2-18-12088/61 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Määruse tegemise aeg ja koht

7. detsember 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-12088

Tsiviilasi

OÜ Serfdom ja C avaldused servituudi seadmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15. jaanuari 2021. a määrus

Menetlusosalised

Avaldajad – OÜ Serfdom (registrikood 10643928) ja C

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepingulised

esindajad v.adv Martin Triipan ja v.adv Kaisa Laidvee

Puudutatud isikud –

X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Q (isikukood XXXXXXXXXXX)

Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Z (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kaasatud haldusorgan – Jõelähtme Vallavalitsus,

volitatud esindaja KR

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Serfdom, C ja X määruskaebused

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Kõrvaldada tsiviilasja nr 2-18-12088 menetlusest puudutatud isikutena kaasatud Y

ja Z.

2. Jätta X määruskaebus rahuldamata.

3. Rahuldada OÜ Serfdom ja C määruskaebus osaliselt.

4. Muuta Harju Maakohtu 15. jaanuari 2021. a määrusega tsiviilasjas nr 2-18-12088

seatud reaalservituudi tingimusi ja talumistasu suurust ning asendada maakohtu

määruse resolutsiooni punktid 2–4 järgmiste punktidega 2–5:

„2.

Määrata Metsalauri tee 3 kinnistu (registriosa nr 2724502), Metsalauri tee 5

kinnistu (registriosa nr 2883550) ja Metsalauri tee 7 kinnistu (registriosa nr

2883650) igakordsete omanike kasuks tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs

jalgsi ja igat liiki sõidukiga Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaanteelt (tee nr 11266)

nende kinnistutele ja nende kinnistutelt Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaanteele

üle Metsalauri kinnistu (registriosa nr 13720202) mööda Metsalauri teed.

2-18-12088

2(21)

Juurdepääs on määratud kinnistute nr 2724502, 2883550, 2883650 igakordsete

omanike ja nende nõusoleku saanud isikute kasuks.

Juurdepääsutee pikkus on ligikaudu 145 meetrit ja laius 5 meetrit. Juurdepääs

kulgeb vastavalt kohtumääruse lisaks oleval plaanil punasega tähistatud alal.

3. Kohustada X (isikukood XXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kanda Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 13720202 kolmandasse jakku

reaalservituut, mille sisu on järgnev:

Reaalservituut kinnistute nr 2724502, 2883550, 2883650 igakordsete omanike

kasuks. Kinnistute nr 2724502, 2883550, 2883650 igakordsetel omanikel ja

nende nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu ööpäevaringne õigus jalgsi ja

igat liiki sõidukiga kasutada kinnistul nr 13720202 asuvat Metsalauri teed

juurdepääsuks Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaanteelt (tee nr 11266) nende

kinnistutele ja nende kinnistutelt Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaanteele.

4. Kohustada Metsalauri tee 3 kinnistu (registriosa nr 2724502), Metsalauri tee

5 kinnistu (registriosa nr 2883550) ja Metsalauri tee 7 kinnistu (registriosa nr

2883650) igakordseid omanikke tasuma talumiskohustuse ja tee korrashoiu

eest Metsalauri kinnistu (registriosa nr 13720202) igakordsele omanikule iga

kinnistu kohta 400 (nelisada) eurot kalendriaastas, hiljemalt jooksva aasta

5. jaanuariks.

5. Metsalauri kinnistul (registriosa nr 13720202) asuva Metsalauri tee seisundiga

vähemalt samaväärse mahasõidu Metsalauri teelt Metsalauri tee 3 kinnistule

(registriosa nr 2724502) rajamise kulud kannavad võrdsetes osades Metsalauri

tee 3 (registriosa nr 2724502), Metsalauri tee 5 (registriosa nr 2883550) ja

Metsalauri tee 7 (registriosa nr 2883650) kinnistute igakordsed omanikud.“

5. Määruskaebuste menetlemisega seotud menetluskulud jätta määruskaebuste

esitajate endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

kättetoimetamisest arvates (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 6186 lg 2, § 696 lg 3,

§ 698 lg-d 1 ja 2).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Serfdom esitas Harju Maakohtule 13.08.2018 avalduse reaalservituudi seadmiseks

Jõelähtme vallas Haapse külas asuvale Metsalauri kinnistule (registriosa nr 13720202;

katastritunnus 24505:001:1009; pindala 23 309 m2; sihtotstarve 100% maatulundusmaa)

eesmärgiga võimaldada juurdepääs OÜ-le Serfdom kuuluvale kolmele kinnistule: Metsalauri

tee 3 (registriosa nr 2724502; katastritunnus 24505:001:1125; pindala 2,00 ha; sihtotstarve

100% elamumaa), Metsalauri tee 5 (registriosa nr 2883550; katastritunnus 24505:001:1126;

pindala 2,00 ha; sihtotstarve 100% elamumaa) ja Metsalauri tee 7 (registriosa nr 2883650;

katastritunnus 24505:001:1127; pindala 2,01 ha; sihtotstarve 100% elamumaa). Metsalauri

tee 3 kinnistu omanikuna kanti 28.03.2019 kinnistusraamatusse C, kes astus 30.11.2020

taotluse alusel menetlusse täiendava avaldajana. Avaldajad soovivad servituudi seadmist

tingimustel, et neile kuuluvate kinnistute igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud

2-18-12088

3(21)

isikutel oleks õigus tähtajatult kasutada juurdepääsuteed üle Metsalauri kinnisasja igal ajal nii

jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga.

Avalduse kohaselt paikneb X-le kuuluval Metsalauri kinnistul sõidutee, mis viib avalikult

kasutatavale teele (s.o Kiiu-Kaberneeme teele nr 11266, registriosa nr 9223050). Metsalauri tee

(kruusakattega) rajati aastatel 2011–2012, mil kinnistu kuulus Eesti Vabariigile, ning see on

määratud juurdepääsuks ka Metsalauri tee 9 kinnistule (registriosa nr 13440202; katastritunnus

24505:001:0397; pindala 3,11 ha; sihtotstarve 100% elamumaa), mille omanik on samuti X.

Seega on Metsalauri tee algusest peale kavandatud juurdepääsuks selle ääres paiknevatele

kinnistutele. X omandas Metsalauri kinnistu 2014. a-l koos sellel asuva avaliku Metsalauri

teega. Järelikult on X-l kohustus taluda tee kasutamist (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 155 lg 1).

Sellele vaatamata sulges X tee tõkkepuuga ning avaldajatel ei ole pärast seda enam võimalik

pääseda enda kinnistutele. Kuna X ei ole olnud huvitatud vaidluse lahendamisest kokkuleppel

(ei vastanud OÜ Serfdom 20.06.2018 ettepanekule sõlmida servituudi seadmiseks notariaalne

kokkulepe), on avaldajad sunnitud pöörduma enda õiguste kaitseks kohtusse, et saada AÕS §

156 lg 1 alusel juurdepääs avalikule teele. Avaldajad soovivad ehitada neile kuuluvatele

kinnistutele elumajad, kuid seda takistab juurdepääsu puudumine. Juurdepääs on kõige

mõistlikum määrata olemasoleva Metsalauri tee kaudu, sest muu juurdepääsu loomine eeldaks

suurte kulude kandmist (vajalik oleks rajada tee ja raiuda suur osa kasvavast metsast).

Metsalauri tee kasutamine ei oleks X jaoks ebaproportsionaalselt koormav, kuna teed

kasutatakse niikuinii juurdepääsuks ka tema enda kinnistule (Metsalauri tee 9) ning seega jääks

tee igal juhul alles ja selle alust maad ei saaks kasutada muul otstarbel. Seejuures kavandab X

ka ise arendustegevust Metsalauri kinnistul ja näeb sinna kavandatud elamutele ette ligipääsu

mööda olemasolevat või vähesel määral nihutatud teed.

Metsalauri tee kasutamisele puudub mõistlik alternatiiv. Juurdepääsuteed ei saa rajada läbi

Metsalauri tee 1 kinnistu (registriosa nr 13183102; katastritunnus 24505:001:0937; pindala 2,14

ha; sihtotstarve 100% maatulundusmaa), mille omanikuks on Q. Kinnistu omanik ei ole

juurdepääsutee rajamisega nõus ja selle kaudu pääseks üksnes Metsalauri tee 3 kinnistule,

mistõttu tuleks Metsalauri tee 7 kinnistule juurdepääsuks rajada tee ka läbi Metsalauri tee 3 ja

5 kinnistute. X pakutud juurdepääsutee kulgeks keset kinnistuid ja selle rajamiseks tuleks raiuda

suures ulatuses metsa, mis paikneb riigihalduse ministri 09.04.2018 käskkirjaga nr 1.1.-4/78

kehtestatud Harju maakonnaplaneeringus ette nähtud rohelise võrgustiku alas. Ebamõistlik on

rajada uus tee, mis kulgeb paralleelselt ca 100 meetrit eemal asuva olemasoleva Metsalauri

teega. Kui viia juurdepääs Metsalauri tee 1, 3, 5 ja 7 kinnistute serva, kulgeks see praktiliselt

kõrvuti Metsalauri teega. Huvide kaalumisel tuleb võtta arvesse ka juurdepääsu loomise

kulukust (nt Tallinna Ringkonnakohtu 18.09.2012 määrus nr 2-11-26919).

Talumistasu määramisel tuleb hinnata kolme komponenti: maamaksu suurus; teehoolduse tasu

ja tasu puudutatud isiku omandipõhiõiguse riive eest (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-

16-3663, p-d 18–19; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 33). Koormatav ala hõlmab 15,3%

Metsalauri kinnistust ja kuna juurdepääsuteed kasutavad kokku viie kinnisasja (s.o Metsalauri

ning Metsalauri tee 3, 5, 7 ja 9) omanikud, tuleks avaldajatel solidaarselt hüvitada 3/5 ulatuses

Metsalauri kinnistu 15,3% maamaksust (kokku ca 1,60 eurot aastas). Kõnealuse teelõigu pikkus

on 256 m. Kohtupraktika kohaselt on võrreldavatel asjaoludel tee korrashoiu kuludest 3/5 osa

suurusjärgus 63,68 eurot aastas ning põhjendatud hüvitis omandipõhiõiguse riive eest 100 eurot

aastas. Kokkuvõttes paluvad avaldajad määrata talumistasu suuruseks 165,46 eurot aastas, mis

tuleks Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetel omanikel solidaarselt tasuda hiljemalt

jooksva aasta 5. jaanuariks.

2-18-12088

4(21)

2. X (Metsalauri ja Metsalauri tee 9 kinnistute omanik) vaidles avaldusele vastu. Asjaolu, et

juurdepääs puudub kolmele kinnistule korraga, on tingitud OÜ Serfdom enda tegevusest

kinnistu jagamisel kolmeks eraldi kinnistuks. Seetõttu ei ole põhjust rahuldada nõuet

juurdepääsu saamiseks Metsalauri tee 5 ja 7 kinnistutele. OÜ Serfdom ostis varasema Suiga

kinnistu (pindala 6,01 ha), mis oli jagatud kolmeks katastriüksuseks (Metsalauri tee 3, 5 ja 7),

enampakkumisel 23.07.2015 kinnistu arendamise ja tulu teenimise eesmärgil, olles teadlik, et

kinnistule puudub juurdepääs avalikult teelt ning selle saamiseks tuleb teha kulutusi. Suiga

kinnistule juurdepääsu saamiseks oleks piisanud lühikesest juurdepääsuteest üle Metsalauri tee

1 kinnistu ja muud teed oleks saanud rajada kinnistu siseselt. Sellest tuleks lähtuda ka praegu

(st vajalikud juurdepääsud tuleb rajada avaldajate enda kinnistute siseselt). Põhjendatuks ei saa

pidada, et avaldajatele tagatakse juurdepääs viisil, mis riivab oluliselt X eraelu ja omandiõigust,

kuid samas avaldajad enda kinnistuid juurdepääsuteedega ei koorma ja ei tee mingeid kulutusi,

vaid OÜ Serfdom teenib X arvelt üksnes suuremat tulu kinnistute müügist. X kasutab

Metsalauri kinnistut ja juurdepääsu maa-ala privaatse hoovina, kus liiguvad tema pereliikmed

ja mängib alaealine laps. Territooriumile on ligipääs piiratud väravaga, mis tagab privaatsuse

ja turvalisuse. Servituudi seadmisel see aga kaob. X perekonnale kaasnevad mõjud kaaluvad

üles OÜ Serfdom huvi kinnistute arendamise ja neilt tulu teenimise suhtes. Privaatse ja turvalise

elukeskkonna säilitamiseks tuleks olemasolev värav ümber tõsta ja hooviala vähendada. Uue

värava rajamisega kaasneks kulu ca 6000–8000 eurot (olemasoleva värava projekti maksumus

oli ca 3300 eurot + käibemaks ning ehitusmaksumus 3800 eurot + käibemaks). Metsalauri

kinnistu omaniku privaatsuse ja turvalisuse riive ning temale kaasnevad lisakulud on

kaalukamad avaldajate huvist saada juurdepääs läbi Metsalauri kinnistu. Metsalauri tee 3

kinnistule juurdepääsuks oleks oluliselt lühem ja kinnistu omanikku vähem koormavam rajada

ca 20 m pikkune tee läbi Metsalauri tee 1 kinnistu, mille kasutamine on niigi piiratud

tehnorajatise ja avaliku tee kaitsevöönditega.

Kui kohus peaks leidma, et juurdepääs on põhjendatud määrata Metsalauri kinnistu kaudu, tuleb

juurdepääsutee kasutamise tingimuste seadmisel arvestada Metsalauri kinnistu omanike huvide,

tee seisukorra, pinnase kandevõime, juurdepääsu ala laiuse ja muude oluliste asjaoludega. Kuna

tegemist on hoovialaga, siis tuleb piirata juurdepääs raskeveokitele ja traktoritele, samuti tuleb

puudutatud isiku turvalisuse ja privaatsuse tagamiseks määrata kindlaks juurdepääsu aeg ning

piirata kõrvaliste isikute juurdepääsu. Juurdepääsu ala pinnas on soine ning ei kaannata C- ja

D-kategooria sõidukite ega traktorite või muude raskeveokite liiklust. Sellistele sõidukitele

juurdepääsu võimaldamine kahjustaks oluliselt juurdepääsuala pinnast ja muudaks võimatuks

puudutatud isiku enda juurdepääsu oma kinnistule. Juurdepääs oleks võimalik tagada ainult

jalgsi või A- ja B-kategooria sõidukitega igapäevaselt kell 06.00–23.00. Teistele isikutele saab

tagada juurdepääsu valitsevate kinnistute omanike isiklikul juuresolekul ja igapäevaselt üksnes

jalgsi kell 08.00–20.00. Puudutatud isikule tuleb hüvitada juurdepääsutee korrashoiu ja ohutuse

tagamisega kaasnevad kulutused. Praegu kasutatakse Metsalauri kinnistut vaid juurdepääsuks

Metsalauri tee 9 elamu juurde mõnel korral päevas, kuid kolme kinnistu lisandumisel kasvab

juurdepääsutee kasutamise intensiivsus oluliselt. See kohustab puudutatud isikut rakendama

regulaarselt meetmeid tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks. Metsalauri kinnistu on

kasutusel elamumaana ja juurdepääsutee asub suure arendamispotentsiaaliga väikeelamumaa

piirkonnas. Servituudi seadmine vähendab maa väärtust ja kinnisasja omaniku võimalusi seda

enda soovide kohaselt arendada. Seetõttu ei saa puudutatud isik planeerida juurdepääsualale

elamuid või peab selleks tegema suuri kulutusi juurdepääsutee asukoha muutmiseks. Arvestada

tuleb ka avaldajate saadava kasutuseelisega ehk sellega, mida nad säästavad, kasutades kolmelt

kinnistult avalikult kasutatavale teele pääsemiseks Metsalauri kinnistul olevat teed. Hüvitis

peab hõlmama avaldajate kulutusi, mida nad juurdepääsu seadmisega säästavad. Puudutatud

isikule tuleb juurdepääsu kasutamise eest makstava hüvitisega tagada samasugune seisund,

2-18-12088

5(21)

milles ta oleks, kui ta saaks juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada. Tasu suurus

peab võtma arvesse ka juurdepääsu taotlemise asjaolusid (st OÜ Serfdom põhjustas ise selle, et

korraga puudub avalikule teele juurdepääs kolmelt kinnistult).

3. Q (Metsalauri tee 1 kinnistu omanik) märkis, et tema ei puutu praegusesse vaidlusesse,

sest Metsalauri tee 1 kinnistu asub Kiiu-Kaberneeme tee ääres ning temal ei ole tarvis

vaidlusalust Metsalauri teed kasutada. Avaldajate kinnistutele juurdepääsu rajamine läbi

Metsalauri tee 1 kinnistu ja selleks metsa mahavõtmine ei ole põhjendatud.

4. Z (Hansuli II kinnistu kaasomanik) leidis, et taotletud kujul on servituudi seadmine

mõeldamatu. Tegemist peab olema kahe kinnistu omaniku vahelise kokkuleppega, mille

tegemisse tuleks kaasata Transpordiameti ja Jõelähtme valla esindajad.

5. Y (Hansuli II kinnistu kaasomanik) leidis, et tema kinnistul pole vaidlusega kokkupuudet,

sest nende ühine piirinurgake asub teisel pool kinnistu servas.

6. Jõelähtme Vallavalitsus märkis, et valla üldplaneeringu kohaselt asuvad kõik kinnistud

rohelise võrgustiku alal ja osa kinnistutest asuvad ka maakonnaplaneeringu kohaselt jätkuvalt

rohelise võrgustiku alal. Rohelise võrgustiku eesmärk on inimtekkeliste mõjude pehmendamine

või ennetamine, mis loob eeldused koosluste arenguks looduslikkuse suunas. Eesmärk ei ole

jätta rohelise võrgustiku ala tavapärasest elu- ja majandustegevusest välja, vaid eelkõige tagada

loodus- ja keskkonnakaitseliselt põhjendatum ruumistruktuuri, sh infrastruktuuri paiknemine.

Avalikes huvides on kasutada avalikule teele juurdepääsuks olemasolevat ja väljakujunenud

juurdepääsuteed, sest see on üldjuhul säästlikum kui uue juurdepääsutee rajamine. Arvestada

tuleb ka uue juurdepääsu rajamise mõju keskkonnale, mis on olemasoleva tee kasutamisega

välditav. Seetõttu ei ole põhjendatud rajada uut juurdepääsuteed üle Metsalauri tee 1 kinnistu,

vaid juurdepääsuks tuleks kasutada Metsalauri kinnistul olemasolevat ja igapäevaselt sõidukiga

liiklemiseks (Metsalauri tee 9 kinnistule juurdepääsuks) kasutatavat teed. Metsalauri tee 9

kinnistule pääsemiseks tuleb mööduda Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutest ning tee kulgeb

vahetult kinnistute piiri ääres. Metsalauri tee 9 kinnistu on liitunud korraldatud jäätmeveoga,

mistõttu peab juurdepääsutee seisund olema ilmselt sobiv liiklemiseks ka raske prügiautoga. X

on kohtule väitnud, et elab Metsalauri tee 9 kinnistul ja Metsalauri kinnistu on tema

koduhooviks, kuigi on vallavalitsusele korduvalt selgitanud, et Metsalauri tee 9 kinnistul asub

kolm hoonet: saun, kuur ja kelder-suveköök. Väide elamust ja koduhoovist jääb seetõttu

arusaamatuks. Rohelise võrgustiku alal kasvavate puude raiumist tuleks võimaluse korral

vältida ja olemasoleva tee kasutamine tagab puude säilimise.

7. Harju Maakohus rahuldas 15.01.2021 määrusega OÜ Serfdom ja C avaldused osaliselt

ning määras Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsete omanike kasuks tähtajatu

juurdepääsu Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaanteelt nimetatud kinnistutele ja nimetatud kinnistutelt

Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaanteele üle Metsalauri kinnistul asuva Metsalauri tee ajavahemikul

kell 06.00–00.00 jalgsi ja igat liiki sõidukiga. X kohustati andma tahteavaldus kanda Metsalauri

kinnistu registriosa kolmandasse jakku reaalservituut Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute

igakordsete omanike kasuks selliselt, et nimetatud kinnistute igakordsetel omanikel ja nende

nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus ajavahemikul kell 06.00–00.00 jalgsi ja igat liiki

sõiduvahenditega kasutada Metsalauri kinnistul asuvat Metsalauri teed juurdepääsuks Kiiu-

Kaberneeme kõrvalmaanteelt oma kinnistutele ja oma kinnistutelt Kiiu-Kaberneeme

kõrvalmaanteele. Ühtlasi kohustati Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke

tasuma talumiskohustuse ja teehoolduse eest Metsalauri kinnistu igakordsele omanikule iga

kinnistu kohta 2000 eurot (kolme kinnistu peale kokku 6000 eurot) kalendriaastas hiljemalt

jooksva aasta 5. jaanuariks. Menetlusosaliste menetluskulud jättis maakohus nende endi kanda.

2-18-12088

6(21)

Kohtupraktika kohaselt on AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks

juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu taotleja kinnisasjale, taotletava

juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava

huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vahemaa avalikult teelt Metsalauri tee 3 kinnistule oleks

Metsalauri tee 1 kinnistu kaudu ca 50–60 m ja Metsalauri kinnistu kaudu ca 250 m. Praegusel

ajal on ainus mõistlik juurdepääs avaldajate kinnistutele läbi Metsalauri kinnistu. Juurdepääsu

loomine läbi Metsalauri tee 1 kinnistu ei oleks mõistlik, sest Metsalauri kinnistul asub tee, mida

mööda pääseb Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele. Metsalauri tee 1 kinnistu kaudu pääseks vaid

Metsalauri tee 3 kinnistule ning Metsalauri tee 5 ja 7 kinnistutele pääsemiseks tuleks rajada

eraldi tee või seada servituut ka Metsalauri tee 3 ja 5 kinnistutele. Metsalauri tee 1 kinnistul ei

ole lisaks läbipääsuteed, vaid see tuleks alles rajada ning langetada selleks 50 m pikkuses ja

sõidukitega läbitava tee laiuse ulatuses metsa. Metsa langetamine kahjustab keskkonna üldist

tasakaalu. Metsa langetamine ja teede rajamine põhjustavad kinnistute omanikele kulutusi,

mida poleks vaja teha, kui kasutatakse olemasolevat teed. Seetõttu tuleb Metsalauri tee 3, 5 ja

7 kinnistute omanike kasuks seada juurdepääsu servituudid üle Metsalauri kinnistu. Kuivõrd

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutel ei elata, määrab kohus juurdepääsu õiguse kell 06.00–23.00.

Kuna kinnistutel hakkab toimuma ehitus, on vajalik määrata, et juurdepääs on tagatud igat liiki

sõidukitele, sh veoautodele. Asjaolude muutumise korral, võib servituudi tingimusi muuta.

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute omanikud peavad tasuma Metsalauri kinnistu omanikule

ligipääsu eest tasu, mille määramisel on arvestatud järgmiste asjaoludega. Tegemist on erateega

ja sisuliselt Metsalauri tee 9 kinnistu hooviga, mistõttu saavad puudutatud isiku ja tema pere

privaatsus oluliselt rikutud, kuid siiski väiksemal määral, võrreldes sellega, kui tema elumaja

ja kõrvalhooned asuksid Metsalauri kinnistul. OÜ Serfdom oli Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute

omandamise ajal teadlik, et kinnistutele puudub juurdepääs avalikult teelt. Tõenäoliselt eeldas

avaldaja algusest peale, et hakkab kasutama Metsalauri kinnistul asuvat teed ning soovis seeläbi

vabaneda tee rajamise kulutustest. X on teinud tee kulutusi parendamiseks ja selle

korrashoidmiseks. Tasu määramisel on arvestatud ka seda, et sisuliselt puudub muu juurdepääs

avaldajate kinnistutele ning alternatiivse läbipääsu rajamisel tuleks langetada Metsalauri tee 1

kinnistul asuvat metsa ja see muudaks tee-ehituse eriliselt kulukaks. Arvestatud on sedagi, et

avaldajate kinnistutel puuduvad hooned ja nad soovivad sinna rajada elamud, toimuma hakkab

ehitustegevus ja sõitma hakkavad mh veokid. See riivab puudutatud isiku privaatsust rohkem,

võrreldes sellega, kui soovitaks läbipääsu olemasolevate elamute juurde. Samuti koormab see

Metsalauri kinnistu omanikku enam, sest temal on kohustus hoida tee korras ja ehitustegevus

kahjustaks teed rohkem, kui üksnes elanike poolt tee läbimine. Eeltoodust tulenevalt on õiglane

tasu tee kasutamise eest aastas 2000 eurot iga kinnistu kohta. Asjaolude muutumise korral, nt

pärast hoonete valmimist, kui ehitustegevust enam ei toimu ja juurdepääsu kasutavad üksnes

elanikud, võib tasu suuruse ümber hinnata.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 alusel tuleb rahuldada avaldajate taotlus kohustada

puudutatud isikut andma nõusolek servituutide kandmiseks kinnistusraamatusse. Nõude sisu,

vastuväiteid ja menetluse käiku arvestades jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause

alusel menetlusosaliste endi kanda.

8. OÜ Serfdom, C ja X esitasid maakohtu määruse peale 01.02.2021 määruskaebused. Harju

Maakohus ei pidanud 19.03.2021 põhjendatuks määruskaebusi ise rahuldada ja edastas need

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

2-18-12088

7(21)

9. X palub 01.02.2021 määruskaebuses maakohtu määrus tühistada ja jätta avaldus

rahuldamata. Kui kohus peaks siiski leidma, et põhjendatud on määrata Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistutele juurdepääs Metsalauri kinnistu kaudu, palub X alternatiivselt määrata kindlaks

juurdepääsu tingimused ja tasu selliselt, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute omanikud on

kohustatud tasuma Metsalauri kinnistu omanikule tee rajamise eest ühekordse summana 34 608

eurot iga kinnistu kohta (kokku 103 824 eurot) ning talumistasu iga kinnistu kohta 3000 eurot

aastas (kokku 9000 eurot) ning tee ja värava hoolduse eest iga kinnistu kohta 3000 eurot aastas

(kokku 9000 eurot). Talumis- ja hooldustasud tuleb maksta hiljemalt jooksva aasta 5.

jaanuariks. Metsalauri kinnistul asuva tee kasutamist lubada ajavahemikul kell 06.00–23.00.

Kohustada Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute omanikke hüvitama Metsalauri kinnistu omanikule

kahju 15 000 eurot, mis tekib juhul, kui ta ei saa algatada soovitud detailplaneeringut põhjusel,

et avaldajate soovitud juurdepääsu ala seda ei võimalda ja planeeritavate kruntide arv väheneb

kahe võrra. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Maakohtu määrus on vastuolus AÕS § 156 lg-ga 1 ja seda selgitavate Riigikohtu lahenditega

(03.10.2018 määrus nr 2-16-3663; 13.02.2019 määrus nr 2-14-23161; 20.03.2019 määrus nr 2-

16-7011) ning maakohus on jätnud olulised asjaolud ja seisukohad tähelepanuta. X on korduvalt

selgitanud, et juurdepääsu võimaldamine Metsalauri kinnistu kaudu toob temale kaasa suure

varalise kahju (ca 150 000–200 000 eurot), sest tal ei oleks võimalik saada soovitud

lahendusega detailplaneeringut. Maakohus ei ole seda hinnanud ega kaalunud puudutatud isiku

muid huvisid. Asjas tulnuks teha paikvaatlus, sest looduses on näha, et väidetavale teele ei ole

võimalik lubada kolmandaid isikuid, nõudes samas omanikult tee korrashoidmist. Servituudi

ala on ühe auto laiune, aga kohtumääruse järgi võivad seal sõita igat liiki sõidukid. Raskeveoki

kinni jäämise korral oleks määruskaebuse esitajal takistatud oma koduhoovis liikumine. Kohus

on jätnud tähelepanuta Maanteeameti 11.07.2018 kirja nr 15-2/18/31995-2, milles seati

olemasoleva Metsalauri tee juurdepääsuks kasutamise tingimuseks, et ristumiskohal on tagatud

nõuetekohane nähtavus, mis nõuaks täiendavaid servituute ja metsa raiumist. Kohtumääruse

kohaselt on tee hooldamise kohustus maaomanikul, kuid esiteks ei ole arvestatud, et puudub

tee, mida hooldada, ja teiseks ei kataks 3 × 2000 eurot aastas isegi tee hooldamise kulutusi,

rääkimata juurdepääsutasust. Kohus määras tasu suuruseks sisuliselt juhusliku summa. Üks

lumelükkamine maksab ca 45–65 eurot ja talviti võib olla tarvis seda teha ülepäeviti (s.o kulu

825 eurot kuus), värava hoolduseks kulub ca 500 eurot aastas. Maakohus ei ole määranud tasu

omandiõiguse riive ja kulude hüvitamise eest eraldi, vaid määras ühe summa (vt Riigikohtu

20.03.2019 määrus nr 2-16-7011, p 14). Juurdepääsu tagamiseks on esmalt hädavajalik rajada

Metsalauri kinnistule asfaltbetoonkattega tee, mille maksumus oleks 138 432 eurot. Maakohus

ei ole võrrelnud alternatiivse juurdepääsutee (üle Metsalauri tee 1 kinnistu) rajamise maksumust

ja sellega kaasnevate riivete intensiivsust.

Maakohus määras juurdepääsu mööda Metsalauri teed, kuid tegelikkuses Metsalauri kinnistul

tee puudub. Tegu on X koduhoovi osaga, mida maaomanik läbib vaid sõiduautoga ja omal

vastutusel. Prügivedu, posti kojukanne jm toimuvad värava taga, sest kõnealusel „teel“ ei ole

võimalik liigelda ühegi raskeveokiga. Jõelähtme Vallavalitsuse 15.11.2012 korraldusega nr 643

ala liikluspinnaks määramine toimus omaniku nõusolekuta ajal, mil avaldajate kinnistute

omanik oli Jõelähtme valla äriühing OÜ Jõelähtme Varahaldus. Kuna tee puudub, siis ei olnud

avalduse rahuldamiseks alust. Maakohus jättis lisaks arvestamata ehitusseadustiku (EhS) teid

puudutava osa rakendamise juhendmaterjaliga (Sandra Mikli, 01.01.2016), mille kohaselt on

avalikkusele ligipääsetava tee rajamiseks tarvis ehitusluba. Ebaõiglane on panna eratee omanik

vastutama tee ohutuse ja korrashoiu eest olukorras, kus teele ettenähtud nõuded on täitmata.

10. OÜ Serfdom ja C paluvad 08.03.2021 vastuses jätta X määruskaebus rahuldamata.

Maakohus tuvastas õigesti, et ainus mõistlik juurdepääs avaldajate kinnistutele kulgeb

2-18-12088

8(21)

Metsalauri kinnistu kaudu. AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud nõuded on täidetud ning avaldajate huvi

saada elamukruntidele juurdepääs olemasoleva tee kaudu, on kaalukam maaomaniku õiguste

võimalikust kitsendusest. Metsalauri tee ei kulge läbi X hoovi, vaid ta kasutab kõnealust ala

üksnes juurdepääsuks Metsalauri tee 9 kinnistule. Juurdepääsuks vajaliku tee osa ja Metsalauri

tee 9 kinnistu vahele jääb ca 150 m ning X elumaja jääb juurdepääsuks vajalikust tee osast üle

200 m kaugusele. Seega on selge, et juurdepääs ei kahjusta oluliselt puudutatud isiku

privaatsust. Veelgi enam, X tellimusel koostatud detailplaneeringu eskiis näeb ette Metsalauri

kinnistu jagamise seitsmeks elamumaa krundiks, mistõttu on väited koduhoovist ja privaatsuse

häirimisest ilmselgelt otsitud. Vaidlusalust teed on ajalooliselt kasutatud juurdepääsuks selle

ääres asuvatele kinnistutele. Metsalauri kinnistu kuulus kuni 2014. a-ni riigile ja tee rajati

aastatel 2011–2012 ning see oli 2013. a-ks korraliku kruusakattega. Eesti Vabariik ja varasema

Lülli kinnistu ehk praeguse Metsalauri tee 9 kinnistu omanik sõlmisid 04.07.2011 teeservituudi

seadmise lepingu, mis võimaldas Metsalauri tee 9 kinnistu omanikule juurdepääsu enda

kinnistule üle Metsalauri kinnistu (juurdepääs oli lubatud jalgsi ja igat liiki sõidukiga

ööpäevaringselt piiramatu arv kordi ning juurdepääsu tasuks oli määratud 55,80 eurot aastas).

X omandas Metsalauri kinnistu alles 2014. a-l, mil seal oli juba olemas ajalooliselt

juurdepääsuks kasutatav tee. Määruskaebuse esitaja keeldumine juurdepääsu võimaldamisest

on seetõttu pahatahtlik. Väited tee halvast seisukorrast on ülepingutatud, sest juurdepääsu on

soovitud üksnes kolmele elamumaa kinnistule. Juurdepääsu määramist Metsalauri tee kaudu on

toetanud ka Jõelähtme vald. Uue juurdepääsutee rajamine oleks ebamõistlik. Juurdepääsu

tingimused ja tasu suurus ei peaks olema 04.07.2011 lepingus kokkulepitust oluliselt erinev.

Maakohus määras niigi põhjendamatult suure juurdepääsutasu ja puudutatud isiku nõutavad

summad on veelgi ebamõistlikumad. Tegemist on 100% maatulundusmaaga, mida läbib juba

olemas olev tee ja määruskaebuse esitaja kasutab seda ka juurdepääsuks enda kinnistule. Tasu

suuruse määramisel tuleb arvestada kõigi oluliste asjaoludega ja kohtupraktikaga. Avaldajate

hinnangul on põhjendatud talumistasu 165,46 eurot aastas (sh hüvitis maamaksu eest 1,6 eurot

aastas, tee korrashoiu kulude katteks 63,86 eurot aastas ja hüvitis omandiõiguse riive eest 100

eurot aastas). X viidatud kulud on oletuslikud ja tõendamata. Määruskaebuse esitaja värava

hoolduse kulusid ei pea kandma avaldajad. Arusaamatu on seisukoht, et juurdepääsu tasu

komponendid tuleks määrata eraldi. Lahendis nr 2-16-7011 rõhutati, et juurdepääsu tasu ja

tehnorajatise talumise tasu tuleb määrata kindlaks eraldi, kuid sellest ei tulene, et juurdepääsu

tasu komponendid tuleks määrata eraldi. Juurdepääsu tasu määramisel saab arvestada üksnes

tee kasutamiseks hädavajalikke kulutusi. Tee seisukorra parandamise vajadust ja ulatust tuleks

hinnata eraldi ning koostada selleks teeprojekt ja vajalikud ehitustööd. Kui juurdepääsuks on

tee parandamine vajalik, on avaldajad valmis proportsionaalses osas kandma sellega seonduva

ühekordse kulu. Avaldajate välja pakutud juurdepääsutasu sisaldab kulusid tee hooldamiseks ja

korrashoiuks, kuid mitte võimalikku ühekordset investeeringut tee parendamisse, mis tuleks

lahendada eraldi kokkuleppega.

11. OÜ Serfdom ja C paluvad 01.02.2021 määruskaebuses maakohtu määrus tühistada

juurdepääsule seatud ajalise piirangu ja juurdepääsutasu suuruse osas ning teha asjas uus

määrus, millega määrata juurdepääs ööpäevaringselt ja määrata juurdepääsutasuks kokku

165,46 eurot aastas. Avaldajad ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega määrati Metsalauri

tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsete omanike kasuks tähtajatu juurdepääsu üle Metsalauri kinnistu

ja nähti ette sellekohase servituudi seadmine. Maakohus seadis samas põhjendamatu tingimuse,

et avaldajatel on õigus kasutada juurdepääsu ajavahemikul kell 06.00–00.00, ning määras

juurdepääsu tasuks iga kinnistu kohta 2000 eurot (kokku 6000 eurot) aastas.

Kohus põhjendas juurdepääsu ajalist piiramist asjaoluga, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutel

ei elata. Samas on tegemist 100% elamumaa kinnistutega, kuhu kavandatakse edaspidi rajada

2-18-12088

9(21)

elamud. Elamumaale ja elamutele juurdepääsu kellaajaline piiramine on põhjendamatu, sest

isikutel on põhjendatud vajadus pääseda elamule ligi ööpäevaringselt. Maakohtu kaalutlused

on arusaamatud. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt määratakse elamumaale juurdepääs

ööpäevaringselt (nt Tartu Ringkonnakohtu 22.05.2017 määrus nr 2-14-20861; Tartu Maakohtu

20.10.2017 määrus nr 2-15-7676; Tallinna Ringkonnakohtu 28.12.2017 määrus nr 2-16-8297).

Ööpäevaringne juurdepääs ei riiva intensiivselt puudutatud isiku õigusi, sest seda ei kasutata

väga tihedalt, kuid juurdepääs elamutele peab siiski olema tagatud.

Kohtu määratud juurdepääsu tasu on ebamõistlikult suur. Avaldajad soovivad juurdepääsuks

kasutada 100% maatulundusmaa kinnistul olemas olevat teed maksimaalselt 250 m ulatuses.

Asjaomast teed kasutab oma kinnistule juurdepääsuks ka puudutatud isik ise, mistõttu ei kasuta

ta juurdepääsu ala muul eesmärgil ja ei kaota juurdepääsu määramisega ka võimalust kasutada

kinnistut muul eesmärgil. Juurdepääsuks vajaliku tee osa ja Metsalauri tee 9 kinnistu vahele

jääb ca 150 m ning kinnistul asuv elumaja jääb juurdepääsuks vajalikust tee osast üle 200 m

kaugusele. Seega ei kahjusta juurdepääs oluliselt puudutatud isiku privaatsust. Kuna avaldajad

soovivad juurdepääsu elamukinnistutele, siis oleks juurdepääsutee kasutusintensiivsus väike ja

maaomaniku omandiõiguse riive väheoluline. Juurdepääsu talumise eest tuleb maaomanikule

maksta tasu ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed ja seda kasutab

ka maaomanik ise, kuid sel juhul tuleb hüvitise määramisel lähtuma säästetud kulutustest, nt

eeldatavast keskmisest üürihinnast (vt Riigikohtu 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 39).

Praegusel juhul on talumistasuks määratud kolme kinnistu peale 6000 eurot aastas. Maa-ameti

viimase aasta hinnastatistika kohaselt on Haapse külas ostu-müügitehingute hind olnud ca 3,8

eurot ruutmeeter. Seega kujuneks 250 m pikkuse ja 3 m laiuse tee alla jääva 750 m2 keskmiseks

ostuhinnaks 2850 eurot. Maakohus on määranud iga-aastase servituuditasu summas, mis ületab

enam kui kaks korda isegi maa ostuhinda. Maa-ameti statistikast ei ole võimalik leida täpseid

üüritehingute hindasid, millest saaks lähtuda. Põhjendatud oleks määrata juurdepääsu tasuks

avaldajate pakutud 165,46 eurot aastas (sh maamaksu hüvitis 1,6 eurot aastas, tee korrashoiu

kulude katteks 63,86 eurot aastas ja hüvitis omandiõiguse riive eest 100 eurot aastas), mis on

kooskõlas nii kohtupraktikaga (nt tsiviilasi nr 3-2-1-1-17 – 1632 m2 ala eest 50 eurot aastas;

tsiviilasi nr 2-14-20861 – 1100 m2 ala eest 50 eurot aastas; tsiviilasi nr 2-15-7676 – 345 m

pikkuse tee eest 19,25 eurot aastas; tsiviilasi nr 2-16-8297 – 194 m pikkuse tee eest 3 eurot

kuus) kui ka Metsalauri tee kasutamise eest varem määratud talumistasuga (55,80 eurot aastas),

arvestades, et praegu taotletakse juurdepääsu kolmele kinnistule (3 × 55,80 = 167,40).

12. X palub 08.03.2021 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata, jäädes oma

määruskaebuses toodud seisukohtade juurde. Puudutatud isikul ei oleks teeservituudi seadmise

ja 165,46 euro suuruse talumistasu määramise korral majanduslikult mõistlik enam Metsalauri

kinnistut omada, sest tee hooldamine kujuneks ülemäära kulukaks. Kinnistul ei asu sõiduteed

(vt liiklusseaduse § 2 p 78). Eratee rajamise ja likvideerimise saab otsustada maaomanik ning

selleks pole vaja ehitusluba või muid lubasid. Avalikus (tuvastamata inimeste hulga) kasutuses

oleva tee puhul tuleb seevastu taotleda load Transpordiametilt. Puudutatud isik on tõendanud,

et tee hooldamise kulu on ca 3000 eurot aastas ning kui sõidukite arv tõuseb kolm korda ja teed

hakkab kasutama mh ehitustransport, suurenevad kulud kordades ja teed tuleb vältimatult

ehituslikult parendada. Avaldajad ei ole ise olnud huvitatud puudutatud isikuga kokkuleppe

sõlmimisest ning tee ja kuivendamise küsimuste arutamisest. Avaldajad on sisuliselt soovinud

puudutatud isiku arvelt tõsta oma kinnistute väärtust, kuigi teadsid kinnistute omandamisel, et

neilt puudub juurdepääs avalikule teele. Alternatiivne juurdepääs üle Metsalauri tee 1 kinnistu

koormaks puudutatud isiku õigusi oluliselt vähem ja üle kolme korra lühema tee rajamine oleks

kordades odavam. Avaldajad on alternatiivse lahenduse põhjendamatult sisuliselt välistanud.

Metsalauri kinnistu juurdepääsuks kasutamise korral ei oleks võimalik tagada Transpordiameti

nõudeid tee seisukorrale. Servituudi ala puhul on tegemist puudutatud isiku koduhooviga, mida

2-18-12088

10(21)

piiravad 1 m kõrgused valguspostid ja seal ei toimu prügivedu ega muud rasketehnika liiklust.

Alale ei mahu liiklema kaks autot kõrvuti ja seda ei ole reaalselt võimalik käsitada teena. Ka ei

ole alalt võimalik pääseda avaldajate kinnistutele, sest vahele jääb kõrgem osa, millel kasvab

kuusehekk, ja valli taga on 1 m vett, mille ärajuhtimiseks ei ole avaldajad midagi ette võtnud.

Puudutatud isiku tellitud detailplaneeringu eskiisi järgi kulgeks juurdepääsutee teises asukohas.

Viited teistes kohtulahendites määratud juurdepääsu tasu suurustele ei ole asjakohased, sest

need ei ole praeguse vaidlusega võrreldavad. Puudutatud isikule tuleb hüvitada mh kahju, mis

tekib seoses sellega, et teeservituudi tõttu ei ole võimalik Metsalauri kinnistut kruntida soovitud

viisil. Samuti peavad avaldajad hüvitama juurdepääsutee ehitamiseks vajalikud kulud.

13. Jõelähtme Vallavalitsus jääb 08.03.2021 seisukohas oma varasemate selgituste juurde

ja leiab, et juurdepääs Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele on õigesti määratud juba Metsalauri

kinnistul olemas oleva tee kaudu, sest uue juurdepääsutee rajamine põhjustaks ebavajalikke

keskkonnahäiringuid ja kulutusi. Juurdepääsu ajaline piirang on ebamõistlik ja põhjendamatu,

sest tegemist on elamumaa kinnistutega ning sinna tulevikus elama asuvatel inimestel peab oma

kodule olema juurdepääs tagatud ööpäevaringselt. Mõistlik ei ole seada juurdepääsuservituuti

perspektiiviga, et pooled peavad lähiaastatel hakkama uuesti vaidlema juurdepääsu tingimuste

üle. Alternatiivselt võib seada kellaajalise piirangu kindlat tüüpi sõidukitele (nt ehitustransport).

Kohtumäärusest ei nähtu, mille põhjal on juurdepääsutasuks määratud iga kinnistu kohta 2000

eurot aastas ning millises ulatuses peavad need katma tee korrashoiuks tehtavad kulutused ja

millises ulatuses on tegemist hüvitisega kasutuseelise kaotuse eest. Seetõttu ei ole võimalik

hinnata, kas määratud tasu suurus on põhjendatud või mitte. Sellise suurusega juurdepääsutasu

määramine ei ole praktikas tavapärane. Maakohus ei ole kaalunud, kas 2000 eurot aastas on

tulevikus Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele kodu rajavate isikute jaoks oma koju pääsemiseks

proportsionaalne omandiõiguse riive, võrreldes Metsalauri kinnistu omaniku omandiõiguse

riivega. Olukorras, kus servituudi määramiseks on tulnud pöörduda kohtusse, ei ole alust loota,

et asjaolude muutumisel lepivad pooled edaspidi kokku soodsamates tingimustes. Erandina

võiks kaaluda ühekordse hüvitise määramist, mis kataks proportsionaalselt nii tee ehituseks seni

tehtud kulud kui ka tee seisukorra parandamiseks vajalikud kulud (kui tee seisund on sedavõrd

vilets, nagu X seda väidab) ning perioodilise tasuna määrata summa, mis hõlmab nii

kasutuseelise kaotuse kui ka jooksvad teehoolduskulud, maamaksu jm püsikulusid. Servituudi

seadmine ei muuda Metsalauri teed avalikkusele ligipääsetavaks teeks (Riigikohtu 27.09.2017

otsus nr 2-15-18478, p 12.2).

14. Teised puudutatud isikud ei ole määruskaebuste suhtes seisukohta esitanud.

15. Tallinna Ringkonnakohus küsis 24.08.2022 kohtunõudega menetlusosalistelt täpsustusi

ning andmeid ja tõendeid juurdepääsutasu määramise aluseks olevate asjaolude kohta.

16. OÜ Serfdom ja C märgivad 09.09.2022 seisukohas, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistutele juurdepääsu tagamiseks vajaliku servituudi pindala on 725 m2 (s.o 145 m × 5 m).

Servituut on vajalik avalikult kasutatavalt teelt kuni Metsalauri tee 3 kinnistu servani ning sealt

saab juurdepääsu Metsalauri tee 5 ja 7 kinnistutele korraldada üle Metsalauri tee 3 kinnistu. Tee

korrashoiu ja hooldamise kohustus peaks jagunema teed juurdepääsuks kasutavate isikute vahel

võrdeliselt. Metsalauri kinnistule koostatud detailplaneeringut (7 elamumaa krunti) arvestades

tuleks servituudiala korrashoiu ja hooldamise kulud jagada kokku 11 õigustatud isiku vahel.

Alternatiivselt on võimalik lähtuda olemasolevatest kinnistutest, jagades kulud 5 kinnistu vahel.

Tee hooldamise kulud on võimalik katta 165,46 euro suurusest aastasest juurdepääsutasust. X

väidetud summad on ilmselgelt ülemäärased ja paljasõnalised, mh ei ole tarvis rajada uut teed

ning isegi kui seda tuleks teha, oleks servituudiala ulatuses tee ehitamise kuluks 11 826,96

eurot. Tee seisukord tuleks üle vaadata ja määrata selle põhjal eraldi kokkuleppega kindlaks

2-18-12088

11(21)

parenduste vajadus. Metsalauri kinnistuga sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtus ei ole

teada, kuid Jõelähtme vallas oli 2021. a-l maatulundusmaa ostu-müügitehingute keskmine hind

1,9237 eurot/m2, mille põhjal oleks 725 m2 suuruse servituudiala ostu-müügihind 1394,69

eurot. Seega on maakohtu määratud 2000 eurot/aastas iga kinnistu kohta ebamõistlikult suur.

Avaldajad jäävad taotluse juurde määrata juurdepääsutasuks 165,46 eurot/aastas.

17. X märgib 09.09.2022 seisukohas, et Metsalauri kinnistult tasutava maamaksu suurus on

11,33 eurot aastas ning tee korrashoiu ja hooldamise tasu peaks jagunema avaldajate vahel, sest

X ei kavatse tulevikus kasutada Metsalauri kinnistul asuvat liikluspinda, vaid ta on sõlminud

Hansuli kinnistu omanikuga kokkuleppe ühise juurdepääsutee rajamiseks. Transpordiamet ei

annaks nõusolekut ohtlikust kurvist mahasõidu ehitamiseks, sest 11 kinnistu puhul ületaks

liiklustihedus 20 autot ööpäevas. Metsalauri kinnisasjaga sarnaste maatükkide rendihindade

kohta andmed puuduvad. Metsalauri kinnistu on praeguseks suurenenud 1,54 ha võrra (kinnistu

suurus ca 3,87 ha) ning kehtiva üldplaneeringu järgi on ala võimalik jagada ca 0,3 ha suurusteks

elamukruntideks (s.o 10 kinnistut). Juurdepääsutee tõttu väheneks planeeritav ala 3 kinnistu

ulatuses. Müügikuulutuste kohaselt on piirkonna keskmine elamumaa hind 88,01 eurot/m2,

mistõttu väheneks kinnistu väärtus servituudi seadmisega 792 090 euro võrra. Kuna Metsalauri

kinnistule planeeritavatele kruntidele tuleks juurdepääs rajada kinnistu keskele ning

Transpordiamet ei võimaldaks selleks kasutada olemasolevat teed, siis on kõiki osapooli vähim

koormav, kui avaldajad rajavad juurdepääsu üle Metsalauri tee 1 kinnistu.

18. OÜ Serfdom ja C leiavad 21.09.2022 seisukohas, et kõik X esitatud väited lähtuvad

hüpoteetilisest olukorras ega arvesta tegelike asjaoludega. Võimalik uue tee rajamine läbi

Hansuli kinnistu ei muuda asjaolu, et praegu eksisteerib Metsalauri kinnistul tee, mida

kasutatakse juurdepääsuks Metsalauri tee 9 kinnistule ning mida oleks võimalik kasutada

juurdepääsuks ka Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele. X tegevus on ka vastuoluline, sest ta

leppis veel 2022. a-l Hansuli kinnistu omanikuga kokku kinnistute piiride muutmise mh

eesmärgiga, et olemasolev Metsalauri tee jääks terviklikult tema omandis olevale kinnistule

(maakorraldustoiming viidi lõpule Jõelähtme Vallavalitsuse 11.08.2022 korraldusega nr 714).

Selgelt ebaõige ja eksitav on ka seiskoht, et Transpordiameti nõuete tõttu ei olegi võimalik

tagada juurdepääsu Metsalauri tee kaudu. Transpordiamet ei ole näinud mingit takistust jätkata

olemasoleva Metsalauri tee mahasõidu kasutamist kuni 20 sõidukile ööpäevas. Selle piirmäära

ületamine, kui juurdepääsu kasutavad Metsalauri tee 3, 5, 7 ja 9 kinnistud, ei ole ettenähtav

ning viited kavandatavatele elamukruntidele ei ole asjakohased, sest puudub detailplaneering,

mis näeks ette Metsalauri kinnistu jagamise ja määraks ehitusõiguse (sh ei ole sellist menetlust

isegi algatatud). Juurdepääsu määramisel tuleb lähtuda olemasolevast olukorrast. Metsalauri

kinnistule hüpoteetiliselt kavandatavate elamukruntidele juurdepääsu küsimus tuleb lahendada

detailplaneeringu menetluses. X esitatud tee parendamise kulud oleksid asjakohased üksnes

20 330 euro ulatuses (freespuru paigaldus; kahekordne pindamine), võttes täiendavalt arvesse

servituudiala suurust. Kuna Metsalauri kinnistu on maatulundusmaa, ei saa võimaliku

rendihinna puhul lähtuda elamumaa müügikuulutustest. Kinnisvaraportaali pakkumiste järgi on

Jõelähtme vallas keskmine maatulundusmaa üürihind 0,18 eurot/m2. Seda ei saa aga kanda otse

üle juurdepääsutasule, sest üürihind peaks üürnikule tagama maa segamatu ainukasutusõiguse.

X väited temale tekkivast kahjust on üksnes hüpoteetilised.

19. X märgib 22.09.2022 seisukohas, et avaldajad on taotletava servituudi pindala

varasemaga võrreldes vähendanud (juurdepääsutee pikkus ca 272 m asemel 145 m), kuid ikkagi

oleks lühim ja osapooli vähim koormavaks lahenduseks juurdepääs üle Metsalauri tee 1 kinnistu

(tee pikkus ca 49 m). Seejuures oleks mahasõit ka hea nähtavusega ja juurdepääsuala jääks

kaitsevöönditesse, kus puudub ehitusõigus. Pärast Transpordiameti seisukohta on Hansuli ja

Metsalauri kinnistute omanikud leppinud kokku uue tee rajamises ning senine servituudi alal

2-18-12088

12(21)

asuv tee likvideeritakse. Avaldajatele juurdepääsu võimaldamine võtaks võimaluse Metsalauri

kinnistut arendada. Tee hooldamise kulu 145 m kohta oleks 12 576 eurot aastas ning selle peaks

kandma Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute omanikud, sest X rajab eraldi juurdepääsu.

Avaldajate esitatud hinnapakkumine ei ole tõsiseltvõetav, sest sisuliselt toodaks teele üksnes ca

20 cm sõelutud kruusa, mis hakkaks kohe lagunema. Ainuvõimalik on rajada asfaltkattega tee.

Metsalauri kinnistu on hetkel küll maatulundusmaa, kuid üldplaneering võimaldab selle muuta

elamumaa kruntideks ja X on vallale sellekohast soovi ka avaldanud. Seega tuleks arvestada

omaniku soovidega. Olemasoleva mahasõidu ohtlikkust kinnitab seal 09.02.2022 toimunud

liiklusõnnetus, millest inimesed pääsesid vigastusteta, kuid sõiduk hävis täielikult. Sel põhjusel

ei saa Metsalauri kinnistu omanik jätkata praeguse tee kasutamist, vaid turvaline juurdepääs

lahendatakse detailplaneeringuga.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

Puudutatud isikute kõrvaldamine

20. Kuna kinnistusraamatu 13.10.2022 kandega on Metsalauri ja Hansuli II kinnistute suurust

ja piire muudetud selliselt, et Metsalauri tee jääb terves ulatuses Metsalauri kinnistule (vt ka

09.08.2022 piiriprotokoll – X 09.09.2022 seisukoha lisa 5), ning asjas ei ole taotletud

juurdepääsu määramist üle Hansuli II kinnistu ja see ei oleks ka ilmselgelt otstarbekas, tuleb

asjast puudutatud isikutena menetlusse kaasatud Hansuli II kinnistu endised (kuni 04.02.2022)

omanikud Y ja Z tsiviilasja menetlusest TsMS 198 lg 3 ja § 6182 lg 2 alusel kõrvaldada, sest

avalduse lahendamine ei saa asjaolude muutumise tõttu enam puudutada nende õigusi. Samal

põhjusel puudub vajadus kaasata menetlusse Hansuli II kinnistu praegust (alates 04.02.2022)

omanikku Hansuli OÜ-d.

II

Juurdepääsutee asukoht

21. AÕS § 156 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on juurdepääsu taotleja

kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine (nt Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-

12857, p 15). Praeguses asjas ei ole iseenesest vaidlust selle üle, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistutele puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. X on rõhutanud üksnes seda, et

kuivõrd avaldajate kinnistud on moodustatud endise Suiga maaüksuse jagamisel esmalt

kolmeks katastriüksuseks (24.05.2013) ja seejärel kolmeks iseseisvaks kinnistuks (03.09.2015),

siis on OÜ Serfdom põhjustanud ise selle olukorra, et Metsalauri tee 5 ja 7 kinnistutele puudub

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

22. Ringkonnakohus on seisukohal, et endise Suiga kinnistu jagamist kolmeks eraldiseisvaks

kinnistuks ei ole alust OÜ-le Serfdom ette heita. OÜ Serfdom omandas kinnistu ajal, kui see oli

juba jagatud kolmeks eraldi katastriüksuseks. Lisaks, kuna varasemale Suiga kinnistule puudus

samuti juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (Metsalauri kinnistu oli 03.08.2011–05.10.2018

koormatud teeservituudiga üksnes Metsalauri tee 9 kinnistu igakordse omaniku kasuks), siis ei

ole tegemist AÕS § 156 lg-tes 2 ja 3 sätestatud olukorraga, kus senine ühendus oleks kadunud

kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel või katkenud kinnisasja omaniku enda tahtel ning

sellel põhjusel peaks juurdepääsu võimaldama varasema kinnistu teise osa omanik või ei oleks

omanikul üldse õigust juurdepääsu nõuda (Riigikohtu 17.05.2010 määrus nr 3-2-1-42-10, p 29).

Tähtsust ei oma ka asjaolu, et OÜ Serfdom teadis kinnistu omandamise ajal, et sellele puudub

2-18-12088

13(21)

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ja eraomandis olevale Metsalauri kinnistule ei ole seatud

teeservituuti (23.07.2015 lepingu p-d 1.4.8 ja 1.5.3 – X 03.10.2018 seisukoha lisa 2), sest AÕS

§ 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõudmisel on oluline üksnes see, et kinnisasjale puudub

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

23. Maakohtu menetluses soovisid OÜ Serfdom ja C tagada Metsalauri teed mööda

juurdepääsu kõigile kolmele kinnistule (st taotletav juurdepääsutee pikkusega ca 250 m oleks

lõppenud Metsalauri tee 7 kinnistu põhjapoolses nurgas) ning servituudiga koormatava alana

on määratletud ca 3563,4 m2 (vt avaldajate 08.07.2020 seisukoht ja lisa 1). Maakohus ei ole

vaidlustatud määruses servituudiala üheselt mõistetavalt piiritlenud (vrd Riigikohtu 06.06.2018

määrus nr 2-17-8643, p 19.3). Määruskaebuste menetluses on avaldajad asunud seisukohale, et

Metsalauri tee 5 ja 7 kinnistutele on juurdepääs võimalik tagada ka üle Metsalauri tee 3 kinnistu

ning seetõttu vähendanud taotletava juurdepääsu ulatust selliselt, et Metsalauri teed kasutataks

juurdepääsuks üksnes kuni Metsalauri tee 3 kinnistuni (ca 145 m pikkuses lõigus laiusega 5 m

– vt avaldajate 09.09.2022 seisukoha p-d 6–7 ning lisad 1 ja 2). Sellest tulenevalt arvestab

ringkonnakohus asja lahendamisel, et avaldajad on soovinud oma kinnisasjadele pääsemiseks

Metsalauri teed kasutada üksnes selles lõigus, mis algab Kiiu-Kaberneeme kõrvalmaantee

mahasõidult ja lõpeb Metsalauri tee 3 kinnistu põhjapoolses nurgas. Sellest lähtudes ei analüüsi

ringkonnakohus avaldajate algset taotlust, mille puhul oleks soovitav juurdepääsutee lõppenud

Metsalauri tee 7 kinnistu põhjapoolses nurgas.

24. X on pakkunud välja alternatiivse juurdepääsu üle Metsalauri tee 1 kinnisasja.

Maanteeamet pidas 11.07.2018 kirjas nr 15-2/18/31995-2 (X 03.10.2018 seisukoha lisa 7)

võimalikuks kaaluda riigiteele nr 11266 juurdepääsu tagamist Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistutelt nii olemasoleva Metsalauri tee kaudu kui ka Metsalauri tee 1 kinnisasjale uue

juurdepääsutee rajamisega, mis peaks paiknema Metsalauri tee ristumiskohast vähemalt 150 m

kaugusel ja tagada tuleb nõuetekohane nähtavus. Maa-ameti kaardirakenduse andmete põhjal

paikneks võimalik uus mahasõit, kust Kiiu-Kaberneeme teelt Metsalauri tee 3 kinnistule jääks

üle Metsalauri tee 1 kinnistu ca 60 m, ligikaudu 190 m kaugusel olemasolevast Metsalauri tee

mahasõidust. Seega oleks ilmselt põhimõtteliselt võimalik rajada Metsalauri tee 1 kinnisasjale

uus juurdepääsutee. Maakohus ei ole seda samuti välistanud ega jätnud X pakutud alternatiivset

juurdepääsuteed kaalumata, vaid hindas mh Jõelähtme valla 04.12.2018 seisukoha põhjal uue

tee rajamise ebamõistlikuks (st keskkonnakaitse aspektist oleks põhjendamatu uue

juurdepääsutee rajamiseks likvideerida rohelise võrgustiku alal asuv mets, kuigi juurdepääsuks

saaks kasutada juba kasutuses olevat Metsalauri teed). Ringkonnakohus jagab seda hinnangut.

25. Asjaolu, et võimalik uus juurdepääsutee paikneks 100% maatulundusmaa sihtotstarbega

Metsalauri tee 1 kinnistul alal, mis on suures osas koormatud elektripaigaldise (s.o 1–20 kV

elektriõhuliini) kaitsevööndiga (vt EhS § 77; majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määruse

nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele

esitatavad nõuded“ § 10 lg 1 p 3) ja maantee kaitsevööndiga (vt EhS § 71 lg 2 ls 2 ja § 72), ei

muuda olematuks, et uue tee rajamiseks tuleks selle alla jääval alal teostada metsa raadamine,

samas kui olemasoleva Metsalauri tee juurdepääsuks kasutamise korral selleks vajadus puudub.

Jõelähtme valla koostatava uue üldplaneeringu maakasutusplaanil on Metsalauri tee 1 kinnistu

seejuures tähistatud rohevõrgustiku alana ning sama nähtub riigihalduse ministri 09.04.2018

käskkirjaga nr 1.1-4/78 kehtestatud Harju maakonnaplaneeringu 2030+ jooniselt 1 „Asustuse

suunamine“. Eeltoodut arvestades saaks uue juurdepääsutee rajamine olla põhjendatud üksnes

tingimusel, et juurdepääsu määramine mööda Metsalauri teed kujutaks endast X õiguste ja

huvide väga ülekaalukat piirangut. Ringkonnakohtu hinnangul selline ülemäärane riive puudub.

Muu hulgas on selgelt otsitud X väide, et Metsalauri kinnistul puudub üldse tee, sest toimikus

olevad fotod kinnitavad sõidukite liiklemiseks kasutatava tee olemasolu (kuigi selle seisund ei

2-18-12088

14(21)

ole väga hea), ning ka pärast juurdepääsu määramist ei oleks Metsalauri tee puhul tegemist

avalikult kasutatava teega (EhS § 92 lg 5) ega avalikkusele ligipääsetava erateega (EhS § 92 lg

8), sest teel liiklemine on lubatud üksnes kindlalt piiritletud isikute ringile.

26. X on rõhutanud, et Transpordiameti tingimustest tulenevalt peab ristumiskohal olema

tagatud nõuetekohane nähtavus, kuid jätnud samas tähelepanuta, et see tingimus kehtib

ühetaoliselt nii Metsalauri tee kui ka võimaliku uue juurdepääsutee puhul. Kuivõrd Metsalauri

teed kasutatakse jätkuvalt juurdepääsuks X-le kuuluvale Metsalauri tee 9 kinnistule, siis ei ole

asjakohane argument, et nõutava nähtavuse tagamine eeldaks täiendavaid servituute ja metsa

raiumist, sest see oleks vajalik ka olukorras, kus juurdepääs Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele

toimuks mujalt. Lisaks on tee kaitsevööndi maa kinnisasja omanik EhS § 72 lg 2 järgi

kohustatud lubama kõrvaldada mh nähtavust piiravad puud ja põõsad. X esitatud tõend

(21.09.2022 seisukoha lisa 3), mille kohaselt toimus Kiiu-Kaberneeme teel 09.02.2022

liiklusõnnetus, mille tagajärjel sai tema sõiduk sedavõrd kahjustada, et seda ei olnud otstarbekas

taastada, ei kinnita väidet, et Metsalauri tee mahasõitu ei saa selle ohtlikkuse tõttu kasutada või

poleks seal nähtavust võimalik parandada.

27. Seonduvalt Metsalauri kinnistu omaniku õiguste ja huvide kahjustamisega on avaldajad

õigesti märkinud, et X on oma vastuväidetes põhjendamatult lähtunud hüpoteetilisest

olukorrast, mille lähiajal realiseerumine ei ole ettenähtav. X esitas OÜ-ga Hansuli 09.09.2022

sõlmitud kokkuleppe (X 09.09.2022 seisukoha lisa 1) rajada Hansuli II ja Metsalauri kinnistute

ühise juurdepääsuna planeeringumenetluse käigus Hansuli II kinnistule uus liikluspind ja

mahasõit riigiteelt ning likvideerida Metsalauri tee. Kokkuleppes märgitakse, et

Transpordiamet väljastas Metsalauri tee rekonstrueerimiseks projekteerimistingimused, mis

kehtiksid juhul, kui liiklussagedus ei ületa 20 autot ööpäevas. Kuna kavandatavate arenduste

puhul kujuneks liiklustihedus suuremaks, ei ole tingimused realiseeritavad. Transpordiameti

dokumendiregistri andmete järgi on X ja OÜ Hansuli 03.03.2022 taotlusele vastatud 04.05.2022

kirjaga nr 7.1-1/22/4737-2, kuid see kiri on juurdepääsupiiranguga ning seda ei ole kohtule

esitatud. Transpordiameti spetsialisti 06.04.2022 e-kirja väljavõttest (vt X 09.09.2022

seisukoha lisa 11) nähtub, et piirkonda ei ole võimalik kavandada uut ristmikku (pöördeliiklus

üle 20 sõiduki ööpäevas) ja piirduda tuleb mahasõiduga (pöördeliiklus kuni 20 sõidukit

ööpäevas), kusjuures võimalik on nii säilitada olemasolev mahasõit Metsalauri teele (vajalik

oleks viia ristumiskoht rohkem täisnurga alla ja tagada nähtavuskolmnurgad) kui ka see

likvideerida ja rajada uus mahasõit ca 100 m Kaberneeme poole (s.o Hansuli II kinnistu

riigimaanteega piirneva külje keskele).

28. Transpordiameti selgitustest saab järeldada, et olemasoleva Metsalauri tee kasutamist on

iseenesest lubatud jätkata, kuid aktsepteerida ei saa kahte sisuliselt kõrvuti asetsevat mahasõitu

(majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määrusega nr 106 kehtestatud „Tee projekteerimise

normide“ p 5.2.1 alap 3 kohaselt on mahasõitude vähim omavaheline kaugus üldjuhul 150 m).

Nii olemasoleva Metsalauri tee kui ka Hansuli II kinnistule võimalikult planeeritava uue tee

liiklussagedus ei tohiks seejuures ületada 20 autot ööpäevas. Seega ei võimaldaks ka Hansuli II

kinnistule uue tee kavandamine projekteerida Metsalauri kinnistule oluliselt rohkem kinnistuid.

X on iseenesest põhistanud oma huvi Metsalauri kinnistut tulevikus arendada ja seal

elamuarenduse võimalikkuses ei ole mõistlikku põhjust kahelda, sest Jõelähtme valla kehtiva

üldplaneeringu kaardi kohaselt paikneb kinnistu tiheasustusalal ning koostatava üldplaneeringu

maakasutusplaanil on see samuti tähistatud väikeelamu ja puhkeotstarbelise maa-alana (EP).

Sellele vaatamata järeldub asja materjalidest, et X on detailplaneeringu koostamise kavatsusele

tuginenud pigem ettekäändena, sest kõik sellekohased dokumendid (sh planeeringu eskiis – vt

X 03.10.2018 seisukoha lisa 10; 05.12.2018 seisukoha lisa 2) on koostatud alles pärast OÜ

Serfdom 13.08.2018 avalduse esitamist. Ka detailplaneeringu algatamist taotles X alles

2-18-12088

15(21)

26.10.2018 ja loobus sellest 27.05.2019 väidetavalt seoses juurdepääsuteed puudutavate

vaidlustega (X 28.11.2020 seisukoha lisad 8–11). Samas oli Jõelähtme vald 27.12.2018 kirjas

nr 7-3/4159-5 märkinud, et lubatud ei ole moodustada elamukrunte alla 0,7 ha ja elamute

minimaalne vahekaugus peab olema 50 m. Seega on väga küsitav, kas eskiisile vastavat

detailplaneeringut oleks üldse võimalik kehtestada. Detailplaneeringut ei ole algatatud

seniajani, kuigi juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine oleks just detailplaneeringu

ülesandeks (vt planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 4). X on esitanud üksnes 08.09.2022 dateeritud

pöördumise Jõelähtme Vallavalitsusele (21.09.2022 seisukoha lisa 2; Jõelähtme valla

dokumendiregistri kohaselt sisse tulnud 20.09.2022), milles informeeritakse soovist algatada

Metsalauri kinnistu detailplaneering ja palutakse seisukohta Hansuli II kinnistule planeeritava

juurdepääsutee asukoha (sh Metsalauri kinnistul paikneva liikluspinna likvideerimise) suhtes.

Sellest pöördumisest ei saa samuti järeldada, et tegemist oleks lähiajal realiseeritava plaaniga,

vaid pigem on pöördumine esitatud üksnes sellise mulje jätmiseks.

29. Ringkonnakohus leiab, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele avalikult teelt juurdepääsu

määramisel tuleb lähtuda esmajoones olemasolevast olukorrast, kus Metsalauri tee on kasutuses

juurdepääsuteena Metsalauri tee 9 kinnistule ning Metsalauri kinnistu kohta ei ole algatatud ega

kehtestatud detailplaneeringut, mis näeks ette kinnistu jagamise elamukruntideks ja sätestaks

neile ehitusõiguse (vt avaldajate 21.09.2022 seisukoha lisa 1). Kuna määruskaebuse menetluses

on avaldajad loobunud taotlusest määrata juurdepääs mööda Metsalauri teed kuni Metsalauri

tee 7 kinnistuni ning servituudiga koormatav ala ulatuks Metsalauri kinnistu n-ö hoonestamise

potentsiaaliga alale (s.o väljapoole Metsalauri tee n-ö koridori) üksnes mõne meetri ulatuses

(hõlmates kokku mitte rohkem kui 100 m2), ei saaks Metsalauri tee juurdepääsuks määramine

lisaks tegelikkuses kuigivõrd vähendada Metsalauri kinnistu hoonestamise võimalusi (mh ei ole

takistust järgida eskiisil välja pakutud liikluslahendust).

30. Eeltoodust lähtudes määrab ringkonnakohus juurdepääsutee asukoha vastavalt avaldajate

09.09.2022 seisukoha lisaks 1 olevale plaanile, mis on ühtlasi ka käesoleva määruse lisaks.

Ringkonnakohtu hinnangul ei takista määratud juurdepääsutee asukoha mõistmist asjaolu, et

plaanil on kajastatud Metsalauri kinnistu enne selle viimast piiride muutmist, sest muudatus ei

puudutanud reaalservituudiga koormatavat ala.

III

Juurdepääsu kasutamise tingimused

31. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks lahendatakse menetlusosaliste huvide

kaalumise teel. Maakohus määras, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsed omanikud

tohivad Metsalauri teed kasutada juurdepääsuks tähtajatult ning jalgsi ja igat liiki sõidukiga,

kuid üksnes ajavahemikul kell 06.00–00.00. Maakohtu määruse põhjendustest (p 14) nähtuvalt

on kohus juurdepääsu õiguse kasutamisele kellaajalise piirangu seadmisel lähtunud asjaolust,

et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutel ei elata, ning täiendavalt märkinud, et asjaolude muutumise

korral võib servituudi tingimusi muuta. Ringkonnakohtu hinnangul saaks juurdepääsu õigusele

eeldatavasti ajutise kellaajalise piirangu seadmine olla põhjendatud üksnes juhul, kui selleks on

mõjuv põhjus. Eelkõige peaks juurdepääsu kellaajalise piiranguta kasutamine eriliselt riivama

Metsalauri kinnistu omaniku õigusi. See võiks nii olla näiteks juhul, kui oleks põhjust arvata,

et juurdepääsuteed hakataks öisel ajal intensiivselt kasutama ja see häiriks oluliselt Metsalauri

kinnistu omaniku privaatsust. Maakohus ei ole selliseid asjaolusid esile toonud.

32. Ringkonnakohus leiab, et taotletud juurdepääsuala ulatuses tuleb Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistute igakordsete omanike kasuks määrata Metsalauri tee kaudu tähtajatu ööpäevaringne

juurdepääs jalgsi ja igat liiki sõidukiga. Tuleb arvestada, et Metsalauri kinnistu on hoonestamata

2-18-12088

16(21)

ja Metsalauri tee 9 kinnistul asuv hoonestus jääb juurdepääsuga hõlmatavast teelõigust (s.o kuni

Metsalauri tee 3 kinnistuni) enam kui 300 m kaugusele. Seejuures on Metsalauri tee 3, 5 ja 7

kinnistud kaetud metsaga. Neid asjaolusid arvestades ei saaks ööpäevaringne juurdepääsu õigus

märkimisväärselt vähendada X privaatsust või kahjustada tema õigusi muul viisil. Juurdepääsu

määramine mööda Metsalauri teed ei takista iseenesest olemasoleva lukustatava värava

säilitamist, kui Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetele omanikele on tagatud võimalus

kõnealust väravat iseseisvalt avada. Seega ei ole alust seada juurdepääsu kasutamiseks

kellaajalist piirangut, mida oleks tarvis asuda muutma pärast Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele

võimalikult püstitatavate ehitiste kasutusele võtmist. Maakohus ei ole iseenesest seadnud

kahtluse alla, et üldjuhul tuleb omanikule tagada juurdepääs oma kinnistule ööpäevaringselt.

33. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult lubanud juurdepääsuteed kasutada

jalgsi ja igat liiki sõidukitega ning ei ole seadnud eraldi piiranguid juurdepääsutee kasutamiseks

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsete omanike pereliikmete, külaliste ja muude isikute

poolt (st juurdepääsu võivad kasutada valitsevate kinnisasjade igakordsed omanikud ja nende

poolt nõusoleku saanud isikud). X väide, et Metsalauri kinnistu on Metsalauri tee 9 kinnistul

asuva hoonestuse hoovialaks, ei ole tõsiseltvõetav, arvestades muu hulgas Metsalauri kinnistu

omaniku kavatsust tegeleda seal elamuarendusega. Õue- või hoovialana käsitatakse üldjuhul

elamu ja kõrvalhoonete vahele jäävat ala või hoonestusega vahetult külgnevat ala. Maakatastri

andmete kohaselt puudub Metsalauri kinnistul õuemaa (kõlvikuliselt koosseisult jaguneb

Metsalauri kinnistu järgmiselt: looduslik rohumaa 7604 m2, metsamaa 28 994 m2, muu maa

2151 m2), kuid seevastu on õuemaa (1,97 ha) olemas Metsalauri tee 9 kinnistul. Kuivõrd

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute sihipäraseks kasutamiseks (sh elamute ehitamiseks ja nende

hilisemaks teenindamiseks) võib olla vajalik kasutada juurdepääsuteed ka C- või D-kategooria

sõidukite, traktorite või haagistega, siis ei saa mh piirata juurdepääsu sellistele sõidukitele. Tee

kasutamise korral on keelatud teed kahjustada ja risustada ning teed ja teega külgnevat ala

saastata (vt liiklusseaduse § 72 lg 1, § 13 lg 3). Nõue, et teised isikud tohiksid juurdepääsuteed

kasutada üksnes valitsevate kinnisasjade igakordsete omanike isiklikul juuresolekul ja üksnes

jalgsi kell 08.00–20.00, piiraks ilmselgelt ebamõistlikult Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnisasjade

kasutamist.

IV

Juurdepääsutasu suurus

34. Koormatud kinnisasja omanikul on AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes õigus saada

hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiuks ja ohutuse tagamiseks tehtavate kulutuste ning

omandiõiguse riive eest, mis vastab juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele.

Kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles

ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada. Selle

hüvitiseosa suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada

(nt keskmine üürihind), arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema.

Kuna juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada koormatava kinnisasja omanikule tema omandi

kitsendamine, sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud

kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad (nt kasutuseelise kaotus,

kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu, juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud

kulutused). Kui juurdepääsutee talumise kohustust ei ole määratud tähtajalisena, tuleb eeldada,

et talumistasu makstakse tähtajatult. Määratav juurdepääsutasu tuleb üldjuhul mõista välja

perioodiliste maksetena selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb tasuda aasta lõpuks järgmise

aasta eest ette (nt Riigikohtu 01.06.2022 määrus nr 2-19-20416, p-d 15.2–15.5).

2-18-12088

17(21)

35. Maakohtu määratud juurdepääsutasu suuruse (2000 eurot aastas iga valitseva kinnisasja

kohta) kujunemine ei ole jälgitav ega põhine tõenditel. Samuti on kohus arusaamatult viidanud,

et juurdepääsutasu suuruse võib ümber hinnata pärast seda, kui Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistud

on hoonestatud ning juurdepääsuteed kasutavad üksnes elanikud, mitte enam ehitustransport.

Viimati nimetatu jätab mh tähelepanuta, et kõigi kinnistute hoonestamist ei pruugi lähiajal üldse

toimuda (nt projekteerimistingimused on Jõelähtme Vallavalitsuse 23.08.2018 korraldusega nr

691 väljastatud üksnes Metsalauri tee 3 kinnistule – vt avaldajate 24.10.2018 seisukoha lisa 1;

X 06.12.2018 seisukoha lisa 1). Määrusest ei selgu, kui suure osa juurdepääsutasust moodustab

hüvitis omandiõiguse riive eest ja kui suure osa Metsalauri tee korrashoiukulud.

36. Metsalauri kinnistu pindala on 38 749 m2 ja sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Kinnistu

paikneb hinnatsoonis H0245006, kus metsamaa (28 994 m2) väärtuseks on 326 eurot/ha ning

loodusliku rohumaa (viljakustsoon V0245001) ja muu maa (kokku 9755 m2) väärtuseks on 83

eurot/ha. Seega on Metsalauri kinnistu kehtiv maa maksustamishind 1026 eurot (326 × 2,8994

+ 83 × 0,9755 = 1026,17) ning maamaksu määr 2,5% aastas (vt Jõelähtme Vallavolikogu

16.12.2021 määrus nr 7 „2022. aasta maamaksu määrade kehtestamine ja maamaksu täiendav

maksuvabastus“ § 1 p 6). Seega tuleb Metsalauri kinnistu omanikul tasuda maamaksu kokku

25,65 eurot aastas ja taotletava juurdepääsutee aluse 725 m2 (s.o 1,87% kinnistust) eest kuulub

iga-aastaselt tasumisele 0,48 eurot. Ringkonnakohus viitab seejuures, et kuigi X on 09.09.2022

seisukohas märkinud, et Metsalauri kinnistu maamaks on 11,33 eurot aastas, ei saa sellest siiski

lähtuda, sest kinnistu pindala on 2022. a sügisel oluliselt suurenenud (s.o varasema 23 309 m2

asemel praegu 38 749 m2).

37. Asja lahendamisel ei saa arvestada, et 2022. aastal toimus uus maa korraline hindamine,

mille tulemuste järgi on Metsalauri kinnistu maksustamishind 3814 eurot (vt minu.kataster.ee),

sest need võetakse kasutusele alates 01.01.2024 (vt maamaksuseaduse (MaaMS) § 1 lg 2 alates

01.01.2024 kehtivas redaktsioonis). Seejuures kehtestab kohalik omavalitsus uued maamaksu

määrad hiljemalt 01.07.2023 ja MaaMS § 5 lg 1 p 2 (alates 01.06.2023 kehtivas redaktsioonis)

kohaselt ei ületaks maatulundusmaa maksustamishind 0,5% maa maksustamishinnast aastas.

Samuti ei saa maamaks 01.01.2024 jõustuva MaaMS § 81 kohaselt suureneda rohkem kui 10%

või 5 eurot aastas. Tegelikult kujuneks ka maksimaalsest maksumäärast (0,5% aastas) lähtudes

arvestatud Metsalauri kinnistu maamaksu suurus praegusest väiksemaks (19,07 eurot aastas).

38. Kuna juurdepääsutee korrashoiu EhS § 97 lg 1 tähenduses tagab üldjuhul tee omanik (s.o

praegusel juhul Metsalauri kinnistu igakordne omanik), siis peab juurdepääsutasu sisaldama

mh tee korrashoiuks vajalikke kulusid. Nende kindlaksmääramiseks tuleb arvestada, millised

abinõud on mõistlikult vajalikud, et tagada tee korrashoid ja ohutu liiklemine (nt libedusetõrje

ja lumekoristus). Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida

koormatava kinnisasja omanik peab kohustuste täitmiseks regulaarselt kandma (nt Riigikohtu

03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 22). Korrashoiukulude sisse ei tule arvestada minevikus

tehtud hooldus- ja parendamiskulusid, vaid nende kohta esitatud tõendeid saab kasutada üksnes

hindamaks korrashoiukulude perioodilise hüvitise suurust.

39. X on esitanud OÜ Üle 12.09.2022 hinnapakkumise (vt X 21.09.2022 seisukoha lisa 1),

millest nähtuvalt kujuneks Metsalauri tee 145 m pikkuse lõigu hoolduskulude suuruseks 12 576

eurot aastas (sh suvehooldus I tase 7 × 700 eurot/kuu, talihooldus I tase 5 × 1000 eurot/kuu ja

ühekordne tolmutõrje 580 eurot ning käibemaks 2096 eurot). Maakohtule esitas X arved, mille

kohaselt kulus 2020. a-l Metsalauri tee paranduseks 2094 eurot (vt X 28.11.2020 seisukoha

lisad 14 ja 15). Võttes arvesse, et Metsalauri tee pikkus on kokku ca 395 m, siis saaks 145 m

pikkuse lõigu remontimise kuluks arvestada ca 769 eurot aastas, mis teeks ühe kinnistu kohta

ca 154 eurot aastas. Kuigi avaldajad on tõendanud, et Jõelähtme vald võimaldab ka erateede

2-18-12088

18(21)

talvist puhastamist maksumaksja kulul 10 × talve jooksul (vt avaldajate 09.09.2022 seisukoha

lisa 3), ei saa sellega juurdepääsutasu määramisel siiski arvestada, sest selle võimaluse

kasutamine on seatud kindlate tingimustega (s.o alaline elukoht Jõelähtme vallas ja kehtiv

prügiveoleping), mida koormatava kinnisasja igakordne omanik ei pruugi täita, ja sõltub lisaks

vallaeelarve vahenditest.

40. Avaldajad on 08.07.2020 seisukoha p-s 22 määratlenud juurdepääsutee korrashoiu kulude

suuruseks ca 63,86 eurot aastas (mille juurde jäämist on kinnitatud ka 09.09.2022 seisukoha

p-s 22 ja 21.09.2022 seisukoha p-s 24), lähtudes seejuures kohtupraktikast, mitte konkreetsetest

andmetest. Viidatud lahendites (Riigikohtu 20.03.2019 määrus nr 2-16-7011, p 13; 15.03.2017

määrus nr 3-2-1-1-17, p 18; Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2011 määrus nr 2-09-19344, p-d

33–34; Tartu Ringkonnakohtu 04.02.2020 määrus nr 2-18-19307, p 10) antud hinnangud ei ole

vahetult ülekantavad praegusele asjale ja võimaluse korral tuleb eelistada lähtumist konkreetset

teelõiku puudutavatest andmetest. Ringkonnakohus on seisukohal, et tee korrashoiu kuludena

ei saa lähtuda X esitatud hinnapakkumisest, sest selles märgitu ületaks ilmselgelt tee

hooldamiseks seni tavapäraselt tehtud kulutusi. Hinnapakkumine on üldsõnaline ja sellest ei ole

võimalik aru saada, milliseid teenuseid ja millise sagedusega see hõlmab, samuti ei ole kohtule

esitatud hinnapakkumise aluseks olnud päringut, millest võiksid pakutavad teenused selguda.

Avalikus kasutuses mitteoleva eratee omanik ei pea järgima avalikult kasutatavatele teedele

kehtestatud seisundinõudeid (vt EhS § 97 lg 2 alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri

14.07.2015 määrus nr 92 „Tee seisundinõuded“) ja puuduvad tõendid, et X oleks senini järginud

nt määruse lisades 5 ja 8 sätestatud kruusatee seisunditaseme 1 nõudeid (sh talvel). Nagu

eespool märgitud, ei tähenda kolme kinnistuga seonduva liikluse lisandumine, et Metsalauri tee

oleks edaspidi avalikult kasutatav või avalikkusele juurdepääsetav eratee. Küll aga tuleb

arvestada, et X on teinud kulutusi tee remondiks (nt liivaga katmiseks) ja olemuselt ei ole tegu

ühekordse parendusega, vaid Metsalauri tee ohutuks läbimiseks ilmselt vajaliku perioodilise

hooldusega (vt X 28.11.2020 seisukohale lisaks oleva fototabeli foto nr 12). Olukorras, kus

teekasutus sisuliselt neljakordistuks, saab eeldada, et samalaadsed parandustööd osutuvad

vajalikeks igal aastal. Lisanduvad ka talvise lume- ja libedusetõrjega seotud kulutused, mille

puhul ei saa Metsalauri kinnistu omanik enam arvestada üksnes enda vajadustega ja mis võivad

olla ligikaudu samas suurusjärgus. Metsalauri tee hooldamiseks tehtavad kulud võivad seega

aastas olla kokku ca 4000 eurot.

41. Maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulud tuleb jaotada proportsionaalselt vastavalt

sellele, kui palju isikuid seda kasutavad ning eelduslikult tuleb kasutamist pidada võrdseks (nt

Riigikohtu 19.04.2017 määrus nr 3-2-1-27-17, p 15; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 31).

Kulude võrdse jagamise eelduse saab ümber lükata tõenditega, mis kinnitavad, et mõni isik

kasutab juurdepääsu ülejäänutest oluliselt intensiivsemalt. Ka praegusel juhul tuleb Metsalauri

tee servituudiga koormatavat lõiku pidada võrdselt vajalikuks nii juurdepääsuks Metsalauri tee

9 ja Metsalauri kinnistutele kui ka Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele. Lähtuda ei saa sellest,

et X on perspektiivis soovinud rajada enda kinnistutele juurdepääsu tagamiseks uue tee üle

Hansuli II kinnisasja, sest hetkeseisuga selline uus tee puudub. Seega tuleb asjaomase teelõigu

alla jääva ala maamaksu ja teelõigu korrashoiu kulud jagada viie kinnistu igakordsete omanike

vahel võrdselt. Maamaksu kulu oleks iga kinnistu kohta 0,1 eurot aastas (0,48 ÷ 5 = 0,96) ning

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele juurdepääsuks kasutatava teelõigu korrashoiu kulud 293,67

eurot aastas (4000 eurot ÷ 395 m × 145 m ÷ 5 = 293,67).

42. Juurdepääsutasu peab hõlmama ka hüvitise koormatud kinnisasja omaniku omandiõiguse

riive eest. Eesmärk on hüvitada kinnisasja omanikule juurdepääsu aluse maatüki kasutuseelise

kaotus. Hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest tuleb

koormatud kinnisasja omanikule maksta muu hulgas juhul, kui juurdepääs määratakse mööda

2-18-12088

19(21)

olemasolevat erateed (nt Riigikohtu 20.04.2022 määrus nr 2-19-5997, p 17). Praegusel juhul on

juurdepääs määratud mööda olemasolevat erateed, mida koormatava kinnisasja omanik kasutab

juurdepääsuks ka enda kinnistutele. Kuigi X on viidanud kavatsusele perspektiivis loobuda

Metsalauri tee kasutamisest, ei ole ta samas tõendanud, et sooviks juurdepääsutee alust maad

kasutada muul otstarbel. Kuna vaidlusalune teelõik paikneb põhiosas (ca 130 m ulatuses)

Metsalauri kinnistust välja ulatuval ribal ehk sisuliselt teekoridoris, mille laius on ca 19 m ja

mis on praktiliselt kogu ulatuses hõlmatud sama 1–20 kV elektriõhuliini kaitsevööndiga, mis

põhjustab piiranguid Metsalauri tee 1 kinnistul, siis ei oleks koormatavat ala reaalselt võimalik

kasutada nt elamuehituseks või muul sellesarnasel majanduslikult tulusal viisil. Juurdepääsutee

kasutamine kuni Metsalauri tee 3 kinnistu põhjanurgani ei takistaks lisaks Metsalauri kinnistu

võimalikku elamukruntideks jagamist ja hoonestamist, mida võiks ilmselt käsitada kinnistu

majanduslikult parima kasutusena. Seega ei ole põhjust asuda seisukohale, et juurdepääsutee

talumise kohustus tooks kaasa Metsalauri kinnistu väärtuse olulise vähenemise. Kuna andmed

Metsalauri kinnistuga sarnaste kinnistute keskmise üürihinna kohta puuduvad, tuleb hüvitise

suurus määrata hinnanguliselt. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et omandiõiguse riive

eest ei oleks asjaolusid ja kohtupraktikat (nt Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-12857, p 7)

arvestades põhjendatud määrata oluliselt suuremat hüvitist kui 100 eurot aastas iga valitseva

kinnisasja kohta. Kokkuvõtlikult määrab ringkonnakohus juurdepääsutasu suuruseks 400 eurot

iga valitseva kinnisasja kohta aastas.

43. Kuigi Riigikohus on 01.06.2022 määruse nr 2-19-20416 p-s 15.2 märkinud, et üldjuhul

tuleks juurdepääsutasu makse tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette, ei ole siiski põhjust

maakohtu määrust vastavas osas muuta, sest avaldajad ega X ei ole määruskaebustes

vaidlustanud seda, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke kohustati maksma

kalendriaasta juurdepääsutasu hiljemalt jooksva aasta 5. jaanuariks.

V

Ühekordne hüvitis

44. X on täiendavalt taotlenud, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke

kohustataks tasuma ühekordse hüvitisena tasu Metsalauri kinnistule tee rajamiseks iga kinnistu

kohta 34 608 eurot (kokku 103 824 eurot). X on tee-ehituse maksumuse kinnitamiseks esitanud

MSM OÜ 14.05.2020 hinnapakkumised (28.11.2020 seisukoha lisad 1 ja 2; 09.09.2022

seisukoha lisad 3 ja 4) Metsalauri tee projekteerimiseks ja ehitamiseks, millest ühel juhul oleks

tegu asfalteerimisega (maksumus 138 432 eurot) ja teisel juhul pindamisega (maksumus 97 392

eurot). Kuna hinnapakkumistes on katendi mahuks märgitud 1900 m2, siis kajastavad need

Metsalauri tee uuendamist terves ulatuses (st 395 m × 5 m = 1975 m2) ning kummalgi juhul ei

saaks Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetet omanikelt nõutavaks panuseks kujuneda

34 608 eurot, vaid vastavalt 10 564,55 eurot (138 432 eurot ÷ 1900 m2 × 725 m2 ÷ 5) ja 7432,55

eurot (97 392 eurot ÷ 1900 m2 × 725 m2 ÷ 5). Serfdom OÜ on omakorda esitanud Amifax OÜ

31.08.2022 hinnapakkumise (avaldajate 09.09.2022 seisukoha lisa 5), mille järgi maksaks

juurdepääsuteele sõelutud kruusast pealiskihi ehitamine 11 826,96 eurot. Kui võtta arvesse, et

hinnapakkumine lähtub pindalast 604 m2 (151 m × 4 m), kuid taotletav servituudiala hõlmaks

725 m2 (145 m × 5 m), ja hinnapakkumist sellele vastavalt korrigeerida, kujuneks tööde

maksumuseks 14 148,19 eurot, mis teeks iga kinnistu kohta 2829,64 eurot.

45. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et kuivõrd Metsalauri tee on olemas ja kasutuses,

siis ei saa olla tegemist täiesti uue tee rajamisega. Samuti ei ole X esitanud veenvaid tõendeid,

et igapäevases kasutuses olevat Metsalauri teed ei oleks ümberehitamiseta ja seisundi olulise

tõstmiseta võimalik edaspidi ohutult kasutada. Sellest tulenevalt ei pea ringkonnakohus

põhjendatuks kohustada Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke tasuma lisaks

2-18-12088

20(21)

perioodilisele ja tähtajatule juurdepääsu talumise tasule ka ühekordset hüvitist juurdepääsutee

parendamiseks. Eeltoodu ei välista siiski, et kõigi puudutatud kinnisasjade omanikud lepivad

edaspidi eraldi kokku Metsalauri tee tavapärase korrashoiu raamidest väljuvate parenduste

tegemises (vt ka majandus- ja taristuministri 03.08.2015 määruse nr 102 „Tee ehitamise ja

korrashoiu terminid“) ning selleks vajalike kulutuste kandmise kohta. Juurdepääsutasu hõlmab

üksnes korrashoiukulusid, kuid mitte tee rekonstrueerimise kulusid.

46. Ringkonnakohus peab samas vajalikuks määrata täiendavalt kindlaks, et Metsalauri teelt

vajaliku mahasõidu Metsalauri tee 3 kinnistule rajamise kulud peavad võrdsetes osades kandma

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute omanikud, sest selles osas Metsalauri kinnistul olemasolev

tee puudub ning seda ei oleks Metsalauri ja Metsalauri tee 9 kinnistutele juurdepääsuks tarvis

ka rajada. Mahasõidu seisund peab olema Metsalauri tee seisundiga vähemalt samaväärne.

Nimetatud mahasõidu rajamise rahalist kulu ei ole võimalik ette kindlaks määrata, sest pole

teada, millal see ehitatakse.

VI

Kokkuvõte ja menetluskulud

47. Eelneva põhjal ning TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel jääb X määruskaebus

rahuldamata, kuid ringkonnakohus rahuldab osaliselt OÜ Serfdom ja C määruskaebuse.

Ringkonnakohus muudab Harju Maakohtu 15.01.2021 määrusega ettenähtud reaalservituudi

tingimusi ja juurdepääsutasu suurust selliselt, et Metsalauri teed kasutatakse juurdepääsuks

Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele üksnes kuni Metsalauri tee 3 kinnistu põhjapoolse nurgani

vastavalt OÜ Serfdom ja C 09.09.2022 seisukoha lisas 1 esitatud plaanile, mis on ka käesoleva

määruse lisaks. Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetel omanikel ja nende nõusoleku

saanud isikutel on õigus juurdepääsuteed kasutada mõlemas suunas tähtajatult jalgsi ja igat liiki

sõidukitega ööpäevaringselt. Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsed omanikud peavad

tasuma Metsalauri kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutasu iga kinnistu kohta 400 eurot

kalendriaastas hiljemalt jooksva aasta 5. jaanuariks. Metsalauri teelt Metsalauri tee 3 kinnistule

pääsemiseks vajaliku mahasõidu rajamise kulud peavad võrdsetes osades kandma Metsalauri

tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsed omanikud. Muus osas jäävad määruskaebused rahuldamata

ja maakohtu määrus muutmata.

48. OÜ Serfdom tasus avalduse esitamisel riigilõivu kokku 375 eurot ja avaldajad on kandnud

maakohtu menetluses esindajakulu 2993,40 eurot (sh käibemaks). Maakohus jättis nõude sisu,

vastuväiteid ja menetluse käiku arvestades menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel

menetlusosaliste endi kanda. OÜ Serfdom ja C on määruskaebuselt tasunud riigilõivu 100 eurot

ning kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulu 6795 eurot (sh käibemaks). X on

tasunud määruskaebuse esitamisel riigilõivu 375 eurot.

49. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades on TsMS § 172 lg 1 esimese

lause tähenduses isik, kelle huvides lahend tehakse, eelduslikult avaldaja, kes taotleb oma

kinnisasja kasuks juurdepääsutee määramist. See ei välista aga menetluskulude jätmist selle

puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu (nt

Riigikohtu 20.04.2022 määrus nr 2-19-5997, p 21). TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme

menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada

menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane.

Ringkonnakohus leiab sarnaselt maakohtule, et praeguses asjas on õiglane jätta menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda. Vaatamata sellele, et avaldajate nõue juurdepääsu saamiseks oli

iseenesest põhjendatud ja X vastuväited suures osas põhjendamatud, ei ole tegemist olukorraga,

kus juurdepääs oleks määratud täpselt avaldajate taotletud tingimustel.

2-18-12088

21(21)

50. Ringkonnakohus märgib, et X on tasunud määruskaebuselt riigilõivu 325 eurot seaduses

sätestatust enam (riigilõivuseaduse § 59 lg 14 kohaselt tulnuks määruskaebuselt tasuda riigilõiv

50 eurot). TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4 alusel saab X taotleda enam tasutud riigilõivu tagastamist

TsMS § 150 lg-s 6 sätestatud tähtaja jooksul (s.o hiljemalt 31.12.2023). Riigilõivu tagastamise

taotlusele esitatavad nõuded on sätestatud riigilõivuseaduse § 12 lg-s 2.

(allkirjastatud digitaalselt)