2-21-16954/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

25. november 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-16954

Tsiviilasi

Reval Capital OÜ hagi X ja Y vastu hüpoteegist

tulenevas nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 20. veebruari 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X ja Y apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

13 384,49 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Reval Capital OÜ (registrikood

10761237), lepinguline esindaja Jaanus Silm

Kostjad (apellandid): X (isikukood XXXXXXXXXX) ja Y

(isikukood XXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja

vandeadvokaat Keijo Lindeberg

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 20. veebruari 2022 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta solidaarselt kostjate kanda.

4. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (5)

NÕUE JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Reval Capital OÜ (hageja) esitas 29. oktoobril 2021 Harju Maakohtule hagi X (kostja I) ja

Y (kostja II, koos: kostjad) vastu 13 384,49 euro nõudes.

Hageja peamised väited on järgmised:

-

hageja omandas 14. detsembril 2017 avalikul enampakkumisel kostjatele kuulunud

korteriomandi asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXXX, edaspidi: korter).

Korterit jäi koormama AS-i Swedbank (endine ärinimi AS Hansapank, edaspidi: pank)

kasuks seatud hüpoteek 1 700 000 krooni (108 649,80 eurot);

-

kostjad ja pank sõlmisid 4. septembril 2006 korteriomandite hüpoteegiga koormamise

lepingu, mille p 3.2.2 kohaselt on tagatud hageja omandatud korterit koormavate

hüpoteekidega panga nõuded kostjate vastu, mis tulenevad panga ja kostjate vahel

4. septembril 2006 sõlmitud laenulepingust nr 06-144694-EL (edaspidi: laenuleping)

ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest;

-

peale korteri müüki ei ole kostjad laenulepingust tulenevaid kohustusi panga ees

täitnud ega tasunud laenumakseid. Vältimaks laenulepingu ülesütlemist ja sissenõude

pööramist hageja omandatud varale, tegi hageja kostjate eest igakuiselt makseid, et

täita lepingust tulenevaid kohustusi. Hageja tasus ajavahemikus 16. juuli 2018 kuni

15. oktoober 2021 kokku 13 384,49 eurot.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu, nende vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

hageja ostis korteri 13 000 euroga, mis on 100 000 euro võrra väiksem turuhinnast. Nii

pidi hageja arvestama, et tal tuleb tasuda laenujääk, sest kostjatel selleks raha pole;

-

hagi rahuldamisel tekib olukord, kus kostjad jäid ilma ca 113 000 eurot maksvast

korterist, kuid lisaks peavad tasuma 76 000 eurot laenumakseid, mis on vastuolus

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 20. veebruari 2022 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud

jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel

solidaarselt kostjate kanda ning määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

4. septembril 2006 sõlmisid kostjad ja pank laenulepingu;

-

samal päeval sõlmisid kostjad ja pank korteriomandite hüpoteegiga koormamise

lepingu, mille p 3.2.2 kohaselt tagavad korterit koormavad hüpoteegid panga nõuded

kostjate vastu, mis tulenevad laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja

lisadest;

-

14. detsembril 2017 omandas hageja korteri avalikul enampakkumisel, kusjuures

korterit jäi koormama panga kasuks seatud hüpoteek kogusummas 1 700 000 krooni;

-

peale korteri müüki ei ole kostjad laenulepingust tulenevaid kohustusi panga ees

täitnud;

-

hageja tegi kostjate eest igakuiselt makseid, et täita laenulepingust tulenevaid kostjate

kohustusi, tasudes ajavahemikus 16. juuli 2018 kuni 15. oktoobris 2021 kokku

13 384,49 eurot.

3.2. Esmalt lahendas maakohus kostjate vastuväite seoses sellega, et varem jäi rahuldamata

nende ekspertiisitaotlus. Korteri varasem ega praegune väärtus ei oma tähtsust asja

lahendamisel. Seetõttu pole vaja ekspertiisi määrata ja kostjate vastuväide jäi rahuldamata.

3 (5)

3.3. Edasi vaatas maakohus asja sisuliselt läbi ja leidis, et hageja nõue on põhjendatud.

3.3.1. Maakohus kohaldas asjaõigusseaduse (AÕS) § 352 lg-d 1 ja 2. Hagejal ei ole isiklikku

kohustust panga ees, vaid hüpoteek annab pangale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue

hüpoteegisumma ulatuses koormatud kinnisasja arvel. Tagatiskokkulepe kehtib AÕS § 346 lg 2

teise lause järgi hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku

suhtes. Kinnisasja omaniku vahetumisel kehtib täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 2 järgi

uue omaniku suhtes ka kinnistusraamatusse kantud kohese sundtäitmise kokkulepe.

3.3.2. Kuigi hageja ei olnud kostjate ja panga vahelise laenulepingu pool, oli tal hüpoteegi-

pidajana VÕS § 78 lg 1 järgi õigus täita kostjate kohustus pangale. Pole teada, et kostjad oleks

pangale teatanud oma mittenõustumisest hageja täitmisega. Pigem on kostjad väitnud, et hageja

pidigi laenu tagasi maksma, kuivõrd omandas kinnistu odavalt. Isegi juhul, kui kostjad oleks

vaielnud hageja täitmisele vastu, ei oleks pank VÕS § 78 lg 3 tõttu saanud keelduda hageja

täitmist vastu võtmast.

3.3.3. Hageja täitis kostjate kohustuse pangale ja talle läks üle panga nõue kostjate vastu.

Järelikult saab hageja esitada tagasinõude. Kohustuse täitnud kolmas isik võib VÕS § 78 lg 4

järgi esitada tagasinõude või nõuda täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist üksnes juhul, kui see

tuleneb seadusest või võlgniku ja kolmanda isiku vahelisest suhtest, mh tulenevalt alusetust

rikastumisest või käsundita asjaajamisest. Hageja tagasinõue tuleneb seadusest, sest panga nõue

on AÕS § 349 lg 3 ja VÕS § 173 lg 3 p 1 järgi hagejale üle läinud. Seega on hagejal õigus

nõuda panga asemel kostjatelt laenulepingust tuleneva võla täitmist tasutud ulatuses endale.

3.3.4. Korteri turuväärtus ei oma hageja nõude lahendamisel tähtsust. Hageja omandas korteri

täitemenetluse raames toimunud kordusenampakkumisel alghinnaga. Kostjatel puudub alus

eeldada, et täitemenetluse raames toimunud enampakkumisel müüakse vara turuhinnaga. Kui

kostjad leidsid, et alghind on liiga madal, tulnuks vaidlustada täituri tegevust enampakkumise

korraldamisel, vara allahindamisel või vara arestimisel.

3.3.5. Kostjate omandi kaotus sundtäitmise tulemusel, ei muuda olematuks laenulepingust

tulenevaid nõudeid. Praktikas ei ole harv olukord, kus sundtäitmise käigus võõrandamise

tulemist piisab vaid nõuete osaliseks rahuldamiseks. See omakorda tähendab, et ülejäänud

kohustused jäävad kehtima.

3.4. Hageja esindajakulud on põhjendatud 5,5 t ulatuses tunnihinnaga 100 eurot (käibe-

maksuta), mis rahaliselt on 550 eurot. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 650 eurot. Kokku

on hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu 1200 eurot (= 550 + 650).

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostjad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada.

Teise võimalusena taotlevad nad asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Menetlus-

kulud paluvad kostjad panna hageja kanda.

4.1. Kostjad leiavad jätkuvalt, et asja õigeks lahendamiseks on vaja tuvastada hüpoteekideta

korteri turuväärtuse ja hüpoteekidega korteri turuväärtuse vahe. Hüpoteekidega korteri

turuväärtus on tõendatud enampakkumise dokumentidega, kuid hüpoteekideta korteri

turuväärtuse väljaselgitamiseks on vajalik ekspertiisi määramine. Ekspertiisiga on võimalik

tõendada, et korteri turuväärtus (hüpoteekideta) ületas hageja tasutud 13 000 eurot ja

tagastamata laenu kogusummat nii korteri omandamise ajal kui ka praegusel ajal.

4.2. Samadel kaalutlustel on hageja nõue vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta

rahuldamata. Isegi võttes arvesse kostjate eest laenumaksete tasumist, omandas hageja korteri

ikkagi kasumiga.

5. Hageja vaidleb kaebusele vastu.

4 (5)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata

(TsMS § 657 lg 1 p 1). Kostjad kannavad menetluskulud ringkonnakohtus.

7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 3.1 refereeritud asjaoludest vaidlusaluse hüpoteegi,

sellega seotud lepingute ja koormatud korteri kohta. Samuti pole apellatsioonimenetluses

endiselt vaidlusalune, et hageja täitis haginõude summas panga ees kostjate kohustuse, mis oli

tagatud hüpoteegiga. Kostjad ei vaidlusta maakohtu järeldust, mille kohaselt vaidlusalune

hüpoteek jäi kehtima korteri omandamisel. Ühtlasi pole vaidlustatud õiguslikke põhjendusi, et

hüpoteegiga koormatud kinnisasja (sh korteriomandi) omaniku vahetumisel kehtib uue

omaniku suhtes nii tagatiskokkulepe (AÕS § 346 lg 2 teine lause) kui ka kinnistusraamatusse

kantud kohese sundtäitmise kokkulepe (TMS § 2 lg 2). Niisiis saab lisaks lähtuda sellest, et

hagejale on VÕS § 78 lg 4, AÕS § 349 lg 3 esimese lause ja VÕS § 173 lg 3 p 2 alusel üle

läinud hüpoteegipidaja nõue kostjate vastu haginõude ulatuses.

8. Apellatsioonimenetluses on vaidlus küsimuses, kas hageja nõue on vastuolus TsÜS §-s 138

ja VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu sellekohaste

põhjendustega ega korda neid. Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8.1. TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see

ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju

tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise

suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele

seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt

vastuvõtmatu. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on ka lepingust või seadusest tulenevate

õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste

teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu

põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas

usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (vt nt Riigikohtu 12. detsembri 2018

otsus tsiviilasjas nr 2-17-9391, p 16.1 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika). TsÜS

§ 138 lg-d 1 ja 2 ning VÕS § 6 kohalduvad ka hüpoteegiga koormatud kinnisasja (uue)

omaniku ja tagatiskokkuleppega hõlmatud kohustuse võlgniku vahelisele võlasuhtele.

8.2. Kostjad rajavad oma väited peamiselt sellele, et hagejale oli korteriomandi omandamise

tehing väga kasumlik, kui kostjad peavad täitma hageja ees kohustuse, mille ta omakorda täitis

hüpoteegipidajale. Kasumliku tehingu tegemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjate

esile toodud asjaoludel võiks vastuolu hea usu põhimõttega esineda juhul, kui hageja sooviks

kostjate vastu nõuet esitades saada endale varalist eelist, mis talle tegelikult ei kuulu (vrd mõneti

sarnaselt garantiisuhte kohta Riigikohtu 16. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-12, p 11

kolmas lõik). Käesoleval juhul aga ei omanda hageja nõude rahuldamisel mingit varalist eelist,

sest ta täitis hüpoteegipidaja ees kostjate kohustuse. Hüpoteegipidajale tasumisel vähenes

hageja vara samas summas, mida ta nüüd kostjatelt tagasi nõuab. Varalise hüve võis hageja

saada, kui ta omandas soodsalt korteriomandi, aga see ei mõjuta hageja ja kostjate vahelist

õigussuhet.

8.3. Maakohus ei rikkunud asja lahendamisel TsMS § 2, § 5 lg 2, § 238, § 293, § 435 lg 1 ega

§ 437. Eelnevas esitatud põhjenduste järgi otsustas maakohus õigesti, et korteriomandi

turuväärtus ei oma hageja nõude lahendamisel tähtsust. Selles ega muus osas ei nähtu asja

toimikust, et kohus oleks kohelnud pooli ebavõrdselt või eksinud tõendite kogumise reeglite

vastu. Samuti on asja arutatud ammendavalt ning maakohtu otsus on piisavalt ja asjakohaselt

põhjendatud.

5 (5)

8.4. Eelneva põhjal puudub alus vaidlustatud otsust sisulises osas muuta. Menetluskulude

jaotuse ega rahalise kindlaksmääramise vaidlustamiseks kaebus eraldi väiteid ei sisalda ja ka

neis osades jääb otsus muutmata.

9. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel samuti

solidaarselt kostjate kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus

otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

10. Tulenevalt kulude jaotusest saaks ringkonnakohtu menetluskulud rahaliselt kindlaks

määrata hageja kulunimekirja alusel. Hageja ei esitanud tähtaegselt menetluskulude nimekirja.

Seetõttu jäävad ringkonnakohtu menetluskulud rahaliselt kindlas määramata.

(allkirjastatud digitaalselt)