3-22-1874/14 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Maret Altnurme

Määruse tegemise aeg ja koht

02.11.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-22-1874

Haldusasi

OÜ Feenoks kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

31.08.2022 ehitusloa nr 2212271/19613 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Feenoks; esindaja vandeadvokaat

Maksim Greinoman

Vastustaja – Tallinna linn; esindajad EV ja KR

Kolmas isik – Pelgulinna Tervisemaja OÜ; esindajad

vandeadvokaadid Merli Mäesalu ja Triin Kaurov

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 27.09.2022 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Feenoks määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Jätta OÜ Feenoks määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 27.09.2022

määruse haldusasjas nr 3-22-1874 resolutsiooni p 1 muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määrus ei ole vaidlustatav (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 235 lg 1, § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 31.08.2022 ehitusloa nr

2212271/19613 Ädala tn 1, Tallinn kinnistule äri- ja teenindushoone püstitamiseks ning

ühisveevärgi ja kanalisatsioonitorustiku rajamiseks.

2. OÜ Feenoks esitas 05.09.2022 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 31.08.2022

ehitusloa nr 2212271719613 tühistamiseks. OÜ-le Feenoks kuulub kinnistu aadressil Ädala tn

1a, Tallinn. Hoone ehitamine ja vana hoone lammutamine ohustab kaebaja hoone püsivust ja

ohutut kasutamist. Seega rikub vaidlustatud ehitusluba kaebaja omandiõigust. Vastustaja ei ole

edastanud kaebajale ärakuulamisõiguse teostamiseks ehitusloa taotlust ega selle aluseks olevaid

dokumente. Ehitusluba ei sisalda ühtegi põhjendust kaebaja vastuväidetega arvestamata jätmise

kohta. Büroohoone ja ravihoone ehitusprojektile tuleb majandus- ja taristuministri 08.06.2015

määruse nr 62 „Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“ (määrus nr 62) § 3 lg 2 p-de 5 ja 13 kohaselt

3-22-1874

2(10)

teha ekspertiis. Ehitusloa andmise menetluses ei ole põhiprojekti koostatud ega ekspertiisi

tehtud.

Kaebaja esitas koos kaebusega esialgse õiguskaitse taotluse (hilisemalt täiendatud)

vaidlustatud ehitusloa kehtivuse peatamiseks ning Ädala 1 kinnistul lammutus- ja ehitustöö

keelamiseks. Kaebajale kuuluv hoone Ädala tn 1a on rajatud madalvundamendile, mistõttu

peab Ädala tn 1 süvendi projektlahendus sellega arvestama. Ädala tn 1a hoone all on pinnas,

mille omadused (eelkõige kandevõime, aga ka kokkusurutavus) võivad muutuda (turvas,

mölline liiv) seoses pinnasevee taseme muutusega, mistõttu esimeses järjekorras tuleks tagada,

et veerežiim jääks analoogseks praegusega. Sellepärast leidis riiklikult tunnistatud ekspert, et

enne Ädala tn 1 ehitusprojekti koostamist tuleb läbi viia Ädala tn 1a hoone ehituslike osade

ning konstruktsioonide detailne ehitustehniline ülevaatus ja uuring, sh vundamentide avamine,

ning määratleda ehitise olemasolev seisukord; teha geotehniline arvutus; ehitustööde

läbiviimisel järgida arvamuses konkretiseeritud abinõu, sh paigaldada tugiseinad, tagada

vahemaa ehitiste vahel, vältida vibratsiooni ning massi ülekandmist Ädala tn 1a-le. Ädala tn 1

suhtes kehtivate projekteerimistingimuste p 8.4 kohaselt tuleb Ädala tn 1 kinnistul enne

ehitusprojekti koostamist teostada ehitus-geoloogiline uuring ja hinnata hoone vundeerimise

alust, et tagada naaberkinnistutel olevate hoonete vundamentide püsimine. Selleks tuleb enne

ehitustööde alustamist läbi viia hoonete detailne ehituslik ülevaatus, määrata ehitiste

olemasolev seisukord. Ülevaatusi ega uuringuid ei ole tehtud. Tallinna Halduskohus leidis

21.12.2021 otsuses nr 3-21-1950, et lammutustööde ohutuks teostamiseks tuleb koostada eraldi

projekt. Seda ei ole koostatud. Lähtudes ettevaatuspõhimõttest, tuleb eeldada ehitamise

ohtlikkust. Kaebaja hoone on aktiivses kasutuses ning pinnase ja kaebaja hoone tehnilise

seisundi tõttu võib Ädala tn 1 hoone lammutamine seada ohtu kaebaja vara, samuti hoones

viibivate inimeste elu ja tervise.

Kui kaebaja hoone saab kahju, muutub kaebuse rahuldamise korral varasema olukorra

ennistamine sõltuvalt kahjustuse ulatusest kas väga keerukaks või koguni võimatuks, kui hoone

peaks vajuma selliselt, et see on otstarbekam lammutada. Taotletud esialgne õiguskaitse ei piira

kolmanda isiku õigusi ebamõistlikult ega rohkem, kui on praeguses olukorras hädavajalik.

Ehitamine võib kahjustada kaebaja hoonet ka siis, kui vana hoone lammutamine kaebaja hoonet

ei kahjusta, eelkõige seonduvalt vundamendi süvendi väljakaevamisega ja kaebaja hoone

toestamisega. Kuivõrd ei ole tehtud kaebaja hoone uuringuid, siis ei ole teada, millised meetmed

on vajalikud ja piisavad ohutuse tagamiseks.

