2-20-12622/115 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. detsember 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-12622

Kohtuasi

Virds Company OÜ hagi OSAÜHING VLAERI vastu

võla ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Virds Company OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

53 319 eurot 34 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Virds Company OÜ (registrikood 11902094),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Erki Siht

Kostja OSAÜHING VLAERI (registrikood 10959424),

vandeadvokaat Kristel Viru

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 11. novembri 2022. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 30. novembri 2021. a otsus ja teha asjas uus otsus,

millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Rahuldada Virds Company OÜ apellatsioonkaebus.

3. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1. Hagi rahuldada.

3.2. Mõista OSAÜHINGult VLAERI Virds Company OÜ kasuks välja 48 000 eurot.

3.3. Mõista OSAÜHINGult VLAERI Virds Company OÜ kasuks välja

sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 48 000 eurot ajavahemiku

31.08.2020–09.12.2022 eest kokku 8739,04 eurot.

3.4. Mõista OSAÜHINGult VLAERI Virds Company OÜ kasuks välja viivis

põhivõlalt 48 000 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses alates 10.12.2022 kuni kohustuse täitmiseni;

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta OSAÜHINGu VLAERI kanda.

2-20-12622

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Virds Company OÜ (hageja) esitas 31. augustil 2020 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU

VLAERI (kostja) vastu võla ja viivise saamiseks. Hageja palus kostjalt välja mõista võla

48 000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 1479 eurot 34 senti ning edasiulatuva viivise

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda ning mõista need välja koos seadusjärgses määras viivisega.

1.1. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja, kostja ja UUS MAA Pirita Büroo

OÜ kokkuleppe, mille eesmärgiks ja esemeks oli kinnisasi asukohaga Sinilille tee 40, Tiskre

küla, Harku vald, Harjumaa (registriosa nr 4705450) omandamine ja arendus, sh kinnisasjale

korterelamu ehitamine, arendusest tulu ja kasumi teenimine ning kasumi jaotamine (kinnisasja

arendus). Kuna hageja juhatuse liige Y (Y), kostja juhatuse liige C (C) ja UUS MAA Pirita

Büroo OÜ juhatuse liige Q (Q) olid pikaaegsed sõbrad, ei peetud kirjaliku raamlepingu

sõlmimist vajalikuks.

1.2. Kokkuleppe kohaselt pidi kostja omandama kinnisasja ning sõlmima elamu ehitamiseks

töövõtulepingu ehitusettevõtjaga. Hageja kui ehitusettevõtja ülesandeks jäi kinnisasjale

planeeritud korterelamu üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve lepingulise

ehitusettevõtja tööde üle, samuti muud ehitusega seotud abistavad tegevused. Lisaks jäi hageja

ülesandeks koostöö lepingupartneritega ja vajadusel laenu andmine kinnisasja arenduse

lõpuleviimiseks. Suurem osa laenust võeti Infare OÜ-lt. Kokkuleppe täitmiseks omandas kostja

kinnisasja 147 000 euro eest selle varasemalt omanikult OÜ-lt Bravalla. 01.03.2018

kirjavahetusest nähtuvalt edastas kostja lepingu projekti ka Q-le. 07.05.2018 sai kostja

kinnisasja omanikuks.

1.3. Hageja andis kinnisasja arendamiseks ja omandamiseks kostjale täiendavat laenu 19 000

eurot. Pärast kinnisasja ostu-müügilepingu sõlmimist sõlmis kostja kinnisasja teise omaniku,

Tabasalu Meistrid OÜ-ga, kinnisasja jagamise lepingu. Kinnisasja jagamise lepinguga lõpetasid

kaasomanikud kaasomandi ning kinnisasi jagati korteriomanditeks. Pärast lepingu sõlmimist

kanti kinnisasja arendusega seotud korteriomandid kinnistusraamatusse. 12.12.2018 sõlmiti

Landbild OÜ-ga töövõtuleping korterite ehitamiseks. Tööde maksumus oli lepingu kohaselt

602 033,94 eurot. 2020. aasta alguseks olid korterid valmis ning 14.04.2020 edastas kostja

kokkuleppe osapooltele teadmiseks kinnisasjale rajatud objekti (ridaelamu korteritega)

üleandmisakti. 31.03.2020 väljastati korteriomanditele kasutusluba. 2020. aasta aprilliks olid

kõik kinnisasja arendusega seotud ja kostja nimele vormistatud korteriomandid müüdud.

Korteri 40/1-2 notariaalse asjaõiguslepingu kohaselt oli korteri müügihinnaks lepingujärgselt

189 000 eurot. Korteri 40/1-1 notariaalse asjaõiguslepingu kohaselt oli korteri müügihinnaks

2-20-12622

200 000 eurot. Korteri 40/1-5 asjaõiguslepingu kohaselt oli korteri lepingujärgseks

müügihinnaks 199 500 eurot. Nimetatud lepingu p 3.2.2 kohaselt kohustus ostja kandma 91 000

eurot hageja kontole nr EE222200221049082237 selgitusega „laen”. Tegemist oli

pooltevahelise koostöö ja kokkuleppe alusel hagejale kostja poolt antud täiendava laenuga.

Kõikide notariaalsete lepingute sõlmimist vahendas kokkuleppe üks osapool UUS MAA Pirita

Büroo OÜ oma juhatuse liikme Q kaudu. Hageja tegeles kinnisasja arendamise kahe aasta

jooksul korterelamu üldehituse ja siseviimistluse kontrolli ning järelevalvega. Tänu hageja

headele kontaktidele saadi ehitamiseks soodsatel tingimustel ehitusmaterjale. Korterite müügist

said osapooled müügitulu vähemalt 964 500 eurot, millest kasum moodustas vähemalt 182

966,06 eurot.

1.4. Korterite müügitehinguid vahendanud ja kokkuleppe osapooleks olnud UUS MAA Pirita

Büroo OÜ kinnitas, et viie korteri müügihind oli kokku 964 500 eurot. Osapoolte kasumi

arvutamiseks tuli sellest summast lahutada Landbild OÜ-ga sõlmitud lepingu hind ca 602 000

eurot ehitustööde teostamise eest ning krundi soetamiseks võetud laenud 149 000 + intressid ca

30 000, mis tasuti korterite müügihinnast Infare OÜ-le. Seega jäi kasumi suuruseks 180 000

eurot, mille pooled pidid jagama kolmeks.

1.5. Kokkuleppest tulenevalt pidi hageja saama oma panuse eest 1/3 kasumist ehk vähemalt 60

988 eurot. Igal juhul nähtub poolte kirjavahetusest, et pooltel puudus vaidlus, et hageja oli

õigustatud saama kasumist vähemalt 48 000 eurot. Kuna 2020. a aprilliks olid projektist

saadaolevad summad kostja arvele laekunud, esitas hageja 07.04.2020 kostjale oma tööde eest

arve nr VIRDS-1 suurusega 60 000 eurot. Kõigil kolmel osapoolel oli kokkulepe, et hageja arve

tasutakse ühe korteri müügilepingu sees. Sellest oli teadlik Q, kes edastas 07.04.2020 e-kirjaga

arve tasumise tingimuse lisamise soovi ühte korteri notariaalset lepingut ettevalmistavale

juristile W-le, märkides: „W, tervist! Pane palun tehingusse sisse, et ostu-müügi hinnast 60 000

eurot (sisaldab käibemaksu) selgitusega Sinilille tee, 2a/40, üldehituse ja siseviimistluse

kontroll, läheb kontole nr EE222200221049082237, saajaks Virds Company OÜ“.

1.6. Hageja esitas arve nr VIRDS-1 ka suhtluskeskkonna Viber kaudu. Kostja kinnitas

07.04.2020 arve kättesaamist. Kostja maksetähtajaks arvet ei tasunud ja võttis lepingust arve

tasumise tingimuse välja. Hageja palus kostjalt telefoni teel asjale selgitust. Kostja selgitas, et

arve suurus 60 000 eurot on vale ning tegelik summa peaks olema 40 000 eurot. Hageja esitas

14.04.2020 suhtluskeskkonna „Viber“ kaudu kostjale uue arve suurusega 48 000 eurot.

14.04.2020 kinnitas kostja hagejale, et arve tasutakse, kuid kostja hinnangul pidi see olema

koos käibemaksuga 40 000 eurot, mitte 48 000 eurot. Kui hageja selgitas kostjale, et kostja saab

käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata, nõustus kostja sellega. Parandatud arve esitati

ka e-kirja teel. Pärast arve esitamist tegi kostja hagejale ettepaneku 15.04.2020 kohtuda.

15.04.2020 teatas kostja, et kohtumine jääb ära, kuna ta on haiglas ning lubas hagejale helistada.

Arve on hagi esitamise seisuga endiselt tasumata ning kostja ei ole enam hagejaga ühendust

võtnud.

1.7. Hageja ja kostja vaheline kokkulepe on segatüüpi leping, millel on käsundus- ja

töövõtulepingu tunnused. Samuti on kokkuleppes krediidilepingule omaseid tingimusi (laenu

andmine kostjale).

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.1. Kostja kinnitas, et osapooled on omavahel tuttavad ning, et pooled otsustasid viia ühiselt

ellu kinnisvara arendusprojekti kinnisasjal asukohaga Sinilille tee 40 (uus aadress Sinilille tee

2a, Tiskre küla, Harku vald, Harjumaa). Detailsemaid kokkuleppeid arendusprojekti

elluviimiseks, rahastamiseks ja hilisemaks kasumi jaotamiseks ei tehtud. Suuliselt leppisid

2-20-12622

osapooled kokku, et panustavad ühiselt projekti oma raha, aega ja oskusteavet ning kasumi

saamisel jagavad selle vastavalt panusele. Projekti algusfaasis selgus, et kostja oli ainukesena

valmis projekti finantseerima. Hiljem selgus, et osapooled ei olnud huvitatud ka ehitusega

seotud küsimuste lahendamisest. Hageja ütles korduvalt, et ei soovi projekti rahaliselt

panustada. Kostja selgitas hagejale, et kui hageja rahaliselt ei panusta, ei osale ta hiljem ka

kasumi jaotamises. Kinnisasja ostmist finantseeris kostja, tasudes selle eest 147 000 eurot.

Kostja võttis kinnisasja müügihinna tasumiseks laenu. Kuna raha projekti teostamiseks ei

olnud, prooviti kinnisasja korduvalt müüa. Müük ei õnnestunud. 2018. a sügiseks oli selge, et

kuna teised osapooled arendusprojekti ei panusta, tuleb leping lõppenuks lugeda. Hageja ja

kostja küll suhtlesid omavahel edasi, kuid mitte seoses arendusprojekti elluviimisega.

2.2. 12.12.2018 sõlmis kostja Landbild OÜ-ga lepingu ehitustööde teostamiseks hinnaga

602 033 eurot 94 senti. Ka ehitamist finantseeris kostja laenuga. Kostja tegeles ise kõigi

ehitusega seotud küsimustega. 2019. a oktoobris sõlmis kostja Ehitusnorm OÜ-ga (kuna

varasema teenuse osutajaga oli leping lõppenud) lepingu omanikujärelevalve teenuse

osutamiseks ning tasus Ehitusnorm OÜ-le osutatud teenuste eest. Kogu ehituse finantseerimine

ja sisuline vastutus ehituse eest olid kostja kanda. Kostja võttis laenu nii kinnisasja ostmiseks

kui ehitamiseks, seejärel vastutas kostja ka laenu tagasimaksmise eest. Hageja ei ole mitte ühegi

sendiga projekti finantseerinud, tegelenud ehitusega ega vastutanud oma varaga kohustuste

täitmise eest. Kostja suhtles igapäevaselt ehitajatega, tõi objektile ehitusmaterjale ja täitis

projektijuhi rolli. Seega jääb arusaamatuks, millisele tegevusele või tõendile tuginedes väidab

hageja, et tema roll oli üldehituse ja siseviimistluse kontroll ja järelevalve või finantseerimine.

Kostja vaidleb hageja sellele väitele vastu. Samuti ei nõustu kostja hageja väitega, et hageja

ülesandeks oli koostöö lepingupartneritega ning vajadusel laenu andmine. Hageja ei ole laenu

andnud.

2.3. 23.10.2019 sõlmisid kostja ja Landbild OÜ ehituslepingu muudatuse, millega pikendati

ehitamise tähtaega. Lepiti kokku, et kostja tasub ise edaspidi erinevaid ehitusega seotud kulusid,

kuna ehitaja selgituste kohaselt oli algne eelarve planeeritud valesti ja algse eelarvega kõiki

kulusid tasuda ei õnnestunud.

2.4. 2020. a jaanuarist maksis kostja kõik objektiga seotud ehituskulud ning pidas läbirääkimisi

ostjatega, sest ehitus venis (üleandmine pidi toimuma detsembris, kuid toimus alles märtsis).

Samuti olid objektil mitmed probleemid, mille lahendamisega (nii ajalises kui rahalises mõttes)

tegeles kostja ainuisikuliselt. Omanikujärelevalve abiga, kostja isiklikest vahendistest

finantseeringu toel ja mõistvate ostjate kaasabil õnnestus projekt 2020. aprillis lõpetada ja saada

ka kasutusluba. Hagejal ei olnud selle tegevuse juures mingit rolli. Q pidas ostjatega

läbirääkimisi ja tutvustas ostjatele müüdavaid kinnisasju. Garantiitööde tasumise eest vastutab

kuni tänaseni kostja, kellel tuleb garantiitööd teha ostjatelt laekunud raha eest. Kostja ei

vaidlusta fakti, et tasus UUS MAA Pirita Büroo OÜ-le 15 000 eurot tehingute (kinnisasjade

müügi) vahendamise eest vastavalt 11.06.2020 arvele nr 115/20. Kostja vaidlustab väidet, et ta

teenis projektist üle 180 000 euro kasumit - tegemist on hageja väitega. Kuna hageja projekti

rahalisest poolest mitte midagi ei tea (ja seda ei tea ka tehinguid vahendanud maakler), siis ei

ole hagejal ülevaadet kõigi kulude kohta, sh laenulepingutega kaasnenud kulude kohta ja

ehitusega kaasnevate täiendavate kulude kohta.

2.5. Hagi on tõendamata järgmistel põhjustel:

1) Hageja ja kostja vahel puudub lepinguline suhe. Asjaolust, et kostja pole hagejale esitanud

pretensioone väidetava lepingu täitmise kohta, ei saa tuletada, et poolte vahel oli leping. Sellest

võib sama hästi järeldada ka seda, et kuna poolte vahel puudus lepinguline suhe, ei olnud kostjal

alust hagejale pretensioone esitada.

2-20-12622

2) Isegi kui hageja ja kostja vahel oleks lepinguline suhe, siis on hageja oma kohustusi rikkunud

ja tal puudub nõue kostja vastu. Kuigi asjaosalised leppisid alguses kokku selles, et proovivad

arendusprojekti ühiselt arendada ja hiljem kasumi omavahel jaotada, siis hiljemalt kinnisasja

ostmise hetkeks (05.03.2018) oli selge, et koostöökokkulepped ei pea paika, kuna mitte keegi

peale kostja ei panustanud kinnisasja ostmiseks raha leidmisse. Koostöö ühise projekti

arendamiseks oli kindlasti lõppenud peale kinnisasja ostmist (05.03.2018) ning enne

ehituslepingu sõlmimist 12.12.2018. Kinnisasja ostmisel (05.03.2018) ja ehitustööde lepingu

sõlmimisel (12.12.2018) ega ka hiljem hageja projekti raha ei panustanud. Kuna hageja

rahaliselt ei panustanud, ütles kostja hagejale, et hagejal ei ole projektist võimalik kasu saada.

Poolte vahel ei olnud töövõtulepingu tunnustele, käsunduslepingu tunnustele või

krediidilepingu tunnustele vastavat lepingut. Hageja ei ole tõendanud, et teostas projektis

väidetavalt talle pandud ülesandeid, milleks oli hageja väitel „järelevalve üldehituse ja

siseviimistluse üle“. Kostja on tõendanud, et teostas ainuisikuliselt ise vastavat järelevalvet ning

ostis omanikujärelevalve teenust Ehitusnorm OÜ-lt. Ehitusnorm OÜ on kostja väiteid

kinnitanud. Kuna hageja ja kostja on sõbrad, käis hageja aeg-ajalt ehitusobjektil kostjaga

suhtlemas, mis ei tähenda seda, et poolte vahel oli töövõtuleping. Kostjale on teada, et hageja

on sõlminud ka korteriomandid ostnud omanikega erinevaid kokkuleppeid väiksemate

ehitustööde tegemiseks, kuid see ei oma mingit puutumust kostjaga, kuna nimetatud tööde

tellisid ja tööde eest tasusid korteriomanikud, mitte kostja. Hageja ei ole kostjale tööd üle

andnud ning tegemata tööd ei saa lugeda vastuvõetuks. Väidetav tasunõue ei ole muutunud

sissenõutavaks. Hagejal ei ole kostja vastu nõuet. Hageja ei ole ka tõendanud, et on teinud

kostjale töid käsunduslepingu alusel. Hageja aitas küll leida objektile maalrid, kuid nende töö

eest tasus kostja Landbild OÜ-le, kes ise tasus omakorda ettevõttele, kelle juures maalrid

töötasid.

3) Hageja väidetava nõude suurus on tõendamata. Vaidlust ei ole, et hageja andis kostjale

19 000 eurot laenu, mille kostja hagejale tagastas. Samuti ei ole vaidlust, et kostja andis hagejale

91 000 eurot laenu, mille hageja on tagastanud. Seetõttu on arusaamatud hageja väited, et poolte

vahel oli krediidileping. Hageja on tuginenud nõude suuruse arvutamisel hageja lepingulise

esindaja teabenõude vastuseks esitatud Q 25.08.2020 vastusele. Jääb arusaamatuks, miks on

asjaomane teabenõue esitatud Q-le. Hageja pole selle küsimusega pöördunud kordagi kostja

poole, kes ilmselgelt teab ainukesena asjaomaseid kulusid. Samuti väidab hageja seda, et nõude

suurust tõendab hageja ja kostja vaheline kirjavahetus ja/või hageja arved. Hageja arve ei tõenda

nõude olemasolu. Ka Q 07.04.2020 e-kiri notarile ei tõenda hageja nõuet või selle suurust.

Hageja tõendina esitatud Viber programmi vahendusel peetud kirjavahetuse väljatrükist nähtub,

et hageja esitas kostjale arve. Kostja ei mäleta, millistel asjaoludel vestlust peeti, kuid ilmselt

oli see seotud hagejale laenatud rahaga (91 000 eurot) või mingi muu kokkuleppega laenu

saamiseks, kuna lühikese perioodi jooksul olid hageja ja kostja vastastikku raha laenanud.

4) Hageja esitatud Q kirjad ei ole usaldusväärsed tõendid. Q 08.09.2020 e-kiri ei tõenda, kui

suur oli tegelik ehituskulu, projekti finantseerimisega kaasnenud kulu ning kogu projekti

kasum. Viidatud e-kirjas ei ole ühtegi selgitust, kust Q kulude andmed võttis. Q kirjad

sisaldavad valeväiteid, kuna Q kinnitab neis, et pooltel oli kokkulepe, mida kostja on rikkunud.

UUS MAA Pirita Büroo OÜ osutas kostjale maakleriteenuseid, mille eest kostja tasus arve

alusel. Maakleriteenuse osutamist on kinnitanud ka Ehitusnorm OÜ. UUS MAA Pirita Büroo

OÜ ei ole esitanud seoses arendusprojektiga mingeid täiendavaid nõudeid, sest Q mõistab, et

tal oli õigus saada tasu vaid maakleriteenuste eest.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 30. novembri 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Menetluskulusid maakohus rahaliselt kindlaks ei määranud.

2-20-12622

4. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt hindas kohus, kas pooled on sõlminud lepingu.

Hageja esile toodud asjaoludel võis pooltel olla sõlmitud segatüüpi leping, mis koosnes

käsunduslepingust (VÕS § 619), töövõtulepingust (VÕS § 635) ja krediidilepingust.

Alternatiivselt võis poolte vahel olla seltsinguleping või vaikiva seltsingu leping. Pooled

peavad saavutama kokkuleppe kõikides olulistes lepingu tingimustes.

5. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle poolte seisukohtadest nähtuvalt pooltel

vaidlust ei olnud.

- Kostja ja OÜ Bravalla sõlmisid 05.03.2018 kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku

müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu esemeks oli OÜ-le Bravalla

kuuluv 2584/4818 suurune mõtteline osa kinnistust asukohaga Sinilille tee 40, Tiskre küla,

Harku vald, Harjumaa koos selle oluliste osadega ja päraldistega (kd I, tl 29; kd I, tl 30-35).

- 07.05.2018 kanti kostja kinnisasja kaasomanikuna kinnistusraamatusse (2584/4818

kaasomandist, kd I, tl 36-40).

- 16.05.2018 sõlmisid OÜ Tabasalu Meistrid ja kostja kinnistu jagamise lepingu, millega

lõpetati kaasomand ja kinnistu jagati korteriomanditeks (kd I, tl 42-45, pöördel).

- Korterite ehitamiseks sõlmisid Landbild OÜ ja kostja 12.12.2018 töövõtulepingu (kd I, tl

97-99). Töövõtulepingu järgi oli ehitajale makstav tasu 602 033,94 eurot (punkt 3.1., kd I, tl

97, pöördel).

- 07.03.2020 objekti üleandmis-vastuvõtmise aktiga andis Landbild OÜ objekti kostjale üle

(kd I, tl 48). Akti koostamisel esindasid Landbild OÜ-d juhatuse liikmed M ja F ning kostjat

juhatuse liige C. Kostja edastas üleandmis-vastuvõtmise akti 14.04.2020 Q-le (kd I, tl 47).

- 31.03.2020 väljastati korteritele kasutusluba (kd I, tl 49-50, pöördel).

- Kostja võõrandas korterid ajavahemikus detsember 2019–aprill 2020. Korterite

võõrandamist vahendas UUS MAA Pirita Büroo OÜ, keda esindas juhatuse liige Q.

- Hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 suurusega 60 000 eurot (kd

I, tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse

kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020

- C ja Y suhtlesid arve teemal, misjärel hageja saatis kostjale uue arve suurusega 48 000

eurot. Kostja arvet ei tasunud.

6. Maakohus leidis, et pooled ei ole lepingut sõlminud.

7. Maakohus tuvastas, et 04.05.2018 laenas kostja hagejalt 19 000 eurot. Kostja tagastas

hagejale 21.06.2018 laenu koos intressidega summas 19 300 eurot (kd I, tl 126). Hageja poolt

kostjale laenu andmisel puudus viide kokkuleppele. Maakohtu hinnangul ei järeldu hageja poolt

eeltoodud laenu andmisest kostjale hageja tahe panustada projekti ja 2018. a veebruaris

sõlmitud kokkuleppe olemasolu, kuna vastav laen on koos intressidega hagejale tagastatud.

8. Hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 summas 60 000 eurot (kd I, tl

75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse

kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020. Maakohus leidis, et ainuüksi viide üldehituse

ja siseviimistluse kontrollile 60 000 eurot ei tõenda kokkuleppe olemasolu poolte vahel. Selleks,

et arvel näidatud tingimused muutuksid poolte kokkuleppe osaks, peaks olema arvel selgelt

näidatud, et soovitakse kokku leppida seni kokkuleppimata tingimustes.

9. Maakohus leidis, et 14.04.2020 C ja Y vestluses kostja avaldatu ei kujuta endast nõude

tunnustamist ega võlatunnistust VÕS § 30 lg 1 mõistes. Kostja avaldatu ei sisalda tahteavaldust

ega tegu, millest saaks järeldada nõude tunnustamist või kohustuse olemasolu kinnitamist.

Maakohtu hinnangul ei kinnita nimetatud tõendid, et poolte vahel oli kehtiv leping, et hageja

täitis oma kohustused ning et oli kokkulepe 48 000 euro kandmiseks hagejale arendusprojekti

raames. Maakohus jättis hageja esiletoodud asjaolu, et tegemist võiks olla saldokinnitusega,

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg 1 järgi tähelepanuta.

2-20-12622

10. Maakohus leidis, et tunnistajate M, F ja Q ütlused ei kinnita, et hageja ja kostja sõlmisid

lepingu. Maakohus leidis, et tunnistajate M, F ja Q ütlused võivad olla kallutatud.

11. Tunnistajate ütlused on vastuolulised selles osas, kas ja kui tihti viibis hageja seaduslik

esindaja Y Sinilille tee 2a objektil ja kas ta tegi seal töid (üldehituse- ja siseviimistluse kontroll

ja järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle, samuti muud ehitusega seotud abistavad

tegevused). Tunnistajad U ja L kinnitasid täiendavalt, et Y ei käinud ehitusobjektil. Tunnistaja

R ütlustest järeldas kohus, et Y käis aeg-ajalt ehitusobjektil.

12. Maakohus leidis, et Q ja tema äriühing ei olnud võimaliku lepingu osalised. Tunnistaja M

ütlustest nähtub, et hageja poolt esitatud kirjavahetuses oli adressaadiks märgitud muuhulgas Q

põhjusel, et Q valdas eesti keelt paremini ja aitas tõlkida kirjade sisu kostjale. Tõendatud ei ole,

et UUS MAA Pirita Büroo OÜ (läbi Q) oli 2018. a veebruaris sõlmitud kokkuleppe pooleks.

Samuti ei ole maakohtu hinnangul tõendamist leidnud see, et tunnistaja Q roll oli laiem kui

maakleriteenuse osutamine. Maakohtule on esitatud UUS MAA Pirita Büroo OÜ poolt kostjale

väljastatud arve nr 115/20 (kd I, tl 157) suurusega 15 000 eurot. Arve selgitusse on märgitud

kinnisvara vahendusteenus Sinilille tee 2a-40 korteri müümise eest. Arve selgitustest ei nähtu,

et arve oleks esitatud 2018. a veebruaris sõlmitud kokkuleppe alusel. Hageja ei ole tõendanud

ja tunnistaja Q ütlustest ei tulene, et poolte tahe oleks olnud midagi muud, kui arvel märgitud

kinnisvara vahendusteenus. Vaidlus puudub selle üle, et tunnistaja Q kinnisvarabüroole on arve

tasutud. Kuigi tunnistaja Q on selgitanud, et kostja on endiselt tema büroole võlgu, siis ei ole

UUS MAA Pirita Büroo OÜ vastavat nõuet käesoleva ajani kostja vastu maksma pannud.

13. Tõendamist ei leidnud, et hageja, kostja ja UUS MAA Pirita Büroo OÜ oleksid sõlminud

2018. a veebruaris kokkulepe, mille eesmärgiks ja esemeks oli Sinilille tee 2a omandamine ja

arendus, ja hageja tegi Sinilille tee 2a objektil töid (üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja

järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle, samuti muud ehitusega seotud abistavad

tegevused), mille alusel on hagejal kostja vastu nõue 48 000 euro saamiseks. Kuna hageja

põhinõue 48 000 eurot ei kuulu rahuldamisele, ei kuulu rahuldamisele ka hageja viivisenõuded.

Apellatsioonkaebus

14. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt, kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada,

saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Menetluskulud jätta kostja kanda.

14.1. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised:

1) maakohus on rikkunud põhjendamiskohustust, kuna otsuse põhjendavast osast ei ole

võimalik aru saada, milliste tõendite ja väidete põhjal maakohus oma järeldusteni

jõudis;

2) maakohus on otsuse tegemisel jätnud hindamata enamuse hageja esitatud tõenditest,

andes kostja tõenditele oluliselt suurema kaalu. Otsusest ei selgu, miks maakohus ei

nõustu hageja või kostja väidete või esitatud tõenditega;

3) Maakohus on jätnud otsuses käsitlemata kostja kinnitused lepingu sõlmimise ja hageja

rahalise panuse kohta. Hagi vastuses märgib kostja: 1.3. Y, C ja Q otsustasid ühiselt ellu

viia kinnisvara arendusprojekti. Arendusprojektiks sobiv kinnisasi asus aadressil

Sinilille tee 40 (uus aadress Sinilille tee 2a), Tiskre küla, Harku vald. Kinnisasja

müügihind oli turu keskmine (147 000 eurot). Juba nimetatud kostja kinnitusest on

võimalik järeldada algse pooltevahelise kokkuleppe sõlmimist ja olemasolu. Veelgi

enam, 02.10.2021 hagivastuse p.-s 1.4. (lk 2) kinnitab kostja: Detailsemaid

kokkuleppeid arendusprojekti elluviimiseks, rahastamiseks, ehitamiseks ja hilisema

kasumi jaotamiseks ei tehtud, kuid algne suusõnaline kokkulepe oli selline, et

2-20-12622

asjaosalised panustavad ühiselt projekti eelkõige oma raha, kuid ka aega ja oskusteavet

ning kasumi korral jagavad seda ka vastavalt panusele. Hagivastuse p.-s 1.5. märgib

kostja küll seda, et kuna hageja väidetavalt rahaliselt ei panustanud, siis ei osale hageja

ka kasumi jaotamises, kuid algse kokkuleppe sõlmimise fakti, ei ole kostja ju kunagi

eitanud. Kui selle kostja enda kinnituse juurde lisada kogumis: a) tunnistajate vande all

antud ütlused kokkuleppe olemasolu kohta (sh lepingu osapooleks olnud Uus Maa Pirita

büroo OÜ ning tema esindaja vande all antud ütlused ja kirjalik kinnitus); b) hageja

osalemise kohta ehitusprojektis (nt tunnistajad M, F ja Q on selgitanud, et objektil

toimusid iganädalaselt koosolekud, kus hageja osales ning hageja pideva osalemise

kohta ehitustegevuses ja kontrollis) ning c) poolte kirjavahetus 07.04.2020 – 14.04.2020

(tl 75 – 84), on hageja hinnangul vajalikul määral tõendatud nii pooltevahelise

kokkuleppe sõlmimise fakt, kokkuleppe täitmine hageja poolt, ning kostja kohustus

tasuda hageja esitatud arve.

4) Otsuse p-s 12 leiab maakohus, et 19 000 euro laenamisest hagejalt (04.05.2018 anti

laenu ning kostja tagastas hagejale laenu koos intressidega summas 19 300 eurot

21.06.2018, kd I, tl 126) ei nähtu hageja tahe panustada projekti ja veebruaris 2018

sõlmitud kokkuleppe olemasolu, kuna vastav laen on koos intressidega hagejale

tagastatud. Maakohtu vastavasisuline järeldus kummastav. Kostja ise kinnitab

2.10.2020 hagivastuses, et hageja panustas ka rahaliselt vaidlusalusesse projekti ehk

kokkuleppesse omalt poolt laenu andes, kuid millegipärast tõlgendab kohus nimetatud

asjaolu ja tõendit hageja kahjuks, märkides et kuna juunis 2018 laen hagejale tagastati,

siis ei saa see panus mitte kuidagi tõendada kokkuleppe olemasolu. Menetluses on

selgunud, et hageja panustas projekti eelkõige ehitusalaselt, kuid asjaolu, et hageja andis

lisaks ka laenu (ehk panustas ka rahaliselt), kinnitab kogumis muude tõenditega just

kokkuleppe olemasolu, mitte ei tõenda kokkuleppe puudumist (nagu kohus on

järeldanud).

5) Maakohus andis hagi lisades 25,26, 27 ja 28 (tl 75–84) esitatud tõenditele ebaõige

hinnangu, jättes olulised fragmendid tõenditest hindamata ning samuti jättes tõendid

hindamata kogumis teiste tõendiga. Viidatud tõenditest nähtub, et 7.04.2020 kell 20:24

kostja ise küsib hageja käest arvet e-postile pärast seda, kui hageja on kostjale saatnud

arve Viber vahendusel („Y, kas sa saad mulle arve e-posti panna“) ehk juba selle

lausega kinnitas kostja, et ta on võimalikust hageja arvest teadlik ning soovib seda e-

postile. Hageja vastab samal päeval kell 20:34 „Püüan“. Hagi lisast 22 on näha, et minuti

pärast ehk kell 20:35 edastab hageja kostjale arve. Mõne aja pärast ehk 7.04.2020 kell

20:44 kinnitab kostja arve saamist sõnadega „Sain kätte“ (saates ka „pöial üles“

emotikoni), mille peale hageja vastab kell 20:45 „Väga hea“. Poolte vahel puudub

vaidlus, et kõik vestluse käigus esitatud arved (kus on märgitud Sinilille objekti

üldehituse ja siseviimistluse kontroll) on kostjale edastatud ja vestlus ise toimus (Kostja

kinnitas seda täiendavalt kohtule 08.06.2021 saadetud e-kirjas (kd II, tl 205, pöördel)).

