2-18-10855/132 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. detsember 2022. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-10855

Kohtuasi

Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu)

hagi X vastu kinnisasja valdusest

väljanõudmiseks oma valdusse ning X

vastuhagi üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.02.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Tallinn linn (Tallinna Kesklinna

Valitsuse kaudu, registrikood 75014221), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Edith Sassian

Kostja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

11.11.2022 kohtuistungil kostja osavõtuta

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 18.02.2022 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta

osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-18-10855

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) esitas 18.07.2018 hagi X ja Y vastu kinnisasja

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks oma valdusse.

2. Hagejale kuulub korter aadressil XXX, Tallinn (edaspidi ka korter). Tallinna Linnavalitsuse

14.02.1992 korraldusega tunnistati korter AS-i W (õigusjärglane AS Swedbank, edaspidi ka

pank) eluruumiks. Tallinna Kesklinna vanema 04.05.1995 korraldusega kinnitati korter panga

eluruumiks, mille alusel on 10.05.1995 välja antud eluruumi asustamise tõend selle kohta, et

eluruum anti kostja kasutusse. Hageja ei sõlminud pangaga eluruumi kasutamise lepingut, vaid

kinnitas haldusaktiga eluruumi panga töötaja eluruumiks. Hageja ja kostja korteri tasuta

kasutamise lepinguline suhe tekkis 10.05.1995. Tegemist on tähtajatu asustamisõigusega ja

seega tähtajatu kestvussuhtega. Kuivõrd alates sellest ajast on kostjale esitatud

kommunaalteenuste arveid ning hageja on aktsepteerinud kostja poolt eluruumi kasutamist, siis

saab käsitleda antud lepingulist suhet tasuta kasutamise lepinguna. Kirjalikku lepingut pooled

ei sõlminud. Pooled ei sõlminud korteri üürilepingut. Hageja ei ole kunagi nõudnud kostjalt

üüri tasumist, mis kinnitab üürisuhte puudumist.

3. Kostja oli andnud korteri Y kasutusse ilma hageja nõusolekuta. Seetõttu ütles hageja

13.04.2018 avaldusega lepingu erakorraliselt üles alates 30.04.2018. Hageja palus vabastada

korter 02.05.2018. Lepingu ülesütlemisavaldus toimetati kätte Y-le, kelle kaudu on see jõudnud

ka kostjani. 02.05.2018 kohtus hageja esindaja Y-ga, kes on kostja laste, sh Y isa. Y kinnitas

allkirjaga, et erakorraline ülesütlemisavaldus on kätte saadud. Asjaolu, et kostja sai 13.04.2018

ülesütlemisavalduse kätte kinnitab ka see, et ta esitas 08.05.2018 hagejale avalduse korteri

ostmiseks. Hageja vastas kostja avaldusele 12.06.2018 ja vastus saadeti kostja e-postile. Hageja

12.06.2018 vastusest sai kostja teada, et hageja oli lepingu üles öelnud ja et kostjal puudub

seaduslik

alus

korterit

vallata.

Alternatiivselt

on

kostja

saanud

kätte

lepingu

ülesütlemisavalduse koos hagimaterjalidega 17.09.2018. Kostja ei ole vaidlustanud lepingu

ülesütlemist ega vabastanud korterit.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

4. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Kostja esitas 07.10.2018 vastuhagi hageja vastu, milles

palub tuvastada, et poolte vahel on kehtiv üürisuhe.

5. Kostja asus juulis 1991. a tööle AS-i W, kus ta töötas kuni 2002. a. Pank omandas 1992. a

Tallinna Linnavalitsuse väikeettevõtte „Ruum“ poolt korraldatud eluruumide oksjonil

vaidlusaluse korteri. Pank andis 1993. a korteri kostja kasutusse tööandja eluruumina. Kostjaga

sõlmiti kirjalik üürileping. 04.05.1995 tunnistati korter panga eluruumiks. Pank müüs 1995. a

korteri kostjale. Seoses sellega oli hageja sunnitud maha müüma osa talle kuuluvaid AS-i W

aktsiaid (väärtusega 70 000 Eesti krooni) ning tasus saadud summaga osa XXX Tallinn korteri

2-18-10855

eest AS-ile W. Ülejäänud summa peale (30 000 Eesti krooni) sõlmis AS W hagejaga

laenulepingu. Pank väljastas 1995. a sügisel kostjale tõendi esitamiseks Tallinna

Linnavalitsusele, milles pank kinnitas, et on nõus korteri erastamisega kostja poolt. Kostja

esitas nimetatud tõendi 1995. a sügisel koos muude dokumentidega Tallinna Linnavalitsusele.

Tallinna Linnavalitsus sõlmis 1995. a kostjaga erastamislepingu. Erastamiseks kandis kostja

erastamislepingus osundatud arveldusarvele üle vajaliku arvu erastamisväärtpabereid (EVP-

sid). Puuduoleva arvu EVP-sid kandis üle kostja õe elukaaslane Z. Enne pangast töölt lahkumist

2002. a käis kostja Tallinna Linnavalitsuses uurimas korteri erastamise kohta. Linnavalitsuse

palvel esitas kostja uuesti panga tõendi, et pank on nõus korteri erastamisega kostja poolt.

6. Pooled ei sõlminud korteri tasuta kasutamise lepingut. Kostjal oli alates 1994. a sõlmitud

kirjalik üürileping pangaga. Hageja ei saa nõuda kostja korterist väljatõstmist. Seda saab teha

ainult pank. Kostjal on kuni 30.06.2002 kehtinud elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 p 1 ja

võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seadus (VÕSRS) § 15 lg 4 järgi õigus korterit edasi kasutada, kuna töösuhte

lõppemise ajaks oli ta töötanud pangas ligi 11 aastat. Kostja korterist väljatõstmise korral tuleb

talle vastu anda teine elamispind. Kostjal tekkis 2002. a üürisuhe seaduse alusel, mis annab

kostjale õiguse korterit vallata.

7. Täitmata on üürilepingu ülesütlemise eeldused. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu

ülesütlemisavaldus on kostjale kätte toimetatud. Hageja ei saanud ülesütlemisavaldust Y-le

kätte toimetada, sest ta elab ja töötab alates 2018. a jaanuarist Austraalias. Ülesütlemisavaldust

ei saa lugeda kostjale kättetoimetatuks selle üleandmisega Y-le. Y ei ole kostja elukaaslane ega

esindaja. Ülesütlemisavaldus ei jõudnud mais 2018. a kostjani. Kostja sai ülesütlemisavalduse

kätte koos hagiavaldusega 17.09.2018. Põhjendamatu on hageja väide, et lepingu

ülesütlemisavalduse

kättesaamise

kuupäevaks

tuleb

lugeda

hagiavalduse

kostjale

kättetoimetamise kuupäeva. Lepingu lõppemine kuulub hagi esemesse ja lepingut ei saa

kohtumenetluses tagasiulatuvalt üles öelda. Seega ei ole hageja lepingut kehtivalt üles öelnud,

sest tõendamata on lepingu ülesütlemisavalduse kostjale kättetoimetamine enne hagi esitamist.

Kostja on vaidlustanud lepingu ülesütlemise seaduses sätestatud tähtaja jooksul.

8. Hageja üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, sest hageja ei ole andnud kostjale

vastu teist eluruumi. Lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, samuti oleks

lepingu lõppemine poolte huvisid kaaludes hageja suhtes ilmselget ebaõiglane, arvestades

alljärgnevaid asjaolusid nende kogumis: a) AS W tasus 1992. a Tallinna Kesklinna Valitsusele

oksjonil omandatud korteri eest Tallinna Eluaseme fondi ligi üks miljon rubla; b) Hageja on

tasunud AS-ile W 100 000 Eesti krooni; c) Tallinna Kesklinna Valitsus on oma 1994. a ja

hilisema korduva käitumisega (erastamislepingu sõlmimisega ja kostjale ning Z-le kuulunud

EVP-d vastuvõtmisega, küsinud töölepingu, üürilepingu, AS-i W tõendi pretensioonide

puudumise kohta kostja vastu ning et AS W annab oma nõusoleku korteri erastamiseks kostjale)

tekitanud hagejale õigusliku ootuse, et ta saab XXX korteri omanikuks erastamise teel. 1994. a

ja 1995. a oleks kostjal olnud võimalus kasutada oma EVP-sid millegi muu erastamiseks, kui

Tallinna Linnavalitsus poleks talle tekitanud õigustatud ootust just XXX erastamise suhtes;

Eestis kehtib õiguskindluse ja õiguspärase ootuse printsiip. Kostja on käitunud Tallinna

linnavalitsusega erastamislepingu sõlmimisel, EVP-de ülekandmisel, ostu-müügihinna

tasumisel AS-ile W, heas usus ja õigustatud ootuse kohaselt. Hageja on tekitanud kostjale

ootuse, et ta saab korteri omanikuks. Seetõttu on kostja korterit korduvalt renoveerinud.

Hageja vastuväited vastuhagile

2-18-10855

9. Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Korteriomandi erastamise ja tehingutega seotud küsimused

ei ole käesolevas menetluses vaidluse all. Hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik, vastav

kinnistusraamatu kanne on õige ning kostjate poolt tehingute kehtivusele esitatud vastuväited

tuleb jätta tähelepanuta. XXX korteri erastamist pole toimunud ja erastamislepingut kostjaga

pole sõlmitud. Hageja ei tea, kas panga ja kostja vahel on olnud sõlmitud mingi leping. Hageja

ei tea, kas kostjal oli töösuhe pangaga, millal võimalik töösuhe algas ja millal lõppes. Hageja

ei ole tõendanud, et ta töötas pangas üle 10 aasta.

Menetluse edasine käik

10. Harju Maakohtu 16.05.2020 otsusega kohus rahuldas hageja hagiavalduse kostja vastu ja

kohustas kostjat välja andma oma ebaseaduslikust valdusest hageja otsesesse valdusse korteri

aadressil XXX, Tallinn. Kohus jättis rahuldamata hagi Y vastu kinnisasja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi hageja vastu

üürisuhte kehtivuse tuvastamiseks.

11. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15.12.2020 otsusega maakohtu 16.06.2020 otsuse

osaliselt, osas, milles maakohus rahuldas hageja hagi kostja vastu kinnisasja ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks oma valdusse ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi üürisuhte

kehtivuse tuvastamiseks ning nende hagide lahendamisega seotud menetluskulude jaotuse ja

rahalise kindlaksmääramise osas ja saatis tsiviilasja tühistatud osas uueks arutamiseks

maakohtule. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus kohustas kostjat välja

andma oma ebaseaduslikust valdusest hageja otsesesse valdusse korteriomand aadressil XXX,

Tallinn. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

13. Pooled ei vaidle, et hageja on Tallinnas, XXX asuva korter nr X omanik. Hageja müüs

1990-ndate aastate alguses pangale vaidlusaluse eluruumi asutamisõiguse enampakkumise teel

ja hageja 4. mai 1995 korraldusega nr 482 on tunnistatud vaidlusalune eluruum AS-i W kui

tööandja eluruumiks. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid tema panga vahel sõlmitud lepingu

kohta ega selgitanud, milline oli väidetavalt tema ja panga vahel sõlmitud lepingu sisu. Hageja

ega kostja pole esile toonud, kas omandiõiguse alusel eluruumi tööandja eluruumiks

tunnistamise korral võis hageja võtta enesele kohustuse, et seaduses sätestatud eelduste täitmise

korral peab hageja tagama panga töötajale vastavad tagatised (eelkõige eluruumi

kasutamisõiguse), vastavalt kehtinud elamuseaduses sätestatule.

14. Kuna kostja tugines sellele, et tema poolt eluruumi kasutamiseks oli erinevate

alternatiividena sõlmitud hageja ja kostja vahel üürileping, sõlmitud kostja ja panga vahel

üürileping, kostjale kuulub eluruum omandiõiguse alusel, tuli kostjal sellekohaseid väiteid

tõendada. Kui kostjal oli sõlmitud pangaga tööandja eluruumi üürileping, siis vastavalt 1995.

aastal kehinud elamuseadusele pidi see leping olema sõlmitud kirjalikult. Kuna Tallinna

Kesklinna Valitsuse 04. mai 1995 korraldusega nr 482 on kinnitatud AS-i W tööandja

eluruumiks korter aadressil XXX ja Tallinna Kesklinna Valitsuse Korteriosakond väljastas

12.07.1995 kostjale tõendi korteri asukohaga XXX asustamiseks, siis sellest saab kohus

järeldada, et panga ja kostja vahel pidi olema sõlmitud kirjalik tööandja eluruumi üürileping,

mida aga kostja ei ole kohtule esitanud.

2-18-10855

15. Vaidlust pole selle üle, et kostja ei ole kunagi olnud töösuhtes hagejaga. Seega hageja ja

kostja ei ole kunagi saanud sõlmida vaidlusaluse korteri üürilepingut, mille alusel oleks hageja

tööandjana andnud kostjale kui töötajale vaidlusaluse korteri kasutusele ES § 58 lg-te 1 ja 2

alusel. Seetõttu ei oma tähtsust kostja väiteid, et ta on töötanud pangas raamatupidajana ligi 11

aastat, mis annab talle õiguse tugineda ES § 60 lg 4 p-le 1. Antud säte kohaldub olukorras, kus

tööandja annab ES § 58 lg-te 1 ja 2 alusel töötajale kasutada tööandjale kuuluvat eluruumi.

Käesoleval juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Eeltoodust tulenevalt ES § 60 lg 4 ja

VÕSRS § 15 lg 4 praegusel juhul ei kohaldu.

16. Vaidlust ei ole selle üle, et AS W omandas enampakkumise korras vaidlusaluse korteri

asustamisõiguse. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, kas ja kui palju tasus AS W hagejale

vaidlusaluse korteri asustamisõiguse eest ning kas ja kui palju tasus kostja oma endisele

tööandjale AS-ile W korteri eest. Samuti ei ole kumbki pooltest kohtumenetluse käigus esile

toonud, et väidetavalt panga poolt hagejale tasutud summat ja väidetavalt kostja poolt pangale

tasutud summat võib käsitleda ettemaksuna eluruumi kasutamise eest. Seega ei ole leidnud

tõendamist, et hageja ja panga vahel võis olla sõlmitud vaidlusaluse eluruumi üürileping ning

panga ja kostja vahel võis olla sõlmitud vaidlusaluse eluruumi allüürileping.

17. Kostja ei ole tõendanud erastamislepingu sõlmimist. Kostja poolt esitatud EVP kontode

väljavõtted ja Z selgitus ei tõenda kostja poolt Tallinnas XXX asuva eluruumi erastamislepingu

sõlmimist. Kostja poolt ei ole kohtule esitatud XXX ostu kohta notariaalset ostu-müügilepingut.

Hageja on kantud korteri omanikuna kinnistusraamatusse ja hageja omandiõigust eeldatakse

asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 alusel.

18. 12.07.1995 tõendist nähtub hageja nõusolek, et kostja kasutab korterit. Kohtu ette toodud

asjaoludest ei nähtu, et enne 12.07.1995 tõendi väljastamist või sellele järgnenud ajal oleks

hageja nõudnud kostjalt tasu korteri kasutamise eest. Hageja on edastanud kostjale korteriga

seotud kommunaalteenuste arveid, millised kostja on tasunud. Hageja on alates 12.07.1995

tõendi väljastamisest käesoleva ajani, st ligi 25 aastat aktsepteerinud, et kostja kasutab korterit

tasuta, ei maksa üüri korteri kasutamise eest ning kannab ainult kommunaalkulusid. Seega

hiljemalt 12.07.1996 leppisid pooled kaudsete tahteavalduste abil kokku, et hageja annab

kostjale korteri kasutada tasuta ja tähtajatult. Kostja kohustub aga tasuma korteriga seotud

kommunaalmakseid. Kuivõrd korteri kostja valdusse üleandmisega seotud asjaolud ja

toimingud on leidnud aset 1990. aastatel, tuleb pooltevahelisele õigussuhtele hinnangu

andmiseks kohaldada VÕSRS § 2 alusel enne 01.07.2002 kehtinud seadust. Kuni 30.06.2002

kehtinud Eesti NSV Tsiviilkoodeksi (TsK) järgi vastab poolte kokkulepe tasuta varakasutuse

lepingu tunnustele TsK § 347 lg 1 kohaselt. Kuni 30.06.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 62 lg 3 ja TsK § 165 lg 1 järgi võis tasuta varakasutuse leping olla sõlmitud

kaudsete tahteavaldustega. TsK järgi oli tasuta varakasutuse leping vormivaba. Kohus leidis, et

hageja ja kostja sõlmisid hiljemalt 12.07.1996 tähtajatu korteri tasuta varakasutuse lepingu.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 91 järgi tuleb hageja ja kostja vahel

sõlmitud tasuta varakasutuse leping lugeda alates 01.07.2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS

§ 389 jj mõttes.

19. Hageja ei ole tõendanud, et kostja andis korteri Y kasutusse alates 2018. a jaanuarist. Hageja

ei ole tõendanud, et kostja rikkus VÕS § 392 lg 2 järgset kohustust mitte anda eseme kasutamist

üle kolmandale isikule ilma hageja nõusolekuta. Järelikult on täitmata tasuta kasutamise

lepingu ülesütlemise eeldus VÕS § 394 p 2 alusel. Hagejal on õigus öelda leping üles VÕS §

393 lg 3 alusel igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu võib üles

öelda ka ilma põhjuseta. Hageja 13.04.2018 ülesütlemisavaldus on toimetatud kostjale kätte

2-18-10855

kohtumenetluses. Tõendamist pole leidnud, et kostja oleks lepingu ülesütlemiseavalduse kätte

saanud enne hageja poolt kohtusse pöördumist.

20. Hageja on öelnud korteri tasuta kasutamise lepingu kehtivalt üles ja kostja peab korteri

valduse hagejale tagastama VÕS § 393 lg 3 alusel. Kohus ei tuvastanud, et lepingu ülesütlemine

oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Tõendamata on kostja väide, et ta on tasunud pangale

antud eluruumi asustamisõiguse eest 100 000 Eesti krooni. Samuti on tõendamata kostja väide,

et ta on tasunud hagejale antud eluruumi erastamise eest. Paljasõnalised on ka kostja väited, et

Tallinna Kesklinna Valitsus on oma korduva käitumisega tekitanud hagejale õigusliku ootuse,

et ta saab XXX korteri omanikuks erastamise teel. Vaidlusalune eluruum on kantud

kinnistusraamatusse korteriomandina 09.12.2003 esitatud kinnistamisavalduse alusel ja

omanikuna on kinnistusraamatusse kantud hageja, seega hiljemalt 2003. a pidi hagejale olema

selge, et tal puudub võimalus antud eluruumi erastada. Seega on kostja kandnud seda riisikot,

et ta on teinud kapitaalremonti korteris, mille omanikuks on hageja. Hageja poolt lepingu

ülesütlemise ajal kuulub kostjale korter asukohaga CCC, seega oli kostjal olemas ka Eestis

eluruum, kuigi rahvastikuregistri järgi on kostja elukoht Soome Vabariigis.

21. Mõistlikuks tähtajaks korteri vabastamiseks saab pidada sama tähtaega, nagu see oli

määratud hageja 13.04.2018 avalduses, st 17 päeva. Kostja pidi korteri vabastama hiljemalt

04.10.2018. Kostja ei ole korterit tähtaegselt vabastanud. Kuna kinnisasja väljaandmise

kohtuotsuse hageja taotletav täitmise viis tuleneb otseselt täitemenetluse seadustiku §-st 180,

puudub alus täitmise viisi eraldi määrata. Kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmise korral

võib hageja pöörduda kohtutäituri poole korteri väljanõudmiseks seaduses sätestatud korra

järgi.

Apellatsioonkaebus

22. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

23. Kohus on valesti klassifitseerinud hageja ja kostja vahelised õigussuhted. Tegemist ei olnud

eluruumi tasuta kasutamise lepinguga, kuna AS W tasus Tallinna linnale eluruumi asustamise

eest ligi 1 miljon rubla. Seega müüs Tallinna linn nimetatud korteri eluruumide oksjonil, saades

XXX korteri eest tol ajal kehtinud turuhinna. Kostja tasus nimetatud summa omakorda pangale.

24. Kohus ei ole analüüsinud ega põhjendanud, miks ta ei ole arvestanud Tallinna

Linnavalitsuse väikeettevõtte (munitsipaalettevõtte) „Ruum“ asustamisõiguse oksjoni tulemusi

ja muid kirjalikke tõendeid.

25. Korter aadressil Tallinn, XXX on endiselt tööandja – AS-i W – eluruum. VÕSRS § 15 lg 4

sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas

enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta

ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et üürilepingu lõppemisel ei saa

tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile

eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Hageja töötas ajavahemikul 1991-

2002 AS-is W, seega ligi 11 aastat. Ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3

tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse üheks tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine.

Hageja ei ole kostjale teist eluruumi vastu andnud ning seetõttu on ülesütlemine tühine.

26. Kohus jättis arvestamata asjaolu, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea

usu põhimõttega. Samuti oleks lepingu lõppemine poolte huvisid kaaludes kostja suhtes

2-18-10855

ilmselget ebaõiglane, arvestades järgnevaid asjaolusid nende kogumis: kostja kasutab tööandja

eluruumi; kostja tööandja – AS W ega AS-i W õigusjärglane – ei ole kordagi nõudnud, et kostja

peaks talle kasutada antud tööandja eluruumi vabastama; kostja on käitunud Tallinna

Linnavalitsusega erastamislepingu sõlmimisel, EVP-de ülekandmisel, ostu-müügihinna

tasumisel AS-ile W, heas usus ja õigustatud ootuse kohaselt; Tallinna Kesklinna Valitsus on

kostjale loonud teadmise, et kostja on (või kohe saab) nimetatud korteri omanikuks ning

seetõttu on hageja korduvalt renoveerinud korterit.

27. Kostja sai tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kätte koos muude

hagimaterjalidega alles 17. septembril 2018. Kostja on vaidlustanud ülesütlemisavalduse.

Erakorralise ülesütlemise avalduse kätteandmine hagimenetluses on võimalik, kuid siis tuleb

käesolevas hagimenetluses jätta hagi rahuldamata ning hageja peab pöörduma kohtusse uue

hagiavaldusega.

Vastustaja seisukoht

28. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Kostja ei ole töötamist pangas tõendanud. Kostja ei ole tõendanud, et tal oli

üürileping sõlmitud pangaga. Tallinna Linnavalitsuse korraldused näitavad üksnes seda, et

kostjal oli õigus korterit tähtajatult tasuta kasutada. Kuni 30.06.1992 kehtinud ENSV

Elamukoodeks ei näinud ette eluruumi asustamise õiguse müümist. Kostja ei ole esitanud

eluruumi erastamise avaldust ja sõlmitud ei ole ka eluruumi erastamise lepingut. Kostjal oli 4

aastat aega tõendeid esitada, kuid pole seda teinud. Hageja on tasuta kasutamise lepingu üles

öelnud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

29. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes

kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

30. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti materiaalõigust kohaldades leidnud, et

pooled on sõlminud VÕS § 389 kohaselt korteri tasuta kasutamise lepingu, mille hageja on üles

öelnud. Samuti pole maakohus selles osas otsuse põhjendamisel rikkunud menetlusnorme.

Maakohtu otsuse põhjendusi on vajalik muuta aga osas, milles maakohus leidis, et hiljemalt

12.07.1996 leppisid hageja ja kostja kaudsete tahteavalduste teel kokku, et hageja annab

kostjale korteri kasutada tasuta ja tähtajatult ning osas, milles maakohus leidis, et kostja poolt

esitatud kirjaliku kinnitusega ei ole vaidluse all kostja töötamine pangas 11 aastat ja pidas samas

seda asjaolu asjakohatuks. Muus osas vastab otsuse põhjendav osa TsMS § 442 lg-s 8

sätestatule ja ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas ning

tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Järgnevalt esitab ringkonnakohus

muudetud põhjendused, vastates ühtlasi apellatsioonkaebuse väidetele.

31. Tallinna Linnavalitsuse 13.02.1992 korraldusega nr 110-K kinnitati enampakkumiste

tulemused ja korralduse lisa 2 „Vabanenud eluruumide juriidilistele isikutele asustamiseks

andmine“ alusel jäeti korter aadressil Tallinn, XXX AS-ile W jaotamiseks (I kd tl 134-137) ja

04.05.1995 korraldusega kinnitati korter AS W tööandja eluruumiks (I kd tl 140).

Ringkonnakohus nõustub hageja käsitlusega, et 1992. aastal Tallinna linna poolt korteri pangale

jaotamise näol ei olnud tegemist korteri müügiga pangale ega enampakkumisel tasutud summa

osas ka üüri ettemaksega korteri kasutamise eest, vaid tegemist oli korteri asustamisõiguse

2-18-10855

üleandmisega, mille kohaselt võis pank korterisse majutada enda töötajaid. Üksnes

asustamisõiguse üleandmisele viitab ka asjaolu, et 10.05.1995 andis Tallinna Linnavalitsus

välja eluruumi asustamise tõendi selle kohta, et korter anti kostja kasutusse (II kd tl 20).

Käesolevas asjas ei ole esile toodud, et pank oleks pärast 1992. aastat pidanud ennast

vaidlusaluse korteri omanikuks või oleks käsitlenud Tallinna linna ja panga vahelist suhet

üürisuhtena. Alates 09.12.2003 on korteri omanikuna kantud kinnistusraamatusse hageja (I kd

tl 3) ja lähtudes poolte esile toodust ei ole pank Tallinna linnale vaidlusaluse korteri osas

mingeid nõudmisi esitanud. Seega ei oma asja lahendamisel tähtsust kostja väide, kui suure

summa on pank hagejale asustamisõiguse enampakkumisel tasunud. Ühtlasi ei ole kostja väide,

et Tallinna linn müüs nimetatud korteri eluruumide oksjonil, saades korteri eest tol ajal kehtinud

turuhinna, ühegi tõendiga kinnitust leidnud.

32. Hageja möönis 11.11.2022 toimunud ringkonnakohtu istungil, et panga ja kostja vahel pidi

olema lepinguline suhe, mis oma sisult vastas tööandja eluruumi üürilepingule ES § 58 mõttes.

01.07.2002 kaotas nimetatud säte kehtivuse. Seega kuni 30.06.2002 ei saanud ringkonnakohtu

hinnangul hageja ja kostja vahel olla lepingulist suhet, sealhulgas ei saanud olla sõlmitud TsK

§ 347 lg 1 kohaselt tasuta varakasutuse lepingut. Üksnes kommunaalkulude maksmine kostja

poolt hagejale lepingulise suhte olemasolu hageja ja kostja vahel ei kinnita. Küll aga leiab

ringkonnakohus, et hageja ja kostja vahel oli alates hageja kinnistusraamatusse korteri

omanikuna sisse kandmisest (s.o 09.12.2003) sõlmitud VÕS § 389 kohaselt korteri tasuta

kasutamise leping. Nimelt ei tunnistanud seadus alates 01.07.2002 enam tööandja eluruumi

üürilepingut. VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud

kestvuslepingutele

alates

1. juulist

2002

tsiviilseadustiku

üldosa

seaduses

ning

võlaõigusseaduses sätestatut. Kuna alates 01.07.2002 enam Tallinna Linnavalitsuse 1992. a

korralduse tingimused täidetud ei olnud ja pank Tallinna linna poolt asustamiseks antud

eluruume oma töötajatele tööandja eluruumina kasutada anda ei saanud, siis lähtudes VÕSRS

§ 12 lõikest 1 ja asjaolust, et hageja võimaldas jätkuvalt kostjal korterit kasutada, sai

ringkonnakohtu hinnangul alates 01.07.2002 korteri kasutamise leping olla sõlmitud üksnes

Tallinna linnaga. Hageja on tuginenud sellele, et tal tekkis kostjaga lepinguline suhe alates

omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, mistõttu tuvastab ringkonnakohus poolte

lepingulise suhte alguseks 09.12.2003. Kuna esile toodud asjaolude kohaselt ei olnud hageja ja

kostja vahel tegemist üürisuhtega, leiab ringkonnakohus, et poolte vahel kehtis alates

09.12.2003 tähtajatu asja tasuta kasutamise leping.

33. Kuna tegemist on tähtajatu asja kasutamise lepinguga, sai hageja selle VÕS § 393 lõike 3

alusel igal ajal pärast lepingu sõlmimist üles öelda ja nõuda korteri tagastamist.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti tuvastanud ka lepingu ülesütlemise

formaalsete eelduste esinemise. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hageja ei saanud

lepingut kohtumenetluses esitatud hagiavaldusega üles öelda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause

kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus (sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks

kättesaamisega. TsMS § 306 lg 1 kohaselt on menetlusdokumendi kättetoimetamine

dokumendi üleandmine saajale selliselt, et saajal oleks võimalik dokumendiga oma õiguse

teostamiseks ja kaitsmiseks õigel ajal tutvuda. Saaja on menetlusosaline või muu isik, kellele

menetlusdokument on adresseeritud. Eelnevast tulenevalt saab üldjuhul eeldada, et kui

dokument on TsMS-i sätete kohaselt menetlusosalisele kätte toimetatud, siis on ta vastava

tahteavalduse ka TsÜS § 69 lg 1 mõttes kätte saanud, v.a juhul kui kohtumenetluses on

dokument kätte toimetatud, kasutades mõnda nn kättetoimetamisfiktsiooni (vt ka Riigikohtu

09.03.2016 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-189-15, p 13). Käesolevas asjas on kostja 17.09.2018

kinnitanud hagiavalduse ja selle lisade, sealhulgas lepingu ülesütlemise avalduse kättesaamist

(I kd tl 29). Riigikohus on leidnud, et lepingu ülesütlemise avaldust on võimalik esitada ka

kohtumenetluses. Ülesütlemine lõpetab selliselt kestvuslepingu tulevikku suunatult. Seega

2-18-10855

lõpeb leping igal juhul alles ülesütlemisavalduse kättetoimetamise järel, st kas avalduse

kättetoimetamisest või tahteavalduses või seaduses määratud tähtaja möödumisel (vt Riigikohtu

14.06.2016 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-53-16 p-d 12 ja 13).

34. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et tähtsust ei oma kostja väiteid, et ta on töötanud

pangas raamatupidajana ligi 11 aastat, mis annab talle õiguse tugineda ES § 60 lg 4 p-le 1.

Olukorras, kus Tallinna linn on andnud korteri tööandja eluruumina asustamisõiguse pangale,

kohalduvad selle alusel töötajale võimaldatud eluruumi kasutamise osas elamuseadusest

tulenevad tagatised, olenemata sellest, kas tööandja eluruumi leping sõlmiti panga või Tallinna

linnaga. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-36-96

vastupidist seisukohta.

35. Kostja tugineb sellele, et hageja ei saanud kostjaga sõlmitud lepingut üles öelda ilma teist

eluruumi vastu andmata. VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1. juulit 2002

ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1. juulit 2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud

tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kuni

30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 sätestas, et üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja

eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi

andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Hageja väitel töötas ta ajavahemikul 1991-

2002 AS-is W, seega ligi 11 aastat. Hageja esitas selle väite tõendamiseks oma kolleegi Q

11.01.2019 kuupäevaga kinnituse (I kd tl 106). Maakohus leidis, et kostja poolt esitatud

kinnitusega ei ole vaidluse all kostja töötamine pangas 11 aastat. Ringkonnakohus sellega ei

nõustu. Poolte vahel oli kohtumenetluse algusest peale vaidlus, kas kostja vastab kuni

30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 tingimustele. Maakohus selgitas 18.12.2019 kostjale, et

ta peab tõendama asjaolu, et tal on õigus hageja suhtes asja vallata. 04.10.2021

menetlusdokumendis rõhutas hageja, et kostja ei ole tõendanud enda töötamist pangas.

28.01.2022 maakohtu istungil kordas hageja oma väidet. Seega tuvastas maakohus ebaõigesti,

et see asjaolu pole vaidluse all. Seejuures on hageja ka vastuses apellatsioonkaebusele

märkinud, et kostja ei ole oma töötamist pangas tõendanud ning pelgalt kolleegi kinnitus seda

asjaolu ei tõenda. Ringkonnakohtu hinnangul ei tõenda kostja kolleegi kirjalik kinnitus asjaolu,

et kostja töötas töölepingu alusel pangas vähemalt 10 aastat. Riigikohus on selgitanud, et

menetlusosaliseks mitteoleva isiku kohtule adresseeritud kiri on käsitatav dokumentaalse

tõendina TsMS § 272 lg 2 mõttes. See kiri ei ole küll tunnistaja ütluseks TsMS § 251 või § 253

mõttes, kuid on hinnatav koos muude tõenditega TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 alusel (vt Riigikohtu

12.10.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-74-11, p 26). Kostja töökaaslase kinnituse näol on seega

tegemist küll formaalselt dokumentaalse tõendiga TsMS § 272 lg 1 mõttes, kuid selle

tõendamisjõud on väiksem otsesest töösuhet tõendavast dokumendist, nagu tööraamat või

tööandja kinnitus. Ehkki ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 232 lg 2),

on osad tõendid paratamatult nõrgema kaaluga kui teised. Nimelt sisaldab kolleegi kinnitus

üksnes selle kinnituse andnud konkreetse inimese subjektiivset arusaama sellest, millisel alusel

ja millisel perioodil kostja pangas töötas. Kuna tegemist on kirjaliku kinnitusega, ei ole

kahtluste kõrvaldamiseks olnud võimalik ka sellele kinnituse andjale küsimusi esitada (mis on

võimalik näiteks tunnistajana ülekuulamisel). Ringkonnakohtu hinnangul ei anna eeltoodu

kohtule piisavat siseveendumust, et kostja töötamine pangas vähemalt 10 aasta jooksul oleks

tõendatud. Lisaks märgib ringkonnakohus, et maakohus arutas kohtuistungil kostjaga, kas

kostjal oleks esitada muid tõendeid (tööraamatut või tööandja kinnitust). Tööraamatut kostja

väitel tal alles ei olnud ning ehkki kostja möönis, et sellised andmed võivad olemas olla

tööandjal, ei ole kostja seda esitanud ega kohtule selgitanud, miks tal polnud võimalik nõuda

töötamise kohta pangalt kinnitust ja seda kohtule esitada. Kuna kostja ei ole tõendanud asjaolu,

et ta vastab kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p-s 1 sätestatud tingimustele, ei ole hageja

poolt lepingu ülesütlemine kostjale teist eluruumi vastu andmata tühine.

2-18-10855

36. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja poolt lepingu ülesütlemine vastuolus hea usu

põhimõttega. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohus jättis selle kostja väitega arvestamata.

Maakohus on sellele vastanud otsuse lehekülje 11 viimases ja lk 12 esimeses lõigus.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja ei ole tõendanud korteri eest tasumist ja

erastamislepingu sõlmimist ning et kostja pidi korteri renoveerimisel hiljemalt alates 2003.

aastast arvestama sellega, et tegemist on Tallinna linnale kuuluva korteriga. Ringkonnakohus

ei pea vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.

37. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg