2-19-85/151 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. detsember 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-85

Tsiviilasi

Tiit ja Triin Roone hagi Eesti Inkasso OÜ, Alfia

Matrossova ja Aleksander Matrossovi vastu kinnisasja

tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tühisuse tuvastamiseks, omandiõiguse tuvastamiseks või

29 500 euro ja viivise saamiseks või kahjuhüvitise

20 000 euro ja viivise saamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Apellatsioonkaebus I 43 045,76 eurot

Apellatsioonkaebus II 3965 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 2. märtsi 2022 otsus

Kaebuste esitajad ja kaebuste

liigid

Tiit Roone ja Triin Roone apellatsioonkaebus

Alfia

Matrossova

ja

Aleksander

Matrossovi

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

22. november 2022

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellatsioonkaebuse I apellandid (hagejad):

1. Tiit Roone (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Triin Roone (isikukood XXXXXXXXXXX)

Apellantide lepinguline esindaja vandeadvokaat Maano

Saareväli

Vastustaja: (kostja I): Eesti Inkasso OÜ (registrikood

12438291), lepinguline esindaja vandeadvokaat Elmer Muna

Apellatsioonkaebuse II apellandid (kostjad II ja III):

1. Alfia Matrossova (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Aleksander

Matrossov

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Apellantide lepinguline esindaja vandeadvokaat Priit Lember

ja advokaat Pilleriin Peedosk

Vastustajad (hagejad):

1. Tiit Roone (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Triin Roone (isikukood XXXXXXXXXXX)

Vastustajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Maano

Saareväli

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 2. märtsi 2022 otsus osaliselt resolutsiooni p-i 4 ja

menetluskulude jaotuse ning rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Teha

tühistatud osas uus otsus, millega välja mõista Eesti Inkasso OÜ-lt Tiit Roone ja

Triin Roone kasuks solidaarselt põhivõlg 29 500 eurot, viivis 9097,31 eurot

perioodil 12. veebruar 2019 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 20. detsembril

2022 ja viivis alates 21. detsembrist 2022 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras, jätta Tiit Roone ja Triin Roone hagis Eesti Inkasso

OÜ vastu riigilõiv 417, 60 eurot Eesti Inkasso OÜ kanda ja ülejäänud

menetluskulud jätta poolte endi kanda. Jätta Tiit Roone ja Triin Roone hagis Alfia

Matrossova ja Aleksander Matrossovi vastu riigilõiv 51, 60 eurot solidaarselt Alfia

Matrossova ja Aleksander Matrossovi kanda ning ülejäänud menetluskulud poolte

endi kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Tiit Roone ja Triin Roone apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Alfia

Matrossova

ja

Aleksander

Matrossovi

apellatsioonkaebus

jätta

rahuldamata.

4. Sõnastada maakohtu otsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

4.1. Tiit Roone ja Triin Roone hagi rahuldada osaliselt.

4.2. Jätta rahuldamata Tiit Roone ja Triin Roone hagi Eesti Inkasso OÜ vastu 7. juuli

2017 tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks.

4.3. Jätta rahuldamata Tiit Roone ja Triin Roone hagi Alfia Matrossova ja Aleksander

Matrossovi vastu kinnistusraamatus omanikukande ebaõigsuse ja omandiõiguse

tuvastamiseks, tahteavalduse andmise kohustamiseks ja selle kohtuotsusega

asendamiseks.

4.4. Rahuldada Tiit Roone ja Triin Roone hagi Alfia Matrossova ja Aleksander

Matrossovi vastu vallasvara omandiõiguse tunnustamiseks ja vallasvara välja

andmiseks. Kohustada Alfia Matrossovat ja Aleksander Matrossovit andma Tiit

Roonele ja Triin Roonele välja järgmised vallasasjad, mis asuvad kinnistul

(reg nr XXXXXXX) asukohaga XXXXXXX (asjade asukoht tinglik):

4.4.1. Lastetuba: täispuitvoodid laiusega 120 cm ja 90 cm (mõlemad mänd); kirjutuslaud

(lamineeritud plaatmaterjal), riidekapp (madal, lamineeritud plaatmaterjal, kõrgusega

ca 120 cm, sahtliboksiga), täispuit nurgariiul 3 riiuliga (mänd) ja laelamp;

4.4.2. Eestuba: lahtikäiv diivan, 3 täispuidust riiulit (materjal liimpuit, 2 tk on 3 riiuliga

(kõrgus ca 100 cm) ja 1 tk on 2 riiuliga (kõrgus ca 60 cm)); raamaturiiul (hele lamineeritud

plaatmaterjal);

4.4.3. Magamistuba: voodi 180x200 cm, sahtlitega madal kapp, tumbakapp, ümmargune

laud, täispuidust nurgariiul (mänd), 2 x metallist pesuriiulit (nn metallis pesukorvid),

klaaskupliga laelamp ja 4 seinalampi (3 suundlampi ja 1 poolkuukujuline pealt avatud

lamp);

4.4.4. Elutuba: 2 kasepuidust sahtlitega kappi (ülemised sahtlid klaasist aknaga), valge

nahkmööblikomplekt 3+2+1, laelühter ja korvmööbli diivan (2 kohaline, polsterdus

lillelise kangaga);

4.4.5. Köök: kohvimasin Jura, kahe uksega külmkapp, kasepuidust söögilaud, 6x valget

söögilauatooli, puhvetkapp baarikapi mooduliga (hele plaatmaterjal, riiulitega ja

astmega- 1 osa kõrgem, mattklaasiga uks, keskosas sahtliboks), väike raamaturiiul ja

väike valge töötlemata laudadest tehtud laud (hageja nimetab antiiklauaks);

4.4.6. Saun: köögimööbel ja köögitehnika, külmkapp; 12 tooli (eri disainiga pärit

nõukogude ajast), diivanvoodi, täispuitvoodi laiusega 90 cm, elutoakapp (riiul);

4.4.7. Pumbaruum: sügavkülma kirst ja 2 riiulit (õhukesest metallist).

4.5. Välja mõista Eesti Inkasso OÜ-lt Tiit Roone ja Triin Roone kasuks solidaarselt

põhivõlg 29 500 eurot, viivis 9097, 31 eurot perioodil 12. veebruar 2019 kuni

ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 20. detsembril 2022 ja viivis alates 21. detsembrist

2022 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4.6. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 6. mai 2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise

abinõu käeoleva otsuse jõustumisel ja kustutada kinnistusraamatust kinnistule

registriosa numbriga XXXXXXX, asukoht XXXXXXX, kantud vastuväide

kohtuvaidluse kohta.

5. Jätta maakohtu menetluses tasutud riigilõivust 417, 60 eurot Eesti Inkasso OÜ kanda.

Ülejäänud osas jätta menetluskulud maakohtus Tiit Roone ja Triin Roone hagis Eesti

Inkasso OÜ vastu poolte endi kanda.

6. Välja mõista Eesti Inkasso OÜ-lt menetluskuluna 417, 60 eurot solidaarselt Tiit Roone

ja Triin Roone kasuks ja viivis menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude tasumiseni.

7. Jätta maakohtu menetluses tasutud riigilõivust 51, 60 eurot solidaarselt Alfia

Matrossova ja Aleksander Matrossovi kanda. Ülejäänud osas jätta menetluskulud

maakohtus Tiit Roone ja Triin Roone hagis Alfia Matrossova ja Aleksander Matrossovi

vastu poolte endi kanda.

8. Välja mõista Alfia Matrossova ja Aleksander Matrossovilt menetluskuluna solidaarselt

51, 60 eurot Tiit Roone ja Trii Roone kasuks ja viivis menetluskuludelt alates kohtuotsuse

jõustumisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni menetluskulude

tasumiseni.

9. Jätta Tiit Roone ja Triin Roone apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivust 487, 20 eurot

Eesti Inkasso OÜ kanda. Ülejäänud osas jätta Tiit Roone ja Triin Roone menetluskulud

apellatsioonimenetluses nende hagis Eesti Inkasso OÜ vastu poolte endi kanda.

10. Välja mõista Eesti Inkasso OÜ-lt menetluskuluna ringkonnakohtus solidaarselt Tiit

ja Triin Roone kasuks 487, 20 eurot ja viivis tasumata menetluskuludelt alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

11. Jätta poolte menetluskulud apellatsioonimenetluses Tiit Roone ja Triin Roone hagis

Alfia Matrossova ja Aleksander Matrossovi vastu Alfia Matrossova ja Aleksander

Matrossovi kanda.

12. Välja mõista Alfia Matrossovalt ja Aleksander Matrossovilt solidaarselt

menetluskuluna Tiit ja Triin Roone kasuks 525 eurot ja viivis tasumata menetluskuludelt

alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tiit Roone ja Triin Roone (hagejad) esitasid 3. jaanuaril 2019 hagiavalduse Eesti Inkasso OÜ

(kostja I) vastu 7. juuli 2017 kinnisasja tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tühisuse tuvastamiseks ning hagejate omandiõiguse tuvastamiseks. Hagejad esitasid

11. veebruaril 2019 hagiavalduse täienduse nõude asendamiseks ja Alfia Matrossova (kostja II)

ja Aleksander Matrossovi (kostja III) kostjatena kaasamiseks. Hagejate lõplikeks nõueteks jäi:

1) tuvastada hagejate ja kostja I vahel 7. juuli 2017 kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX)

tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus;

2) tuvastada kinnistusraamatus kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX) suhtes kostjate II ja

III kohta tehtud omanikukande ebaõigsus ning kohustada kostjaid II ja III andma

tahteavalduse nende kohta tehtud omanikukande kustutamiseks. Asendada kostjate II ja

III tahteavaldus kohtuotsusega;

3) tuvastada hagejate omandiõigus kostjatele II ja III kuuluval kinnistul asuvale hagejate

17. detsembri 2019 menetlusdokumendi p-s 2.2.1 nimetatud varale;

4) alternatiivselt, kui kohus ei rahulda hagejate nõuet nr 2, paluvad hagejad välja mõista

kostjalt I alusetult saadud 29 500 eurot ning nimetatud summalt viivise alates

hagiavalduse täienduse esitamisest 11. veebruaril 2019 kuni nõude täitmiseni;

5) alternatiivselt, kui kohus ei rahulda hagejate nõuet nr 2, paluvad hagejad kohustada

kostjaid II ja III välja andma hagejate vara;

6) alternatiivselt, kui kohus ei rahulda hagejate nõuet nr 5, paluvad hagejad välja mõista

kostjalt I kahju hüvitise 20 000 eurot ning sellelt viivise alates hagiavalduse täienduse

esitamisest kuni hüvitise täieliku tasumiseni.

Hagiavalduse kohaselt oli hagejate ühisomandis kinnisasi aadressil XXXXXXX maakond

(registriosa nr XXXXXXX). Kinnisasjal on elamu, kõrvalhooned ja päraldised. Kinnisasi ja

sellel asuv elumaja oli hagejate pere elukoht.

Hageja I ja AS-i Swedbank vahel sõlmiti laenulepingud nr XXXXXXXXXXXX,

XXXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXXX, mille tagamiseks seati hagejate kinnisasjale

hüpoteek AS-i Swedbank kasuks. Kohtutäitur asus laenulepingutest tulenevate võlgnevuste

sundtäitmiseks hagejate kinnisasja enampakkumisel müüma.

Elukoha sundvõõrandamise vältimiseks otsisid hagejad erinevaid krediidivõimalusi

refinantseerimislaenude näol. Kostja I pakkus hagejatele laenu tingimusel, et hagejate

kinnisasja omand antakse laenu tagatiseks üle kostjale. Tingimused ei olnud läbiräägitavad.

7. juulil 2017 sõlmisid hagejad ja kostja I hagejatele kuuluva kinnisasja tagasiostuõigusega

müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu (I kd, tl 6-11, edaspidi ka

Leping). Lepinguga võõrandasid hagejad neile kuuluva kinnisasja koos selle oluliste osade ja

päraldistega kostjale 36 500 euro eest. Sama tehinguga tasuti AS-ile Swedbank 28 437,31 eurot.

Kinnisasja oluliseks osaks olev elamu jäi hagejate elukohaks ka pärast kinnisasja võõrandamist.

Lepingus lepiti kokku võõrandatud kinnisasja tagasiostuõigus hagejate kasuks hinnaga

45 000 eurot, kui vastav notariaalselt tõestatud avaldus on kostjale I esitatud mitte hiljem kui

7. oktoobril 2018.

Hagejatel ei õnnestunud tagasiostuõigust tähtaegselt realiseerida. 22. detsembril 2018 said

hagejad teada, et kostja I on sõlminud kinnistu suhtes kostjatega II ja III broneerimislepingu

kinnisasja müümiseks. Ajal, mil hagejad viibisid kodust eemal, vahetati kinnisasja elamu

ukselukud ja kostjad II ja III asusid sinna elama. Hagejad olid sunnitud oma kodu ja isiklikud

esemed jätma kostjate II ja III valdusesse.

Kostjad II ja III on alates 8. jaanuarist 2019 kinnisasja uued omanikud.

Hagejad leidsid, et hagejate ja kostja I vahel 7. juuli 2017 sõlmitud kinnisasja võlaõiguslik

müügileping (kohustustehing) on tühine TsÜS § 89 lg 1 teise alternatiivi tähenduses, kuna selle

eesmärk oli varjata tegelikku tehingut – kostja poolt hagejale I rahalise laenu (krediidi) andmist

sihtotstarbega refinantseerida hageja I laene AS-is Swedbank. Seda kinnitab ka lepingu p 3.2.4,

mille kohaselt tuli ostuhinnast 1628 eurot tasuda Westway Finance OÜ arvele hindamise ja

laenuteenuse eest. Laenuskeemi varjamisele viitab ka lepingu p 6.2, mille kohaselt jäi hagejate

võõrandatud kinnisasjale seatud hüpoteek tagama kostja I ja Best Credit OÜ vahel sõlmitud

laenulepingust nr XXXXXXXXXXXX tulenevaid kostja I kohustusi Best Credit OÜ ees.

Kostja I nõudis krediiditehingu vormistamist võõrandamistehinguna seetõttu, et tal puudub

kohane tegevusluba tegutsemiseks krediidiandjana või -vahendajana.

Nii 7. juuli 2017 kinnisasja võõrandamistehing kui ka selle varjus tehtud tarbijakrediiditehing

on tühised VÕS § 421 kohaselt, sest kumbki tehing ei järgi VÕS § 402 lg-s 2 sätestatud

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingule kehtestatud imperatiivseid nõudeid. VÕS

22. peatüki 2. jahu kehtestab mitmeid imperatiivseid nõudeid, mille täitmata jätmisel on

elamukinnisvaraaga seotud tarbijakrediidileping tühine (VÕS § 408 lg 1 ja § 421). Sellised

imperatiivsed nõuded on näiteks tarbija informeerimise kohustuse, taganemisõiguse kui ka

intresside osas. Praeguse juhul on elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidileping „rüütatud“

kinnisasja võõrandamistehinguks ja seetõttu ei ole viidatud sätteid järgitud. Kostja I suhtes tuleb

tarbijakrediidilepingu sätteid kohaldada ka VÕS § 403 lg 22 alusel, sest kostja I vahendas

tarbijale krediiti. Nii kostja I kui ka Westway Finance OÜ tegutsemisele krediidiandja ja

krediidivahendajana viitab mh ka müügilepingu punktides 3.2.3. ja 3.2.4 fikseeritu. Kostja I

pidi lähtuma ka vastutustundliku laenamise põhimõttest (II kd lk 100).

7. juuli 2017 kinnistu võõrandamistehing on tühine ka selle vastuolu tõttu heade kommete ja

avaliku korraga (TsÜS § 86 lg 2). Kostja I oli teadlik hagejate raskest majanduslikust

olukorrast. Seda ära kasutades sõlmis kostja I hagejatega võõrandamistehingu, millega kostja I

omandas hagejate kinnisasja turuhinnast oluliselt soodsamalt. Lisaks oli tehing hagejate jaoks

ebasoodsate tingimustega (TsÜS § 86 lg 2 p 1). Ebasoodsaks tingimuseks on tagasiostuõiguse

teostamise lühike aeg ja kokkulepete puudumine juhuks, kui hagejad ei saa tagasiostuõigust

õigeaegselt realiseerida. Kohustuste väärtus oli hagejate kahjuks kaldu kinnisasja müügihinna

suhtes. 7. juulil 2017 oli kinnisasja turuväärtus suurusjärgus 66 000 eurot. Kostja omandas selle

36 500 euro eest. TsÜS § 86 lg 3 kohaselt on tühine ka võõrandamistehingu varjus sõlmitud

tarbijakrediidileping.

Hagejad paluvad kohtul hinnata ka 7. juuli 2017 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust TsÜS § 86

lg 1 järgi. Raskes majanduslikus olukorras olevale tarbijale antava laenu tagatiseks tarbija

elukohana kasutatud kinnisasjale omandi saamine on ühiskonnas taunitav ning riivab seadusega

kaitstud õigust omandit vabalt vallatada ja kasutada.

Kostjate II ja III saamisega kinnisasja omanikeks võib hagejatel puududa võimalus nõuda

käesolevas tsiviilasjas kostja I omanikukande muutmist, sest kostja I suhtes kinnistusraamatus

tehtud omanikukanne ei ole enam kehtiv (kanne kustutati 8. jaanuaril 2019). Hagejad said

tühise lepingu alusel kostjalt I rahasumma 36 500 eurot. Kostja I sai hagejatelt kinnisasja

omandi. Kostja I saadu väärtus on võrdeline kinnisasja väärtusega omandi saamise hetkel, s.o

66 000 eurot. Hagejad nõuavad alternatiivselt kostjalt I kinnisasja väärtuse ja kostjale I tasutu

vahe, s.o 29 500 euro hüvitamist TsÜS § 84 lg 1 alusel. Isegi juhul, kui tehing kehtiks

laenulepinguna, puudub kostjal I õigus suurema summa raha saamiseks, kui väljalaenatud

rahasumma. Laenatud rahasummat ja intressi ületavas osas on hagejatel alusetu rikastumise

sätete alusel nõue kostja I vastu (VÕS § 1028 lg 1, § 1032 lg 1).

Juhul, kui kohus ei rahulda hagejate nõuet kostjatelt II ja III valduses oleva hagejate vara suhtes

hagejate omandiõiguse tunnustamiseks ja vara väljanõudmiseks või rahuldab selle osaliselt, on

hagejatel alternatiivselt kahju hüvitamise nõue VÕS § 1037 alusel kostja I vastu vääringus, mis

vastab kostjatele II ja III jäänud hagejate vara väärtusele rikkumise hetkel (20 000 eurot).

Kostja I kahju põhjustanud tegu seisneb kostjale I mittekuuluva vara võõrandamises kostjatele

II ja III ilma hagejate nõusolekuta. Sellise rikkumise tõttu on hagejad jäänud oma varast ilma.

Hagejad on seisukohal, et kostjad II ja III on kinnisasja omandanud pahauskselt, mistõttu ei ole

omandamist AÕS § 95 lg 2 ja 961 lg 1 tähenduses toimunud. Kui kostja I ei omandanud

kinnisasja heauskselt, ei olnud tal ka õigust müüa kinnisasja edasi kostjatele II ja III ning anda

neile üle kinnisasja omand.

Kostjad II ja III olid või vähemalt pidid olema teadlikud, et kinnisasja omandisuhe ei ole selge

ja et kostjal I õigus kinnistut võõrandada puudub või on vähemalt vaidluse all. Hagejad olid

kostjatele II ja III sellekohase info korduvalt andnud, kui kostjad uurisid hagejate käest kinnistu

müügis olemise kohta. Kui kostjad II ja III omandasid kinnisasja pahauskselt, on

kinnisturaamatu kanne kostjate II ja III omandiõiguse kohta ebaõige.

Kostjad II ja III asusid kinnisasjal asuvat elamut ja kõrvalhooneid valdama ajal, mil hagejad ei

viibinud kodus ja nende ligipääs tehti võimatuks ukselukkude vahetamise teel. Kostjate II ja III

valdusesse jäi kogu hagejate kodune vara. Kuivõrd 7. juuli 2017 leping ei sisaldanud

müügiesemena hagejate isiklikku ja kodust vara, ei saanud kostja I sellise vara omanikuks.

Isiklikud esemed ja kodune vara ei ole kinnisasja oluliseks osaks (TsÜS § 53 lg 1) ega

päraldiseks (TsÜS § 57 lg 2). Seega puudus kostjal I õigus hagejatele kuuluvaid vallasasju

müüa kostjatele II ja III. Kostjad II ja III valdavad hagejate vallasasju ebaseaduslikult

(AÕS § 34 lg 1). Hagejad nõuavad kostjatelt II ja III nende vallasasjade väljaandmist, mille

olemasolu on kostjad II ja III oma 17. oktoobri 2019 menetlusdokumendis kinnitanud.

Kostjad II ja III ei ole vallasasju omandanud heauskselt, kuna asjad läksid hagejate valdusest

välja hagejate tahte vastaselt (AÕS § 95 lg 1 ja lg 3).

2. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja I jätta solidaarselt hagejate

kanda.

Kinnisasja 7. juuli 2017 müügileping ei ole näilik tehing. Tegeliku tahte avaldamata jätmisel ei

loeta tahteavaldust isiku tegeliku tahetega vastuolus olevaks. Kostja I tegelik tahe oli suunatud

tagasiostuõigusega müügilepingu sõlmimisele. Hagejad ei ole kostja I tahteavalduse näilikkust

tõendanud. Tehing on näilik ainult juhul, kui mõlema poole tahe on suunatud üksnes

õigusnäivuse tekitamisele. Tagasiostuõigusega müügileping on praktikas täiesti tavapärane

tehing (VÕS § 238 lg 1).

Kostja I leidis, et lepingule ei kohaldu tarbijakrediidi sätted, sest kostja I ei andnud hagejatele

krediiti ega laenu. Hagejate finantsnäitajad ei võimaldanud rohkem laenu saada. Kostja I ei ole

majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja. Kuivõrd kostjal I puudusid endal piisavad

rahalised vahendid, laenas kostja I vajaliku raha (7. juuli 2017 lepingu p-d 3.2.4 ja 6.2). See ei

viita hagejatele laenu andmisele. Kostja I ei ole laenuandja ega laenuvahendaja. Lepingupooled

peavad saama vabalt kokku leppida, millist tüüpi lepingut nad soovivad sõlmida.

Tarbijakrediidisätted ei saa piirata üldist lepinguvabadust.

7. juuli 2017 müügileping ei ole vastuolus heade kommete ega avaliku korraga ja see ei ole

tehtud tulenevalt erakorralisest vajadusest. Kui hagejad olid ebamõistlikult laenu võtnud ja ei

tulnud eelmiste laenude tagasimaksmisega toime, siis ei ole tegemist neile ootamatu

erakorralise olukorraga. Hagejate ja kostja I vahel ei ole sõltuvussuhet. Samuti ei ole hagejad

kogenematud ega esine muid asjaolusid, mis viitaks tehingu vastuolule heade kommetega. Igal

juhul ei olnud kostja I teadlik ei hagejate erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest,

kogenematusest ega muust sellisest asjaolust.

Müügileping ei ole sõlmitud ebasoodsatel tingimustel. Hagejad ja kostja I leppisid lepingu

sõlmimisel kokku mõistliku hinna, mille eest hagejad olid valmis kinnisasja müüma. Samuti

lepiti kokku mõistlik hind (mis ei erinenud oluliselt esialgsest ostuhinnast), millega hagejatel

oli võimalik kinnisasi tagasi osta. Hagejate ja kostja I kohustused on omavahel tasakaalus.

Asjaolu, millise hinnaga kostja I müüs kinnisasja 2019. aastal kostjatele II ja III, ei oma tähtsust

2017. aasta tehinguhinna mõistlikkuse hindamisel. Pooled ei saanudki lähtuda turuhinnast, sest

müük ei toimunud tavalistel turutingimustel (II kd lk 142). Hagejad ei soovinud

enampakkumise toimumist.

Kostja I võimaldas hagejatel rohkem kui aasta aega kinnisasja tasuta kasutada. Kui hagejad

oleksid kinnisasja aasta möödudes tagasi ostnud, siis oleks tagasiostuhinna sisse arvestatud ka

kogu vahepealne kasutuseelise hüvitamine. Kuna hagejad ei ostnud kinnisasja tagasi, ei tasunud

hagejad vahepealse kasutuse eest kostjale I mitte midagi. Seega oli tegemist hagejate jaoks

äärmiselt soodsatel tingimustel sõlmitud lepinguga. Tänu kostjaga I sõlmitud lepingule ei

pidanud hagejad koheselt enampakkumise järel kinnisasjalt ära kolima. Tegemist ei ole

ebamõistliku tähtajaga kinnisasja tagasiostmiseks.

Isegi kui võlaõiguslik müügileping oleks heade kommetega vastuolus, siis ei ole sellest

tulenevalt asjaõigusleping tühine. Asjaõiguslepingu enda eesmärk ei ole ebamoraalne ega

taunitav.

Lepingu pooled ei jõudnud tagasiostmise tingimuste muutmise osas kokkuleppele.

Tagasiostuõiguse teostamise tähtaja möödumisel oli kostjal I täielik õigus kinnisasja käsutada,

sh võõrandada kolmandatele isikutele. Samuti oli kostjal I õigus nõuda hagejatelt valduse

vabastamist. Hagejad ei vabastanud vaatamata korduvatele hoiatustele kostja I kinnisasja

valdust. Selle tõttu oli kostja I sunnitud valduse üle võtma lukkude vahetamise ja valve

seadmise teel. Kostja I on käitunud heas usus ja teinud kõik endast oleneva, et hagejatel oleks

võimalik oma elukorraldust muuta.

Kuivõrd 7. juuli 2017 leping on kehtiv, ei ole hagejatel alusetult saadu väljaandmisele suunatud

nõudeid kostja I vastu. Kui 7. juuli 2017 tehing on tühine, siis tuleb hagejatel tagastada

kostjale I 36 500 eurot. Tehingu sõlmimise ajal oli kinnisasja väärtus 36 500 eurot. Järelikult

tuleb kostjal I hagejatele tehingu tühisuse korral tagastada kõige rohkem 36 500 eurot (sest

kostjad II ja III oma kinnisasja heauskselt omandanud, mistõttu ei saa kostja I kinnisasja

hagejale tagasi anda). Hagejate esitatud 2018. aasta hindamisakt ei ole asjakohane tõend,

kuivõrd see ei väljenda kinnisasja väärtust 2017. aastal.

Kui tehing oli tühine, siis on hagejad saadud kasutuseeliste arvel alusetult rikastunud.

Kinnisasja kasutasid kuni 7. detsembrini 2018 hagejad, alates sellest ajast on kinnisasi kostjate

II ja III valduses. Kostjal I puudub kasu.

Kostja I vaidles vastu hagejate kahjunõudele seoses kinnisasjal väidetavalt asunud

vallasasjadega. Hagejatel võimaldati korduvalt asjade äraviimist. Pärast 24. märtsi 2019

hagejatele enam kinnisasjale ligipääsu ei võimaldatud. Kostja I ei ole teadlik, kas üldse ja

millised hagejatele kuuluvad vallasasjad kinnisasjal olid. Hagejad ei ole tõendanud vara

olemasolu. Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta ka hagejate rahalised nõuded rahuldamata.

3. Kostjad II ja III palusid jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud palusid

kostjad II ja III jätta solidaarselt hagejate kanda.

Kostjad II ja III omandasid kinnisasja heauskselt kinnistusraamatu kannet usaldades.

Kinnistusraamatu kanne on kostjate II ja III suhtes õige ning kehtiv sõltumata sellest, kas

7. juuli 2017 leping on tühine või mitte.

Hagejate vallasasju puudutav nõue on ebaselge ja arusaamatu. Vaidluse all ei ole, et

kostjad II ja III lubasid heast tahtest hagejatel kinnisasjalt ära viia suure hulga asju. Kostjad II

ja III nõustusid 17. oktoobri 2019 menetlusdokumendis, et nende valduses on osa hagejate

15. augusti 2019 menetlusdokumendi p-s 12 nimetatud vallasasju (II kd lk 155).

Kostjad II ja III on kinnisasjal asunud vallasasjad omandanud heauskselt. Vallasasjad läksid

hagejate valdusest välja nende vabal tahtel. Mööbel ja tehnika on kinnisasja päraldiseks. Kuna

kostjad omandasid vaidlusaluse kinnisasja AÕS § 561 lg 1 alusel heauskselt, omandasid nad ka

kinnisasja päraldised TsÜS § 57 lg 3 kohaselt heauskselt.

Hagejate vallasasjade väärtuse hüvitamise nõue on täielikult tõendamata.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Maakohus jättis rahuldamata hagejate nõuded:

-

kostja I vastu 7. juuli 2017 tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tühisuse tuvastamiseks;

-

kostjate II ja III vastu kinnistusraamatus omanikukande ebaõigsuse ja omandiõiguse

tuvastamiseks, tahteavalduse andmise kohustamiseks ja selle kohtuotsusega

asendamiseks;

-

alternatiivnõude kostja I vastu 29 500 euro tagastamiseks või samas summas kahju

hüvitamiseks ning viivise väljamõistmiseks.

Maakohus rahuldas hagejate nõude kostjate II ja III vastu vallasasjade omandiõiguse

tunnustamiseks ja vallasasjade välja andmiseks. Maakohus kohustas kostjaid II ja III andma

hagejatele välja järgmised XXXXXX kinnistul asuvad vallasasjad (asjade asukoht tinglik):

1) Lastetuba: täispuitvoodid laiusega 120 cm ja 90 cm (mõlemad mänd); kirjutuslaud

(lamineeritud plaatmaterjal), riidekapp (madal, lamineeritud plaatmaterjal, kõrgusega

ca 120 cm, sahtliboksiga), täispuit nurgariiul 3 riiuliga (mänd) ja laelamp;

2) Eestuba: lahtikäiv diivan, 3 täispuidust riiulit (materjal liimpuit, 2 tk on 3 riiuliga

(kõrgus ca 100 cm) ja 1 tk on 2 riiuliga (kõrgus ca 60 cm); raamaturiiul (hele

lamineeritud plaatmaterjal);

3) Magamistuba: voodi 180×200 cm, sahtlitega madal kapp, tumbakapp, ümmargune laud,

täispuidust nurgariiul (mänd), 2 metallist pesuriiulit (nn metallist pesukorvid),

klaaskupliga laelamp ja 4 seinalampi (3 suundlampi ja 1 poolkuukujuline pealt avatud

lamp);

4) Elutuba: 2 kasepuidust sahtlitega kappi (ülemised sahtlid klaasist aknaga), valge

nahkmööblikomplekt 3+2+1, laelühter ja korvmööbli diivan (2-kohaline, polsterdus

lillelise kangaga);

5) Köök: kohvimasin Jura, kahe uksega külmkapp, kasepuidust söögilaud, 6 valget

söögilauatooli, puhvetkapp baarikapi mooduliga (hele plaatmaterjal, riiulitega ja

astmega 1 osa kõrgem, mattklaasiga uks, keskosas sahtliboks), väike raamaturiiul ja

väike valge töötlemata laudadest tehtud laud (hageja nimetab antiiklauaks);

6) Saun: köögimööbel ja köögitehnika, külmkapp; 12 tooli (eri disainiga pärit nõukogude

ajast), diivanvoodi, täispuitvoodi laiusega 90 cm, elutoakapp (riiul);

7) Pumbaruum: sügavkülma kirst ja 2 riiulit (õhukesest metallist).

Maakohus tuvastas, et hagejad ja kostja I sõlmisid 7. juulil 2017 kinnisasja (registriosa

nr XXXXXXX) tagasiostuõigusega müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Pooled vaidlevad

lepingu kehtivuse üle. Maakohus leidis asjaolusid ja tõendeid kogumis hinnates, et hageja ei

ole tõendanud mõlema lepingupoole tahet sõlmida näilik tehing (TsÜS § 89 lg 1). Maakohtu

hinnangul on eluliselt ebausutav ja tõendamata, et kostja I oleks tahtnud anda hagejatele laenu,

kui ükski teine krediidiandja seda ei teinud. E-kirjad (I kd, tl 57-58) tõendavad, et kostja I tahe

oli sõlmida võõrandamisleping. Kostja I on enda sellist tahet avaldanud notarile. Maakohtu

hinnangul ei mõjuta seda asjaolu, et kostjal I puudub tegevusluba krediidiandja ja -vahendajana

tegutsemiseks või et ta pakub enda majandustegevuse raames halbade laenude refinantseerimist

kinnisvara tagatisel oma partnerite kaudu, ega ka lepingu p-d 3.2.3, 3.2.4 ja 3.2.5.

Tagasiostuõigusega võõrandamistehing oli ainus, millega kostja I oli nõus, seejuures tagades

ka enda huve. Asjaolu, et keegi ei olnud nõus hagejatele täiendavalt laenu andma on eluliselt

usutav ka seetõttu, et enne 7. juuli 2017 lepingu sõlmimist oli kinnisasi koormatud nelja

hüpoteegiga vähemalt summas 84 348 eurot. Samuti oli kinnistule seatud keelumärge.

Laenulepingule ega võõrandamistehingu näilisusele ei viita see, et tagasiostuhind oli suurem,

kui kostja I maksis hagejate võlausaldajatele ja muude kulude katteks. Müügihinna ja tagasiostu

hinna vahe 8500 eurot ei ole sarnane laenulepingutes kokkulepitud intressidega. Hagejad elasid

kinnistul tasuta veel 15 kuud (lepingu p-d 5.2, 5.5). Samuti mõjutas tagasiostuhinda see, et

kostja I võttis kinnisasja ostmiseks laenu (lepingu p 6.2). Tagasiostuhind ei pidanud olema

müügihinnaga sama suur. Kuivõrd võõrandamistehinguga ei varjatud tarbijakrediidilepingut,

siis ei välditud ka tarbijakrediidisätetest tulenevaid kohustusi. Maakohus jättis hagejate väited

tarbijakrediidilepingu osas analüüsimata.

Võõrandamisleping ei olnud sõlmitud ebasoodsatel tingimustel. Tagasiostuaeg oli 15 kuud.

Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et kinnisasja pidi ostma hageja I seotud äriühing ning

hageja I soovis tagasiostuhinna tasuda ühe korraga tagasiostutähtaja lõpus. Tunnistaja ütlused

on kooskõlas e-kirjavahetusega ärilaenu osas. Seda, et hagejad hindasid oma majanduslikku

olukorda optimistlikumalt, kui see tegelikkuses oli, ei saa ette heita kostjale I. Ebasoodne pole

kokkulepete puudumine juhuks, kui tagasiostu ei toimu, sest see pole võõrandamislepingu

eesmärk. Tagasiostuhind ei pea olema sama, mis oli algne müügihind. Hagejad ei vajanud

rohkem raha, kui kohustuste täitmiseks. Lepingus tasuta kasutamise õiguse kokkulepe (p-d 4.3-

4.4) ei välista kostja I õigust kalkuleerida kasutustasu muul viisil, nt ostuhinna ja

tagasiostuhinna vahena.

Hageja esitatud hindamisaktid ei kajasta kinnisasja turuväärtust tehingu tegemise seisuga 2017.

aasta kevad-suvel. 12. juuni 2019 akt on koostatud hoonetesse sisenemata. Tehingu tegemise

ajal oli kinnisasi koormatud hüpoteekidega kokku üle 84 000 euro, mis mõjutab oluliselt

kinnisasja turuväärtust, millega ei ole hindamisel arvestatud. Seega ei ole hageja tõendanud, et

kinnisasja väärtus 7. juuli 2017 tehingu ajal oli 68 000 eurot. Kostja I müüs 20. detsembril 2018

kinnisasja kostjatele II ja III 57 000 euroga ning hüpoteek summas 52 000 eurot jäi kehtima.

Eeltoodust tulenevalt ei olnud 7. juuli 2017 tehingu vastastikuste soorituste väärtuste vahe

heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Maakohus leidis, et hagejad ei teinud tehingut erakorralisest vajadusest tulenevalt. Kinnisasja

sundvõõrandamisest päästmine ei ole erakorraline vajadus. Hagejate majanduslikud raskused

ei tekkinud ootamatult. Hagejad ei sõlminud lepingut ka sõltuvussuhtest tulenevalt – neil

polnud kohustust lepingut sõlmida. Hagejad polnud kogenematud ning nad saanuks endale

eluaseme üürida.

Eeltoodust tulenevalt ei ole 7. juuli 2017 leping heade kommetega vastuolus ega tühine.

Maakohus leidis, et tühine pole ka käsutustehing. Käsutustehing ei olnud ebamoraalne ega

taunitav. Hagejad oleks kinnisasja omandi kaotanud ka siis, kui nad poleks kostjaga I ühtegi

tehingut sõlminud. Seega läks kinnisasja omand kehtivalt üle kostjale I.

Hagejad väitsid, et neil oli õigustatud ootus kasutada tagasiostuõigust ka pärast lepingus

ettenähtud tähtaega, sest tunnistaja K.V. ja kostja I andsid läbirääkimiste käigus selleks lootust.

Maakohus märkis, et tähtsust ei oma, kas ja miks läbirääkimisi peeti. Tagasiostuõiguse tähtaeg

on õigust lõpetav tähtaeg ehk pärast tähtaja möödumist ei ole võimalik enam müüdud asja

suhtes tagasiostuõigust teostada. Hagejad ei ole tagasiostuõigust õigeaegselt ega vormikohaselt

teostanud. Kostjale I ei ole etteheidetav, et ta pärast tagasiostuõiguse kuupäeva ei soovinud

kinnisasja hagejatele enam 45 000 euroga müüa. Maakohus ei pidanud vajalikuks seetõttu

hinnata poolte suhtlust kinnisasja tagasiostmise osas.

Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus hagi 7. juuli 2017 müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tühisuse tuvastamise osas rahuldamata.

Hagejate nõuded kostjate II ja III vastu omanikukande ebaõigsuse ja omandiõiguse

tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna maakohus tuvastas, et kostja I oli õigesti kantud

kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Seega oli kostjal I ka kinnisasja käsutusõigus.

Tühised pole ka kostjatega II ja III sõlmitud 20. detsembri 2018 müügileping ja asjaõigusleping

(II kd, tl 147-151) ja ka kostjate II ja III omanikukanne kinnistusraamatus on õige.

Hagejad nõuavad kostjatelt II ja III kinnisasjale jäänud vallasasjade omandiõiguse tuvastamist

ja nende väljaandmist. Pooled ei vaidle, et kostjad II ja III lubasid hagejatel kinnisasjalt ära viia

mitmeid vallasasju. Hagejad nõuavad vaid nende vallasasjade omandiõiguse tuvastamist, mille

asukohas kostjate II ja III valduses pooltel vaidlus puudub. Ekspertiisiga tuvastati, et kõik

hagejate täpsustatud nimekirjas toodud vallasasjad, v.a magamistoa voodile sobiv madrats, olid

kostjate II ja III valduses (III kd, tl 17-41). Ekspertiisiaktis pole hinnatud ega pildistatud

magamistoa voodi madratsit (kostjate II ja III selgituste kohaselt hävitatud) ja eestoa laelampi.

Vaidlust ei ole, et hagejad kasutasid kinnisasja pärast 7. juuli 2017 lepingu sõlmimist ning et

osa mööblit oli kinnisasjal enne selle lepingu sõlmimist (II kd, tl 175-176).

Kostja I võttis kinnisasja valduse koos kõigi seal asuvate asjadega üle 7. detsembril 2018, sh

vahetas ära uste lukud ning seadis valve. Sellega lõppes hagejate otsene valdus asjade üle.

Kostja I lasi kinnisasja hinnata ning 11. detsembri 2018 hindamisakti fotodelt nähtuvad osad

vallasasjad, mille üle käib vaidlus (I kd, tl 106-124). Kuna hagejad valdasid vallasasju, loetakse

nad asjade omanikeks. Kostjad ei ole vastupidist tõendanud (AÕS § 90 lg 1). Hagejad ei

pidanud asjade omandamist tõendama, mistõttu jättis maakohus kõrvale hagejate esitatud arved

vaidlusaluse vara ostmise kohta ja kostjate vastuväited nendele. Kostja I on ka hagejate

omandiõigust tunnistanud, kuna märkis, et ostis kinnisasja koos vallasasjade ehk tema

hinnangul päraldistega. Samas ei nähtu 7. juuli 2017 lepingust, et vallasasjade valduse või

omandõiguse kohta oleks eraldi kokkulepe sõlmitud (AÕS § 94). Vallasasjad ei ole kinnisasja

olulised osad ega päraldised (TsÜS § 54 lg 1 ja § 57 lg 1). Kuivõrd hagejate ja kostja I vahel

eraldi sellekohane kokkulepe puudus, tuleb päraldisteks lugeda neid vallasasju, mida

tavapäraselt eluruumi selle müümisel jäetakse. Päraldisteks võib pidada püsivalt ruumi

kinnitatud mööbliesemeid, näiteks köögi- ja vannitoa mööblit (III kd, tl 36-37), kamin-ahju ja

integreeritud kodutehnikat (III kd, tl 34p).

Ülejäänud mööbel ja tehnika ei ole päraldised. Seda kinnitab asjaolu, et kostjad II ja III küsisid

enne ostmist, kas mööbel ja tehnika tuleb majaga kaasa ja nad poleks muidu kinnisasja ostnud

(II kd, tl 40). Kostjad II ja III tõid ka ise välja, et enamik asju on järelturul kas väga odavad või

antakse ära tasuta. Sellega on kostjad möönnud, et vallasasjad on iseseisvad käibeobjektid.

Kostja I kinnitas, et palus hagejatel korduvalt oma vallasasjad kinnisasjalt ära viia (II kd,

tl 81-83). Maakohus ei nõustunud kostjaga I, et lepingu p 5.5 sisaldas vallasasjade

käsutuskokkulepet. Lepingu p 5.5 puudutas kinnisasja seisundit, s.o kvaliteeti tagasiostu korral.

Eeltoodust tulenevalt ei ole päraldiseks pumbaruumis ja saunas olevad esemed (v.a kaks

korvtooli, laud ja kardinad) ning kõik elamus olevad kergemini liigutatavad esemed (v.a

köögimööbel koos integreeritud tehnikaga, vannitoa mööbel ja kamin-ahi).

Kostja I ei saanud vallasasjade omanikuks AÕS § 92 lg 1 alusel. Kostja I sai asjade valduse

lukkude vahetamise teel. Tähtsust ei oma asjaolu, et hagejad asju varem ära ei viinud. Seega

puudus kostjal I õigus võõrandada vallasasju kostjatele II ja III.

Hagejad ei ole tõendanud, et kostjad II ja III teadsid, et kostjal I puudub vallasasjade

käsutusõigus. Samas kaotasid hagejad valduse vallasasjade üle tahte vastaselt (AÕS § 95 lg 3).

sest kostja I võttis kinnisasja valduse koos sellel asunud vallasasjadega üle lukkude

vahetamisega 7. detsembril 2018. Järelikult ei saanud kostjad II ja III vallasasju heauskselt

omandada. Kuivõrd hagejad on vallasasjade omanikud, on neil õigus nõuda asjad kostjatelt II

ja III välja (AÕS § 80 lg 1) ning hagi tuleb selles osas rahuldada.

Kuna maakohus tuvastas, et 7. juuli 2017 leping on kehtiv, jättis maakohus rahuldamata

hagejate alternatiivse nõude kostja I vastu kinnisasja väärtuse (66 000 eurot) ja 7. juuli 2017

lepinguga saadu vahe 29 500 eurot hüvitamiseks.

Kuivõrd maakohus rahuldas hagejate hagi kostjate II ja III vastu vallasasjade väljanõudmiseks,

puudus alus hagejate poolt kostja I vastu esitatud teise alternatiivse nõude (kahju hüvitamine)

rahuldamiseks. Hagejatele ei ole kahju tekkinud.

Lähtudes TsMS § 163 lg-st 1 jaotas maakohus menetluskulud menetlusosaliste vahel ja jättis

kõik kostja I menetluskulud hagejate kanda, sest kohus ei rahuldanud ühtegi kostja I vastu

esitatud nõuetest; jättis hagejate menetluskuludest 1/5 kostjate II ja III kanda, sest kohus

rahuldas ühe põhinõutest ja sellega kaasneva alternatiivnõude; jättis ülejäänud menetluskulud

hagejate enda kanda, arvestades seda, et hagejad esitasid kokku kolm põhinõuet ja kolm

alternatiivnõuet erinevate kostjate vastu ja kuludes ei ole võimalik eristada, millised kulud

millise nõudega täpselt seotud on; jättis kostjate II ja III menetluskuludest hagejate kanda

¼ kuludest, sest kohus rahuldas kahest kostjate II ja III vastu suunatud põhinõudest ühe ning

teisest põhinõudest tuleneva alternatiivnõude; jättis ülejäänud menetluskulud kostjate II ja III

enda kanda. Maakohus määras kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse ja mõistis selle

vastavalt menetluskulude jaotusele menetlusosalistelt välja.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hagejad (apellandid) esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad

maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi kostja I vastu rahuldamata. Hagejad paluvad

teha tühistatud osas uue otsuse, millega tuvastada 7. juuli 2017 tagasiostuõigusega

müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisus. Hagejad paluvad mõista kostjalt I hagejate kasuks

välja alusetult saadud rahasummana või kahjuhüvitisena 29 500 eurot ja viivise nimetatud

summalt alates tühise tehingu tegemisest kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud paluvad

hagejad jätta kostja I kanda.

Hagejad ei nõustu maakohtuga, et 7. juuli 2017 võõrandamistehing ei olnud näilik. Hagejad on

tõendanud tehingu näilisuse. Hagejate kohustuseks ei ole tõendada tehingu teise poole

tahteavalduse sisu, vaid tehingu kui terviku sisu (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-09,

p 11). Tehingu sisu hindamisel ei saa juhinduda üksnes tehingu kirjalikust väljendusviisist, vaid

hinnata tuleb ka poolte eesmärke tehingu sõlmimisel, lepingueelsete läbirääkimiste sisu jms

lepinguni jõudmise „teekonda“. Poolte ja seotud isikute tehingueelne tegevus viitab

krediidilepingu

ettevalmistamisele

ning

tehingu

müügilepinguna

näitamine

varjas

lepingupoolte tegelikku tahet, milleks oli elamukinnisvara tagatisel laenu- ehk krediiditehing.

Maakohus on põhjendamatult pidanud eluliselt ebausutavaks ja mittetõendatuks kostja I soovi

anda hagejatele laenu olukorras, kus ükski teine krediidiandja seda ei teinud. Vaatamata

hagejatele finantsseisule soovis kostja I sõlmida hagejatega tehingu, millega hageja kohustusi

tagasiostuõiguse kasutamisel maksma kostjale I 24% võrra kõrgemat hinda võrreldes

müügihinnaga. Kinnisasi täitis tagatise funktsiooni. Kostja I jaoks oli tegemist kasumliku

tehinguga. Elamukinnisvara tagatisomandamisel tuleb järgida võlaõigusseaduse 22. peatüki

sätteid.

Maakohus on tehingu tühisuse hindamisel ebaõigesti hinnanud tunnistaja K.V.i ütlusi. Ebaõige

on, et tagasiostuhind määrati suurem, sest hagejad said maja kasutada. Lepingu järgi oli kinnistu

kasutamine tasuta. Tunnistaja ütlused on vastuolus teiste tõenditega ning tunnistaja ei ole

andnud tõenäoliselt tõeseid ütlusi.

Maakohus on ebaõigesti leidnud, et müügihinna ja tagasiostuhinna vahe ei viita laenulepingus

kokku lepitavale intressile. Maakohus ei ole viidanud ühelegi tõendile selle kohta, millised

kulud kostjal I tekkisid seoses OÜ-lt BestCredit raha laenamisega. Hagejad jäävad selle juurde,

et müügihinna ja tagasiostuhinna vahe on sarnane 2017. aastal kehtinud eraisikutele antud

tarbimiskrediidi kulukuse määrale.

Pooled sõlmisid võõrandamistehingu, kuna VÕS 22. peatüki sätteid järgides ei olnud

tavatingimustel krediidilepingu sõlmimine võimalik. Hagejatele pakuti K.V.i vahendusel

krediidivõimalust sel teel, et nende kinnistu jääb tagatisena kostjale I. Seega on 7. juuli 2017

tehing tühine TsÜS § 82 lg 2 järgi.

Tehing sõlmiti hagejate jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Olnuks vale eeldada, et

makseprobleemides hagejad võiksid maksevõimeliseks muutuda juhul, kui laen nimetatakse

ümber tagasiostukohustuseks. Lisaks on ebaõiglane müügihinna ja turuväärtuse suur vahe ning

asjaolu, et kostja I omandas kinnistu kogu väärtuse juhul, kui hagejatel ei õnnestu

tagasiostuõigust teostada. Vastastikuste kohustuste väärtus oli heade kommete kohaselt

tasakaalust väljas.

Hagejate esitatud hindamisaktid kajastavad kinnisasja turuväärtust. Hagejad esitasid koos

2018. a hindamisaktiga andmed kinnisvara hinnaindeksi muutuse kohta ja arvutasid välja

tõenäolise turuhinna 2017. a III kvartalis – ca 66 000 eurot. Ka 2019. a hindamisakti tegemisel

sai lähtuda eeldusest, et hoonete sisene seisukord ei ole muutunud, sest kostja I ei ole seda

eeldust ümber lükanud. 2019. a hindamisakt on hagejate arvutustega kinnisasja turuväärtusega

samas suurusjärgus. Hüpoteek Alar Kulpi kasuks ei taganud ühtegi nõuet, sest see kustutati

hüpoteegipidaja avalduse alusel ilma vastusooritust saamata. Hüpoteek AS-i Swedbank kasuks

kustutati samuti tehingu tegemisel. Seega ei saanud 7. juuli 2017 tehingu tegemise hetkel

kinnisasjale seatud hüpoteegid kinnisasja väärtust mõjutada.

Hagejate erakorralist vajadust tehingu tegemisel tuleb hinnata tehingu tegemise aja seisuga.

Kuna 7. juuli 2017 leping on eeltoodud asjaoludel tühine, nõuavad hagejad kostjalt I alusetult

saadu 29 500 eurot tagastamist. Hagejad ei vaidlusta kostjate II ja III omandit kinnisasjale,

mistõttu saab 7. juuli 2017 lepingu tagasitäitmine puudutada kostjalt I saadud raha ja kinnisasja

turuväärtuse vahe tagastamist.

6. Kostja I (vastustaja) palub jätta hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamata ja rahuldada

kostjate II ja III apellatsioonkaebus. Menetluskulud palub kostja I jätta hagejate kanda.

Kostja I nõustub maakohtuga, et hagejad pidid tõendama mõlema poole tahet sõlmida näilik

tehing.

Kostja I nõustub maakohtuga, et kinnisasja sundvõõrandamisest päästmine ei ole erakorraline

vajadus. Hagejad ei esitanud tähtaegselt notariaalset avaldust tagasiostuõiguse realiseerimiseks.

Hagejad vastutavad tekkinud olukorra eest ise.

Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja K.V.i ütlusi. Hagejad ei saa nõuda, et kohus annaks

tunnistaja ütlustele nii nende sisu kui ka muude tõenditega vastuolus oleva tõlgenduse.

Tunnistaja on kinnitanud, et tagasiostuhinna määramisel võeti arvesse hagejate õigust elamut

kasutada.

Leping ei olnud sõlmitud ebasoodsatel tingimustel ega tasakaalust väljas. Midagi erakorralist

ei olnud juhtunud. Tegemist ei olnud sundolukorraga. Hagejate ja kostja I kohustused olid

omavahel tasakaalus. Hagejad ei tõendanud enda soorituse väärtust kostjale I ja sellest

tulenevalt ka soorituste väärtuste vahet.

Hagejad ei ole maakohtu menetluses hüpoteekidega seotud asjaoludele tuginenud ja need ei

oma ka asjas sisulist tähtsust. Kui need väited ka asjas tähtsust omaks, ei saa uutele väidetele

ringkonnakohtu menetluses enam tugineda ja need tuleb jätta tähelepanuta.

7. Kostjad II ja III esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad

maakohtu otsuse tühistada osas, millega rahuldati hagejate nõue kostjate II ja III vastu

vallasasjade omandiõiguse tunnustamiseks ja vallasasjade väljaandmiseks ning kohustati

kostjaid II ja III andma hagejatele välja maakohtu otsuse resolutsiooni p-des 3.1-3.7 nimetatud

vallasasjad. Kostjad II ja III paluvad tühistada maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja

kostjatelt II ja III menetluskulude väljamõistmise osas. Kostjad II ja III paluvad teha uue

otsuse, millega jätta hagejate hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Maakohus luges ebaõigesti tõendatuks, et vallasasjad läksid kostjale I üle hagejate tahte

vastaselt. Hagejad ei ole seda tõendanud. Hagejad olid teadlikud, et kostjale I kinnisasja

vabatahtlikul üleandmata jätmisel võtab kostja I kinnisasja üle omaabi kasutades. Vaatamata

hoiatustele ei viinud hagejad vallasasju ära ning jätsid need kostjale I kuuluvale kinnistule.

Seega läksid vallasasjad hagejate valdusest välja nende vabal tahtel.

AÕS § 90 lg 1 kohaselt kehtib valdaja omandi eeldus. Küll aga ei tule eeldada, et hagejad on

esitanud andmeid asjade tegeliku kuuluvuse kohta. Vaid üksikute esemete osas on asjade valdus

ja omand tuvastatud. Hagejad on esitanud eksperdile andmeid, mille kohaselt kuuluvad mitmed

esemed hagejaga I seotud ettevõttele. Hagejatele ei kuulu köögimööbel ja Tulikivi kamin ja ahi

(III kd lk 61p). Kostjad II ja III omandasid asjad AÕS § 95 lg 1 kohaselt heauskselt ning sama

paragrahvi lõikes 3 sätestatu ei kohaldu.

Maakohtu määruse resolutsiooni p-s 3 nimetatud vallasasjad on kinnisasja päraldised

TsÜS § 57 ja 7. juuli 2017 lepingu p 1.1 alusel. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud eseme

päraldiseks olemise vastavalt sellele, millises elamu ruumis ese parasjagu asus. Esemed

(päraldised) teenivad peaasja, milleks on kinnisasjal asuv elamu. Mööblit ja tehnikat on

võimalik pidada päraldiseks TsÜS § 57 lg 1 tähenduses. Seda ei muuda asjaolu, et mööblit ja

tehnikat on võimalik võõrandada ka eraldiseisvalt. Kostjad II ja III omandasid kinnisasja

heauskselt, mistõttu omandasid nad ka kinnisasja päraldised heauskselt (TsÜS § 57 lg 3).

Maakohtu määratud menetluskulude jaotus ei ole korrektne. Maakohus on ekslikult lähtunud

nõuete esitamise ebaselgest järjestusest ja struktuurist ning arvestanud menetluskulude jaotuse

kindlaks määramisel eraldi nõuetena vallasasjade omandiõiguse ja väljaandmise nõudeid.

Tegemist ei olnud eraldiseisvate, veelvähem alternatiivsete nõuetega.

8. Hagejad ei ole kostjate II ja III apellatsioonkaebuse osas kirjalikku seisukohta esitanud.

Kohtuistungil vaidlesid hagejad kostjate II ja III apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta

selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 2. märtsi 2022 otsus tuleb menetlusnormi olulise

rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu tühistada osaliselt resolutsiooni p-i 4,

menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas ise

TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega rahuldab hagejate alternatiivnõue kostja I vastu

ja mõistab kostjalt I hagejate kasuks solidaarselt välja 29 500 eurot ning viivise ja jaotab uuesti

menetluskulud. Ülejäänud osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Hagejate

apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, kostjate II ja III apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

10. Poolte vahelise vaidluse tuum on selles, kas hagejate ja kostja I vahel 7. juulil 2017 sõlmitud

kinnisasja (reg nr XXXXXXX) tagasiostuõigusega müügi- ja asjaõigusleping on tühine

näilikkuse või heade kommete tõttu, mistõttu on hagejatel kostja I vastu lepingu alusel saadu

tagastamise nõuded TsÜS § 84 lg 1 või VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 alusel. Hagejad leiavad,

et tehingule kohaldusid VÕS 22. ptk 2. jao tarbijakrediidi sätted ja isegi kui tehing kehtiks

laenulepinguna, puuduks kostjal I õigus lepingu alusel suurema summa raha saamiseks, kui

väljalaenatud rahasumma ehk 36 500 eurot. Kostjatelt II ja III nõuavad hagejad neile kuuluvate

vallasasjade tagastamist.

Ringkonnakohtu menetluses ei vaidlusta hagejad maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis

rahuldamata hagejate nõude kostjate II ja III vastu kinnistusraamatus omanikukande ebaõigsuse

tuvastamiseks, tahteavalduste andmiseks kohustamiseks ning tahteavalduste kohtuotsusega

asendamiseks. Hagejad nõustuvad, et kostjad II ja III on saanud kinnisasja omanikeks ja asja

enda omandisse tagasi ei nõua. Hagejad nõuavad seetõttu kostjalt I laenusumma 36 500 eurot

ja kinnistu turuväärtuse 66 000 eurot vahe 29 500 eurot kui alusetult saadu tagastamist või

samas summas kahju hüvitamist. Samuti vaidlustavad hagejad menetluskulude jaotuse ja

paluvad jätta kõik hagejate menetluskulud kostja I kanda. Ringkonnakohtu istungil nõustusid

hagejad, et arvestades apellatsioonkaebuse nõudeid puudub vajadus tuvastada asjaõiguslepingu

tühisust.

Hagejad vaidlevad kostjatega II ja III ka selles, kas kostjad II ja III on kohustatud hagejatele

välja andma neile kuuluval kinnistul asuvad vallasasjad, mis on nimetatud maakohtu otsuse

resolutsiooni p-des 3.1-3.7 ja mille kostjatelt II ja III väljamõistmise osas maakohus hagi

rahuldas (otsuse resolutsiooni p 3).

TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse

põhjendatust vaidlustatud ulatuses.

Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt hagejate apellatsioonkaebust, milles nad paluvad välja

mõista kostjalt I 29 500 eurot ja viivise sellelt summalt (I), seejärel kostjate II ja III

apellatsioonkaebust, milles nad vaidlustavad maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 vallasasjade

omandiõiguse tunnustamise ja neilt väljamõistmise osas (II) ning lõpetuseks jaotab

ringkonnakohus menetluskulud (III).

I

11. Vastavalt 7. juuli 2017 lepingus kokkulepitule sõlmisid pooled tagasiostuõigusega

müügilepingu (I kd lk 6jj). Sellise sisuga lepingu sõlmimine on reguleeritud VÕS § -s 238 jj.

Praktikas

kasutatakse

tagasiostuõigusega

müügilepinguid

valdavalt

finants-

ja

rahaturuinstrumentidega kauplemisel (vt Võlaõigus II. Kommenteeritud väljaanne, lk 155).

Tagasiostuõigusega müügi puhul on lisaks algsele müügilepingule sõlmitav tagasiostuõigust

sisaldav müügileping tingimuslikuks tehinguks TsÜS § 102 mõistes, tegemist on edasilükkava

tingimusega

sõlmitud

müügilepinguga,

kusjuures

edasilükkavaks

tingimuseks

on

tagasiostuõiguse teostamine müüja poolt. Tagasiostuõigust on praktikas kasutatud pandi

surrogaadina, mille korral soovitakse anda ostjale tagatis, mille realiseerimine oleks kergem

pandiõiguse, st hüpoteegi realiseerimisest.

Ringkonnakohus märgib, et hagejaid ja kostjat I vahendanud Laenuteenuste OÜ 30. juuni 2017

e-kirja kohaselt hagejale I (I kd lk 137) samastati kavandatavat lepingut liisinguga (optsiooniga)

ning tagasiostuhind pidi lisaks liisingusummale sisaldama ka igakuist pikendamise tasu ja

liisingu sõlmimise tasu. Vastavad kokkulepped on lepingu p-des 3.2.3. ja 5.4). Ringkonnakohus

leiab, et pooled sõlmisid tagasiostuõigusega müügilepingu VÕS § 238 jj tähenduses.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 7. juuli 2017 tagasiostuõigusega müügileping ei

ole tühine näilisuse tõttu. Maakohus leidis põhjendatult, et tahteavalduse näilikkuse

tõendamiskoormus lasub hagejal, kes ei ole seda tõendanud.

Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu seisukohaga selles, et kuivõrd tehing ei ole tühine

näilisuse tõttu TsÜS § 89 lg 1 alusel, ei pea kohus hindama hagejate väiteid lepingule

VÕS 22. ptk 2. jao tarbijakrediidisätete kohaldatavuse kohta.

13. VÕS § 401 lg 1 kohaselt on krediidilepinguks leping, millega üks isik (krediidiandja)

kohustub andma teise isiku (krediidisaaja) käsutusse rahasumma (krediit), krediidisaaja aga

kohustub krediidi kasutamise eest maksma tasu ja lepingu lõppemisel krediidi tagasi maksma.

Sama paragrahvi lõike kaks kohaselt võib krediidilepingu esemeks olla ka tasuline

maksetähtpäeva edasilükkamine, liising või muu abi finantseerimisel.

Ringkonnakohus märgib, et tehingut tuleb analüüsida selle tegelikust (majanduslikust) sisust

lähtudes. Ringkonnakohus leiab, et 7. juuli 2017 lepingu sõlmimise eesmärgiks oli anda

hagejatele abi Swedbank’i laenu refinantseerimisel kinnisvara tagatisel, tagades samas

hagejatele võimaluse müüdud kinnisasi teatud aja pärast (1 aasta ja 3 kuud) tagasi osta.

Seejuures kaeti kinnistu müügihinnast ka kostja I kulud kinnistu omandamiseks (lepingu

p 3.2.3. ja 3.2.4.). Asjaolu, et kostja I käsitles hagejatelt ostetud kinnistut pandina ning soovis

hagejatele tasutud raha saada tagasi esimesel võimalusel kinnistu müügist saadu arvel, tõendab

kostja I käitumine pärast hagejatega kokkulepitud tagasiostuõiguse tähtaja möödumist. Kostja

asus koheselt otsima võimalust kinnistu realiseerimiseks, võõrandades kinnistu kostjatele II ja

III lühikest aega (2,5 kuud) pärast tagasiostuõiguse tähtaja möödumist. Nimetatud asjaolu on

tõendatud 20. detsembri 2018 müügilepinguga ja 21. detsembri 2018 üleandmise-vastuvõtmise

aktiga, millest nähtub, et kinnistu anti kostjatele II ja II üle koos vallasvaraga (II kd lk 152).

Ka kostjad II ja III on menetluses kinnitanud, et nad soovisid osta varem hagejatele kuulunud

kinnistut seetõttu, et seda müüdi koos sisustusega. Seega puudus kostjal I müügilepingule

üldiselt omane eesmärk saada ostetud asja omanikuks ja ostetud kinnistut saab käsitleda

tagatisena

hagejatele

krediidi

andmisel

Swedbank

AS-ga

sõlmitud

laenulepingu

refinantseerimiseks ja täitemenetluses toimuva sundmüügi vältimiseks. Selline eesmärk ei ole

vastuolus VÕS § 238 jj sätestatuga. Tehingu majanduslikku sisu tõendab ka selle müügihind,

mis kattis üksnes Swedbank AS-i laenu refinantseerimisega ja lepingu sõlmimisega seotud

kulud ja jäi oluliselt alla kinnistu turuväärtuse (68 000 eurot, mis on tõendatud Arco Vara

13. mai 2019 arvamusega) tehingu sõlmimise ajal.

Tehingu majanduslikku sisu tõendab ka poolte kokkulepe, mille kohaselt oli kinnistu

tagasiostuhind ca 25 % kallim kui müügihind. Pooled ei ole lepingus sidunud tagasiostuhinna

suurust kinnistu turuväärtuse muutumisega (turuväärtuse tõusuga). Nõustuda tuleb hagejate

väitega, et tegemist oli tasuga krediidi kasutamise eest, mis on omane just krediidi- või sellega

sarnastele lepingutele. Maakohtu seisukoht, et vaidlusalusel tehingul puuduvad laenulepingu

tunnused, on ebaõige.

14. VÕS § 402 lg 1 kohaselt on tarbijakrediidileping krediidileping, millega oma majandus- või

kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu.

VÕS § 402 lg 2 kohaselt on elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidileping selline

tarbijakrediidileping, mis on tagatud hüpoteegiga või muu võrreldava tagatisega või

tarbijakrediidileping, mille eesmärk on kinnistu, hooneühistu liikmesuse või olemasoleva või

kavandatava ehitise omandamine või nimetatud õiguste säilitamine.

Hagejad on füüsilised isikud ja seega tarbijad, kes sõlmisid tarbijakrediidi lepingu. Kuivõrd

tehingu kohaselt tagas hagejatele antud krediiti nende poolt laenuandjale tagasiostuõigusega

müüdud kinnistu, on tegemist elamukinnisvaraga seotud tehinguga VÕS § 402 lg 2 tähenduses,

millele tuleb VÕS § 403 lg 21 kohaselt kohaldada VÕS 22. ptk II jaos sätestatut, st

tarbijakrediidile kohustuslikke sätteid. Kuivõrd sätted on imperatiivsed, ei saa pooled lepingus

sätete mittekohaldatavuses kokku leppida, mistõttu ei ole asjakohane ka kostja I seisukoht, et

lepingupooled peavad saama vabalt kokku leppida, millist tüüpi lepingut nad soovivad sõlmida.

Tarbijakrediidi regulatsioon piirab lepingute sisu kujundamise vabadust.

15. Kuna hagejad ei suutnud oma majandusliku olukorra tõttu realiseerida lepingust tulenevat

tagasiostuõigust, jäid nad kinnistu omandiõigusest ilma ega saanud selle vastu kohast

(turuväärtusele vastavat) hüvitist. Hagejad tuginevad kostja I poolt võlaõigusseaduses

tarbijakrediidile kehtestatud imperatiivsete sätete rikkumisele ja nõuavad krediidisumma ja

kinnistu turuväärtuse vahe 29 500 eurot hüvitamist.

16. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga, et 7. juuni 2017 tehing on tühine vastuolu

tõttu heade kommetega või võlaõigusseaduse tarbijakrediidi imperatiivsete sätete rikkumise

tõttu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga TsÜS § 86 mittekohaldatavuse osas

tehingu tühisuse alusena ja ei pea vajalikuks neid seisukohti korrata.

Ringkonnakohus ei nõustu ka hagejate seisukohaga, et tehing on tühine VÕS § 421 alusel.

Nimetatud sätte kohaselt on VÕS §-des 402- 421 sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv

kokkulepe tühine. Paragrahvi eesmärk on kaitsta tarbijast krediidivõtjat tarbijakrediidilepingus

sisalduvate tingimuste eest, mis on krediidivõtjale seaduses sätestatud tingimustega võrreldes

kahjulikumad. Hagejate väitel toob tehingu tühisuse kaasa tarbija informeerimiskohustuse ja

intressikokkulepete tühisus. Ringkonnakohus märgib, et mitte igasugune viidatud sätete

rikkumine krediidiandja poolt ei too kaasa tehingu tühisust.

VÕS § 408 lg 1 kohaselt on tarbijakrediidileping tühine, kui järgimata on jäetud VÕS § 404

lõikes 1sätestatud vorminõue või kui lepingus puudub mõni VÕS §-s 405 sätestatud andmetest.

Samas sätestavad järgnevad lõiked, et VÕS § 404 lõikes 2 või 23 sätestatud andmete

puudumisel muutub krediidileping siiski kehtivaks, kui tarbija saab laenu kätte või hakkab

krediiti kasutama. VÕS §-s 405 sätestatud andmete puudumisel muutub krediidileping siiski

kehtivaks, kui tarbijale antakse üle asi, talle osutatakse teenus või täidetakse muu kohustus. Kui

VÕS § 408 lõikes 2 nimetatud juhul puuduvad andmed intressimäära, krediidi kulukuse määra

või krediidi kulukuse esialgse määra või kõigi tarbija poolt krediidi tagasimaksmiseks ja

krediidi

kogukulu

kandmiseks

tehtavate

maksete

kogusumma

kohta,

loetakse

intressimääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, kui see ei ole suurem varem kokkulepitud

intressimäärast. Kui VÕS § 408 lõikes 2 nimetatud juhul puuduvad andmed tarbija poolt

võlgnetavate muude kulude kohta, ei võlgne tarbija talle avaldamata kulusid. Krediidiandja

peab tagasimaksed intressimäära ja muude kulude vähendamist arvestades uuesti määrama ja

tarbijale teatavaks tegema.

Kuivõrd käesoleval juhul on hagejad laenu kätte saanud, ei mõjuta need kostja I rikkumised

(informeerimiskohustuse rikkumine, intressimäära ja krediidi kogukulu teatavaks tegemata

jätmine) tehingu kehtivust ja hagejad ei saa nõuda hüvitist TsÜS § 84 lg 1 teise lause ja

VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 alusel.

17. Ringkonnakohus märgib, et kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike

väidetega (TsMS § 436 lg 7) ja kohaldab õigust ise (TsMS § 442 lg 8).

Kutse- ja majandustegevuses tegutsev krediidiandja on kohustatud seoses tarbijakrediidiga

järgima ka vastutustundliku laenamise põhimõtet. Vastutustundliku laenamise põhimõtte

järgimiseks on krediidiandja enne tarbijakrediidilepingu sõlmimist kohustatud koguma teabe,

mis võimaldab hinnata, kas tarbija on võimeline krediidi lepingus kokku lepitud tingimustel

tagasi maksma (krediidivõimelisus) ja hindama tarbija krediidivõimelisust (VÕS § 4034 lg 1

p-d 1 ja 2). Krediidiandja peab toimima tarbija krediidivõimelisuse hindamisel nõuetekohase

hoolsusega (VÕS § 4034 lg 2).

VÕS § 4034 lg 13 järgi peab vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimiseks vajalike

kohustuste täitmist tõendama vaidluse korral krediidiandja. Kostja I on krediidiandjana

korduvalt käesolevas menetluses avaldanud, et hagejad olid krediidivõimetud ja keegi ei olnud

nõus neile laenu andma, mistõttu kostja I sõlmiski hagejatega vaidlusaluse lepingu. Kostja I

avaldas ringkonnakohtu istungil, et kuivõrd kostja I ei tegelenud tarbijakrediidi väljastamisega,

ei järginud kostja I ka vaidlusaluse lepingu sõlmimisel vastutustundliku laenamise sätteid

(protokoll lk 5 I lõik). Seega on kostja I omaksvõtnud, et ta on rikkunud VÕS § 4034 lg-s 6

sätestatut, mille kohaselt võib krediidiandja tarbijaga krediidilepingu sõlmida üksnes juhul, kui

ta on krediidivõimelisuse hindamise aluseks olevate andmete kogumis analüüsimise

tulemusena veendunud, et tarbija on krediidivõimeline.

Kostja I sõlmis tagasiostuõigusega müügilepingu, kuigi oleks pidanud sellest keelduma, kuna

hagejate majanduslik seisund ei võimaldanud tagasiostuõigust kasutada. Kui kostja I ei oleks

seda kohustust rikkunud, ei oleks ta vaidlusalust lepingut sõlminud ning hagejad ei oleks

kinnistut kostjale I võõrandanud.

18. Riigikohus on selgitanud, et vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise rikkumisel

võib krediidisaaja mh nõuda sellega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel.

Kuna tegemist on lepingueelse kohustuse rikkumisega, on kahju hüvitamise eesmärgiks

VÕS § 127 lg 1 järgi kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks

lepingut sõlminud, ehk nn negatiivse huvi või usalduskahju hüvitamine (vt ka Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, p 16). Kooskõlas kohustuse eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) tähendab

see kõigi krediidist tekkinud negatiivsete tagajärgede (nt viivis, leppetrahv, vara vähenemine)

rahalist hüvitamist (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-12, p 25). Kuigi VÕS § 4034

lg‑s 7

on

vastutustundliku

laenamise

põhimõtte

rikkumisega

kaasneva

esmase

õiguskaitsevahendina nimetatud intressi vähendamist, ei välista see sama paragrahvi lg 8 järgi

muude õiguskaitsevahendite kasutamist (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-14-21710/105, p 40,

vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-14, p 18).

Seega saavad hagejad nõuda kostjalt kahju hüvitamist, mis on neil tekkinud seoses sellega, et

kostja sõlmis nendega vastutustundliku laenamise põhimõtet rikkudes tagasiostuõigusega

müügilepingu, kui nad tõendavad, et on selle rikkumise tõttu kandnud kahju.

19. Hagejate esitatud asjaolude kohaselt moodustab nende kahju müügihinna (laenusumma)

36 500 eurot ja kinnistu tegeliku turuhinna 66 000 eurot (lepingu sõlmimise aja seisuga) vahe,

milleks hagejad hindavad 29 500 eurot.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu hinnanguga hagejate esitatud tõenditele kinnistu

turuväärtuse osas 2017. aasta kevad-suvel. Ringkonnakohus leiab, et hagejad on tõendanud

kinnistu turuväärtuse kostjaga I lepingu sõlmimise ajal 7. juulil 2017. See on tõendatud eelkõige

Arco Vara 13. mai 2019 arvamusega (II kd lk 107 – 116), milles on kinnisasja väärtuseks

hinnatud 1. juuli 2017 seisuga 68 000 eurot. Hinnangu tellijaks oli hageja I ja hinnang oli antud

vastavalt välisele vaatlusele, tellija ütlustele ja esitatud fotodele, mis on ka arvamusele lisatud.

Ringkonnakohus ei nõustu seisukohaga, et Arco Vara arvamuse kui tõendiga tuleb jätta

arvestamata seetõttu, et arvamus on antud kinnistul asuvatesse hoonetesse sisenemata. Hindaja

kasutuses on olnud fotod hoonete sisemise seisukorra osas ja kostja I ei ole menetluses

avaldanud, et hageja I poolt hindajale avaldatud andmed ja esitatud fotod kinnistu seisukorra

kohta on ebaõiged. Hindaja on arvestanud turuväärtuse hindamisel üheteistkümne

väärtusteguriga ning oma hinnangut põhjendanud, sh märkinud, et ajavahemikul 1. juuli 2017

– 1. detsember 2018 ei toimunud X alevikus ja sellega võrreldavates asukohtades piisavalt

sarnaste varadega müügitehinguid ja hindamisel seisuga 1. detsember 2018 kasutataks suures

osas samu võrdlustehinguid, mis seisuga 1. juuli 2017, siis hindamistulemus jääb samasse

suurusjärku. Arvamus on kooskõlas 11. veebruari 2018 ERI Kinnisvara eksperthinnanguga (I

kd lk 106-124), mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus hindamise aja seisuga samuti 68 000

eurot. Mõlemad hindajad on kasutanud hinnangu andmisel võrdlustehingutena tehinguid

aastatest 2016 – 2018. Arvestades eeltoodut kogumis peab ringkonnakohus põhjendatuks, et

kinnistu turuväärtus perioodil juuli 2017- detsember 2018 oluliselt ei muutunud. Üksnes

asjaolu, et kostja I müüs kinnistu kostjatele II ja III pärast ERI Kinnisvara eksperthinnangu

saamist odavamalt - 57 000 euro eest (II kd lk 149), ei anna ringkonnakohtule alust kahelda

Arco Vara arvamuse õigsuses. Kostjatele II ja III toimus kiirmüük 13 päeva pärast seda, kui

kostja I kinnistu valduse hagejatelt omavoliliselt ära võttis. Kutselised hindajad on kinnistu

turuväärtuse hindamisel arvestanud põhjendatult müügiga tavaolukorras, kus müügiperioodi

pikkuseks on 6-12 kuud. Kostja I ei ole muid tõendeid kinnistu turuväärtuse kohta esitanud,

mistõttu tema vastuväited on jäänud paljasõnalisteks. Hagejad ise hindavad kinnistu turväärtust

66 000 eurole, mis tasandab ka Arco Vara hinnangu võimaliku ebatäpsuse.

20. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et turuväärtuse hindamisel peab

arvestama kinnistut koormavaid hüpoteeke. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes

tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Pooled ei ole maakohtu menetluses väitnud,

et kinnistu turuväärtuse hindamisel tuleb arvestada ka kinnistut koormanud hüpoteekidega,

mistõttu ei saanud maakohus kohtuotsuse tegemisel sellele asjaolule tugineda.

Maakohtu seisukoht on ka sisuliselt ebaõige. Hagejate kohustuste katteks kinnistut koormanud

hüpoteegid kustutati poolte kokkuleppel sama tehinguga ning kostja I omandas hagejatelt

hüpoteekidest vaba kinnistu. Kostja I koormas kinnistu uue hüpoteegiga, mis samuti ei oma

käesoleval juhul kinnistu turuväärtuse tuvastamisel tähtsust. Ringkonnakohus tuvastab

kinnisasja turuväärtusena 7. juuli 2017 seisuga 66 000 eurot. Seetõttu on põhjendatud välja

mõista kostjalt I hagejate kasuks kahjuna kinnistu müügihinna (krediidisumma) ja turuväärtuse

vahe 29 500 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul on see kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-

eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning kahju oli praegusel juhul rikkumise võimaliku tagajärjena

kostjale I ka ettenähtav (VÕS § 127 lg 3). Kostja I pidi aru saama, et kui hagejad ei suuda oma

majandusliku olukorra tõttu tagasiostuõigust kasutada, omandab ta kinnistu oluliselt alla selle

turuväärtuse, mis tekitab hagejatele kahju.

21. Ringkonnakohus rahuldab hagejate apellatsioonkaebuse osaliselt ja mõistab kostjalt I

hagejate kasuks solidaarselt välja tekitatud kahju hüvitisena 29 500 eurot. Hagejad esitasid

rahalise nõude 11. veebruaril 2019 hagi täienduses. Samas menetlusdokumendis palusid

hagejad välja mõista kostjalt I ka viivise põhinõudelt alates hagiavalduse täienduse esitamisest

kuni põhinõude täitmiseni (I kd tl 89). Apellatsioonkaebuses taotlevad hagejad viivise välja

mõistmist alates tehingu tegemise päevast 7. juulist 2017, millega ületavad maakohtule esitatud

nõude piire. Seetõttu ei saa ringkonnakohus lähtuda ka apellatsioonkaebusele lisatud viivise

arvestusest.

Ringkonnakohus mõistab kostjalt I hagejate kasuks välja kooskõlas hagejate maakohtus

esitatud nõude ulatusega välja viivise alates hagi täienduse esitamisele järgnevast päevast

12. veebruarist 2019 kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 20. detsembril 2022 VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras ühekordse summana 9097,31 eurot (viivitatud päevi kokku

1408 päeva, viivisemäär 8% aastas) ja TsMS § 367 alusel tulevikus sissenõutavaks muutuva

viivise põhinõudelt alates 21. detsembrist 2022 kuni põhinõude täitmiseni.

22. Vastuseks kostja I vastuväidetele hagejate hüvitise nõude suurusele märgib ringkonnakohus

järgmist.

Kostja I väitel tuleb vastastikuste soorituste väärtuste hindamisel arvestada asjaoluga, et lisaks

laenu refinantseerimisele jäi hagejatele võimalus elamu kasutamiseks lepingu sõlmimisest kuni

tagasiostuõiguse teostamise tähtajani, mis on kasutuseelis.

VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud

isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui

kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd leping kehtib ning pooled sõlmisid lepingu p-des 4.1.- 4.4.

kokku, et elamu valdus jääb kuni tagasiostuõiguse lõppemiseni hagejatele tasuta kasutusse, siis

kasutasid hagejad elamut nimetatud kokkuleppe alusel ning tegemist ei ole kasutuseelisega,

mida tuleb VÕS § 127 lg 5 alusel arvestada kahju suuruse määramisel. Kostja I on ka ise

märkinud, et kui hagejad jätsid kinnistu tagasi ostmata, siis nad elamu kasutamise eest eraldi

tasuma ei pidanud.

Samas on kostja I vastuoluliselt leidnud, et elamu kasutamine ei olnud hagejatele tasuta, vaid

kasutustasu sisaldus tagasiostuhinnas (lepingu p 5.4). Ringkonnakohus märgib, et olukorras,

kus kostja I oli krediidiandjana rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet ja ei

veendunud, et tarbija on krediidivõimeline (VÕS § 4034 lg 6), loetakse tarbijakrediidilepingu

intressimääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, kui see ei ole suurem varem kokkulepitud

intressi määrast. Muid tasusid tarbija krediidiandjale sellisel juhul ei võlgne. VÕS § 94 lg 1

järgi, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta

kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele kohaldatav viimane

intressimäär enne iga 1. jaanuari ja 1. juulit. Eesti Panga avaldatu kohaselt on see intressimäär

alates 1. juulist 2016 olnud 0,00%. Seega ei pea hagejad kostja poolt vastutustundliku laenamise

põhimõtte rikkumise tõttu intressi maksma ning sellega ei pea ka arvestama kahju suuruse

määramisel.

Kostja I väidab ka seda, et kui kostja I ei oleks vaidlusalust lepingut sõlminud, oleksid hagejad

omandiõiguse kinnistule kaotanud täitemenetluses, mille ärahoidmise eesmärgil nad lepingut

sõlmida soovisidki.

Ringkonnakohus märgib, et kinnisasjade arestimine, hindamine ja müük täitemenetluses

toimub täitemenetluse seadustiku sätete alusel, mis peab tagama kinnisasja võõrandamise

eelduslikult turuväärtusele vastava hinnaga. Seejuures on kohtutäituri kohustus võtta tarvitusele

kõik seadusega lubatud abinõud täitedokumendi täitmiseks (TMS § 8), tagades samas ka

võlgniku õigused. Seega oleks kinnistu võõrandamisel täitemenetluses täidetud hageja I

kohustused hüpoteegipidaja ees, tasutud täitekulud ning kinnistu müügist ülejäänud summa

(st kohustuste ja müügihinna vahe) oleks väljamakstud hagejale I (TMS § 43 lg 1 teine lause).

II

23. Kostjad II ja III vaidlustavad maakohtu otsuse neilt väljamõistetud vallasasjade osas

(resolutsiooni p 3).

Hagejad nõuavad kostjate II ja III valduses olevate vallasasjade osas omandiõiguse

tunnustamist ja asjade välja andmist üksnes osas, mille kostjate II ja III valduses olemise osas

pooltel vaidlus vastavalt kostjate II ja III kinnitusele 17. oktoobri 2019 menetlusdokumendi

p-s 2.2.6 puudub.

Kostjad II ja III leiavad, et nad omandasid vallasasjad heauskselt, hagejad ei ole oma omandit

välja nõutavatele vallasasjadele tõendanud ning vaidlusalused vallasasjad on käsitletavad

kinnisasja päraldistena.

24. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostjad II ja III ei omandanud koos

kinnistuga enda valdusesse saadud vallasasju heauskselt.

Maakohus tuvastas põhjendatult, et hagejad kaotasid valduse oma varale enda tahte vastaselt.

AÕS § 95 lg 3 kohaselt omandamist käesoleva paragrahvi lõigete 1-12 kohaselt ei toimu, kui

asi on varastatud, kadunud või muul viisil omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud.

Maakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel põhjendatult, et kostja I võttis valduse kinnistu

ja kinnistul asuvate hoonete (sh elamu) üle hagejate teadmata 7. detsembril 2018 lukkude

vahetamise teel. Valduse ülevõtmine ukselukkude vahetamise teel on tõendatud kostja I

kirjaliku teatisega hagejale I (II kd lk 83). Koos sellega läksid kostja I valdusesse ka kinnistul

asuvad ja hagejatele kuulunud vallasasjad. Kostja I poolt kinnistu võõrandamisel läksid

kinnistul asuvad vallasasjad üle kostjate II ja III valdusesse. Kuna kostja I sai vallasasjade

valduse hagejate tahte vastaselt, siis omandamist ei toimunud ning hagejad jäid vallasasjade

omanikuks.

25. Vastuseks kostjate II ja III kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et kostjal I puudus

õiguslik alus kasutada hagejate suhtes kinnistu valduse ülevõtmisel omaabi. AÕS § 41 lg 1

kohaselt mõistetakse omaabina valdaja õigust kaitsta oma valdust jõuga omavoli vastu,

ületamata seejuures hädakaitse piire. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt võib omaabi kasutada

ka kinnisasja valdaja, kui valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga ning

sellisel juhul on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu

alla tagasi võtta. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et kinnistu valdus oli kuni 7. detsembrini 2018

hagejatel, kes oleksid võinud valdust omavolilise salajase äravõtmise korral omaabi korras

kaitsta.

Kostja I teostas lukkude vahetuse ja kinnistu ülevõtmise 7. detsembril 2018 mitte omaabi, vaid

AÕS § 40 lg 2 tähenduses omavoli korras. Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusevastaselt

asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine ja sel viisil saadud valdus on omavoliline.

Kostja I käitumist valduse ülevõtmisel ei õigusta ka see, et ta teatas oma kavatsusest hagejatele

ette ja andis valduse vabastamiseks tähtaegu. Olukorras, kus hagejad kinnistu valdust kostjale

I üle ei andnud ning ei andnud ka valdusesse sisenemiseks nõusolekut, oli kostjal I õigus

pöörduda kinnistu valduse saamiseks kinnistu omanikuna kohtusse hagiga AÕS § 80 alusel asja

väljanõudmiseks hagejate valdusest.

Tartu Ringkonnakohus on 31. mai 2019 määruses kriminaalasjas nr 1-19-3897 (II kd lk 129-

132) osutanud vajadusele kontrollida alustatava kriminaalmenetluse käigus täiendavalt ka seda,

kas kostja I nimel tegutsenud inimene (inimesed) võis kinnisasja valdust üle võttes panna toime

KarS § 314 lg 1 teises alternatiivis ja/või KarS § 266 lg 2 p-s 1 ette nähtud kuriteo. Nimetatud

karistusõiguse normid on kehtestatud eesmärgiga kaitsta kodu puutumatust (PS § 26-d ja 33) ja

avalikku korda, st omavoli vältimise eesmärgil (vt Riigikohtu kriminaalkolleegiumi otsus

kriminaalasjas nr 3-1-1-23-11 p 11).

Kostjad II ja III ei muutunud heauskseteks omanikeks seetõttu, et kostjad olid hagejatele andnud

nii enne kui ka pärast valduse omavolilist hõivamist kostja I poolt mitmeid tähtaegu neile

kuuluvate vallasasjade ära viimiseks. Asjaolust, et hagejad ei jõudnud kõiki neile kuuluvaid

vallasasju kinnistult ära viia, ega ka asjaolust, et nad ei andnud kinnisasja valdust kostjale I

vabatahtlikult üle, ei saa järeldada, et nad loobusid vallasasjade omandist ja need asjad

muutusid peremehetuks, mis võimaldanuks kostjal I need AÕS § 96 lg 1 kohaselt hõivata ja

seejärel edasi võõrandada. Hagejate poolt vallasasjade ära viimata jätmine ei andnud kostjale I

õigust hagejate vallasasju nende nõusolekuta maha müüa.

26. Pooled vaidlevad selles, kas maakohtu otsuse resolutsiooni p-des 3.1.-3.7. nimetatud

vallasasjad on kinnistu päraldisteks.

TsÜS § 57 lg 1 kohaselt on päraldis vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on

sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seoses kaudu. Sama

paragrahvi lõige 2 kohaselt ei ole asi päraldis, kui seda käibes päraldiseks ei loeta. Selle

hindamisel on määravaks käibearusaam, mis on kujunenud üldiselt või konkreetses piirkonnas

ning millest majandustegevuses või elus lähtutakse ning mille järgi leitakse, et kuigi üks

vallasasi on teisega ruumilises või majanduslikus seoses, ei ole üks vastavatest vallasasjadest

sama paragrahvi lõikes 3 sätestatud viisil käibes koos.

Ringkonnakohus nõustub kostjate II ja III seisukohaga ringkonnakohtu istungil, et päraldisteks

olevate vallasasjade mõiste on ajas muutuv. See on kooskõlas TsÜS § 57 lõikes 2 sätestatuga.

Tallinna Ringkonnakohtu otsuses tsiviilasjas nr 2-20-6051 tuvastatud asjaolud ei kattu

käesolevas asjas vaidluse all olevate asjaoludega. Viidatud tsiviilasjas oli vaidluse all üksnes

elamusse sisseehitatud köögimööbli käsitlemine päraldisena. Käesolevas asjas on maakohus

päraldiste hindamisel TsÜS § 57 lõikes 2 sätestatuga arvestanud, kusjuures on sisseehitatud

köögimööbli koos integreeritud kodutehnikaga, vannitoa mööbli ja kamin-ahju hinnanud

kinnisasja päraldiseks ja selle üle apellatsioonimenetluses ei vaielda. Seetõttu ei ole enam

asjakohased ka need kostjate II ja III väited, mille kohaselt oli nende asjade omanikuks mitte

hagejad vaid hageja I ettevõte.

27. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on, arvestades kehtivat materiaalõigust ja esitatud

tõendeid (sh ekspertarvamus, fotod, hagejate ja kostja I suhtlusesse puutuvad e-kirjad ja SMS-d,

kinnistu koos vallasvaraga üleandmise akt, tunnistaja K.V.i ütlused) põhjendatult leidnud, et

vallasasjad, mis on loetletud maakohtu otsuse resolutsiooni p-des 3.1.-3.17. (eelkõige

mittesisseehitatud mööbel) ei ole päraldised ja tuleb kostjatel II ja III hagejatele välja anda.

Seejuures märkis maakohus põhjendatult, et pärast nimetatud vallasasjade hagejatele

tagastamist on kinnistul asuvat elamut jätkuvalt võimalik kasutada eluruumina. Maakohus on

ka õigesti märkinud, et kogu asjade kinnistult äraviimist puudutavas suhtluses puuduvad viited

sellele, et oleks kokku lepitud, milliseid vallasasju hagejad võivad kinnistult ära viia ja milliseid

mitte, mistõttu kostja I aktsepteeris, et hagejad võivad ära viia kogu n-ö liigutatava vara.

Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid

kõiki korrata.

Pidades vaidlusaluseid vallasasju kinnisasja päraldisteks, on kostjad II ja III samal ajal seda

meelt, et hagejad ei ole tõendanud, et nad on olnud välja nõutavate asjade omanikuks.

Ringkonnakohus leiab, et kostjate II ja III nimetatud vastuväited on omavahel vasturääkivad.

Kui kostjad II ja III peavad vaidlusaluseid vallasasju omandatud kinnisasja päraldisteks, siis

möönavad nad ka hagejate omandiõigust nimetatud vallasasjadele.

AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale

kuuluvat asja. Maakohus eksis, kui leidis, et hagejad ei pidanud vallasasjade omandiõigust

tõendama. Samas leidis maakohus arvestades asjas tuvastatud asjaolusid (hagejad valdasid

kinnistut kuni 7. detsembrini 2018, mil kostja I selle omavoliliselt salaja hõivas) põhjendatult,

et olukorras, kus hagejad elasid kinnistul kuni selle võõrandamiseni kostjale I 7. juulil 2017,

kostjad II ja III kinnitavad, et ostsid maja kogu sisustusega ja kostja I on hagejate omandiõigust

vallasvarale kinnitanud, on eluliselt ebausutav, et kinnistul, mida hagejad kasutasid koos perega

elamiseks, asuvate vallasasjade (mööbel) omanikuks ei olnud hagejad. Kostjate II ja III kiri

hagejate esindajale 11. veebruarist 2019 tõendab, et maja oli müügis koos mööbli, sisustuse ja

tehnikaga (vallasvaraga (II kd tl 40). Ka 21. detsembri 2018 üleandmise-vastuvõtmise akt

tõendab, et kinnistu anti kostjatele II ja III üle koos vallasvaraga (II kd lk 152). Ringkonnakohus

märgib täiendavalt, et kostjad II ja III ei ole avaldanud, et hagejate nõutavad vallasasjad

kuuluvad neile endile, mis kogumis asjas esitatud tõenditega tõendab, et kostjad II ja III ostsid

kinnistu koos vallasasjadega mis kuuluvad hagejatele.

Arvestades eeltoodut tuleb kostjate II ja III apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

III

28. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab hagejate apellatsioonkaebuse osaliselt ja arvestades

kaebustes esitatud väiteid, muudab ringkonnakohus maakohtu määratud menetluskulude

jaotust (TsMS § 173 lg 3).

Ringkonnakohus rahuldas hagejate nõuded kostja I vastu osaliselt, mistõttu ringkonnakohus

peab arvestades hagejate esitatud nõuete (sh alternatiivnõuete) mahtu põhjendatuks jätta

menetluskulud hagis kostja I vastu TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda, välja arvatud

riigilõiv hagi rahuldatud osalt, mis tuleb jätta kostja I kanda ning temalt hagejate kasuks välja

mõista.

Hagejad tasusid maakohtu menetluses hagihinnalt 91 500 eurot riigilõivu 1200 eurot (I kd

tl 89p). Ringkonnakohus rahuldab hagejate nõude kostja I vastu põhisummas 29 500 eurot,

millele lisanduvad hagi hinna määramisel viivised summas, mis vastab ühe aasta eest arvestatud

viivise summale, st 2360 eurot (TsMS § 133 lg 2). Seega on hagi kostja I vastu rahuldatud

hagihinna 31 860 eurot ulatuses, mis on 34, 8 % hagihinnast. Seega tuleb kostjalt I välja mõista

samas ulatuses ka hagi esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv, st 417, 60 eurot.

Maakohus rahuldas hagi kostjate II ja III vastu osaliselt ja ringkonnakohus jätab selles osas

maakohtu otsuse muutmata. Maakohus mõistis hagejatelt kostjate II ja III kasuks välja

menetluskuluna 4435 eurot ja kostjatelt II ja III hagejate kasuks välja menetluskuluna

4140,14 eurot, jättes vastastikused menetluskulude nõuded tasaarvestamata. Ringkonnakohus

leiab, et ka menetluskulude väljamõistmisel kohaldub TsMS § 445 lg 1 teises lauses sätestatu,

mille kohaselt kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus

mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte

nõuded rahuldatud osas. Seetõttu puudus vajadus välja mõista mõlemalt poolelt ka viivis

väljamõistetud menetluskuludelt (otsuse resolutsiooni p-d 6 ja 7).

Samas nähtub maakohtu otsusest, et hagis kostjate II ja III vastu hagejate menetluskulude

kindlaksmääramisel on maakohus liitnud kokku mitte üksnes kogu hagejate õigusabikulu, vaid

ka kõik menetluses tasutud riigilõivud, sõltumata sellest, kas hagejate nõuded, millelt riigilõivu

tasuti, rahuldati või mitte. Seetõttu ei ole maakohtu poolt välja arvutatud ja pooltelt välja

mõistetud menetluskulu suurused arvestuslikult õiged.

Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd ka kostjate II ja III vastu kuulub hagi rahuldamisele osaliselt,

on arvestades vaidluse tuuma (kostjate II ja III poolt koos kinnistuga omandatud vallasasjade

koosseis ja omandamise õiguslik alus) ja rahuldatud ning rahuldamata jäänud nõuete

proportsiooni, põhjendatud sarnaselt kostjaga I ka hagis kostjate II ja III vastu jätta

menetluskulud maakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda, välja arvatud maakohtu

menetluses vallasasjade väljamõistmise hagilt tasumisele kuuluv proportsionaalne osa

riigilõivust, mis tuleb jätta kostjate II ja III kanda ning neilt välja mõista hagejate kasuks.

Vastavalt eksperdi 5. septembri 2021 hinnangule mõistis kohus kostjate II ja III valdusest välja

vallasasju väärtusega kokku 3964 eurot, mis moodustab hagihinnast 91 500 eurot 4, 3 %. Seega

tuleb kostjatelt II ja III välja mõista solidaarselt hagejate kasuks riigilõivuna 51 eurot ja 60 senti

(4, 3% 1200 eurost).

29. Ringkonnakohus rahuldab hagejate apellatsioonkaebuse kostja I vastu osaliselt, mistõttu

jätab kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 ja § 171 lg-ga 1 menetluskulud poolte endi kanda, välja

arvatud

apellatsioonkaebuse

rahuldatud

osalt

tasutud

riigilõiv.

Hageja

tasus

apellatsioonimenetluses riigilõivu 1400 eurot, millest 34, 8 % moodustab 487, 20 eurot, mis

tuleb jätta kostja I kanda ning temalt hagejate kasuks välja mõista.

Ringkonnakohus jätab kostjate II ja III apellatsioonkaebuse rahuldamata, mistõttu jäävad nii

kaebusega seotud hagejate menetluskulud kui ka kostjate II ja III endi menetluskulud

ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel kostjate II ja III kanda.

Hagejate menetluskulu nimekirja kohaselt on nende menetluskuluks ringkonnakohtus

lepingulise esindaja kulud kokku 13,10 h ulatuses. Arvestuses on lähtutud ringkonnakohtu

istungi kestvusest 1h, tegelikult kestis ringkonnakohtu istung arvestades planeeritud algusaega

1 h ja 48 min. Menetluskulude nimekirja kohaselt osutas esindaja hagejatele seoses kostjate II

ja III apellatsioonkaebusega õigusabi 0,7 h.

Lisandub aeg kohtumäärusega tutvumisele (0, 25 h), kohtuistungiks valmistumisele (3, 5 h) ja

kohtuistungil osalemisele (1 h 48 min), mis oli vajalik õigusabi osutamiseks nii kostjate II ja III

apellatsioonkaebuse

kui

ka

hagejate

enda

apellatsioonkaebuse

menetlemiseks.

Ringkonnakohus loeb kostjate II ja III apellatsioonkaebuse menetlemisel põhjendatud hagejate

õigusabikuluks pool sellest kulust, st 2,8 h. Kokku on hagejate õigusabikulu 3,5 h hinnaga

150 eurot/h (koos käibemaksuga), st 525 eurot (koos käibemaksuga), mis tuleb välja mõista

hagejate kasuks kostjatelt II ja III solidaarselt.

Vastavalt taotlustele kuulub välja mõistetud menetluskuludelt tasumisele viivis VÕS § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks