2-18-18032/29 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu

Määruse tegemise aeg ja koht

14.12.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-18032

Kohtuasi

AT, JR, CT, RM ja SS avaldus Venta Estonia OÜ ja

HP Investments OÜ vastu ehituses esinevate puuduste

kõrvaldamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

AT, JR, CT, RM ja SS ühine määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad

1) AT

2) JR

3) CT

4) RM

5) SS

Avaldajate lepinguline esindaja Tuulikki Laesson

Puudutatud isikud

1) Venta Estonia OÜ

2) HP Investments OÜ

Puudutatud isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat

Piret Kergandberg

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-18032 ja

saata asi samale maakohtule menetluse jätkamiseks.

2. AT, JR, CT, RM ja SS ühine määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maakohus menetles AT (avaldaja I), JR (avaldaja II), CT (avaldaja III), RM (avaldaja

IV) ja SS (avaldaja V) (ühiselt avaldajad) avaldust Venta Estonia OÜ (puudutatud isik I) ja HP

Investments OÜ (puudutatud isik II) (ühiselt puudutatud isikud) vastu ehituses esinevate

puuduste kõrvaldamiseks.

2-18-18032

2 (5)

Avalduse ja selle täpsustuste kohaselt on avaldajad Tallinnas Hagudi tn 10 asuva elamu (elamu)

korteriomandite nr 1–6 omanikud ja elamu kaasomanikud. Avaldajad I, II, IV ja V, EJ,

O&P Investeeringud OÜ ja Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu (korteriühistu) sõlmisid

21. juunil 2017 asjaõiguslepingu (asjaõigusleping), millega moodustati elamu pööningule uued

korteriomandid ja võõrandati need O&P Investeeringud OÜ-le. O&P Investeeringud OÜ-l oli

kohustus teha ja finantseerida elamu renoveerimistööd. Samuti oli O&P Investeeringud OÜ-l

kohustus omal kulul välja ehitada uued moodustatud korteriomandid.

O&P Investeeringud OÜ alustas korteriomandite nr 7 ja 8 väljaehitamist vastavalt

ehitusteatisele ning selle aluseks olevale ehitusprojektile. Avaldajad pöördusid korduvalt

O&P Investeeringud OÜ poole, nõudes ehitustööde peatamist ehitustöödes esinevate puuduste

tõttu. Puuduseid ehitustöödes kinnitavad omanikujärelevalve teostaja seisukohad ja

korstnapühkija ekspertarvamus.

Avaldajad leidsid, et neil on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg-st 2 ja

asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5, samuti KrtS § 12 lg-st 2 ning § 31 lg 1 p-st 1 tulenevalt

õigus nõuda, et ehitustöid tehtaks kooskõlas õigusaktides toodud nõuetega ning et kaasomandi

eseme kasutamine toimuks vastavalt seadusele ja korteriomanike kokkulepetele.

O&P Investeeringud OÜ võõrandas korteriomandid nr 7 ja 8 oma juhatuse liikmete ning

osanikega seotud ettevõtetele – puudutatud isikule I ja puudutatud isikule II.

Avaldajad palusid kohustada puudutatud isikuid:

1) taastama elamu välisilme, sh välissein sellisel kujul, mis on kooskõlas ehitusteatise

nr 1711271/03800

aluseks

oleva

ehitusprojekti

arhitektuurse

lahendusega,

sh ehitusprojekti joonisega „Vaated lõunast ja läänest“ (esitatud 28. novembril 2018. a

avalduse lisas nr 6) (nõue 1);

2) paigaldama elamu II ja III korruse vahelakke, s.o III korruse korteriomandite põrandale

OSB-plaat paksusega minimaalselt 18 mm, mis oleks seintest isolatsiooniribaga

eraldatud ning sammumüra summutusplaat paksusega minimaalselt 30 mm (nõue 2);

3) tagama, et elamu II ja III korruse vahelagi vastaks tulepüsivusklassi REI-60 nõuetele

(nõue 3);

4) tihendama elamu III korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud

tuletõkkevahendiga (nõue 4);

5) tagama elamu III korrusel asuva korstna läbiviigu ja põlevmaterjali vaheline kaugus 200

mm (nõue 5);

6) tagama elamu III korrusel asuva kahelõõrilise korstna tuleohutus vajadusel selle uuesti

ladumise teel III korruse põranda tasapinnast alates ning ühelõõrilise korstna tuleohutus,

paigaldades korstnale roostevabast terasest hülss (nõue 6);

7) viima katuslae soojusisolatsiooni klass vastavusse klassiga A2-s1,d0 (nõue 7);

8) avama neile kuuluvate korteriomandite katuselagi ulatuses, mis võimaldab tuvastada

katusetarindi ühendussõlme kinnituselementide seisundit (nõue 8);

9) viima katuslae tuulutuse tehniline lahendus kooskõlla ehitusprojekti joonistel A7.4,

A-7.5 ja A-7.6 esitatud lahendusega (nõue 9).

2. O&P Investeeringud OÜ vaidles avaldusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning

menetluskulud avaldajate kanda.

Avaldajad I, II, IV ja V, EJ, O&P Investeeringud OÜ ja korteriühistu sõlmisid 30. juulil 2015

võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), mille alusel loodi uued korteriomandid O&P

Investeeringud OÜ-le võõrandamiseks ning lepiti kokku selle tingimused. Müügilepingu p-

2-18-18032

3 (5)

de 3.1 ja 3.2 järgi pidi O&P Investeeringud OÜ renoveerimistööde kuludest tasuma 72 200

eurot (s.o ostuhinna ulatuses). 21. juunil 2017 sõlmisid avaldajad I, II, IV ja V, EJ, O&P

Investeeringud OÜ ja korteriühistu lepingu, millega müüdi korteriomandid nr 7 ja 8 O&P

Investeeringud OÜ-le ning korrati varasemaid kokkuleppeid ehitamise korraldamise kohta.

Alates 2018. a suvest on avaldajad igal viisil üritanud takistada ehitustööde lõpetamist.

Kuna tegemist on keerulise vana maja renoveerimisega, ei eita O&P Investeeringud OÜ, et

ehitustöödes on olnud puudusi. O&P Investeeringud OÜ on puuduste väljaselgitamiseks

kasutanud ekspertide teenuseid ja kõrvaldanud puudused, mis O&P Investeeringud OÜ ja

ekspertide hinnangul esinesid töödes.

O&P Investeeringud OÜ palus jätta avaldus läbi vaatamata ja menetlus lõpetada. Vaidlust ei

saa lahendada hagita menetluses.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 5. aprilli 2022. a määrusega (vaidlustatud määrus) avaldajate

avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avaldus jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuna avaldajate soovitu saavutamine siinses

menetluses ei ole perspektiivikas. Nii praeguses tsiviilasjas kui ka tsiviilasjas nr 2-19-2372

väidavad avaldajad, et O&P Investeeringud OÜ on rikkunud lepingulist kohustust avaldajate

ees. Maakohtu hinnangul on avaldajad siinses menetluses valinud võlasuhtest tuleneva

kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks nõude kohustada puudutatud isikuid kohustust täitma

(võlaõigusseaduse (VÕS) § 100 lg 1 p 1) ning tsiviilasjas nr 2-19-2372 on avaldajad valinud

võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks kahju hüvitamise nõude (VÕS § 100

lg 1 p 3). Avaldajate erinevates menetlustes esitatud õiguskaitsevahendid välistavad teineteist,

kuna avaldajate kahju hüvitamise nõue sisaldab nende tööde teostamise maksumust, mille

tegemist avaldajad siinses asjas nõuavad.

Avaldajad on praeguses asjas valinud oma õiguste kaitseks vale õiguskaitsevahendi.

Kohane õiguskaitsevahend on kahjunõue, mille avaldajad esitasid tsiviilasjas nr 2-19-2372.

Kuigi O&P Investeeringud OÜ oli ning puudutatud isikud kui O&P Investeeringud OÜ

õigusjärglased on Hagudi tn 10 korteriomandite omanikud, ei ole TsMS § 613 lg 1 p 1 ette

nähtud mitmesaja tuhande euro väärtuseliste lepingu rikkumisest tulenevate vaidluste

lahendamiseks.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale ühise määruskaebuse, milles paluvad määruse

tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta

solidaarselt puudutatud isikute kanda.

Määruskaebuse väidete kohaselt on maakohus ekslikult leidnud, nagu oleks siinses asjas

esitatud nõuded samased või vähemalt hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju

hüvitamise nõudega. Tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitati kahju hüvitamise nõue, mis tulenes

korteriomanike ja elamu ehitustööde teostaja vahel sõlmitud ehitustöövõtulepingust.

Avaldajad selgitasid, et nõue 1 on seotud elamu III korruse kõrgusele välisfassaadi tehtud

ventilatsiooniavaga, mis ei vasta ehitusprojektile. Tsiviilasjas nr 2-19-2372 ei ole esitatud nõuet

ava likvideerida. Lisaks on ventilatsiooniava tehtud puudutatud isikute poolt, mistõttu on teistel

korteriomanikel võimalik üksnes neilt nõuda ava eemaldamist.

Nõuete 2 ja 3 kohta selgitasid avaldajad järgmist. Vastavalt avaldajate tellitud ekspertiisile ei

ole II ja III korruse vahelakke paigaldatud sammumüra summutusplaati, mis oli ehitusprojekti

järgi ette nähtud. Samuti ei ole suure tõenäosusega täidetud vahelae tulepüsivusklass.

Sammumüraga

seotud

summutusplaadi

ja

isolatsiooniriba

paigaldus

ega

ka

2-18-18032

4 (5)

tuletõkkesektsioonide tagamiseks vajalikud ehitustööd ei olnud tsiviilasjas nr 2-19-2372

esitatud kahju nõudega hõlmatud. Seejuures on II ja III korruse vahelagi küll kaasomandi ese,

kuid nõutavaid töid on võimalik teha üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite

kaudu.

Nõude 4 osas selgitasid avaldajad, et õigusaktidest ja ehitusprojektist tuleneva tingimuse

(korteriomandid moodustaksid eraldiseisvad tuletõkkesektsioonid) täitmiseks tuleb tihendada

tuletõkkevahendiga ka tehnosüsteemide läbiviigud. Nõudega hõlmatud ehitustöid on võimalik

teostada üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu. Ka need tööd ei ole

hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega.

Nõuete 5 ja 6 osas selgitasid avaldajad, et ekspertarvamuse kohaselt ei ole tagatud puudutatud

isikutele kuuluvate korteriomandite puhul tuleohutusnõuetele vastav kaugus põlevmaterjalist

laetalade ning korstna läbiviigu vahel. Selleks, et oleks tagatud tuleohutusnõuete täitmine, tuleb

puudutatud isikutel tagada, et korstna ja põlevmaterjali vaheline kaugus oleks minimaalselt

200 mm. Lisaks on Päästeamet teinud ettekirjutuse, mille täitmiseks on vaja teha nõudes

kirjeldatud ja III korruse korstnaid puudutavad tööd. Tegemist on töödega, mille teostamine on

võimalik vaid puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriosade kaudu, mistõttu ei ole

tööd hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega.

Nõude 7 kohta märkisid avaldajad, et ehitusprojekti kohaselt peab soojusisolatsioon vastama

klassile A2-s1,d0. Ekspertarvamuse kohaselt on III korruse katuslae soojustamisel kasutatud

soojusisolatsiooni, mille tuletundlikkuse klass on E. Katuslae soojusisolatsiooniga seotud

ehitustöid on võimalik teha üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandi

osade kaudu, mistõttu ei ole ka need tööd hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju

hüvitamise nõudega.

Nõude 8 kohta selgitasid avaldajad, et ekspertarvamuse kohaselt on olukorras, kus

katusetarindi, sh sarika ja nivendiseina ühendussõlme kinnituselementide arv ja paiknemine ei

vasta

valdkonnastandardi

kohaste

kontrollarvutuste

tulemustele,

olemas

oht

katusekonstruktsiooni varisemiseks. Katusetarindi näol on tegemist kaasomandi osaga, mille

seisukorda on võimalik kontrollida vaid läbi III korruse korteriomandite ning katuslae

avamisega vastavates asukohtades. Seega ei saa see nõue olla seotud tsiviilasjas nr 2-19-2372

esitatud kahju hüvitamise nõudega.

Nõude 9 kohta märkisid avaldajad, et ehitise auditi kohaselt ei vasta hoone soojustatud katuslae

tuulutuse tehniline lahendus ehitusprojektis nõutud lahendusele. Katuslae tuulutusega seotud

ehitustööd on teostatud puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandi osade kaudu

ning neid töid on võimalik teostada, sh viia tehniline lahendus nõuetega kooskõlla üksnes

puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu.

5. Puudutatud isikud ja O&P Investeeringud OÜ vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid

jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

6. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ning asi

saata tagasi samale maakohtule menetluse jätkamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.

8. Määruskaebemenetluses on vaidluse all, kas maakohus jättis põhjendatult TsMS § 423 lg 2

p 2 alusel avalduse läbi vaatamata, kuna avaldajate soovitu saavutamine praeguses menetluses

ei ole perspektiivikas. Maakohus asus seisukohale, et avaldajate erinevates menetlustes,

s.o praeguses tsiviilasjas ja tsiviilasjas nr 2-19-2372, esitatud õiguskaitsevahendid välistavad

teineteist, kuivõrd avaldajate kahju hüvitamise nõue sisaldab nende tööde teostamise

2-18-18032

5 (5)

maksumust, mille tegemist avaldajad praeguses asjas nõuavad. Ringkonnakohus maakohtuga

ei nõustu.

8.1. Esmalt märgib kolleegium, et maakohus ei ole avalduse läbi vaatamata jätmist

nõuetekohaselt põhjendanud.

TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 463 lg 2

alusel kohaldatakse määrusele vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse

olemusest ei tulene teisiti. TsMS § 465 lg 2 p 8 näeb ette, et kirjalikus määruses, mille peale

saab esitada määruskaebuse, märgitakse põhjendused, mille alusel kohus järeldusteni jõudis,

samuti õigusaktid, millest kohus juhindus. Vaidlustatud määrus ei vasta neile nõuetele.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kahes tsiviilasjas esitatud nõudeid hinnanud

pealiskaudselt. Maakohus võttis vaidlustatud määruses üldsõnaliselt kokku tsiviilasjas nr 2-19-

2372 esitatud kahjunõude aluseks olevad puudustega tööd ning samastas need praeguses asjas

esitatud avalduses nõutud ehitustöödega. Vaidlustatud määrusest ei nähtu nõuete analüüsi,

mille tulemusena maakohus jõudis järelduseni, et avalduses nõutud ehitustööd on kaetud teises

asjas esitatud kahjunõudega. Seetõttu ei ole maakohtu määrusest arusaadavad kaalutlused, mis

tingisid avalduse läbi vaatamata jätmise. Põhjendamiskohustuse rikkumine on TsMS § 669 lg 1

p 5 (koostoimes TsMS § 463 lg-ga 2) järgi oluline menetlusõiguse normi rikkumine, mis toob

kaasa

lahendi

tühistamise.

Seega

tuleb

maakohut

määrus

tühistada

ainuüksi

põhjendamiskohustuse olulise rikkumise tõttu.

8.2. Avaldajad on määruskaebuses põhjalikult selgitanud oma nõudeid. Avaldajad on

kinnitanud, et avalduses käsitletud ehitustööd ei ole hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud

kahjunõudega. Õige on ka avaldajate seisukoht, mille kohaselt ei saagi avalduses esitatud

nõuded olla hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahjunõudega, sest töid, mille tegemist

avalduses nõutakse, saavad teha üksnes puudutatud isikud kui korteriomandite nr 7 ja 8

omanikud või kolmandad isikud nende loal, sest töid on võimalik teha neile kuuluvate

korteriomandite kaudu. Seega ei saakski avaldajad nõuda kahju hüvitamist tööde tegemise eest,

mille teostamist ei ole võimalik kolmandalt isikult, s.o ehitajalt nõuda. Seega on maakohus

ekslikult leidnud, et avaldajate avalduses esitatud nõuded on hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372

esitatud kahjunõudega.

9. Eelnevast tulenevalt jättis maakohus põhjendamatult TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel avalduse

läbi vaatamata. Menetluse jätkamisel tuleb maakohtul muu hulgas hinnata, kas avaldajate

nõudeid on võimalik lahendada hagita menetluses, kuivõrd O&P Investeeringud OÜ ja

puudutatud isikud on sellekohase vastuväite menetluses esitanud.

10. Ringkonnakohus juhib maakohtu tähelepanu ka sellele, et maakohtul on lahendamata

puudutatud isikute 2.10.2019 esialgse õiguskaitse taotlus (III kd, tl 65–68) ning 30.9.2021

taotlused OÜ Venta Estonia ja OÜ HP Investments menetlusse kaasamiseks ja avaldaja III

menetlusse astumiseks (III kd, tl 175 pöördel–176, p 2). Maakohtul tuleb enne asja lahendamist

või menetluse lõpetamist lahendada kõik maakohtule esitatud taotlused.

11. Ringkonnakohtu määrus ei ole asjas menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese

lause tähenduses, mistõttu jaotatakse määruskaebuse menetlemise kulud hagi lahendamisel

osana üldisest menetluskulude jaotusest.

12. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja tühistab vaidlustatud määruse, siis ei

ole ringkonnakohtu määrus TsMS § 427 alusel edasikaevatav, sest TsMS ette ei näe võimalust

vaidlustada kohtu otsustust hagi läbi vaadata.

(allkirjastatud digitaalselt)

Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu