütleb

selle kohta: „Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast tavast ja

vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel tuleb hindajal juhinduda vara

hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“. Nimetatud

standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise.“

Maa-ameti tellitud Lahe KV hindaja leidis hindamisel, et kinnisasja omanikule KAHOS § 11

lg 2 alusel makstav tasu peaks olema 97 000 EUR (hindamisaruande järgne täpsus +/- 10%).

Kuna kaebaja tellis KAHOS § 26 lg 7 alusel võrdleva hindamisaruande Kaanoni 7. taseme

hindajalt, kes leidis 19.02.2021 hindamisaruandes, et kaebajale masktav tasu peaks olema 109

000 EUR (hindamisaruande järgne täpsus +/- 20%) ja see oli kaebajale soodsam, võttis Maa-

amet kaebajale pakkumiste tegemisel ja vastustaja sundvõõrandamisel aluseks selle. Seejuures

ei saa ebaõigeks pidada ka LAHE KV hindamisaruannet. Maa-amet on selgitanud 14.04.2021

kirjas nr 7-21/21/409-11 (I kd tl 178-179p) kaebajale, et kuna kahe hindaja tulemused

hüvitusväärtuse osas on mõneti erinevad ja erinevuste põhjuseid arutati ka 18.03.2021

toimunud veebikohtumisel, siis nõustub Maa-amet võtma hüvitusväärtuse määramise aluseks

Kaanoni eksperthinnangu, kui soodsama. Nimetatud kirjas selgitati: „Peamine erinevus seisneb

hindajate erinevas käsitluses kinnisasja jagamise perspektiivi osas. Kui Lahe Kinnisvara

Hindamine OÜ eksperthinnangus käsitleti Katariina kinnisasja eelkõige üksikelamu krundina,

siis Kaanon kinnisvarabüroo OÜ koostatud eksperthinnangus on hindamisel arvestatud

võimalusega jagada kinnistu kaheks krundiks, millele mõlemale saaks rajada eramu.

Eksperthinnangus on selgitatud, et arvestades detailplaneeringu koostamise ja menetlemise

ajakulu ning riski, et detailplaneering ei pruugi sellisel kujul kehtestamiseni jõuda on jagamise

võimalusest tulenev väärtuse lisa hinnanguliselt 10 000-15 000 eurot.“ Seejuures arvestades ka

hindamisaruannetes märgitud hindamisaruande täpsust, olid hindamisaruanded siiski ka

ligilähedase tulemusega.2 Seetõttu oli Maa-ameti hinnangul võimalik aktsepteerida kinnistu

omanikule soodsamat eksperthinnangut ning sellest tulenevalt tehti kinnistu omanikule uus

pakkumus talle soodsamast eksperthinnangust lähtudes.

Maa-amet on kaebajale menetluse käigus korduvalt selgitanud (vt nt käskkirjas viidatud Maa-

ameti 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjad kaebajale), et KAHOS § 12 lg 2 järgi ei saa Maa-amet

ega vastustaja kaebajale tasu määrata kaebaja esitatud arvutuskäigu järgi, vaid peavad lähtuma

KAHOS § 12 lõikest 2 ning arvestama tasu ühe seal kirjeldatud hindamismenetluse alusel.

Käesoleval juhul tuli seega lähtuda 7. taseme hindaja hindamisaruandest.

Maa-amet ja vastustaja kordavad veel kord, et haldusorganid ei saa KAHOS § 11 lg 2 tasu

määramisel heita kõrvale 7. taseme hindaja koostatud hindamisaruandeid ja lähtuda omanike

hinnangutest. Omanike hinnangute ning väljaspool 7-taseme hindaja korraldatud menetlust

esitatud seisukohtadega arvestamise on seadusandja teadlikult välistanud, sest see ei peegelda

objektiivselt kinnisasja ja kahjude väärtust. Kinnisasja omaniku õigused on kaitstud seeläbi, et

isikul on võimalik osaleda 7. taseme hindaja korraldatud hindamismenetluses ja esitada seal

andmed hindajale, mida hindaja siis objektiivselt käsitleb. Kaebaja on osalenud nii Lahe KV

kui Kaanoni menetlustes ning kõik vajalikud asjaolud olid hindajatele teada. Kaebaja, Maa-

ameti ning hindajate vahel on toimunud ka mitu kohtumist, kus hindamisaruandeid arutati ning

kus kaebaja sai esitada ka täiendavat infot. Seejuures on konkreetsel juhul aluseks võetud

kaebaja tellitud hindamisaruanne ning kaebajal on igal juhul olnud võimalus esitada enda

hindajale kõik vajalikud andmed ja seisukohad.

Eelneva kokkuvõttes saab järeldada, et Maa-amet ja vastustaja on õiguspäraselt lähtunud

KAHOS § 11 lg 2 tasu määramisel KAHOS § 12 lg 2 korras tellitud 7. taseme hindaja

hindamisaruandest.

2 Selgitame, et kui hindamist teostab kutseline hindaja, siis reguleerib hindamistulemuse täpsust EVS 875-4

standardi (lisa 17) punkt 8.6, mis viitab, et hindamistulemus saab olla üksnes teatud protsendi täpsusega.

Hindamistulemuse täpsust on standardis selgitatud järgnevalt: „8.6.1 Kutseline hindaja väldib

hindamisaruandes põhjendamatu täpsusega järeldusi. 8.6.2 Hindamistulemuse esitamise täpsus sõltub

analüüsil kasutatud algandmete täpsusest, usaldusväärsusest, ajakohasusest ja asjakohasusest.

Hindamistulemuse täpsus sõltub peale andmete täpsuse ka varaliste õiguste ja tehnilise seisundi määratlemise

selgusest. 8.6.3 Hindamistulemust ei esitata täpsemalt, kui hinnangus kasutatud kõige madalama täpsusega

algandmed seda võimaldavad. Hindamistulemus tuleb esitada ümardatult. 8.6.4 Hindamisaruanne peab

sisaldama kommentaari hindamistulemuse täpsuse kohta. Peale sellekohaste sõnaliste selgituste on soovitatav

hindamistulemuse täpsus esitada ka protsentides.“

Täiendavalt selgitavad Maa-amet ja vastustaja, et alusetud on kaebaja etteheited, nagu ei oleks

Maa-amet ja vastustaja hinnanud sisuliselt hindamisaruandeid ja kaebaja kriitikat nende osas,

sh kaebaja väiteid kinnisasja väärtuse ning saamata jäänud tulu osas ega seda kaebajale

selgitanud. Maa-amet on kaebajale ka korduvalt selgitanud, miks tema kriitika

hindamisaruannetele on sisuliselt väär, vt 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjades, millele on viidatud

ka haldusaktis. Seega on Maa-amet ja vastustaja kaebaja esitatud väiteid hindamisaruannetes

esitatule täiendava kahju tekkimise ja kinnisasja väärtusega seoses igakülgselt hinnanud ja

kaalunud. Arvestades et kaebaja on siiski need küsimused kaebuses veel kord tõstatanud

selgitavad haldusorganid alljärgnevalt täiendavalt, miks kinnisasja väärtuse osas ei pea

hindamisaruandes esitatud hüvitusväärtusele enam 10 000-15 000 eurot liitma ning miks on

alusetu summale liita ka väidetav saamata jäänud tulu 60 000 EUR osas.

5.2. Kinnisasja väärtus on arvestatud õiguspäraselt.

Vastustaja toob välja, et sest tasu aluseks olnud Kaanoni hindamisaruandes on arvestatud

võimalusega jagada kinnistu kaheks ja rajada eraldi kinnisasjadele kaks elamut ning vastav

lisaväärtus on juba hindamisaruandes esitatud hüvitisväärtuse 109 000 euro sees.

Kaanon on esitanud nii hindamisaruandes kui ka järgnevalt kinnitanud, et kinnisasja jagamisest

tulenev võimalik lisaväärtus 10000-15000 eurot on juba esitatud hüvitusväärtuse sees ning seda

ei tule sellele enam liita. Eelnevast on selge, kaebaja seisukohad osas, et kinnisasja väärtus on

valesti arvestatud on väärad ning eksitavad. Maa-amet selgitas ka haldusmenetluse käigus

kaebajale korduvalt, et Kaanoni hindamisaruanne ja selles väljendatud hüvitusväärtus juba

sisaldas kinnistu jagamise võimalikku lisaväärtust ja selle topeltarvestamine on põhjendamatu.

5.3. Väidetav saamata jäänud tulu summas 60 000 on jäänud õiguspäraselt tasule liitmata.

Maa-amet ja vastustaja leiavad, et saamata jäänud tulu arvestamine oleks õigusvastane ning

Lahe ja Kaanoni hindamisaruandes on säärane saamata jäänud tulu jäetud põhjendatult

arvestamata.

KAHOS § 14 lg 1 järgi käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik

oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist

ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.

Sisuliselt kordab KAHOS § 14 lg 1 võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 4 sõnastust.

Võlaõigusseaduse kommentaarides VÕS § 128 lg 4 osas öeldakse viidetega Riigikohtu

lahenditele, et saamata jäänud tulu hindamisel arvestatakse eelkõige tõenäosust, millega ja

millises suuruses oleks tulu saadud, kui äramuutvat asjaolu poleks esinenud. Selleks hinnatakse

seni sarnasel viisil kahju kannataja teenitud kasu või tehtud investeeringuid.3 See tähendab, et

selleks, et saamata jäänud tulu loetaks tekkinuks, peaks olema näidatud usutav tõenäosus, et see

kasu oleks saadud ja see tekib nt kinnisasja omaniku ettevalmistuste tõttu.

Sarnasel põhimõttel saamata jäänud tulu arvestusest lähtus ka Kaanon hindaja ja ta selgitas seda

oma 19.03.2021 vastuskirjas (I kd tl 74-75): „Meile teadaoleva senise praktika kohaselt ei

arvestata saamata jääva tuluna parendusest sh ehitistest, mis on alles kavandamise staadiumis

ning mille teostamiseks pole tehtud mingeid konkreetseid tegevusi ega kulutusi, kunagi

tulevikus eeldavalt saadavat tulu.“

Kaebaja kinnistu näol on tegemist suuresti nn toormaaga, sest sellel ei ole kehtivat

detailplaneeringut ega väljastatud projekteerimistingimusi. Kaebaja küll taotles 2002. a Rae

vallalt projekteerimistingimusi üksikelamu ehitamiseks, kuid Rae vald keeldus nendest viidates

1999. a Harju maakonnaplaneeringus ette nähtud perspektiivsele Männiku-Aruküla

ühendusraudteele, mis läbiks kaebaja kinnistu. Pärast seda uusi projekteerimistingimusi või

detailplaneeringut taotletud pole. Ainuke, mis kinnisasjaga seoses on tehtud, on ühisveevärgi

ja –kanalisatsioonitrassi avaliku osa valmimisel vee- ja kanalisatsiooniga liitumine, mille kulud

3 Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, lk 680. Tallinn, 2016.

sisalduvad Kaanoni hindamisaruandes. Samas ei ole kinnisasjal arendatud kinnisasja omaniku

arendatavat kinnistu sisest vee- ja kanalisatsioonivõrku. Seega ei ole kaebaja käesoleval juhul

teinud reaalseid ettevalmistusi arendustegevusest tulu saamiseks ja tulu saamine ei ole

asjaolusid arvesse võttes tõenäoline, mistõttu ei olegi seda arvestatud. Ka kaebaja ise ei väida,

et ta oleks arendustegevusele kulusid teinud või detailplaneeringu algatamist taotlenud.

Haldusorganid ei saa kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses hüvitada saamata

jäävat tulu, muu hulgas võimalikku arendustegevuse tulukust, mis tugineb täielikult oletustele

ja mille tekkimise tõenäosusele ei viita miski, sealhulgas mitte ükski kaebaja tehtud

investeering ega seni saadud tulu (lisaks kaebaja ostis juba suure arendamisriskiga kinnisasja).

Samamoodi ja põhjendatult on saamata jäänud tulu arvestamata jätnud 7. taseme hindajad.

Kinnistu

omandamise

eest

hüvitusväärtuse

määramiseks

on

Kaanon

koostanud

eksperthinnangu, kus on analüüsitud reaalseid tehinguandmeid ja kinnisasja võrreldud

objektiivselt sarnaste kinnisasjadega. Seega igasuguse arendusperspektiivi ja sellest saadava

tulu komponent sisaldub kokkuvõttes sarnaste kinnisasjade tehinguhinnas ja väärtuses, s.t kui

hinnata kinnisasja teiste sarnaste kinnisasjade ostu-müügitehingute põhjal ehk võrdlusmeetodil,

siis sisaldab hindamistulemus (turuväärtus) võimalikku arenduspotentsiaali, sellest saadavat

tuluootust, riske jms asjaolusid.

Kaanon hindaja on kaebaja 19.03.2021 vastuses selgitanud: „Omandades kinnisasja

võõrandamisest saadava summa eest sarnase potentsiaaliga vara on omanikul võimalus

äriplaani rakendamisel uues asukohas see tulu teenida. Lisaks maaomanike võrdsele

kohtlemisele on küsimus ka selles, et sisendite määramatusest, sh kulude tegemise ja tulu

saamise ajalisest ebamäärasusest, tulenevalt ei saa anda mõistliku täpsusega hinnangut

arendustegevusest saadava tulu kohta.“

Seega on Kaanoni hindaja selgitanud, et kuna kaebaja ei ole teinud ühtegi kulu seoses võimaliku

tulevase kinnistu jagamise ja kahe elamu ehitamisega, ei saa saamata jäänud tulu arvestada, sest

selle tulu tekkimine on täielikult ebatõenäoline ja prognoosimatu, sest seni ei ole ühtegi

vajalikku investeeringut tehtud. Lisaks selgitas hindaja, et kaebajal on võimalik kinnistu eest

saadud raha eest omandada uus sarnane kinnistu, kus seni täielikult teostamata arendustegevus

realiseerida. St kuna praegu ei ole kaebaja Katariina kinnisasjaga seoses täiendavaid

investeeringuid teinud, siis võib ta nö nullist alustada kahe elumaja arendust uues kohas, kus

on täpselt samasugune stardipunkt kui olemasolevas kohas, kus midagi pole ette valmistatud.

Kinnistu eest saadud raha eest on kaebajal võimalik omandada Katariina kinnistule sarnane

maa. Lisaks on Maa-amet menetluse käigus teinud kinnisasja omanikule ka vahetusmaade

pakkumuse, millega nõustumise korral oleks kaebajal olnud võimalik oma väidetav äriplaan

realiseerida vahetusmaal. Kinnisasja omanik ei ole teinud selliseid ettevalmistusi, millest oleks

põhjust järeldada, et ta oleks oma tegevusest saanud täiendavat kasu, mis tal nüüd omandamise

tõttu saamata jääb. Seega ei ole tekkinud saamata jäävat tulu.

Saamata jäänud tulu laiendavat tõlgendamist ei toeta ega nõua ka põhiseadus, selle hüvitamine

KAHOS järgi oli seadusandja poliitiline otsus. Riigikohus on leidnud, et PS § 32 ei nõua

sundvõõrandamisel alati isegi turuväärtuse hüvitamist, aga vähemalt turuväärtuse ulatuses

hüvitis tagab alati põhiseadusega kooskõlas oleva hüvitise: „Ehkki üldjuhul saab

sundvõõrandamisel eseme õiglaseks väärtuseks lugeda asja turuväärtust, võib põhiseadusega

kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid

arvestades põhjendatud (vt Riigikohtu üldkogu 18. märtsi 2005. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-

59-04, p-d 18 ja 19; 31. märtsi 2011. a otsus asjas nr 3-3-1-69-09, p 66).“ KAHOS järgi

hüvitatakse kinnisasja turuväärtus alati, nii ka kaebajale, ja lisaks täiendavalt veel otsene

varaline kahju ning saamata jäänud tulu, kui need esinevad. Seega hüvitatakse KAHOS järgi

kinnisasjade omanikele niigi rohkem kui nõuab põhiseadus, mistõttu ei ole põhiseaduse järgi

vajalik ega ühelgi juhul nõutav täiesti hüpoteetilise saamata jääva tulu hüvitamine.

Kuigi Maa-amet ja vastustaja ei pea saamata jääva tulu hüvitamist põhjendatuks ja leiavad et

kinnisasja omanik ei ole teinud selliseid konkreetseid ettevalmistusi, mille tõttu oleks selle

tekkimine tõenäoline, mistõttu ei pea seda arvestama, märgime, et juhuks, kui kohus peaks

kaaluma selle väljamõistmist, ei saa kaebuses esitatud kaebaja arvutuskäiku võtta aluseks, kuna

see on puudulik. Nt ei ole tulude arvutuskäik turupõhine ega kooskõlas arendustegevuse

tavapäraste rahavoogudega; rahavood on diskonteerimata; paarismajaosade puhul on kaebaja

aluseks võtnud avalike müügipakkumiste hinnad, kuid tegelikud tehinguhinnad võivad olla

madalamad, sest osadel juhtudel toimub lõpliku tehinguhinna osas kauplemine.

Kaebajale on õiguspäraselt hüvitatud kinnisasja turuväärtus, mis peegeldab sealhulgas

konkreetse hinnatud vara tulupotentsiaali. Turuväärtuse hinnang tugineb antud juhul mõlema

hindaja hindamisaruandes ostu-müügitehingutel. Iga ostu-müügitehingu käigus loobuvad

müüjad igasugustest tulevikutuludest, sealhulgas ka võimaliku arendustegevuse käigus

tekkivast kasumist või kahjumist (arvestades ka riske, muu hulgas seda, kas kinnisasjal on

kehtivad ehitusõigused, kas on valmis projekt jne. St mida suurema riskiga on nö arendus, seda

väiksem on selle hind). Hinnatud turuväärtust ületava täiendava saamata jääva tulu hüvitamine

kaebajale on põhjendamatu, sest kaebajal ei olnud sellise tulu saamine üldse tõenäoline.

Seega kaebaja nõue, et riik maksaks talle saamata jääva tuluna välja tulu, mis eeldab nii

detailplaneeringut (kinnisasja jagamine kaheks), ehitusprojekti, ehitamist ja müümist, mida

kaebajal ühtegi ei olnud, on täiesti alusetu, kuna KAHOS § 14 lg 1 järgi saab välja mõista

üksnes kahju, mille tekkimine isikule oleks tema tehtud ettevalmistuste ja õigusliku olukorra

tõttu tõenäoline.

Kuigi see pole siin kaasuses peamine, sest kaebajal nagunii pole õigust saamata jäävale tulule,

siis vastuseks kaebaja 05.10.2022 seisukohas esitatud argumendile, et KAHOS § 14 kontekstis

ei tule üldse vaadata, kas inimene on teinud reaalseid ettevalmistusi tulu saamiseks, selgitab

vastustaja järgmist.

Kaebaja eksib, kui leiab, et KAHOS kontekstis saamata jääva tulu väljamõistmiseks piisab, kui

isikul on üksnes soov ja teoreetiline võimalus tulu saamiseks. Selle argumendi vastu räägib nii

KAHOS § 14 tekst kui mõte.

KAHOS § 14 lg 1 ütleb, et „Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida

isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse

kaotamises.“

KAHOS§ 14 lg 1 tekstist tuleneb üheselt, et saamata jääva tulu tekkimine peab olema

tõenäoline ja tõenäosust näitavad üldjuhul isiku tehtud ettevalmistused. Kinnisvara arenduste

puhul on selleks kindlasti ehitusõiguse eelduste hankimine, nt detailplaneeringu või

projekteerimistingimuste hankimine, projekti koostamine, ehitusluba. Norm ütleb selgelt, et kui

kahju pole tõenäoline, siis see hüvitamisele ei kuulu. Kinnisasja osas, mille osas pole kaebajal

kunagi ehitusõigust olnud, on kaebaja tuluootus täiesti põhjendamatu ning seda ei saa hüvitada

ka kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses. Juba KAHOS § 14 lg 1 tekstist tuleneb,

et normi kaitse-eesmärgiks ei ole kaitsta isikut hüpoteetiliste, vaid üksnes tõenäoliste tulude

osas.

Kaebaja üritab 05.10.2022 seisukohas jätta kohtule ekslikku muljet, justkui oleks vastustaja

jätnud kahju välja mõistmata, sest see on keeruline. Kaebaja ütleb, et see, et kahjusumma

määramine on keeruline, ei ole aluseks kahju välja mõistmata jätmisele.

Nagu juba ees selgitatud, puudus sisuline alus kahju väljamõistmiseks, sest kaebajal ei ole

kunagi olnud võimalust Katariina kinnisasjast arendustegevuse läbi tulu teenida ja see asjaolu

esines juba kinnisasja omandades. Samuti ei näidanud kaebaja, et ta oleks teinud reaalseid

tegevusi kinnisasja arendamiseks või üritanud saada ehitusõigust. Seega ei ole vastustaja

keeldunud kaebajale saamata jääva tulu määramisest põhjusel, et see on keeruline, vaid

põhjusel, et selle rahuldamiseks puudub sisuline alus. Mõlema eksperdi koostatud

hindamisaruande tulemuseks oli turuväärtus ehk rahaliselt mõõdetav hinnang, millega sellist

vara oleks võimalik osta/müüa sõltumatute osapoolte vahel hindamise hetke turu- ja

majandusolukorras. Saadud hüvitise eest oleks kaebaja saanud osta teise sarnase

elamupotentsiaali omava kinnisasja ning teenida sellelt arendustulu, s.t, et väljamakstud hüvitis

ei välista arendustulu saamist tulevikus teise kinnisasja soetamise ja omamise läbi.

Eelneva kokkuvõtteks leiab vastustaja, et kaebaja ei esitanud 05.10.2022 seisukohas ühtegi

asjaolu ega argumenti, mis näitaks, et haldusakt oleks õigusvastane. Eeltoodu kokkuvõtteks

jääb vastustaja 17.01.2022 esitatud taotluste juurde ning palub jätta kaebuse rahuldamata ja

kaebaja menetluskulud kaebaja kanda.

5.4. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses on kaalutud ja õiguspäraselt

hinnatud ka teisi asjaolusid ja kaebaja argumente, sealhulgas kaebaja väidet, et riik on

20. a takistanud kaebaja arendustegevust ja ta peaks seetõttu saama hüvitise.

Kaebaja etteheited, et Maa-amet ja vastustaja on jätnud Rail Baltic eriplaneeringule eelnevate

piirangute küsimuse välja selgitamata, on eksitav ja väär ning lisaks ka vastuoluline.

Kaebaja omandas Katariina kinnisasja 23.05.2001. Harju maavanem kehtestas 19.04.1999

korraldusega Harju maakonnaplaneeringu (I kd tl 264). 1999. a kehtestatud Harju

maakonnaplaneering nägi

ette perspektiivse Saue-Männiku-Aruküla ühendusraudtee

trassikoridori (I kd tl 265). See trassikoridor läbis Katariina kinnisasja, mis

maakonnaplaneeringu kehtestamise ajal ei olnud kaebaja omandis, kaebaja omandas kinnisasja

2. aastat pärast maakonnaplaneeringu kehtestamist.

Pärast 1999. a Harju maakonnaplaneeringu kehtestamist ei ole riik teinud täiendavaid samme

Saue-Männiku-Aruküla raudtee ehitamiseks ehk kehtestanud sellest tulenevaid reaalseid

kitsendusi kinnisasjadele. Seda raudteed pole ega ei tule. Seega 20. a kestnud piirang, millest

kaebaja räägib, saab olla vaid seesama 1999. a Harju maakonnaplaneeringust tulenev

potentsiaalne Saue-Männiku-Aruküla raudtee trassikoridor. Maa-amet tuvastas asjaolu

haldusmenetluses ja vastustaja käsitles seda ka haldusaktis muu hulgas koos viitega, et kaebaja

juba omandas säärase piiranguga kinnisasja. Seega on alusetu kaebaja väide, et täiendavad riigi

kehtestatud piirangud on jäänud vastustajal välja selgitamata: kuna maakonnaplaneeringule

lisaks midagi täiendavat riigi poolt seoses Saue-Männiku-Aruküla raudteega kehtestatud ega

vastu võetud pole, ei olnud midagi rohkem ka tuvastada.

Seejuures on nii haldusaktis kui ka varasemas menetluses kaebajale öeldud, et Harju

maakonnaplaneeringust tulenev väidetav piirang ei kuulu hüvitamisele, sest kaebaja omandas

Katariina kinnisasja 2001.a koos 1999.a kehtestatud piiranguga. Kui äriühing otsustab osta

kinnisasja potentsiaalsesse raudteekoridori, siis võtab äriühing teadvalt riski, et ta ei pruugi

saada seda arendada. Säärast selgelt võetud äririski ei pea riik kaebajale ega ühelegi teisele

omanikule hüvitama.

Rõhutame, et Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on 15.06.2021 asjas nr 5-

21-3 öelnud, et: „sõltumata sellest, kui intensiivselt kaitsekord kaebaja omandivabadust riivab,

ei tulene põhiseadusest kohustust hüvitada kaebajale juba enne kinnisasja omandamist

kehtinud piiranguid (vrd Riigikohtu halduskolleegiumi 12. novembri 2018. a otsus kohtuasjas

nr 3-16-812/61, punkt 13). Looduskaitseliste piirangutega kinnisasja omandamine oli kaebaja

teadlik valik ja eeldatavasti kajastusid piirangud kinnisasja hinnas.“ Kaebaja ostis kinnistu

äriühinguna ehk majandus- ja kutsetegevuses ning oli või vähemasti pidi olema ka kursis

kehtivate maakasutustingimustega, mistõttu oleks täiesti põhjendamatu kaebaja äririski

kompenseerimine ja see on kooskõlas ka Riigikohtu väljendatud seisukohaga.

Kaebaja viitab, et Teede- ja Sideministeeriumi asekantsler lubas 18.03.2002 kitsenduste

hüvitamist (I kd tl 89). Vastustaja selgitab, et esiteks ei hinnanud vastav asekantsler üldse

konkreetset kaebaja juhtumit, vaid vastas üldsõnaliselt Rae vallavalitsusele. Ametnik ei

analüüsinud ka seda, kas maakonnaplaneeringust või hoopis võimalikest järgmistest

haldusaktidest tuleneb isikutele raudteest lähtuv kitsendus. Teiseks ei hinnanud ametnik

kaebaja olukorda, millal ta oli kinnisasja omandanud, kas seetõttu isegi piirangu eksisteerimisel

kuuluks asi hüvitamisele. Asekantsler viitas üldsõnaliselt tol ajal kehtinud planeerimis- ja

ehitusseadusele. Seega ei loonud asekantsleri üldsõnaline kiri Rae vallale kindlasti mingit

õiguspärast ootust kaebajale.

Vastustaja on haldusaktis selgitanud ka seda, et isegi kui kaebajal oleks olnud kahjunõue

maakonnaplaneeringuga seoses (mis vastustaja hinnangul kaebajal puudub), on see nõue ka

aegunud, sest möödunud on üle 10. a kahju väidetavalt tekitanud sündmusest. Lisaks märgime,

et PS § 32 ei nõua omandikitsenduste kompenseerimist. Ühelgi juhul ei kompenseerita

kitsendusi, mis olid kinnisasjal enne selle omandamist.

KAHOS § 12 lg 3 alusel on kaebaja käesoleval juhul saanud tasu, mis asetab ta olukorda, kus

ta oleks olnud, kui Rail Baltic raudtee rajamist ei oleks. Säärane tasu on õiguspärane ja

kooskõlas KAHOSega.

5.5. Väärtuskuupäev 28.08.2020 ja asjaajamistasu on korrektne ja tagasid õiguspärase

tulemuse.

Kaebaja leiab, et sundvõõrandamistasu ei ole õiguspärane, sh põhiseaduspärane, sest see lähtub

28.08.2020 väärtuskuupäevast. Kaebaja eksib, talle makstud tasu on ka väärtuskuupäeva

küsimuses õige ja õiglane, sealhulgas kooskõlas nii KAHOSe kui põhiseadusega.

KAHOS § 11 lg 5 sätestab, et tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva

seisuga. Sarnases asjas peetavas haldusasjas nr 3-21-1598 on Tallinna Ringkonnakohus

27.06.2021 kohtumääruse punktis 16 selgitanud väärtuskuupäeva tähendust. Vastavast

selgitusest tuleneb üheselt ja selgelt, et vastustajal oli kohustus lähtuda KAHOS § 11 lõikest 5

ehk määrata tasu esimese hindamistoimingu tegemise ehk käesoleval juhul 28.08.2020 seisuga

ning vastustaja seda ka tegi. Seejuures ei ole mingit põhjust hüvitist pidada ka põhiseaduse

seisukohalt ebaõiglaseks.

Vastustajad selgitavad veel KAHOS § 11 lg 5 regulatsiooni. Kui menetlust läbirääkimiste tõttu

pikendatakse ja see kestab seetõttu pikemalt, kui seaduses eeldatud, võib olukord turul muutuda

kinnistu omanikule nii soodsas kui ebasoodsas suunas. Mõlemal juhul lähtutakse esimese

hindamistoimingu kuupäevast: st kui olukord muutub isikule ebasoodsamaks, ei hakka riik ka

siis tasu ümber hindama, vaid lähtub esimese hindamistoimingu kuupäevast. Säärane

regulatsioon tagab selguse ja loob eeldused, et menetlust ei hakata venitama

turuspekulatsioonide ootuses.

Juhime tähelepanu ka asjaolule, et haldusmenetlus kestis praegusel juhul paljus ka kaebaja enda

käitumise tõttu. Esiteks väitis kaebaja 18.12.2020 kirjas (I kd tl 266-267), et ta tellib võrdleva

hindamisaruande. Maa-amet pöördus kaebaja poole 08.01.2021 palvega esitada eksperthinnang

esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 08.02.2021 (I kd tl 268-269). Kaebaja esitas 11.01.2021

vastuväite paludes selgitada, millele tuginedes Maa-amet määras tähtaja eksperthinnangu

esitamiseks (I kd tl 270-271) ning Maa-amet selgitas 18.01.2021 vastuskirjas, et kahe kuuline

tähtaeg eksperthinnangu tellimiseks ja koostamiseks peaks olema piisav ja see on oluline, et

saaks ilma viivituseta jätkata omandamise läbirääkimisi (I kd tl 272-273). Kaebaja esitas

19.02.2021 valminud eksperthinnangu 01.03.2021 (I kd tl 39-57p). Teiseks tegi Maa-amet

18.03.2021 toiminud veebikohtumisel kinnistu omanikule alternatiivse ettepaneku vahetada

Katariina kinnistu riigi omandis olevate sarnaste kinnistute vastu ja esitas 14.04.2021 võimalike

vahetusmaade pakkumuse alternatiivselt Tuuliku tee 12 ja Tuuliku tee 14 või osa Soku

kinnisasjast (I kd tl 178-185p), mille osas kinnistu omanik väitis 28.04.2021 (I kd tl 76-78), et

on valmis vahetusmaa pakkumist kaaluma, kui Maa-amet tellib pakutud kinnistutele hindamise.

Pärast eksperthinnangute saamist aga vastas kinnistu omanik, et omaniku hinnangul ei vasta

ükski Maa-ameti poolt vahetuseks pakutud kinnisasjadest Katariina kinnisasjale oma üldiste

tunnuste ja tingimuste (asukoht ja selle mõju turuväärtusele, juurdepääsuteed, tehnovõrkude

paiknemine jne) mõttes, mistõttu hindab omanik, et tegemist pole võrdväärsete kinnisasjadega.

Vahetuseks pakutud kinnistute asukoht, juurdepääsuteed ja olemasolevate tehnovõrkude

paiknemise saanuks aga kaebaja välja selgitada kohe pärast info saamist. Vaatamata sellele lasi

kaebaja tellida Maa-ametil eksperthinnangud, millega kaasnes lisaks rahalistele kulutustele ka

oluline ajakulu menetluses. Täiendavalt pikenes menetlus suvel 2021, kuna kaebaja esindaja

kordas pidevalt varasemalt esitatud seisukohti ja soovis kohtumisi, kuigi oli ette näha, et poolte

seisukohad erinevad põhimõtteliselt.

Täiendavalt juhib vastustaja tähelepanu, et kui ei oleks KAHOS § 11 lõikele 5 sarnast

regulatsiooni, võiksid menetlused kesta lõputult. Nimelt kui vastustaja telliks uue hindamise

vahetult enne kokkulepet/ sundvõõrandamist, võiks alata selle üle uued vaidlused, nt kas

turusituatsiooni muutust on asjakohaselt arvesse võetud ning omandamismenetlus veniks

veelgi.

Isegi kui möönda, et väärtuskuupäevast arvates kuni sundvõõrandamise otsuse tegemiseni

kinnisvara hinnad tõusid, on Maa-ametile koostatud hindamisaruannetest näha, et hindajate

hinnangul on vahemikus 2020 III kv kuni 2021 III kv hinnatõus Rae vallas asuvate elamumaade

lõikes suurusjärgus 10%. Samas Kaanon KV hindamisaruande hindamistäpsus on +/-20%, mis

on sarnastes hindamisaruannetes tavapärane täpsusaste. Lisaks selgitame, et kui kinnisasja

kohta on mitu omavahel üsna sarnaste tulemustega hinnangut, on Maa-amet üldjuhul võtnud

hüvitise aluseks hinnangute aritmeetilise keskmise, mis arvestab mõlema eksperdi arvamusi.

Antud menetluses võeti aluseks maaomanikule soodsam ehk Kaanon KV hinnang, millest

tulenevalt arvestab tulemus suuresti ka vara väärtuse kasvu kõnealusel perioodil. Seega oli

mõningane turuväärtuse tõus, kuid isikule soodsama hindamistulemuse rakendamine

koosmõjus ei väljuks see mingil juhul hindamistäpsuse piiridest ning kaebaja arvamus, et

väärtuskuupäevast 28.08.2020 lähtumine on kaebaja põhiõigusi riivav või tingiks ebaõiglase

hüvitise, ei ole põhjendatud.

Kaebaja leiab kaebuses ka seda, et talle oleks tulnud välja mõista kolmekordne KAHOS § 17

järgne asjaajamiskulude hüvitis. Esiteks märgivad vastustajad, et kaebajat informeeriti

04.12.2020 kirjas, et võrdleva hindamisaruande tellimise kulu ei kuulu hüvitamisele. KAHOS

§ 17 seletuskirja järgi on asjaajamiskulude hüvitamise mõte menetluses oleva isiku ajakulu

kompenseerimine, seletuskiri ütleb: „Eelduslikult katab kaks tööpäeva ka tegeliku ajakulu, mis

menetlusosalisel koosolekutel käimiseks ja lepingu sõlmimiseks kulub“. Seega ei ole

asjaajamiskulu kompenseerimise mõte kompenseerida täiendava hindamisaruande kulu,

mistõttu jäi see ka välja mõistmata.

5.6. Kaebajal on õigus osas, et see, kas kinnisasja väärtuse hindamine tellida 7. taseme hindajalt

või määrata haldusorganil ise, on viimase kaalutlusõigus.

Kui Maa-amet tellib kinnisasja hindamise 7. taseme hindajalt, siis osalevad nii isik kui Maa-

amet aktiivselt hindamismenetluses, et 7. taseme hindaja saaks teada kõik hindamiseks

vajalikud asjaolud, arvestaks KAHOS reeglitega hindamise osas. Maa-amet palub

lähteülesannetes alati hindajal koguda andmeid kinnisasja omaniku ja registritesse kandmata

asjaolude kohta ning edastab hindajale ise teadaolevad andmed.

Lisaks väärtuse hindamise tellimisele, tellib Maa-amet 7. taseme hindajalt alati ka hinnangu

saamata jääva tulu ja otsese varalise kahju osas, sest standardi EVS 875-12:2016 osa 12 järgi

on hindajate oskuste hulgas ka saamata jääva tulu ning otsese varalise kahju hindamine. Sellise

tegevuse eesmärk on tagada, et kaebajale pakutava tasu kõik komponendid oleks seletatud ja

kajastatud ühes hindamisaruandes, mida nõuab KAHOS § 12 lg 7.

Kuigi konkreetsel juhul üritab kaebaja jätta kohtule muljet, et Maa-amet ei olegi

hindamismenetluses osalenud ega kaebaja seisukohtadega arvestanud, muu hulgas

põhjendanud, miks kaebajal ei ole õigust saamata jäävale tulule, mis on ilmselgelt väär ning

faktidega vastuolus. Kogu menetluse kirjeldusest ja esitatud lisadest on näha, et Maa-amet

osales aktiivselt menetluses, uuris asjaolusid, korraldanud arutelusid, kus osalesid nii Maa-

ameti, kaebaja kui hindajate esindajad, tegi ise kaebajale vahetusmaa pakkumisi ja selgitas

kaebajale ka seda, miks tal ei ole õigust saamata jäävale tulule ja miks kahe 7. taseme hindajate

seekohane seisukoht on õige (vt nt 18.03.2021 koosoleku protokoll, Maa-ameti 18.05.2021

kirja 3. peatükk, vt ka 05.11.2022 haldusakt).

Kaebaja poolt võrdluseks toodud puuetega inimeste sotsiaaltoetuste seaduse (PISTS) § 23

regulatsioonist erineb KAHOS § 12 regulatsioon selle poolest, et haldusorganil on kinnisasja

väärtuse määramisel võimalik lähtuda ühest KAHOS § 12 lg 2 nimetatud alternatiivist: st kas

määrata väärtus ise tehingute andmebaasi või mõne seaduse alusel kehtestatud metoodika

põhjal või tellida hindamine 7. taseme hindajalt. Kuna hindamise arvestuskäik ja meetodid on

erinevate metoodikate vahel erinevad, siis ei saa neid „miksida“ nagu pakub kaebaja, vaid

väärtuse määramisel tuleb lähtuda ühest metoodikast.

Kaebaja vaidlustas 7. taseme hindajate hindamisaruanded kolmel argumendil: a) kinnisasja

väärtuse arvestamine on vale, sest arvesse ei ole võetud, et kinnisasi on väärtuslikum, kui

lähtuda eeldusest, et see jagada kaheks; b) saamata jääva tulu arvestamata jätmine on

põhjendamatu ning c) väärtuskuupäev on vale.

Ilmselgelt käsitles ning analüüsis Maa-amet viidatud kaebaja argumente, seejuures esimese

argumendi ehk kinnisasja väärtuse kriitika võttis vastustaja arvesse (vt mh 05.11.2022 otsuse

lk 2 lõpp ja lk 3), saamata jääva tulu argumendi ning väärtuskuupäeva argumendi lükkas

vastustaja põhjendatult tagasi, sest saamata jääva tulu arvestamine ei olnud KAHOS järgi

võimalik ning väärtuskuupäev oli õigesti määratud.

Enim vaidlust tekitanud saamata jääva tulu argumendi osas rõhutab vastustaja, et kaebaja tõi

saamata jääva tulu küsimuse ja asjaolud välja juba omandamismenetluse käigus ning nii

mõlemad kaasatud 7. taseme hindajad kui Maa-amet selgitasid kaebajale põhjalikult, miks ei

ole kinnisasja nö arendamispotentsiaali eest saamata jäävat tulu arvestatud (vt nt 18.03.2022

kohtumise protokolli lk 2 lõpp ja 3). Hindajad selgitasid muu hulgas, et igasugused

ettevalmistused ja ehitusõigused puuduvad, mistõttu ei ole põhjendatud sellise arendustulu

arvestamine. Vastustaja selgitas neid asjaolusid kaebajale viidetega korduvalt veel, muu hulgas

05.11.2021 sundvõõrandamise otsuses (vt lk 2 lõpp, lk 3, lk 5-7).

Seega on vastustaja ilmselgelt järginud Riigikohtu otsuses 3-17-1110 toodud juhiseid ning

käsitlenuderaldi kaebaja välja toodud argumente. Ainus, mida vastustaja teinud ei ole ja ei saagi

teha, on võtta kõik kaebaja subjektiivsed argumendid sisuliselt arvesse, isegi siis kui need on

KAHOS reeglitega vastuolus. Samas on vastustaja igakülgselt seletanud, miks kaebaja

argumente tasu suuruse tõstmiseks ei saa arvesse võtta.

Kui vaadata väljatoodud haldusmenetluse käiku ning haldusorgani antud selgituste ja

pakkumiste sisu, on selge, et Katariina kinnisasja menetluses puuduvad haldusmenetluslikud

minetused.

5.7. Vastustaja ja amet paluvad jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki

tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus

põhjendab oma seisukohta alljärgnevaga:

7. Kaebaja on palunud tühistada majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 punkt

2.2, mille kohaselt makstakse kinnisasja omanikule tasu koos täiendava hüvitisega

asjaajamisega kaasnevate kulude eest kokku 109 140 eurot, millest tasu on kinnisasja

omandamise eest 109 000 eurot ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140

eurot ja punkt 2.3, mille kohaselt tasu ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest

kogusummas 109 140 eurot makstakse viivitamata pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist

kinnisasja omaniku Titan Engineering Osaühingu arvelduskontole EEaaaaaaaaaaaaaaaaaa SEB

Pangas ning kohustada majandus- ja taristuministrit uuesti läbi vaatama ja otsustama Titan

Engineering OÜ-le (registrikood: 10668785) kuuluva Harju maakonnas Rae vallas Rae külas

asuva Katariina kinnisasja (registriosa nr 4342802, katastritunnus 65301:002:1010, sihtotstarve

elamumaa 100 %, pindala 4 825 m2) Eesti Vabariigile Rail Baltic raudteetaristu ehitamiseks ja

teenindamiseks sundvõõrandamise tõttu Titan Engineering OÜ-le makstava tasu ja

asjaajamisega kaasnevate kulude täiendava hüvitise suuruse.

Kaebaja peamisteks argumentideks on, et kinnisasja omandamise menetluses ei selgitanud

menetleja välja kõiki olulisi asjaolusid õiglase hüvitise määramiseks, käskkirja ei ole

nõuetekohaselt põhjendatud seoses kaebaja väitega, et ta ei saanud ligi 20 aastat kinnisasja

arendada riigi poolsete piirangute tõttu, samuti ei ole põhjendatud, miks ei ole kinnisasja

õiglaseks hüvitisväärtuseks 124 000 eurot, vastustaja on põhjendamatult jätnud arvestamata

kaebajal saamata jäänud tulu summas 60 000 eurot, rikutud on kaebaja omandipõhiõigust

(väärtuskuupäev ei ole õiguspärane ja vastustaja on kohustatud seda ajakohastama,

ajakohastamise mittevõimaldamine on põhiseaduse vastane) ning tagatud ei ole menetluskulude

õiglane hüvitamine (mis on põhiseaduse vastane).

8. Asjas tuvastatud faktilised asjaolud:

8.1. Vaidlust ei ole selles, et Harju maakonnas Rae vallas Rae külas asuv Katariina kinnistu

(registriosa nr 4342802, katastritunnus 65301:002:1010, pindala 4825 m2, elamumaa 100%,

edaspidi kinnisasi) kuulub Kinnistusraamatu kande kohaselt alates 23.05.2001 Titan

Engineering Osaühingule (registrikood 10668785) ehk kaebajale.

Pooled ei vaidle ka selle üle, et nimetatud Katariina kinnistu jääb raudtee põhiprojekti kohaselt

tervikuna Rail Baltic raudtee ja teenindusrajatiste alale ning kinnistu sundvõõrandamine on

õiguspärane (majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 p 2.1). Vaidlus on üksnes

hüvitise suuruse osas (majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 p 2.2. ja 2.3).

8.2. Asjas on tõendamist leidnud, et Harju Maavanema 19.04.1999 korraldusega nr 1682

„Maakonnaplaneeringu I etapi kehtestamine“ kaardi „Teed ja tiheasustus“ kohaselt jäi

Katariina kinnistu (vt ka I kd tl 264-265) Aruküla-Männiku-Saue raudteetrassi koridori.

Vaidlust ei ole selles, et nimetatud dokumendi alusel täiendavaid piiranguid Katariina

kinnisasjale ei ole seatud ega ole vastu võetud mingeid haldusakte. Vaidlust ei ole ka selles, et

maakonnaplaneeringut selles osas ei ole realiseeritud. Vastav maakonnaplaneering oli

vaidlusaluse otsuse tegemise ajaks oma kehtivuse kaotanud.

Kohus leiab, et kaebaja kui äriühing, kes kaebuse kohaselt omandas Katariina kinnistu

arendustegevuseks, pidi enne kinnistu omandamist veenduma, millised piirangud omandatavale

kinnistule kohalduvad või võivad kohalduda tulenevalt kehtivatest planeeringutest. Asjaolu, et

kaebaja väitel oli Katariina kinnistu suhtes oli omandamise ajal kehtiv ehitusluba

(ühepereelamu ehitamiseks – kohtuistungi helisalvestis 11:45:19-11:46:10) vastavat asjaolu ei

muuda. Seega pidi kaebaja kinnistu omandamisel olema võimalikest piirangutest teadlik ning

nende hüvitamist ei saa kaebaja nõuda käesolevas kinnisasja sundvõõrandamise menetluses

ning vastavate asjaoludega ei pidanud vastustaja ka sundvõõrandamise tasu määramisel

arvestama. Seejuures on vastustaja asjakohaselt välja toonud, et vastav nõue oleks ka aegunud.

8.3. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja taotles 2002. a Rae vallalt projekteerimistingimusi

pereelamu ehitamiseks, kuid Rae vald keeldus nende väljastamisest viidates 1999. a Harju

maakonnaplaneeringus ette nähtud perspektiivsele Männiku-Aruküla ühendusraudteele, mis

läbiks Katariina kinnistu (I kd tl 87-89). Kaebaja seda otsust vaidlustanud ei ole. Pärast

projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumist ei ole kaebaja uusi projekteerimistingimusi

või detailplaneeringu kehtestamist taotlenud.

8.4. Asjas on tõendamist leidnud, et läbi on viidud haldusmenetlus, mis algas sellega, et Maa-

amet (amet) menetluse läbiviijana teavitas kinnisasja omanikku 20.07.2020 kirjaga nr 7-

21/20/10525 kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusest ning esitas 18.09.2020

kirjaga nr 7-21/20/10525-5 esmase pakkumise ning lõppes käesolevas asjas osaliselt

vaidlustatud käskkirja andmisega. Haldusmenetluse käik on jälgitav nii vaidlustatud käskkirjast

kui ka kohtule menetlusosaliste poolt esitatud dokumentidest, millest tulenevalt kohus seda

siinkohal täielikult üle kordama ei hakka.

Kohus peab vajalikuks siiski välja tuua, et haldusmenetluses on teostatud kaks hindamist

kutsetunnistusega hindajate poolt Katariina kinnisasja suhtes.

Esimene hindamine on läbi viidud ameti poolt tehtud tellimuse alusel Lahe Kinnisvara

Hindamine OÜ poolt (eksperthinnang nr 0640-20 I kd tl 19-32), mille kohaselt on

väärtuskuupäevaga 28.08.2020 hüvitusväärtuseks 97 000 eurot (hindamistulemuse täpsus +/-

10%).

Teine hindamine on läbi viidud Kaanon kinnisvarabüroo OÜ poolt kaebaja tellimusel

(eksperthinnang nr 2102-024/KK I kd tl 39-57p), mille kohaselt Katariina kinnisasja turu- ja

hüvitusväärtuseks väärtuskuupäevaga 28.08.2020 on 109 000 eurot (hindamistulemuse täpsus

turusegmendi jaoks tavapärane +/- 20%).

9. Tulenevalt halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg-st 2, teeb kohus juhul, kui

seadus ei sätesta teisiti, asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Sama sätte teise

lause kohaselt hindab kohus haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või

toimingu tegemise aja seisuga.

Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva

õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54). HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik

haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud.

Haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56

lg 2).

Lähtudes eeltoodust tuleb kohtul vaidlustatud käskkirja õiguspärasuse analüüsimisel lähtuda

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) 05.11.2021 kehtinud redaktsioonist

(mis kehtis kuni 31.12.2021).

KAHOS § 11 lg 2 sätestab, et tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Sama paragrahvi lg

5 järgi tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga.

KAHOS § 12 lg 2 sätestab, et vajaduse korral tellitakse väärtuse määramiseks hindamine

kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse,

või selgitab väärtuse välja Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 21 alusel peetavas tehingute

andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib

väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või

muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast.

Sama paragrahvi lg 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise

eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise

asjaolu ei oleks esinenud.

KAHOS § 14 lg 1 sätestab, et kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida

isik oleks tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja

omandamist ei oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse

kaotamises.

KAHOS eelnõu (598 SE) seletuskirjas selgitatakse, et kinnisasja avalikes huvides omandamise

seadus reguleerib olukorda, kui riik või kohalik omavalitsus vajab maad avaliku huvi tõttu. /…/

Pärast kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse algatamist ja pärast isiku

ärakuulamise õiguse realiseerimist selgub, kas menetlus jätkub sundvõõrandamisega või

eraõiguslike tehingute sõlmimisega. Seetõttu on kogu menetlus käsitletav ühtsena ja ühes

menetlusetapis läbi viidud toiminguid hilisemas etapis uuesti ei korrata. Sellest tulenevalt

toimub juba menetluse alguses ka kinnisasja ja omandamisega otseselt kaasnevate varaliste

kahjude hindamine ning kogu menetluse jooksul lähtutakse väljaselgitatud hinnast.4

10. Esmalt heidab kaebaja vastustajale ette seda, et kinnisasja omandamise menetluses ei

selgitanud menetleja välja kõiki olulisi asjaolusid õiglase hüvitise määramiseks, käskkirja ei

ole nõuetekohaselt põhjendatud seoses kaebaja väitega, et ta ei saanud ligi 20 aastat kinnisasja

arendada riigi poolsete piirangute tõttu, samuti ei ole põhjendatud, miks ei ole kinnisasja

õiglaseks hüvitisväärtuseks 124 000 eurot ja miks ei ole arvestatud saamata jäänud tuluga

summas 60 000 eurot.

10.1. Kohus nõustub vastustaja ja kaasatud haldusorgani seisukohaga ja leiab, et nimetatud

etteheited ei ole põhjendatud ega tugine seadusel. Kohtu arusaamist mööda ei ole kaebaja

eelkõige rahul sellega, et vastustaja ei arvestanud käskkirja tegemisel kaebaja poolt välja toodud

arvutuskäiguga õiglase hüvitise määramisel ning ei põhjendanud piisavalt, miks kaebaja

seisukohti arvesse ei võetud.

Vastustaja ja amet on asjakohaselt välja toonud, et amet on kaebajale menetluse käigus

korduvalt selgitanud (vt vaidlustatud käskkirjas viidatud ameti 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjad

kaebajale I kd tl 13-18, 186-188 ja 234-236), et KAHOS § 12 lg 2 järgi ei saa amet ega

vastustaja kaebajale tasu määrata kaebaja esitatud arvutuskäigu järgi, vaid lähtuda tuleb

KAHOS § 12 lg 2 ning tasu tuleb ühe seal kirjeldatud hindamismenetluse alusel.

Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul telliti Katariina kinnisasja väärtuse määramiseks

hindamine kutsetunnistusega hindajalt, kellel on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara

hindaja kutse. Järelikult tuli lähtuda 7. taseme hindaja hindamisaruandest. Kaebaja vastupidised

seisukohad ei tugine seadusel. Vastustaja ja amet on asjakohaselt viidanud, et KAHOS § 11 lg

2 tasu määramisel ei olnud võimalik heita kõrvale 7. taseme hindaja koostatud

hindamisaruandeid ja lähtuda kinnisasja omaniku hinnangutest.

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja on saanud osaleda 7. taseme hindaja korraldatud

hindamismenetluses ja esitada seal andmed hindajale ja hindaja on neid käsitlenud. Seejuures

on antud juhul tellitud kaks hindamisaruannet, esimene ameti poolt so Lahe Kinnisvara

Hindamine OÜ poolt koostatud eksperthinnang TV (kutseline hindaja tase 6 kutsetunnistus nr

151710) ja mille kinnitas VL (kutseline hindaja tase 7 kutsetunnistus nr 151728) (I kd tl 19-32)

ja teine kaebaja enda poolt so Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ poolt koostatud eksperthinnang,

mille koostas hindaja KK (kutseline hindaja tase 7 kutsetunnistus nr 116131) (I kd tl 39-57).

4 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-

923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 3).

Vaidlustatud haldusakti aluseks võeti konkreetsel juhul kaebaja tellitud hindamisaruanne kui

kaebajale soodsam ning kaebajal on igal juhul olnud võimalus esitada enda hindajale kõik

vajalikud andmed ja seisukohad.

Nähtuvalt eksperthinnangutest on nende koostamisel lähtutud Eesti varahindamise standardite

seeriast EVS 875 ja hindamise heast tavast. KAHOS seletuskirjas on selgitatud, et: „Tasu peab

üldjuhul tuginema turupõhisel tasul, mis määratakse kutselise hindaja poolt koostatavas

hindamisaruandes. Hindamisaruande koostamisel lähtub kutseline hindaja hindamise heast

tavast ja vara hindamise standarditest. Avalikes huvides kinnisasja omandamise, sealhulgas

sundvõõrandamise aluseks oleva hüvitusväärtuse määramisel, tuleb hindajal juhinduda vara

hindamise standardi EVS 875-12:2016 osast 12 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“. Nimetatud

standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise. Sõltuvalt maa

omandamise eesmärgist on hindamise lähteülesande koostamiseks vaja kokku leppida

põhimõtted selle kohta, milliseid konkreetse projekti iseloomust tulenevaid võimalikke

hinnatavaid kahjusid on võimalik arvesse võtta. Hindamine hüvitamise eesmärgil näeb ette

vajaduse teise eriala ekspertide kaasamiseks. On ilmne, et iga võõrandatava kinnisasjaga ei

kaasne kahjude hindamist, kuid tõendatud kahju korral tuleb hindamisel sellega arvestada.“5

Seega viidatud standard näeb ette ka saamata jääva tulu ja otsese kaasneva kahju hindamise,

millist kohustust on ka antud juhul järgitud. Kohtu hinnangul vastab Kaanon Kinnisvarabüroo

OÜ poolt läbi viidud hindamine ülal toodud nõuetele ning vastustajal tuli vaidlustatud käskkirja

andmisel sellest lähtuda. Kaebaja ei ole tõendanud vastupidist.

10.2. Mis puudutab kinnistu suhtes varem kehtinud piiranguid ja kaebaja etteheidet, et

vastustaja jättis need välja selgitamata ja ei arvestanud nendega hüvitise määramisel, siis nagu

kohus juba ülal märkis, siis vastavad piirangud pidid kaebajale kinnistu omandamisel olema

teada ning nende hüvitamist ei saa kaebaja nõuda käesolevas kinnisasja sundvõõrandamise

menetluses ning vastavate asjaoludega ei pidanud vastustaja ka sundvõõrandamise tasu

määramisel arvestama ega neid piiranguid eraldi analüüsima. Seda eriti olukorras, kus oli

olemas KAHOS § 12 lg 2 sätestatud korras tehtud hindamine. Kohus selgitab, et kaebaja

seisukoht nagu peaks haldusorgan iga kord hakkama sundvõõrandamise tasu otsust tehes üle

hindama kutselise hindaja poolt hinnatud kinnisasja väärtust lähtudes tasu saaja seisukohtadest,

ei ole kuidagi kooskõlas KAHOS § 12 lg 2 ega KAHOS-es sätestatud üldiste sundvõõrandamise

tasu määramist puudutava regulatsiooni ja põhimõtetega. Ka KAHOS seletuskirjas on

selgitatud, et: „KAHOS § 12 lõikes 2 laiendatakse hindamise metoodilisi aluseid. Kinnisasja

hindamist viib ka edaspidi läbi kutseline kinnisvarahindaja, vajadusel teisi eksperte kaasates,

kuid hindamistulemust ei kinnita enam kohtutäitur.“ Seega vaatamata sellele, et hindamise

metoodilisi aluseid on laiendatud, ei tähenda see seda, et vastustaja saaks hindamisaruandest

isiku väidete põhjal kõrvale kalduda. Seejuures tuleb ka isikul endal kõik vastavad andmed

esitada hindajale. Kaebaja ei ole väitnud ega välja toonud, et kaasata oleks tulnud teisi eksperte.

Kaebaja leiab, et vastustaja oleks pidanud täiendavalt ise koguma tõendeid kaebaja väidete

kinnitamiseks ja tegema teistsuguse tasu määramise otsuse võrreldes hindamisaruandega.

Kaebaja vastavad seisukohad ei ole kooskõlas ei KAHOS regulatsiooniga ega selle mõttega.

Kohus leiab, et ka kaebaja etteheited, nagu ei oleks Maa-amet ja vastustaja hinnanud sisuliselt

hindamisaruandeid ja kaebaja kriitikat nende osas, sh kaebaja väiteid kinnisasja väärtuse ning

saamata jäänud tulu osas, ei ole õige. Maa-amet on kaebajale ka korduvalt selgitanud, miks

tema kriitika hindamisaruannetele on sisuliselt väär - vt 18.05.2021 ja 06.08.2021 kirjad, millele

on viidatud ka vaidlustatud käskkirjas. Juba varasemalt esitatud seisukohtadele viitamine ei ole

keelatud.

5 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-

923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 22-23).

10.3. Tulles konkreetsemalt kaebaja etteheidete juurde seoses Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ

hindamisaruandes kajastatuga, siis ei saa kohus nõustuda kaebaja käsitlusega selles, et

arvestatud ei ole asjaoluga, et kinnistu on võimalik jagada kaheks eraldi krundiks ning sinna

oleks olnud võimalik rajada kaks eraldi elamut. Kaebaja leidis, et esmalt oleks tulnud kruntide

jagamise võimalusest tulenevalt lisada kinnisasja hüvitamisväärtuse 10 000-15 000 eurot.

Kohus kaebaja nimetatud seisukohaga ei saa nõustuda.

Kohus jagab vastustaja ja ameti seisukohta selles, et esiteks nähtub Kaanon Kinnisvarabüroo

OÜ 19.02.2021 hindamisaruandest, et kinnistu parim kasutus on üksikelamu krunt, kuid

võimalik on ka jagamine ja arendamine annaks parimal juhul lisaväärtust 10 000 -15 000 eurot.

Nimelt Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruandes lk 22-23 (I kd tl 50p-51) on hindaja

märkinud: „/…/ Eelistatud on suurema pindalaga kinnistud, suurem pindala tagab enamasti

suurema privaatsuse ning võimaldab kõrvalhoonete ehitamise, parema parkimise jne /…/

Hinnatava kinnisasja pindala võimaldaks selle jagamist kaheks krundiks ning mõlemale saaks

rajada eramu. Võimalus jagada ei tähenda vara väärtust suurusjärgus, mis oleks kahe krundi

väärtus, millest on maha arvestatud detailplaneeringu koostamise kulud. Arvestades lisaks

ajakuluga detailplaneeringu koostamiseks ja menetlemiseks ning riskiga, et detailplaneering ei

pruugi sellisel kujul kehtestamiseni jõuda on jagamise võimalusest tulenev väärtuse lisa

hinnanguliselt 10 000 – 15 000 eurot.“

Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ hindamisaruande lk 24 (I kd tl 51p) esitatud võrdlustabelist

nähtub, et kruntide jagamisvõimalust ja sellest tulenevat täiendavat väärtust on hindaja

arvestanud ja võrdlustabelis vastavalt kohandanud. Sellest tulenevalt on õige vastustaja ja ameti

seisukoht selles, et see tegur sisaldub hindamistulemuses 109 000 euro sees. Järelikult

täiendavalt ehk topelt seda juurde arvestada oleks vale. Sellest tulenevalt ei ole ka õige kaebaja

seisukoht selles, justkui ei oleks hüvitusväärtuse leidmisel arvestatud jagamise potentsiaaliga

ning 109 000 eurole oleks tulnud liita 10 000-15 000 eurot.

Lisaks on Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ 09.03.2021 kirjas p 3 (I kd tl 70-71p) selgitanud, et

19.02.2021 hindamisaruandes kajastatud hüvitusväärtuse 109 000 eurot sees on juba arvestatud

kinnistu jagamise potentsiaali ja sellest tuleneva võimaliku lisaväärtusega 10 000-15 000 eurot

ning Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ ei leia, et kinnisasja väärtus oleks 124 000 eurot.

10.4. Järgmiseks leidis kaebaja, et põhjendamatult on jäetud arvestamata kruntide võimaliku

jagamise tulemusel ning neile kahe eramu ehitamisel ja nende realiseerimisel tulevikus teenitav

saamata jäänud tulu summas 60 000 eurot.

KAHOS seletuskirjas on selgitatud järgmist: „KAHOS § 14 sätestab saamata jääva tuluga

seonduva. KAHOS § 14 lõikes 1 määratletakse saamata jääva tulu mõiste. Saamata jääv tulu

on üheks võimalikuks kahju tekkimise liigiks. Saamata jäävat tulu saab seostada pikemaajaliste

investeeringutega,

näiteks

pikemaajalise

tasuvusega

istandusega.

Siia

liigituvad

marjaistandused, kuid ka puuviljaaiad jms. Saamata jäävat tulu hinnatakse kinnisasja hindamise

käigus kulu- ja tulumeetodil.“6 Arvestades eeltoodud KAHOS seletuskirjas antud selgitustega,

on vastustaja ja amet õigesti viidanud, et KAHOS § 14 lg 1 (vt ka VÕS § 128 lg 4) kohaselt

tuleb saamata jäänud tulu hindamisel arvestada eelkõige tõenäosust, millega ja millises

suuruses oleks tulu saadud, kui sundvõõrandamist poleks esinenud. Selleks tuleb hinnata seni

sarnasel viisil kahju kannataja teenitud kasu või tehtud investeeringuid. Sellest on vastustaja ja

amet õigesti järeldanud, et selleks, et saamata jäänud tulu saaks lugeda tekkinuks, peaks olema

näidatud usutav tõenäosus, et see kasu oleks saadud ja see tekib nt kinnisasja omaniku

ettevalmistuste tõttu.

6 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-

923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 25).

Eeltoodud seisukohtadega on õiguspäraselt arvestatud ka Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ poolt

läbi viidud kinnisasja hindamisel. Vastav asjaolu nähtub üheselt ja selgelt Kaanon

Kinnisvarabüroo OÜ hindaja poolt 19.03.2021 antud selgituses (I kd tl 74-75), kus on märgitud

järgmist: „Meile teadaoleva senise praktika kohaselt ei arvestata saamata jääva tuluna

parendusest sh ehitistest, mis on alles kavandamise staadiumis ning mille teostamiseks pole

tehtud mingeid konkreetseid tegevusi ega kulutusi, kunagi tulevikus eeldavalt saadavat tulu.“

Kaebaja ei ole ei haldusmenetluses ega kohtumenetluses ümber lükanud ega tõendanud, et

kaebaja oleks astunud selliseid samme või teinud toiminguid sh investeeringuid millest

tulenevalt oleks põhjendatud võimaliku saamata jäänud tulu hüvitamine.

Vaidlust ei ole selles, et kaebaja kinnistu näol on tegemist elamumaaga, millel ei ole kehtivat

detailplaneeringut ega väljastatud projekteerimistingimusi, samuti puudub kehtiv ehitusluba.

Nii hindamisaruandest kui poolte seisukohtadest nähtub, et ainuke asi, mis kinnisasjaga seoses

on tehtud, on ühisveevärgi ja –kanalisatsioonitrassi avaliku osa valmimisel vee- ja

kanalisatsiooniga liitumine, mille kulud sisalduvad aga hindamisaruandes. Samas ei ole tehtud

mingeid kinnistusiseseid täiendavaid töid trasside osas seoses liitumisega.

Kuivõrd kaebaja ei ole käesoleval juhul teinud reaalseid ettevalmistusi arendustegevusest tulu

saamiseks ja tulu saamine ei ole asjaolusid arvesse võttes tõenäoline, siis leiab kohus, et nii

hindaja kui ka vastustaja jätnud selle õiguspäraselt arvestamata.

Eeltoodud seisukohta kinnitab ka kohtupraktika. Näiteks on Riigikohus oma lahendis nr 3-16-

245 p 24 selgitanud saamata jäänud tulu osas, et isegi kui isiku kinnisasjal on kehtiv

detailplaneering ei tähenda see veel seda, et selle realiseerimise võimatusest tulenev väidetav

saamata jäänud tulu tuleks riigil tingimata hüvitada. Katariina kinnistul puudub kehtiv

detailplaneering või projekteerimistingimused. Täpsemalt märkis Riigikohus järgmist:

„Kaebaja õiguste riivet pole 1998.a DP alusel kavandatud arendusprojekti luhtumise tõttu

saamata jäänud tulu nõude raames siiski põhjust pidada erakordseks. Riski, et ettevõtja

äriplaan ei õnnestu ning kinnistutelt loodetud ettevõtlustulu jääb osaliselt või tervikuna

saamata looduskaitseliste piirangute tõttu, ei ole põhjust pidada alati ega ka praegusel juhul

erakordseks. See risk ei pea ettevõtluses jääma tingimata riigi kanda.(…) Ka ettevõtlusvabadust

võib üldistes huvides piirata, ilma et sellega kaasneks kõigil juhtudel äralangevate tulude

hüvitamine. Seejuures tuleb arvestada, et detailplaneering ei ole lõplik avalik-õiguslik kinnitus,

et arendusprojekti elluviimine vastab kõigile nõuetele, sh keskkonnanõuetele. Mida enam

möödub aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda suurem on risk, et uued asjaolud võivad

planeeringu elluviimise välistada.“

Viidatud lahendist tulenevalt on vastustaja ja amet põhjendatult asunud seisukohale, et

Riigikohus on pidanud saamata jääva tulu väljamõistmist põhjendamatuks isegi siis, kui

ettevõtjal oli kinnisasjal ehitusõigust andev detailplaneering, mida kaebajal ei olnud. Seega on

kaebaja nõue, et riik maksaks talle saamata jääva tuluna välja tulu, mis eeldab nii

detailplaneeringut (kinnisasja jagamine kaheks), ehitusprojekti, ehitamist ja müümist, mida

kaebajal ühtegi ei olnud, täiesti alusetu, kuna KAHOS § 14 lg 1 järgi saab välja mõista üksnes

kahju, mille tekkimine isikule oleks tema tehtud ettevalmistuste ja õigusliku olukorra tõttu

tõenäoline.

Kohus leiab, et käesoleval juhul on oluline siinkohal märkida ka seda, et kaebaja omandas 2001.

aastal kinnisasja, kuhu oli juba 1999. a plaanitud üle minema ringraudtee trass ehk tegemist oli

juba selle omandamise hetkel piiranguga kinnistuga, millega tuli kaebuse esitajal arvestada.

Sellest tulenevalt ei ole asjakohased kaebaja väited sellest, et ta alustas arendustegevusega juba

20 aastat tagasi, kuid takerdus, kui talle ei väljastatud projekteerimistingimusi ning ta ei saanud

teha mingeid järgmisi ettevalmistavaid tegevusi. Kui isik on omandanud piirangutega

kinnisasja, siis ükskõik kui intensiivselt piirang riivab isikut, ei tule isikule hüvitada sellisest

piirangust tekkivat negatiivset mõju (vt ka ülal p 8.2. ja 8.3 ja Riigikohtu 15.06.2021 otsus nr

5-21-3, p 34). Kohus ei nõustu kaebajaga ka selles nagu oleks vastustaja jätnud vastavad

asjaolud haldusmenetluses välja selgitamata. Asjaolu, et maakonnaplaneeringust tulenevalt oli

kaebajal piiratud Katariina kinnisasja arendamine, oli vastustajale teada ning sellega on

arvestatud. Muid haldusakte aga sellega seoses kehtestatud ei ole, millest tulenevalt ei

pidanudki vastustaja ka selles osas midagi rohkem tuvastama või täiendavalt uurima.

Kohus nõustub vastustaja ja ameti seisukohaga selles, et Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ

eksperthinnangus

välja toodud

hindamistulemus

(turuväärtus) sisaldab võimalikku

arenduspotentsiaali, sellest saadavat tuluootust, riske jms asjaolusid. Vastavaid asjaolusid tuleb

arvestada juba lähtudes hindamise standardite seeriast EVS 875. Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ

hindaja on lisaks esitanud selgitused (vt I kd tl 74-75), millest tuleneb, et kuna kaebaja ei ole

teinud ühtegi kulu seoses võimaliku tulevase kinnistu jagamise ja kahe elamu ehitamisega, ei

saa saamata jäänud tulu arvestada, sest selle tulu tekkimine on prognoosimatu, sest seni ei ole

ühtegi vajalikku investeeringut tehtud. Lisaks selgitas hindaja, et kaebajal on võimalik kinnistu

eest saadud raha eest omandada uus sarnane kinnistu, kus seni täielikult teostamata

arendustegevus realiseerida. Kinnisasja omanik ei ole teinud selliseid ettevalmistusi, millest

oleks põhjust järeldada, et ta oleks oma tegevusest saanud täiendavat kasu, mis tal nüüd

omandamise tõttu saamata jääb.

Kohus ei jaga kaebaja seisukohta, et KAHOS kontekstis saamata jääva tulu väljamõistmiseks

piisab, kui isikul on üksnes soov ja teoreetiline võimalus tulu saamiseks. Kaebaja seisukoht ei

ole kooskõlas KAHOS § 14 teksti ja mõttega. Sätte sõnastusest tuleneb selgelt, et saamata

jäänud tulu hüvitatakse kui isik oleks tõenäoliselt tulu saanud eelkõige tema tehtud

ettevalmistuste tõttu. Käesoleval juhul kaebaja selliseid ettevalmistusi teinud ei ole. Kinnisvara

arenduste puhul on selleks kindlasti ehitusõiguse eelduste hankimine, nt detailplaneeringu või

projekteerimistingimuste hankimine, projekti koostamine, ehitusluba. Eeltoodud seisukoht

kinnitab ka KAHOS seletuskiri, mida kohus tsiteeris ülal.

Seletuskirjas oli toodud näide näiteks istanduse rajamisest, puuviljaaiast jms ehk kui isik on

teinud mingi konkreetse investeeringu, mille pealt on võimalik tulevikus tulu teenida, siis on

see kinnisasja sundvõõrandamisel hüvitatav kui saamata jäänud tulu. Teise näitena võib tuua

näiteks maatulundusmaal vilja kasvatamise – selleks, et saamata jääv tulu oleks hüvitatav peab

olema vili külvatud. Üksnes isiku soovist/plaanist kunagi vilja külvata ei piisa saamata jäänud

tulu välja mõistmiseks KAHOS § 14 lg 1 mõistes.

Norm ütleb üheselt ja selgelt, et võimalik kasu peab olema tõenäoline, vastasel korral see

hüvitamisele ei kuulu. Seega KAHOS § 14 lg 1 tekstist tuleneb, et normi kaitse-eesmärgiks ei

ole kaitsta isikut hüpoteetiliste, vaid üksnes tõenäoliste tulude osas. Käesoleval juhul on

tegemist aga hüpoteetilise tuluga, mille hüvitamist seadus ette ei näe.

Kohus nõustub vastustaja ja ameti viitega ka sellele, et KAHOS § 14 lg 1 on analoogne VÕS §

128 lg 4, millest tulenevalt on võimalik juhinduda analoogia korras vastava sätte kohta käivast

kohtupraktikast. Riigikohus on öelnud, et kahju nõudja peab näitama, et saamata jääva tulu

saamine oleks olnud tõenäoline (Riigikohtu otsus nr 2-15-4981, p 16). Käesoleval juhul vastav

nõue täidetud ei ole, sest kinnistul puudub isegi seda toetav ehitusõigus. Sellest tulenevalt on

vastustaja ja amet asunud põhjendatult seisukohale, et kaebaja väidetav tuluootus on täiesti

ebatõenäoline ja vastustaja on kaebajale seda nii haldusaktis kui eelnevas kirjavahetuses

piisavalt selgitanud. KAHOS § 14 lg 1 kaitse eesmärgiks ei ole see, et isik alusetult rikastuks.

Vaidlustatud käskkirjast ega haldusmenetluse materjalidest ega ka kohtule esitatud vastustest

kaebusele ei nähtu, et vastustaja oleks jätnud kaebaja taotluse saamata jäänud tulu hüvitamiseks

rahuldamata põhjusel, et selle arvutamine on üle määra keeruline nagu kaebaja viitab oma

kaebuse täienduses. Saamata jäänud tulu hüvitamisest on keeldutud, kuna selle taotluse

rahuldamiseks ei ole täidetud KAHOS § 14 lg 1 sätestatud eeldused.

11. Poolte vahel on vaidlus ka selles, kas vastustaja on lähtunud käskkirja tegemisel õigesti

kinnisasja sundvõõranditasu üle otsustamisel väärtuskuupäevast 28.08.2020.

11.1. KAHOS § 11 lg 5 sätestas, et tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise

kuupäeva seisuga.

Pooled ei vaidle seejuures selle üle, et Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ poolt teostati kaebaja

kinnistu ülevaatus 28.08.2020 ja tegemist oli esimese hindamistoiminguga. Samast väärtuse

kuupäevast lähtus ka Kaanon Kinnisvarabüroo OÜ kaebaja poolt tellitud hindamise läbi

viimisel ja milline hindamine võeti aluseks vaidlusaluse käskkirja andmisel.

Küll aga leiab kaebaja, et sellest kuupäevast lähtumine ei ole käesoleval juhul õiglane ja sellest

tulenevalt on KAHOS § 11 lg 5 vastuolus nii KAHOS § 2 lg 1 kui ka PS §-ga 32. Kaebaja

seisukoha kohaselt ei ole õiglane lähtuda 28.08.2020 kuupäevast, kuivõrd esimese

hindamistoimingu ja käskkirja andmise (so 05.11.2021) vahele on jäänud üle 6 kuuline

ajavahemik, mis on pikk aeg ning üldteada asjaolu on, et kinnisvara hinnad on vahepeal

tõusnud.

Kohus kaebaja seisukohtadega ei nõustu ja leiab, et vastustaja ja amet on asjakohaselt viidanud

Tallinna Ringkonnakohtu 27.07.2021 lahendile nr 3-21-1598, milles kohus selgitas järgmist:

„KAHOS § 11 lg 5 näeb ette, et tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva

seisuga. Käimasolevas kinnisasja omandamise menetluses tehti esimene hindamistoiming

28.08.2020, kui kinnisasi vaadati üle. See tähtaeg hakkas kulgema vaatamata sellele, et

vastustaja otsustas kohaldada kaebaja soovitud hindamismetoodikat. Kinnisasja omandamise

menetluse käigus tehtud hindamistoiming on menetlustoiming, mille toimumise aeg on kindel.

Isegi kui hindamise käigus kasutati ebaõiget metoodikat või metoodikat pärast esimest

hindamist poolte kokkuleppel muudeti, ei võimalda viidatud säte arvestada väärtuskuupäeva

teisiti. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole seda sätet alust pidada ka põhiseadusevastaseks,

vaatamata ohule, et kinnisasja väärtus menetluse käigus oluliselt tõuseb nt ehitushindade

märkimisväärse kasvu tõttu. Omandamise menetluse puhul ei ole kohaldatav põhiseaduse § 32

lg 1 teises lauses ette nähtud nõue maksta kinnisasja eest õiglast hüvitist, st turuhinda. Seetõttu

võib omandamismenetluses pakutav hind asja tegelikust hinnast erineda. KAHOS § 11 lg 5 on

erinorm sama paragrahvi lõike 2 ja §-de 12–14 ja 16–17 suhtes. Hinnavahet võrreldes asja

turuväärtusega kompenseerib KAHOS § 15 lg 1 järgi makstav motivatsioonitasu.

Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et sundvõõrandamise korral peab makstav

hüvitis hõlmama üldjuhul asja turuväärtuse, kuid põhiseadusega võib kooskõlas olla ka

väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole sundvõõrandamise asjaolusid arvestades

põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks tuleb üksikisiku huve kaaluda üldiste

huvidega (Riigikohtu üldkogu 18.03.2005 otsus asjas nr 3-2-1-59-04, p 19; vt ka A. Kelli, M.

Ots, P. Roosma. Paragrahv 32, komm 21. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus.

Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020).“

Viidatud lahendis märgitud seisukohad on kohaldatavad ka käesoleval juhul. Esiteks märgib

kohus, et arvestades KAHOS § 11 lg 5 sõnastust ei saanud vastustaja käskkirja andmisel kuidagi

vastavast sättest mööda minna ja lähtuda üksnes KAHOS § 2 lg 1 kui üldisest põhimõttest nagu

on soovinud kaebaja. On selge, et KAHOS § 11 lg 5 on KAHOS § 2 lg 1 suhtes erinormiks ja

vastustajal tuli sellest käskkirja andmisel juhinduda ning kõik kaebaja vastupidised väited on

põhjendamatud ja asjakohatud. Haldusorgan ei saa omal algatusel jätta seadust kohaldamata.

KAHOS § 11 lg 5 ei jätnud ka haldusorganile siinkohal mingit kaalutlusruumi, kuivõrd

hindamistoiming on menetlustoiming, mille toimumise aega tuleb seaduse kohaselt arvestada.

11.2. Mis puudutab kaebaja väiteid aga KAHOS § 11 lg 5 põhiseaduse vastusest siis märgib

kohus järgmist.

Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 4 sätestab, et kohus jätab asja lahendamisel

kohaldamata seaduse või muu õigustloova akti, kui see on vastuolus Eesti Vabariigi

põhiseadusega (PS) või Euroopa Liidu õigusega.

Kohus märgib esmalt, et põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 9

lõike 1 ja § 14 lõike 2 järgi võib Riigikohus konkreetse normikontrolli menetluses hinnata

üksnes sellise õigusnormi põhiseaduspärasust, mis on kohtuasja lahendamisel asjassepuutuv.

Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt on asjassepuutuv säte, mille põhiseadusele

mittevastavuse korral peaks kohus otsustama teisiti kui põhiseadusele vastavuse korral (esimest

korda Riigikohtu üldkogu 28. oktoobri 2002. a otsus asjas nr 3-4-1-5-02, punkt 15). Kaebaja on

palunud kohtul kontrollida KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis)

sõnastuses „tasu määratakse esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva seisuga“

põhiseaduspärasust.

Alates 01.01.2022 kehtib KAHOS § 11 lg 5 järgmises sõnastuses: „Tasu määratakse selle

kuupäeva seisuga, millal kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest

korda kinnisasja väärtuse. Menetluse läbiviija võib põhjendatud juhul väärtuse määramise

kuupäeva ajakohastada.“

Kohus on seisukohal, et kuivõrd käesoleva kohtuotsuse tegemise aja seisuga on normi sõnastust

muudetud ja regulatsiooni on muudetud paindlikumaks ning juhul kui kohus peaks kaebuse

rahuldama ning kohustama vastustajat uuesti otsustama sundvõõrandi tasu maksmise üle, siis

tuleb vastustajal lähtuda uuest kehtivast KAHOS § 11 lg 5. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus,

et põhimõtteliselt kaebus on võimalik rahuldada ka KAHOS § 11 lg 5 kuni 31.12.2021 kehtinud

redaktsiooni kohaldamata jätmata. Samas kuivõrd kaebaja üheks peamiseks argumendiks on

see, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) oli põhiseaduse vastane ja

sellest tulenevalt on ka vaidlustatud käskkiri õigusvastane (kuna kaebajale ei makstud õiglast

hüvitist), siis tuleb kohtul vaatamata eeltoodule sätte põhiseaduspärasuse küsimust analüüsida

ja KAHOS § 11 lg 5 käsitleda kui asjasse puutuvat normi.

Kaebaja leiab kaebuses, et säte on vastuolus PS §-ga 13, mis sätestab, et igaühel on õigus riigi

ja seaduse kaitsele. Eesti riik kaitseb oma kodanikku ka välisriikides. Seadus kaitseb igaühte

riigivõimu omavoli eest. Samuti leidis kaebaja, et säte on vastuolus PS § 14, mille kohaselt

õiguste ja vabaduste tagamine on seadusandliku, täidesaatva ja kohtuvõimu ning kohalike

omavalitsuste kohustus. Lisaks on kaebuse kohaselt säte vastuolus PS § 32 teise lausega, mis

sätestab, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel

ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest.

Kaebaja märgib, et antud juhul on riik eksinud selle vastu, et ei ole kehtestanud regulatsiooni,

mis tagaks teatud õigushüve kaitse ehk antud juhul omandi kaitse, kuivõrd KAHOS § 11 lg 5

ei taga õiglase hüvitise määramist sundvõõrandamisel.

Kohus leiab, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) ei ole

põhiseadusega vastuolus ning seadusandja on piisavalt täpselt sätestanud isiku omandi kaitseks

vastava regulatsiooni.

KAHOS seletuskirjas on vaidlusaluse sätte juures välja toodud järgmine: „KAHOS § 11 lõikes

5 sätestatakse tasu ja hüvitise väärtuse määramise ajahetk, kuna erinevate hindamisaruannete

koostamise korral on hindamise läbi viimise ajal suur tähtsus. Teatavasti on turg pidevas

liikumises ja seetõttu on oluline fikseerida hindamise läbi viimise kuupäev. Tasu määramise

aeg seotakse esimese hindamistoimingu läbi viimise kuupäevaga, kuna hindamine on

menetluses just see tegevus, mille alusel alustatakse maaomanikuga sisulisi läbirääkimisi.

Lisaks on oluline, et hindamise, omandamise otsuse ja tehingu sõlmimise vaheline aeg oleks

võimalikult lühike, et kinnisasja väärtus kajastaks adekvaatselt ka tehingu tegemise aja

turuolukorda. Ka Tallinna Ringkonnakohtu 16.09.2011 otsuses haldusasjas nr 3-10-234 ja

08.02.2012 otsuses haldusasjas nr 3-10-1441 on jõutud järeldusele, et hariliku väärtuse

määramine sundvõõrandamisaegse seisuga tagab õiglase tulemuse, sest võimaldab

võõrandajal omandada võõrandatava kinnisasjaga samaväärse asja.“7

Kohus leiab, et KAHOS § 11 lg 5 tagab vastupidiselt kaebaja poolt väidetule õigusliku selguse

ja aitab vältida turuhinnaga manipuleerimist. Regulatsioon aitab kaasa ka sellele, et kõiki

isikuid koheldaks võrdselt ning üheselt ja selgelt on paika pandud aeg, millest tuleb hindamisel

lähtuda. Sellest saab omakorda järeldada, et tegemist on regulatsiooniga, mis tagab õiglase

hüvitise.

Lisaks on vastustaja põhjendatult välja toonud, et kui menetlust läbirääkimiste tõttu

pikendatakse ja see kestab seetõttu pikemalt, kui seaduses eeldatud, võib olukord turul muutuda

kinnistu omanikule nii soodsas kui ebasoodsas suunas. Kaebaja on kaebuses läbivalt tuginenud

aga üksnes sellele, et olukord muutub soodsamaks. Samas on ka käesoleval juhul toimunud

vahepealsel perioodil so alates 28.08.2020 nii tõus kui ka turu jahtumine ja isegi mõningane

langus. Mõlemal juhul tuleb vaidlusaluse sätte sõnastuse järgi lähtuda esimese

hindamistoimingu kuupäevast. Sealjuures ka juhul, kui olukord muutub isikule ebasoodsamaks,

ei saa riik hakata tasu ümber hindama, vaid peab rangelt lähtuma esimese hindamistoimingu

kuupäevast. Kohus nõustub vastustajaga ja ametiga selles, et vastav regulatsioon tagab nii

selguse kui ka loob eeldused, et menetlust ei hakata venitama turuspekulatsioonide ootuses ning

lõppkokkuvõttes tagab sellest tulenevalt ka õiglase hüvitise suuruse.

Lisaks märgib kohus, et Tallinna Ringkonnakohus selgitas oma lahendis nr 3-21-1598, et

sundvõõrandamise korral peab makstav hüvitis hõlmama üldjuhul asja turuväärtuse, kuid

põhiseadusega võib kooskõlas olla ka väiksem hüvitis, kui täielik hüvitamine ei ole

sundvõõrandamise asjaolusid arvestades põhjendatud. Hüvitise õiglusele hinnangu andmiseks

tuleb üksikisiku huve kaaluda üldiste huvidega. Kohus leiab, et esiteks tagab ka KAHOS § 11

lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) õiglase hüvitise maksmise arvestades sh

turuväärtust. Teiseks - kaaludes kaebaja huve (saada maksimaalselt suur hüvitis) ja avalikke

huve tagada riigiressursside mõistlik ja õiglane kasutamine (sh isikute võrdne kohtlemine)

avalikes huvides kinnisasjade omandamisel, leiab kohus, et viimane kaalub üles kaebaja huvi.

Kaebajal on õigus saada õiglane hüvitis, mis vastab turuväärtusele, kuid täpne aeg, millise

seisuga tuleb turuväärtus leida on eelkõige poliitiline otsus. Nagu kohus juba ülal ka märkis,

siis leiab kohus, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioonis) tagab õiglase

hüvitise ega ole vastuolus PS § 32 teise lausega.

Eeltoodut ei lükka ümber ka asjaolu, et käesolevaks ajaks on seaduse sätte sõnastust muudetud.

Kaebaja on ekslikult väitnud, et muudatuse põhjuseks on varem kehtinud sätte põhiseaduse

vastasus. Maareformi seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskirja (millega

muudeti sh KAHOS § 11 lg 5) kohaselt: „muudatuse eesmärk on rõhutada, et hinnavaidluse

tekkimisel ja võrdlevate hindamisaruannete koostamisel tuleb erinevatel ekspertidel lähtuda

ühetaoliselt esimese hindamise väärtuse määramise kuupäevast. Kehtiva õiguse kohaselt

määratakse tasu kinnisasja omandamise eest esimese hindamistoimingu tegemise kuupäeva

seisuga. Kuna mõiste „hindamistoiming“ on mitmeti tõlgendatav, vajab normi sõnastus ühtse

praktika tagamiseks täpsustamist. Menetluse läbiviija korraldab pärast menetluse algatamist

hindamise või teostab selle ise. Hindamine tuleb läbi viia hindamise hetkele vastavate

turupõhiste andmete alusel. Esimese hindamise läbiviimisel lähtutakse üldjuhul väärtuse

määramise kuupäeva valikul hinnatava vara ülevaatuse kuupäevast. Sama objekti korduval

hindamisel lähtutakse esimese hindamise väärtuse kuupäevast. Hindamistulemus kajastatakse

väärtuse määramise kuupäeva seisuga. Juhul, kui läbirääkimised pikenevad menetluse

7 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-

923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 21).

läbiviijast tulenevatel põhjustel või vastuväidete lahendamine on ajamahukas ning esimese

hindamise tulemus ei kajasta enam kehtivat turuolukorda, võib menetluse läbiviija põhjendatud

juhul väärtuse kuupäeva ajakohastada. Muudatus aitab tagada, et esimese hindamise ja

võrdleva hindamise tulemused oleksid ajaliselt võrreldavad ega sõltuks hindamise ajahetkest.

Eeltoodust nähtub, et sätet muudeti selleks, et tagada sätte ühetaoline tõlgendamine, millise aja

seisuga tuleb hindamistulemus kajastada, kuivõrd varem kehtinud sõnastust eelkõige mõistet

„hindamistoiming“ oli võimalik seadusandja arvates mitmeti tõlgendada. Poliitilise

kokkuleppe tulemusena määratakse uue sõnastuse järgi tasu selle kuupäeva seisuga, millal

kutseline hindaja või menetluse läbiviija määras menetluses esimest korda kinnisasja väärtuse

ehk muudeti nö väärtuskuupäeva määramise alust. Samas ei tähenda see seda, et sätte varasem

sõnastus ei oleks olnud põhiseadusega kooskõlas ning ei oleks taganud õiglast hüvitist.

Seadusandja otsustada on see, millise hetke ta soovib määrata väärtuskuupäeva määramise

aluseks ja see ka üheselt mõistetavalt sõnastada.

Asjaolu, et sätet muudeti ka paindlikumaks ja sättele lisati klausel, et menetluse läbiviija võib

põhjendatud juhul väärtuse määramise kuupäeva ajakohastada, ei tähenda samuti seda, et varem

kehtinud KAHOS § 11 lg 5 redaktsioon oleks olnud põhiseaduse vastane ega taganud õiglast

hüvitist nagu leiab kaebaja. Seejuures jätab kaebaja tähelepanuta asjaolu, et seletuskirjas on

viidatud väärtuse kuupäeva ajakohastamise võimaluse lisamisele põhjendusel, et juhul kui

menetlus venib menetluse läbiviijast tingitud põhjustel ehk see on seotud kaebaja positsioonil

olevate isikute täiendava kaitsega administratsiooni omavoli vastu.

Kohus, analüüsides kogu haldusmenetluse käiku, mis eelnes vaidlusaluse käskkirja andmisele

nõustub vastustaja ja ametiga ja leiab, et antud juhul kestis haldusmenetlus niivõrd pikalt suures

osas kaebaja enda käitumise tõttu, millest tulenevalt ei oleks väärtuskuupäeva ajakohastamine

antud juhul ka hetkel kehtiva KAHOS § 11 lg 5 kohaselt tingimata põhjendatud. Vastustaja ja

amet on vastavas osas menetluse käiku kirjeldanud piisava põhjalikkusega käesoleva

kohtuotsuse p 5.5 ning kohus ei pea vajalikuks neid seisukohti siinkohal üle korrata ning piirdub

üksnes viitega sellele.

Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kaebaja ei ole suutnud kohut veenda, et KAHOS § 11 lg 5 (kuni

31.12.2021 kehtinud redaktsioon) ei taganud kaebajale õiglase hüvitise määramist ja oleks

vastuolus põhiseadusega ning tuleks sellest tulenevalt jätta kohaldamata. Lisaks tuleb arvestada

Riigikohtu 15.06.2021 lahendis nr 5-21-3 avaldatud seisukohaga, et kohtu taotlust õigusnormi

põhiseadusvastaseks tunnistamiseks ei ole alust rahuldada, kui norm ei ole viinud põhiseaduse

rikkumiseni konkreetses kohtuasjas. Kohus leiab arvestades käesoleva kaebuse asjaolusid, et

isegi kui KAHOS § 11 lg 5 (kuni 31.12.2021 kehtinud redaktsioon) võiks olla mõnel teisel juhul

põhiseaduse vastane, siis käesolevas asjas ei ole selliseid asjaolusid tuvastatud. Kaebajale on

otsustatud maksta õiglane hüvitis kinnistu väärtust puudutavas osas ning väärtuskuupäev on

määratud õiguspäraselt vastavalt käskkirja andmise ajal kehtinud seadusele.

12. Kohus nõustub kaebaja seisukohaga aga selles, et KAHOS § 17 lg 1 ja 2 regulatsioon

on kinnisasja omaniku õigusi kahjustav ja täiendavat kahju tekitav, kuivõrd seadusega ei

ole tagatud menetluskulude õiglane hüvitamine. Sellest tulenevalt on sätted vastuolus PS

§ 32.

KAHOS § 17 lg 1 sätestab, et kinnisasja omanikule makstakse menetluses osalemisega

kaasnevate asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti

avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Sama paragrahvi

lg 2 kohaselt asjaajamisele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud määra, hüvitatakse kinnisasja omanikule

kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

määras, mis on korrutatud kolmega.

Vaidlust ei ole selles, et vaidlustatud käskkirja kohaselt otsustati sundvõõrandamisel maksta

kinnisasja omanikule tasu koos täiendava hüvitisega asjaajamisega kaasnevate kulude eest

kokku 109 140 eurot, millest tasu kinnisasja eest on 109 000 eurot ja täiendav hüvitis

asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140 eurot. Käskkirjas märgiti täiendava hüvitise osas, et

see vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16

tunni eest. Keskmine brutotunnipalk on 8,75 eurot, mis on arvutatud Statistikaameti poolt

avaldatud tehingule eelneva aasta (juuli 2020 –juuni 2021) keskmiste bruto tunnipalkade

aritmeetilise keskmisena.

Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja taotles KAHOS § 17 lg 2 kohaldamist esitades

dokumentaalsed tõendid kulude kandmise kohta seoses võrdleva hindamisaruande tellimisega

(I kd tl 76-79). Käskkirjas on märgitud vastava taotluse osas, et: „Menetluses osalemisega

kaasnevate asjaajamise kulude hüvitamist KAHOS § 17 lõikes 2 sätestatud kolmekordses

määras ei pea Maa-amet põhjendatuks, kuna võrdleva hindamisaruande tellimise kulu

hüvitamine ei ole seadusega ette nähtud ja tuleb kanda kinnisasja omanikul endal.“

Eeltoodust tulenevalt tuleb asuda esmalt seisukohale, et KAHOS § 17 lg 1 ja 2 on kohtuasja

lahendamisel asjasse puutuvad sätted selles osas, milles vaidlus puudutab menetluses

osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude hüvitamist ning kohus saab kontrollida nende

põhiseaduspärasust.

Kohus nõustub kaebajaga selles, et viidatud sätted ei ole kooskõlas põhiseadusega.

Samasugusele seisukohale on jõudnud ka Õiguskantsler ja Riigikogu. Nimelt on käesoleva

otsuse tegemise ajaks sel põhjusel ka KAHOS § 17 muudetud.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 17 muutmise seaduse seletuskirja kohaselt:

„Õiguskantsler tegi 10.06.2022 Riigikogule ettepaneku, milles leidis, et kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 17 on Eesti Vabariigi põhiseadusega vastuolus osas,

milles see ei sisalda õiguslikku alust ega menetluskorda võrdleva hindamisaruande tellimisega

seotud kulutuste hüvitamiseks. Õiguskantsleri ettepanek tugines hinnangule, et kuivõrd

võrdleva hindamisaruande tellimine on isikule riigiga vaidlemiseks KAHOS § 26 lg 7 järgi

kohustuslik, siis tuleks osa kulusid inimesele katta. Õiguskantsleri hinnangul on üheks

lahenduseks see, kui KAHOS § 17 asjaajamiskulude hulka arvata sõnaselgelt ka võrdleva

hindamisaruande tellimise kulu. Riigikogu nõustus 19.10.2022 õiguskantsleri ettepanekuga ja

Riigikogu majanduskomisjon sai ülesandeks asjakohase KAHOS muutmise eelnõu

algatamiseks ning võttis asjakohase otsuse vastu oma 24. oktoobri istungil.“8

Õiguskantsler on regulatsiooni põhjaliku õigusliku analüüsi tulemusena jõudnud järeldusele,

et: „KAHOS-es võrdleva hindamisaruande hüvitise regulatsiooni puudumine vastuolus PS § 32

lõike 1 teise lausega. Kuigi see põhiseaduse säte ei kohusta riiki hüvitama haldusmenetluses

kõiki omandi piiramisega seotud kulutusi, kohustab see siiski hüvitama otsest varalist kahju,

milleks on ka võrdleva hindamisaruande kulu, kuivõrd KAHOS nõuab selle aruande esitamist

juhul, kui isik tahab riigiga läbi rääkida hinna üle.“9 Kohus nõustub Õiguskantsleri

seisukohtadega ega pea vajalikuks siinkohal kogu vastavat analüüsi korrata vaid piirdub üksnes

viitega sellele.

Eeltoodust tulenevalt tuleb kaebus selles osas rahuldada ja tunnistada KAHOS § 17 lg 1 ja lg 2

(mis kehtis otsuse langetamise aja redaktsioonis) vastuolus olevaks PS §-ga 32 jätta käesoleva

asja lahendamisel kohaldamata. Sellest tulenevalt tuleb kaebus rahuldada osaliselt ka

8 Arvutvõrgus kättesaadav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/10ec875e-c43e-46bf-81d6-

c821bac1c533/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seaduse+%C2%A7+17+muutmise+seadus (lk 1)

9 Arvutivõrgus kättesaadav:

https://www.oiguskantsler.ee/sites/default/files/field_document2/Ettepanek%20kinnisasja%20avalikes%20hu

vides%20omandamise%20seaduse%20p%C3%B5hiseadusega%20koosk%C3%B5lla%20viimiseks.pdf

majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223 p 2.2. tühistamise nõudes so osas,

millega otsustati maksta kaebajale täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 140

eurot ja kohustada vastustajat selles osas uue otsuse tegemiseks.

Taotluse läbivaatamisel saab lähtuda kohtu arusaamisel vastustaja ülima tõenäosusega lähtuda

juba vastavate sätete uuest regulatsioonist.

Riigikogu on 14.12.2022 vastu võtnud seaduse muudatuse järgmises sõnastuses: „§ 17.

Täiendav hüvitis asjaajamisega ja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate

kulude eest

(1) Kinnisasja omanikule makstakse menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise ja

võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest.

(2) Asjaajamisele ja võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud dokumentaalselt tõendatud

põhjendatud kulud, mis ületavad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud määra, hüvitatakse

kinnisasja omanikule kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui Statistikaameti avaldatud

tehingule eelneva aasta keskmise brutokuupalga 0,5-kordses määras.”.

Kohus märgib, et see seadus jõustub üldises korras ning on saadetud 17.12.2022 Vabariigi

Presidendile välja kuulutamiseks10, mistõttu on tõenäoline seaduse jõustumine enne käesoleva

kohtuotsuse jõustumist.

13. Kaebaja leidis veel, et kuna kaebaja on kogu aeg olnud nõus KAHOS-e alusel Katariina

sundvõõrandamisega avalikes huvides õiglase tasu eest, siis on vastustaja kohustatud asja uuel

läbivaatamisel ja otsustamisel kohaldama ka motivatsioonitasu KAHOS § 15 lg 1 ja 3 alusel

ehk 20% sama seaduse § 11 lg-s 2 nimetatud tasust. Kohus kaebaja eeltoodud seisukohaga

nõustuda ei saa.

KAHOS § 15 lg 1 ja lg 3 sätestatud motivatsioonitasu tuleb ja saab seaduse kohaselt maksta

kinnisasja omanikule üksnes siis kui kinnisasja omandamise menetluses saavutatakse

kinnisasja omandamise kokkulepe. Käesoleval juhul ei ole vastavat kokkulepet saavutatud ja

selle üle vaidlus puudub. Järelikult puudub kaebaja nõudel maksta talle motivatsioonitasu

igasugune õiguslik alus ning kaebaja vastava nõude rahuldamine ei ole põhjendatud.

KAHOS § 15 eesmärk on motiveerida kinnisasja omanikke sõlmima kokkulepe omandamise

menetluses, mis aitab oluliselt kaasa mh sellele, et vältida sundvõõrandamise menetluse käigus

tekkivaid vaidlusi ja sellega kaasnevaid kulusid riigile (vt KAHOS seletuskiri § 15)11. Antud

juhul kaebaja vaatamata sellele, et tal puudusid vastuväited Katariina kinnistu omandamise

suhtes, kokkulepet aga sõlminud ei ole.

14. Kokkuvõttes leiab kohus, et kaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kohus tunnistab KAHOS §

17 lg 1 ja lg 2 (mis kehtib veel kohtuotsuse tegemise ajal ja kehtis vaidlustatud otsuse tegemise

ajal) vastuolus olevaks PS §-ga 32 ja jätab nimetatud sätted käesoleva asja lahendamisel

kohaldamata. Sellest tulenevalt tuleb majandus- ja taristuministri 05.11.2021 käskkirja nr 223

p 2.2. tühistada osas, millega otsustati maksta kaebajale täiendav hüvitis asjaajamisega

kaasnevate kulude eest 140 eurot ja kohustada vastustajat selles osas uue otsuse tegemiseks.

Muus osas on kaebus põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.

10 Vt Arvivõrgus kättesaadav https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/10ec875e-c43e-46bf-81d6-

c821bac1c533/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seaduse+%C2%A7+17+muutmise+seadus

11 Kättesaadav arvutivõrgus: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/4bf419b9-13c1-4e3d-9c3a-

923356d542ad/Kinnisasja+avalikes+huvides+omandamise+seadus (lk 215-26).

15. Menetluskulud

HKMS § 108 lg 2 sätestab, et kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud

proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega.

HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kohtupraktikas on leitud, et menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel tuleb

arvestada läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse

kestust.

Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud vastavalt menetluskulude nimekirjale

kokku summas 11 147,20 eurot (II kd tl 52-57).

HKMS § 109 lg 1 sätestab, et kohtule tuleb esitada menetluskulude nimekiri ja

kuludokumendid. Sama paragrahvi lg 11 kohaselt on käesoleva seadustiku § 103 lõike 1 punktis

1 nimetatud kulud väljamõistetavad, kui menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise

kohustus. Käesoleval juhul on vastavad kuludokumendid ehk arved, mille alusel on kaebajal

tekkinud menetluskulude kandmise kohustus kohtule esitatud ja sellest tulenevalt on

menetluskulud välja mõistetavad.

Kohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust on menetluskulud üldjoontes ka põhjendatud

ja vajalikud.

Kohus rahuldas kaebuse üksnes osaliselt so täiendavat hüvitist puudutavas osas, mis oli seotud

asjaajamisega kaasnevate kuludega. See osa moodustab kaebusest üksnes väikese osa ja oli

üheks argumendiks käskkirja vaidlustamisel mitmete teiste hulgas. Ka rahaliselt hinnates

moodustab see osa kaebuse esemest minimaalse osa hüvitise suurusest, mille üle vaidlus käib.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et proportsionaalne ja õiglane on vastustajalt kaebaja kasuks

mõista välja menetluskulud 10% ulatuses taotletud menetluskuludest. Seega tuleb vastustajalt

kaebaja kasuks välja mõista menetluskulud kokku summas 1 114,72 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik