2-20-7572/54 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.11.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-7572

Kohtuasi

Miltton New Nordics OÜ (Miltton Impact OÜ

üldõigusjärglane) hagi Maakri Kvartal OÜ vastu võla

ja viivise väljamõistmiseks

Maakri Kvartal OÜ vastuhagi Miltton New Nordics

OÜ vastu kahju hüvitise ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.01.2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Maakri Kvartal OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

93 390,46 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Miltton New Nordics OÜ (registrikood 14618181,

Miltton Impact OÜ üldõigusjärglane), lepingulised

esindajad Carmen Tars ja Mirjam-Mari Marastu

Kostja Maakri Kvartal OÜ (registrikood 12875815),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Paul keres ja

advokaat Joonas Põder

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 12.10.2022 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 14.01.2022 otsus tühistada.

2. Jätta Miltton New Nordics OÜ (Miltton Impact OÜ üldõigusjärglane) hagi Maakri

Kvartal OÜ vastu võla ja viivise saamiseks rahuldamata.

3. Rahuldada Maakri Kvartal OÜ vastuhagi Miltton New Nordics OÜ vastu kahju

hüvitise ja viivise väljamõistmiseks osaliselt.

4. Välja mõista Miltton New Nordics OÜ-lt Maakri Kvartal OÜ kasuks välja põhivõlg

12 519,60 eurot ja viivis 12 519,60 eurot.

5. Maakri Kvartal OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

2-20-7572

6. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud, mis seonduvad hagi läbivaatamisega, jätta

hageja kanda. Vastuhagi läbivaatamisega seonduvatest maa- ja ringkonnakohtu

menetluskuludest jätta 30% hageja kanda ja 70% kostja kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Miltton New Nordics OÜ (Miltton Impact OÜ üldõigusjärglane, kelle endine ärinimi oli

IMPACT 8020 OÜ, edaspidi hageja) esitas 26.05.2020 Harju Maakohtule Maakri Kvartal OÜ

(kostja) vastu hagi, milles palus hageja kasuks kostjalt välja mõista võla 8346 eurot, perioodi

12.01.2019–25.05.2020 eest viivise 913,90 eurot ja alates 26.05.2020 viivise kuni võlgnevuse

lõpliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15.08.2018 äriruumide üürilepingu (üürileping),

mille alusel kohustus kostja üürima tasu eest ja tähtajaliselt hagejale kinnistul Maakri 19

valmivas hoone A-korpuse 14. korrusel asuvaid äripindu ning B-korpuse 5. korruse

parkimiskohti. Vastavalt lepingu p-le 3.1 pidi kostja üüripinna hageja kasutusse andma

hiljemalt 01.11.2019. Hageja maksis 28.08.2018 kostjale tagatisraha 8346 eurot (lepingu p 7.1).

3. Hagejal tuli leping üles öelda 26.11.2018, s.o umbes 3 kuud pärast lepingu sõlmimist ja aasta

enne üüripinna valmimist. Hageja teatas kostjale 29.11.2018, et leidis samale pinnale uue

üürniku (NoCry OÜ), kes oli valmis sõlmima kostjaga lepingu samadel tingimustel. Kostjale

see sobis, kuigi ta nõudis hagejalt käendust, millega hageja ei nõustunud. 11.12.2018 toimus

kõigi vahel kohtumine, kus kostja ja uus üürnik leppisid kokku lepingu sõlmises ning hageja ja

kostja vaheline leping loeti lõppenuks. Kostja aktsepteeris hageja 26.11.2018 ülesütlemise

avaldust. Pooltevahelise lepingu lõppemine jäi kirjalikult vormistamata. Hageja pöördus kostja

poole, et viia lõpuni lepingu lõpetamine, kuid ei saanud vastust. Hageja saatis uue

meeldetuletuse kostjale e-kirjaga 03.05.2019, kuid ei saanud vastust. Kostja ei ole kunagi

üüripinda hagejale üle andnud, sest sõlmis lepingu uue üürnikuga.

4. 03.07.2019 said pooled kokku, kuid vaatamata lepingu lõppemisele, keeldus kostja tagasi

andmast tagatisraha lepingu p 7.4 järgi. Kostja ei esitanud ühtegi kalkulatsiooni kahjude kohta,

mida tasaarvestada. Kahju ei saanud ka tekkida, sest leping kehtis vaid 3 kuud ja leiti uus üürnik.

Hageja palus inkassofirmal nõuda võlg sisse, kuid see ei õnnestunud.

2-20-7572

5. Kostja pidi tagastama tagatisraha lepingu p 7.4 alusel 1 kuu jooksul lepingu lõppemisest,

mida pole teinud. Hageja ütles lepingu üles 26.11.2018, kuid arvestades seda, et kostja

aktsepteeris seda 11.12.2018, mil kostja jõudis kokkuleppele uue üürnikuga, siis pidi kostja

tagatama tagatisraha 11.01.2019.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

6. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja esitas 25.06.2020 vastuhagi, milles palus mõista

hagejalt välja 83 462,88 eurot, millest põhinõue 41 731,44 eurot ja viivis 41 731,44 eurot.

7. Üürilepingu p-s 1.5 lepiti kokku, et pooled võivad leppida kokku hoone põhiprojektist

erinevas üüritavate ruumide (edaspidi ruumid) siselahenduses ja -viimistluses, millisel puhul

oli hageja kohustatud kostjale esitama hiljemalt 01.10.2018 vastava sisearhitektuurse projekti.

Hageja teavitas kostjat, et soovib põhiprojektist erinevat siselahendust ja kostja nõustus sellega.

Nimetatud sisearhitektuurse projekti hageja kostjale ei esitanud.

8. Hageja ütles mitmed kuud pärast üürilepingu sõlmimist enne ruumide vastuvõtmist oma

26.11.2018 avaldusega üürilepingu üles. Hageja mõistis oma käitumise tagajärjena vähemalt

seda, et kostja peab hakkama uut rentnikku otsima. Seega oli talle ettenähtav, et kostja võimalus

asuda üüritulu teenima lükkub hageja tegevuse tagajärjel edasi.

9. 15.03.2019 sõlmis kostja NoCry OÜ-ga uue üürilepingu, millel olid hagejaga 15.08.2018

sõlmitud üürilepinguga samad tingimused. NoCry OÜ esitas ruumide sisearhitektuurse projekti

05.02.2019 ja võttis ruumid enda valdusesse 31.07.2019. See tähendab, et üürilepingute

esemeks olevate ruumide sisearhitektuurse projekti alusel ümberkujundamise ja üürnikule

üleandmise vahele jäi 176 päeva.

10. Üürilepingu p-s 8.6 olid pooled kokku leppinud, et kui üürnik enne 5 aasta möödumist peale

ruumide ülevõtmist lepingu üles ütleb, on üürnik 10 päeva jooksul peale vastavasisulise nõude

esitamist kohustatud tasuma üürileandjale ennetähtaegse ülesütlemise kahjuhüvitise 6 kuu üüri

summas, et hüvitada üürileandjale üüripinna uuesti üürile andmisega seotud kulutused ja

saamata jäänud tulu.

11. 27.11.2018 saatis kostja esindaja JE hageja esindajale PA-le e-kirja, milles teavitas hagejat

üürilepingu p-s 8.6. sätestatud kahjunõudest 50 077,44 eurot (kuue kuu üür koos käibemaksuga)

ja kahjunõude tagatisraha ulatuses tasaarvestamisest. Samas kirjas nõudis kostja esindaja

kahjunõude jäägi ehk 41 731,44 euro tasumist. Hageja ei ole kostjale nimetatud summat

tasunud, kuigi üürilepingu p 8.6 ja 27.11.2018 e-kirjaga nõude esitamise koosmõjul muutus see

07.12.2018 sissenõutavaks.

12. Juhul kui kohus peaks leidma, et kostja kahjunõue ei ulatu üürilepingu p-s 8.6 sätestatud

määrani, tekkis kostjale hageja lepingurikkumise tõttu kahju 36 856,42 euro (saamata jäänud

üür ruumide ja parkimiskohtade eest) ulatuses kahju, millele lisanduvad kõrvalkulud.

13. Täiendavalt põhjendab kostja tekkinud kahju järgmiselt. Üürilepingu p 1.5 kohaselt oli

hageja kohustatud põhiprojektist kõrvalekalduva siselahenduse soovi korral esitama kostjale

hiljemalt 01.10.2018 vastava sisearhitektuurse projekti. Pooled leppisid kokku nimetatud

siselahenduse osas, kuid hageja ei esitanud õigeaegselt vastavat sisearhitektuurset projekti.

Sellest tulenevalt viibis ka vastavate tööde läbiviimine ja ruumide hageja valdusesse andmine.

Hageja rikkus enda lepingulist kohustust VÕS § 115 lg 1 tähenduses. Üürilepingu p 6.1 kohaselt

pidi hageja maksma kostjale üüri alates ruumide enda valdusesse ja kasutusse andmisest.

2-20-7572

Hageja oleks enda sisearhitektuuri projekti esitamise õigeaegse täitmise puhul ruumid enda

valdusesse saanud 26.03.2019. Kuna hageja ei esitanud sisearhitektuurset projekti õigeaegselt

ja ütles üürilepingu 26.11.2018 üles, oli kostja sunnitud leidma ruumidele uue üürniku, kellega

üürileping sõlmida. Üürileping sõlmiti 15.03.2019 NoCry OÜ-ga, kes võttis ruumid enda

valdusesse ja hakkas üüri maksma alates 31.07.2019. Selle perioodi eest jäi kostjal saamata

oodatud üüritulu 35 332,42 eurot, s.o kostja saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 2 ja 4 tähenduses.

14. Üürilepingu p 1.3 kohaselt leppisid pooled kokku, et kostja annab hagejale üürile kaks

Maakri tn 19 kinnistul asuvat parkimiskohta, hinnaga 150 eurot parkimiskoha eest kuus, s.o

300 eurot kuus. Hageja pidi parkimiskohtade eest maksma üüri alates ruumide enda valdusesse

võtmisest. Seega jäi kostjal hagejapoolse lepingurikkumise tõttu parkimiskohtade välja

üürimise eest saamata 1524 eurot tulu, mis on samuti kostja saamata jäänud tulu.

15. Perioodil 26.03.2019–31.07.2019 oli kostja hageja viivitusest tingitult sunnitud kandma ka

ruumide kõrvalkulusid, mida ta ei oleks pidanud kandma, kui hageja oleks enda üürilepingu

p-st 1.5 tulenevat kohustust kohaselt täitnud õigeaegselt ruumid enda valdusesse võtnud (p 6.6).

Viidatud perioodil oli kostja sunnitud hageja rikkumise tõttu kandma kõik ruumidega seotud

kõrvalkulud, mis on kostja otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 2 ja 3 tähenduses.

16. Kostja teavitas hagejat enda kahjunõuete arvel tagatisraha tasaarvestamisest 27.11.2018.

Kuna kostja tasaarvestas oma nõude hageja vastu 27.11.2018, puudub hagejal kostja vastu nõue

osas, milles hageja nõue tagatisraha tagastamiseks kostja nõuet ei katnud, jäi hagejal kohustus

see kostjale tasuda. Nimetatud nõude suuruseks on 41 731,44 eurot (50 077,44 – 8346).

17. Kahjuhüvitise jääk 41 731,44 eurot on sissenõutav alates 07.12.2018, kuna üürileping p 8.6

kohaselt tekkis kohustus kahju hüvitada 10 päeva jooksul peale vastava nõude edastamist ja

kostja edastas nimetatud nõude hagejale 27.11.2018. Hageja nõuab viivist üksnes 100%

ulatuses ehk 41 731,44 eurot.

Hageja vastuväited vastuhagile

18. Hageja vaidles vastuhagile vastu.

19. Sisearhitektuurse lahendiga seonduv ei puutu asjasse, sest hageja ei saanud ruume enda

valdusesse ja kostja ei teinud koostööd hageja sisearhitekti HK-ga.

20. Põhjendatud ei ole kostja väide, et hageja oleks ruumid kätte saanud 26.03.2019. Lepingus

oli kokku lepitud, et üüripinna saamise aeg oli alates 01.05.2019 (tulevikus). Lepingus oli

ekslikult märgitud vale aasta number 2018 ja kostja käitub halvas usus, kui tugineb sellele, sest

leping sõlmiti 15.08.2018. Lepingu järgi ei olnud hageja kohustatud ka üüripinda varem vastu

võtma, lepingus oli kokku lepitud selleks periood 01.05.2019–01.11.2019.

21. Sisearhitektuurne projekt esitati kostjale 02.10.2018 ja ühepäevase hilinemisega esitamine

ei saanud kostjale kahju põhjustada. Selle projekti esitamisega seonduv ei olnud lepingu

lõpetamise põhjus.

22. Hageja leidis uue üürniku, mitte kostja. Hageja üüri maksmise kohustus ei saanud tekkida

enne 01.05.2019. Uus üürnik võttis ruumid vastu 31.07.2019. Seega ei saanud vaheaeg sellest

ajast üüritulu tekkimiseni olla mitte 127 päeva vaid 92 päeva. Ruumide üleandmise aeg oleks

olnud vahemik 01.05.2019–01.11.2019. Äärmisel juhul saaks rääkida vahekuupäevast ehk

01.08.2019. Seega ei saanud kostjal tekkida saamata jäänud üüritulu, parkimistasu, seda enam,

et uus üürnik hakkas üürima 4 parkimiskohta. Isegi kui hageja oleks sisearhitektuurse lahendi

2-20-7572

esitanud 01.10.2018, oleks varaseim ruumide üleandmise aeg olnud ikkagi 01.05.2019.

Kõrvalkulusid pidi hageja maksma alles siis, kui ruumid oleks üle antud lepingu p 6.6 järgi,

varaseim kuupäev oli 01.05.2019 ja hilisem 01.11.2019. Seega pidi kostja ette nägema, et

kõrvalkulusid hakatakse tasuma alles 01.11.2019, kuid kostja andis ruumid uuele üürnikule

juba 31.07.2019.

23. Hageja teatas 3 päeva pärast lepingu ülesütlemist, et leidis uue üürniku. Hageja sai ette näha

seda, et uue üürniku leidmisega tekib kostjal üüritulu ja tulu saamine ei lükku edasi. Uue

üürnikuga sõlmitud leping oli soodsam. Üüriti välja 4 parkimiskohta ja hilisem valduse

üleandmise aeg oli 15.08.2019. Kostja pidi saama rohkem parkimistasu. Kuna uus üürnik võttis

üüripinna vastu 31.07.2019, siis ei saanud kostjal tekkida mingit kahju seetõttu, et hageja ütles

lepingu üles, lisaks ei olnud lepingu lõppemise ajaks parkimiskohad veel valmiski.

24. Lepingu p 8.6 on tühine tüüptingimus VÕS § 42 lg 1 järgi, kuna kaldub VÕS § 334 lg-st 4

kõrvale. Alternatiivselt ei ole see kohaldatav. Tegemist on leppetrahviga, mis katab üürileandja

kahjusid, kuid seda pole tekkinud ning 6 kuu ulatuses üüri maksmine ei ole käesolevaid

asjaolusid arvestades põhjendatud. Kostja ei tõendanud, et tal oleks tekkinud kahju just seetõttu,

et pidi tegema kulutusi üürniku otsimisel. Hageja vahendas suhtlust uue üürnikuga ja käis koos

temaga ruume vaatamas. Kostja ei saa nõuda ka kahjuhüvitist koos käibemaksuga, mistõttu ei

saaks arvestuslikult olla hüvitis 41 731,20 eurot. Hagejale ei olnud kostja kahju ettenähtav.

25. Lepingu p 8.6 tingimus ei ole kohaldatav, sest hageja ei saanud ruume enda kasutusse ja

valdusesse vastavalt lepingu p-le 2.2.

26. Kostja nõue on hea usu põhimõttega vastuolus, lubamatu ja ta ei saa seda tasaarvestada.

Hageja ütles lepingu üles enne mistahes tegevusi, kostja ei ole uue üürnikuga seonduvalt

mingeid kulusid ega kahjusid kandnud.

27. Kui kohus leiab, et kostjal on õigus kahju saada, siis tuleb VÕS § 140 alusel seda hüvitist

vähendada.

28. Viivise määr on ebamõistlikult kõrge, sest on 9,125 korda suurem seadusjärgsest määrast,

tegemist on tüüptingimusega. Viivist tuleks vähendada nullini, arvestades seda, et leping kehtis

vaid 3 kuud ja ruume ei kasutatud.

29. Menetluse käigus tugines hageja sellele, et tegelikult lõppes leping poolte kokkuleppel,

mitte hageja poolt ülesütlemisega.

Maakohtu otsus

30. Maakohus rahuldas 14.01.2022 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja

põhivõla 8346 eurot, viivise 913,90 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras põhivõlalt alates 26.05.2020 kuni selle tasumiseni. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata.

Menetluskulud jättis kohus kostja kanda.

31. Maakohus lahendas esmalt vastuhagi, kuivõrd sellest sõltus, kas ja millises ulatuses saab

hageja nõue rahuldamisele kuuluda.

32. Pooled vaidlesid selle üle, kas leping lõppes hageja poolt ülesütlemisega või poolte

kokkuleppel. Hageja 26.11.2018 e-kirjast kostjale ja kostja 27.11.2018 vastusest sellele järeldas

maakohus, et kostja sai kätte hageja kirja, mis puudutab lepingu lõpetamise tahet. Kuna kostja

märkis hageja kirjale vastates, et lepingu lõpetamine ei toimu kokkuleppel ja täiendavaid

2-20-7572

kokkuleppeid ei vormistata, siis oli maakohtu hinnangul võimalik hageja kirjas toodud soovi

lepingu lõpetamise kohta, koostoimes kostja vastusega tõlgendada TsÜS § 75 lg 1 ja § 68 lg 2

alusel otsese hageja ühepoolse tahteavaldusena lõpetada üürniku algatusel pooltevaheline

leping ehk see üles öelda VÕS § 313 lg 1, § 195 lg-te 1, 2, § 196 lg 1 järgi enne lepingu

lõppemise tähtaega. Seega hageja väide, et leping lõppes poolte kokkuleppel VÕS § 186 p 4

järgi, ei ole tõendatud ega õige, ja vastupidine kostja väide, et see lõppes hageja poolt

26.11.2018 ülesütlemisega, on tõendatud ja õige.

33. Maakohus asus seisukohale, et lepingu p 8.6 on tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 järgi. Võrreldes

hageja ja NoCry OÜ-ga sõlmitud lepinguid omavahel, on NoCry OÜ-ga sõlmitud lepingus

täpselt samasugune tingimus, nagu hagejaga sõlmitud lepingus, ja ka kõik muud tingimused on

samad. Lepingute tekstid on ühesugused, v.a arvatud osas, mis puudutavad kuupäevi. Kuigi

pooled pidasid läbirääkimisi ja hageja sai teha teatud üksikuid muudatusi lepingus, ei ole

kahtlust, et tegelikult sõlmiti lepingu p 8.6 tüüptingimusena. Samuti on kostja ise oma e-kirjas

07.08.2018 kinnitanud, et tegemist on tüüplepinguga.

34. Hinnates p-s 8.6 sätestatut, oli kohtu hinnangul kostja võimalik nõue hageja vastu suunatud

kahju hüvitise saamiseks juhuks, kui üürnik ütleb endast tulenevatel põhjustel lepingu üles enne

lepingu lõppemise tähtaega. Kohtu hinnangul ei pruugi selline kokkuleppe olla tühine.

35. Kohus leidis, et kahju hüvitist, mida võiks kostja saada lepingu p 8.6 alusel hagejalt seetõttu,

et hageja lepingu endast tulenevatel asjaoludel üles ütles, ei ole lepingu p 8.6 sätte mõttes mitte

asja enda tagastamise tõttu tekkinud kahju (asja kahjustamise eest), mille eest nõuaks kostja

mingit kokkuleppelist hüvitist, vaid eelkõige on hüvitis kaotatud tulu või täiendavate kulude

eest. Sellise nõude saaks kostja esitada igal juhul, see tähendab ka siis, kui lepingus ei oleks

sätestatud antud tingimust. Lepingu p 8.6 on sätestatud nii, et 6 kuu üüri suurune hüvitis on

suunatud nende kahjude hüvitamiseks, mis ongi tingitud uue üürniku leidmisega seotud

kuludest või saamata jäänud üüritulust, mis kohtu hinnangul tähendas seda, et viidatud kulud

kui kahju peaksid olema tekkinud ja ka tõendatud. Kohus leidis, et lepingu p 8.6 osas, mis

võimaldab kostjal nõuda hagejalt hüvitist 6 kuu üüri ulatuses, kui hageja ütleb lepingu üles

endast lähtuvatel asjaoludel, ei ole ebamõistlikult üürnikku VÕS § 42 lg 1 mõttes kahjustav ja

vastuolus VÕS § 334 lg-ga 4 ning pole seetõttu tühine. Kui kahju arvestus toimub

matemaatiliselt läbi 6 kuu üüri, ei saa hageja tugineda sellele, et kahju nõue ei saa sisaldada

käibemaksu. See, kui suur on üür, on pooled kokku leppinud lepingus. Üür sisaldab käibemaksu

ja pooled ei vaielnud selles ning seetõttu tulebki VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi lepingu p 8.6 alusel

hüvitise määramisel võtta aluseks üüri suurus nagu see on lepingus kokku lepitud, s.o 8346,22

eurot kuus.

36. Lepingu p 8.6 tulenev kostja hüvitisnõue ei ole leppetrahv VÕS § 158 lg-te 1 ja 3 järgi,

kuna kohtu hinnangul tuleb sellist hüvitist maksta vaid siis, kui kulu (kahju) on tekkinud, mitte

igal juhul kohustuse rikkumise eest, mis oleks omane leppetrahvile.

37. Seega on kostjal põhimõtteliselt lepingu p 8.6 ja VÕS § 76 lg-te 1 ja 2, § 115 lg 1, § 101

lg 1 p 3 järgi õigus nõuda vastavat kahju hüvitist, kuid sellise hüvitise nõude eeldused peavad

olema täidetud.

38. Lepingu p 2.2 sätestab, et leping on sõlmitud tähtajaga 5 aastat arvates ruumide tegelikust

üürniku valdusesse ja kasutusse andmisest. Kuna hageja ei saanud neid ruume oma valdusesse

ja kasutusse, ei saa rääkida VÕS § 76 lg-te 1, 2, § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 alusel lepingu p 8.6

tuleneva nõude esitamise võimalikkusest, sest lepingu p 2.2 nimetatud tähtaeg ei hakanudki

kulgema. Seega ei saa kostja lepingu p-le 8.6 tuginedes hagejalt kahjuhüvitist nõuda.

2-20-7572

39. Vaidluses tekkis küsimus, milline oli see periood, millal pidi saama hageja ruumid enda

valdusse. Arvestades asjaolusid, et hageja käis ruume vaatamas suvel 2018, lepingueelsed

läbirääkimised toimusid suvel 2018, hageja huvi oli saada ruumid enda kasutusse ja valdusesse

sisearhitektuurse lahendi järgi tulevikus, asus kohus VÕS § 29 lg 5 p 1 ja lg 2 alusel järeldusele,

et poolte tahe oli reguleerida lepingus ruumide üleandmise aega 01.05.2019-01.11.2019, mitte

alates 01.05.2018.

40. Alternatiivselt nõudis kostja kahju hüvitamist seetõttu, et hageja ütles lepingu üles ja kahju

36 865,42 eurot hõlmab parkimistasu, saamata jäänud üüritulu ning kõrvalkulusid.

41. Õige ei ole kostja väide, et kui hageja oleks projekti üle andnud tähtaegselt 01.10.2018, siis

oleks hageja saanud ruumide valduse 26.03.2019, sest ei tulene lepingust. Seetõttu ei hinnanud

kohus poolte väiteid selle kohta, kas projekt anti üle tähtaegselt või selle rikkumisega, kas

tegemist oli projektiga, mida sai kasutada.

42. Lepingu p-de 6.1, 6.2 ja 6.6 alusel tekkis hagejal kohustus maksta üüri ja kõrvalkulusid

VÕS § 76 lg 1, 2, § 292 lg 1 ja § 271 järgi alles siis, kui ta saab tegelikult ruumid enda kasutusse

ja valdusesse, mida aga aset ei leidnud. Kuigi hageja ütles lepingu üles endast oleneval põhjusel,

ei saanud kostja siiski nõuda hagejalt üüri, kõrvalkulude ja parkimistasu maksmist, sest selleks

ajaks ei olnud ruume hageja valdusesse ja kasutusse antud ning hagejal ei olnud tekkinud

kohustust maksta üüri, kulusid ja parkimistasu ning asi oli üürile antud uuele üürnikule, kellel

tekkis üüri, kulude ja parkimistasu tasumise kohustus. Nimetatud põhjustel ei kaotanud kostja

hageja käitumise (lepingu ülesütlemise) tõttu üüritulu, tal ei jäänud saamata hagejalt

parkimistasu ning ta ei pidanud kandma hageja tõttu kõrvalkulusid. Kui kostja kandiski

kõrvalkulusid, siis neid ei pidanud kandma hageja, sest selliste kulude kandmine sai lepingu

järgi tekkida alles ruumide valduse ja kasutusse andmisest, mida aset ei leidnud ja mille periood

ei olnud ka saabunud.

43. Seega ei tekkinud kostjal kahju saamata jäänud parkimistasu ja üüritulu näol VÕS § 127 lg

1 ja § 128 lg-te 2 ja 4 järgi. Veelgi enam ei ole väidetavalt saamata jäänud üüritulu ja

parkimistasu VÕS § 127 lg 3 järgi seoses hageja poolt lepingu ülesütlemisega. Kostja ei ole

oma arvestuses nõudnud kõrvalkulusid otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 2 mõttes, mistõttu

ei ole nõue selles osas ka põhjendatud.

44. Kuigi viivisenõue jäi rahuldamata põhjusel, et põhinõue jäi rahuldamata, märkis maakohus,

et lepingus sätestatud viivisemäär 0,2% päevas ei ole majandustegevuses tegutsevate isikute

lepingutes erakordne.

45. Hageja nõude lahendamisel tuvastas maakohus, et pooltel ei olnud vaidlust, et hageja

maksis kostjale tagatisraha 8346 eurot. Lepingu p 7.4 järgi tuli kostjal tagastada hagejale

tagatisraha 1 kuu jooksul lepingu lõppemisel alates ruumide tagastamise akti allakirjutamist.

Hageja ruume enda kasutusse ja valdusesesse ei saanud ja vastavat akti ei allkirjastatud,

mistõttu leidis kohus, et kostja pidi tagastama tagatisraha lepingu lõppemisel 1 kuu jooksul.

46. Kuna kostja kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, ei saanud kostja oma nõuet

tasaarvestada hageja tagatisraha nõudega VÕS § 197 lg 1 järgi ning hageja nõue ei lõppenud

VÕS § 197 lg 2 järgi kostja poolse tasaarvestuse tegemisega.

47. Seega on kostja rikkunud VÕS § 100 mõttes lepingu p-st 7.4 tulenevat tagatisraha

tagastamise kohustust, olles viivituses ja hagejal on õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist ja

seadusjärgset viivist kuni kohustuse täitmiseni.

2-20-7572

Apellatsioonkaebus

48. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi

rahuldati, kostja vastuhagi jäeti rahuldamata ja jaotati menetluskulud, ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ning jätta menetluskulud hageja kanda.

49. Kostja nõustub, et üürilepingu p-s 8.6 kirjeldatud kahjuhüvitist fikseeriv kokkulepe ei ole

leppetrahv VÕS § 158 lg 1 tähenduses. Kostja nõustub ka sellega, et lepingutingimus on kehtiv.

50. Kostja ei nõustu maakohtuga selles, et üürilepingu p 8.6 sidus nõude esitamise

võimalikkuse üüritavate ruumide hagejale üleandmisega. Kohus hindas esitatud tõendeid ja

asjaolusid vääralt, samuti kohaldas ebaõigesti TsÜS § 75 lg 1, kui leidis, et kostja ei saa hagejalt

nõuda üürilepingu p-s 8.6 kirjeldatud kahju hüvitamist, kuivõrd lepingu p-s 2.2 kirjeldatud

tähtaeg ei hakanud kulgema. Kohus kirjeldas üürilepingu p 8.6 eesmärki õigesti, kuid piiritledes

selles osundatud tähtaega kitsendavalt selliselt, et see töötab üürilepingu p 8.6 eesmärgile vastu.

51. Kohus ei eitanud, et kostjale kirjeldatud kahju tekkis, vaid märkis nii üürilepingu p-s 8.6

kirjeldatud kui ka seadusjärgse kahju osas, et kuivõrd kostja ei andnud hageja valdusesse

vaidlusaluseid üüriruume, siis ei saa kostja hagejalt kahju nõuda. Eelneva osas ei põhjendanud

kohus, miks peab kostja kirjeldatud kahju hüvitamise eeldusena hagejale vaidlusalused

üüriruumid üle olema andnud. Hageja ülesütlemise tulemusel lükkus üüriruumide üleandmine

edasi ja selle tulemusel need ka vastavas ulatuses üüritulu ei teeninud – see, kas hageja ruumid

füüsiliselt enda valdusesse sai, ei oma tähtsust, kui neid ei saanud kellelegi kolmandale üürida

õigustatud ootuses, et hageja need enda valdusesse võtab.

52. Üürilepingu p 8.6 eesmärk oli kindlaks määrata kostjale hüvitatava kahju ulatus puhuks,

kui hageja peaks ühepoolselt enne üürilepingu tähtaegset lõppemist üles ütlema või muul viisil

lõpetama. Kuivõrd saab tekkida ja ka tekkis kostjale kahju sellisest hageja ühepoolest

ülesütlemisest tingitult, mis leiab aset enne hageja poolt ruumide valduse saamist, ei oma

üürilepingu p 8.6 eesmärki ega ka sõnastust arvestades see tähtsust, kas hageja on ruumide

valduse saanud. Poolte ühine tahe üürilepingu p-ga 8.6 oli hüvitada kostjale hageja võimalikust

ennetähtaegsest üürilepingu ülesütlemisest tekkiv kahju ja kohtu tõlgendus kõnealusest sättest

irdub sellest.

53. Eelnevale lisab kinnitust asjaolu, pooled sõnaselgelt leppisid üürilepingu p-s 2.1 kokku, et

leping jõustub selle allkirjastamisest. Lepingu p-s 2.2 kirjeldatud ajavahemik oligi mõeldud

dünaamilisena, s.t lepiti kokku, et üürileping lõppeb 5 aasta möödumisel alates hageja poolt

üüriruumide valduse saamisest ja selle lõppemise tähtpäev saabub olenevalt sellest, millal

hageja ruumide valduse sai. Pooled leppisid seega kokku, et üürileping kehtib 5 aastat, millele

lisandub aeg, mis jääb selle allkirjastamise ja hageja poolt ruumide valduse saamise vahele.

Seega üürilepingu p-s 2.2 kirjeldatud tähtaeg sai mööduda alles siis, kui üürilepingu

allkirjastamisest oli möödunud 5 aastat ja see tähtaeg, mis jäi üürilepingu allkirjastamise ja

ruumide hageja valdusesse andmise vahele. See on ka see tähtaeg, mida kirjeldatakse

üürilepingu p-s 8.6 – peeti silmas üürilepingu tervet kehtivuse tähtaega, mitte kitsalt

ajavahemikku, mille jooksul üüriruum on hageja valduses. Vastupidine käsitlus läheks

vastuollu üürilepingu p 8.6 eesmärgiga.

54. Maakohus tegi kaks ebaõiget järeldust nõue eelduste kohta – esiteks, et juhul kui kostja

oleks üüriruumid hageja valdusesse andmiseks valmisolekusse viinud enne üürilepingu p-s 3.1

kirjeldatud ajavahemikku, ei oleks neid enne selle saabumist hageja valdusesse antud, ja teiseks,

et hageja sai eeldada, et üüriruumid antakse tema valdusesse üürilepingu p-s 3.1 kirjeldatud

2-20-7572

viimasel tähtpäeval. Kohus sisustas poolte ühist tahet vääralt TsÜS § 75 lg 1 järgi. Poolte ühine

tahe oli selgelt üüriruumide hageja valdusesse andmine esimesel võimalusel, s.t nii pea, kui

need on valmis. Kui hageja oleks endale üürilepingu p-st 1.5 tuleneva kohustuse tähtaegselt

täitnud, oleks ta üüritavad ruumid esimesel võimalusel enda valdusesse võtnud, s.t 176 päeva

möödumisel sisearhitektuuri projekti esitamise järel. Selle valguses ei oma tähtsust see, kas

hageja sai või ei saanud ruume enda valdusesse – kõnealune sündmus lükkus just hageja enda

tegevusetuse tõttu edasi ning selle edasilükkumise tulemusel tekkis kostjale kahju.

55. Kohus kohaldas VÕS § 115 lg 1 vääralt. Kuivõrd poolte ühine tahe ei seisnenud ruumide

valmimise ja hageja valdusesse andmise vahelisel ajal nende tühjana ja üüritulu mitteteenivana

hoida, ei pidanud kostja ka sellise sündmuste käiguga arvestama ja hageja ei saa sellele

tuginedes vabaneda enda viivitusest tekkinud kahju hüvitamisest. Hageja teadis, et kostja

valmistab tema soovidele vastavalt üüriruume ette ja jääb tema viimase hetke meelemuutusest

tingitult ilma oodatud üüritulust. Seeläbi tekitas hageja kostjale üürilepingu p 1.5 rikkumisega

teadlikult kahju, mille hüvitamist kostja saab nõuda VÕS § 115 lg 1 järgi.

56. Kohus kohaldas vääralt VÕS § 35 lg 1. Kostja ei nõustu kohtuga selles, et üürilepingu p 8.6

on tüüptingimus. Vastavalt VÕS § 35 lg-le 1 on tüüptingimus selline, mis on eelnevalt välja

töötatud tüüplepingutes kasutamiseks ja mida tüüptingimuse kasutaja kasutab teise

lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama selle tingimuse sisu. Käesolevas

menetluses on tõendatud, et pooled pidasid üürilepingu sisu osas läbirääkimisi, kusjuures

hageja

esindaja,

olles

saanud

üürilepingu

mustandi,

tõi

ise

välja

konkreetsed

lepingutingimused, mille muutmist hageja soovis. Kostja tuli hageja soovidele vähemalt

osaliselt vastu. Eelneva valguses ei saa väita, et hageja ei olnud võimeline mõjutama

üürilepingu p 8.6. See, et hageja, saanud võimaluse teha ettepanek üürilepingu p 8.6 sisu muuta,

seda võimalust ei kasutanud, ei tähenda, et hageja polnud selleks võimeline VÕS § 35 lg 1

tähenduses. Hageja teadis üürilepingu p 8.6 sisu ja pidas seda endale vastuvõetavaks.

Vastustaja seisukoht

57. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, mille kohaselt ei lõppenud üürileping

poolte kokkuleppel ja üürilepingu p 8.6 on kehtiv.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

58. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue

otsusega hageja hagi jätta rahuldamata ning kostja vastuhagi osaliselt rahuldada. Kostja

apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

59. Poolte vahel ei ole vaidlust maakohtu poolt tuvastatud asjaoludes ja ringkonnakohus saab

need TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtta aluseks apellatsioonkaebuse lahendamisel, kuna puuduvad

kahtlused nende tõendamise menetluse osas ja ringkonnakohus neid asjaolusid uuesti ei tuvasta.

Seega võtab ringkonnakohus vaidluse lahendamisel aluseks järgmised asjaolud: 1) kostja andis

hagejale 15.08.2018 üürilepinguga üürile Tallinnas Maakri tn 19 asuvad äriruumid ja kaks

parkimiskohta tähtajaga viis aastat alates ruumide hageja kasutusse andmisest; 2) kokkulepitud

üüri suuruseks oli koos käibemaksuga 8346,22 eurot ja ühe parkimiskoha eest 150 eurot kuus;

3) üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste tasumisega viivitamisel pidi üürnik tasuma

viivist 0,2% päevas; 4) hageja ei saanud ruume enda kasutusse; 5) samade ruumide üürimise

kohta sõlmis kostja 15.03.2019 lepingu NoCry OÜ-ga, kes sai ruumide valduse 31.07.2019.

2-20-7572

60. Maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti lahendanud esmalt vastuhagi, kuna sellest

sõltub hagi rahuldamine.

61. Pooled ei vaielnud, et nendevaheline üürileping on lõppenud, kuid vaidlus oli selle üle, kas

leping lõppes poolte kokkuleppel või ütles üürnik üürilepingu erakorraliselt enne üürilepingu

lõppemise tähtaega üles. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega kokkuleppe

puudumise kohta ja selles osas TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendusi ei korda.

Maakohus on õigesti poolte tahteavaldusi hinnanud ja tuvastanud, et kokkulepet lepingu

lõpetamiseks ei ole sõlmitud. 26.11.2018 e-kirjas on hageja teatanud kostjale, et soovib

lepingust taganeda (I kd, tl 17). 27.11.2018 vastas kostja hagejale e-kirjaga, milles teatas, et ei

soovi kokkuleppel lepingut lõpetada, ja selgitas, et lepingu ühepoolsel lõpetamisel tuleb hagejal

tasuda üürilepingu p 8.6 alusel kahjuhüvitis 6 kuu üüri summas ning tegi hagejale ettepaneku,

et kostja saadab selle summa kohta hagejale arve ja arve tasumisel loetakse leping üürniku

algatusel lõppenuks (I kd, tl 73). Eeltoodust nähtub selgelt, et kostja pole nõustunud lepingut

kokkuleppel lõpetama. Kostja nõustus seda tegema ainult siis, kui hageja hüvitab kahju. Ka

hilisemast pooltevahelisest kirjavahetusest ei saa järeldada, et pooled oleksid üürilepingu

lõpetamise kohta sõlminud kokkuleppe. Samas pooled ei vaidle, et üürileping on lõppenud.

Kostja väitis ringkonnakohtu istungil, et leping lõppes hageja erakorralise ülesütlemise

avalduse alusel siis, kui sõlmiti uue üürnikuga NoCry OÜ-ga 15.03.2019 üürileping. Hageja

väitel lõppes leping kokkuleppel hiljemalt detsembris 2018. Seega ei ole poolte vahel vaidlust,

et leping on lõppenud, ja kuna poolte vahel kokkulepe lepingu lõpetamise kohta puudus, siis

lõppes see hageja poolse ennetähtaegse ülesütlemisega.

62. Vaidlus on poolte vahel selle üle, kas kostjal oli õigus nõuda hagejalt üürilepingu p-s 8.6

kokkulepitud kahjuhüvitist või alternatiivselt nõuda kahju hüvitamist, mis tekkis kostjale seoses

hageja poolt üürilepingu ülesütlemisega enne lepingu lõppemise tähtaega.

63. Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus apellandi väidete põhjal, kas üürilepingu p 8.6 oli

tüüptingimus. VÕS § 35 lg 1 järgi loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt

välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi

läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise

lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu, ja lg 2 järgi

eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Maakohus on järeldanud, et kostja

sõlmis hagejaga üürilepingu tüüptingimustel, sellest, et samadel tingimustel sõlmiti leping ka

15.03.2019 NoCry OÜ-ga (I kd, tl 41-45). Ringkonnakohus nõustub, et ainult üksikud

üürilepingu punktid ja seda enamuses tähtaegade ja üüritud pinna väljaehitamise osas on NoCry

OÜ-ga sõlmitud lepingus erinevad pooltevahelisest lepingust. Kostja on ise 07.08.2018

lepingueelsete läbirääkimiste käigus e-kirjaga hagejale lepingut saates selgitanud, et tegemist

on tüüplepinguga (I kd, tl 107). Seda, et tüüptingimus oli läbi räägitud, peab tõendama kostja

ehk lepingupool, kes lepingus tüüptingimusi kasutab. Kostja ei ole tõendanud, et vaidlusalune

p 8.6 oleks eraldi läbiräägitud. Eeltoodut arvestades oli maakohtu järeldus, et p 8.6 on

tüüptingimus, õige.

64. Üürilepingu p-s 8.6 olid pooled kokku leppinud, et juhul, kui üürnik soovib lepingu enne p-

s 2.2 määratud tähtaja möödumist üles öelda või muul viisil lõpetada (va punktis 10.2 määratud

alusel), siis on üürnik kohustatud kümne päeva jooksul pärast üürileandja poolt sellekohase

nõudmise esitamist tasuma üürileandjale ennetähtaegse ülesütlemise kahjuhüvise 6 (kuue) kuu

üüri summas, katmaks üürileandja kahjusid, mis tulenevad ruumide uuesti üürile andmisega

seotud kulutustest ja saamata jäävast tulust. Pooled vaidlesid tingimuse tühisuse üle.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti kohaldanud VÕS § 42 lg 1 ja leidnud, et tegemist

ei ole tühise tüüptingimusega. Maakohus leidis, et p-s 8.6 kokkulepitud kahju hüvitamist saab

2-20-7572

kostja nõuda ka üldistel alustel ja p-s 8.6 olev tingimus ei kaldu kõrvale VÕS § 334 lg-st 4,

mille kuni 14.01.2021 kehtinud redaktsiooni järgi on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik

enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku

kahjuhüvitist. Kuna ringkonnakohus eeltoodud osas nõustub maakohtu otsuse järeldusega, siis

selles osas käesolevas otsuses maakohtu otsuse põhjendusi ei korrata. Vaidlusaluse tingimuse

sisust ei tulene, et see kahjustaks üürnikku ebamõistlikult. Üürniku poolt lepingu ennetähtaegsel

lõpetamisel kaasneb sellega eelduslikult üürileandjale kahju vähemalt saamata jäänud üürina ja

üürileandja saab selle hüvitamist üürnikult nõuda. Üürileandja peab leidma uue üürniku ja

arvestades kostja strateegiat anda üüritud ruumid üürile üürniku soovidele vastavalt tehtud

sisearhitektuurse lahendusega, siis ka selle tõttu võib uuelt üürnikult üüri saamine võtta rohkem

aega kui tavapäraselt ruume üürile andes.

65. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu järeldusega, et üürilepingu p-s 8.6 ei leppinud

pooled kokku leppetrahvi kohaldamises. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud

lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud

rahasumma. Seega eeldab leppetrahvi kohaldamine lepingu rikkumist, milleks ei ole lepingu

ennetähtaegne ülesütlemine. Üürilepingu p 8.6 sõnastusest tuleneb, et selle eesmärgiks oli katta

üürileandja kahjusid, mis tulenevad ruumide uuesti üürile andmisega seotud kulutustest ja

saamata jäävast tulust. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et pooled võivad kahju

hüvitamise lihtsustamiseks kokku leppida hüvitise suuruses. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-

1-65-15 17.06.2015 otsuse p-s 12 selgitanud, et seadus ei keela leppida äriruumi tähtajalise

üürilepingu pooltel kokku, et üürnikul on kohustus maksta üürileandjale hüvitist, kui ta ütleb

üürilepingu üles ennetähtaegselt ja sellise kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb teha

kindlaks kahju hüvitamise eeldused ning eelkõige võib kolleegiumi arvates olla hageja kahjuks

üüritulu, mida ta oleks tõenäoliselt saanud, kui kostja ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles

öelnud (VÕS § 127 lg 4). Riigikohtu praktikast järeldub, et kokkulepe kahju hüvitamise kohta

ei ole igal juhul tühine, kuid seda tuleb hinnata, võrreldes tegelikult tekkiva kahju suurust

(Võlaõigusseadus II Kommenteeritud väljaanne, § 334 kommentaar 3.5.). Eeltoodut arvestades

on maakohus õigesti leidnud, et kostjal on õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist, kuid sellise

hüvitise nõude eeldused peavad olema täidetud (VÕS § 127 ja § 128).

66. Maakohus tuvastas vaidlustatud otsuses, et kostjal ei olnud enne hagejale üüritud ruumide

valduse üleandmist õigust nõuda hagejalt p 8.6 järgi kahju hüvitamist. Oma järelduse tegi

maakohus analüüsides lepingu p 8.6. ja 2.2. sõnastust. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et

maakohus järeldas eelviidatud lepingu sätete põhjal ebaõigesti, et p-s 8.6 kokkulepitud kahju

hüvitamise nõude esitamise võimalus algas alates ruumide üleandmisest hagejale. Üürilepingu

p 2.1. järgi jõustub leping alates selle allakirjutamisest ja p 2.2 järgi oli leping sõlmitud viieks

aastaks arvates ruumide üürniku valdusse andmisest. P 8.6 sõnastuse järgi oli kostjal õigus

nõuda kahju hüvitamist juhul, kui hageja ütleb lepingu üles enne p-s 2.2 määratud tähtaja

möödumist. VÕS § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest

tegelikust tahtest ja lg 5 p 1 järgi tuleb tõlgendamisel mh arvestada poolte käitumist pärast

lepingu sõlmimist. Pärast hageja poolt 26.11.2018 lepingu ülesütlemist on kostja 27.11.2018 e-

kirjas teatanud, et ta soovib p 8.6. järgi kahju hüvitamist. Hageja vastas 29.11.2018, et ta on

leidnud uue üürniku, kes on nõus sisekujundusprojektiga sealt, kus hageja pooleli jäi (I kd, tl

18 pöördel). Ringkonnakohtu arvates tõendab eeltoodu, et pooled said lepingu p 8.6 sisust aru,

et p-s 8.6 kokkulepitud kahju hüvitis rakendub lepingu sõlmimisest ehk alates 15.08.2018.

Üürilepingu p 2.1. järgi jõustus leping allakirjutamisest, seega olid alates sellest ajast pooltele

kohustuslikud kõik lepingu tingimused. Hageja poolt lepingu ülesütlemisest saab kostjale kahju

tekkida ka sellega, et uuele üürnikule osutub võimalikuks ruumid üle anda hiljem, kui need

oleks üle antud hagejale. Pooled on üürilepingu p-s 1.5 kokku leppinud, et kokku võib leppida

2-20-7572

hoone põhiprojektist erinevas ruumide lahenduses, mille järgi ruumid valmis ehitatakse. Seega

juhul, kui üürnik enne ruumide valduse saamist üürilepingu üles ütleb, võib tekkida olukord,

kus uue üürniku leidmisel tuleb ruumid uue projekti järgi valmis ehitada, millele kuluva aja

võrra võib viibida ruumide uuele üürnikule üleandmine ja üüritulu saamine ning üürileandjale

võib tekkida lisakulu. Seega on ebaõige maakohtu järeldus, et p 8.6. järgi kahju hüvitamise

nõude esitamise välistas see, et hagejale ei olnud ruumide valdust üle antud.

67. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg-te 1 ja 2 järgi on saamata jäänud tulu

varaline kahju, mille hüvitamist võib kahjustatud poolt nõuda. Kostja on üürilepingu p-le 8.6

tuginedes esitanud nõude viisil, kus ta soovib saada hagejalt kahju hüvitisena kuue kuu üüri,

mis on kostja saamata jäänud tulu. Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu ennetähtaegsel

lõpetamisel võis tekkida kostjale kahju saamata jäänud üürina, kui kostja ei saanud uuele

üürnikule ruume üle anda samal ajal, kui ta oleks ruumid andnud hageja kasutusse. Hageja poolt

lepingu täitmise jätkamisel ei oleks kostjale kahju tekkinud, mistõttu on kostjale põhjustatud

kahju ja hageja tegevuse vahel põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hagejale oli ettenähtav, et

lepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel võib tekkida kostjale kahju saamata jäänud üürina, kuna

tavapäraselt ei ole koheselt võimalik leida uut üürnikku (VÕS § 127 lg 3). Menetluses ei ole

esile toodud, et kostja oleks saanud hageja ennetähtaegsest lepingu ülesütlemisest kasu.

68. Arvestades eeltoodut on kostjal õigus hagejalt nõuda kahju hüvitamist üürilepingu p-s 8.6

kokkulepitud summas. Üürilepingu p 6.1 on pooled kokku leppinud, et üürnik tasub igakuiselt

üüri 16 eurot ruutmeetri eest. Üürile lisandub käibemaks. Üüritud pinna suuruseks oli 434,7 m2.

Üürnikul oli õigus kasutada ka kahte parkimiskohta, kuid nende üüri ei ole kostja kahju hüvitise

suuruse kindlaksmääramisel arvestanud. Ühe kuu üüri suuruseks 6955,20 eurot. Kuna kostja

nõuab kahju hüvitamist, mis käibemaksuseaduse (KMS) § 4 järgi ei ole käive, siis

kahjuhüvitisele ei lisata käibemaksu. Vastavalt lepingu p-le 8.6 on kokkulepitud hüvitise

suuruseks 41731,20 eurot (6955,20 x 6).

69. Riigikohus on selgitanud, et kahju hüvitamise eelduste olemasolul tuleb kohtul kontrollida,

kas esinevad alused VÕS § 139 ja § 140 järgi hüvitise vähendamiseks. Eelviidatud sätteid

kohaldab kohus ilma kohustatud isiku taotluseta ja vähendamiseks piisab sellest, kui on esile

toodud vähendamise aluseks olevad asjaolud (Riigikohtu 25.05.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-46-15, p 12; 17.06.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15, p 13). Hageja on esitanud taotluse

hüvitise vähendamiseks.

70. VÕS § 140 lg 1 järgi võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies

ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult

vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu,

isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda.

71. Ringkonnakohus leiab, et kahju hüvitis kuulub vähendamisele. Pooled ei vaidle selle üle, et

pärast lepingu ennetähtaegset ülesütlemist otsis hageja uue üürniku, kes 15.03.2019 sõlmis

sama pinna üürimiseks üürilepingu. Seega on hageja tegutsenud eesmärgil, et vähendada kostja

võimalikku kahju ja tagada, et kostja saaks võimalikult kiiresti ruumid üürile anda ja uuelt

üürnikult üüri saada. Samuti annab aluse kahjuhüvitise vähendamiseks see, et kostjale sai

tegelikult kahju tekkida ainult perioodil 01.05.2019 – 30.07.2019. Ringkonnakohus ei nõustu

kostja väidetega, et hagejale oleks üüritud ruumide valdus üle antud märtsi lõpuks 2019.

Eeltoodu on vastuolus pooltevahelise lepingu p-ga 3.1, kus ruumide valduse üleandmise ajaks

on kokku lepitud 01.05.2019 – 01.11.2019. Ringkonnakohus märgib, et lepingu p-s 3.1 oli küll

2-20-7572

märgitud ruumide üleandmise perioodi alguseks 01.05.2018, kuid maakohus tuvastas, et

tegemist oli ebaõige aastaarvuga ja õige oli 01.05.2019, mille üle ringkonnakohtus enam ei

vaielda. See, et kostja väitel oli nimetatud tähtaeg kokku lepitud kostja huvides eesmärgiga

tagada kostjale piisav aeg ruumide valmisehitamiseks, ei anna alust järeldada, et hageja pidi

arvestama, et ruumid antakse talle üle enne 01.05.2019. Arvestades p 3.1 sõnastust võis hageja

eeldada, et ruume enne 01.05.2019 talle üle ei anta. Lisaks eeltoodule on ringkonnakohtu

arvates oluline see, et hageja ütles üürilepingu üles kolm ja pool kuud pärast lepingu sõlmimist

ajal, kui üüritud pinna valduse üleandmise ajani oli viis kuud ja uus üürnik leiti kiiresti, mistõttu

üüritava pinna valmisehitamise lõpptähtaeg uue üürilepingu järgi ei saanud väga oluliselt

erineda esimese lepingu puhul kokkulepitust ja tekkiv kahju saamata jäänud üürina ei saanud

olla p-s 8.6 toodud maksimaalses määras.

72. Pooled vaidlesid ka selle üle, kas hageja esitas tähtaegselt sisekujundusprojekti. Maakohus

tuvastas vaidlustatud otsuses, et projekt esitati 02.10.2018, millega kostja ei nõustunud.

Ringkonnakohtu arvates ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel määrava tähtsusega see, kas

projekt anti üle või mitte, kuna projekti üleandmise tähtaja kokkuleppe rikkumisest tulenevalt

ei ole nõudeid esitatud. Samas võis projekti üleandmisega seonduv mõjutada seda, millal oli

kostjal võimalik uuele üürnikule NoCry OÜ-le ruumid üle anda. Ebaõige on hageja väide, et

ruumide sisekujunduse osas puudus pooltel kokkulepe. Enne üürilepingu sõlmimist toimunud

läbirääkimistel on pooled arutanud p-s 3.1 toodud tähtaja pikkuse üle ja kostja on hagejale

selgitanud, et ruumide hageja kasutusse andmise perioodi ei ole alust lühendada, kuna ruumide

valmimine sõltub sellest, millal valmib sisearhitektuuriprojekt (I kd, tl 106). Samuti tuleneb

tunnistajate C ja Q ütlustest (I kd, tl 160-161 ja 163), et hageja esitas kostjale ja hoone ehitajale

sisekujunduse kohta skitse. Kostja väitel andis uus üürnik talle sisearhitektuuriprojekti üle

veebruaris 2019 ja selle alusel alustati ehitamist. Seega on usutav, et ruumide lõpuni ehitamine

viibis hageja poolt lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu ca kolm kuud ja pooltevahelise

üürilepingu jätkumisel oleks hagejale olnud võimalik anda ruumid üle 01.05.2019, kuid uue

üürniku kasutusse anti need 31.07.2019. See, et hageja soovis saada ruume oma kasutusse

esimesel võimalusel tuleneb tunnistaja C ütlustest ja poolte lepingueelsetest kirjavahetusest.

Ringkonnakohus järeldab eeltoodust, et asjaolusid arvestades on kostja kaotanud võimaluse

saada üüri kolme kuu eest.

73. Eelviidatud asjaolusid arvestades on ringkonnakohtu arvates kahju täielik hüvitamine

hageja suhtes ebaõiglane ja kahjuhüvitise suurust tuleb vähendada ning hageja on kohustatud

kostjale hüvitama 20 865,60 eurot, mis vastab kolme kuu üürile ilma käibemaksuta.

74. Kostja on vastuhagi esitanud viisil, kus ta arvestab kahjuhüvitisega tasa hageja tasutud

tagatisraha 8346 eurot. Poolte vahel ei ole vaidlust, et hagejal on õigus saada lepingu p 7.4 järgi

tagasi tagatisraha.

75. Hageja nõuab kostjalt ka viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 12.01.2019 ja

kostja hagejalt viivist alates 07.12.2018. Maakohus tuvastas, et hageja nõue muutus

sissenõutavaks alates 12.01.2019. Üürilepingu p 7.4 järgi tagastab lepingu lõppemisel kostja

tagatise ulatuses, milles ta tagatist ei realiseeri, hiljemalt 1 kuu jooksul alates ruumide

tagastamise akti allkirjastamisest poolte poole ja üürniku poolt kõigi lepinguga määratud

kohustuste täielikust täitmisest. Kuna eelnevalt tuvastas ringkonnakohus, et üürniku (hageja)

kohustus kahju hüvitamiseks oli täitmata, siis oli kostjal õigus üürilepingu p 7.2 järgi tagatis

oma nõudega tasaarvestada. Seega ei ole hageja õigustatud nõudma kostjalt tagatisraha ega

sellelt viivist, kuna nõue on VÕS § 197 lg 2 järgi lõppenud.

2-20-7572

76. Kuna kostjal oli õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist ja üürilepingu p 7.2 järgi oli tal õigus

realiseerida hageja antud tagatis vastavalt hageja täitmata kohustuste suurusele, siis sai kostja

hageja antud tagatist kasutada hageja kahju hüvitamise kohustuse tasaarvestamiseks. Seega

kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele põhivõlg 12 519,60 eurot (20 865,60 – 8346).

77. Järgnevalt tuvastab ringkonnakohus, millal muutus kostja kahju hüvitamise nõue

sissenõutavaks. Üürilepingu p 8.6 järgi muutus kahju hüvitamise nõue sissenõutavaks 10 päeva

möödumisel sellekohase nõude esitamisest. Kostja väitel esitas ta hagejale nõude 27.11.2018

e-kirjas (I kd, tl 73). Hageja vaidles sellele vastu ja väitis, et eelviidatud e-kirjas küsis kostja,

kas hagejale sobib, et hageja tasub kostja poolt nõutud summa ja leping loetakse hageja

algatusel lõppenuks. Nõustumisel lubas kostja saata hagejale arve. Ringkonnakohus nõustub

hagejaga, et kostja 27.11.2018 e-kirjast ei tulene konkreetset nõuet kahju hüvitamiseks. Kohtule

on esitatud 27.12.2019 kostja poolt hagejale saadetud e-kiri, milles ta palub hagejal kahju

hüvitada hiljemalt 10.01.2020, näidates ära konto, kuhu tuleb raha kanda (I kd, tl 22). Seega

muutus kostja nõue TsÜS § 147 lg 2 järgi sissenõutavaks alates 11.01.2020 ja sellest ajast on

tal õigus nõuda viivise tasumist.

78. Vastavalt üürilepingu p-le 8.4 on kostjal õigus nõuda hagejalt viivist 0,2% viivitatud

summalt päevas. Maakohus leidis, et äriühingute vahel majandustegevuses sõlmitud lepingute

puhul ei saa pidada viivise määra 0,2% päevas erakordseks ja tegemist on kehtiva

tüüptingimusega.

Ringkonnakohus

nõustub

eeltoodud

osas

maakohtuga.

Apellatsioonimenetluses ei ole pooled seda järeldust sõnaselgelt ka vaidlustanud. Kostja on

vastuhagis piiranud viivise suuruse põhivõlaga. Kuna arvestuslik viivise suurus ületab

käesoleva otsuse tegemise ajaks põhivõla, siis kuulub viivis väljamõistmisele põhivõlaga samas

suuruses.

79. Kuna ringkonnakohus rahuldas osaliselt kostja vastuhagi esimesena esitatud nõude, siis

alternatiivsetel alustel esitatud kahju hüvitamise nõuet ringkonnakohus käesolevas otsuses ei

käsita. Kostja nõude alternatiivsed alused olid esitatud juhuks, kui kohus hageja nõuet

esimesena toodud alustel ei rahulda.

80. Eeltoodut arvestades tuleb hageja nõue jätta rahuldamata ja kostja vastuhagis esitatud nõue

kuulub rahuldamisele osaliselt.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

81. Seoses maakohtu otsuse tühistamisega ja hagi rahuldamisega tuleb tühistada ka maakohtu

otsuses toodud menetluskulude jaotus. Kuna hagi jääb rahuldamata ja hagi rahuldamise peale

esitatud apellatsioonkaebus rahuldati, siis hagiga seotud maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud

tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta hageja kanda. Vastuhagi rahuldatakse osaliselt, mistõttu tuleb

vastuhagi menetlemisega seotud maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest TsMS § 163 lg 1

järgi jätta 30% hageja kanda ja 70% kostja kanda.

82. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka

ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks

maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlus lõpetava lahendi jõustumist. TsMS § 178 lg 1

2-20-7572

järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)