6) Kuna nädala jooksul ei olnud kostja arvet tasunud, esitas hageja 14.04.2020 kell 21:06

suhtluskeskkonna „Viber“ kaudu kostjale uuesti arve VLAERI_OÜ_Arve_nr_VIRDS-

01.pdf (vt Lisa 26). (Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus

01.12.2018-08.03.2020, kokku 40 000 eurot + km) ning seda summas 40 000 eurot,

millele lisandus käibemaks 8000 eurot (Lisa 25 ja Lisa 26). Pärast arve uuesti esitamist

arenes poolte vahel järgnev kirjavahetus: Kell 21:16 ehk täpselt 10 minutit hiljem (on

ilmne, et kostja sai arvega põhjalikult tutvuda) vastab kostja „Y, me ju rääkisime 40st“

- ehk sellest lausest tulenebki kostja sõnaselge kinnitus ja teadmine, et pooled olid

vähemalt 40 000 euro tasumises leppinud kokku ning kostja sai aru (või pidi VÕS § 15

lg 4 tähenduses aru saama), et tegemist on arvega Sinilille 2a/1 üldehituse ja

2-20-12622

siseviimistluse kontrolli eest ajavahemikus 01.12.2018-08.03.2020. Mis põhjusel

annaks kostja muidu sellise kinnituse, kus kostja ütleb, et Y, me ju rääkisime 40st (ehk

40 000 eurost). Kell 21:17 ehk minut aega hiljem vastab hageja selgitusega: „Ma ju

esitasin sulle 40 pluss käibemaks, käibemaksu said sa tagasi.“ Seepeale vastab kostja

kell 21:31 ehk 14 minutit hiljem „Hästi.“ Seepeale kell 22:47 palub kostja hagejaga

kohtumist. Ehk nende tõenditega on tõendatud, et kostjal oli võimalik haginõude aluseks

oleva arve ja arvetega tutvuda vähemalt nädala jooksul. Kostja väide: „Y, Me ju

rääkisime 40st“ ning fakt, et kostja oli arvetega tutvunud juba enam kui nädala jooksul

kinnitab ühemõtteliselt, et kostja sai suurepäraselt aru, mis arvega tegemist on ning mis

asjaoludel see esitati. Kostja enda 2.10.2021 hagivastuse p.-s 2.4.4 (lk 10) toodud väide,

et ta ei mäleta, mis asjaoludel seda vestlust peeti, kuid ilmselt oli see seotud summaga,

mis sai hagi lisa 20 alusel laenatud kostjalt hagejale (91 000 eurot), või mingi muu

kokkuleppega laenu saamiseks, kuna lühikese perioodi jooksul olid hageja ja kostja

teineteisele raha laenanud ja seda ka tagasi maksnud – on absurdne ning eluliselt selgelt

ebausutav. Kui kostja poleks aru saanud, mis arvega tegemist on ning mis asjaoludel

vestlust peeti, ei oleks kostja esitanud ka tõenditest nähtuvaid täpsustavaid küsimusi

arvete kohta. Kostja kinnitas maakohtule 08.06.2021 saadetud e-kirjas (kd II, tl 205,

pöördel), et ta on arved nr VIRDS-01 (esialgne summa 60 000 eurot ja parandatud arve

alusel summa 48 000 eurot) kätte saanud, ülalnimetatud vestlus tõepoolest peeti ning

hagi lisades 25-28 toodud asjaolud vastavad tõele.

7) Maakohus jättis ülalviidatud asjaolud sisuliselt hindamata leides, et viidatud tõendid ei

kinnita, et poolte vahel oleks olnud kehtiv leping, et hageja täitis oma kohustused ning,

et pooltel oli kokkulepe 48 000 euro kandmiseks hagejale seoses arendusprojektiga.

8) Hageja hinnangul saab kostja vastuseid ja käitumist käsitada võla tunnistamisena ehk

deklaratiivse võlatunnistusena või võla tunnistamisena tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 158 lg 2 tähenduses, sest kirjavahetusest nähtub, et kostja on oma kohustusest

väga hästi teadlik ega esita sellele sisulisi vastuväiteid. Kui kostja oleks algusest peale

olnud veendumusel, et hagejal puudub igasugune õigus arendusprojektist mingitki raha

saada, siis ei oleks kostja hagejale selliseid vastuseid esitanud. 07.04 ja 14.07

kirjavahetusest järeldub vaieldamatult kostja teadlikkus nõude olemasolust ja ka

kohustusest. Kui tegemist oleks alusetu nõudega, oleks kostja sellele viivitamatult vastu

vaielnud.

9) Maakohus leidis tõendeid ebaõigesti hinnates, et UUS MAA Pirita Büroo OÜ osalus

arendusprojektis oli seotud üksnes tavapärase kinnisavaramüügi vahendusega.

Maakohus rajas oma järelduse (otsuse lk 17) asjaolule, et B saadetud 10.06.2019 ja

01.07.2019 koosoleku protokollide projektides Q märgitud. See järeldus on vastuolus

teiste tõendite ja kostja enda seletustega. Lisaks edastas järelevalve teostaja B

26.03.2019 Landbildi arved ja aktid M-le, C-le ning Q-le (kd II, tl 189).

10) Maakohus leidis tõendeid vääralt hinnates, et hageja ei ole objektil järelevalvet ega ka

korterelamu üldehituse ja siseviimistluse kontrolli teostanud. Tunnistajate M, F, Q ja U

12.04.2021 toimunud eelistungil ja R 08.06.2021 toimunud istungil antud ütlused

tõendavad vastupidist. Poolte kirjavahetusest on võimalik igal juhul välja lugeda, et

hageja osales ehitusprojektis märkimisväärses ulatuses. Asjaolu, et hageja esindaja ei

olnud erinevate kirjade adressaatideks ei tähenda, et hageja osalemine ehitusprojektis ei

oleks olnud tõendatud teiste tõenditega.

Kuna ehitusleping oli sõlmitud

OSAÜHINGUGA VLAERI, siis on loogiline, et ehitusega seotud kirjad olid suunatud

eelkõige kostjale. See ei tähenda, et hageja ei olnud projektiga üldse seotud.

2-20-12622

11) Maakohus omistas D kirjalikule seletusele põhjendamatult suure kaalu. D väide hageja

esindaja kohta ei vasta samuti tõele. Isiku väiteid ei ole vande all kontrollitud, seega ei

tohi omistada lihtkirjalikule seletuskirjale samasugust kaalu nagu on vande all antud

ütlustel.

12) Maakohus ei ole hinnanud tõendeid objektiivselt ega ka kogumis. Maakohtu otsusest ei

ole võimalik aru saada, miks peab maakohus ühte tõendit kaalukamaks kui teist.

Maakohus on jätnud otsuses vastamata mitmetele hageja sisulistele väidetele ning

jätnud selgitamata, miks üks või teine tõend ei oma asjas tähtsust. Sellega on maakohus

rikkunud nii menetlusõigust kui ka materiaalõigust (jättes hageja nõude põhjendamatult

rahuldamata). Maakohus on hinnanud otsuses tõendeid äärmiselt ühekülgselt ning

kohati jääb kohtu põhjendusi lugedes mulje, nagu oleks kõik hageja esitatud tõendid

tähtsusetud ning kostja esitatud tõendid arusaamatult suure kaaluga.

13) Maakohus on jätnud tähelepanuta ka asjaolu, et hageja ei ole mitte kunagi väitnud, et ta

on teostanud omanikujärelevalvet ehitusseaduse (EhS) § 20 lg 1 teise lause tähenduses.

Arve ei olnud esitatud omanikujärelevalve teenuse eest. Hageja esitatud arves oli kirjas

üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020.

14) Maakohus ei ole kontrollinud kas hagejal võib olla nõue ka lepinguvälisel alusel.

Hageja märkis 08.06.2021 istungil (vt protokoll lk 16), et kohtul on õigus ja kohustus

hinnata, kas poolte vahel võis olla ka lepinguväline võlasuhe, ning palunud kontrollida

mistahes võimalikke võlasuhteid poolte vahel. Juhul, kui kohus peaks leidma, et poolte

vahel puudus leping, ei ole välistatud, et hageja nõue on käsitletav käsundita

asjaajamisest tuleneva kulutuste hüvitamise ja mõistliku tasu maksmise nõudena VÕS

§ 1023 lg-te 1 ja 2 alusel. Hageja arvates on piisavalt tõendatud, et hageja osales

ehitustegevuses ligikaudu kahe aasta vältel ning kostja ei esitanud hageja esitatud arvele

sisulisi vastuväiteid. Maakohus ei ole neid asjaolusid ja hageja võimalikku nõuet

lepinguvälisel aluse otsuses kontrollinud. Sellega rikkus maakohus nii menetlusõigust

kui ka kohaldas vääralt materiaalõigust.

Vastustaja seisukoht

15. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

16. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ja teha

asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebus rahuldatakse ja menetluskulud

maa- ja ringkonnakohtus jäävad kostja kanda.

17. Kolleegium leiab, et maakohus hindas tõendeid nende kogumis ebaõigesti, mis viis

maakohtu ebaõigele järeldusele, et hageja ja kostja ei sõlminud kinnisvara arenduseks

seltsingulepingut.

18. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, mille üle ei vaidle

pooled ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel.

- Kostja ja OÜ Bravalla sõlmisid 05.03.2018 kinnistu mõttelise osa võlaõigusliku

müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu esemeks oli OÜ-le Bravalla

kuuluv 2584/4818 suurune mõtteline osa kinnistust asukohaga Sinilille tee 40, Tiskre küla,

Harku vald, Harjumaa koos selle oluliste osadega ja päraldistega (kd I, tl 29; kd I, tl 30-35).

- 07.05.2018 kanti kostja kinnistusraamatusse kinnisasja kaasomanikuks (2584/4818

kaasomandist, kd I, tl 36-40).

2-20-12622

- 16.05.2018 sõlmisid OÜ Tabasalu Meistrid ja kostja kinnistu jagamise lepingu, millega

lõpetati kaasomand ja kinnistu jagati korteriomanditeks (kd I, tl 42-45, pöördel).

- Korterite ehitamiseks sõlmisid Landbild OÜ ja kostja 12.12.2018 töövõtulepingu (kd I, tl

97-99). Töövõtulepingu järgi oli ehitajale makstav tasu 602 033,94 eurot (punkt 3.1., kd I, tl

97, pöördel).

- 07.03.2020 objekti üleandmis-vastuvõtmise aktiga andis Landbild OÜ objekti kostjale üle

(kd I, tl 48). Akti koostamisel esindasid Landbild OÜ-d juhatuse liikmed M ja F ning kostjat

juhatuse liige C. Kostja edastas üleandmis-vastuvõtmise akti 14.04.2020 Q-le (kd I, tl 47).

- 31.03.2020 väljastati korteritele kasutusluba (kd I, tl 49-50, pöördel).

- Kostja võõrandas korterid ajavahemikus detsember 2019 – aprill 2020. Korterite

võõrandamist vahendas UUS MAA Pirita Büroo OÜ, keda esindas juhatuse liige Q.

- Hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr VIRDS-01 summas 60 000 eurot (kd I,

tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse

kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020

- C ja Y suhtlesid arve teemal, misjärel hageja saatis kostjale uue arve summas 48 000 eurot.

Kostja arvet ei tasunud.

19. Hageja esile toodud asjaoludel võib tal olla kostja vastu seltsingulepingust tuleneva kasumi

jaotamise nõue. VÕS § 580 lg 1 ja § 604 järgi on sellise nõude eeldused:

- kokkuleppe sõlmimine seltsingu sisus;

- seltsingu lõppemine eesmärgi saavutamisega (§ 596 lg 1 p 5) või muul viisil;

- ülejäägi olemasolu.

20. Kõiki nõude eeldusi peab tõendama hageja (TsMS § 230 lg 1). Seltsingulepingust tuleneva

kasumi jaotamise nõude eeldusi ning tõendamiskoormist on maakohus pooltega arutanud

eelmenetluses. Esmalt hindab kolleegium, kas pooltel on kokkulepe seltsingu sisus (I) ja

seejärel, kas seltsing on lõppenud ja kas esineb seltsinguvara ülejääk (II).

I

21. Kolleegium möönab, et otseseid tõendeid C, Y ja Q suulise seltsinguleppe kohta ei saa olla

palju, sest pooled kokkulepet kirjalikult ei vormistanud. Otseseks tõendi allikaks on üksnes Q

ütlused.

21.1. Q kinnitas eelistungil kõiki hageja väiteid seltsingulepingu sõlmimise kohta. Q kinnitas,

et tema kaudu tuli info soodsa hinnaga kinnisasja kohta. Lepingupooled leppisid kokku, et viiest

boksist koosnev arendusprojekt tuleb ühiselt valmis ehitada ja kasum jagada kolmeks. Igaüks

pidi panustama nii palju kui saab ja nii, kuidas oskab. Üldiselt pidi Q tegelema müügiga ning

C ja Y pidid organiseerima ehituse. Enne kinnisasja ostmist oli üldjoontes teada ehituse hind ja

viiest korterist kolmele olid ostjad.

21.2. Kolleegium ei näe põhjust kahelda Q ütluste usaldusväärsuses, kuivõrd tegemist on

isiklikult huvitatud isikuga, kes soovib, et vaidlus lahendataks hageja kasuks, et siis hakata

kostjalt ka „oma osa“ nõudma. Tegemist on oletusega, mida Q käitumine pärast projekti

valmimist ei kinnita. Q äriühing esitas kostjale arve suurusega 15 000 ning kostja tasus selle

arve. Pooled ei ole esile toonud, et Q oleks raha saamiseks täiendavalt kostja poole pöördunud.

Seega võib arvata, et Q rahuldus juba saadud rahaga ning tal ei ole lahendamata õigusvaidlusi

kostjaga. Oletuslik on ka väide, et Q oli kohtuistungil ütlusi andes joobes või jääknähtudega,

mistõttu tema ütlused ei olnud adekvaatsed. Tunnistaja nõustumisest, et tal võivad eelmisest

päevast olla „lõhnad juures“, ei saa järeldada, et tema ütlused on ebaadekvaatsed. Seda enam,

et ütluste esemeks ei olnud minevikudetailid, mida jääknähud teoreetiliselt võiksid mõjutada,

vaid põhimõttelised sündmused.

2-20-12622

22. Lepingu sõlmimise kohta esitatud otseseid tõendeid hindab kolleegium koos kaudsete

tõenditega. Eelkõige on kaudsed tõendid esitatud seoses väitega, et pooled asusid tegelikkuses

kokkulepet täitma ning möönsid kokkuleppe olemasolu oma tegudega.

23. Kolleegium leiab, et tunnistajate ütluste ja kirjalike tõendite alusel saab tuvastada, et Y

viibis ehitusobjektil sageli, kontrollis ja juhendas ehitajaid ja ehitas ise.

23.1. Tunnistaja Q selgitas eelistungil, et C ja Y organiseerisid projekti ehituse. Tunnistaja

ütlused viitavad, et Y viibis ehitusobjektil igapäevaselt, tegi järelevalvet ja tegi ka ise töid.

Pärast tööde lõppu suhtles Y ka ostjatega.

23.2. Kolleegium nõustub, et tunnistaja Q ütlustes on teatud ebatäpsusi. 12.04.2021

kohtuistungil väitis tunnistaja Q (protokolli lk 16), et omanikujärelevalvet teostas B, kes saatis

alati peale ehituskoosolekuid e-kirju nii kostjale kui ka hageja esindajale. Samas esitas kostja

tõendeid selle kohta, et mitmel puhul see selliselt toimunud ei ole. B edastas 10.06.2019 e-kirja

koos koosoleku protokolliga nr 1 ning see e-kiri on adresseeritud kostja esindajale ja ehitajate

esindajatele. Ka B 27.06.2019 e-kiri on adresseeritud vaid M-le ja kostja esindajale, 10.07.2019

e-kiri on adresseeritud vaid kostja esindajale. Kostja tõi esile, et Q ütlused olid tendentslikud

ka väites, et aknad tellis Y tuttava kaudu Leedust.

23.2.1. Kolleegium on seisukohal, et kuigi tunnistaja Q ütlustes on teatud ebatäpsusi, ei muuda

see tema ütlusi tervikuna ebaõigeteks ega ebausaldusväärseteks. Kogu ehitustöö ja suhted

erinevate isikute vahel, kes ehitusse panustasid, oli korraldatud võrdlemisi dünaamiliselt ja

spontaanselt ilma selgeid kirjalikke kokkuleppeid sõlmimata. Seega ei ole üllatav, et erinevatel

tunnistajatel võis jääda ehitustöö korraldusest erinev mulje ja nende kirjeldused ehituse

korraldusest on erinevad. Sellegipoolest saab põhiküsimustes, et E viibis ehitusobjektil tihti ja

tegeles seal ehitajate töö korraldamisega ning ehitas ise, teha selgeid järeldusi.

23.3. 12.04.2021 toimunud eelistungil andis Landbild OÜ juhatuse liige tunnistaja F

üksikasjalikke ja veenvaid selgitusi, et Y viibis ehitusobjektil peaaegu iga päev, kontrollis ja

juhendas ehitajaid ja ehitas ise. Tunnistaja selgitas, et Landbild OÜ ja arendajate vahel toimusid

koosolekud kord nädalas, võib-olla isegi rohkem ja koosolekutel osalesid C, Q ja Y. Y aitas

oma tööjõu ja tutvustega ehitusmaterjalide hankimisel.

23.4. 12.04.2021 toimunud eelistungil andis Landbild OÜ juhatuse liige tunnistaja M

üksikasjalikke ja veenvaid selgitusi, et Y viibis ehitusobjektil peaaegu iga päev, kontrollis ja

juhendas ehitajaid ja ehitas ise. Tunnistaja selgitas, et Y osales kaks korda nädalas arendaja ja

ehitaja töökoosolekutel. Tunnistaja kinnitas, et Y aitas oma tööjõu ja tutvustega

ehitusmaterjalide hankimisel.

23.5. Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et tunnistajate F ja M ütlused tuleb jätta

arvestamata seetõttu, et nad võivad olla kostja suhtes halvasti meelestatud. Asjaolu, et F-le

kuuluvalt Landbilt OÜ-lt on kostja kasuks välja mõistetud võlg 4466 eurot, ei tähenda, et nad

andsid kostja kahjuks teadvalt valeütlusi. Oletuslik on väide, et tunnistajad võisid saada oma

ütluste andmise eest hagejalt tasu.

23.6. Tunnistaja R ütlustest saab järeldada, et Y viibis ehitusobjektil sageli ja tegeles seal

peamiselt ehitajate töö kontrollimise ja neile juhiste andmisega, vahel osales ka ise töödes.

Samas ei teadnud ega saanudki tunnistaja teada Y täpseid ülesandeid, sest tunnistaja ei olnud

ehitusega seotud, vaid tuli sinna üksnes kui C sõber ja autojuht.

23.7. Tunnistaja L ütlustest ei saa järeldada, et Y tegelikkuses objektil ehitustöid ei teinud.

Tunnistaja selgitas, et on C enda käest kuulnud, et ka Y oli Sinilille 2A ehitusobjektiga seotud.

Tunnistaja ei teadnud ega saanudki teada Y täpseid ülesandeid, sest tunnistaja ei olnud

ehitusega seotud, vaid tuli sinna üksnes kui C sõber.

2-20-12622

23.8. U ütlustest ei saa järeldada, et Y tegelikkuses objektil ehitustöid ei teinud. 12.04.2021 U

ülekuulamisprotokollist (lk 2) nähtub, et esimesel kohtumisel C-ga viibis koos C-ga kohal Y.

U kinnitab, et kohtumine lõppes sellega, et Sinilille 2 A objektiga seotud tegevuste osas suhtles

U edaspidi C ja Y-ga.

23.9. Põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, et asjas ei oma tähtsust see, kas Y tegi objektil

projektiga seotud tegevusi ja kui tihti ta seal viibis. Asjaolu, et Y asus lepingut täitma ning

panustas selleks ligi aasta jooksul oma tööjõudu, viitab sellele, et pooled sõlmisid

seltsingulepingu.

23.10. Kolleegium ei nõustu maakohtu arutlusega, et tunnistajate ütlustest oluliselt suurem kaal

tuleb anda kirjalikele tõenditele. Asjaolu, et hageja esindaja ei olnud erinevate kirjade

adressaatideks ei tähenda, et hageja osalemine ehitusprojektis ei oleks olnud tõendatud teiste

tõenditega. Et kinnisasja omanik ja ehituslepingu pool oli kostja, on mõistetav, et osa ametlikku

suhtlust leidis aset vaid C-ga ning Y sellesse ei kaasatud. Samas on ka kirjalikke tõendeid, kus

Y on suhtluse osapoolena kajastatud (nt B 16.08.2019 e-kiri).

24. Pooled vaidlevad selle üle, kas Q osutas oma äriühingu kaudu üksnes maaklerteenust või

oli ta üks arendusprojekti osaline. Vaidlust ei ole selles, et Q suhtles korterite ostjatega ning

kostja tasus talle arve alusel maaklerteenuse osutamise eest. Samas nähtub kirjalikest tõenditest,

et ta osales mitmel koosolekul, näiteks seoses kasutusloa taotlusega, ning ta oli osaline mitmes

kirjavahetuses.

24.1. Landbild OÜ juhatuse liige M on korduvalt edastanud Sinilille 2a ehitusobjektiga seotud

e-kirju samaaegselt nii C-le kui ka Q-le (dtl 699 jj):

-

12.12.2018 kell 16:31 Landbild OÜ e-kiri Q-le ehituslepinguga seoses;

-

22.01.2019 kell 19:55 Landbild OÜ e-kiri Q-le ja C-le Sinilille objektiga seoses;

-

08.03.2019 kell 12:23 Q e-kiri C-le ja M-le seoses suhtlusega Harku vallavalitsuse ja

arhitektuuribürooga

-

24.05.2019 kell 17:07 Landbild OÜ e-kiri C-le ja Q-le seoses ehitustegevuse ja

töögraafikuga Sinilille objektil;

-

26.07.2019 kell 11:36 B e-kiri Q-le ja C-le tööde akti edastamine.

24.2. Kokkuvõttes saab esitatud tõenditest teha järelduse, et kuigi Q ei viibinud ehitustöödel

sama palju kui C või Y, oli ta ehitusega seotud suuremal määral, kui tavapärase maaklerteenuse

osutaja.

24.3. Praeguse vaidluse lahendamisel ei anna kolleegium hinnangut sellele, kui suur oli Q panus

arendusprojektis ja kas tal tekkis õigus kolmandikule kasumist või mitte. On võimalik, et

seltsingulepingu täitmise ajal muudavad lepinguosalised lepingut otseste või kaudsete

tahteavaldustega. Q panus võis jääda esialgu plaanitust väiksemaks ja seetõttu võis ta sõlmida

kokkuleppe, et tema tasu on 25 000 eurot (Q ütlused). Samas viitab tema oluline seotus

arendusprojektiga, et algselt sõlmisid hageja, kostja ja Q äriühing seltsingulepingu hageja

väidetud tingimustel.

25. Kolleegium on seisukohal, et hageja, kostja ja Q käitumine 2020. a aprillis viitab sellele, et

pooled olid sõlminud seltsingulepingu hageja väidetud tingimustel.

25.1. Eelnevalt tuvastas kolleegium, et hageja saatis kostjale 07.04.2020 e-kirjaga arve nr

VIRDS-01 suurusega 60 000 eurot (kd I, tl 75; kd I, tl 76). Arve kirjelduseks oli märgitud

Sinilille 2a/1 üldehituse ja siseviimistluse kontroll ajavahemikus 01.12.2018–08.03.2020.

25.2. Q edastas 07.04.2020 e-kirjaga arve tasumise tingimuse lisamise soovi ühte korteri

notariaalset lepingut ettevalmistavale juristile W-le, märkides: „W, tervist! Pane palun

tehingusse sisse, et ostu-müügi hinnast 60 000 eurot (sisaldab käibemaksu) selgitusega Sinilille

2-20-12622

tee, 2a/40, üldehituse ja siseviimistluse kontroll, läheb kontole nr EE222200221049082237,

saajaks Virds Company OÜ“.

25.3. Hageja esitas arve nr VIRDS-1 ka suhtluskeskkonna Viber kaudu. Kostja kinnitas

07.04.2020 arve kättesaamist. Kostja maksetähtajaks arvet ei tasunud ja võttis lepingust arve

tasumise tingimuse välja. Hageja palus kostjalt telefoni teel asjale selgitust. Kostja selgitas, et

arve suurus 60 000 eurot on vale ning tegelik summa peaks olema 40 000 eurot.

25.4. 14.04.2020 esitas hageja suhtluskeskkonna „Viber“ kaudu kostjale uuesti arve

VLAERI_OÜ_Arve_nr_VIRDS-01.pdf suurusega 40 000 eurot, millele oli lisatud käibemaks

8000 eurot, kokku 48 000 eurot. Kell 21:16 vastas kostja „Y, me ju rääkisime 40st“. Kell 21:17

vastab hageja selgitusega „Ma ju esitasin sulle 40 pluss käibemaks, käibemaksu said sa tagasi.“

Seepeale vastab kostja kell 21:31 „Hästi.“ Järgnevalt kell 22:47 palub kostja hagejaga

kohtumist.

25.5. Kuigi viidatud kirjavahtust ei ole kolleegiumi arvates võlatunnistus VÕS § 30 lg 1 mõttes,

on tegemist kaudse tõendiga seltsingulepingu kohta. Hageja, kostja ja Q käitusid arve tasumata

jätmiseni sellisel viisil, mida mõistlik inimene võib eelda lepingupooltelt, kes on sõlminud

seltsingulepingu hageja väidetud tingimustel. Kostja hagivastuse p.-s 2.4.4 toodud väide, et ta

ei mäleta, mis asjaoludel seda vestlust peeti, kuid ilmselt oli see seotud hageja 91 000 euro

suuruse laenuga kostjale või mõne muu sarnase laenuga, ei ole eluliselt usutav. Usutavat

seletust 14.04.2020 vestluse kohta kostja menetluses pakkunud ei ole.

25.6. Kuigi kostja ei andnud 14.04.2020 toimunud vestluses selget lubadust, et maksab arve

ära, ei esitanud ta hageja nõudele sisulisi vastuväiteid. Mõistlikule kõrvalseisjale jääb toimunud

vestlusest mulje, et hagejal on kostja vastu nõue, kuid nad on pidanud või peavad jätkuvalt

läbirääkimisi nõude suuruse üle. See järeldus riimub hageja väitega, et pooltel oli kokkulepe

kasumi jaotamise kohta. Et kasumi täpset suurust teadis kõige paremini kostja ning kostja ei

esitanud hagejale seltsingu aruannet, on mõistetav, et hageja pidas nõude üle läbirääkimisi ja

vähendas nõuet. Kui kostja soovis algset kokkulepet muuta selliselt, et hageja saaks kasumist

osa vastavalt tema panusele, võib eeldada, et ta läbirääkimistel nõuet tunnistas, aga soovis

kokku leppida väiksemas kasumiosas. Et pärast 14.04.2020 C ja Y suhtlus katkes, näitab, et C

mõtles ümber ja otsustas jätta seltsingulepingust tulenevad kohustused Y ees täitmata.

26. Pooltel ei ole vaidlust, et projekti teostamise ajal andis hageja kostjale kahel korral laenu,

vastavalt 19 000 eurot ja 91 000 eurot, ning kostja maksis need summad tagasi. Kolleegium

leiab, et kuigi laenude andmisest ei saa teha väga kindlaid järeldusi, siis pigem need kinnitavad

hageja väiteid seltsingulepingu sõlmimise kohta. Et kinnisasja omanikuks ja ehituslepingu

pooleks oli kostja, võib eeldada, et kui hageja panustas projekti rahaliselt, siis ei teinud ta seda

otse ehituse eest tasudes, vaid kostja kaudu. Kui hageja laenude andmisega ka otseselt projekti

ei panustanud, näitas see tema huvi projekti eduka kulgemise vastu.

27. Kokkuvõttes leiab kolleegium, et poolte esitatud tõenditest nende kogumis järeldub, et

hageja, kostja ja Q äriühing UUS MAA Pirita Büroo OÜ sõlmisid seltsingulepingu kinnisvara

arendamiseks. Kokkulepe oli, et kostja omandab kinnisasja Sinilille tee 40, hageja ja kostja

organiseerivad kinnisasjale ridaelamu ehitamise ja Q aitab kinnisasja omandamisel,

asjaajamisel ja korterite müügiga. Hageja ülesanne oli üldehituse- ja siseviimistluse kontroll ja

järelevalve lepingulise ehitusettevõtja tööde üle ning muud abistavad tegevused. Pooled

leppisid kokku, et rahaliselt panustatakse vastavalt võimalustele ning kasum jaotatakse

võrdselt.

II

28. Järgnevalt hindab kolleegium, kas seltsinguleping on lõppenud selle eesmärgi täitmisega

ning kas esineb seltsinguvara ülejääk.

2-20-12622

29. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et seltsinguleping on üles öeldud hiljemalt siis, kui oli

selge, et mitte keegi peale kostja projekti ei panusta. Kostja tõi esile, et 2018. a suvel/sügisel

prooviti objekti korduvalt müüa, kuna ei olnud raha, et ehitustegevust alustada. See oli hetk,

mil oli ilmne, et mitte keegi ei ole huvitatud nn seltsingu jätkamisest ja projekti elluviimisest.

29.1. Eelnevalt tuvastas kolleegium seltsingulepingu sisu ning selle kohaselt ei lepitud kokku,

et kõik pooled panustavad projekti rahaliselt. Seltsingukokkuleppe sisuks oli, et C ja Y

organiseerivad korterite valmis ehitamise, rahalised panused pidi tehtama vastavalt

võimalustele.

30. Kolleegium leiab, et seltsinguleping lõppes kõikide korterite võõrandamisega. Põhjendatud

ei ole kostja seisukoht, et seltsinguleping lõpeb alles garantiiperioodi lõpus. Seltsingu sisu oli

korterite valmis ehitamine ning võõrandamine. Poolte suulist kokkulepet võib mõistliku isiku

seisukohast (VÕS § 29 lg 4) mõista selliselt, et seltsingu eesmärk saavutatakse kõikide korterite

võõrandamisega. Tavapäraselt on garantiitööde maht väike osa terve lepingu mahust, seepärast

võib eeldada, et kui pooled oleksid soovinud jätta osa kasumist jaotamata ja hoida seda

võimalike garantiitööde jaoks, oleks selles eraldi kokku lepitud. Tunnistaja Q viitas, et enne,

kui C kasumi jaotamise osas ümber mõtles, soovis ta jätta hageja kasumist 10 000 eurot

garantiitööde katteks. Sellekohase kokkuleppe sõlmimist aga pooled esile toonud ei ole.

31. Hageja tõi esile, et kokku oli viie korteri müügihind 964 500 eurot. Sellest summast tuleb

lahutada Landbild OÜ-ga sõlmitud lepingu hind 602 000 eurot, mis tasuti ehitajale, krundi

soetamiseks võetud laenud 149 000 eurot + intressid 30 000 eurot. Kostja ei ole vaidlustanud

müügihinda ega seda, et vähemalt hageja väidetud ulatuses on ta kulutusi teinud. Arvutuskäigu

kohaselt on kasum 183 500 eurot.

31.1. Kostja tõi esile, et korterite garantiiperiood ei ole veel möödunud ja kostja on juba teinud

garantiitöid. Landbild OÜ lahkumise tõttu pidi kostja tegema oma vahenditest kulutusi tööde

lõpetamiseks ja puuduste kõrvaldamiseks ning sellised kulutused tuleb kasumist maha

arvestada. Maakohus selgitas pooltele 08.06.2021 kohtuistungil õigesti, et pooltel tuleb

tõendada oma väiteid seltsinguvara ülejäägi kohta. Kostja esile toodud täiendavad

mahaarvamised tuli TsMS § 230 lg 1 järgi täpsemalt esile tuua ja tõendada kostjal, kuid täpseid

summasid ega neid kinnitavaid tõendeid kostja ei esitanud. Seega tuvastab kolleegium, et pärast

seltsingu lõppemist jäi kostja kätte kasum 183 500 eurot.

31.2. VÕS § 592 järgi tuleb kasumi jaotamisel lähtuda poolte kokkuleppest seltsinglaste osade

kohta. Praegusel juhul leppisid seltsinglased kokku kasumi jaotamises võrdselt. Seega tekkis

igal seltsinglasel õigus kasumile 61 166 eurot. Sellest palub hageja välja mõista 48 000 eurot.

Et kolleegium on tuvastanud kasumi jaotamise nõude kõik eeldused, tuleb kostjalt hageja

kasuks välja mõista 48 000 eurot.

31.3. Hageja on palunud kostjalt välja mõista VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses viivise põhivõlalt suurusega 48 000 eurot alates hagi esitamisest (31.08.2020) kuni

kohustuse kohase täitmiseni. Viivisekalkulaatori (viivisekalkulaator.ee) järgi on viivis

ringkonnakohtu otsuse langetamise päeva seisuga 8739,04 eurot. TsMS § 367 järgi mõistab

kohus kostjalt välja viivise põhivõlalt 48 000 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates 10.12.2022 kuni kohustuse täitmiseni.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

32. TsMS § 162 lg 1 järgi jätab ringkonnakohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja

kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis

kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus lahendab vaidluse maakohtust

2-20-12622

erinevalt,

siis

määrab

menetluskulud

rahaliselt

kindlaks

maakohus

(Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 2. novembri 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-14924, p 21).

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt