2-21-9700/49 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-21-9700

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Donald Kiidjärv

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. november 2022, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi

Vxxxxx Pxxxxxxxxxhagi Vxxxx Sxxxxxx vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Tasaarvestuse avaldus

Tsiviilasja hind

600.24 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: Vxxxxx Pxxxxxxxx (ik xxxxxxxxxxx, elukoht

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxx,

xxxxx

maakond); lepinguline esindaja Sergei Desjatnikov

(teie.jurist@gmail.com)

kostja: Vxxxx Sxxxxxx (ik xxxxxxxxxxx; elukoht

xxxxxxxxxxxxxxxxx,

xxxxx

linn

xxxxx,

xxxxx

maakond; xxxxxxxxxxxxx@gmail.com); lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Tanel

Pürn

(tanel@purntubin)

Menetluse liik

kirjalik menetlus poolte nõusolekul

RESOLUTSIOON

1. Jätta Vxxxxx Pxxxxxxxxx hagi Vxxxx Sxxxxxx vastu rahuldamata tulenevalt Vxxxx

Sxxxxxx tasaarvestuse vastuväitest.

2. Vxxxx Sxxxxxx tasaarvestas Vxxxxx Pxxxxxxxxx nõude oma nõudega.

3. Jätta poolte menetluskulud hageja kanda.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

4. Jätta menetluskulud Vxxxxx Pxxxxxxxxx kanda.

5. Välja mõista VxxxxxxPxxxxxxxxxxt menetluskulu 1440 eurot Vxxxx Sxxxxxx kasuks.

6. Jätta Vxxxx Sxxxxxx menetluskulude kindlaksmääramise avaldus rahuldamata

532,80 euro ulatuses.

7. Vxxxxx Pxxxxxxxxxx tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt Vxxxx

Sxxxxxxxx käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113

lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist istungil.

2/6

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

Hagiavaldus

1. Pooled sõlmisid 21.11.2020 eluruumi üürilepingu VÕS § 271 tähenduses

kehtivusega kuni 01.10.2021. Üürilepingu järgi käis üüriaseme sisse ka

korterisisustus ning hageja sõnul ka pesumasin. Hageja tasus neli arvet ning sh

remonditasu kogusummas 70.24 eurot ehk igakuuliselt 17.56 eurot. Hageja leiab, et

kostja rikastus tema arvelt, kuna eraldi kokkulepet remonditasu osas polnud. Kuna

korteris olev pesumasin läks katki, siis remondimehe väljakutsumise eest tuli tasuda

30 eurot, millest hageja teavitas kostjat ning viimane nõustus selle hagejale

hüvitama. Väljakutsel ilmnes, et pesumasina remont läheks rohkem maksma, kui

selle reaalne väärtus. 25.04.2021 teatas kostja, et kui ilma pesumasinata hagejale

üüripinnal elamine ei sobi, siis ta nõustub lepingu lõpetamisega ning raha

tagastamisega täies ulatuses. Hageja nõustus sellega. 28.04.2021 kell 16.12 teatas

kostja, et alates 01.05.2021 on leping lõpetatud.

2. Lepingu p 1.6. kohaselt kuulub hagejale tagastamisele tagatisraha summas 500

eurot ning hageja sõnul pidi kostja talle tagastama 500 (tagatisraha) + 30

(pesumasin) + 70.24 (remonditasu) = 600.24 eurot. 04.05.2021 teavitas kostja

hagejat, et keeldub raha tagastamast ning leiab, et hageja võlgneb talle üüri eest

perioodil 01.05. – 30.09.2021.

3. Täiendavalt leiab hageja, et kokkulepet remondikulude osas polnud ning

remondiraha ei ole seotud otseselt üüritud asja kasutamisega. See ei kuulu ka nn

kõrvalkulude hulka. 28.04.2021 saadetud kiri on üüripinna ülesütlemisteatis ning

pole vahet, kuidas võlasuhte lõppemise alust konkreetselt nimetatakse. Hageja

leiab, et antud juhul on tegemist kas ülesütlemisega või lõpetamise kokkuleppega.

Lahkhelid tekkisid seoses pesumasinaga ning kostja tütar tegi ettepaneku leping

lõpetada, millega hageja ka nõustus.

4. Kostja ei saa nõuda kahju hüvitamist VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel, kuna hageja ei ole

lepingut rikkunud.

Kostja vastus

5. Kostja võtab omaks tähtajalise üürilepingu sõlmimise ning et hageja täitis mõnda

aega lepingut. Muus osas vaidleb kostja hagile vastu.

6. Kostja leiab, et ta pole rikastunud hageja arvelt remonditasu võrra, kuna arve

tasumist tervikuna selgitati juba enne lepingu sõlmimist. Üürilepingu p 1.5 kohaselt

leppisid pooled kokku, et üürnik tasub kogu ühistu esitatava arve lisaks üürile (p

1.4.).

7. Pesumasina osas on kostja seisukoht, et eelduslikult oli pesumasinas pestud

hageja metallipuru täis tööriideid, ja pealegi töötas pesumasin enne ilusti. Hageja

soovis ultimatiivsel toonil uue pesumasina ostmist, mida kostja ei pidanud

mõistlikuks ning nõustus lepingu lõpetamisega alates enne tähtaega, kui hageja

täidab lepingut kuni 27. juulini 2021. Hageja sellega ei nõustunud ning teatas,

et lahkub üüripinnalt 01. maiks 2021. Kostja arvates ei olnud tegemist hageja

ülesütlemisteatisega ning isegi juhul, kui see oleks seda, siis on see tühine ja leping

kestaks edasi. Kostja ei nõustunud tagastama hagejale pesumasina katkiminekuga

seotud remondimehe väljakutsumise kulu 30 eurot, kuna hageja ei ole seda

tõendanud ning pesumasin ei saa olla üürilepingu oluliseks osaks.

3/6

8. Kostja ei olnud nõus tagastama ka tagatisraha, kuna kostja jaoks polnud leping

lõppenud. Kostjal olid märkimisväärsed kulud seoses sellega, et hageja tagastas

võtmed otse kostjale.

9. Täiendavalt leiab kostja, et küsimus polegi selles, et kas remondiraha on käsitletav

kõrvalkuluna, vaid selles, kas pooled on kokku leppinud sellise kulu kandmises.

Seadus selliseid kokkuleppeid ei piira. Kuna pooled oleks võinud kokku leppida ka

lihtsalt suuremas üürisummas. Hageja teadis, et remondiraha on üürisumma sees

ning tasuski seda.

10. Üürilepingu lõppemise osas märgib kostja, et hageja keeldus igasugustest

läbirääkimistest, kuigi oli teadlik, et kostja oli nõus üürilepingu teatud tingimustel

lõpetama ennetähtaegselt. Tegemist ei ole ülesütlemisega, vaid hageja luges ise

üürilepingu lõppenuks alates 01.05.2021.

11. Tagatisraha kuuluks tagastamisele siis, kui hageja oleks tasunuks üüri kuni nt 27.

juulini 2021, millise kuupäevaga oli kostja nõus lugema üürilepingu lõppenuks.

Leping on jätkuvalt kehtiv ning seega tagatisraha tagastamisele ei kuulu.

12. Hageja tekitas kostjale täiendavaid kulusid, kuna keeldus võtmeid postkasti

panemast ja lubas need kostjale üle anda vaid isiklikult. Lõpuks ei andnud hageja

kostjale üle ei võtmeid ega madratsi katet. Kostja tegi kulutusi lukkude

vahetamiseks. Kostja märgib, et tema kulud olid järgmised: laevapilet 27 eurot,

laevapilet 33 eurot, koroonatest 60 eurot, bussipilet 2x15.50 eurot, Eesti Energia

arve aprill 2021 eest 11.75 ja KÜ arve summas 134.10 eurot. Seega kulu kokku

296.85 eurot, mille kostja palub tasaarvestada, kuna hageja on lepingut rikkunud.

KOHTU SEISUKOHT

13. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, nimelt osas, mis puudutab

remonditasu. Muus osas jätab kohus hagi rahuldamata. Samas on kostja esitanud

omapoolselt tasarvestusnõude summas 296.85 eurot.

14. Kohus märgib hageja nõude puhul järgmist. Vaidlust ei esine üürilepingu

olemasolus ja selle sõlmimises. Vaidluse all on üürilepingu p 1.5.3., milles lepiti

kokku, et üürnik tasub üürile lisaks kõrvalkuludena üürile muude kõrvalkulude eest

vastavalt korteriühistu poolt esitatavatele arvetele, mis on korteriühistu poolt

esitatud lepingu kehtivuse tähtajal alates 01.12.2020. Samuti on vaidluse all 30-ne

eurone nõue seoses pesumasina remondiga; tagatisraha 500 eurot tagastamine

ning küsimus, kas üürileping on lõppenud hageja poolt märgitud ajal.

15. Üürilepingu p 1.5.3. kokku lepitud tingimuse puhul on oluline asjaolu, kas selline

tingimus on kehtiv või mitte. Nimetatud punktis on kirjas, et muude kõrvalkulude

eest tasub üürnik vastavalt korteriühistu poolt esitatavatele arvetele. Kostja leiab, et

reaalselt ei piira seadus sellise kokkuleppe tegemist ning tulemus oleks olnud ju

sama, kui oleks lihtsalt kokku lepitud suuremas üürisummas. Kohus nimetatud

väitega ei nõustu. Alates 14.01.2021 kehtib VÕS § 292 uus sõnastus, lisandunud

on § 292 lg 11, mille kohaselt eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus,

proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses

seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone

korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik ja üürileandja

lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on

vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine. Kohtupraktika on selgitanud enne

seaduse täiendamist, mida tähendavad nn kõrvalkulud eluruumi üürimisel ehk

teisisõnu, kas nt remonditasu ja laenuleping on sellised kulud, mis kaasnevad

automaatselt üürniku poolt eluruumi kasutamisega. Kohus leiab, et kuna pooled

pole sõnaselgelt siiski kokku leppinud, et remondiraha peab tasuma hageja, siis

tuleb tasutud remondiraha kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus lähtub

eelkõige sellest, et remondiraha ei ole iseenesest selline kõrvalkulu, mis oleks

4/6

seotud üüritud asja kasutamisega. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele

remondiraha summas 70.24 eurot.

16. Kolmekümne eurose nn pesumasina remondiarve puhul, mis tegelikkuses oli

remondimehe väljakutsumise arve, leiab kohus, et selle seotus üürilepingu

esemega on hageja poolt tõendamata, kuna põhineb vaid hageja ütlustel ning

kostja ei ole sellega otseselt nõustunud. Kohus märgib ühtlasi, et pesumasina

remont ei olnud üürilepingu oluline tingimus (vastasel korral oleks see eraldi

märgitud ka üürilepingus) ning seetõttu oleks vastav olukord tulnud lahendada

poolte endi poolt kokkuleppeliselt.

17. Tagatisraha tagastamise osas on kohus seisukohal, et kuna kohus ei loe

hagejapoolset väidetavat lepingu ülesütlemist kehtivaks, siis puudub hagejal ka

selle summa osas õigus selle tagastamist nõuda. Pooltevahelisest kirjavahetusest

nähtuvalt teatas hageja 27.04.2021 kostjale korteri vabastamisest 1. maiks ja

keeldumisest igasuguste edasiste läbirääkimiste pidamisest. Samas oli hageja

teadlik sellest, et kostja oli nõus lepingu ennetähtaegse lõpetamisega, kuid üksnes

juhul, kui hageja täidab lepingut kuni 27. juulini 2021. Seega asjaolu, et hageja

otsustas siiski lepingu lõpetada alates 1. maist 2021, ei ole mõistlik tegevus ning ei

lähe kokku üldise arusaamisega lepingu ennetähtaegse lõppemise võimalikest

asjaoludest. Poolte suhtlusest ilmneb, et nn tüli sai alguse sellest, et pesumasin

läks rikki ja kostja ei olnud nõus koheselt midagi hüvitama. Hageja reageeris sellele

olukorrale ülepingutatult ning teatas kostjale omapoolse lepingu ülesütlemise aja.

Kohus ei tuvastanud, et hagejal oleks olnud õigus üürileping erakorraliselt üles

öelda ei lepingust tulevatel asjaoludel ega seaduse järgi. Taoline paaripäevane

etteteatamine pole põhjendatud ega mõistlik tegevus nii lühikese tähtaja jooksul.

Kuigi pooled apelleerivad eesti ja vene keele tõlgendamise eripärale, pole see kohtu

arvates määrav, kui on tuvastatav tegelik olukord, kuidas tegelikkuses probleem

lahendati. Seega kokkuvõttes ei pea kohus kostjapoolset venekeelset 28.04.2021

e-kirja

(millele

pooled

on

andnud

omapoolseid

eestikeelseid

selgitusi)

ülesütlemisavalduseks või nõustumuseks, et leping lõpeb 01.05.2021, vaid

tavaliseks pooltevaheliseks läbirääkimiseks lepingu võimaliku ennetähtaegseks

lõpetamiseks. Eelnevast tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et leping jätkus

vähemalt kuni selle ajani, millega kostja nõus oli. Järelikult puudub hagejal õigus

nõuda tagasi tagatisraha ja selles osas jääb nõue rahuldamata.

18. Kostja on esitanud menetluses tasaarvestusavalduse ja sisulise vastuväite, et

hageja nõue on tasaarvestusega lõppenud. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki

pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on kostja kohustatud tõendama,

et tal on nõue, mida on võimalik hageja nõudega tasaarvestada. VÕS § 197 lg 1

järgi võib juhul, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui

tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema

kohustuse täitmist. Kui kohtumenetluses esitab pool teise poole nõudele

tasaarvestuse vastuväite, kuid teine pool vaidleb tasaarvestusele vastu, tuleb kohtul

hinnata, kas teise poole vastuväited tasaarvestusele välistavad tasaarvestuseks

kasutatud nõude maksmapaneku. Hageja vaidleb kostja tasaarvestuse vastuväitele

vastu ja leiab, et kostjal ei ole tema vastu nõuet, kuna tema ei ole lepingut rikkunud.

19. Kostja tugineb VÕS § 101 lg 1 punktidele 1-3, mille kohaselt kui võlgnik on lepingut

rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, oma kohustuse täitmisest

keelduda või nõuda kahju hüvitamist. Kostjal on eelkõige hageja vastu kahju

hüvitamise nõue. Kuna kohus asus seisukohale, et hagejal puudus mõistlik alus

lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ning seega kehtis üürileping edasi, siis on

kostjal õigus tagatisraha mitte tagastada ja õigus saada üüritasu. Kohus leiab, et

kuna hageja tekitas ise oma käitumisega olukorra, kus kostja oli sunnitud kiirkorras

Eestisse sõitma korteri ülevõtmiseks (kostja ei nõustunud võtmete postkasti

5/6

panekuga või toimingu teostamisega maakleri kaudu, vaid nõudis isiklikku

üleandmist), siis on igati õigustatud kostjapoolne kahju hüvitamise nõude esitamine.

Seda kinnitab ka asjaolu, et kostja siiski ei saanudki kohtuda hagejaga

korterivõtmete üleandmiseks, kuna hageja ei ilmunud kohale. Veel enam, hageja

tunnistas viimasel istungil, et ta polegi võtmeid veel üle andnud kostjale. Kostja on

omapoolset tasaarvestust tõendanud laevapiletite, bussipiletite, koroonatesti

arvetega ning samuti Eesti Energia arvega aprillikuu eest ja korteriühistu arvega,

kusjuures viimast kahte arvet hageja aktsepteerib. Kohus leiab, et hageja

vastuväited koroonatesti ning sõidukulude osas pole seotud üürilepinguga, seega

need tuleb jätta arvestamata, kohus ei nõustu, sest tegemist on otseste kuludega

seoses hageja endapoolse käitumisega. Hageja tekitas olukorra, et kostja pidi

isiklikult kohale ilmuma korteri üleandmiseks ja võtmete vastuvõtmiseks, kuid

hageja mitteilmumise tõttu kokkusaamist ei toimunudki.

20. Kohus leiab seega ülaltoodu alusel, et poolte vahel on tasaarvestuse olukord –

kostjal on hageja vastu sissenõutav kahju hüvitamise nõue, hagejal on kostja vastu

üürilepingust tulenev nõue. VÕS § 197 lg 2 I lause järgi lõpevad tasaarvestuse

tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis

tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega on tasaarvestusel tagasiulatuv

toime. Kostja kahju hüvitamise nõue tuleb tasaarvestada hageja nõudega ning

lugeda kogu hageja nõue lõppenuks. Seega jääb hagi rahuldamata seoses

tasaarvestuse tegemisega.

Menetluskulud

21. Hagi rahuldamata jätmist ja TsMS § 162 lg-t 1 arvestades tuleb menetluskulud jätta

hageja kanda. TsMS § 174 lg-te 1, 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kindlaks

menetluskulude rahalise suuruse.

22. TsMS § 138 lg 1, § 144 p 1 alusel on menetluskulud menetlusosalise esindaja

kulud. TsMS § 175 lg 1 I lause järgi mõistab kohus menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Esindajakulude

kindlaksmääramisel ei ole määrav, kas menetluskulude suurusele on esitatud

vastuväide. Menetluskulud määratakse kindlaks hagita menetluse sätete järgi

(TsMS § 174 lg 8). Hagita menetluses kehtib aga uurimisprintsiip (TsMS § 477 lg d

5 ja 7) (vt nt Riigikohtu 08.05.2017 määrus kohtuasjas nr 3-2-1-29-17, p 13.3).

23. Kostja palub 05.09.2022 nimekirjas määrata oma menetluskuluks lepingulise

esindaja kulu 1972,80 eurot koos käibemaksuga (144 eurot / t * 13,7 t). Hageja

15.09.2022 vastuse järgi ei ole tal teostatud tööde mahu ja teenuse maksumuse

osas vastuväiteid. Kostjat esindas TsMS § 218 lg 1 p-le 1 vastav vandeadvokaadist

lepinguline esindaja. Tunnitasu 144 eurot koos käibemaksuga ei ületa keskmist

sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ja on põhjendatud.

24. Asja materjalidega tutvumine ning suhtlus ja nõupidamine kliendiga on üldjuhul

hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate

toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument ja osalemine

istungil. Kostja esindaja kvalifikatsiooni arvestades võib eeldada, et ajakulu on

pigem väiksem kui suurem ja seisukohtade koostamine ei ole keerukas. Ka

Riigikohus

on

leidnud,

et

eelduslikult

kulub

vandeadvokaadist

esindajal

dokumentide koostamiseks ja esitamiseks vähem aega, kui kulub muul

õigusteadmistega lepingulisel esindajal (vt Riigikohtu 28.11.2018 otsus kohtuasjas

nr 2 17-10348, p 16). Tsiviilasi ei olnud asjaolude poolest kõige mahukam ega

õiguslikult kõige keerulisem. Eeltoodut, koostatud ja tutvumist vajanud dokumentide

sisu ja mahtu ning istungiks valmistumisele ja sellel osalemisele kulunud aega

arvestades leiab kohus, et kostja esindaja ajakulu on põhjendatud 13,7 t asemel 10

t ulatuses. Kuigi menetlusosaliste ajakulu ei pea olema võrdne (vt nt Riigikohtu

05.02.2020 määrus kohtuasjas nr 2-14-14536, p 17), kinnitab ka võrdlus hageja

muu õigusteadmistega esindaja ajakuluga (7 t) kostja esindaja ajakulu osalist

põhjendamatust.

6/6

25. Kostja kinnitusel ei ole ta käibemaksukohustuslane ega saa tekkinud kuludelt

käibemaksu tagasi arvestada. Seega tuleb hagejal hüvitada TsMS § 174 lg 10

alusel ka menetluskuludelt arvestatav käibemaks.

26. Kostjale hüvitatavaks menetluskuluks tuleb määrata lepingulise esindaja kulu kokku

1440 eurot (10 t * 144 eurot/t). Nimetatud summa tuleb mõista hagejalt kostja

kasuks välja. Kostja menetluskulude taotlus tuleb jätta rahuldamata 532,80 euro

ulatuses.

27. TsMS § 177 lg 4 ja kostja taotluse alusel tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik