2-19-6689/60 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-19-6689

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 15. detsember 2022

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Tõnu Ojamaa ja Osaühingu Inest Invest hagi Farmbalt OÜ

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 22. oktoobri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Farmbalt OÜ apellatsioonkaebus ning Tõnu Ojamaa ja

Osaühingu Inest Invest apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Farmbalt OÜ apellatsioonkaebuse hind 0 eurot

Tõnu Ojamaa apellatsioonkaebuse hind 14 863 eurot 73 senti

ja Osaühingu Inest Invest apellatsioonkaebuse hind 6935

eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hagejad Tõnu Ojamaa ja Osaühing Inest Invest, nende

ühised esindajad vandeadvokaadid Karin Ploom ja Tambet

Laasik

Kostja Farmbalt OÜ, esindaja vandeadvokaat Peeter Viirsalu

Menetluse liik

kirjalik menetlus

1(17) 1(17)

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Tartu Maakohtu 22. oktoobri 2020. a otsus ning teha uus otsus, millega

hagi rahuldada.

2. Tunnistada Farmbalt OÜ avalduste alusel alustatud sundtäitmised täiteasjades nr

186/2019/296, 186/2019/297, 186/2019/298, 186/2019/299 ja 186/2019/300 lubamatuks.

3. Rahuldada Tõnu Ojamaa ja Osaühingu Inest Invest apellatsioonkaebus, Farmbalt

OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes Farmbalt OÜ kanda.

5. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud

maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

6. Tühistada otsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 8. mai 2019. a määrusega seatud hagi

tagamine.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse

või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Tõnu Ojamaa (hageja I) ja Osaühing Inest Invest (hageja II) esitasid 2. mail 2019 Tartu

Maakohtule hagi Farmbalt OÜ (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

täiteasjades nr 186/2019/296, nr 186/2019/297, nr 186/2019/298, nr 186/2019/299 ja nr

186/2019/300 (täiteasjad). Maakohus tagas 8. mai 2019. a määrusega hagi ja peatas

täiteasjades täitemenetluse kuni praeguses tsiviilasjas menetlust lõpetava lahendi

jõustumiseni.

Hagiavalduse kohaselt algatati hagejate vastu kohtulahendite ja kostja avalduste alusel

järgmised täitemenetlused:

Tartu Maakohus mõistis 17. novembri 2015. a otsusega tsiviilasjas nr 2-14-57506

menetluskulude katteks praeguses asjas kostja kui sissenõudja kasuks välja hagejatelt I ja

II vastavalt 6727 eurot 90 senti ja 2994 eurot 9 senti. Kohtutäitur algatas hageja II vastu

2(17) 2(17)

täitemenetluse täiteasjas nr 186/2019/296, milles kostja kui sissenõudja nõudis hagejalt II

kui võlgnikult põhinõudena 2994 eurot 9 senti ja viivist 482 eurot 30 senti;

Tartu Ringkonnakohus mõistis 26. septembri 2016. a otsusega tsiviilasjas nr 2-1457506

solidaarselt hagejatelt kostja kasuks välja menetluskulude katteks 2977 eurot 60 senti.

Kohtutäitur algatas täitemenetluse hageja I vastu täiteasjas nr 186/2019/297 ja hageja II

vastu täiteasjas nr 186/2019/298, milles kostja kui sissenõudja nõudis hagejatelt

solidaarselt põhinõudena 2977 eurot ja viivist 481 eurot 83 senti;

Tartu Maakohus mõistis 20. juuni 2016. a otsusega tsiviilasjas nr 2-15-7505 hagejalt I

kostja kasuks välja menetluskulude katteks 6300 eurot. Kohtutäitur algatas täitemenetluse

täiteasjas nr 186/2019/299, milles kostja kui sissenõudja nõudis hagejalt I põhinõudena

4733 eurot ja viivist 671 eurot 90 senti;

Tartu Ringkonnakohus mõistis 13. veebruari 2017. a otsusega tsiviilasjas nr 2-157505

hagejalt I kostja kasuks välja menetluskulude katteks 1120 eurot. Kohtutäitur algatas

täitemenetluse täiteasjas nr 186/2019/300, milles kostja kui sissenõudja nõudis hagejalt I

põhinõudena 6727 eurot 90 senti ja viivist 1083 eurot 75 senti;

Hageja I tasus 7. märtsil 2017 kostjale 2687 eurot selgitusega "kohtuasi 2-15-7505

menetluskulu".

Hageja I leidis, et kostjal ei ole tema vastu Tartu Ringkonnakohtu 13. veebruari 2017. a

otsusest nr 2-15-7505 tulenevat nõuet 6727 eurot 90 senti (täiteasi nr 186/2019/300), vaid

üksnes 1120 eurot. Seega on sundtäitmine 1120 eurot ületavas osas lubamatu. Hagejad

leidsid, et ülejäänud menetluskulude hüvitamise nõuded on nad 2. mai 2019 tasaarvestuse

avaldusega tasaarvestanud enda renditasu nõudega kostja vastu ning selle tagajärjel on

hagejate kohustus lõppenud (tasaarvestuse avaldus jõuab kostjani hiljemalt hagimaterjalide

kättetoimetamisega). Hagejad ja kostja sõlmisid 1. septembril 2008 põllumajandusliku

rendilepingu (rendileping) tähtajaga 30. september 2013 (tsiviilasjas nr 2-14-57506

tuvastati, et rendilepingu tähtaeg on pikenenud kuni 30. septembrini 2018), millest

tulenevat oli kostjal kohustus tasuda renti 42 536 eurot 70 senti aastas. Kokku on hagejatel

kostja vastu renditasu nõue aastate 2015–2017 eest 62 750 eurot 16 senti (koos viivisega

91 789 eurot 69 senti). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on jätnud hagejatele tasumata

rendimakseid vähemalt 20 213 eurot 44 senti. Hagejad teevad tasaarvestuse nõuete

kattuvas ulatuses.

Hagejad väitsid, et kostja 9. jaanuari 2019. a tasaarvestuse avaldus on põhjendamatu, sest

tasaarvestuse tegemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Kostja nõuded on vastuolus

hea usu põhimõttega. Samuti on kostja juba varem (19. jaanuaril 2017) tasaarvestanud

võlgnetava renditasu ja menetluskulud, seega on menetluskulude nõue igal juhul lõppenud.

Hagejad loovutasid oma nõuded 8. jaanuaril 2019 uuele võlausaldajale, kuid 30. jaanuaril

2019 loovutati hagejatele kõik nõuded tagasi.

Eeltoodut arvestades on kostjal hagejate vastu menetluskulude nõue 18 408 eurot 10 senti

(põhinõue 17 432 eurot 59 senti ja viivis 975 eurot 51 senti).

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja oli nõus, et

hagejad võlgnevad talle menetluskulude põhivõlana 17 432 eurot 59 senti, lisaks viivised.

Täiteasja nr 186/2019/300 täitmisteatesse on ekslikult märgitud, et selle nõude

täitedokumendiks on Tartu Ringkonnakohtu 13. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr

2-15-7505. Menetluskulude hüvitis tuleneb Tartu Maakohtu 17. novembri 2015. a otsusest

tsiviilasjas nr 2-14-57506. Selline ilmne ebatäpsus ei ole aga aluseks sundtäitmise

lubamatuks tunnistamisele. Kostjal on tasumata renditasu 2016. ja 2017. a eest kokku 20

3(17) 3(17)

213 eurot 44 senti (mitte 62 750 eurot 16 senti, nagu märgitakse hagiavalduses). Hagejate

renditasu nõue on lõppenud, sest kostja on hagejate renditasu nõude 9. jaanuari 2019. a

tasaarvestusavaldusega tasaarvestanud oma muude nõuetega hagejate vastu kogusummas

390 269 eurot 42 senti. Kostja 19. jaanuari 2017 e-kiri ei ole tasaarvestusavaldus.

Hagejad ei saa kasutada tasaarvestuseks 2017. aasta renditasu nõuet, sest see nõue loovutati

8. jaanuaril 2019 uuele võlausaldajale. Lisaks loovutasid hagejad oma nõuded kostja vastu

kogusummas 21 655 eurot 30 senti kolmandale isikule ning neid ei ole hagejatele tagasi

loovutatud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis 22. oktoobri 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja poolte

menetluskulud nende endi kanda. Maakohus märkis, et tema otsuse jõustumisel tuleb

tühistada maakohtu määrusega seatud hagi tagamine.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hagejate nõude õiguslikuks aluseks

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg-d 1 ja 2. Maakohus tuvastas, et hagejate

menetluskulude võlgnevus kostjale on 18 408 eurot 10 senti (hageja I võlg 11 460 eurot 90

senti, hageja II võlg 2994 eurot 9 senti, hagejate solidaarne võlg 2977 eurot 60 senti,

lisanduvad viivised). Tsiviilasjas nr 2-14-57506 tehtud kohtuotsused jõustusid 7.

detsembril 2016 ja tsiviilasjas nr 2-15-7505 tehtud kohtuotsused jõustusid 16. märtsil 2017.

Seega saab kohus arvestada ainult neid hagejate tasaarvestusi, mis on tehtud pärast

osutatud kuupäevi tekkinud nõuete alusel.

Maakohus tuvastas, et kostja võlgneb hagejatele renditasu 2016. a ja 2017. a eest 20 213

eurot 44 senti ja hagejad on tasaarvestanud 2. mai 2019. a hagiavalduses enda renditasu

nõude kostja vastu kostja menetluskulude nõudega hagejate vastu. Kuna kostja ei

täpsustanud, millist osa rendimaksetest ta tasus, ning ülekanded on tehtud hagejale I, saab

kogu renditasu nõue kuuluda hagejatele solidaarselt.

Hagejad on tõendanud, et neile on rendilepingust tulenevad nõuded praeguseks tagasi

loovutatud ning neil on õigus nõuda rendilepingust tulenevate kohustuste täitmist.

Ei ole tõendatud, et kostja tasaarvestas võlgnetava renditasu ja menetluskulud juba 19.

jaanuari 2017 e-kirjaga. Kostja avaldusest ei ole selge, millised nõuded omavahel

tasaarvestati. Kostja kõnealust e-kirja ei saa lugeda tasaarvestusavalduseks.

Kostja on tasaarvestanud 9. jaanuari 2019 tasaarvestusavalduses rendi maksmise kohustuse

enda nõuetega hageja I vastu. Kostja näitas, millises järjekorras ta oma nõudeid

tasaarvestada soovib, märkides esimeseks nõudeks Karoliina kinnistuga seotud alusetult

tasutud rendi tagasinõude 897 eurot 79 senti aastas ja saamata jäänud tulu nõude 14 050

eurot, ning teiseks nõudeks asenduskombainiteenuse hüvitise 13 793 eurot 23 senti.

Tuvastatud asjaoludel on kostjal õigus nõuda 3591 euro 16 sendi (4 × 897 eurot 79 senti)

suuruse tasutud rendi tagastamist ja kinnistust 2009. a saamata jäänud tulu 14 050 eurot,

samuti hüvitist asenduskombainiteenuse eest 13 793 eurot 23 senti. Seega on kostjal

tasaarvestatavaid nõudeid vähemalt 31 434 eurot 39 senti. Kuna praeguses kohtuasjas

vaieldakse selle üle, kas kostja sai tasaarvestada hagejate renditasu nõuet 20 213 eurot 44

senti, ei ole vaja analüüsida ülejäänud kostja võimalikke nõudeid.

Kostjal oli õigus 9. jaanuari 2019. a avaldusega tasaarvestada enda 31 434 euro 39 sendi

suurune nõue hagejate vastu hagejate 20 213 euro 44 sendi suuruse nõudega kostja vastu.

Sellega on poolte nõuded võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 2 kohaselt kattuvas ulatuses

4(17) 4(17)

lõppenud ning hagejad ei saanud oma nõudeid enam tasaarvestada 2. mai 2019. a

hagiavalduses. Täitemenetluses esitatud nõuded tuleb täita.

Maakohtus kantud menetluskulud on õiglane jätta TsMS § 162 lg 4 järgi poolte endi kanda,

sest vaidluse tekkimisel on mõlemad pooled andnud oma osa: omavahelisi suhteid ei ole

korrektselt fikseeritud, on esitatud nõuete tasaarvestusi, poolte vahel on olnud mitu

kohtuvaidlust ning segadus on rendilepingu poolte ja esemega.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja palus 20. novembril 2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse

tühistada menetluskulude jaotuse osas ning teha selles osas uus otsus, millega jätta

menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas seaduslik

ja põhjendatud. TsMS § 162 lg-s 1 väljendub kulude jaotamise üldine põhimõte, et

menetluskulud kannab pool, kes põhjustas asjatu kohtuvaidluse. Kuna otsus tehti hagejate

kahjuks, oleks maakohus pidanud jätma menetluskulud hagejate kanda.

Maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 162 lg-t 4. Asjakohaseks ei saa pidada maakohtu

põhjendust, et mõlemad pooled on andnud oma panuse vaidluse tekkimisse. TsMS § 162 lg

4 kohaldamist ei õigusta maakohtu viide poolte varasematele vaidlustele. Kostja õiguslik

positsioon oli hagejatele juba enne kohtusse pöördumist teada ning püsis muutumatuna

kogu menetluse jooksul, hagejad võtsid teadliku riski ja vastutavad sellega seotud kulude

eest.

TsMS § 162 lg 4 kohaldamine ei tohi olla pooltele üllatuslik ning kohus peab selle

kohaldamist pooltega arutama. Kostjal polnud võimalik maakohtus menetluskulude jaotuse

osas seisukohta avaldada.

5. Hagejad palusid 26. novembril 2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse

tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei olnud kostjal Karoliina kinnistu osas õigust keelduda

renditasu maksmisest ega nõuda saamata jäänud tulu hüvitamist. Kostja kasutas Karoliina

kinnistut, mida kinnitab 18. aprilli 2014 esialgse õiguskaitse määrus tsiviilasjas nr 2-

1457506. Kostja avaldas tsiviilasjas nr 2-14-57506, et tal on lepingu esemete valdus.

Kostja põlluraamatust Karoliina kinnistu kohta nähtub, et kostja valdab kõnealust kinnistut.

Karoliina kinnistu rendileandjateks olid hagejad. Rendileandjaks ei pea olema kinnisasja

omanik. Tartu Maakohtu 17. novembri 2015. a otsusega tsiviilasjas nr 2-14-57506 on

tuvastatud, et leping kehtis kuni 30. septembrini 2018 ka Karoliina kinnistu osas.

Maakohus jättis olulisel määral täitmata eelmenetluse ülesanded. Kohus ei tuvastanud, kas

rendileandja (hagejad) on rikkunud lepingulist kohustust ja kas kostjal oli Karoliina

kinnistu valdus või mitte. Maakohus jagas valesti tõendamiskoormise. Hagejate poolt

valduse üleandmise kohustuse rikkumise tõendamiskoormis on kostjal. Rendilepingu p-st

2.7 tuleneb, et rentniku rendi tasumise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas ta lepingu esemeid

kasutab või kui suures ulatuses ta seda teeb. Maakohus kvalifitseeris nõude ebaõigesti ja

jättis kohaldamata asjakohased õigusnormid. Kostja ei ole õigeaegselt teavitanud

väidetavatest rendileandja rikkumistest ja oma nõuetest. Kostja teavitas hagejaid oma

etteheidetest ja nõuetest alles 9. jaanuaril 2019 ehk 6–10 aastat pärast mittevastavuse

ilmnemist.

5(17) 5(17)

Kostjal ei saa olla kahju hüvitamise nõuet. Otsusest ei selgu, millisel õiguslikul alusel on

rahuldatud kostja nõue saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Nõude ulatuse määramisel oleks

kostja pidanud selgitama, millist põllukultuuri ta kinnistul kasvatab.

Pooled olid kombaini Laverda 3750 rendilepingu lõpetanud, masina valdus oli hagejatel

kokkuleppe alusel. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et rendilepingu esemeks 2013. aastal oli

ka kõnealune päraldis. Kostja ei esitanud enam kui kümne aasta jooksul kordagi väidet, et

talle ei võimaldatud seda päraldist kasutada ja tal tekib kahju. Maakohus jättis nõude

lahendamisel märkimata ka selle, millise õigusnormi alusel ta kostja nõude lahendab.

Kostja teavitas esmakordselt väidetavast nõudest alles 9. jaanuari 2019. a tasaarvestuse

avalduses. Täiendava tähtaja määramine oleks ära hoidnud väidetava kahju. Nõude

esitamine aastaid hiljem on hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja enda käitumine on

toonud kaasa väidetava kahju. Kostja on tsiviilasjas nr 2-19-5957 kinnitanud, et ta kasutab

hagejatelt renditavaid seadmeid – traktoreid ja kombaine. Isegi kui Laverda 3750 ei

lõppenud olemast rendilepingu päraldis poolte kokkuleppe alusel, toimus see

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 61 alusel, mille kohaselt lakkab asi olemast

päraldis selle lahutamisel peaasjast, kui ühtlasi on väljendatud õigustatud isiku tahe

lõpetada päraldise kasutamine peaasja huvides.

Nõude ulatuse väljaselgitamisel tuleb lähtuda kasutuseeliste väärtusest, see tuleb kostjal

välja tuua iga päraldise osas eraldi. Arvesse tuleks võtta ka vallasasja amortisatsiooni.

Maakohtu järeldus, et 2015. aasta eest on renditasu tasutud terves ulatuses, on ekslik ega

tugine tõenditele.

Kohus asus ebaõigesti seisukohale, et rendilepingu p 3.2.10 ei ole asja lahendamisel

tähendust. Lepingu p 3.2.10 järgi pidid pooled esitama kõik pretensioonid 10 päeva

jooksul. Kostja on esitanud pretensioonid 10 aastat hiljem ja kostjal ei saa enam olla ühtegi

nõuet.

Kostja tasaarvestas täitemenetluse sisuks olevad menetluskulude hüvitamise nõuded juba

19. jaanuari 2017. a e-kirjas. Kostja jättis maksmata renditasu summas, mis vastas

tasumata menetluskulude suurusele ehk 20 240 eurot 44 senti. Renditasu tasumise tähtaeg

langeb kokku menetluskulude sissenõutavaks muutumise ajaga.

Kohus jättis ebaõigesti hagejate menetluskulud hagejate endi kanda.

6. Hagejad vaidlesid kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

7. Kostja vaidles hagejate apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

8. Tartu Ringkonnakohus tühistas 22. märtsi 2021. a otsusega maakohtu otsuse osas, milles

maakohus jättis poolte menetluskulud poolte endi kanda, ning tegi selles osas uue otsuse,

millega jättis need menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Muus osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis maakohtu otsuse

põhjendusi. Hagejate apellatsioonkaebus jäi rahuldamata ning kostja apellatsioonkaebus

rahuldati. Apellatsioonimenetluse menetluskulud jättis ringkonnkohus solidaarselt hagejate

kanda.

9. Riigikohus rahuldas 27. oktoobri 2021. a otsusega hagejate kassatsioonkaebuse, tühistas

22. märtsi 2021. a otsuse tsiviilasjas nr 2-19-6689 ning saatis asja ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

6(17) 6(17)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb hagejate apellatsioonkaebuse alusel TsMS

§ 657 lg 1 p 2 järgi täies ulatuses tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning

tunnistada sundtäitmine täiteasjades lubamatuks. Hagejate apllatsioonkaebus rahuldatakse,

kostja apellatsioonakebus jääb rahuldamata.

11. Hagejad paluvad esitatud hagis tunnistada kostja avalduse alusel alustatud sundtäitmised

täiteasjades lubamatuks. Täitedokumentideks on tsiviilasjades nr 2-14-57506 ja nr 2-15-

7505 kohtuotsused, millega hagejatelt on mõistetud kostja kasuks välja menetluskulud.

TMS § 221 lg 1 järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud

või tasaarvestatud. TMS § 221 lg 2 järgi on TMS § 221 lg-s 1 nimetatud vastuväited

kohtulahendi puhul lubatud üksnes siis, kui alus, millel need põhinevad, on tekkinud pärast

kohtulahendi jõustumist. Seetõttu on TMS § 221 lg 1 alusel esitatud hagis võimalik arvesse

võtta vaid neid faktilisi (elu)sündmusi, mis on tekkinud pärast täitedokumendiks oleva

kohtulahendi jõustumist (vt Riigikohtu 15. juuni 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-20-

17088/30, p 9 alapunktid koos nendes viidatud lahenditega).

12. Maakohus tuvastas otsuses järgmised vaidluse lahendamise seisukohalt olulised asjaolud:



kostja avalduse alusel hagejate suhtes algatatud täitemenetlustest tulenev hagejate

võlgnevus kokku on 18 408 eurot 10 senti, sh hageja I võlg 11 460 eurot 90 senti, hageja II

võlg 2994 eurot 9 senti ja hagejate solidaarne võlg 2977,60 eurot;



kostja on hagejatele jätnud tasumata koos viivistega renditasu vähemalt 20 213 eurot 44

senti (hagejate väitel on kostja renditasu võlgnevus suurem, mh on kostjal tasumata 2015. a

renditasu);



hagejad tegid 2. mai 2019 hagiavalduses (p 2.2.9) tasaarvestuse avalduse, milles soovisid

hagejate poolt kostjale tasumata võlgnevuse tasaarvestada kostja renditasu võlgnevusega

hagejate ees (hagejate tasaarvestus).

Nende asjaolude üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle ning ringkonnakohus võtab

need TsMS § 652 lg 1 p-st 1 ja lg-st 5 lähtudes aluseks ka apellatsioonkaebuse

lahendamisel.

13. Tasaarvestusavalduse tegemine kohtumenetluses on lubatav (vt Riigikohtu 5. aprilli 2019.

a otsus tsiviilasjas nr 2-16-16481/77, p 15) ning hagejate tasaarvestusavalduse formaalsete

eelduste täidetuse osas pooltel vaidlus puudub. Vaidlus on tasaarvestuse materiaalsete

eelduste (VÕS § 197 lg 1) üle. Kostja vastuväidete kohaselt on hagejate

tasaarvestusavalduses märgitud renditasunõue lõppenud kostja 9. jaanuari 2019. a

tasaarvestusavaldusega (I kd, tl-d 158–162), millega kostja tasaarvestas hagejate

(renditasu) nõude kostja vastu kostja hüvitise nõudega hagejate vastu (kostja tasaarvestus).

Hagejad on pidanud omakorda kostja tasaarvestust põhjendamatuks. Seega on asja

lahendamiseks vajalik hinnata, kas kostjal on hagejate vastu hüvitise saamise nõue, mille ta

sai 9. jaanuari 2019. a tasaarvestusavaldusega hagejate renditasu nõudega tasaarvestada.

Sellise juhise on andnud ringkonnakohtule ka Riigikohus käesolevas asjas 27. oktoobril

2021 tehtud otsuses. Kui kostjal oli tasaarvestuseks õigus, on poolte nõuded kattuvas

ulatuses lõppenud (VÕS § 197 lg 2) ning hagejad ei saanud oma hilisema

tasaarvestusavaldusega enam renditasu nõuet tasaarvestada.

14. Kostja väidetav hüvitisenõue kogusummas 390 359 eurot 52 senti koosneb mitmetest

erineval alusel tekkinud nõuetest (II kd, tl-d 69–72), mida ta on palunud menetluses

7(17) 7(17)

kontrollida nõuete aegumise järjekorras (II kd, tl 66). Tasaarvestusavalduses märgitud

kostja nõuded on samas võimalik tinglikult jagada kolme suuremasse gruppi:



päraldiste kasutamise mittevõimaldamisest tekkinud kahju;



rendilepingu esemetel teostatud parandustööde väärtuse hüvitamine;



takistused kinnistute kasutamisel ning sellest tulenevad nõuded enamtasutud rendi

tagastamiseks ja saamata jäänud tulu hüvitamiseks.

Otsuse selguse ja ülevaatlikkuse huvides peab ringkonnakohus põhjendendatuks

kontrollida kostja nõuded viidatud kolme grupi kaupa. Vajadusel annab kohus eraldi

hinnangu ka nõude aegumisele. Ringkonnakohus märgib, et VÕS § 200 lg-st 2 tulenevalt ei

välista tasaarvestava poole nõude aegumine iseensest nõude kasutamist tasaarvestuseks

eeldusel, et õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist.

15. Poolte vahel sõlmitud rendilepingu (I kd, tl-d 164–170) p 1.3 kohaselt pidi rendileandja

(hagejad) andma rentniku (kostja) kasutusse mitmeid seadmeid ja tööriistu. Kostja on

tasaarvestusavalduses ja menetluses väitnud, et hagejast I tulenevalt ei olnud kostjal

rentnikuna võimalik kasutada järgmisi rendilepingu esemeks olevaid masinaid ja seadmeid

(pooled on nimetanud neid ka rendilepingu eseme päraldisteks):



ratastraktor MTZ 82 nr 7472;



ratastraktor T150 nr 9727 EO;



ketasader Väderstadcarrier;



ketasader Bury;



mürgiprits Pelikan Vento;



viljaveohaagis Palms registreerimismärgiga nr TN0686; kütuse mahuti ja tankur.



15.1.

Kostja väidab, et oli sunnitud päraldised asendama ning on sellega seonduvalt

kandnud kahju vähemalt 60 196 eurot 17 senti, mis tuleb hagejatel hüvitada. Lisaks ei

võimaldanud hageja I kostjal kasutada rendilepingu esemeks olnud teraviljakombaini

Laverda 3750, mille tõttu oli kostja sunnitud kolmandatelt isikutelt sisse ostma täiendavat

kombainiteenust. Kostja on ostnud täiendavat kombainiteenust kokku 90 492 euro 33 senti

eest, sh 2013. a-l 13 793 euro 33 sendi; 2014. a-l 13 700 euro, 2015. a-l 4662 euro; 2016.

a-l 19 850 euro; 2017. a-l 20 700 euro ning 2018. a-l 17 787 euro eest. Kostja leiab, et need

kulud tuleb talle VÕS § 278 p 3 alusel hüvitada.

15.2.

Hagejad väidavad, et nad ei ole rendilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, kuna

kostja viidatud päraldiste valdus anti rendileandjale tagasi poolte kokkuleppel ja põhjusel,

et kostja soetas endale uued agregaadid, misjärel vajadus hageja I vara kasutamiseks langes

ära. Kostja ei pöördunud enne uue tehnika soetamist (2013. a-l) rendileandjate poole väite

või nõudega, et vajab vaidlusaluseid seadmeid ning soovib neid kasutada. Lisaks oleks

rentnikul õigus kõrvaldada väidetav puudus päraldise asendamise teel (VÕS § 279 lg 3)

üksnes juhul, kui rentnik on rendileandjat puudusest teavitanud. Kostja ei ole esitanud

pretensioone päraldiste puudumise kohta enne 9. jaanuari 2019. a nõudekirja.

15.3.

Maakohus leidis, et hagejate väited päraldiste valduse tagastamise kokkuleppe

kohta ei ole tõendatud ning luges selles lähtuvalt kostja hüvitisnõuete

asenduskombainiteenuse eest 13 793 eurot 23 senti (2013. a-l) põhjendatuks.

Ringkonnakohus maakohtu nende järeldustega ei nõustu. Ringkonnakohtu hinnangul eksis

maakohus materiaalõiguse kohaldamisel ning rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, mh

tõendite hindamisel. See viis maakohtu ka ebaõigete lõppjäreldusteni.

15.4.

Kostja poolt esitatud asjaoludel saaks tema nõude aluseks olla VÕS § 115 lg-d 1 ja

2 koosmõjus VÕS § 127 lg-tega 1 ja 4 ning § 128 lg-ga 3. Kahjuhüvitise nõudmiseks VÕS

8(17) 8(17)

§ 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel peab võlgnik olema lepingut rikkunud (VÕS § 115

lg 1) ning vastutama lepingu rikkumise eest (st rikkumine ei tohi olla VÕS § 103 lg 1 järgi

vabandatav), samuti tuleb lisaks mh kontrollida, kas võlgniku rikkumise ja võlausaldajal

tekkinud või tekkiva kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (vt kahju hüvitamise

nõude eelduste kohta ka Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p

15; 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27). VÕS § 278 p 3 ei ole iseseisev

nõudenorm.

15.5.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et hagejad oleksid seoses

viidatud masinate ja seadmete kasutamise võimaldamata jätmisega rendilepingut rikkunud.

Vaidlusaluste masinate ja seadmete valduse tagastamise kohta rendileandjale ei ole pooled

menetluses kirjalikku ega kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokkulepet esitatud.

Hagejate väitel sõlmitigi selline kokkulepe üksnes suuliselt. Ringkonnakohtu arvates

tõendavad mitmed asjaolud ja tõendid kaudselt sellise kokkuleppe olemasolu.

Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks esitanud hagejatele pretensioone seoses

päraldiste kasutamise võimatusega või nõudnud päraldiste valduse taastamist. Veel 17.

aprillil 2019 esitatud hagiavalduses (mida on menetletud tsiviilasjas nr 2-19-5957) on

kostja kinnitanud, et ta kasutab lepingu esemeks olevaid maid, hooneid, seadmeid ja

päraldisi ning palunud tagada nende kasutamise võimus (II kd, tl-d 25–32). Kuigi kostja

väited masinate ja seadmete kasutamise võimaluse kohta menetlusdokumendis on

üldsõnalised, ei ole kostja siiski tuginenud sellele, et mingite masinate ja seadmete osas

oleks see takistatud. Tsiviilasjas nr 2-14-57506 8. oktoobril 2014 esitatud

menetlusdokumendis on p-s 2.4 hageja I küll kinnitanud, et masinad ja seadmed ei ole

kostja kasutuses ning need on läinud üle kostja või kolmandate isikute valdusesse. Seejärel

on aga hageja I esitanud ka väite, et seadmete ja masinate tagastamine toimus

lepingupoolte kokkuleppel, kuna kostjal puudus nende kasutamiseks vajadus ning

tehniliselt vanade masinate hooldamine, konserveerimine ja ülalpidamine ei olnud enam

kostja jaoks majanduslikult mõistlik (I kd, tl 178). Seejärel on kostja esitanud samas

tsiviilasjas 6. novembril 2014 menetlusdokumendi, kus ta ei ole vastu vaielnud hageja I

väitele, et kostja ei kasuta masinaid ja seadmeid lepingupoolte kokkuleppe alusel, vaid

palunud kohtul jätta selle seisukoha tähelepanuta (II kd, tl 18).

Ringkonnakohus märgib, et kuigi rendilepingu p 4.1 eeldas lepingu muutmiseks ühe

lepingupoole kirjalikku taotlust, ei või kostja VÕS § 13 lg-st 3 tulenevalt sellele

lepingutingimusele tugineda, kuna hagejad võisid kostja käitumisest aru saada, et kostja oli

nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis.

15.6.

Kostja päraldiste kasutamise mittevõimaldamisest tekkinud kahju nõue ei ole

põhjendatud ka juhul, kui pooled kokkulepet päraldiste tagastamiseks ei sõlminud.

15.6.1. Ringkonnakohus märgib esmalt, et VÕS § 346 lg-te 1 ja 2 järgi peab rentnik

päraldistega kinnisasja rentimisel päraldisi säilitama ja hoidma korrapärasele

majandamisele vastavas seisundis ning kaotsi läinud päraldised ise asendama, isegi kui

hävimine või kaotsiminek toimus tema süüta. Praegusel juhul tugineb kostja

ringkonnakohtu arusaama järgi siiski mitte päraldiste kaotsiminekule, vaid sellele, et

hagejad on vaidlusalused masinad ja seadmed kostja nõusolekuta enda valdusse võtnud

ning takistanud sellega renditud asja lepingujärgset kasutamist.

Juhul kui üüritud asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik VÕS § 278 p 1

järgi nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS § 279

sätestatule. VÕS § 279 lg-s 1 tuleneb, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest

või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust

9(17) 9(17)

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama

pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus

välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Lisaks näeb VÕS §

279 lg 3 ette, et üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud

vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega

viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust

üksnes ebaolulisel määral.

15.6.2. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus VÕS §-s 278 sätestatud eeldused on

täidetud, on üürnikul eelkõige kohustuse täitmise nõue, kusjuures üürileandjal on õigus

üürniku nõude suhtes esitada VÕS § 108 lg-s 2 märgitud vastuväiteid. VÕS § 279

reguleerib puuduse kõrvaldamise nõude rahuldamata jätmise tagajärgi (Riigikohtu 11.

oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-05, p-d 10 ja 11). Arvestades VÕS §s 341

sätestatut, on viidatud seisukohad asjakohased ka käesoleval juhul. Seega ei saa rentnik

nõuda väidetava rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kui ta ei ole rendileandjale

eelnevalt lepingueseme lepingujärgse kasutamise takistustest (mida rentnik ise ei pea

kõrvaldama) teatanud. Rendileandja ei vastuta rendilepingu esemeks oleva asja kasutamise

takistuste eest, millest ta ei tea ega peagi teadma.

15.6.3. Samuti paneb VÕS § 282 lg 1 (koosmõjus VÕS §-ga 341) rentnikule kohustuse

teatada rendileandjale viivitamatult asja lepingutingimustele mittevastavusest ning

rentnikule teatavaks saanud kolmanda isiku õigusest asjale. Juhul kui rentnik seda

teatamise kohustust rikub ning rendileandja ei saa seetõttu renditud asja puudust või

takistust asja kasutamisel kõrvaldada, ei või rentnik VÕS § 282 lg-st 3 tulenevalt

(koosmõjus VÕS §-ga 341) kasutada rendileandja suhtes VÕS § 278 sätestatud õigusi.

Poolte vahel sõlmitud rendilepingu p-s 3.2.10 on pooled täpsustanud, et rentnik on

kohustatud esitama oma pretensioonid rendileandjale kümne tööpäeva jooksul arvates

päevast, mil rentnik sai teada või pidi teada saama sündmustest või asjaoludest, mis

annavad aluse pretensiooni esitamiseks.

15.6.4. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja praegusel juhul tõendanud, et ta on

väidetavatest takistustest rendilepingu eseme kasutamisel hagejatele teatanud, liiatigi

teinud seda rendilepingu p-s 3.2.10 nimetatud tähtaja jooksul, ning hagejad ei ole olnud

väidetavate takistuste kõrvaldamisega viivituses.

Kostja leiab, et ta on hagejaid lepingu rikkumisest varem teavitanud tsiviilasjas nr 2-

1457506 7. augustil 2015 esitatud menetlusdokumendi p-s 6 (II kd, tl 41 pöördel) ning

hoiatanud nõuete esitamisega 10. augustil 2015 samas tsiviilasjas esitatud

menetlusdokumendi p-des 4–6 (II kd, tl-d 118–119) ning 19. jaanuari 2017. a e-kirjas (II

kd, tl 10). Samuti tõendavad rikkumisest teatamist kostja taotlusel tehtud hagi tagamise

kohtulahendid tsiviilasjas nr 2-14-57506 (II kd, tl-d 113–115).

Ringkonnakohtu arvates ei haaku kostja poolt tsiviilasjas nr 2-14-57506 esitatud

menetlusdokumentides väidetu kostja tasaarvestusavalduses välja toodud nõuetega ega

käesoleva tsiviilasjaga. 7. augusti 2015. a menetlusdokumendis on kostja esitanud

vastuväiteid masinate hooldusraamatute nõudele, märkides küll mh, et tehnika on hageja I

poolt kostjalt ära võetud omavoliliselt ja ilma igasuguse kokkuleppeta. 10. augusti 2015. a

menetlusdokumendi p-des 4–6 on jutt kombaini Laverda 255REV (mitte kombaini Laverda

3750) rapsiheederi ja vikati reduktori äraviimisest. Samuti ei kinnita kostja väiteid hagi

tagamise taotlusi puudutavad määrused tsiviilasjas nr 2-14-57506. Määruste kirjeldavatest

osadest nähtub, et kostja on taotlenud mõlemal juhul olemasoleva olukorra säilimist, mis

hõlmaks jätkuvat päraldiste kasutamist. Kostja ei ole väitnud, et rendilepingus märgitud

tehnika kasutamine oleks takistatud. Kostja viidatud 19. jaanuari 2017. a e-kirjal puudub

10(17) 10(17)

igasugune seos rentniku teatamiskohustusega. Igal juhul ei nähtu kõnealustest tõenditest, et

kostja oleks hagejaid teavitanud enne väidetavate asendusseadmete ostmist ja

kombainiteenuse ostmist.

15.6.5. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asja materjalid alust arvata, et hagejad olid või

pidid olema väidetavatest takistusest teadlikud sõltutama sellest, et kostja rikkus VÕS §

282 lg-st 1 tulenevat teatamiskohustust. Hageja I ei ole 8. oktoobril 2014 tsiviilasjas nr

214-57506 esitatud menetlusdokumendi p-s 2.4 kinnitanud päraldiste kasutamisel kostjale

takistuste tegemist. Hageja I on menetlusdokumendis väitnud, et kostja osasid masinaid ja

seadmeid (vastavalt poolte kokkuleppele) ei kasuta. Kostja ei ole enne nõude aluseks

olevate väidetavate kulutuste tegemist avaldanud hagejatele tahet vaidlusaluseid masinaid

ja seadmeid kasutada.

15.7.

Eelmärgitut arvestades ei ole kostjal õigust nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 278 p 3

ja § 115).

16. Kostja tugineb tasaarvestusavalduses ka sellele, et ta on rajanud rendilepingu esemeks

oleval Lingi kinnistul asuvasse töökotta hageja I teadmisel ja heakskiidul

keskküttesüsteemi. Rendilepingu järgi kostjal selline kohustus puudus. Keskküttesüsteemi

rajamisele on kostja kandnud kulusid kokku 7631 eurot 5 senti (käibemaksuta). Hagejad ei

ole keskküttesüsteemi rajamist kostjale hüvitanud. Lisaks soojustas kostja Lingi kinnistul

asuva töökoja hageja I teadmisel ja heakskiidul. Rendilepingu järgi kostjal selleks kohtust

ei olnud. Hoone soojustamine maksis kostjale kokku 2300 eurot 93 senti (käibemaksuta).

Rendieseme väärtus on nimetatud tööde tõttu kestvalt suurenenud vähemalt tööde

maksumusega samas summas ja hagejatel tuleb nimetatud summa VÕS § 359 lg 1 alusel

kostjale hüvitada. Alternatiivselt on kostjal Lingi töökoja parendustööde hüvitamise nõue

käsundita asjaajamise sätete alusel VÕS § 359 lg 3 järgi koosmõjus 1018 lg 1 p-ga 1 või

pga 2. Täidetud on õigustatud käsundita asjaajamise eeldused. Hagejad olid parenduste

tegemisest teadlikud ning aktsepteerisid neid (sh kasutavad hagejad parendatud töökoda ka

täna).

Hagejad peavad ka kõneluste parandustööde väärtuse hüvitamise nõuet põhjendamatuks.

Üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul (VÕS § 285 lg 1). Parenduste

teostamiseks ei ole pooled sõlmitud kokkulepet (puudub hagejate nõusolek) ja pooled ei

leppinud kokku, et kostjal oleks õigus nõuda parenduste eest hüvitist. Juhul kui ka hagejate

nõusolek parendustööde tegemiseks oleks, saab hüvitist nõuda üksnes mõistlikus ulatusest,

st mitte soetusmaksumuse, vaid üksnes nn amortisatsiooniväärtuse järgi. Kostja tehtud

parendused ei ole rendieseme väärtust olulisel määral suurenenud. Samuti puuduvad alused

rahuldada nõuet käsundita asjaajamise sätete alusel.

16.1.

Kostja poolt parenduste tegemise üle pooled iseensest ei vaidle, kuid vastavate

kulutuste hüvitmise nõuet kostjal ringkonnakohtu hinnangul ei ole. VÕS § 359 lg 1 järgi

on rentnikul õigus nõuda rendileandja nõusolekul rendilepingu esemele tehtud parenduste

eest mõistlikku hüvitist, kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus

on parenduste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. VÕS § 349 lg 1 esimese lause järgi võib

rentnik teha rendilepingu eseme tavapärast korrashoidu ületavaid parendusi üksnes

rendileandja poolt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis antud nõusolekul. Praegusel

juhul ei ole hagejad andnud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ega muus vormis

kostjale parenduste tegemiseks nõusolekut.

16.2.

Seonduvalt kostja väidetega märgib ringkonnakohus, et ülalviidatud VÕS § 349 lg

1 esimene lause on iseenesest dispositiivne säte (VÕS § 5) ning kehtiv võiks olla ka poolte

11(17) 11(17)

kokkulepe, mis parendustöödeks rendileandja nõusoleku vorminõuet ette ei näe. Selline

kokkulepe ei oleks seaduses sätestatust rentniku kahjuks kõrvalekalduv (VÕS § 340 lg 4).

Samas ei nõustu ringkonnakohus kostjaga, et pooled on rendilepingus VÕS § 349 lg-s 1

sätestatust erinevalt kokku leppinud. Kostja viidatud rendilepingu punktid 3.2.5 ja 9.2 ei

reguleeri parendustöödeks antava rendileandja nõusoleku küsimust.

Kokkuvõttes ei ole sellel samas määravat tähtust, sest ka mistahes muus vormis hagejate

nõusolekut ei ole kostja tõendanud. Hagejad ei eita, et nad olid Lingi töökoja

parendustööde tegemisest teadlikud, kuid sellest ei saa ringkonnakohtu arvates järeldada

hagejate nõusolekut VÕS § 359 lg 1 mõttes. Vaikimist või tegevusetust saab lugeda

tahteavalduseks TsÜS § 68 lg-s 4 sätestatud eeldustel, mida käesolevas asjas ei esine.

Asjaolu, et hageja I ka ise töökoda kasutab, ei tingi veel tema kohustust hüvitada

parendustööde maksumust.

16.3.

Lisaks ei ole kostja ringkonnakohtu hinnangul tõendanud, et rendilepingu eseme

väärtus oleks parenduste tõttu rendilepingu lõppemise hetkeks kestvalt oluliselt

suurenenud. Samas on see samuti VÕS § 359 lg 1 alusel esitatud nõude rahuldamise üheks

eelduseks.

16.4.

VÕS § 359 lg-st 3 tulenevalt peab rendileandja hüvitama rentnikule ka sama

pargrahvi lõikes 1 nimetamata kulutused, juhul kui ta on selleks kohustatud käsundita

asjaajamise sätete kohaselt. Käsundita asjaajamisega on VÕS § 1018 lg 1 kohaselt tegemist

mh juhul, kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et

viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, eeldusel et

soodustatu kiidab asjaajamise heaks (VÕS § 1018 lg 1 p 1) või asjaajamisele asumine

vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele (VÕS § 1018 lg 1 p 2). VÕS

§ 1018 lg 2 järgi ei ole käsundita asjaajamisega tegemist juhul, kui isikul puudub tahe

tegutseda teise isiku kasuks. VÕS § 1023 kohaselt võib käsundita asjaajaja nõuda, et

soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles käsundita asjaajaja

võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks.

16.4.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul tegu VÕS § 1018 lg 1 p 1 kohase

juhtumiga. Hagejad kui väidetavalt soodustatud isikud ei ole asjaajamist (parenduste

tegemist) kostja poolt heaks kiitnud. Soodustatu võib heakskiitu väljendada mistahes

vormis tahteavaldusega, mh kaudse tahteavaldusega TsÜS § 68 lg 3 mõttes (vt Riigikohtu

18. oktoobri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-61664/48, p 27; 13. aprilli 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-181-15, p 38; 3. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-12, p

14). Põhimõtteliselt on võimalik heakskiitu väljendada ka tegevusetuse või vaikimisega,

kuid seda siiski TsÜS § 68 lg-s 4 sätestatud eeldustel. Nagu eelnevalt märgitud, siis

selliseid eeldusi praegusel juhul ei esine.

16.4.2. Sõltumata soodustatu heakskiidust võib käsundita asjaajamisega olla tegu ka juhul,

kui asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele

(VÕS § 1018 lg 1 p 2). Seejuures tuleneb VÕS § 1020 lg-test 1 ja 2 asjaajajale kohustus

selgitada välja, kas soodustatu nõustub käsundita asjajaamise alustamisega või selle

jätkamisega, samuti asjaajaja kohustuse teavitada soodustatut kõigist asjaajamisega seotud

olulistest asjaoludest. Kostja ei ole väitnud ning asja materjalidest ka ei nähtu, et kostja

oleks enne Lingi töökoja parendustööde tegemist või ka hiljem astunud samme selleks, et

selgitada välja hagejate seisukoht sellise asjaajamise suhtes.

16.4.3. Juhul kui käsundita asjaajamine oli soodustatu huvide ja eeldatava tahte kohane, ei

muuda VÕS § 1020 lg-tes 1 ja 2 sätestatud kohustuste rikkumine samas käsundita

asjaajamist õigustamatuks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul siiski alust

12(17) 12(17)

arvata, et kõiki asjaolusid, sh töökoja parendamise kulude suurust, teades oleks hagejad

parendustööde tegemisega nende huvides nõustunud. Vastupidist ei ole menetluses

tõendatud. Seega ei olnud asjaajamine hagejate eeldatava tahte kohane. Riigikohus mitmes

lahendis selgitanud, et käsundita asjaajamise sätted ei võimalda isikule peale suruda

soovimatuid teenuseid ja kohustada teda nende eest tasu maksma, st luua sisuliselt leping,

mida isik ei ole soovinud (vt Riigikohtu 4. mai 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-16, p

12; 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-11, p 33). Praegusel juhul viiks kostja

poolt soovitud hüvitise saamine VÕS § 359 lg 3 ning § 1018 lg 1 p 2 (või ka p 1) alusel

samuti selleni, et hagejad peaksid tasuma hüvitist parenduste eest, mille hüvitamiseks nad

VÕS § 359 lg 1 järgi kohustatud ei ole. Selliselt muutuks VÕS § 359 lg 1 säte sisutühjaks.

16.4.4. Seega ei ole hagejad kohustatud tasuma Lingi töökoja parendustööde eest ka

käsundita asjaajamise sätete alusel, kuna hagejate heakskiit asjaajamiseks puudub (VÕS §

1018 lg 1 p 1) ning asjaajamisele asumine ei vasta ka hagejate tegelikule ega eeldatavale

tahtele (VÕS § 1018 lg 1 p 2).

17. Kolmandaks on kostja tasaarvestusavalduses tuginenud takistustele kinnistute kasutamisel

ning esitanud sellest tulenevalt hagejate vastu nõuded enamtasutud rendi tagastamiseks ja

saamata jäänud tulu hüvitamiseks.

17.1.

Maakohus on pidanud põhjendatuks enamtasutud rendi ja saamata jäänud tulu

nõudeid Karaoliina kinnistu osas. Maakohus leidis, et kostjal ei olnud VÕS § 296 alusel

kohustust selle kinnistu kasutamise eest renti tasuda ning VÕS § 278 järgi oli kostjal õigus

renti alandada. Kuivõrd kostja on rendi tasunud, pidas maakohus põhjendatuks rendi

tagastamise nõuet VÕS § 1028 lg 1 alusel 3591 euro 16 sendi ulatuses. Samuti oli kohtu

hinnangul VÕS § 278 p 3, § 128 lg 2 ning § 127 lg 3 alusel põhjendatud kostja Karoliina

kinnistu eest 2009. aasta saamata jäänud tulu nõue 14 050 eurot.

Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Kõnealuste järelduste tegemisel eksis kohus

materiaalõiguse kohaldamisel ning rikkus tõendite hindamisel oluliselt ka menetlusõiguse

norme. Ülalviidatud sätete (VÕS § 278, § 296, § 1028 lg 1) kohaldamise eeldused jättis

maakohus nõuetekohaselt tuvastamata.

17.1.1. Maakohtu

otsuse põhjenduste

kohaselt

kuulub

Karoliina

kinnistu kinnistusraamatust nähtuvalt vähemalt alates 3. detsembrist 1997 A.

Kukkesele. Hagejad ei ole menetluses ka väitnud, et Karoliina kinnistu on nende omandis.

Ringkonnakohus rõhutab, et rendileping kui võlaõiguslik leping on siduv üksnes selle

pooltele (VÕS § 8 lg 2) ning rendileandja ei pea olema renditava asja või eseme omanik.

Karoliina kinnistu kuulumine kolmandale isikule ei välista seega selle kehtivat kostjale

rendile andmist hageja I (või ka hageja II) poolt.

17.1.2. Maakohus on tuvastanud, et kostja küll Karoliina kinnistut kasutab, kuid maakohtu

hinnangul ei saanud sellest järeldada, et kostja kasutab seda hagejatega sõlmitud

rendilepingu alusel. Maakohus on oma sellekohased järeldused rajanud sisuliselt üksnes

hageja I koostanud nimekirjale kostjale üle antavate maade kohta, milles Karoliina

kinnistut ei ole märgitud (I kd, tl 207). Teised esitatud tõendid on kohus jätnud

tähelepanuta, rikkudes sellega eelkõige TsMS § 231 lg-s 1 sätestatut. Rendilepingu p-s 1.1

on Karoliina kinnistu kui lepingu ese märgitud (I kd, tl 165). Samuti on kostja ise

vaidlusaluses tasaarvestusavalduses märkinud, et Karoliina kinnistu on rendilepingu ese (I

kd, tl-d 161–162).

Olukorras, kus kostja väitis, et ta saab rendilepingu esemeks olevat Karoliina kinnistut küll

kasutada, kuid ei tee seda hagejatega sõlmitud rendilepingu alusel, pidi kostja

ringkonnakohtu hinnangul välja tooma ja tõendama (TsMS § 230 lg 1), millisel õiguslikul

13(17) 13(17)

alusel ta Karoliina kinnistut valdab ja kasutab. Maakohtu poolt otsuses märgitu, et pole

selge, kellelt kostja kinnistu valduse sai, viitab eelmenetluse ülesannete (eelkõige TsMS §

392 lg 1) ebapiisavale täitmisele. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 järgi on valdus tegelik

võim asja üle. AÕS § 33 lg 2 kohaselt on isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi-

või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata,

otsene,

teine isik

aga

kaudne

valdaja.

Ringkonnakohus

nõustub

hagejate apellatsioonkaebuses märgituga, et maakohus oleks pidanud

vaidluse lahendamiseks kindlaks tegema, kas kostja Karoliina kinnistu valduse

rendilepingu sõlmimisel hagejalt sai või mitte või on ta valduse hiljem mingil põhjusel

kaotanud.

17.1.3. Ringkonnakohus palus 11. jaanuaril 2022 toimunud istungil kostjal täiendavalt

selgitada, milles seisnes kostja tasaarvestusavalduses nimetatud kinnistute (sh Karoliina

kinnitu) kasutamise takistus. Kostja poolt 1. veebruaril 2022 vastusena esitatud seisukohast

(III kd, tl-d 150–152) nähtub, et kostja peab Karoliina kinnistu kasutamise takistuseks

õiguslikku takistust, kuna hageja I sõlmis rendilepingu ja andis kostjale Karoliina kinnistu

kasutamise õiguse ilma, et hageja I saanuks seda kohustust tegelikult täita. Samas, nagu

eelnevalt märgitud, ei saanud Karoliina kinnistu kuulumine kolmandale isikule olla

iseenesest õiguslikuks takistuseks rendilepingu täitmisel. Kostja ei ole väitnud ega

maakohus tuvastanud, et Karoliina kinnistu kasutamine olnuks kostjal takistatud põhjusel,

et kinnistu omanik või mõni muu isik oleks nõudnud kostjalt kinnistu otsese valduse

väljaandmist. Maakohus on tuvastanud, et kostja tasaarvestusavalduses märgitud

ajavahemikul Karoliina kinnistut valdas ja kasutas ning apellatsioonimenetluses pooled

selle asjaolu üle ka ei vaidle.

17.1.4. Eelmärgitut arvestades ei ole ringkonnakohtu hinnangul tõendatud, et kostja pole

saanud Karoliina kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada ning et esineksid VÕS § 296 lg-test 1

ja 2 tulenevad alused rendi alandamiseks VÕS § 278 p 4 järgi (koosmõjus VÕS §-ga 341).

Seetõttu ei ole põhjendatud ka tasutud rendi tagastamise nõue.

17.1.5. Eeltoodut arvestades ei ole põhjendatud saamata jäänud tulu hüvitamise nõue

seoses Karoliina kinnistu kasutamise väidetavate takistustega. Nagu eespool märgitud, on

kahjuhüvitise, sh saamata jäänud tulu (VÕS § 128 lg-d 2 ja 4), nõude rahuldamise

esmaseks eelduseks see, et võlgnik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1). Kohus jõudis

eespool järeldusele, et hagejate poolsed rikkumised seoses Karoliina kinnistu kasutamise

väidetavate takistustega ei ole tõendatud.

17.2.

Samuti ei ole põhjendatud teiste kinnistute kasutamise väidetavate takistustega

seonduvad nõuded. Ülalviidatud kostja 1. veebruari 2022. a seisukoha põhjal on ka Tapu-2,

Sisaski, Ansi ja Treiali kinnistute ning Südame kinnistu kasutamise takistused kostja väitel

enamjaolt õiguslikud.

17.2.1. Tapu-2, Sisaski, Ansi ja Treiali kinnistute osas leiab kostja sarnaselt Karoliina

kinnistu kohta väidetuga, et rendilepingu nõuetekohast täitmist hageja I poolt takistas

asjaolu, et hageja I ei olnud nende kinnistute omanik. Ringkonnakohus kordab siinkohal, et

rendileping kui võlaõiguslik leping on VÕS § 8 lg 2 järgi siduv selle pooltele ning

rendileandja ei pea olema renditava asja või eseme omanik. Tapu-2, Sisaski, Ansi ja Treiali

kinnistute kuulumine kolmandale isikule ei välistanud seega nende kehtivat kostjale

rendile andmist hageja I (või hageja II) poolt. Isegi kui hagejal I puudus alates 2017.

aastast õiguslik alus anda Tapu-2, Sisaski, Ansi ja Treiali kinnistuid kostja kasutusse (kuna

omanik soovis hakata kinnistud ise kasutama), ei muuda see iseenesest veel kostjaga

sõlmitud rendilepingu täitmist hageja I jaoks võimatuks.

14(17) 14(17)

17.2.2. Kostja väide, et ta ei ole saanud Tapu-2, Sisaski, Ansi ja Treiali kinnistuid alates

2017. aastast kasutada, on ümber lükatud samade kinnisasjade omaniku P. Ojamaa 23.

oktoobri 2019 kirjaliku õiendiga, milles P. Ojamaa selgitab, et kinnisasjad on kostja

kasutuses ja ta pole teadlik maaharimise ja saagikoristuse takistustest nimetatud maadel

(II kd, tl 85). Kostja poolt koos 1. veebruari 2022. a seisukohaga esitatud PRIA 21.

jaanuari 2022. a vastusest teabenõudele (III kd, tl 163) ei nähtu, mis põhjusel ei ole kostja

alates 2017. aastast enam nende kinnistute eest toetusi taotlenud ega saanud. See tõend ei

kinnita kostja väiteid, lepinguseseme kasutamise takistuste ja hagejate poolt kostjale kahju

tekitamise kohta.

17.2.3. Ringkonnakohus märgib, et hagejad on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et

Tapu-2, Sisaski ja Treiali kinnisasjad ei ole kunagi olnud poolte vahel sõlmitud

rendilepingu esemeks. Nende eest ei ole kostja mitte kunagi lepingujärgset renti hagejatele

tasunud ning hagejate hinnangul ei saa kostja esitada nende kinnistute eest hagejatele

mistahes nõuded (lepingust ega seadusest tulenevalt). Kuna kostja tasaarvestus on

ringkonnakohtu hinnangul juba ülalesitatud kaalutlustel põhjendamatu, ei võta

ringkonnakohus menetlusökonoomia kaalutlustel seisukohta küsimuses, kas Tapu-2,

Sisaski ja Treiali kinnisasjad on või on olnud 1. septembril 2008 sõlmitud rendilepingu

esemeks.

17.2.4. Südame kinnistu kasutamine on kostja väidete kohaselt olnud alates 2018. aastast

takistatud seetõttu, et senine maatulundusmaa otstarbega kinnistu krunditi ümber

elamumaaks ning sellest moodustati mitmed uued krundid. Elamumaa otstarbega kinnistut

ei ole võimalik kasutada põllumajanduslikul eesmärgil (õiguslik takistus). Lisaks hakkas

pärast kruntide moodustamist intensiivne arendustegevus ning Maa-ameti kaldortofotode

andmebaasist tehtud väljavõte näitab, et endine põllumaa oli 2019. a aprilliks juba olulises

osas hoonestatud. Kostjal väitel ei olnud endise põllumajandusmaa kasutamine seetõttu ka

füüsiliselt võimalik.

Maa kasutamise takistuste tõttu on kostjal saamata jäänud tulu 11 130 eurot (700 eurot

hektari kohta), samuti peab hageja enda kahjuks Südame kinnistult 2018. aastal saamata

pindala- ja keskkonnatoetusi alljärgmiselt kokku 2904 eurot 93 senti.

17.2.5. Asja materjalidest nähtuvalt muudeti Südame kinnistu maa sihtotstarvet 2018. a

mais. Seda kinnitab kinnistusraamatu registriosa väljavõte (I kd, tl-d 223–229) ning pooled

ei ole maa sihtotstarbe muutumise (maatulundusmaast elamumaaks) kui asjaolu üle ka

vaielnud. Samas järeldub tsiviilasjas nr 2-14-57506 tehtud otsusest (I kd, tl-d 25–35) ning

ka maakohtu poolt käesolevas asjas tuvastatust, et poolte vahel sõlmitud rendileping lõppes

seoses tähtaja möödumisega 30. septembril 2018. Asja materjalidest ei nähtu, et sellele

järgneva ajavahemiku eest oleks kostjal olnud õigust hagejatega sõlmitud lepingu alusel

Südame kinnistut kasutada.

17.2.6. Asjaolust, et 2019. a aprilliks oli Südame kinnistu (endine põllumaa) olulises osas

hoonestatud, ei järeldu ringkonnakohtu arvates, et enne 30. septembrit 2018 polnud

kinnistu põllumajanduslikul otstarbel kasutatav. Liiatigi, kui lähtuda kostja väidetavast

kavatsusest kasvatada Südame kinnistul talirapsi, siis selle külvamiseks 2017. a teises

pooles takistusi polnud. Hagejate väidete kohaselt külavatakse talirapsi augustis ning kostja

ei ole sellele vastuväiteid esitanud. Kostja ei ole selgitanud, kuidas maa sihtotstarbe

muutmine 2018. a mais 2017. aastal külvatud talirapsi lõikamist (2018. aastal) takistas.

Nagu eespool märgitud, 30. septembril 2018 rendileping lõppes.

17.2.7. Ringkonnakohus möönab, et elamumaa otstarbega kinnistu kasutamine

põllumajanduslikul eesmärgil võis olla õiguslikult takistatud, eelkõige seoses toetuste

15(17) 15(17)

taotlemise võimalustega. Samas ei nähtu tõenditest ning kostja ei ole ka väitnud, et ta oleks

maa sihtotstarbe muutumisest kui võimalikust lepingueseme kasutamise takistusest enne 9.

jaanuari 2019 hagejatele teatanud, milline kohustus tal VÕS § 282 lg 1 järgi (koosmõjus

VÕS §-ga 341) ja rendilepingu p 3.2.10 kohaselt oli. Juba ülalkäsitletud VÕS § 282 lg-st 3

tuleneb, et kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel

kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud kohustust, ei või

üürnik kasutada üürileandja suhtes VÕS § 278 sätestatud õigusi. Seetõttu ei ole kostjal ka

kahju hüvitamise nõude õigust (VÕS § 278 p 3 ja § 115).

Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asja materjalid alust arvata, et hagejad olid või pidid

olema Südame kinnistu kasutamise takistusest teadlikud sõltutama sellest, et kostja rikkus

VÕS § 282 lg-st 1 tulenevat teatamiskohustust. Hagejad väidavad, et juhul kui kostja oleks

nõuetekohaselt teatanud väidetavast takistusest, oleks hagejad saanud olukorra lahendada

alternatiivsel viisil (nt asendusmaaga) ning väidetavat kahju poleks tekkinud.

Ringkonnakohtul puudub alus hagejate nendes väidetes kahelda.

18. Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et kostja tasaarvestus on täies ulatuses

põhjendamatu. Kostjal ei ole hagejate vastu 9. jaanuari 2019. a tasaarvestusavalduses

märgitud nõudeid. Seega kostja tasaarvestuse alusel poolte nõuded kattuvas ulatuses ei

lõppenud ning hagejad said oma hilisema tasaarvestusavaldusega kostjale tasumata

võlgnevuse tasaarvestada kostja renditasu võlgnevusega hagejate ees. Menetlusökonoomia

kaalutlustel ei käsitle ringkonnakohus kostja tasaarvestusvalduses märgitud kahjude

suurust puudutavaid poolte väiteid ja vastuväiteid. Samuti puudub vajadus kontrollida, kas

mõne väidetava kostja nõude osas esines VÕS § 200 lg-st 2 tulenev tasaarvestuse piirang.

18.1.

Hagejate hinnangul luges maakohus ebaõigesti tõendatuks, et 2015. a renditasu on

kostja poolt terves ulatuses tasutud. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus toimikus

olevale 31. detsembri 2015. a maksekorraldusele (I kd, tl 157) tuginedes selle asjaolu

õigesti tuvastanud ning hagejate apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust asuda

maakohtust erinevale seisukohale. Kostja on maksekorralduses selgesõnaliselt viidanud

2015. aasta renditasu maksmisele. Ringkonnakohtu hinnangul ei järeldu kostja 9. jaanuari

2019. a tasaarvestusavaldusest, et kostja võlgnevust 2015. a eest tunnistaks. VÕS § 88 lg 1

järgi on võlgnikul üldjuhul õigus määrata, millise võlgnetava kohustuse ta täidab. Hagejad

ei ole väitnud ega tõendanud, et kostjal selline valikõigus praegusel juhul puudus.

18.2.

Samuti ei nõustu ringkonnakohus hagejate väidetega, et maakohus hindas

ebaõigesti kostja 19.01.2017 e-kirja (II kd, tl 10). Maakohus leidis põhjendatult, et

nimetatud e-kirja ei saa tasaarvestusvalduseks lugeda. Kostja e-kiri ei ole tahteavaldusena

piisavalt selge (TsÜS § 68 lg-d 2 ja 3). Selles puudub info, mis võimaldaks väidetavaid

poolte vastastikuseid nõudeid määratleda.

18.3.

Lisaks märgib ringkonnakohus seoses hagejate väidetega, et nõude aegumine

iseenesest ei välista võimalust selle tasaarvestuseks kasutamiseks. Ülalviidatud VÕS § 200

lg 2 järgi võib pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui

tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude

aegumist. Kostja on palunud 9. jaanuari 2019. a tasaarvestusavalduses märgitud nõudeid

kontrollida nende aegumise järjekorras. Kostja ei ole väitnud, et mõni nendest nõuetest

oleks aegunud enne tasaarvestusolukorra tekkimist.

19. Maakohus on 8. mai 2019. a määrusega peatanud hagi tagamiseks täitemenetluse

täiteasjades nr 186/2019/296, 186/2019/297, 186/2019/298, 186/2019/299, 186/2019/300

kuni käesolevas tsiviilasjas menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni (I kd, tl 131). Hagi

rahuldamise korral jätab kohus TsMS § 445 lg 2 järgi kohaldatud hagi tagamise abinõu

16(17) 16(17)

jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks

ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Praegusel juhul

ei ole vaja ülalmärgitud hagi tagamise abinõu otsuse täitmise tagamiseks jõusse jätta.

Käesoleva otsuse jõustumisel tuleb kohtutäituril täitemenetlus viidatud täiteasjades TMS §

48 lg 1 p-st 4 lähtuvalt lõpetada. TsMS § 386 lg 4 teise lause järgi võib kohus tühistada

hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole

sätestatud teisiti. Eelmärgitut arvestades tühistab ringkonnakohus Tartu Maakohtu 8. mai

2019. a määrusega kohaldatud hagi tagamise.

20. Ringkonnakohus muudab TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel maakohtu

kindlaksmääratud menetluskulude jaotust ning jätab hagi rahuldamise tõttu menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 alusel kõigis kohtuastmetes kostja kanda. Seetõttu ei vasta

ringkonnakohus eraldi kostja apellatsioonkaebuse väidetele.

21. Kuna ringkonnakohus muudab käesoleva lahendiga menetluskulude jaotust

menetlusosaliste vahel ning maakohus ei ole vaidlustatud otsusega hagejate

menetluskulude rahalist suurus kindlaks määranud, ei määra ka ringkonnakohus TsMS §

174 lg 4 kohaselt kindlaks apellatsiooniastme menetluskulusid. TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2

järgi määrab menetluskulud kindlaks maakohus määrusega mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

22. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud

digitaalselt) Üllar Roostoja Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

17(17) 17(17)