2-18-8395/60 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Maris Kuurberg

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.12.2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-8395

Tsiviilasi

X hagi Y ja C vastu endise olukorra taastamiseks või

alternatiivselt

varalise

kahju

hüvitise

väljamõistmiseks, õigusabikulude hüvitamiseks ja

juurdepääsu võimaldamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.03.2022 vaheotsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

Y ja C apellatsioonkaebus, hind 22 259,36

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Martin Kruus

Kostjad Y (isikukood XXXXXXXXXXX) ja C (isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Liisa Linna

Asja läbivaatamine

13.10.2022 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 31.03.2022 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 31.05.2018 Harju Maakohtule hagi Y (kostja I) ja C (kostja II) vastu. Hageja

täpsustas hagi 22.03.2021. Hageja palus kohustada kostjaid taastama enne nende korteris

ümberehitustööde tegemist olnud olukord või alternatiivselt välja mõista kostjatelt solidaarselt

varalise kahju hüvitis 72 780 eurot. Lisaks palus hageja välja mõista kostjatelt solidaarselt

varalise kahju hüvitis 12 757,44 eurot õigusabikulude katteks ning kohustada kostjaid

võimaldama hagejale ja kolmandatele isikutele juurdepääs kostjate korterisse selleks, et

taastada ümberehitustööde eelne olukord. Hageja palus jätta menetluskulud solidaarselt kostjate

kanda.

2. Hagiavalduse asjaolude kohaselt kuulus hagejale korteriomand asukohaga XXX, Tallinn.

Hageja korteri kohal asusid korterid nr 6 ja nr 11. Viidatud korterid kuulusid 2005–2015

kostja II ainuomandisse, 2015 kostjate ühisomandisse, 2016–2018 kostja II ainuomandisse ning

alates 30.01.2018 olid korterid kostja I ainuomandis. Kostjad olid abikaasad ning hagejale

teadaolevalt tegutsesid korteritega seotud toimingute puhul ühiselt. Kostjad ehitasid korterid

nr 6 ja nr 11 kokku, tehes kahest korterist ühe korteri, kuid kinnistusraamatus olid eraldi kanded

korteriomandite kohta.

Kostjad alustasid ümberehitustöödega 2005 ja jätkasid nendega 2006–2008. Kostjad sulgesid

ligipääsu hoone teise korruse vasakpoolsesse tiiba, mistõttu puudus hagejal ettekujutus ja

teadmine, millal ja missuguseid ehitustöid täpsemalt teostati. Ehitustööde käigus tegid kostjad

vähemalt järgmisi töid: 1) kostjad lammutasid korterite nr 6 ja nr 11 läbiva koridori ja nihutasid

selle linnamüüri vastu; 2) likvideerisid teisel korrusel asunud korstnajalad, milles asusid mh

hageja korterit teenindavad ventilatsiooni- ja küttelõõrid; 3) eemaldasid ühiskasutuses olnud

koridori lõpuosast ühe kergseina; 4) lammutasid varem ühiskasutuses olnud koridori külgmised

kergseinad; 5) lõhkusid korteritest ahjud ja korterist nr 6 ka pliidi; 6) ehitasid korterite

vahelisesse seina ukseava. Kostjad teostasid ehitustöid korteriomanike kaasomandisse

kuuluvate esemete suhtes ja neil puudus kaasomanike kokkulepe tööde tegemiseks.

Ehitustööde tulemusel tekkisid hagejale kuuluva korteri lakke praod esmakordselt 2005.

Pragude tekkepõhjuseks oli asjaolu, et kostjad lõhkusid välja korteris nr 11 asunud ahju, mille

tõttu kerkis hageja korteri lagi. Kostjad likvideerisid praod septembris 2005. Kuna kostjad

jätkasid ehitustöödega, hakkasid hageja korteris tekkima ja süvenema praod seintes ja lagedes,

täiendavalt tekkis probleem ventilatsiooniga ja selle puudumisest tingitud hallitusega. Kostjad

alustasid 2014 ümberehitustööde seadustamisega. Kostjad ei kõrvaldanud hageja korterile

tekitatud kahjulikke tagajärgi. Kostjad põhjustasid oma tegevusega hagejale kahju.

Hageja kahju hüvitamise nõue polnud aegunud. Korteriomanike ühisusest tulenes seadusjärgne

võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel. Seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg oli

kümme aastat selle sissenõutavaks muutumisest. Hageja pöördus kostjate poole esimeste

pretensioonidega 2005. Kostjad tunnistasid oma vastutust ning lubasid kõik ehitustegevusega

seonduvad tagajärjed likvideerida ning kostja I seda ka tegi, käies hageja korteri lakke tekkinud

pragusid likvideerimas. Edasisi täiendavaid kahjustusi ei saanud hageja sellel ajal ette näha.

Hoone kaasomandi osa puudutavatest ümberehitustöödest ja nende tagajärgedest sai hageja

teada alles 2012. Ka hiljem võtsid kostjad omaks kohustuse likvideerida ehitustöödega

kaasnenud kahjulikke tagajärgi.

Märtsis 2013 üritasid kostjad olukorda lahendada uue ventilatsioonilahenduse rajamisega, mis

osutus ebapiisavaks. Oktoobris 2013 lubasid kostjad taastada hoone varasemal kujul.

14.08.2013 kirjas lubasid kostjad, et asuvad ventilatsioonisüsteeme taastama hiljemalt suvel

2015. Augustis 2016 teavitas kostja II hagejat, et ta rajas uue ventilatsioonitorustiku

kõrvaldamaks senise süsteemi lammutamisega tekkinud puudused. Viidatud käitumisega

tunnistasid kostjad perioodil 2012–2016 hageja ees tekkinud kohustusi korduvalt. Nõude

tunnustamisega katkes aegumistähtaeg ja algas uuesti hiljemalt 14.08.2013 antud kinnitusega.

Hageja tõi välja, et kuivõrd augustis 2016 teostatud täiendavate parandustööde tulemusena

hageja korteris ventilatsioon algsel kujul ei taastunud, jätkus poolte vahel kirjavahetus, milles

hageja nõudis jätkuvalt puuduste likvideerimist ning kostjad otsisid erinevaid viise olukorra

lahendamiseks. Kahjuks ei viinud kostjate tegevus rahuldava lõpptulemuseni, mistõttu tegi

hageja esindaja 29.12.2017 lõpliku ettepaneku kahjulike tagajärgede likvideerimiseks. Kostja II

avaldas 22.01.2018 valmisolekut läbirääkimisi pidada, kuid esitas ka omapoolsed tingimused.

22.01.2018 vastuses tunnustasid kostjad kohustust kõrvaldada ümberehitustööde tõttu hageja

korteris lagedesse ja seintesse tekkinud praod ning ventilatsioonisüsteemi puudused. Kuna

pooled ei jõudnud kokkuleppele, esitas hageja hagi. Hageja hinnangul sai asuda seisukohale, et

alates 17.03.2012, kui hageja esmakordselt probleemi korteriühistu koosolekul tõstatas, kuni

31.05.2018 pidasid pooled läbirääkimisi tekkinud olukorra kokkuleppel lahendamiseks.

Läbirääkimiste ajal oli aegumine peatunud.

Kostjad esitasid aegumise vastuväite esmakordselt kohtumenetluses. Enne seda pidasid kostjad

hagejaga läbirääkimisi ehitustööde tagajärgede kõrvaldamiseks ja heastamiseks ilma, et oleksid

nõuete aegumisele tuginenud. Aegumisele tuginemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna

kostjad teostasid ehitustegevust ebaseaduslikult ja nad ei kõrvaldanud hagejale põhjustatud

kahjulikke tagajärgi, siis oli tegemist vältava rikkumisega, mille kõrvaldamist sai nõuda igal

ajal. Hageja nõustus kostjate taotlusega vaheotsuse tegemiseks aegumise osas.

Kostjate vastuväited

3. Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostjad taotlesid aegumise kohaldamist ja vaheotsuse tegemist.

Korterite kokkuehitamine, koridori nihutamine ja sellega seonduv korstnate lammutus toimus

mais–juulis 2005. Kostjad ei teinud ehitustöid vahemikus 2006–2008. Hageja oli teadlik

ehistööde teostamisest 2005. Hageja pöördus kostjate poole 2005 seoses pragudega laes, mis

olid tekkinud ühe ahju väljalõhkumisega. Kostja II kõrvaldas praod 2005. Kuni 2012 ei olnud

hagejal ühtegi pretensiooni kostjatele. 2016 paigaldasid kostjad uued ventilatsioonilõõrid

seniste metall-lõõride asemele. Hageja kahju hüvitamise nõue oli aegunud. Kahju hüvitamise

nõue ei tulenenud seadusest, vaid hagejal oli tehingulaadne või alternatiivselt kahju

õigusvastasest tekitamises tulenev nõue, mis aegub kolme aasta jooksul. Hageja sai väidetavast

kahjust teada juba ehitustööde tegemise ajal mai–juuli 2005 või vahetult pärast tööde lõppemist.

Nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt oktoobris 2005 ja aegus oktoobris 2008. Aegunud oli ka

hageja nõue välja mõista kostjatelt solidaarselt kohtueelsed õigusabikulud ja kohustada kostjaid

võimaldama juurdepääs nende korterisse. Kostjad polnud hageja nõudeid tunnustanud ja pooled

ei pidanud läbirääkimisi. Seetõttu polnud nõude aegumine katkenud ega peatunud.

Maakohtu otsus

4. Maakohus tegi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lg 3 alusel vaheotsuse ja jättis

kohaldamata aegumise hageja nõuetele kohustada kostjaid hüvitama tekitatud kahju, välja

mõista kohtueelsed õigusabikulud ja kohustada kostjaid võimaldama juurdepääs korteritele.

Kohus jättis menetluskulud jaotamata ja rahaliselt kindlaks määramata.

Kohus tuvastas, et kostjad teostasid vaidlusaluseid ümberehitustöid perioodil mai–juuli 2005.

Kostjad olid järjepidevalt väitnud, et tööd teostati perioodil mai–juuli 2005. Kostjate väited olid

tõendatud tunnistaja W ütlustega. Tunnistaja selgitas 17.01.2022 istungil, et tema alustas

lammutustöödega 2005 suve alguses või keskel. Tunnistaja sõnul lammutasid töölised eelkõige

kaks korstnat, kaks kaminat, puit-vaheseinu ning ehitasid uue koridori. Seejärel asuti kostjate

korteris remonti tegema. Ehitustööd lõppesid septembri lõpus või oktoobri alguses (V kd, tl

146–150). Tunnistaja väited lammutustööde kohta kattusid vaidlusaluste tööde sisuga. Hageja

väited, muuhulgas viitega kostjate seisukohtadele ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

17.12.2015 kirjale (III kd, tl 132-133), et ehitustööd toimusid 2006–2008, ei leidnud kinnitust.

Hageja väited tööde tegemise aja kohta polnud veenvad, sest hageja ise avaldas, et kostjad

sulgesid hoone teisel korrusel asuvasse koridori juurdepääsu juba 2005 suvel, mistõttu ei olnud

hagejal ülevaadet tööde kohta. Lisaks olid hageja väited ümberehitustööde aja kohta olnud

ebajärjepidevad - hageja tõi kordamööda tööde tegemise ajaks nii 2005, kui ka 2006.

Puudus vaidlus, et tööde käigus lammutatud korstnajalad koos nendes asuvate

kommunikatsioonidega kuulusid kõikide korteriomanike kaasomandisse. Ka kostjate kortereid

läbinud koridori ümbertõstmise käigus lammutatud seinad kuulusid kõikide korteriomanike

kaasomandisse. Kostjad selgitasid, et nad võtsid maha nende kaht korterit eraldanud kergseina,

ehitades selle asemele ukseava. Kohus leidis, et ka viidatud sein kuulus kõikide korteriomanike

kaasomandisse. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad olid

korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asusid korteriomandi reaalosas või

mitte (Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13). Kui kostjate tegevuse

tulemusel oli hagejal tekkinud väidetud kahju, võisid kostjad rikkuda 2005 kehtinud

korteriomandiseaduse (KOS2005) § 10 lg 1 p 1, mis sätestas, et korteriomanik on kohustatud

hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma

tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Korstnajalgade

koos

nendes

asunud

kommunikatsioonidega

lammutamine

ning

kommunikatsioonide väljaehitamine uues asukohas, kostjate kortereid eraldanud koridori

lammutamine ja uue koridori ehitamine uues asukohas ning kostjate kortereid eraldanud seina

osaline lammutamine oli hinnatav asja olulise muutmisena, mis eeldas kõikide korteriomanike

nõusolekut asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 alusel. Täpsustatud hagist nähtuvalt ei tuginenud

hageja kostjate korterites asunud kaminahjude lammutamisele, mistõttu ei käsitlenud kohus

selles osas kostjate tegevuse õigusvastasust.

Kui kostjad põhjustasid oma tegevusega hagejale kahju või teostasid ehitustöid ilma

korteriomanike nõusolekuta, siis oli hagejal õigus nõuda kostjatelt endise olukorra taastamist

AÕS § 89 ja § 74 lg 1 alusel. Hageja nõue oli hinnatav kahju hüvitamise nõudena

võlaõigusseaduse (VÕS) § 136 lg 5 järgi (Riigikohtu 14.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-12-

24747, p 30). Hageja palus ühe alternatiivina välja mõista kostjatelt solidaarselt varalise kahju

hüvitis, kuid hageja kavatses nõutava summa eest ise endise olukorra taastada, mistõttu tuli

varalise kahjuhüvitise väljamõistmise nõuet ja põhinõudena esitatud endise olukorra taastamise

nõuet käsitleda sama nõudena.

Korteriomanike ühisusest tulenes, olenemata korteriühistu olemasolust, eriline seadusjärgne

võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldus VÕS §

1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest

tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (Riigikohtu 11.12.2013 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 19). Korteriomanike ühisusest tuleneva nõude aegumisele

kohaldus TsÜS § 149 esimene lause (Riigikohtu 20.12.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-25115, p

13). Viidatud sätte kohaldamisala polnud piiratud ainult võlanõuetega. Sätte sõnastusest

tulenevalt rakendus säte kõikidele nõuetele, mis tulenesid seadusest. Hageja tugines, et kostjad

tekitasid talle kahju seaduses sätestatud kohustuse rikkumisega. Hageja nõude aluseks polnud

tehing ega selle rikkumine. Seetõttu ei olnud asjakohane TsÜS § 146 ega ka TsÜS § 152 lg 1.

Hageja sai tugineda oma nõudes seadusest tuleneva kohustuse rikkumisele ja sellisel juhul

delikt ei kohaldunud (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 21). Seetõttu

ei kohaldunud ka TsÜS § 150.

Kostjate kohustuse täitmise aega polnud kindlaks määratud. Määravat tähtsust ei omanud

hageja teadmine kostjate ümberehitustööde tegemise ajast. Oluline oli hagejal kahju tekkimine

kostjate kohustuste rikkumise tõttu ning nõude sissenõutavaks muutumine. TsÜS § 149

esimene lause sätestas, et seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kümme aastat selle

nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Selleks, et tuvastada,

millal nõue muutub sissenõutavaks TsÜS § 149 lg 1 esimese lause alusel, tuleb kohaldada VÕS

§ 82 lg-t 7 (Riigikohtu 29.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-17, p 13). VÕS § 82 lg 7 näeb

ette, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist.

Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise

tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega

ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda

kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks

mõistlikult vajaliku aja möödumist. VÕS § 82 lg 3 sätestab, et kui kohustuse täitmise aega ei

ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma

selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel

võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust.

Kohtupraktika järgi ei saa kahju hüvitamise nõue muutuda sissenõutavaks enne, kui kahju on

tekkinud (Riigikohtu 29.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-15, p 9). Rikkumisest tuleneva

kahju hüvitamise nõue tekib pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ning muutub

sissenõutavaks kohustuse täitmiseks vajaliku mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse

tekkimist (Riigikohtu 22.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-14-53081, p 21).

Pooled ei vaielnud, et hagejale tekkis kahju 2005 kaminaahjude lammutamisest ja kostjad

parandasid hageja korteris tekkinud praod. Hageja sidus kahju hüvitamise nõude kostjate poolt

kortereid nr 6 ja nr 11 eraldanud koridori lammutamise, korstnajalgade (sh nendes sisalduvate

kommunikatsioonide) lammutamise ning kortereid eraldanud seina ukseava rajamisega.

Oktoobris 2012 algas pooltevaheline kirjavahetus, kus hageja juhtis kostjate tähelepanu sellele,

et hageja korteris oli mitterahuldav ventilatsioon (I kd, tl 95–97). Hageja korteris puudulikust

ventilatsioonist tingitud hallituskahjustused tõi hageja välja ka 25.06.2013 e-kirjas

korteriomanikele (IV kd, tl 48–52). Hageja avaldas, et korteri seintes olid tekkinud praod (IV

kd, tl 56, IV kd, tl 54-55). Kostjad teostasid vaidlusaluseid ümberehitustöid perioodil mai–juuli

2005. Seega võisid kostjad rikkuda seaduses sätestatud kohustust hiljemalt juulis 2005.

Vaidlusalustest ehitustöödest põhjustatud kahjulikud tagajärjed (praod, puudlik ventilatsioon)

tekkisid hagejal 2012. Arvestades, et pooled alustasid oktoobris 2012 aktiivset kirjavahetust

seoses hagejal tekkinud negatiivsete mõjutustega, sai eeldada, et need tekkisid enne

kirjavahetuse algust. Kohtu hinnangul tuli mõistlikult võttes lugeda kahjulike tagajärgede

tekkimise ajaks hiljemalt juuni 2012. Arvestades hagejal tekkinud mõjutuste olemust, pidid

need olema kergesti märgatavad. Sellepärast leidis kohus, et mõistlik aeg kohustuse täitmiseks

(kahju kõrvaldamiseks) oli kolm kuud. Seega hakkas hageja nõude kümneaastane aegumise

tähtaeg kulgema kolm kuud pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist ehk alates

septembrist 2012 ja nõue oleks aegunud augusti lõpus 2022. Hageja esitas hagi 31.05.2018, st

aegumise tähtaja jooksul, mistõttu ei olnud hageja nõue aegunud. Kuna hageja nõue ei aegunud,

puudus vajadus käsitleda poolte väiteid nõude aegumise katkemise või peatumise kohta.

Vaidlusalustest ümberehitustöödest hagejale põhjustatud kahju osas tuli lähtuda kahju ühtsuse

pritsiibist, mis tähendas, et kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning hakkab

aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas (Riigikohtu 22.11.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-14-

53081, p 19). Seega kahju hüvitamise nõue hõlmas ka nõuet välja mõista õigusabikulud. Hageja

palus kohustada kostjaid võimaldama juurdepääs nende korterisse ehituseelse olukorra

taastamiseks. Ka viidatud nõue oli seotud vaidlusaluste töödega tekitatud kahjuga ja seetõttu

tuli lugeda, et kahju hüvitamise nõue hõlmas ka juurdepääsu võimaldamise nõuet.

Kostjate apellatsioonkaebus

5. Kostjad palusid tühistada maakohtu otsuse ja teha uue, millega lugeda kõik hageja nõuded

aegunuks. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda.

Kostjad nõustusid maakohtuga, et nad teostasid kõnealuseid ümberehitustöid perioodil mai–

juuli 2005 ja arvestades tekkinud mõjutuste olemust, pidid hageja korteri kahjustused olema

kergesti märgatavad. Hageja nõuete aegumisele kohaldus TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud 3-

aastane tähtaeg. Korteriomanike vaheline suhe oli tehingupõhine suhe. Aegumistähtaeg algas

TsÜS § 147 lg 1 kohaselt hetkest, mil hageja sai teada kahjust või pidi kahjust teada saama.

TsÜS § 147 lg-st 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest lähtudes oli nõude

sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud kahju tekkimisest. Arvestades, et väidetav kahju,

mis seisnes ventilatsiooni kaotamises ja pragudes, pidi ilmnema pärast ehitustegevust või juba

selle ajal ning ehitustegevus toimus 2005 maist – juulini, muutus kahjunõue ja kahju heastamise

nõue sissenõutavaks hiljemalt oktoobris 2005 ning aegus oktoobris 2008.

Kostjate hinnangul oli võimatu, et õhuvoolu puudumist ei tajuta seitsme aasta jooksul

(ajavahemikus 2005 – 2012). Kostjate arvates tõendas asjaolu, et seitsme aasta vältel pärast

ehitustegevust hagejal pretensioone ei olnud seda, et õhuvahetus oli tegelikult hageja korteris

piisav. Ekspertiisidega oli tõendatud, et kostjate ehitustegevus ei kahjustanud hageja omandit.

Pragude osas jõudis ka Tallinna Ringkonnakohus 15.09.2021 otsuses haldusasjas nr 3-18-1711

nimetatud ekspertidega samale järeldusele. Kui kaminahjude lammutamisest tekkinud praod

tekkisid 2005 koheselt ehitamise ajal, siis oleks samamoodi pidanud kõik muud ehitusega

seonduvad praod tekkima sama vahetult. Hageja nõue muude pragude parandamiseks ei saanud

kuidagi sissenõutavaks muutuda alles seitse aastat pärast ehitust.

Samas jäid kostjad seisukohale, et kahjunõuet, mis tulenes ühe korteriomaniku poolt teostatud

ehitustööst võis käsitleda ka kui deliktilise kahju nõuet, millele kohaldus aegumise osas TsÜS

§ 150. Kostjad leidsid, et kui korteriomanike vahelisi eriomandi kokkuleppe rikkumisi ja sellest

tulenevaid kahjunõudeid lugeda mitte tehingulisteks, vaid seadusest tulenevateks nõueteks, siis

TsÜS § 149 regulatsioon ei kohaldu mistahes juhul korteriomanike vahelistele ehitamisest

tulenevatele kahjunõuetele, kuivõrd seadusest tulenevate kahjunõuete osas oli TsÜS § 150

käsitletav kui erinorm. Isegi kui maakohtul oli õigus, et käesoleval juhul kohaldus TsÜS § 149,

siis ei pidanud kostjad õigeks kohtu järeldust, et nõude sissenõutavaks muutumise aeg oli pärast

mõistliku aja (kolm kuud) möödumist õigustatud isiku esmasest nõudekirjast. Puudus

igasugune mõistlik põhjus, miks korteriomaniku poolt oma korteris tehtud ümberehitustega

teisele korteriomanikule põhjustatud kahju peaks saama sisse nõuda kauem kui korteriühistu

poolt ümberehitutega põhjustatud kahju (3 a) või ehitusettevõtte poolt tekitatud kahju (5 a) või

mistahes kolmanda isiku poolt deliktiliselt – nt vandaalitsemisega põhjustatud kahju (10 a).

Maakohtul tulnuks tuvastada, millal oli hagejal õigus nõuda kostjatelt kohustuse täitmist mitte

aga, millal ta seda esmakordselt tegi. Hageja pidi teada saama kahjudest hiljemalt 2005 sügisel.

Kostjate hinnangul hageja valetas nii seda, millal ta sai teada ehitustöödest, millal tal tekkis

väidetav ventilatsiooniprobleem ja millal tekkisid praod. Hageja üritas oma korteri probleemide

ja kostjate korteris toimunud ehitustööde vahele tekitada seost, kuid seda seost polnud. Hageja

korteri probleemid ei tulenenud kostja ehitustöödest.

Kostjad soovisid välja tuua ka alternatiivse tõlgenduse sellest, millal TsÜS § 149 nõude

aegumistähtaeg algab. Maakohus ei käsitlenud seda (kostjad viitasid sellele ka 11.11.2021

menetlusdokumendis), et TsÜS § 149 kohaselt algab nõude aegumistähtaeg hoidumiskohustuse

rikkumisest. Hoidumiskohustuse rikkumisel, mis väidetavalt seisnes 2005 ehitustegevuses,

algaks nõude aegumistähtaeg justnimelt sellest rikkumisest endast – 2005 juulist. Täiendavalt

leidsid kostjad, et tuli kohaldada hea usu põhimõtet. Maakohus jättis sellega arvestamata.

Juhuks kui ringkonnakohtus peaks tõstatuma küsimus võimalikust katkemisest, jäid kostjad

selles osas varasemalt esitatud seisukohtade ja tõendite juurde. Kahju ühtsuse põhimõtet tuli

kohaldada ka kohtueelsete õigusabikulude nõudele ja lugeda ka see nõue aegunuks. Lisaks

märkisid kostjad, et juba aegunud nõudeid ei taastanud ka see, kui pooled nõude üle vaidlesid.

Kostjad polnud kunagi hageja nõuet tunnistanud.

Vastustaja seisukoht

6. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud tuli

jätta kostjate kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus TsMS

§ 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata. Kostjate apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu vaheotsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu

põhjendustega ja TsMS § 654 lg - st 6 tulenevalt neid ei korda. Kuna menetlus asja

lahendamiseks jätkub, siis ei märgi kohus vastavalt TsMS § 173 lg-le 5 vaheotsuses

menetluskulude jaotust.

8. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

9. Hageja esitas hagiavalduses ja selle täpsustuses kostjate vastu nõude, milles palus kostjaid

taastada enne kostjate korterite ümberehitustööde tegemist olnud olukord. Hageja väitel

teostasid kostjad ümberehitustöid teiste kaasomandike nõusolekuta. Kostjad leidsid, et hageja

nõue on aegunud ja palusid teha asjas vaheotsus aegumise kohta. Vaidlustatud otsuses jättis

maakohus hageja nõuetele aegumise kohaldamata.

10. TsMS § 449 lg 3 järgi võib kohus teha vaheotsuse taotluse kohta aegumise

kohaldamisetaotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega.

Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle kohta vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui

kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. Aegumise kohta

otsuse tegemisel tuleb kohtul aegumistähtaja kontrollimiseks esmalt poolte esitatud asjaolude

ja tõendite põhjal kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe, mis on TsMS § 449 lg-s 3 sätestatud

võimaliku vaheotsuse või lõppotsuse tegemise eeldus nõude aegumise üle otsustamisel

(Riigikohtu 27.05.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-15, p 14).

11. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praeguse kohtuvaidluse puhul on tegemist

seadusest tuleneva nõudega ja et sellised nõuded aeguvad TsÜS § 149 alusel (otsuse p 14).

Maakohus on kvalifitseerinud pooltevahelise õigussuhte ning vastavalt kvalifikatsioonile

määranud aegumise alguse ja aegumistähtaja. Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudus

vaidlus, et kostjate poolt ümberehituse käigus lammutatud korstnajalad koos nendes asuvate

kommunikatsioonidega ja kostjate kortereid läbinud koridori ümbertõstmise käigus lõhutud

seinad ja kortereid eraldanud kergesein kuulusid kõikide korteriomanike kaasomandisse.

Nõustuda saab maakohtuga, et kui kostjad on oma tegevusega põhjustanud hagejale kahju või

kui kostjad on teostanud ehitustöid kaasomanike (sh hageja) nõusolekuta, on hagejal õigus

nõuda kostjalt endise olukorra taastamist AÕS § 89 ja § 74 lg 1 alusel, mida hageja esitatud

hagis ka taotles. Kuigi hageja esitas alternatiivselt nõude kostjatelt kahju hüvitise 72 780 euro

saamiseks, et nõutava summa eest ise endine olukord taastada, on tegemist sama nõudega,

millise aegumisele kohaldub samuti TsÜS § 149 esimene lause. Kostjate apellatsioonkaebuse

väide, et nende ehitustegevuse tõttu tekkisid hageja korteri lakke ja seintesse praod ja puudused

korteri ventilatsioonis, on õige, kuid hageja on tuginenud lisaks tema korterile tekkinud

otsestele vahetutele tagajärgedele ka asjaolule, et kostjad tegid hageja nõusolekuta kaasomandi

eseme suhtes olulisi muudatusi, millega nad rikkusid kaasomanike vahelisest õigussuhtest

tulenevat kohustust kaasomandi eseme suhtes. Eeltoodust tulenevalt on õige maakohtu

seisukoht, et hageja nõude puhul ei kohaldu aegumisele tehingulise nõude aegumise

regulatsioon (TsÜS § 146 ega 152 lg 1) ega kahju õigusvastaselt tekitamisest tuleneva nõude

aegumise regulatsioon (TsÜS § 150). Kostjate käsitlus, et korteriomanike vahelised

õigussuhted on sarnaselt korteriomaniku ja korteriühistu vaheliste suhetega tehingulaadsed, ei

ole õige. Korteriühistu on mittetulundusühing, mille liikmeteks on seaduse alusel kõik

korteriomanikud. Analoogselt iga juriidilise isiku organi ja põhikirjaga tekivad ühistu ja

liikmete vahel vastastikused õigussuhted, mida võib käsitleda tehingulaadsetena, kuigi ühistu

ja liikmed ei pruugi sõlmida kirjalikke lepinguid. Ka kaasomanikud võivad sõlmida kirjalikke

kokkuleppeid, kuid selliste kokkulepete puudumisel reguleerib nendevahelisi õigussuhteid

seadus. Õige on hageja apellatsioonkaebuse vastuses avaldatu, et olukorras, kus kinnisasja

omanikud ei ole sõlminud kokkuleppeid ega teinud muul viisil vastastikuseid tehinguid,

tulenevad nendevahelised õigussuhted seadusest. Tegemist ei ole tehingulaadsete suhetega,

millised võivad esineda korteriomaniku ja korteriühistu vahel.

12. Eelnevast tulenevalt on õige ja põhjendatud maakohtu järeldus, mille kohaselt kohaldub

käesolevas asjas esitatud nõudele TsÜS § 149 lg-s 1 sätestatud kümneaastane aegumistähtaeg,

mis hakkab kulgema alates nõude sissenõutavaks muutumisest. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub

kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Nõustuda saab

maakohtuga, et määravat tähtsust ei oma hageja teadmine kostjate ümberehitustööde tegemise

ajast, vaid oluline on hagejal kahju tekkimine kostjate kohustuste rikkumise tõttu ning nõude

sissenõutavaks muutumine. Määravat tähtsust ei oma kostjate poolt korterites 6 ja 11 asunud

kaminahjude lammutamine aastal 2005, mille tulemusena korterite põrand tõusis ja hageja

korterit lakke tekkisid mõrad, millised kostjad sama aasta septembris parandasid.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kahjulike tagajärgede tekkimise ajaks saab lugeda

hiljemalt juuni 2012. 2012 tekkis hagejal asjas esitatud tõenditest nähtuvalt esmakordselt

võimalus tutvuda ülemise korruse olukorraga ning tuvastada kostjate korraldatud ehitustööde

iseloomu ja ulatusega. 2012 algas pooltevaheline kirjavahetus, kus hageja kirjutas kostjale

ümberehitustööde kahjulikest tagajärgedest - mitterahuldavast ventilatsioonist, 2013 saatis ta

kostjatele e-kirja puudulikust ventilatsioonist tingitud hallituskahjustuste kohta. 2015 lisandus

hagejale kaasneva kahjuliku tagajärjena hoone koormusjaotuse muutumise tõttu praod

korteriseintes, millest hageja teavitas ka Tallinna Linnaplaneerimise Ametit ja 2016 T.Aasa (IV

kd, tl 54-55). Seega lähtus maakohus õigesti hageja nõude aegumistähtaja kulgemise

arvestamisel ajast, kui hageja sai rikkumisega seonduvatest kahjulikest tagajärgedest teada.

Nõude kümneaastane aegumise tähtaeg hakkas kulgema kolm kuud pärast kohustuse rikkumise

tõttu kahju tekkimist ehk alates septembrist 2012. Nõue oleks aegunud augusti lõpus 2022.

31.05.2018 esitatud hageja nõue ei ole aegunud. Nõustuda saab maakohtuga, et lähtudes kahju

ühtsuse printsiibist hõlmab kostjate vastu esitatud kahju hüvitamise nõue ka nõuet mõista

kostjatelt välja solidaarselt kohtueelsed õigusabikulud 12 757,44 eurot ning ka see nõue ei ole

aegunud.

14. Ringkonnakohus ei nõustu kostjate apellatsioonkaebuse väitega, mille kohaselt algas hageja

nõude aegumine hoidumiskohustuse rikkumisest, so kostjate ehitustegevusest aastal 2005, kuna

kostjad rikkusid korteriomanike kohustust hoiduda teist korteriomanikku kahjustamast. Hageja

on apellatsioonkaebuse vastuses märkinud, et peab sellist tõlgendust selges vastuolus olevaks

hea usu põhimõttega, sest hageja sai kaasomandi suhtes toimunud ümberehitustest ja sellega

kaasnenud

kahjustavatest

tagajärgedest

teada

2012.

Hageja

nõue,

mis

tulenes

kaasomanikevahelisest suhtest, ei saanud muutuda sissenõutavaks enne kui kahjustatud isik sai

rikkumisest teada või pidi asjaoludest lähtuvalt teada saama. Nõude aegumistähtaeg ei saanud

hakata kulgema enne nõude sissenõutavaks muutumist.

15. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuses väite, et hageja nõude maksmapanek on hea usu

vastane, sest aastaid ei teinud hageja kostjate ehitustegevusest probleemi ja kostjatel jäi mulje,

et hageja on loobunud oma nõude sissenõudmisest. Ringkonnakohus sellega ei nõustu, sest oma

nõude maksmapanek aegumistähtaja jooksul võib osutuda üksnes erandlikel asjaoludel hea usu

põhimõtte vastaseks. Praeguses vaidluses ühtki sellist erandlikku asjaolu esile toodud ei ole.

16. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaheotsus on põhjendatud ja seaduslik. Kohtu

seisukoha kujunemine on jälgitav ja otsus on kooskõlas TsMS § 442 lg 8 nõuetega. Kaebuse

väited ei anna alust hinnata tõendeid maakohtust erinevalt ega jõuda apellatsioonkaebuses

soovitud tulemuseni. Kuna hageja nõuded ei ole aegunud, ei ole asja lahendamise seisukohalt

tähtsust aegumise katkemise või peatumise väidetel.

Arvestades eeltoodut ei kuulu kostjate apellatsioonkaebus rahuldamisele ega maakohtu otsus

muutmisele.

Menetluskulude jaotus

17. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 5 ei märgi kohus menetluskulude jaotust vaheotsuses, kui

menetlus asja lahendamiseks jätkub. Menetluskulude jaotus nähakse ette lõppotsuses.

(allkirjastatud digitaalselt)