2-20-5609/59 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Maris Kuurberg

Määruse tegemise aeg ja koht 22. november 2022. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-5609

Kohtuasi

X avaldus erikasutusõiguse määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20.09.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Y määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Kalle Klooster

Puudutatud isik: Y (isikukood XXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 20.09.2021 määrus resolutsiooni p-de 2.5, 2.7, 2.9, 6 ja 7

osas ning saata tsiviilasi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Ülejäänud osas on maakohtu määrus edasi kaebamata jõustunud.

3. Määruskaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 15.04.2020 Harju Maakohtule avalduse, millega palus kohustada

puudutatud isikut Y andma erikasutusõiguse kokkuleppe tekkimiseks ning kinnistusraamatu

kande tegemiseks vajalikud tahteavaldused.

1.1. Avalduse kohaselt on avaldaja Raudtee tn 11, Tallinn korteriomandi nr 2 omanik.

Korteriomanike vahel puudub kirjalik erikasutusõiguse kokkulepe. Korteriomanike vahelised

2-20-5609

suhted on pingelised ja kaasomandi ühisosa kasutamine tekitab pidevalt erimeelsusi ja

konflikte. Puudutatud isik, korteri nr 1 omanik, ei ole nõustunud ka peale korduvaid

ettepanekuid erikasutusõiguse kokkulepet sõlmima. Avaldaja hinnangul peaks kokkuleppe

olema selline, et:

− kaasomandis olevad garaažid jäävad korteri 1 ainukasutusse;

− garaažide kohal asetsev katuseterrass ja kasvuhoone jäävad korteri 1 ainukasutusse;

− keldrikorruse ruumid nr 1, 10, 11, 12 jäävad korteri 1 ainukasutusse;

− keldrikorruse ruumid nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 jäävad korteri 2 ainukasutusse;

− keldrikorruse ruumid nr 8 ja 9 ning maja taga asetsev ruumi nr 8 viiv trepp jääb korterite

1 ja 2 ühiskasutusse;

− maja peaveemõõtja, mis asub ruumis nr 4, näitu esitab vee-ettevõttele korteri 2 omanik;

− pööningut poolitav korstnaga samal joonel asetsev sein jääb endisele kohale, pööningu

korteri 1 poolne osa jääb korteri 1 ainukasutusse, teine osa korteri 2 ainukasutusse;

− hoovi Mai tänava poolne hooviosa jääb korteri 1 ainukasutusse ja Mai tänavast

kaugemal asetsev hooviosa korteri 2 ainukasutusse:

o majast Raudtee tänava poole jääva hooviosa piiritlejaks jääb joon, mis algab

sümmeetrilise majaosa keskkohast ning on risti maja esiküljega;

o maja taga (Raudtee tänava poolt vaadatuna) jääb hooviosasid poolitama joon,

mis algab maja põhikorruse korteriomandite kokkupuutepunktist ja on risti maja

tagaküljega), seejuures keldrisse viiva trepi ümber jääb 1 m ühiskasutuses

käiguruumi;

− maja Raudtee tänava poole ehitatakse sissekäigu katusealust poolitama kergsein ning

hoovipooli poolitama aed. Seina ja aia ehitamise kulud kannavad kaasomanikud

võrdselt;

− maja Raudtee tänava poolse jalgvärava asemele ehitatakse kaks eraldi jalgväravat,

millest kumbki jääb vastava korteri ainukasutusse. Kumbki kaasomanik tasub oma

värava ehitamise kulud;

− maja taha (Raudtee tänava poolt vaadatuna) ehitatakse kokkulepitud hoovipoolte

poolituskohale aed, arvestades seejuures, et mõlemalt hoovi poolelt oleks ligipääs keldri

trepile. Aia ehitamise kulud kannavad kaasomanikud võrdselt;

− ruumides ja hooviosas, mis kuuluvad erikasutusõiguse järgselt ühe või teise korteri

ainukasutusse, on vastava korteri omanikul õigus teha remonttöid, lammutustöid,

ehitustöid, raietöid ja kõiki muid seadusega kooskõlas olevaid tegevusi ilma teise

kaasomaniku kooskõlastuseta;

− ainukasutuses hooviosi piiritlevate aedade ja väravatega - välja arvatud need aialõigud,

mis eraldavad teineteisest käesoleva erikasutusõiguse järgselt ainukasutuses

hooviosasid -, on vastava hooviosa ainukasutust omaval korteriomanikul õigus

remontida, ehitada, lammutada ja teha kõiki muid seadusega kooskõlas olevaid tegevusi

ilma teise kaasomaniku kooskõlastuseta;

− ruumides ja hooviosas, mis kuuluvad erikasutusõiguse järgselt ühe korteri

ainukasutusse, puudub teisel kaasomanikul õigus ainukasutust omava korteri omaniku

loata viibida.

2-20-5609

Puudutatud isiku seisukohad

2. Puudutatud isik vaidles avalduse vastu ja palus jätta avalduse rahuldamata. Menetluse käigus

asus puudutatud isik seisukohale, et tulevikus kaasomanike vaheliste tülide ärahoidmiseks

tuleks kinnistusraamatusse kanda kasutuskorra märkus, mis arvestaks järgmiste tingimustega:

− keldrikorruse ruumid 2, 3, 4, 5, 6 ja 7 jäävad avaldaja ainukasutusse ning ruumid 1, 11,

10, 8, 9 ja tagatrepp puudutatud isiku ainukasutusse;

− eluruumide osas vaidlus puudub, samuti puudub vaidlus garaažiboksides (ruumid nr 23,

24, 25, 26): need jäävad avaldaja ettepanekul puudutatud isiku ainukasutusse;

− hoone ees fassaadil vaheaeda ei tule ning kehtima jääks olemasolev mõtteline

poolitusjoon fassaadi keskel. Kergseina või tara paigaldamine rikuks täielikult hoone

välisilmet ja takistaks oluliselt avaldaja ja puudutatud isiku liikumist kinnistul ning

samal põhjusel ei sobi ka jalgväravate ringitõstmine või uute ehitamine;

− katusekorruse osas on avaldaja ettepanek puudutatud isikule vastuvõetav: katuseterrass

ja kasvuhoone jäävad puudutatud isiku ainukasutusse;

− pööningukorruse osas on puudutatud isik nõus avaldaja ettepanekuga tingimusel, et

vajadusel võimaldab avaldaja puudutatud isikule juurdepääsu korstna tagumise külje

juurde avaldaja hooneosa kaudu (näiteks korstna hädavajalikeks remonditöödeks).

2.1. Hoonet ümbritseva maa-ala jagamisel tuleks lähtuda krundi proportsionaalsusest ning selle

väljakujunenud kasutuskorrast. Praeguse jaotuse järgi kasutab avaldaja oma õiguseellaste poolt

hõivatud maad ning hetkel on avaldaja poolt kasutatava krundi pindala suurem kui seda on

puudutatud isikul. Puudutatud isiku poolt krundi plaanil alusel tehtud mõõtmiste põhjal on

puudutatud isiku kasutatav maa-ala suuruseks ca 439,75 m2 ja avaldaja poolt kasutatav maa-ala

suurus ca 591,25 m2. Sellest tulenevalt ei saa nõustuda avaldaja taotlusega tõsta tagaõues aeda

veelgi rohkem puudutatud isiku kasutuses oleva kinnistu osa poole põhjendusel, et avaldaja ei

soovi näha puudutatud isikut ja tema perekonnaliikmeid. Puudutatud isiku nägemuses peaks

tagaaias piire jääma suures osas praegusele kohale ning majast eemal Tiiru tänava suunas asuv

aiapost tuleks tõsta ca 200 cm võrra korter 2 poolele, sest nii oleks pooli eraldav vaheaed

rohkem kõigi huve arvestav. Vahepiirde kõrgus tagaaias ei tohiks ületada praegust kõrgust

maksimaalselt 70 cm.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas 20.09.2021 määrusega avalduse osaliselt, kohustades puudutatud isikut

andma tahteavaldus erikasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks, mille tingimused on järgmised:

2.1. Kaasomandis olevad garaažid jäävad registriossa nr 10937601 kantud korteriomandi

igakordse omaniku erikasutusse (ruumid 23, 24, 25, 26).

2.2. Garaažide kohal asetsev katuseterrass ja kasvuhoone jäävad registriossa nr 10937601

kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse.

2.3. Keldrikorruse ruumid nr 1, 10, 11, 12 jäävad registriossa nr 10937601 kantud

korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse.

2.4. Keldrikorruse ruumid nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 jäävad registriossa nr 10937701 kantud

korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse.

2.5. Keldrikorruse ruumid nr 8 ja 9 ning maja taga asetsev ruumi nr 8 viiv trepp jääb

korterite 1 ja 2 kaaskasutusse.

2-20-5609

2.6. Pööningut poolitav korstnaga samal joonel asetsev sein jääb endisele kohale, pööningu

korteri 1 poolne osa jääb registriossa nr 10937601 kantud korteriomandi igakordse

omaniku erikasutusse, teine osa registriossa nr 10937701 kantud korteriomandi

igakordse omaniku erikasutusse.

2.7. Hoovi Mai tänava poolne hooviosa jääb registriossa nr 10937601 kantud korteriomandi

igakordse omaniku erikasutusse ja Mai tänavast kaugemal asetsev hooviosa

registriossa nr 10937701 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse.

2.8. Majast Raudtee tänava poole jääva hooviosa piiritlejaks jääb joon, mis algab

sümmeetrilise majaosa keskkohast ning on risti maja esiküljega (määruse lisaks oleval

joonisel 2 märgitud punane joon). Raudtee tänava jalgvärav ja sealt algav majani viiv

jalgtee jäävad korter 1 ja korter 2 kaaskasutusse.

2.9. Maja taga (Raudtee tänaval poolt vaadatuna) jääb hooviosasid poolitama joon, mis

algab maja põhikorruse korteriomandite kokkupuutepunktist (määruse lisaks oleval

joonisel 2 märgitud tubade nr 18 ja nr 17 vahel olevast seinast) ja on risti maja

tagaküljega. Seejuures keldrisse viiva trepi ümber jääb 1 m kaaskasutuses käiguruumi.

2.10. Erikasutuses hooviosi piiritlevate aedade ja väravatega - välja arvatud need aialõigud,

mis eraldavad teineteisest käesoleva erikasutusõiguse järgselt ainukasutuses

hooviosasid -, on vastava hooviosa ainukasutust omaval korteriomanikul õigus

remontida, ehitada, lammutada ja teha kõiki muid seadusega kooskõlas olevaid

tegevusi ilma teise kaasomaniku kooskõlastuseta.

2.11. Ruumides ja hooviosas, mis kuuluvad käesoleva erikasutusõiguse järgselt ühe korteri

ainukasutusse, puudub teisel kaasomanikul õigus ainukasutust omava korteri omaniku

loata viibida.

Lisaks kohustas maakohus puudutatud isikut andma nõusoleku kinnistusraamatu

registriosadesse nr 10937701 ja 10937601 eriomandi sisuna korteriomandi kokkuleppe

kandmiseks. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda ja jättis need rahaliselt

kindlaks määramata (resolutsiooni punktid 6 ja 7).

3.1. Maakohus selgitas, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 3 lg 1 kohaselt saab

avaldaja pöörduda kohtusse enda õiguste kaitseks, st nõuda tahteavalduste asendamist üksnes

endale erikasutusõiguse saamiseks. Kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik

saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte

kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks.

3.2. Kohus tuvastas, et avaldajale kuulub Raudtee tn 11, Tallinn eriomand nr 2 (registriosa nr

10937701) ja puudutatud isikule eriomand nr 1 (registriosa nr 10937601). Naabrite

omavahelised suhted on halvad. Kuigi erikasutusõiguse kehtestamisega senine kinnistu

kasutuskord sisuliselt ei muutuks, leidis kohus, et erikasutusõiguse määramata jätmine oleks

antud juhul hea usu põhimõtte vastane.

3.3. Maakohus märkis, et menetlusosalistel puudub vaidlus selles, et elamu põhikorruse

ruumide jaotus on määratletud koos korteriomandi seadmisega (ruumid 18, 19, 20, 21, 22 on

avaldaja ainukasutuses, ruumid 12, 13, 14, 15, 16, 17 on puudutatud isiku ainukasutuses).

Katusekorrusel on avaldaja ainukasutuses ruumid 32, 33, 34, 35 ja 36, puudutatud isiku

ainukasutuses ruumid 27, 28, 29, 30 ja 31. Nende ruumide jaotuse üle samuti vaidlust ei ole.

Samuti puudub vaidlus garaažiboksides (ruumid nr 23, 24, 25, 26) – need jäävad avaldaja

ettepanekul puudutatud isiku ainukasutusse. Keldrikorruse jaotuse osas ei vaidle pooled selle

üle, et ruumid 3, 4, 5, 6 ja 7 on avaldaja ainukasutuses, ruumid 1, 11, 10 ja 12 puudutatud isiku

2-20-5609

ainukasutuses. Paikvaatlusel tuvastas kohus, et avaldaja pööningupoolel asub ainult avaldaja

köögikorsten, puudutatud isiku korsten asub puudutatud isiku poolel. Menetlusosalised

avaldasid paikvaatlusel, et sellisel juhul neil pööningu jaotuse ning kasutuse üle vaidlus puudub.

Menetlusosalised vaidlevad aga selle üle, kuidas tuleb kasutada maja esist, tagahoovi ja hoone

tagatreppi ning keldriruume nr 8 ja 9.

4. Maakohus leidis, et kinnistu tuleb jagada nii, et majast Raudtee tänava poole jääva hooviosa

piiritlejaks jääb joon, mis algab sümmeetrilise majaosa keskkohast ning on risti maja esiküljega,

sh katusealune, aga Raudtee tänaval olev jalgvärav ja sealt elamuni viiv jalgtee tuleb jätta

korteriomanike kaaskasutusse. Kohus nõustus puudutatud isikuga, et kergseina või aia

ehitamine avaldaja taotletud kujul rikuks hoone välisilme ning ei pidanud võimalikuks avaldaja

nõuet sellisel kujul rahuldada. Kergsein koos uute jalgväravatega tagaks küll avaldajale täieliku

privaatsuse, kuid muudaks täielikult elamu välimust. Lisaks kitsendaks ja takistaks kergseina

ehitamine juurdepääsu korterite välisusteni, kuivõrd maja välistrepil asetsevate postide tõttu

võib kergseina ehitamise korral jääda liiga väike ruum suuremate mööbliesemete või asjade

transpordiks korteritesse. Kohtu hinnangul on avaldajal võimalik piirata tema kasutuses olevat

majaesist enda katusealuse poolele paigaldatavate taimekastidega, mida on võimalik vajadusel

liigutada, kuid mis tekitavad avaldajale siiski privaatsust.

4.1. Keldriruum nr 9 tuleb jätta puudutatud isiku ainukasutusse. Avaldaja on palunud

keldriruumi nr 9 jätta kaaskasutusse põhjusel, et sinna ruumi üle tuua veemõõdik. Samas

tuvastas kohus paikvaatlusel, et puudub igasugune vajadus veemõõdiku ümbertõstmiseks.

Puudutatud isik on ruumi nr 9 enda kasutusse soovinud. Avaldaja ei ole esile toonud muud

põhjust, miks peaks keldriruum nr 9 olema korteriomanike kaaskasutuses, seega tuleb ruum

nr 9 jätta korter nr 1 ainukasutusse. Lisaks nähtub majaplaanist, et sellisel juhul on

keldriruumide jaotus korterite vahel suhtelist võrdne.

4.2. Keldriruum nr 8 ja tagatrepp tuleb jätta korteriomanike kaaskasutusse, kuivõrd mõlemal

korteril peab olema tagavaraväljapääs keldrist välja. Keldriruumi nr 10, mis jääb korter nr 1

kasutusse, puudub puudutatud isikul käesoleval ajal muu juurdepääs. Avaldaja kasutuses

olevasse ruumi nr 6 on avaldaja ehitanud sauna, ruum nr 7 on saunaesik. Ruumist nr 7 avaneb

uks keldriruumi nr 8. Kohus leidis, et on asjakohatud puudutatud isiku väited, et avaldajal on

juba keldrist väljapääs ruumi nr 3 kaudu. Puudub igasugune mõistlik põhjus keelata avaldajal

kasutada ruumist 7 ruumi 8 avanevat ust ja tagatreppi. Puudutatud isiku etteheited selles, et

avaldaja kasutab ust pärast sauna oma terrassile minekuks, on arusaamatud. Kohus nõustub

avaldajaga, et keldrist on vaja teist väljapääsu muuhulgas ka tuleohutuse huvides.

4.3. Maakohus nõustus aga puudutatud isikuga, et uue keldritrepi ehitus võib olla hoonele

ohtlik. Lisaks on puudutatud isiku majapoolel võimaliku uue tagatrepi asukohal väike

terrassike, uue tagatrepi ehitamine lõhuks selle ja trepi ehitamisega asuks avaldaja korraldama

puudutatud isiku kasutusse jäävat maad. Kuivõrd keldriruum nr 8 ja tagatrepp jääb

korteriomanike kaaskasutusse, siis korteriomanikud neile kuuluvat vara seal hoiustada ei tohi,

läbipääs peab olema vaba juba tuleohutuse tõttu, ning maakohtu hinnangul ei riku see kuidagi

nende õigusi, kui tagatrepp ja keldriruum nr 8 jäävad nende kaaskasutusse.

4.4. Kui korteriomanikud ei lepi kokku kasutuskorra kindlaksmääramises ja kohus peab

korteriomaniku nõudel korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-de 9 lg 2 ja 13 lg 2

alusel kasutuskorra kindlaks määrama, peab kohus kasutuskorra kindlaksmääramisel arvestama

nii kinnisasja suurusega, korteriomanike arvu kui ka korteriomanike kaasomandiosade

suurustega. Seejuures peab kohus arvestama, et kaasomandi esemeks oleva kinnisasja jagamine

korteriomanike ainukasutuses ja –valduses olevateks osadeks ilma, et kinnisasi jääks vähemalt

2-20-5609

osaliselt korteriomanike kaaskasutusse, ei ole üldjuhul põhjendatud. Seetõttu ei saa

korteriomanik üldjuhul eeldada, et tal on õigus saada enda ainukasutusse enda kaasomandiosa

suurusele vastav osa kogu kinnisasjast.

4.5. Kinnistusraamatust nähtuvalt on avaldaja kaasomandiosa suurus on 1075/2255 (ca 47,7%)

ja puudutatud isiku kaasomandiosa suurus 1180/2255 (ca 52,3%). Maakohtu hinnangul on

põhjendatud lähtuda krundi senisest jaotusest korteriomanike vahel. Selline jaotus on iseenesest

väljakujunenud „ajalooliselt“, kuid nagu avaldaja poolt 25.05.2021 esitatud geodeetiliselt

mõõdistusplaanilt nähtub, tagaks selline jaotus ka poolte kasutuses oleva maa õiglase ja selge

jaotuse: kinnistu jaguneks nii, et korter 1 ainukasutusse jääb 621 m2 ja korter 2 ainukasutusse

648 m2. Avaldaja on õigesti tähelepanu juhtinud, et avaldaja loobub puudutatud isiku kasuks

ühest 27 m2 suurusest garaažiboksist. Puudutatud isiku vastuväide, et avaldaja on garaaži

vahetanud kahe juba välja ehitatud ja sisustatud saunaruumi vastu ning vahetus on toimunud

varasemate suuliste kokkulepete alusel eelmiste korteriomandi nr 2 omanikega, ei ole kohtu

hinnangul antud juhul asjakohane.

4.6. Kinnistusraamatu väljavõtetest ei nähtu korteriomandite moodustamisel korteriomandite

koormamist puudutatud isiku, temale kuuluva korteriomandi igakordse omaniku või

kinnistusraamatu registriossa nr 10937601 kantud korteriomandi kasuks asjaõigustega. Samuti

ei nähtu kinnistusraamatu väljavõtetest märkusi kasutuskorra või muude märkusega nähtavaks

tehtavate õiguste kohta. Eeltoodut arvestades leidis kohus, et isegi kui Raudtee 11, Tallinnas

elamu elanikel oli enne korteriomandite moodustamist sõlmitud mingeid kokkuleppeid ruumide

kasutamise korra kohta, ei muutunud sellised kokkulepped korteriomandite moodustamisel

korteriomanike kokkulepeteks kaasomandis oleva maa kasutamise kohta. Isegi kui selliseid

kokkuleppeid oleks sõlmitud, ei oleks need kehtivad avaldaja suhtes, kes sai korteriomanikuks

13.11.2019, sest kinnistusraamatusse ei ole kantud märkust kinnisasja kasutuskorra kohta. Ka

ei ole puudutatud isik esile toonud, et saunaruumi väljaehitamine oleks toimunud tema rahaliste

vahendite arvel. Kohtule ei ole see ka eluliselt usutav. Saunaruumid on ühendatud avaldaja

korteriga ja asuvad vahetult avaldaja korteri all. Seega on saunaruumid eeldatavalt välja

ehitanud kas avaldaja või tema eellane või vähemalt remontinud need ruumid selliseks nagu on

need tänapäeval. Samas ei ole asjaolul, kes täpselt ruumid välja ehitas, antud juhul üldse

tähtsust, kuivõrd avaldaja õiguseellase ja puudutatud isiku vahel väidetavalt sõlmitud

kokkuleppe ei ole avaldajale siduv. Kohus nõustus avaldajaga, et täiendava garaažipinna

saamine on mõistlik hüvitis puudutatud isikule selle eest, et avaldaja kasutusse jääb 43 m2

täiendavat hoovipinda. Seega on mõistlik lähtuda kinnistu hoovi jaotamisel avaldaja

ettepanekust. Kohus ei tuvastanud paikvaatlusel, et avaldaja hoovipoolel tagaaias oleks

puudutatud isiku poolt hooldatavaid peenraid või viljapuid–põõsaid, mille avaldaja kasutusse

jätmine rikuks puudutatud isiku õigusi.

4.7. Vastuseks puudutatud isiku vastuväitele, et avaldaja oleks pidanud korteriomandi ostmisel

arvesse võtma, et tema poolt ostetav korteriomand piirneb vahetult teise korteriomandiga, mille

elanikud on rohkem kui 40 kalendriaastat seal juba elanud koos väljakujunenud tavade ja

elamistingimustega ning puudutatud isiku endise abikaasa ja omaaegse Tallinna linna

peaarhitekti koostöö tulemusena on Raudtee 11 hoone sellisel kujul säilimine olnud üldse

tagatud, märkis maakohus järgmist. Ka kauaaegne korteriomanik peab arvestama sellega, et

naabrite vahetudes võib juhtuda, et senine korteriomanik peab oma kinnistu väljakujunenud

kasutuharjumusi muutma, sest tema senised käitumisharjumused võivad uute naabrite õigusi

rikkuda. Kinnistu kaasomanike puhul ei ole „nooremaid ja vanemaid“ või „nõrgemaid ja

tugevamaid“ korteriomanikke, vaid kõik korteriomanikud on üksteise ees võrdsed ja peavad

vastastiku arvestama teineteise vajadustega. Puudutatud isiku viited tema abikaasa teenetele

2-20-5609

hoone säilitamisel või rekonstrueerimisel on antud asja lahendamisel asjakohatud ega anna

puudutatud isikule mingit tugevamat või eelistatumat positsiooni avaldaja ees.

4.8. Kasutuskorra siduvaks muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda

kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 ja lg 8 ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 4 ja § 79

lg 1 ja 2 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. Arvestades sellega, et avaldaja ja

puudutatud isik on soovinud kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmist,

kohustas kohus menetlusosalisi andma nõusolekud kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks

korteriomanikele kuuluvate korteriomandite kohta avatud kinnistusraamatu registriosadesse.

4.9. Kaasomandi eseme kasutamise reguleerimine toimub kõigi korteriomanike huvides,

mistõttu menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

5. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse resolutsiooni

punktide 2.5, 2.7, 2.9, 6 ja 7 osas tühistada ja teha tühistatud osas uue määruse, millega oleksid

erikasutuskorra kokkuleppe tingimused järgmised:

− Punkt 2.5: Keldrikorruse ruumid nr 8 ja 9 ning maja taga asetsev ruumi nr 8 viiv trepp

jääb registriossa nr 10937601 kantud korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse.

− Punkt 2.7: Hoovi Mai tänava poolne hooviosa jääb registriosa nr 10937601 kantud

korteriomandi igakordse omaniku erikasutusse ja Mai tänavast kaugemal asetsev

hooviosa registriossa nr 10937701 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutusse vastavalt puudutatud isiku 22.07.2021 menetlusdokumendi lisaks nr 1

oleval plaanil toodud erikasutuskorrale.

− Punkt 2.9: Maja tagune (Raudtee tänava poolt vaadatuna) krunt jääb registriossa nr

10937601 ja registriossa nr 10937701 kantud korteriomandi igakordse omaniku

erikasutusse vastavalt puudutatud isiku 22.07.2021 menetlusdokumendi lisaks nr 1

oleval plaanil toodud erikasutuskorrale.

Alternatiivselt palub puudutatud isik saata asja tühistatud osas Harju Maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda.

5.1. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohtu määruse resolutsioon ja põhjendused

keldriruumi nr 9 osas vastuolulised. Maakohus pidanuks määruse p-s 12 tuvastatud asjaolude

tuginedes jätma keldriruumi nr 9 puudutatud isiku ainukasutusse. Kohus ei ole piisava

põhjalikkusega süvenenud kohtumenetluse käigus puudutatud isiku poolt välja toodud

seisukohtadesse ning jõudnud kokkuvõttes ebaõigetele seisukohtadele. Hoonet ümbritseva

maa-ala jagamisel tulnuks lähtuda maksimaalselt krundi proportsionaalsusest ja väljakujunenud

kasutuskorrast. Avaldajal on juba olemas väljapääs keldrist ruumi nr 3 kaudu ning seetõttu ei

ole põhjendatud avaldajale täiendava väljapääsu võimaldamine hoone tagatrepi kaudu.

Arusaamatuks jääb kohtu põhjendus selle kohta, nagu oleks täiendav väljapääs vajalik seoses

tuleohutusega. Puudutatud isiku taotluseid seoses õhksoojuspumba ja valvekaamerate

ümberpaigaldamisega ning avaldaja auto puudutatud isiku akende alla parkimise keelamisega

ei ole maakohus määrusega lahendanud. Seetõttu ei ole kohtumäärus seaduslik ja põhjendatud.

Avaldaja esitas avalduse pahatahtlikult, mistõttu tuleks menetluskulud jätta avaldaja kanda.

6. Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus ei ole otsuse tegemisel menetlusnorme

rikkunud ja kasutuskord on määratud õigesti.

2-20-5609

7. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. TsMS § 659 kaudu kohalduva § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Puudutatud isik

vaidlustas maakohtu määruse resolutsiooni punktide 2.5, 2.7, 2.9, 6 ja 7 osas, avaldaja määrus-

kaebust ei esitanud. Seega on maakohtu määrus TsMS § 466 lg 3 ning § 463 lg 2 ja § 456 lg 4

alusel ülejäänud osas edasi kaebamata jõustunud.

9. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise

rikkumise tõttu TsMS § 667 lg 2 alusel vaidlustatud osas tühistada ja saata tsiviilasi tühistatud

osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Määruskaebus rahuldatakse.

10. Nagu maakohus õigesti märkis, saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale

erikasutusõiguse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära

jagamiseks. Avaldus erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele ei ole õiguslikult

võimalik, sest tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 saab kohtusse pöörduda üksnes enda õiguste kaitseks

(vt Riigikohtu 20.06.2022. a määrust tsiviilasjas nr 2-19-43, p 14; 07.12.2021. a määrust

tsiviilasjas nr 2-19-5506, p 14). Kolleegiumi hinnangul on maakohus menetlusosalisi aga

eksitanud, pidades avaldaja avalduse ja puudutatud isiku vastuväidete alusel võimalikuks

määrata kindlaks kogu kinnisasja hõlmav nn (eri)kasutuskord. Kui korteriomanik, kelle vastu

on avaldus esitatud, soovib samuti saada kaasomandi osa enda erikasutusse, peab ta esitama

vastava (vastu)avalduse. Sellises olukorras ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik asja

lahendada määruskaebemenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks. Asja

uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arvestada alljärgnevaga.

10.1. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada

korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul, kui

nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide

korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus

kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda

kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt

KrtS § 9 lg 2 alusel. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse

kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks

eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või

osaliselt välistavalt (vt Riigikohtu 20.06.2022. a määrust tsiviilasjas nr 2-19-43, p 11).

10.2. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks

rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva

olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning

muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS

§ 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud

erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (ibid.). Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka

korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda

kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse

jagudesse (vt Riigikohtu 07.12.2021. a määrust tsiviilasjas nr 2-19-550, p 14).

2-20-5609

10.3. Kohus peab erikasutusõiguse määramiseks hindama KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel kõiki

asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks

(vt Riigikohtu 20.06.2022. a määrust tsiviilasjas nr 2-19-43, p 11). Olukorras, kus kohus leiab,

et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks

teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus

lähtuvalt uurimispõhimõttest välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse

võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Mh võib kohus pakkuda

avaldajale välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul, kui

avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused

või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, siis peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni

alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena

kõne alla (vt Riigikohtu 20.06.2022. a määrust tsiviilasjas nr 2-19-43, p 15).

11. Kuivõrd kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas tühistada ja asja

menetlus jätkub maakohtus, ei pea kolleegium menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt

vajalikuks vastata kõigile kaebuses esitatud väidetele. Siiski peab kolleegium seonduvalt

puudutatud isiku määrusekaebusega vajalikuks selgitada järgmist.

11.1. Puudutatud isik on kaebuses maakohtule ette heitnud, et vaidlustatud määruses ei ole

maakohus lahendanud puudutatud isiku nõudeid seoses õhksoojuspumba ja valvekaamerate

ümberpaigaldamisega ning avaldaja auto puudutatud isiku akende alla parkimise keelamisega.

TsMS § 4 lg 1 järgi menetleb kohus tsiviilasja üksnes juhul, kui seaduses sätestatud korras on

esitatud hagi või muu avaldus. Omal algatusel menetleb kohus asja üksnes seaduses sätestatud

juhtudel. Kohus ei või TsMS § 439 järgi ületada otsuses nõude piire ega teha otsust nõude

kohta, mida ei ole esitatud. TsMS § 477 lg 1 järgi kohaldub eeltoodu ka hagita menetluses,

arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Ainuüksi puudutatud isiku vastuväite

alusel ei saanud maakohus puudutatud isiku soovitud otsustusi teha. Kuivõrd puudutatud isik

ei ole sellekohast nõuet menetluses esitanud, puudus kohtul alus selliseid nõudeid läbi vaadata.

11.2. Põhjendatud on määrusekaebuses esitatud etteheited maakohtu määruse vastuolulisusele

keldriruumi nr 9 puudutavas osas. Samas ei ole eelnevalt kirjeldatud põhjustel võimalik jätta

keldriruumi ka puudutatud isiku ainukasutusse, nagu puudutatud isik seda kaebuses soovib.

12. Ringkonnakohus leiab endiselt, et kõige mõistlikum oleks praegune vaidlus lahendada

kompromissiga, vältimaks menetluse jätkumist ja kulude suurenemist seoses võimaliku

vastuavalduse esitamise vajadusega.

13. Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause

ja TsMS § 174 lg 6 kohaselt maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemustele.

14. TsMS § 696 lg-st 3 tulenevalt ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust ringkonnakohtu

sellise määruse peale, millega ringkonnakohus saadab hagita asja menetluse jätkamiseks tagasi

maakohtule, st ei tee ise menetlust lõpetavat lahendit (vt Riigikohtu 28.05.2014. a määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Maris Kuurberg