2-21-10060/31 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-21-10060

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 25. november 2022

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu

kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmise

kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. veebruari 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Maavarud OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

35 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

(apellant)

Maavarud

OÜ

(registrikood

14533852), esindaja vandeadvokaadi abi Artur Maljukov

Kostja (vastustaja) Iriscorp Transport OÜ (registrikood

10210046), esindaja vandeadvokaat Kalev Pihlak

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 18. veebruaril 2022. a otsuse resolutsiooni p-d 4–9 ja

saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse

staadiumist.

2. Rahuldada Maavarud OÜ apellatsioonkaebus.

3. Rahuldada Maavarud OÜ 7. novembri 2022. a vastuväide kohtu tegevusele ja

korduv taotlus võtta asja juurde Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37.

2(10)

Võtta Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37 asja juurde

dokumentaalse tõendina.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Park 169 OÜ (likvideerimisel) esitas 25. juunil 2021 hagi Iriscorp Transport OÜ (kostja)

vastu tahteavalduste andmise kohustamiseks. Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2022. a määrusega

lubas maakohus Park 169 OÜ (likvideerimisel) asemel eriõigusjärglasena menetlusse astuda

Maavarud OÜ-l (hageja).

Hageja palus kohustada kostjat andma tahteavaldus Pihlaka tee 3 kinnistu (registriosa nr

3903904) (kinnistu) omandi üleandmiseks hagejale ning nõusolek, et kustutada

kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja. Hageja palus asendada kostja tahteavaldused

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kohtuotsusega. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt ostis Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja) OÜ-lt IMERA

KAUBANDUS (müüja) 8. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingu (müügileping) ja selle

25. novembril 2010 sõlmitud muutmise lepingu alusel kinnistu (tl-d 9–11, 45). Kinnistu

maksumus oli 400 000 krooni (25 564 eurot 66 senti), mille ostja pidi lepingu p 3.1.2 kohaselt

tasuma neljas osas. Lepingu p 3.1.3 kohaselt pidi müüja andma ostjale kinnistu omandi üle ühe

kuu jooksul pärast seda, kui ostja on tasunud kogu kinnistu maksumuse ning kehtestatud on

detailplaneering, mille järgi on võimalik jagada kinnistu kaheks. Omandi üleandmise nõude

tagamiseks kanti kinnistusraamatusse ostja kasuks eelmärge.

Kinnistu omandi üleandmise eeldused on täidetud, kuid müüja ei ole ostjale kinnistu omandit

üle andnud. Ostja tasus kinnistu maksumuse, mida müüja on ka kinnitanud, ning müüja jagas

kinnistu kaheks 19. jaanuaril 2020. Müüja ei teavitanud ostjat kinnistu jagamisest ega täitnud

oma kohustust sõlmida ostjaga asjaõigusleping. Ostja sai kinnistu jagamisest teada alles

2021. aastal seoses müüja vastu algatatud täitemenetlusega.

Tartu Maakohus rahuldas 26. augustil 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud tagaseljaotsusega

ostja hagi müüja vastu, milles kohustas müüjat andma tahteavalduse kinnistu omandi

üleandmiseks ostjale ning nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks. Elektroonilisel

enampakkumisel (15. märtsist – 22. märtsini 2021) müüdi aga kinnistu 35 500 euroga kostjale,

kes on nüüdseks kantud omanikuna kinnistusraamatusse (23. märtsi 2021. a vara

enampakkumise akt täiteasjas nr 186/2020/267).

3(10)

Kinnistu omanik peaks olema hageja, sest omandi ülemineku tingimused olid täidetud juba

19. jaanuaril 2020. Hageja on ostja eriõigusjärglane. Ostja loovutas 26. novembri 2021. a nõude

loovutamise lepinguga hagejale enda nõude müüja vastu ning hageja nimele vormistati ümber

ka eelmärge. Kinnistu maksumuse tasumise tõendamiseks on esitatud I. A. kinnituskiri ning

digitaalselt allkirjastatud I. A. kinnitus ostuhinna tasumise kohta. Ebaõige on väide, et

müügilepingu p 3.1.3 kohaselt oli omandi ülemineku eelduseks kinnistu jagamine just

detailplaneeringu kehtestamisega. Kinnistu jagati soovitud viisil kaheks ilma, et selleks oleks

detailplaneering vajalik olnud.

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Hageja ei ole tõendanud, et ta on kogu kinnistu maksumuse tasunud. Enda väitel tasus ta

ostuhinna 15 osamaksega (kokku 20 282 eurot 78 senti) ning luges 5281 eurot 88 senti tasutuks

laenulepingust tulenevate kohustuste tasaarvestamisega. Digitaalse kinnituskirja järgi tasuti aga

viimane osamakse 18. novembril 2013. Ühtegi dokumenti peale kinnistuskirjade hageja

esitanud ei ole ning ka kinnituskirjast ei nähtu tasaarvestus.

Hagejal ei ole õigust kinnistu omandit saada ka seetõttu, et kehtestatud ei ole lepingu p-des 2.2.1

ja 6.1.1 nimetatud detailplaneeringut, millega oleks maa sihtotstarve muutunud äri- ja

elamumaaks, kinnistu sihtotstarve on endiselt maatulundusmaa.

Hagejal ei ole õigust saada kinnistu omanikuks ka kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse

(KAOKS) § 3 lg-s 1 ja § 4 lg-s 3 seatud piirangute tõttu, sest ta ei ole põllumajandustoodete

tootmisega tegelenud. Kostja kahtlustab, et hageja on saanud Maksu- ja Tolliametilt (MTA)

16. novembri 2021. a dokumendi tuginedes võltsitud raamatupidamisaruannetele, mistõttu

esineb alus keelduda tõendi vastuvõtmisest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 3

p 1 alusel. Lisaks nähtub dokumendist vaid see, et hageja on esitanud 2018–2020. a

majandusaasta aruannetes andmed põllumajandustoodete tootmisega tegelemise kohta.

Hageja äriregistri üldandmete ajaloost nähtub aga, et kuni kinnistu enampakkumiseni oli tema

tegevusala „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“ (EMTAK 82991). Hageja

2018–2020. a majandusaasta aruanded on samasisulised ja esitatud samal ajal, ainus vara on

algne osakapital 2508 eurot, ühtegi kulu ega töötajat hagejal ei ole olnud ning müügitulu

väidetvast põllumajandustoodete müügist on olnud kolme aasta jooksul 120 eurot.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 18. veebruari 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

TsMS § 162 lg 1 ja § 166 lg 1 kohaselt solidaarselt hageja ja ostja (algne hageja) kanda.

Maakohus mõistis hagejalt ja ostjalt solidaarselt kostja kasuks välja menetluskuludena

3060 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt, samuti tühistas maakohus otsusega hagi tagamise

abinõud. Kohus rahuldas otsusega hageja ja kostja taotlused võtta asja juurde tõendid, kuid

jättis rahuldamata kostja taotluse kuulata tunnistajana üle I. A..

Maakohtu tuvastas asja lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle:

• ostja ja müüja sõlmisid 8. märtsil 2007 kinnistu müügilepingu nr 1002, mida muudeti

25. novembril 2010 (tl-d 9–11, 14, 45–51);

• kinnistu jagati kaheks 3. novembril 2020 ja sellest eraldati kinnistu Tartu mnt 3 (kinnistu

nr 18233050) (tl 13);

• müügilepingu pooled ei ole sõlminud kinnistu omandi üleandmise asjaõiguslepingut;

• kostja omandas kinnistu enampakkumisel ja ta on kantud kinnistusraamatusse omanikuna

(täiteasi nr 186/2020/267, vara enampakkumise akt ja omanikukanne) (tl-d 14, 15, 86);

• hageja omandas kinnistu omandi üleandmise nõude 26. novembri 2021. a nõudeõiguse

nõude loovutamise lepinguga (tl-d 82–84).

4(10)

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on kohustus anda kinnistu omand üle hagejale, kas

müügilepingust tulenevad tingimused kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks on täidetud, kas

hagejal on õigus kinnistu omandada arvestades KAOKS §-des 3 ja 4 seatud piiranguid.

Maakohus tuvastas, et kinnistu omandi üleandmise nõude tagamiseks on kinnistule seatud

eelmärge algselt ostja kasuks (tl 14) ning alates 8. detsembrist 2021 hageja kasuks (tl 86).

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3 kohaselt ei takista eelmärge kinnistusraamatu kannete

muutmist, kuid kinnistu käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine

osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Seega võib hagejal olla õigus

nõuda kostjalt kinnistu omandi üleandmiseks vajalikke tahteavaldusi, kui tühine on käsutus,

millega kostja sai kinnistu omanikuks.

Maakohus leidis aga, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest kinnistu omandi ülemineku

käsutustehing oleks KAOKS § 3 lg 1 kohaselt tühine vastuolu tõttu KAOKS § 4 lg-s 3 sätestatud

piiranguga, mille järgi saab juriidiline isik omandada kinnisasja, mis sisaldab

põllumajandusmaad 10 ha või rohkem eeldusel, et ta on kinnisasja omandamise tehingu

tegemise aastale vahetult eelnenud kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandustoodete

tootmisega. Maakohus märkis, et kuigi kinnistu omandi üleandmise tühisusele vastuolu tõttu

avaliku huvi kaitseks seatud piiranguga saab tugineda minister, ei oleks menetlusökonoomia

põhimõttega kooskõlas jätta piirang käesolevas asjas tähelepanuta.

Maakohus tuvastas, et kinnistu koosseisus on üle 10 ha põllumajandusmaad. Kinnistu

sihtotstarve on 100% maatulundusmaa (tl 86), mille kõlvikulises kooseisus on 10,08 ha

haritavat maad ja 0,72 ha rohumaad (lepingu p 2.2.1; tl 45). Maakatastri väljavõtte järgi hõlmab

15,49 ha suurune kinnistu 10,1 ha haritavat maad ja 5,03 ha metsamaad (tl 52). Hageja ei ole

vaidlustanud seda, et kinnistu hõlmab 10,1 ha haritavat maad ega esitanud kohtule uusi

mõõdistusandmeid, mida ta asus enda väitel tellima.

Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et ta on tegelenud viimase kolme aasta jooksul

põllumajandustoodete tootmisega KAOKS § 4 lg 3 mõttes, sest üksnes majandusaasta

aruandesse märgitud tegevusala ei ole selle tõendamiseks piisav. Äriseadustiku § 4 lg 5 kohaselt

saab juriidiline isik ise määratleda enda tegevusala. Kohus ei saa piirduda üksnes äriregistrile

esitatud andmetega, vaid peab hindama sisuliselt, kas hageja on põllumajandustoodete

tootmisega reaalselt tegelenud. Hageja esitatud MTA tõend (tl-d 101–102), milles kinnitatakse,

et hageja on tegelenud aastatel 2018–2020 põllumajandustoodete tootmisega, ei tõenda, et

hageja on tegelikult põllumajandustoodete tootmisega tegelenud. Tõend koostati hageja 2018–

2020. a majandusaasta aruannete pinnalt, mille hageja esitas korraga samal päeval, kui kinnistu

pandi avalikule enampakkumisele. Majandusaasta aruannetes viidatud e-post info@wasp.ee

viitab, et hageja võis olla algselt riiulifirma (tl 113), hageja ainus vara on olnud algne osakapital

2508 eurot, hagejal ei ole kunagi tekkinud ühtegi kulu ega olnud ühtegi töötajat.

Maakohus tuvastas, et hagejal ei ole ka kohaliku omavalitsuse volikogu luba omandada kinnistu

KAOKS § 4 lg 6 mõttes, mille järgi võib isik, kes ei vasta põllumajandusega tegelemise

nõuetele, omandada kinnisasja selle asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu loal.

Seega ei ole hagejal õigus kinnistut omandada.

Menetlusökonoomia kaalutlustel ei võtnud kohus seisukohta poolte muude väidete kohta, mis

puudutasid seda, kas täidetud on asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud müügilepingu

eeltingimused, kas tasutud on kogu ostuhind ning kas lepingut tuleb tõlgendada selliselt, et

asjaõiguslepingu sõlmimise vältimatuks tingimuseks oli detailplaneeringu kehtestamine.

Eeltoodu tõttu jättis kohus hindamata ka nende väidetega seotud tõendid (tl-d 18–20, 99–100).

5(10)

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja palub 21. märtsil 2022 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning

teha uus otsus, millega hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks tagasi

maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Maakohus rikkus oluliselt menetlusnorme, sest hageja ei saanud avaldada arvamust kostja

dokumentaalsete tõendite kohta (Maavarud OÜ üldandmete ajaloo, wasp.ee kuvatõmmise ja

Maavarud OÜ 2018-2020. a majandusaasta aruanded), mille kostja esitas teeside esitamise

viimasel päeval. Maakohus oleks pidanud andma hagejale võimaluse esitada kostja tõendite

kohta vastuväiteid, tõendi vastuvõtmise kajastamine kohtulahendis oli üllatav (Riigikohtu

16. aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-7846/33, p 12; 1. veebruari 2019. a otsus

tsiviilasjas nr 2-15-13216/93, p 15; 20. juuni 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-14, p-d 10–

11).

Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ka seetõttu, et ta ületas TsMS § 439 mõttes nõude

piire. Hageja ei ole esitanud nõuet, milles ta oleks palunud asendada kostja nõusolek enda

omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ega nõuet tuvastada, kas esinevad KAOKS §-

dest 3 ja 4 tulenevad piirangud. Hagejal ei ole enda kinnistusraamatusse kandmiseks ka kostja

nõusolekut vaja, sest Tartu Maakohus rahuldas 26. augustil 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798

tehtud tagaseljaotsusega ostja hagi müüja vastu, milles kohustas müüjat andma tahteavaldus

kinnistu omandi üleandmiseks ostjale ning nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks (vt

ka Riigikohtu 7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249/17, p 13). Ostja on enda

nõuded loovutanud hagejale.

Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust, kui jättis hagi rahuldamata hageja nõude kustutada

kinnistusraamatust omanikuna kostja põhjusel, et KAOKS § 4 lg 3 eeldused ei ole hageja suhtes

väidetavalt täidetud. Esiteks ei ole KAOKS regulatsioonil käesoleva asja lahendamise

seisukohalt tähtsust. Teiseks ei saa kostja tugineda käsutustehingu tühisusele, sest kostja ei ole

tehingupool ning KAOKS-is sätestatud piirangud on kehtestatud avalikes huvides tühisusele

saab tugineda minister (vt Riigikohtu 10. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-9679/27,

p 13). Kuni minister ei ole pöördunud vastava kinnistusraamatu kande parandamise taotluse ja

tehingu tühisuse tuvastamise nõudega kohtusse, on vastavad kinnistusraamatu kanded

kolmandate isikute suhtes kehtivad ja õiged. Kui KAOKS sätted oleksid asjakohased, oleks

maakohus pidanud samuti kontrollima, kas kostja ei tuleks kinnistusraamatust kustutada, sest

ka tema ei ole põllumajandustoodete tootmisega tegelenud.

Maakohus hindas vääralt tõendeid, leides, et hageja ei ole tõendanud, et ta on viimase kolme

aasta jooksul põllumajandustoodete tootmisega tegelenud KAOKS § 4 lg 3 mõttes. Lisaks ei

tuvastanud maakohus, et oleks välistatud, et hagejal on õigus omandada kinnisasi KAOKS § 4

lg 6 kohaselt, mille järgi võib isik, kes ei vasta põllumajandusega tegelemise nõuetele,

omandada kinnisasja selle asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu loal.

5. Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Nõustuda võib hageja väitega,

et maakohus oleks pidanud andma tähtaja kostja tõendi kohta seisukohtade esitamiseks, samas

ei ole see aluseks maakohtu otsuse tühistamiseks, sest hageja ei ole apellatsioonkaebuses välja

toonud, kuidas mõjutas tõendite vastuvõtmine asja lahendust või miks see tõi kaasa ebaõige

lahendi.

Arusaamatu on hageja väide selle kohta, et kohus ületas nõude piire, sest see on vastuolus

hagiavalduses esitatud taotlustega. Ekslik on hageja arusaam, et ta saaks nõuda enda

kinnistusraamatusse omanikuna kandmist Tartu Maakohtu 26. augusti 2021. a tagaseljaotsuse

alusel tsiviilasjas nr 2-21-3798, milles kohustati müüjat andma tahteavaldus kinnistu omandi

6(10)

üleandmiseks ostjale ning nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kuna kostja sai hagi

esitamisest teada pärast kinnistu avalikku enampakkumist, ei kehti otsus TsMS § 460 lg 3

kohaselt kostja suhtes. Hilinenud on hageja väited selle kohta, et kostja ei saa tugineda kinnistu

käsutustehingu tühisusele, et hagejal on õigus kinnistu omandada KAOKS § 4 lg 6 kohaselt

ning et kohus oleks pidanud hindama, kas kostja on tegelenud põllumajandustoodete

tootmisega. Kostja vastavust viimasele tingimusele on enampakkumisel kontrollinud

KAOKS § 9 lg 1 järgi ka kohtutäitur. Maakohus arvestas põhjendatult KAOKS § 4 lg-s 3

sätestatud piirangutega, sest tehingu tühisuse aluseid peab kohus kontrollima omal algatusel

(Riigikohtu 5. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-17, p 20).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 656 lg 1 p 5 kohaselt materiaalõiguse väära

kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles kohus jättis hagi

rahuldamata, jaotas menetluskulud, määras kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise

suuruse ning tühistas 28. juuni 2021. a kohtumäärusega (muudetud 6. juuli 2021. a määrusega)

kohaldatud hagi tagamise (otsuse resolutsiooni p-d 4–9). Tühistatud osas tuleb asi saata

maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumisse. Ringkonnakohus märgib, et

otsuse resolutsiooni p-dega 1–3 on maakohus lahendanud kooskõlas TsMS § 442 lg 5 esimese

lausega poolte taotlusi tõendite vastuvõtmiseks ja kogumiseks. Kohtu otsustusi tõendite

vastuvõtmisel ei ole võimalik eraldi vaidlustada (TsMS § 463 lg 1 ja § 660 lg 1), kuid võimalik

on esitada vastuväide apellatsioonkaebuses (TsMS § 660 lg 2). Hageja apellatsioonkaebus

rahuldatakse.

7. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes selle üle, kas hagejal on õigus nõuda tema kasuks

seatud eelmärkest tulenevalt kostjalt nõusolekut kinnistu omandi talle üleandmiseks ja

nõusolekut, et kustutada kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja ning asendada selle

jaoks TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kostja tahteavaldused kohtulahendiga. Eelkõige on seni vaidlus

keskendunud küsimusele, kuidas mõjutab hagi rahuldamist asjaolu, et kinnistu koosseisu

kuulub üle kümne hektari põllumajandusmaad, mistõttu on kinnistu käsutustehing KAOKS § 3

lg 1 ja § 4 lg 3 kohaselt kehtiv vaid juhul, kui hageja on kinnistu käsutustehingu tegemisele

vahetult eelnenud kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandustoodete tootmisega või kui

hagejal on kinnistu omandamiseks KAOKS § 4 lg 6 kohane kinnistu asukohajärgse kohaliku

omavalitsuse üksuse volikogu luba.

Maakohus tuvastas, et hageja ei ole tegelenud põllumajandustoodete tootmisega KAOKS § 4

lg 3 mõttes ning märkis, et pooled ei vaidle selle üle, et hagejal ei ole KAOKS § 4 lg 6 kohast

luba kinnistu omandamiseks, ning jättis seetõttu hagi rahuldamata. Ringkonnakohus maakohtu

käsitlusega ei nõustu ja põhjendab seda alljärgnevalt.

8. KAOKS § 4 lg 3 kohaselt on juriidilisel isikul õigus omandada kümme hektarit või rohkem

põllumajandusmaad sisaldav kinnisasi eeldusel, et juriidiline isik on kinnisasja omandamise

tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud põllumajandustoodete

tootmisega. Kuna hageja on juriidiline isik ning vaidlusaluse kinnistu koosseisus on maakohtu

tuvastatud asjaoludel üle kümne hektari põllumajandusmaad, tulenevad KAOKS § 4 lg-st 3

hagejale kinnistu omandamisel kitsendused.

8.1. Põllumajandusmaa omandamisele avalikust huvist tulenevalt seatud kitsenduste eesmärk

on edendada kinnisasjade sihtotstarbelist ja jätkusuutlikku majandamist, vältida kinnisasjade

sattumist isikute kätte, kes ei oska või ei soovi kinnisasja sihtotstarbeliselt majandada, ning

vältida maa sihtotstarbe muutmist. Kitsendused aitavad kaasa elujõulise põllumajandusega

tegelevate ettevõtjate ringi loomisele maapiirkonnas, selle säilitamisele ja tugevdamisele

7(10)

(Riigikogu XII koosseis. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu 108 SE

seletuskiri, lk 4).

8.2. Kitsenduste järgimata jätmise tagajärg on KAOKS § 3 lg 1 kohaselt kinnisasja

käsutustehingu tühisus. Kuigi KAOKS § 3 lg 1 sõnastus ei jäta kahtlust sellest, et keelu eesmärk

on kaasa tuua tehingu tühisus, ei saa tähelepanuta jätta kitsenduste ja nende järgimata jätmise

tagajärgede eripära. Esimene eripära seisneb selles, et kuna kitsendused on seatud avalike

huvide kaitseks, saab KAOKS § 3 lg 2 kohaselt käsutustehingu tühisusele tugineda kinnisasja

asukohajärgne kohalik omavalitsus, kelle ülesanne on ühtlasi taotleda kinnistusraamatu kande

parandamist. Teine eripära seisneb selles, et olgugi, et KAOKS § 4 lg 3 kohaselt saab üle kümne

hektari põllumaad sisaldava kinnisasja omandada vaid põllumajandustoodete tootmisega

tegelenud juriidiline isik, saab sellise kinnisasja KAOKS § 4 lg 6 kohaselt omandada siiski ka

juhul, kui kinnisasja omandamiseks on kohaliku omavalitsuse volikogu luba. Omandades

kinnisasja volikogu loal, ei pea sealjuures omandaja ise tingimata põllumajandustoodete

tootmisega tegelema, vaid võib KAOKS § 6 lg 5 p 1 arvestades anda kinnisasja kolmanda isiku

kasutusse.

8.3. Oma olemuselt kujutavad põllumajandusmaa omandamisele seatud kitsendused riigi

sekkumist eraõiguslikesse suhetesse kinnisasja omandamisele täiendavate tingimuste seadmise

kaudu, mil riigil on võimalik hinnata tehingu vastavust avalikele huvidele, väljastada

omandamiseks luba ning hiljem tugineda tehingu tühisusele, kui tingimusi ei ole järgitud.

Põllumajandusmaa omandamisele seatud kitsenduste toime ei sarnane selliselt mitte

absoluutsele käsutuspiirangule, vaid olukorrale, mil tehingu kehtivus sõltub kolmanda isiku

nõusolekust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 111 lg 1 mõttes, olgugi, et viidatud säte

haldusorgani nõusolekule ega seaduses sätestatud kitsendustele otsesõnu ei kohaldu. Eeltoodust

saab järeldada, et lisaks kostja tahteavaldustele on hagejal vaja kinnistu omandi saamiseks ja

kinnistusraamatu kannete muutmiseks sisuliselt ka riigi kinnitust või luba.

9. Maakohus leidis ekslikult, et kostja tahteavalduste asendamisele suunatud hageja nõude

rahuldamine eeldab, et riik on andnud hagejale kinnituse või loa kinnisasi omandada

KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes. Riigi kinnitus või luba kinnisasja omandamiseks ei ole üks

kostja tahteavalduse andmise kohustuse eeldustest, vaid täiendav nõusolek kostja

tahteavalduste kõrval (analoogselt kolmanda isiku nõusolekule TsÜS § 111 lg 1 mõttes), mida

hagejal on kinnistu omandamiseks vaja.

9.1. Põllumajandusmaa omandamisele seatud tingimusi ning avalike huvide kaitsmise vajadust

ei kontrollita tsiviilkohtumenetluses, vaid seda teeb riik ettenähtud erikorra kohaselt.

Põllumajandusmaa käsutustehingu tegemisel kontrollivad omandaja vastavust seatud

tingimustele KAOKS § 9 lg 1 kohaselt eelkõige notar, kohtutäitur ja pankrotihaldur, kes

lähtuvad MTA tõendist selle kohta, et omandaja on KAOKS § 4 lg 3 mõttes tegelenud

põllumajandustoodete tootmisega või kohaliku omavalitsuse volikogu antud loast kinnisasja

omandamiseks KAOKS § 4 lg 6 mõttes. Sealjuures hindab esimesel juhul omandaja vastavust

riigi seatud tingimustele sisuliselt eelkõige MTA ning teisel juhul kohalik omavalitsus, kes saab

KAOKS § 6 kohaselt nõuda omandajalt mh tegevuskava ja dokumente.

9.2. Hagejal on kinnistu omandi saamiseks lõpptulemusena lisaks kostja tahteavaldustele

täiendavalt vaja ka riigi kinnitust või luba KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes. Samas ei välista riigi

kinnituse või loa puudumine formaalselt hagi rahuldamist. Kui hageja soovib kohtulahendit

täita, on tal võimalik taotleda riigilt täiendav kinnitus või luba kinnistu omandamiseks ka

hiljem.

Võrdlusena võib välja tuua, et olukorras, mil hageja ei taotlenud talle omandi üleandmiseks

kostjalt nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks ja maakohus rahuldas hagi kostja

tahteavaldusi asendamata, leidis Riigikohus, et tegemist ei ole menetlusnormi rikkumisega, mis

8(10)

annaks alust kohtuotsus tühistada. Kohtuotsust on võimalik täita ka ilma tahteavalduste

asendamiseta, vajadusel saab tahteavalduste asendamist nõuda ka eraldi menetluses (Riigikohtu

13. jaanuari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117/149, p 12). Sarnaselt oli hageja valik, millal

ta taotleb riigi kinnitust või luba kinnistu omandamiseks.

9.3. Iseenesest on põhjendatud maakohtu seisukoht, et õigust kohaldab kohus, kes peab

kontrollima tühisuse aluseid ning mõistlik ega menetlusökonoomia põhimõttega kooskõlas ei

oleks kohustada kostjat andma tahteavaldus käsutustehingu jaoks, jättes KAOKS § 3 lg-s 1

sätestatud piirangu tähelepanuta. Maakohtu lähenemist toetab ka Riigikohtu praktika, kus on

leitud, et vältida tuleks selliste kohtulahendite tegemist, mis on formaalselt kehtivad, kuid millel

pole materiaalõiguslikku tagajärge ehk mis on toimetud (Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 14). Olukorras, kus maakohus pidas otstarbekaks hinnata

täiendavalt ka vaidlusaluse kinnistu omandamise eeldusi KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes, ei

saanud ta seda teha poolikult.

9.4. Kui maakohus pidas käesoleva asjas vajalikuks ja asjakohaseks kinnistu omandamise

tingimuste analüüsimist, oleks ta pidanud lisaks KAOKS § 4 lg 3 eeldustele hindama ka seda,

kas hagejal oli volikogu luba kinnistu omandamiseks KAOKS § 4 lg 6 mõttes. Hageja nõude

rahuldamist ei välista see, et ta ei ole põllumajandustooteid tootnud. Nimelt võib kinnistu

asukohajärgne volikogu anda kinnistu omandamiseks loa, kui taotleja esitab tegevuskava alles

tulevikus planeeritavate tegevuste kohta (KAOKS § 6 lg 4). Samuti võib loa anda juhul, kui

omandaja ise põllumajandustoodete tootmisega tegeleda ei kavatsegi, vaid annab kinnistu

KAOKS § 6 lg 5 p 1 kohaselt rendile. Seega ei saanud asjaolu, et hageja põllumajandustoodete

tootmisega ei tegele hagi rahuldamist välistada.

10. Maakohus hindas kohtuotsuses vaid seda, kas kinnistu omandamiseks on täidetud riigilt loa

saamise tingimused (tehes sedagi osaliselt) ning jättis muud poolte väited menetlusökonoomia

kaalutlustel analüüsimata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust

TsMS § 656 lg 1 p 5 mõttes, jättes muud poolte väited analüüsimata. Maakohus ei ole neid

vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid pooltega vajalikus ulatuses õiguslikust ja faktilisest küljest

ka arutanud. Selliselt on jäänud eelmenetluse ülesanded (TsMS § 348 lg 1, § 351 lg 1, § 392

lg 1 p-d 3 ja 4) olulises osas täitmata. Eelmärgitu tõttu ei saa ringkonnakohus asja praegusel

juhul ise sisuliselt lahendada. Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole korraldada uut

eelmenetlust (vt ka Riigikohtu 8. detsembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-4181, p 19).

Samuti rikutaks asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses

esmakordselt tuvastamisel (või ka selle tuvastamata jätmisel) apellatsioonimenetluses

kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude

tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.

Eelmärgitut arvestades tuleb maakohtu otsus tühistada ning saata asi tagasi maakohtule

eelmenetluse staadiumisse.

10.1. Maakohtus keskendus pooltevaheline vaidlus eelkõige KAOKS §-de 3 ja 4 tingimustele

ning pooltel ei olnud võimalust avaldada seisukohta asja lahendamiseks vajalike asjaolude ning

kõigi teise poole tõendite kohta. Maakohus määras 21. jaanuaril 2022 pooltele tähtaja

3. veebruarini 2022, et esitada soovi korral viimased teesid ja menetluskulude nimekirjad

(tl 96).

Mõlemad pooled esitasid viidatud tähtaja jooksul uusi tõendeid, mille maakohus vastu otsusega

võttis ja millele ta suuresti tugines ka asja lahendamisel (tl-d 97–128). Maakohus oli küll

selgitanud pooltele 4. novembri 2021. a kirjas 2012. aastal jõustunud ja enne seda kehtinud

kinnisasja omandamise kitsendamise seadustest tulenevaid kinnisasja omandamise piiranguid

ning kostja kohustust tõendada ostuhinna tasumata jätmist (tl-d 58–59), kuid kostja poolt

3. veebruaril 2022 esitatud tõendite osas ei andnud kohus hagejale võimalust enne otsuse

9(10)

tegemist seisukohta avaldada. Seetõttu võib nõustuda hageja apellatsioonkaebuse väitega, et

maakohus rikkus selles osas menetlusnorme, mida möönab apellatsioonkaebuse vastuses ka

kostja. Maakohus rikkus eelkõige TsMS § 436 lg-s 3 sätestatut, mille kohaselt võib kohus

tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille

kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Üldisemalt rikkus kohus ka poolte võrdsuse

põhimõtet TsMS § 5 lg 2 mõttes. Kui maakohtu hinnangul ilmnesid kostja poolt 3. veebruaril

2022 esitatust asja lahendamiseks olulised uued asjaolud, saanuks kohus vajadusel asja

arutamise uuendada (TsMS § 437 p 1). TsMS § 435 lg 1 kohaselt teeb kohus otsuse, kui asja

on kohtu arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis.

Nõustuda ei saa ka maakohtu seisukohaga, et poolte poolt pärast 21. jaanuari 2022 esitatud

tõendid ja taotlused ei olnud tähtaegsed. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks andnud

pooltele varasemalt eelmenetluses üheselt mõistetava tähtaja tõendite esitamiseks ja nende

kogumise taotlemiseks (TsMS § 237 lg 1).

10.2. Eeltoodut arvestades hindab ringkonnakohus uuesti ka hageja apellatsioonimenetluses

esitatud taotlust võtta asja juurde dokumentaalse tõendina Tartu Vallavolikogu 20. aprilli

2022. a otsus nr 37, millega hagejale anti KAOKS § 4 lg 6 mõttes luba vaidlusaluse kinnistu

omandamiseks.

Nimelt esitas hageja 21. märtsil 2022 maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ning 9. mail

2022 menetlusdokumendi, millele oli lisatud dokumentaalse tõendina Tartu Vallavolikogu

20. aprilli 2022. a otsus nr 37. Kostja ei olnud uue tõendi vastuvõtmisega nõus ning

ringkonnakohus jättis 13. oktoobri 2022. a määrusega vallavolikogu viidatud otsuse

dokumentaalse tõendina vastu võtmata, sest see oli esitatud hilinenult ja põhjendamata seda,

miks hageja varem kinnistu asukohajärgse volikogu luba ei taotlenud.

Hageja esitas 7. novembril 2022 vastuväite kohtu tegevusele TsMS § 333 lg 1 mõttes ning

korduva taotluse võtta asja juurde Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37, millega

hagejale anti KAOKS § 4 lg 6 mõttes luba vaidlusaluse kinnistu omandamiseks.

Ringkonnakohus rahuldab hageja vastuväite kohtu tegevusele ning korduva taotluse võtta asja

juurde dokumentaalse tõendina Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37, millega

hagejale anti KAOKS § 4 lg 6 mõttes luba vaidlusaluse kinnistu omandamiseks.

Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, miks ei ole asjaolu, kas hagejal on riigi kinnitus või luba

vaidlusaluse kinnistu omandamiseks KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes hagi rahuldamist välistav

asjaolu. Kuna pooltevaheline vaidlus on siiski nimetatud asjaolule keskendunud, aitab tõend

pooltevahelise vaidluse lahendamist kiirendada. Tõendi vastuvõtmisest keeldumise alused on

ka ära langenud, sest ringkonnakohtule ilmnes asja läbivaatamisel, et asi tuleb saata tagasi

maakohtule eelmenetluse staadiumisse, mil pooled saavad niikuinii uusi seisukohti ja tõendeid

esitada. Eeltoodut arvestades rahuldab ringkonnakohus hageja vastuväite ja korduva tõendi

vastuvõtmise taotluse. Samal põhjusel puuduvad alused maakohtu otsuse resolutsiooni

punkti 2 tühistamiseks.

11. Kuna maakohus jättis menetlusökonoomia kaalutlustele viidates muud poolte väited

analüüsimata ning pooltel ei olnud maakohtu menetlusnormide olulise rikkumise tõttu võimalik

kõigi tõendite ja vastaspoole väidete kohta seisukohta avaldada, tuleb asi saata tagasi

maakohtule eelmenetluse staadiumisse TsMS § 392 mõttes, kus pooltel on võimalik esitada asja

lahendamiseks vajalike asjaolude kohta seisukohti ja tõendeid. Maakohus peab asja uuel

lahendamisel hindama, kas hagejal on õigus nõuda tema kasuks seatud eelmärkest tulenevalt

kostjalt nõusolekut kinnistu omandi talle üleandmiseks ja nõusolekut, et kustutada

kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja ning asendada selle jaoks TsÜS § 68 lg 5 kohaselt

kostja tahteavaldused kohtulahendiga.

10(10)

11.1. Maakohus saab asja uuel läbivaatamisel anda muu hulgas hinnangu enda väljatoodud

õiguslikele küsimustele, sh sellele, kas kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud

müügilepingu eeltingimused on täidetud (sh tasutud kogu ostuhind) ning kas lepingut tuleb

tõlgendada

selliselt,

et

asjaõiguslepingu

sõlmimise

vältimatuks

tingimuseks

on

detailplaneeringu kehtestamine.

11.2. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et vajadusel saab hageja enda nõuet täpsustada.

Hagiavalduses ja selle täiendustes on hageja selgelt taotlenud kostja tahteavaldust kinnistu

omandi üleandmiseks ja nõusolekut kostja kustutamiseks kinnistusraamatust omanikuna (tl-d 7

ja 104). Need on ka asjakohased taotlused, et hageja saaks saavutada eelmärkele tuginedes

kinnistu omandi üleandmise endale. Apellatsioonkaebuses on aga hageja väitnud, et kohus on

ületanud TsMS § 439 mõttes hageja nõude piire. Hageja saab täpsustada, kas ta jääb seni

esitatud nõuete juurde või tuleb tema apellatsioonkaebuses väljendatud tahet tõlgendada

selliselt, et ta soovib osaliselt enda nõudest loobuda.

12. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse sisulises osas ja saadab asja uueks

läbivaatamiseks maakohtule, tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse ja

nende kindlaksmääramise osas. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause

kohaselt maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Uusen-Nacke

Kersti Kerstna-Vaks

Indrek Parrest