3-21-1263/12 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

TARTU HALDUSKOHUS

Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohtuasja number

3-21-1263

Otsuse kuupäev

30. november 2022

Kohtunik

Roby Koik

Kohtuasi

OÜ Raatuse Maja kaebus Otepää Vallavalitsuse 29. märtsi

2021. a korralduse nr 2-3/198 tühistamiseks

Menetlusosalised

Asja läbivaatamine

Kaebaja – OÜ Raatuse Maja, esindaja vandeadvokaat Rene

Varul

Vastustaja – Otepää vald

Kolmas isik – X, esindaja vandeadvokaat Andrei Svištš

Kaasatud haldusorgan – Keskkonnaamet

Kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista OÜ-lt Raatuse Maja X-i kasuks välja

menetluskulu hüvitis 1 367,10 eurot.

3. Jätta teiste menetlusosaliste menetluskulud nende endi

kanda.

4. Võtta tõendina asja juurde väljatrükk Maa-ameti

maatüki 63602:001:2230 2022. a andmetest.

5. Asendada avaldatavas kohtuotsuses füüsilisest isikust

kolmanda isiku nimi tähemärgiga.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, arvates kohtuotsuse

avalikult teatavakstegemisest (HKMS § 180 lg 1, § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 30. detsember

2022. a. Tartu Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui apellant ei taotle asja

läbivaatamist kohtuistungil (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Asjaolud ja menetluse käik

1. Otepää Vallavalitsus väljastas 29.03.2021. a korraldusega nr 2-3/198 (tl 5) X-i 23.02.2021. a

taotlusel projekteerimistingimused Otepää külas Kaarnajärve ehituskeeluvööndis Järvesaare

kinnistule elamu ehitusprojekti koostamiseks.

Korralduse kohaselt nõustus Keskkonnaamet 02.03.2021. a kirjas nr 7-9/21/4177-2

projekteerimistingimuste väljastamisega. Projekteerimistingimuste väljastamisega ei nõustunud

Järvesaare kinnistuga piirneva Vana-Otepää õppe-spordibaasi kinnistu omanik OÜ Raatuse

Maja, kelle arvamusega vallavalitsus ei nõustunud põhjusel, et antud juhul ei kavandata uut

eluasemekohta, vaid uus hoone kavandatakse olemasolevale hoonestatud õuemaale ning

olemasolevale vundamendile, sest Otepää valla üldplaneeringu kohaselt on üksnes uue

eluasemekoha määramiseks naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit vajalik

naaberkinnistu omaniku nõusolek.

3. OÜ Raatuse Maja esitas 27.04.2021. a vaide Otepää Vallavalitsuse 29.03.2021. a korraldusele.

4. Otepää Vallavalitsus jättis 10.05.2021. a korraldusega nr 2-3/287 (tl 6) kaebaja vaide

rahuldamata.

5. OÜ Raatuse Maja esitas 08.06.2021. a Tartu Halduskohtule kaebuse, taotledes Otepää

Vallavalitsuse 29.03.2021. a korralduse nr 2-3/198 tühistamist.

Kaebaja nõue

6. Otepää Vallavalitsuse 29.03.2021.a. korraldusega nr 2-3/198 on otsustatud anda X-ile

projekteerimistingimused Otepää külas Järvesaare kinnistul elamu ehitusprojekti koostamiseks.

Arvestamata haldusmenetlusse kaasatud Järvesaare kinnistuga piirneva Vana-Otepää

õppespordibaasi kinnistu omaniku OÜ Raatuse Maja vastuväiteid projekteerimistingimuste

väljastamisele, otsustati X-ile projekteerimistingimused väljastada.

Kaebaja tugineb oma vastuväites Otepää valla üldplaneeringu p 2.2.1 väljendatud reeglile, mille

kohaselt hajaasustuses asuvaid metsa- ja põllumajandusmaa katastriüksuseid üldjuhul ei

hoonestata. Üldplaneering näeb ette erandina üksiku elamuasemekoha (üldjuhul eluhoone koos

kõrvalhoonetega) rajamise võimaluse seni hoonestamata maaüksusele, mille puhul hinnatakse

hoonestuse sobivust ja juhul, kui see uus eluasemekoht rajatakse naabri hoonestusele lähemale

kui 150 meetrit, siis on projekteerimistingimuste väljastamiseks vajalik naabri kirjalik nõusolek.

Seega saab erandina hoonestada seni hoonestamata maaüksust uue eluhoone ja kõrvalhoonetega.

Samas on Järvesaare kinnistu juba hoonestatud mitmete hoonetega, siin eksisteerib juba

eluhoone ja kõrvalhooned. Valla üldplaneering ei sätesta, et juba hoonestatud maaüksuse saaks

valimatult uusi hooneid täis ehitada. Vaidlustatud korralduse kohaselt ei kavandata käesoleval

juhul uut eluasemekohta, vaid uus hoone kavandatakse olemasolevale hoonestatud õuemaale ja

olemasolevale vundamendile.

Ehitusseadustiku § 26 lg 3 p 1 ja 3 kohaselt arvestatakse projekteerimistingimuste andmisel

hoone asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi ja üldplaneeringus

määratud tingimusi. Üldplaneeringu p.-s 2.2.1. on veel sätestatud reegel, et juhul, kui

üldplaneeringus arvestatud lisakriteeriumitest lähtuvalt määratakse uus eluasemekoht

naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit ning eluasemekoha rajamisel on

ehitusprojekti koostamise aluseks projekteerimistingimused, on vajalik naaberkinnistu omaniku

kirjalik nõusolek.

Praegu ongi situatsioon selline, et Järvesaare kinnistule kavandatud uue hoone rajamise aluseks

on kavandatud projekteerimistingimused, mis tähendab seda, et ehitusseadustiku § 26 lg 3 p 1 ja

3 järgi tuleb projekteerimistingimuste andmisel arvestada üldplaneeringus määratud tingimusi.

Kavandatud hoone puhul ei ole tegemist sellise kõrvalhoonega (näiteks puukuuriga), mis ehk ei

vajaks ehitusprojekti ega projekteerimistingimusi, vaid täismahus uue hoonestusega, mistõttu

tuleb arvestada üldplaneeringus uue eluasemekoha rajamisel sätestatud reeglitega. Arvestades, et

kavandatud hoonestus tuleb kaebaja hoonetele lähemale kui 150 meetrit, on üldplaneeringu

kohaselt vajalik kaebaja nõusolek, mida kaebaja ei anna.

Kuna Järvesaare kinnistu on juba hoonestatud eluhoone ja kõrvalhoonetega, siis tuleb

üldplaneeringu loogikast tulenevalt täiendavad hooned, mis jäävad naabri krundile lähemale kui

150 meetrit igal juhul naabriga kirjalikult kooskõlastada.

Vallavalitsuse korralduses ei ole märgitud, millisele üldplaneeringu p-is 2.2.1. „Elamuehitus

hajaasustuses“ alapunktile (p 1-12) käesoleval juhul X uue hoonestuse rajamine tugineks ja

kaebuse esitaja ei leia sellele üldplaneeringust alust. Otepää valla üldplaneering ei piira

tõepoolest seda, et õuemaale võiks mitu hoonet rajada, kuid üldplaneeringu kohaselt ei tohi

naabri kirjaliku nõusolekuta ehitada naabri hoonetele lähemale kui 150 meetrit (on see siis

elumaja või kõrvalhoone). Ei ole tähtis, et uus hoone soovitakse rajada olemasolevale

vundamendile – üldplaneering ei tee selles osas erandit. Kaebaja leiab, et pole loogiline, et kui

krunt on juba hoonestatud, siis võiks täiendava hoone ehitada ilma naabri nõusolekuta lähemale

kui 150 meetrit, ja et selle täiendava hoone(te) rajamiseks puuduksid üldplaneeringus igasugused

reeglid või teisiti sõnastades - et täiendavale hoonele ei kehtiks üldplaneeringu tingimused ega

seega üldse mitte mingisugused reeglid.

Üldplaneeringu erandite kohaselt võib teatud tingimustel olla projekteerimistingimuste kaudu

võimalik üksiku ja uue eluasemekoha rajamine, kuid vallavalitsus jätab tähelepanuta, et X-i

maaüksus on juba hoonestatud mitmete hoonetega. Järelikult ei planeerita siia üksiku

eluasemekoha rajamist (üldplaneeringu p 2.2.1. alapunktid 1 ja 3) vaid olemasoleva hoonestuse

juurde täiendava hoone püstitamist, mis peaks projekti kohaselt tulema kaebuse esitaja

hoonestusele lähemale kui 150 m.

Vald on pidanud vajalikuks kaasata menetlusse kaebaja ja see on tulenenud just 150 meetri

reeglist, kuid nüüd väljendatakse valla korralduses, et naaberkinnistu omaniku arvamus ei ole

üldse oluline. Vallavalitsus saaks projekteerimistingimused uue hoone rajamiseks anda

üldplaneeringus sätestatud alusel ja tingimustel, mis tähendab seda, et vald peaks viitama

mingile üldplaneeringu punktile, mis lubab uue hoone rajamist lähemale kui 150 meetri naabri

hoonestusest ilma naabri kirjaliku nõusolekuta. Üldplaneering ei näe ette erandit, et

olemasolevale vundamendile ehitades saaks vastavat reeglit eirata. Vald ei saa lihtsalt öelda, et

üldplaneering „ei piira“ sellist kavandatud tegevust.

7. Kaebaja 21.10.2022. a menetlusdokumendi kohaselt, Otepää valla üldplaneering sätestab

hajaasustuses elamuehituseks kindlad reeglid, kuna tegemist on looduspargi territooriumiga.

Seega peavad väljastatavad projekteerimistingimused eramu projekti koostamiseks olema

kooskõlas üldplaneeringuga.

Kaebaja hinnangul on oluline tuvastada, millise üldplaneeringu punkti alusel on Otepää vald

väljastanud omanikule projekteerimistingimused.

Üldplaneeringu p 2.2.1. koosneb kahest alapunktist, millest p. 1 kehtestab üldreegli, et

hajaasustuses üldjuhul üldse hoonestamist ei toimu. Punkt 2 räägib sellest, et üksiku

eluasemekoha võib maastikku jm tingimusi arvestades rajada, kuid sealjuures on vajalik

naaberkinnistu omaniku nõusolek, kui hoonestus jääb lähemale kui 150 meetrit naabri

hoonestusest.

Kaebaja näeb, et Otepää vald saigi põhimõtteliselt lähtuda vaid üldplaneeringu p 2.2.1. ja selle

alapunktist 2 ning käsitleda taotletavat hoonestamist kui üksiku eluasemekoha rajamist, mis

nõuab 150 meetri reegli tõttu naabri nõusolekut (X soovib hoonestada ca 50 meetri kaugusel).

Rohkem võimalusi üldplaneeringu p 2.2.1. hoonestamiseks hajaasustuses ei anna, mh ei räägita

siin alapunktis midagi vana hoonestuse taastamisest, olemasoleva hoonestuse laiendamisest jmt.

Vald on oma vastuses kaebusele leidnud (p 4), et Otepää valla üldplaneeringus on hajaasustuses

olemasoleva hoonestuse laiendamise tingimused määratud peatükis 2.2.1. Kaebaja sellega ei

nõustu – p 2.2.1. ei räägi sõnagagi olemasoleva hoonestuse laiendamisest, vaid uue üksiku

eluasemekoha rajamisest.

Siinjuures ei tee üldplaneering mingit vahet, kas uus eluasemekoht rajatakse olemasolevale

(vanale) vundamendile või mitte. Ka kolmas isik ei räägi ju vana taluhoone taastamisest vaid uue

hoone püstitamisest. Kolmas isik väidab, et „olemasolevas eluasemekohas kujundatakse ümber

olemasolevat hoonestust, et vana hoone vundamendi asukohale püstitatakse uus hoone.“

Tegelikult püstitatakse uus eluhoone, pole mingit vahet, kas seda tehakse vanale

vundamendikohale või et uus hoone on plaanitud rajada olemasolevale õuemaale. Uue eluhoone

püstitamisel peab aga igal juhul järgima üldplaneeringu sätteid, sh 150 meetri reeglit.

Üldplaneering ei võimalda rajada olemasolevate hoonete juurde, samale krundile, piiramatult

uusi eramuid, see ongi üldplaneeringu mõte, et olemasolevat arhitektuuri ja maastikku säilitada.

Siinjuures juhib kaebaja tähelepanu Keskkonnaameti vastusele, mille kohaselt on uus eramu

plaanitud rajada olemasoleva õuealaga piirnevale alal asuvale vundamendile (p 5). Seega ei ole

korrektne ka valla ja kolmanda isiku märkused, nagu toimuks uushoonestamine olemasoleval

õuealal.

Kokkuvõtvalt: vaidlustatud korralduse kohaselt ei kavandata uut eluasemekohta vaid uus hoone

kavandatakse olemasolevale hoonestatud õuemaale ning olemasolevale vundamendile. Samas ei

näe üldplaneering ette sellist alapunkti või eraldi reeglit tegevusele: „uue hoone rajamine

olemasolevale õuemaale ja olemasolevale vundamendile“. Üldplaneeringu p 2.2.1. näeb erandina

ette vaid uue eluasemekoha rajamise ja kui see jääb naabri hoonestusele lähemale kui 150 m,

peab naabrilt loa küsima.

„Üksiku eluasemekoha“ rajamist võib nimetada mistahes moodi ja vald on seda määratlenud kui

„uue hoone rajamist olemasolevale vundamendile“, aga ka „olemasoleva hoonestuse

laiendamist“. Samas jääb sisu samaks – kolmas isik plaanib uue elamu rajamist ja see peab

toimuma kooskõlas üldplaneeringu p 2.2.1.

Keskkonnaameti vastus räägib muudest momentidest ja kontekstis, sh ehituskeeluvööndist ja

sellest, et kolmanda isiku X-i õueala piir korrigeeriti ilma kooskõlastamiseta. Oluline on

siinjuures see, et Keskkonnaameti vastuse p 5 kohaselt soovitakse projekteerida elumaja

olemasoleva õuealaga piirneval alal. Seega on planeeritav elumaja olemasolevast õuealast välja

lõigatud, st sellest väljaspool. Vaidlustatud korraldus ei ole seega õige ka selles osas – uus

hoonet planeeritakse hoopis väljaspoole õueala, ja seda enam ei päde valla ja kolmanda isiku

argumendid ühtse õueala hoonestamisest.

Plaanilt vaadates kavandataksegi kolmanda isiku poolt sisuliselt kahe erineva õueala

hoonestamist, ilmselt koos tulevase sooviga kinnistu jagamiseks.

Vastustaja vastuväited

8. Vastustaja leiab, et projekteerimistingimused on Otepää valla üldplaneeringuga kooskõlas.

Korraldus nr 198 alusel väljastatud projekteerimistingimustega ei rajata ega määrata uut

eluasemekohta Otepää valla üldplaneeringu peatüki 2.2.1 tähenduses (lisa 3 lk 1 viimane lõik),

mistõttu projekteerimistingimuste väljastamiseks ei ole naaberkinnistu omaniku kirjalik nõusolek

vajalik. Järvesaare kinnistul juba eksisteerib eluasemekoht, mille piires soovis

projekteerimistingimuste taotleja olemasolevat hoonestust täiendada. Projekteerimistingimustega

ei tekitata uut hoonestatud ala, vaid olemasoleva õuemaa piires korraldatakse ümber senist

hoonestust, ehitades õuemaale vana ehitise asukohale ning käesoleval ajal alles olevale

vundamendi kohale uue hoone.

Vallavalitsus ei ole jätnud tähelepanuta, et kolmandale isikule kuuluv Järvesaare kinnistu on juba

hoonestatud ja leiab, et kaebaja on nimetatud asjaolule omistanud üldplaneeringu kontekstis

väära tähenduse. Uue eluasemekoha rajamisena üldplaneeringu mõistes on tegemist juhul kui

kavandatakse hoonestust õuemaa kõlvikust väljapoole. Käesoleval juhul sellist olukorda ei esine.

Otepää valla üldplaneering ei piira, mitu hoonet võib hajaasustuses olemasoleval õuemaal asuda.

Üldplaneeringu peatüki 2.2.1 punktis 2 on märgitud, et üksiku eluasemekoha rajamisel

käsitletakse eluasemekohana üldjuhul eluhoonet koos kõrvalhoonetega. Üldplaneeringu

seisukohalt ei ole seega välistatud, et ühes ja samas eluasemekohas ehitatakse välja mitu

eluhoonet. Ajalooliselt ongi samas eluasemekohas/talukohas elanud erinevad põlvkonnad

erinevates hoonetes.

Kaebaja väide, et hoone rajamisele olukorras, kus krunt on juba hoonestatud ja rajatakse täiendav

hoone olemasolevale vundamendile, puuduvad üldplaneeringus igasugused reeglid, ei ole õige.

Otepää valla üldplaneeringus on hajaasustuses olemasoleva hoonestuse laiendamise tingimused

määratud peatükis 2.2.1, kusjuures hoone maastikku sobivuse tingimused on määratud peatüki

2.2.1 punktides 2 - 4 ning suurim lubatud korruselisus ja kõrgus punktis 5. Järvesaare kinnistul

elamu ehitusprojekti koostamiseks antud projekteerimistingimused vastavad nimetatud

tingimustele.

Kaebaja kaasati projekteerimistingimuste menetlusse kui piirneva kinnisasja omanik

ehitusseadustiku § 31 lõigete 3 ja 4 kohaselt. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt võtab pädev

asutus esitatud arvamuses toodut asjakohaselt arvesse või põhjendab arvestamata jätmist.

Kaebaja tugines arvamuses üksnes asjaolule, et kuna planeeritav üksikelamu paikneb tema

kinnistule lähemal kui 150 m, siis ta ei nõustu projekteerimistingimuste väljastamisega ja

vastustaja põhjendas korralduses nr 198 esitatud arvamuse arvestamata jätmist. Kaebaja ei

toonud oma arvamuses ega ka hilisemas korraldusele nr 198 esitatud vaides välja muid

asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et projekteerimistingimuste andmine piirab tema kui

naaberkinnistu omaniku omandiõigusi.

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu vastustaja kaebaja seisukohaga, et korraldus nr 198 on vastuolus

Otepää valla üldplaneeringuga. Korraldus nr 198 on õiguspärane ja esitatud kaebus tuleb jätta

rahuldamata.

Kolmanda isiku seisukoht

9. Kaebaja on esitanud korralduse tühistamiseks kaebuse, kuna leiab, et korraldus on väljastatud

ilma kaebaja sellekohase nõusolekuta, kuigi kaebaja seisukohalt on kaebaja nõusolek korralduse

väljastamiseks kohustuslik eeldus. Kaebaja ei ole vaides ega kaebuses tuginenud ühelegi

asjaolule ega õiguslikule alusele, et projekteerimistingimused oleksid mistahes muul alusel

vastuolus seaduse või üldplaneeringuga. Kaebus tuleb jätta läbi vaatamata või alternatiivselt

tuleb see jätta rahuldamata.

Projekteerimistingimustega ei määrata uut eluasemekohta, mistõttu puudub kaebajal subjektiivne

õigus keelata olemasolevas eluasemekohas vana hoone asemel uue hoone projekteerimist ja

ehitamist. Vaidlust ei ole selles, et juba olemasolev eluasemekoht asub kaebaja hoonestusele

lähemal kui 150 meetrit. Samuti ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et ka kõnesolev

vundament, mille asemele soovib kolmas isik rajada uue hoone, on sama eluaseme osaks, see

asub samal õuealal ning asub samuti kaebaja hoonestusele lähemal kui 150 meetrit. Vaidlust ei

ole ka selles, et vaidlusalune hoone planeeritakse vana hoone vundamendi asukohale.

Kolmas isik soovib olemasolevasse eluasemekohta ühtsele õuealale rajada vana vundamendi

asukohale uut hoonet. Kaebaja nõusolekust andmisest keeldumine ei ole Otepää valla jaoks

olnud projekteerimistingimuste väljastamisel siduv.

Kaasatud isiku arvamus

10. Keskkonnaameti hinnangul ei ole kavandatu Otepää looduspargi kaitse-eesmärkidega

vastuolus, kuna kaitse-eesmärgiks olevaid liike ega kooslusi kavandatud tegevusega seotud alal

Keskkonnaregistri andmetel registreeritud ei ole ning maastikuilme säilimine on tagatud, kuna

hoone tuleks samas stiilis olemasolevate hoonete vahele ning ei varjaks maastikuvaadet

kõrgemal mäenõlval olevale lagealale.

Vaidlusalune Järvesaare katastriüksus (katastritunnus 63602:001:2230) asub Otepää looduspargi

Otepää piiranguvööndis (Vabariigi Valitsuse 01.12.2016 määrusega nr 135 sätestatud „Otepää

looduspargi kaitse eeskiri“). Kaitse-eeskirja § 14 lõike 2 punkti 2 kohaselt on uue ehitise

püstitamine võimalik vaid kaitseala valitseja nõusolekul.

Keskkonnaamet kaitseala valitsejana saab oma seisukoha andmisel lähtuda üksnes kaitseala

kaitse-eesmärkidest, muude asjaolude arvestamine ei ole Keskkonnaameti pädevuses.

Keskkonnaamet kaitseala valitsejana lähtus kooskõlastuse andmisel kaitse-eesmärkidest,

milledest peamine antud kohas on avaliku huviga ja kõrge miljööväärtusega maastikuvaade

Rõngu-Otepää-Kanepi maanteelt ja samuti Kaarnajärvelt.

Piirkonna näol on tegemist väga vahelduva pinnamoega alaga ning seetõttu on Otepää

kõrgustikul aastasadade jooksul inimese ja looduse koosmõjus välja kujunenud pärandmaastik

mosaiikne –väiksed metsatukad, väiksed põllulapid, väiksed rohumaad, sood, rabad, järved –

kõik vaheldub reljeefist tingituna. Piirkonnas on palju looklevaid teid, väikesed külad ja haja-

asustus.

Kõik see kokku moodustab selle piirkonna suurimaks väärtuseks oleva maastikupildi, mis on

ülejäänud Eesti seisukohalt nii omanäoline, et selle kaitseks on tehtud riiklik looduspark.

Looduspark peab iga otsust tehes arvestama, et need väärtused, mille kaitseks see park on, ei

saaks kahjustatud, kuid samas ei tohi kaitseala seada põhjendamatuid takistusi elutegevusele. Kui

tegevus ei kahjusta kaitse-eesmärki või on võimalik kaitsealale sobitada, siis kaitseala valitseja

tegevust keelata ei tohi.

Järvesaare katastriüksusel olemasoleva õuealaga piirneval alalasuvale olemasolevale

vundamendile sooviti projekteerida elumaja ehitisealuse pinnaga ca 120 m2 ja kõrgusega kuni 8

m. Katusekaldeks oli soovitud 20-35 kraadi.

Keskkonnaamet arvestas kaalutluse tegemisel muuhulgas sellega, et Järvesaare katastriüksuse

taluõu paikneb osaliselt Kaarnajärve ehituskeeluvööndis. Vundament, millele soovitakse ehitada,

asub samuti ehituskeeluvööndis Järvesaare katastriüksuse taluõue hoonete ja Vana-Otepää õppe-

spordibaasi hoonete kompleksi vahelisel alal, moodustades nimetatud hoonetega ühise hoonete

grupi.

Alal ei ole Keskkonnaregistri andmetel registreeritud kaitseala kaitse-eesmärgiks olevaid liike

ega kooslusi.

Kuivõrd tegu on kõrge miljööväärtusega ja suure avaliku huviga vaatega Kaarnajärve ääres,

andis Keskkonnaamet 14.09.2020. a kirjaga tingimusliku kooskõlastuse, et projekteerimisel tuleb

järgida, et hoone sulanduks olemasolevasse hoonete gruppi.

Otepää Vallavalitsus saatis 25.02.2021. a kirjaga nr 6-7/523 uuesti projekteerimistingimused

Keskkonnaametile kooskõlastamiseks, lisades elamu fassaadijoonised, et veenduda, et

Keskkonnaameti tingimus on täidetud.

Võrreldes eelmise taotlusega oli muuhulgas muudetud ka katastriüksusel oleva õueala kõlviku

piiri –õueala koosseisu oli mõõdetud ka varem õueala kõlviku piirist välja jäänud vundament,

millele soovitakse ehitada, seega paikneb kõnealune vundament ehituskeeluvööndis

olemasoleval õuealal väljaspool veekaitsevööndit.

Looduskaitseseaduse §-s 38 sätestatud kalda ehituskeeluvööndi nõuete järgimine ning erandi

rakendamise õiguspärasuse väljaselgitamine ja kohaldamine on suuresti kohaliku omavalitsuse

pädevuses, seetõttu on Keskkonnaamet kaalutluse tegemisel hinnanud eelkõige fassaadijooniseid

ning väljendanud seisukoha, et esitatud fassaadijoonistele vastav hoone sobituks hoonete gruppi

ning kavandatud tegevus ei ohustaks kõrge miljööväärtusega ja suure avaliku huviga vaadet

Kaarnajärve ääres

Täiendavalt märgib Keskkonnaamet, et nõustub antud juhul kohaliku omavalitsuse hinnanguga

ehituskeelu erandi rakendamise osas.

Keskkonnaamet toob täiendavalt välja, et kaitse-eeskirja § 6 punkti 1 kohaselt kaitseala

valitsejaga vajalik kooskõlastada ka kõlvikute piiride muutmine. Keskkonnaamet möönab, et

õueala piir korrigeeriti küll ilma kooskõlastamiseta, kuid Keskkonnaamet ei pidanud seda

oluliseks, kuivõrd tegemist oli endise õueala taastamisega ja keskkonnaamet oli juba andnud

nõusoleku vundamendile hoone projekteerimiseks, mis sisuliselt tähendas seda, et

Keskkonnaamet oli nõus ka õueala taastamisega.

Kohtu seisukoht

11. Halduskohus on eelmenetluses jaatanud kaebaja kaebeõigust (tl 11p), konstateerides, et

kaebajale kuuluv kinnistu piirneb kolmanda isiku kinnistuga, kuhu on vaidlustatud korraldusega

väljastatud projekteerimistingimused elamu ehitusprojekti koostamiseks. Kolmanda isiku taotlus

kaebuse läbi vaatamata jätmiseks kaebeõiguse puudumisel ei ole põhjendatud, õiguslik olukord

ei välista sõnaselgelt naabrusõigusel tuginevat kaebeõigust.

12. Kohtupraktikas (RKHKo 3-3-1-87-16 p 10) on sedastatud, et halduskohtus kaitstavad ei ole

ainult põhiõigused, vaid kaitstav õigus võib muuhulgas võrsuda isiku huve kaitsvast haldusaktist

(Riigikohtu erikogu otsus asjas nr 3-3-1-15-01, p 22), seega ka planeeringust (vt ka kolleegiumi

otsus asjas nr 3-3-1-15-16, p 29).

13. Kaebus põhineb ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 3 p-des 1 ja 3 sätestatust tulenevalt Otepää

valla üldplaneeringu punktil 2.1.1.

14. Kaebaja on kaebuse põhistamiseks esitanud vaidlustatud korralduse ja vaideotsuse ning

üldplaneeringu väljavõtte (tl 5–7).

Vastustaja põhistab kaebusele esitatud vastuväiteid projekteerimistingimuste väljastamise

taotluse ja selle lisadega (tl 21–24), vaidlustatud korralduse ja sellega väljastatud

projekteerimistingimustega (tl 25–27) ning samuti väljavõttega üldplaneeringut (tl 28–29).

Keskkonnaamet on arvamuse põhistamiseks esitanud valla poolt esitatud dokumendid vallale

esitatud nõusolekuga (tl 34–62).

Kolmas isik esitas seisukoha põhistamiseks üldplaneeringu seletuskirja, Järvesaare kinnistu

kõlvikukaardi, Maa-ameti aerofotod ja fotod Järvesaare kinnistust (tl 67–113).

15. Halduskohus, hinnates asjas kogutud tõendeid vastastikuses seoses ja kogumis, on

seisukohal, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Halduskohtu hinnangul ei ole kohtule esitatud

tõenditega tõendamist leidnud, et vaidlustatud korraldus koos kolmandale isikule väljastatud

projekteerimistingimustega rikuks kaebaja õigusi.

Poolte vahel ei ole vaidlust, et kolmas isik taotles vastustajalt projekteerimistingimusi elamu

ehitamiseks Järvesaare kinnistule, kus puudub detailplaneeringu koostamise kohustus vastavalt

EhS § 26 lõikele 1.

16. EhS § 26 lõike 3 kohaselt peab projekteerimistingimuste andmisel arvestama:

1) hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi;

2) et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või

avaliku

huviga;

3) üldplaneeringus määratud tingimusi.

17. Kohtule esitatud asjaolude kogumi kohaselt taotles kolmas isik 2021. aastal

projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks oma katastriüksuse õuealale, mis oli taotluse

esitamise ajaks hoonestatud.

Kaebaja ei väida projekteerimistingimuste vastuolu EhS § 26 lg 3 p-ga 1. Seega lähtub kohus

kaebaja poolt kummutamata asjaolust, et vastustaja on täitnud EhS § 26 lg 3 p-st 1 tuleneva

kohustuse arvestada rajatava hoone asukohas välja kujunenud keskkonda ja hoonestuslaadi.

Vastustaja on haldusmenetlusse kaasanud Keskkonnaameti. Kaebaja on projekteerimistingimuste

väljastamise kohtueelselt vaidlustanud vaidemenetluses. Seega lähtub kohus kaebust lahendades

asjaolust, et asjast huvitatud isikud ja avalikku huvi esindav Keskkonnaamet on saanud

haldusorganile esitada oma seisukohad nende õigustest ja huvidest lähtuvalt, mistõttu loeb kohus

projekteerimistingimuste andmisel täidetuks ka EhS § 26 lg 3 p 2 tuleneva kohustuse kontrollida

ja kaaluda, et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste

või avaliku huviga.

Pooled vaidlevad kohtuasjas seega üksnes EhS § 26 lg 3 p-st 3 vastustajale tuleneva kohustuse

üle arvestada üldplaneeringus määratud tingimustega.

18. Nii kaebaja 2020. a projekteerimistingimuste taotluse (tl 36) kui 2021. a

projekteerimistingimuste taotluse (tl 52) kohaselt taotles kolmas isik projekteerimistingimuste

väljastamist elamu püstitamiseks olemasolevale vundamendile tema senisesse eluasemekohta.

Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et Otepää valla üldplaneeringu p 2.2.1 ja selle

alapunkt 2 käsitleb üksiku eluasemekoha rajamist hajaasustuses seni hoonestamata maaüksusele,

mitte aga juba hoonestatud maaüksuse õuealale elumaja ehitamiseks projekteerimistingimuste

väljastamist.

Kolmanda isiku projekteerimistingimuste taotluse lisade ja kolmanda isiku poolt

kohtumenetluses esitatud seisukoha lisadeks olevate fotode ja Maa-ameti aerofotode ning

fotodega on tõendatud, et kolmas isik on esitanud projekteerimistingimuste taotluse elamu

püstitamiseks Järvesaare kinnistu õuealale.

Kohtule esitatud tõendite kohaselt on kaebaja 2021. a taotluse menetlemisel lähtutud kolmandale

isikule elamu projekteerimistingimuste väljastamisel Järvesaare katastriüksuse kõlvikulisest

jaotusest, mille kohaselt on õueala suuruseks 0,73 ha (vt asendiplaan, tl 26p-27, tl 50p-51, 103).

Õuealal asub ka olemasolev vundament, mille asukohta elamu soovitakse rajada.

Kohtu hinnangul on ka Keskkonnaameti 09.08.2021. a vastusega (tl 31–33) ja selle lisadega

tõendatud, et 2021. a kolmanda isiku taotluse esitamise aja seisuga taotles kolmas isik luba

elamu püstitamiseks õueala kõlvikule.

19. Menetlusosaliste väidete põhjendatuse otsustamiseks kontrollis kohus kohtuotsuse tegemise

aja seisu kolmanda isiku maatüki katastriandmeid ja tuvastas, et katastriandmete väljavõtte

{file:///C:/Users/roby.koik/Downloads/katastriandmete%20v%C3%A4ljav

%C3%B5te_63602_001_2230_%202022-11-01T06_36_35_370Z.pdf, 01.11.2022} kohaselt (tl

132–135) jääb ala, kuhu kolmas isik soovib ehitada elamu, õuemaa kõlviku koosseisu, kusjuures

ka vaidlusalune vundament asub jätkuvalt õuemaa kõlvikul. Õueala kõlviku suuruseks on Maa-

ameti 2022. a andmetel jätkuvalt 7311 m2 (tl 135). Kusjuures kohus võtab väljatrüki Maa-ameti

maatüki 63602:001:2230 andmetega tõendina asja materjalide juurde.

20. Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 2 p 11 kohaselt käsitatakse kõlvikuna ühetaolise

majandusliku kasutusega katastriüksuse osa. Kohtu hinnangul kinnitab Järvesaare katastriüksuse

kõlvikuline jaotus ja õuemaa majandusliku kasutusega katastriüksuse osana olemasolemine mh

vastustaja ja tema poolel menetlusse kaasatud menetlusosaliste seisukoha õigsust küsimuses, et

Järvesaare kinnistu puhul on tegemist hoonestatud katastriüksusega, millele

projekteerimistingimustega ei määrata senisest erinevat eluasemekohta ega rajata uut

eluasemekohta, mille rajamise põhimõtteid käsitleb valla üldplaneeringu p 2.2.1.

21. Kolmanda isiku vastustajale esitatud aerofoto (tl 24) kinnitab kolmanda isiku koostatud

Järvesaare asendiplaanile (tl 26p) tehtud kirjet, et ehitatava elamu asukohaks on õueala, mille

suuruseks on 0,73 ha Maa-ameti 2021. a kõlvikute jaotuse (tl 27) kohaselt. Sama asjaolu on

tõendatud Maa-ameti 04.05.2021. a katastriüksuse kõlvikute jaotuse kõlvikukaarti (tl 103) ja

aerofotodega (tl 104-105, 110, 127p). Samuti kolmanda isiku fotodega (tl 106-109, 111-113,

128).

22. Neil asjaoludel ei jaga kohus kaebaja seisukohta, et tema nõusoleku puudumine muudab

kolmandale isikule vaidlustatud korraldusega väljastatud projekteerimistingimused (tl 25-27)

õigusvastaseks. Vaidlustatud korralduse (tl 25) kohaselt ei ole seetõttu projekteerimistingimusi

väljastatud tuginedes Otepää valla üldplaneeringu kaebaja viidatud punktile, vaid EhS § 26 lg 1

ja lg 2 p-le 1 ning §-le 28.

Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik on taotluses avaldanud soovi ehitusloakohustusliku hoone

ehitamiseks (EhS § 26 lg 1) ning et vald ei pidanud käesoleval juhul projekteerimistingimuste

asemel nõudma detailplaneeringu koostamist. Kohtu hinnangul on vald arvestanud EhS § 26 lg 2

p-ga 1 kooskõlaliselt, et kolmanda isiku ehitatav hoone vajab projekteerimistingimustes hoone

peamiste parameetrite määramist ning et nende tingimuste väljastamiseks on pädevaks asutuseks

vallavalitsus (EhS § 28), nagu on sätestatud ka Otepää Vallavolikogu 18.02.2016. a määruse nr 2

§ 6 p-s 1.

23. Kaebaja käsitluse toetamine kohtu poolt tähendab sisuliselt tunnustamist, et Otepää valla

üldplaneeringu alusel ei saa ükski hajaasustuse hoonestatud kinnistu omanik ehitada naabrite

vahelisele piirile uut hoonet lähemale kui 150 meetrit naabri hoonestusest, kui ta ei saa

ehitamiseks naabri nõusolekut.

24. Kohtu hinnangul kehtiv õigus ega kohtupraktika kaebaja positsiooni ei toeta. Kaebaja

käsitlus ei sisalda mõistlikku argumenti ühe omaniku omandiõiguse sedavõrd oluliseks

sõltuvusse seadmiseks ja piiramiseks teise omaniku omandiõiguse alusel. Omandiõigus on

põhiõiguse järku õigus (PS II ptk, § 32).

Riigikohus on oma varasemas praktikas korduvalt rõhutanud põhimõtet, et PS § 3 lg 1 esimesest

lausest ja §-st 11 tulenevalt tohib intensiivseid põhiõiguste ja -vabaduste piiranguid kehtestada

ainult seadusjõulise õigusaktiga (nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-41-06, p 22). Seejuures ei

piisa pelgalt riivet lubava seadusenormi olemasolust - õigusriigile omasest olulisuse põhimõttest

tulenevad nõuded ka normile endale. Need kohustavad seadusandjat otsustama lubatava

haldustegevuse sisu, ulatus ja maht (vt ka Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-63-09, p 14). Mida

intensiivsemalt isiku põhiõigust riivatakse, seda täpsem peab olema selliseks riiveks alust andev

regulatsioon (vt nt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-48-16, p 38). Riivet lubavad seadused peavad

olema avalikult kättesaadavad ja inimestel peab olema võimalik mõista, millistel tingimustel

võib nende õigusi piirata ja millist käitumist avalik võim neilt ootab (Riigikohtu otsus asjas nr 3-

19-549, p 18).

Õiguslikku vaidlust ei ole selles, et Otepää valla üldplaneering on kehtestatud seaduslikult, kuid

nagu eelpool käsitletud, ei ole üldplaneering haldusaktina seaduse tasemel alus isiku põhiõiguste

piiramiseks kaebaja soovitud kujul.

25. Kohtule ei ole teada kaebajat toetav analoogne õigussuhte regulatsioon naabrusõigusest, mis

sedavõrd intensiivselt piiraks ühe naabri omandiõigust teise naabri omandiõigusele tuginedes.

Ehitistele esitatavate tuleohutusnõuete kohaselt tuleb tule leviku võimalust teisele, sh naabri

ehitisele takistada mh hoonete vahelise kujaga. Kaebaja soovitud hoonestuste vahelise absoluutse

150 meetrise vahemaa järgmise kohustuse vastupidiseks näiteks võib tuua hoonete vahelise

kaheksa meetrise kuja nõude, mida võib aga EhS § 11 lg-st 4 tuleneva volitusnormi alusel

kehtestatud siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 § 22 lg 2 kohaselt asendada ehituslike

abinõudega tule leviku takistamiseks. Kaebaja ei ole käesoleval juhul piirist viiekümne meetri

kaugusele projekteeritava hoone osas muid sisulisi ehituslikke probleeme naabrina tõstatanud.

26. Kohtu hinnangul ei riku vaidlustatud otsus kaebuses toodud asjaoludel kaebaja õigusi, kuna

kehtiv õigus ei sätesta alust kolmanda isiku põhiõiguse piiramiseks kaebaja soovitud kujul.

27. Neil faktilistel ja õiguslikel asjaoludel jätab kohus kaebuse rahuldamata.

28. Seoses kaebuse rahuldamata jätmisega peab menetluskulud kandma kaebaja (HKMS § 108 lg

1).

Seega jäävad kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv ja kaebaja kulud õigusabile tema enda kanda.

Vastustaja ja kaasatud isik ei ole menetluskulude taotlust esitanud, mistõttu jäävad vastustaja ja

kaasatud isiku menetluskulud nende enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

HKMS § 108 lg 8 ls 1 kohaselt, kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmanda isiku vastaspooleks on kaebaja.

Kolmanda isiku 21.10.2022. a menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide (tl 121–124) ning

28.10.2022. a menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide (tl 129–131) kohaselt taotleb

kolmas isik mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud summas 1 367,10 eurot.

Kohus on seisukohal, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud menetluskuluga, arvestades

õigusabile kulunud aega ja ühikuhinda. Kusjuures kolmandat isikut ja kaebajat esindanud

advokaatide ajakulu õigusabile haldusasjas on samas suurusjärgus ( tl 121-124, 129 ja tl 117-

120, 125-126). Seetõttu mõistab kohus kolmanda isiku menetluskulude katteks kaebajalt välja

hüvitise.

29. Füüsilisest isikust kolmanda isiku nimi tuleb kohtuotsuse avaldamisel asendada tähemärgiga

(HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)