3. Tallinna linn palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Kaebaja on esitanud hulgaliselt eksitavaid väiteid. Ehitusprojekt, mille aluse väljastati

praeguses asjas vaidlustatud ehitusluba, ei näe enam ette maa-alust korrust (kolmas isik loobus

ehitusloa menetluse käigus maa-alusest korrusest).

Tõele ei vasta kaebaja väide, et kolmas isik ei ole teinud mingeid uuringuid Ädala tn 1 kinnistule

projekteerimistingimustega ettenähtud mahus ehitamiseks. Koos ehitusloa taotlusega esitati

ehitisregistrisse töö nr 18-07-1433 (Ädala tn 1 geotehnika aruanne), mis on koostatud IPT

Projektijuhtimine OÜ poolt ja mille on allkirjastanud volitatud ehitusinsener, tase 8, Peeter

Talviste. Aruanne jõuab järelduseni, et rakendades aruandes käsitletud meetmeid, on võimalik

rajada hoone Ädala tn 1 kinnistule planeeritud mahus naaberhoone konstruktsioone

kahjustamata. Seejuures on ehitusloa menetluse käigus planeeritud mahust (maa-alusest

korrusest) loobutud. Kaebaja esitatud Ehitusprojekt OÜ 07.06.2019 ja 20.11.2018 arvamused

käsitlevad projekteerimistingimuste alusel lubatud maksimaalset mahtu (s.t hoonet koos maa-

aluse korrusega), mitte vaidlusaluse ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti. Seega ei tõenda

arvamused seda, et kõnealuses ehitusprojektis ette nähtud hoonest lähtuks kaebaja hoonele oht.

3-22-1874

3(10)

Kaebaja väidab, et 17.08.2022 esitati ehitisregistrisse uus ehitusloa taotlus, mille esitamisest

teda ei teavitatud ja menetlusse ei kaasatud. Tegemist ei ole uue ehitusloa taotluse esitamisega,

vaid sellesama ehitusloa taotluse uue versiooniga. Kaebajale kui kaasatud isikule pidi see olema

ehitisregistris nähtav. Ehitusprojekti lahenduse, mille alusel väljastas TLPA ehitusloa nr

2212271/19613, on kaebaja põhimõtteliselt heaks kiitnud – 07.04 2022 kirjas (kaebuse lisa 21)

ütleb kaebaja järgmist: „OÜ Feenoks hinnangul on planeerimislahendus, millega ei ole hoonel

Ädala tn 1 maa-alust korrust (eskiisprojekti lk 7, selgitused asendiplaanis) ning kuja OÜ-le

Feenoks kuuluva hoonega on 12,5 m (asendiplaan), põhimõtteliselt aktsepteeritav.“

Tõele ei vasta kaebaja väide, et teda ei ole menetlusse kaasatud ega ära kuulatud. Kui isik on

juba korra kaasatud ehitisregistris läbiviidavasse ehitusloa menetlusse, siis on tal võimalik

tervet protsessi jälgida ning esitada seisukohti kogu menetluse vältel. Kaebajat on ehitusloa

menetlusse vastavalt ehitusprojekti lahenduse arengutele kaasatud kolmel korral. Kaebaja

kaasamine ja ärakuulamine nähtub ka kaebusele lisatud kaebaja arvamusest seoses ehitusloa ja

ehitusprojektiga (kaebuse lisad 11, 17 ja 21).

Ehitusluba antakse ehitisregistris elektroonselt vastavalt ettenähtud vormile (majandus- ja

taristuministri 19.06.2015 määrus nr 67 „Teatiste, ehitus- ja kasutusloa ja nende taotluste

vorminõuded ning teatiste ja taotluste esitamise kord“), milles ei ole haldusakti põhjenduste

kohta ette nähtud. Kui ehitusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste avaldamise

käigus esitatud märkusi, võtab pädev asutus need asjakohaselt arvesse ja põhjendab nende

arvestamata jätmist (EhS § 42 lg 8). Põhjendused esitatakse eraldiseisvas dokumendis.

Ehitusloa andmisest eraldi ei teavitata, vaid vastav teavitus esitatakse koos selgitustega

kaasatud isiku arvamuse ja vastuväidete kohta (praegusel juhul TLPA 15.09.2022 kirjaga).

Kaebaja etteheide, et ehitusloa menetluses ei ole koostatud põhiprojekti, on alusetu. Majandus-

ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr 97) § 13 lg 1

kohaselt võib ehitusloa taotleja esitada ehitusprojekti enda valitud staadiumis. Ehitusloa taotleja

on esitanud ehitusprojekti eelprojekti staadiumis. Õige ei ole kaebaja etteheide, justkui oleks

kõrvale kaldutud määruse nr 62 § 3 lg-s 2 ette nähtud kohustusest koostada ekspertiis

ehitusprojektile, mis näeb ette büroo- või ravihoone ehitamise. Ehitusloas on kohustusliku

kõrvaltingimusena ette nähtud, et enne ehitamise alustamist peab olema ehitamise aluseks

olevale ehitusprojektile tehtud ehitusprojekti ekspertiis. Ehitusprojekti eelprojekt on piisava

täpsusega ette näinud ohutusmeetmed. Vastustajale esitatud ehituse projektdokumentatsioon

vastab määruse nr 97 §-le 14. Kaebaja ei ole selgitanud, millistele nõuetele ehitusprojekt ei

vasta.

Kaebaja hoone paikneb enam kui 12 m kaugusel Ädala tn 1 kinnistule ehitatavast hoonest.

Seetõttu ei ole eluliselt usutav, et kõiki ohutusmeetmeid järgides on ehitamisel kuidagigi

võimalik kahjustada kaebajale kuuluvat hoonet. Linnalises keskkonnas ehitatakse hooneid

tihtipeale tunduvalt lähemale ja isegi üksteise külge ning sellest hoolimata püsivad kõik hooned

püsti.

Esialgse õiguskaitse kohaldamisel saab kahjustatud oluline avalik huvi (kiire ja efektiivne

lammutus ning ehitamine, mis ei jää venima).

4. Pelgulinna Tervisemaja OÜ palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Kaebus ja esialgse õiguskaitse vajadus on üles

ehitatud väitele, et hoone maa-aluse osa lammutustööd võivad kaasa tuua hoone vajumise ja

pinnaserežiimi muutused. Kaebaja on jätnud märkimata, et kolmas isik loobus maa-aluse

korruse lammutus- ja ehitustöödest. Seega ei teosta kolmas isik maa-aluseid lammutustöid ja

kaebaja väited, et hoone vundament vms on ohustatud, on väärad.

3-22-1874

4(10)

Maa-aluses osas säilitatakse olemasoleva hoone osa, mis ei asetse rajatava hoone all (s.t osa,

mis asub Ädala tn 1a hoone poolses küljes) ning ei sega rajatava hoone vaiatöid. Ädala tn 1a

kinnistu poolse keldrikorruse osa säilitamine koos tagasitäite ja tihendamisega tagab olukorra,

kus naaberkinnistu hoone lähistel kaevetöid ei teostata, pinnas püsib stabiilsena ning mõjud

Ädala tn 1a hoonele puuduvad. Rajatava hoone vundamendi asukoht on vähemalt 12 m

kaugusel kaebaja kinnistust. Vaidlustatud ehitusloa alusel on vaiatööd kavas vaid kinnistu teises

otsas – s.t ehitustegevuse ja Ädala tn 1a hoone vahele jääb kirjeldatud olemasolev maa-alune

konstruktsioon, mis tagab pinnase stabiilsuse Ädala tn 1a pool. Maa-aluse korruse ruumid

täidetakse/tihendatakse ning selle peale rajatakse parkla. Parkal rajamisel täidetakse ca 1 m

pinnast olemasolevate konstruktsioonide osas. Kaebaja väidab alles 22.09.2022 seisukohas

paljasõnaliselt, et uue hoone püstitamine võib kahjustada kaebaja hoonet ka siis, kui Ädala tn 1

vana hoone lammutamine kaebaja hoonet ei kahjusta. Kaebusest ei nähtu, millele see väide

tugineb. Kaebaja ei ole väitnud, et olemasolevate konstruktsioonide peale parkla rajamine ja

konstruktsioonide vahelises osas pinnase tihendamine ca 1 m paksuselt rikuks kuidagi tema

õigusi.

Ka kaebaja eksperdid kinnitasid (kaebuse lisa 5), et riskid võivad realiseeruda vaid maa-aluse

korruse rajamisel. Kaebuse lisas 4 esitatud ekspertarvamus lähtub eeldusest, et rajatakse üks

maa-alune korrus ning ehitusaegne ehitussüvend, mille rajamist aga ei toimu.

Kolmas isik on koostanud ja koostab kõik asjakohased uuringud ja projektid. Kaebaja ei ole

välja toonud ühtegi õiguslikku alust, millega oleks ehitusprojekt vastuolus. Praeguseks hetkeks

on koostatud ka hoone põhiprojekt. Samuti koostatakse ehitusprojekti ekspertiis enne hoone

ehitamisega alustamist.

Kaebaja tugineb ehitusloa vaidlustamisel väitele, et loast tuleneva õiguse realiseerimine

ohustab kaebaja kinnistul oleva ehitise püsivust, kuna lammutustegevuse käigus või selle

tulemusena võib hakata liikuma pinnas, millele toetub kaebaja kinnistul oleva hoone

vundament. Vaidlustatud ehitusloa raames ei toimu aga hoone lammutamist, maa-aluse osa

lammutamist ei toimu aga üldse (v.a kavandatava hoone vaivundamentide rajamise kontekstis).

Seega ei saa vaidlustatud ehitusluba kaebaja õigusi rikkuda ja kaebajal puudub

õiguskaitsevajadus.

Kaebuse eduperspektiiv on madal. Projekteerimistingimustes sätestatud nõuded on täidetud.

Ehitusgeoloogia-uuring on vastustajale ehitusloa menetluses esitatud (geotehnika aruanne töö

nr 18-07-1433). Lisaks on koostatud geotehnika ekspertarvamus. Täidetud on nõue viia läbi

olemasoleva(te) hoone(te) detailne ehituslik ülevaatus, määrata ehitis(t)e olemasolev seisukord.

Paigaldatud on reeperid (kohtkindel geodeetiline märk, mis järgib vundamendi seisundit) ning

Ädala tn 1 a hoone seisukorda on võimalik regulaarselt jälgida. Kolmandal isikul puudub

kohustus koostada Ädala tn 1a hoonele audit ehitusseadustiku (EhS) § 18 tähenduses. Sellist

kohustust ei tule projekteerimistingimustest ega seadusest. Kaebaja leiab ekslikult, et

varasemates halduskohtumenetlustes on tuvastatud, et Ädala tn 1 lammutamine ja

asendushoone ehitamine ohustab kaebaja hoone püsivust või kaebaja hoonele peaks koostama

auditi vms.

Ehitusprojekti ekspertiis koostatakse vastavalt nõuetele enne hoone ehitamisega alustamist

(EhS § 14 lg 3 p 1, § 42 lg 3 p 6 ja määruse nr 62 § 3 lg 2). Jääb arusamatuks, milliseid

täiendavaid toimingud/uuringud kaebaja soovib, et Ädala tn 1a hoone suhtes teostataks. Ädala

tn 1a hoone vundamendid on 100% ulatuses kaetud, s.t vundamenti kui sellist vaadelda ei ole

võimalik. Vaadelda saab ainult kattekihte (tsementkiudplaadid) ning põrandaid, millel on ka

kattekihid peal. Hoone kõrval kaevetöid ei teostata (mis võimaldaks vundamendi vaatlust vms),

kuna eeltoodu võib kaasa tuua hoone vajumise.

3-22-1874

5(10)

Esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks ebaproportsionaalne kolmanda isiku ja avaliku huvi

suhtes. Praeguseks on lammutustegevus ca 90% ulatuses (maapealsest mahust) lõpetatud ja

lammutusloa alusel ehitustegevus realiseeritud. Osaliselt on säilinud esimese korruse maht ja

müüriosad. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel ei ole kolmandal isikul võimalik teostada pinnase

tihendamist ega tagada võimalikult kiiresti lammutamisele mittekuuluvate osade ja kinnistu

ohutus. See ei ole avalikes huvides, kuna lammutusjäätmete ja süvenditega kinnistu kujutab

endast ohtu inimestele ning on ka visuaalselt häiriv. Ehitustegevuse edasilükkamine pikendab

ehitustegevuse kogupikkust, mis omakorda toob kaasa pikemad müra- ja tolmuhäiringud

naabruses elavatele ja liiklevatele inimestele. Ädala tn 1 hoone kandev konstruktsioon on

kohapealne monoliitne raudbetoon valu. Betoon vajab kivistumiseks plusskraade ning kaitset

sademete eest. Kui oktoobri alguses ehitustöödega jätkata ei saa, siis talvise ehituse eripäradest

tulenevalt tähendaks ehitusega alustamisega venimine ühe kuu võrra hoone valmimistähtaja

pikenemist ca 3 kuu võrra ning tooks kaasa lisakulud.

5. Tallinna Halduskohus jättis 27.09.2022 määruse resolutsiooni p-ga 1 esialgse

õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Ädala tn 1 hoone lammutustöödega seoses ei võta kohus praeguse asja raames seisukohta,

kuivõrd see väljub kaebuse esemest. Sellest tulenevalt ei saa kohus ka keelata Ädala tn 1

kinnistul lammutustöid.

Kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus, kuivõrd ehitusloa alusel on võimalik alustada

ehitustegevusega, mis võib kaasa tuua pöördumatud tagajärjed, mille hilisem kõrvaldamine on

oluliselt raskendatud või võimatu. Kaebusel on aga väga vähesed eduväljavaated, millest

tulenevalt ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud.

Vastustaja ja kolmas isik on oma vastustes üheselt ja selgelt välja toonud, et kolmas isik on

Ädala tn 1 hoonele maa-aluse korruse rajamisest 31.08.2022 väljastatud ehitusloa menetluse

käigus loobunud. See asjaolu nähtub selgelt Ädala tn 1 äri- ja teenindushoone konstruktsiooni

osa eelprojekti seletuskirja p-dest 4.3 ja 4.6, samuti arhitektuurse osa eelprojekti seletuskirja p-

st 1.4, milles on märgitud hoone maa-aluste korruste arvuks 0 ning maa-aluse osa pinnaks 0 m2

ja maa-aluse osa mahuks 0 m3. Lisaks märgitakse arhitektuurse üldlahenduse all, et

eskiisprojektiga võrreldes loobuti maa-alusest mahust (sama kinnitavad projekti koosseisus

olevad joonised ja vaated). 31.08.2022 ehitusloa aluseks olnud eelprojekt kinnitab üheselt

Ädala tn 1 püstitatava hoone maa-aluse korruse ja sellega seotud ehitussüvendi rajamisest

loobumist ja selle üle ei saa olla ratsionaalsete argumentidega vaidlust. Olukorras, kus

31.08.2022 väljastatud ehitusloa aluseks olevas ehitusprojektis on kolmas isik loobunud maa-

aluse korruse rajamisest ning olemasoleva hoone keldrikorrust ja vundamenti Ädala tn 1a hoone

lähistel (s.o väljaspool püstitatava uue hoone mahtu) ei lammutata ning vaiatöid tehakse kaebaja

hoonest kaugemal, ei ole mõistlikku põhjust eeldada, et kavandatavas mahus ettenähtud ja

ehitustööd võiksid reaalselt ohustada Ädala tn 1a hoone püsimist.

Kaebaja väidab alles 22.09.2022 seisukohas paljasõnaliselt, et uue hoone püstitamine võib

kahjustada kaebaja hoonet ka siis, kui Ädala tn 1 vana hoone lammutamine kaebaja hoonet ei

kahjusta. Kaebusest ei nähtu, millele kaebaja väide tugineb, arvestades, et kaebaja on

ehitustööde ohtlikkuse üles ehitanud Ädala tn 1a hoone pinnase omaduste või pinnasvee taseme

muutustele, mida aga vaidlustatud ehitusloa raames ei mõjutata. Kaebaja väited hoone

võimalikust kahjustada saamisest on paljasõnalised ja tõendamata.

Koos ehitusloa taotlusega on esitatud mh geotehnika aruanne (töö nr 18-07-1433), mis on

ehitusprojektis konstruktiivosa kavandamise alus ja kus on märgitud, et on teada, et

naaberhoone aadressil Ädala tn 1a on rajatud madalvundamendile, Ädala tn 1 süvendi

projektlahendus peab sellega arvestama. Vastava aruande kohaselt oli ehitustegevus ka maa-

3-22-1874

6(10)

aluse korruse rajamisel võimalik kaebaja hoone konstruktsioone kahjustamata, kui toestatakse

süvendi sein nii, et arvutuslikult on mõju Ädala tn 1a hoonele lubatud piirides, ning

kontrollitakse Ädala tn 1a siirdeid ehituse ajal. Praegusel juhul näeb ehitusprojekt ette ehitamist

projekteerimistingimustes lubatust väiksemas mahus ning loobutud on maa-aluse korruse

ehitamisest. Seega puudub kohtul alus kahelda selles, et ehitamine on kaebaja hoonele ohutu.

Kaebaja ei ole vastupidise tõendamiseks esitanud ühtegi tõendit. Seejuures kinnitasid kaebaja

enda eksperdid, et riskid võivad realiseeruda vaid maa-aluse korruse rajamisel. Vastavat maa-

alust korrust ei rajata.

Mis puudutab kaebaja väited sellest, et tegemata on ehitusprojekti ekspertiis, siis see tuleb teha

enne ehitamise alustamist ehitusprojektile (EhS § 14 lg 3 p 1, § 42 lg 3 p 6 ja määruse nr 62 §

3 lg 2). Enne seda ei pea vastavat ekspertiisi tehtud olema.

Õige ei ole kaebaja seisukoht selles, et 17.08.2022 esitati ehitisregistrisse uus ehitusloa taotlus,

mille esitamisest kaebajat ei teavitatud ja mille menetlusse teda ei kaasatud. Tegemist ei ole

uue ehitusloa taotluse esitamisega, vaid sama ehitusloa taotluse uue versiooniga, kuna

16.08.2022 oli ehitusprojektide peaspetsialist LL ehitusprojekti tagastanud veel viimase

märkuse sisseviimiseks. Kaebajale kui menetlusse kaasatud isikule pidi see olema ehitisregistris

nähtav. Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebaja väited, et teda ei ole menetlusse kaasatud ega ära

kuulatud, põhjendatud ega saa kaasa tuua ehitusloa tühistamist, millest tulenevalt ei ole

kaebuses ka selles osas suuri eduväljavaateid. Kaebajat on ehitusloa menetlusse vastavalt

ehitusprojekti lahenduse arengutele kaasatud kolmel korral, nagu ehitisregistri väljavõttest

nähtub. Kui isik on juba ehitusloa taotluse menetlusse kaasatud, on tal soovi korral võimalik

kogu menetluse vältel omapoolseid seisukohti esitada. Asjaolu, et kaebaja on ehitusloa

menetlusse olnud kaasatud ja ta on ära kuulatud, nähtub ka kaebaja poolt kaebusele lisatud

kaebaja arvamustest, mida ta on vastustajale seoses ehitusloa ja ehitusprojektiga esitanud.

Ehitusluba antakse elektroonselt ehitisregistris vastavalt määruses nr 67 ettenähtud vormile,

milles ei ole haldusakti põhjenduste kohta ette nähtud. Vastavad põhjendused esitatakse

eraldiseisvas dokumendis juhul, kui ehitusloa eelnõu kohta on kooskõlastamise või arvamuste

avaldamise käigus esitatud märkusi, mida arvesse ei võeta (EhS § 42 lg 8). Praegusel juhul

esitati vastavad selgitused ja teavitus ameti 15.09.2022 kirjaga. Kaebaja on esitanud kaebuse

enne seda. Eeltoodust tulenevalt on ka kaebaja väited põhjendamiskohustuse rikkumise osas

alusetud ega saa kaasa tuua ehitusloa tühistamist.

Kuivõrd kaebuse eduväljavaated on pigem väikesed, siis ei kaalu kaebaja huvi ehitustegevuse

peatamiseks üles avalikku huvi linnaruumi korrastamiseks ja kolmanda isiku majanduslikku

huvi arendusprojekti elluviimise jätkamiseks. Kohus nõustub seoses avaliku huvi ja kolmanda

isiku õigustega vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadega neid kordamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

6. OÜ Feenoks palub 12.10.2022 määruskaebuses ja 31.10.2022 seisukohas tühistada

halduskohtu 27.09.2022 määruse resolutsiooni p 1 ja teha selles osas uus määrus, millega

rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus ning peatada vaidlustatud ehitusloa kehtivus ja keelata

Ädala tn 1 kinnistul ehitustööd.

Kaebaja peamine murekoht on Ädala tn 1 vundamenditööde tegemine ehk vaiade ja sulundseina

paigaldamine, s.o vaidlustatud ehitusloaga lubatud ehitustööde esimene etapp. Pärast esimese

etapi läbimist ja kaebaja hoone eeldatavat kahjustamist on kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega

selgelt võimatu.

3-22-1874

7(10)

Tegemata on kaebaja hoone oluliste omaduste väljaselgitamise uuringud. Kolmas isik ei ole

korraldanud ehitusprojekti ekspertiisi. Kaebaja hoone võimalik vajumine või selle osa ootamatu

kokkuvarisemine ei tähenda ainult rahalist kahju kaebajale, vaid võib ohustada inimeste elu ja

tervist.

Halduskohus on ebaõigesti leidnud, et maa-aluse korruse ärajätmisega ja puurvaiade

kasutamisega on kaebaja hoone kahjustamine välistatud. Vaidlustatud ehitusluba ei sisalda

maa-aluse korruse ärajätmise ja puurvaiade kasutamise ohutuse analüüsi. Ka riiklikult

tunnustatud ekspert on leidnud, et puurvaiade kasutamisega kaasnevad riskid eelkõige seoses

vibratsiooniga ning tuleb teha geotehniline arvestus (kaebuse lisa 5). Halduskohus ei ole selle

tõendiga arvestanud.

Kuigi eelprojekti kohaselt pidi kaebaja hoone ohutuse tagamiseks säilitama osa Ädala tn 1

keldrikorrusest, siis kolmas isik ei teinud seda (vt 12.10.2022 foto, määruskaebuse lisa) ning

keldrikorrus on tervikuna eemaldatud.

Puurvaiade paigaldamiseks

kasutatakse

erinevaid

meetodeid ning paigaldamisviisi

kasutamisest sõltub vaiatööde mõju pinnasele ja kaebaja hoonele, iseäranis vibratsioonide ja

löökide tugevus. Ehitusloas ega projektis ei ole puurvaiade paigaldamisviise kirjeldatud.

Puurvaiade paigaldamisel teostatakse puurimist ja võidakse kasutada vibreerimist betooni

paremaks tihendamiseks, mis on kaebaja hoone püsimisele ülimalt ohtlik. Ohutum, kuid

kolmanda isiku jaoks kallim, on kasutada nt kruvivaiasid. Vibratsiooni arvestused on tegemata.

Uurida oleks tulnud kaebaja hoone faktilist seisukorda ja luua hoone mudel, mida oleks tulnud

testida vibratsioonistendil. Need küsimused oleks pidanud lahendatama ehitusloa menetluses.

Puurvaiade paigaldamine võib tuua kaasa kaebaja hoones pragude tekkimise, hoone ebaühtlase

vajumise ning halvimal juhul osalise kokkuvarisemise. Kaebust ei saa pidada

väheperspektiivikaks. Kirjeldatud kõrgendatud oht ning ehitusloa väljaandmisel vaiade tüübi

valiku kaalumata ning vaiade paigaldamise meetodi reguleerimata jätmine koostoimes

ekspertiisi tegemata jätmisega õigustab esialgse õiguskaitse kohaldamist.

7. Tallinna linn palub 26.10.2022 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.

Kaebuse eduväljavaated on vähesed. Kaebaja väide, et Ädala tn 1 toimuv ehitustöö ohustab

tema kinnistul asuvat hoonet, on paljasõnaline ja tõendamata. Viide haldusasjale nr 3-19-675

ei ole korrektne, sest selles kohtuasjas oli peamiseks teemaks projekteerimistingimustega

lubatud maa-alune korrus, millest kolmas isik on ehitusloa menetluses loobunud. Samuti on

olemas töö nr 18-07-1433 (Ädala tn 1 geotehnika aruanne), mis on sisult sama, kui

projekteerimistingimuste nr 1911802/01184 p-s 8.4 nõutud ehitus-geoloogiline uuring. Töös on

jõutud järeldusele, et rakendades aruandes käsitletud meetmeid, on võimalik rajada hoone

Ädala tn 1 kinnistule planeeritud mahus naaberhoone konstruktsioone kahjustamata.

Ehitusprojektile tehakse ekspertiis enne ehitamisega alustamist. Ehitusekspertiisi ei tehta

eelprojekti staadiumis esitatud ehitusprojektile. Ehitusprojekti insener-tehnilised lahendused

täpsustatakse vastavalt määrusele nr 97 lõplikult alles tööprojekti staadiumis, mille alusel

ehitamine vahetult toimub ja mis esitatakse pädevale asutusele alles kasutusloa menetluses.

Seega on asjakohatu kaebaja viide, et ehitusloas ega projektis ei ole kirjeldatud puurvaiade

paigaldamisviise. EhS § 42 lg 3 p 6 sätestab, et ehitusprojekti ekspertiis nähakse ette ehitusloa

kõrvaltingimusena, mida antud juhul ongi tehtud. Praeguseks on ehitusprojekti ekspertiis tehtud

ja koos kolmanda isiku vastusega määruskaebusele kohtule esitatud.

Koos määruskaebusega esitatud foto alusel ei saa järeldada, et Ädala tn 1 vana keldrikorrus on

tervikuna eemaldatud. Kolmas isik on selgitanud, et olemasolev maja lõhuti kuni soklikorruseni

(s.t ca 0,5 m maa sisse) ning sealt edasi toimub täitmine. Vana hoone soklimüüritis jääb maasse

3-22-1874

8(10)

ja toestab pinnast. Seega ei saa seal olla pinnase liikumist. Enne täitmist tehakse ära ka

maasisesed toru- ja kaabeldustööd.

8. Pelgulinna Tervisemaja OÜ palub 26.10.2022 vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.

Kaebajal puudub esialgse õiguskaitse vajadus. Riskid, mille realiseerumist kaebaja kardab, on

pinnase vajumine ja vibratsioon. Need riskid realiseeruks vaid Ädala tn 1a kõrvale planeeritava

hoone ehitamisega meetodil, et uus hoone rajatakse olemasoleva hoone vundamendist

sügavamale ja selleks ehitatakse ette puurvaiadest tugisein. Kaebaja enda ekspert on kaebuse

lisa 5 p-s 4 selgitanud, et maa-aluse korruse rajamisel peaks tugisein paiknema minimaalset 4

m kaugusel kaebaja hoonest, et olemasoleva hoone vajum oleks ebaoluliselt väike. Praegusel

juhul aga ei rajata tugiseina (kuna ei rajata maa-alust korrust) ja isegi vaiatöid teostatakse

kaebaja hoonest 14 m kaugusel. Kaebaja väide tugiseina/sulundseina rajamise kohta on üheselt

väär.

Vaidlustatud ehitusloa raames ei toimu hoone lammutamist, maa-aluse osa lammutamist ei

toimu aga üldse (v.a kavandatava hoone vaivundamentide rajamise kontekstis). Vaiatööd on

kavas vaid kinnistu teises otsas – s.t ehitustegevuse ja Ädala tn 1a hoone vahele jääb

eelkirjeldatud olemasolev maa-alune konstruktsioon, mis tagab pinnase stabiilsuse Ädala tn 1a

pool. Maa-aluse korruse ruumid täidetakse/tihendatakse 0,5‒1 m paksuselt ning selle peale

rajatakse parkla. Eeltoodut kinnitab ka määruskaebuse lisas 1 esitatud foto, millest nähtub, et

lammutatud hoone maa-aluse osa välisseinad ja keldrikorruse põrandapind on säilitatud.

Kaebuses ja määruskaebuses viidanud varasemad ekspertarvamused lähtusid maa-aluse korruse

rajamisest ja sealt tulenevatest riskidest. Rajatava hoone vundament asub vähemalt 12 m

kaugusel Ädala tn 1a kinnistust, 14 m kaugusel kaebaja hoonest ning projekteeritud

lahendustega on tagatud pinnase vajumise mõjude puudumine Ädala tn 1a hoonele. Ehitusloa

realiseerimisega ei kaasne kaebajale pöördumatuid tagajärgi, mille kaitseks oleks põhjendatud

esialgse õiguskaitse kohaldamine. Seega ei saa ka vaidlustatud ehitusluba tema õigusi rikkuda

ja kaebajal puudub õiguskaitsevajadus.

Kaebuse perspektiiv on madal. Ehitusluba väljastatakse eelprojekti alusel. Eelprojekti alusel

koostatakse põhiprojekt ja tööprojekt, kus esitatakse insener-tehniliste lahenduste ning

kvaliteedi täpne kirjeldus. Hoone põhiprojekt on koostatud. Ehitusprojekti ekspertiis

koostatakse enne ehitamisega alustamist. Hoone ehitamisega ei olnud kolmas isik alustanud,

seega ei pidanud ekspertiis ka valmis olema. Kolmas isik esitab koos vastusega ehitusprojekti

konstruktiivse osa ekspertiisi ja selgitab, et vaietööde teostamisega on alustatud.

Projekteerimistingimustes sätestatud ehitusgeoloogia-uuringu läbiviimise nõue on täidetud ja

see on vastustajale ehitusloa menetluses esitatud (geotehnika aruanne, töö nr 18-07-1433).

Lisaks on koostatud geotehnika ekspertarvamus (vt kaebuse lisa 3). Geotehnika aruanne jõuab

järelduseni, et rakendades aruandes käsitletud meetmeid on võimalik rajada hoone Ädala tn 1

kinnistule planeeritud mahus naaberhoone konstruktsioone kahjustamata. Maa-alusest

korrusest ehitusloa menetluse käigus loobuti. Seega on kaebaja väited, et vajalikke uuringuid

ei ole teostatud või neid ei teostata, valed.

Esialgse õiguskaitse kohaldamine oleks ebaproportsionaalne kolmanda isiku suhtes

(ehitustööde pikenemine, täiendavate kulutuste ja kahju tekkimine), arvestades kaebaja

subjektiivsete õiguste rikkumise puudumist või vähest riivet praeguses asjas. Kaebaja huvide

võimalik riive ei kaalu üles kolmanda isiku omandiõiguse riivet ja tekkivat kahju.

3-22-1874

9(10)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. HKMS § 249 lg 1 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal

algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui

vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse või kaebuse eesmärgi saavutamine kohtuotsusega

osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peab isikut

seega ähvardama tagajärg, mille kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on

võimatu või ebamõistlikult raske. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab kohus HKMS § 249

lg-te 1 ja 3 järgi arvestama kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi isikule,

avalikule huvile ja kolmandatele isikutele (Riigikohtu 27.06.2017 määrus nr 3-3-1-19-17, p 15).

10. Määruskaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu 27.09.2022

määruse resolutsiooni p 1 on seaduslik ning selle tühistamiseks puudub alus. Ringkonnakohus

nõustub halduskohtu määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid täiel määral korrata

(HKMS § 201 lg 4 ja § 203 lg 2).

11. Kaebaja põhjendab kaebuses esialgse õiguskaitse taotlust väitega, Ädala tn 1 hoone

ehitustööd ohustavad kaebajale kuuluva Ädala tn 1a hoone püsimist seonduvalt kaebaja hoone

all oleva pinnase (turvas, mölline liiv) omaduste (eelkõige kandevõime ja kokkusurutavus)

muutumisega

pinnasevee

taseme

muutumisel,

seonduvalt

vundamendi

süvendi

väljakaevamisega ning kaebaja hoone toestamisega (tugiseina rajamisega). Määruskaebuses

leitakse, et peamine oht kaebaja hoonele seisneb sulundseina paigaldamises ning puurvaiade

paigaldamisega kaasnevas vibratsioonis, mis võib tuua kaasa kaebaja hoones pragude

tekkimise, hoone vajumise ja halvimal juhul kokkuvarisemise.

12. Kaebajal esialgse õiguskaitse vajadust ei saa eitada, sest Ädala tn 1 ehitusloa faktilisi

tagajärgi ei ole kaebuse väidete õigsust eeldades ja kaebuse rahuldamise korral tõenäoliselt

võimalik mõistlikul viisil kõrvaldada. Esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamise eesmärk on ära

hoida olukord, kus põhivaidluse positiivne lahendus ei ole kaebaja jaoks enam efektiivne.

Kaebust ei saa praeguses menetlusstaadiumis pidada ka ilmselgelt perspektiivituks. Samas ei

ole esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud iga kord, kui kaebus ei ole ilmselgelt

perspektiivitu. Mitte igasugune riive, mis annab aluse halduskohtusse kaebuse esitamiseks, ei

õigusta esialgse õiguskaitse kohaldamist avalikku huvi või kolmandate isikute õigusi

kahjustaval viisil (vt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 14).

13. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebuse eduväljavaated pigem kasinad. Vaidlust ei ole

selles, et kolmas isik OÜ Pelgulinna Tervisemaja on Ädala tn 1 hoonele maa-aluse korruse

rajamisest 31.08.20212 väljastatud ehitusloa menetluse käigus loobunud ning maa-aluseid

lammutustöid ei teostata. Ädala tn 1 äri- ja teenindushoone konstruktsiooni osa eelprojekti

seletuskirja p 4.3 kohaselt: „Olemasoleva hoone keldrikorrus lammutatakse välja ainult rajatava

hoone mahus, mis tagab eeldused vaiatööde teostamiseks. Väljakaevatud osa täidetakse ja

tihendatakse ehitusliivaga kihtide kaupa saamaks kätte tihedusastme vastavalt 1. korruse

põranda tarinditüübile. Olemasoleva hoone keldrikorruse müüritised väljaspool uue hoone

mahtu Ädala tn 1a kinnistu poolses küljes allpool parkla konstruktsioone säilitatakse, et tagada

hoone pinnase püsimine ning välistada uue hoone ehitustöödega kaasnevad võimalikud mõjud

Ädala tn 1a hoonele. Osaline keldrikorruse säilitamine hoone gabariitidest eemal tagab

olukorra, kus naaberkinnistu hoone lähistel kaevetöid ei teostata, pinnase vajumise või pinnase

veerežiimi muutust võrreldes olemasoleva olukorraga ei toimu.“ Koos ehitusloa taotlusega

esitatud Ädala tn 1 geotehnika aruandes (töö nr 18-07-1433, vastustaja 16.09.2022 seisukoha

lisa 2) on jõutud järeldusele, et aruandes käsitletud meetmeid rakendades on ehitustegevus

kaebaja hoone konstruktsioone kahjustamata võimalik ka maa-aluse korruse rajamisel. Kuna

kolmas isik on loobunud maa-aluse korruse rajamisest, siis ei rajata ka tugiseina.

3-22-1874

10(10)

Vaidlustatud ehitusloa alusel rajatava uue hoone vundamendi asukoht jääb vähemalt 12 m

kaugusele Ädala tn 1 a kinnistust (vt asendiplaan, vastustaja 16.09.2022 vastuse lisa 1) ja 14 m

kaugusele kaebaja hoonest ning vaiatöid tehakse kaebaja hoonest kaugemal kolmanda isiku

kinnistu teises otsas. Ehitustegevuse ja Ädala tn 1a hoone vahele jääb täidetud ja tihendatud

maa-alune konstruktsioon, mis koos keldrikorruse müüritise säilitamisega kaebaja hoone

poolses küljes on mõeldud pinnase stabiilsuse tagamiseks ja uue hoone ehitamisega kaasnevate

mõjude välistamiseks Ädala tn 1a hoonele. Ehitusprojekti insener-tehnilised lahendused

täpsustatakse vastavalt määrusele nr 97 lõplikult tööprojekti staadiumis (§ 10), mille alusel

ehitamine vahetult toimub ning mis esitatakse pädevale asutusele kasutusloa menetluses.

Seetõttu on asjakohatu määruskaebuse etteheide, et ehitusloas ega projektis ei ole kirjeldatud

puurvaiade paigaldamisviise.

14. Olukorras, kus kolmas isik on loobunud maa-aluse korruse rajamisest, olemasoleva hoone

keldrikorrust ja vundamenti kaebaja hoone lähistel (s.o väljaspool püstitatava uue hoone mahtu)

ei lammutata ning vaiatöid teostatakse enam kui 12 m kaugusel kaebaja hoonest, ei ole

mõistlikku põhjust eeldada, et ehitustööd, sh vaiatööd, võiksid reaalselt ohustada Ädala tn 1a

hoone püsimist. Kaebaja ei ole esitanud vastupidist kinnitavaid tõendeid.

15. Määruskaebuses väidetakse, et kolmas isik on Ädala tn 1 vana keldrikorruse tervikuna

eemaldanud, mida tõendab määruskaebusele lisatud 12.10.2022 tehtud foto. Ringkonnakohus

nõustub vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et esitatud foto selliseks väiteks alust ei anna.

Fotolt nähtub ringkonnakohtule vastupidiselt kaebaja väidetule, et vana hoone on lammutatud

kuni keldrikorruseni ning maa-aluse osa välisseinad ja keldrikorrus on säilitatud. Ädala tn 1

hoone konstruktsiooni osa eelprojekti seletuskirjast nähtuvalt täidetakse keldrikorruse ruumid

ja tihendatakse 0,5‒1 m paksuselt ning selle peale rajatakse parkla.

16. Vastuseks kaebaja etteheitele, et ehitusloa menetluse käigus ei tehtud ehitusprojektile

ekspertiisi, on halduskohus kaebajale õigesti selgitanud, et ehitusprojektile tehakse ekspertiis

enne ehitamisega alustamist (EhS § 14 lg 3 p 1, § 42 lg 3 p 6, määruse nr 62 § 3 lg 2) ning

ehitustegevusega ei olnud alustatud. Ehitusloas on kohustusliku kõrvaltingimusena ette nähtud,

et enne ehitamise alustamist peab olema ehitamise aluseks olevale ehitusprojektile tehtud

ehitusprojekti ekspertiis. Kolmas isik on määruskaebuse vastuses selgitanud, et praeguseks

ajaks on vaiatööde teostamisega alustatud ning esitanud ka ehitusprojekti konstruktiivse osa

ekspertiisi.

17. Kuivõrd asjas esitatud väidete ja tõendite põhjal ei saa kaebuse eduväljavaateid pidada

kuigi suureks, ei kaalu kaebajale ehitustegevusega tavapäraselt kaasnevad häiringud üles

avalikku huvi linnaruumi korrastamiseks ja kolmanda isiku majanduslikku huvi arendusprojekti

elluviimise jätkamiseks. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine oli põhjendatud.

(allkirjastatud digitaalselt)