3-22-661/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

06.10.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-22-661

Haldusasi

X. X., X. X., X. X., X. X.,X. X., OÜ Cambre Invest,X. X., X.

X.e, X. X. X.u ja X. X. u kaebus tühistada Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 11.11.2021 kiri nr 3-2/3781-2 ja

Tallinna Linnavalitsuse 16.02.2022 korraldus nr 147 ning

kohustada Tallinna linna lahendama kaebajate 17.10.2021

taotlus uuesti

Menetlusosalised

Kaebaja I – X. X.

Kaebaja II – X. X.

Kaebaja III – X. X.

Kaebaja IV – X. X.

Kaebaja V –X. X.

Kaebaja VI – OÜ Cambre Invest, volitatud esindaja Minna

Elina Melleri

Kaebaja VII – X. X.

Kaebaja VIII ‒ X. X.

Kaebaja IX ‒ X. X. X.

Kaebaja X ‒ X. X.

Vastustaja – Tallinna linn (Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti kaudu), volitatud esindaja Eva Vanamb

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Lubada X. X.l ja X. X.l astuda menetlusse kaebajatena kaebajate X. X. ja X. X. asemel.

2. Jätta kaebus rahuldamata.

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 07.11.2022 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

3-22-661

2(8)

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 233 kehtestati „Vana-Kalamaja tn 21

kinnistu ja lähiala detailplaneering Põhja-Tallinnas“ (edaspidi: Vana-Kalamaja tn 21 DP),

millega määrati Põhja-Tallinnas asuvale hoonestamata Vana-Kalamaja tn 21 kinnistule

ehitusõigus kuni 3-korruselise ärifunktsiooniga hoone rajamiseks. Kinnistu algne sihtotstarve

oli 50% elamumaa ja 50% ärimaa ja detailplaneeringu algatamisel ja koostamisel planeeriti

esilagu äri- ja elamufunktsiooniga hoonet. Planeeringumenetluse hilisemates staadiumites

muudeti planeeringulahendust ja nähti ette vaid ärihoone rajamine.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas 31.12.2015 Vana-Kalamaja tn 21

katastriüksusel asuvale hoonele kasutusloa nr 1512309/06950. Vana-Kalamaja tn 21 ehitise

peamine kasutusotstarve on ehitisregistri järgi 12201 büroohoone ja sihtotstarve 100% ärimaa.

3. Hoones asub kokku 10 mitteeluruumi. Kolmandal korrusel asub kolm külaliskorterit ning

hoone ülejäänud seitsmes ruumis asuvad muud äripinnad. Hoone elanikud võtsid üldkoosolekul

vastu otsuse hoone kasutamise otstarbe ja kinnistu sihtotstarbe osaliseks muutmiseks, et see

vastaks hoone tegelikule kasutusele. Äriruumi otstarbe muutmist eluruumiks soovivad kokku 8

omanikku, kellele kuulub 73% kinnistust.

4. X. X., X. X., X. X. , X. X. ,X. X., OÜ Cambre Invest, X. X., X. X., X. X. X. ja X. X.

(edaspidi: kaebajad või Vana-Kalamaja tn 21 korteriomanikud) esitasid 17.10.2021 TLPA-le

taotluse, milles palusid: a) tunnistada Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 otsusega nr 233

kehtestatud Vana-Kalamaja tn 21 kinnistu ja lähiala detailplaneering Põhja-Tallinnas kehtetuks;

ja b) Muuta Vana-Kalamaja tn 21 hoone kasutamise otstarve ja kinnistu sihtotstarve osaliselt

elamumaaks (11222). Kinnistu taotletav sihtotstarve oleks elamumaa 70%, ärimaa 30%.

5. TLPA ei nõustunud 11.11.2021 vastuses nr 3-2/3781-2 Vana-Kalamaja tn 21 kinnistu DP

kehtetuks tunnistamise ja sihtotstarbe muutmisega, kuna kinnistu suurus ei võimalda

muuhulgas täita elamufunktsiooniga hoonete väliruumile esitatud nõudeid.

6. Kaebajad esitasid 13.12.2021 vaide, milles taotlesid TLPA 11.11.2021 kirja nr 3-2/3781-2

kehtetuks tunnistamist ning TLPA-le ettekirjutuse tegemist asja uueks otsustamiseks. TLPA ei

pidanud võimalikuks vaiet rahuldada ja edastas selle 22.12.2021 otsustamiseks Tallinna

Linnavalitsusele, paludes jätta vaide rahuldamata.

7. Tallinna Linnavalitsus jättis 16.02.2022 vaideotsusega nr 147 rahuldamata Vana-

Kalamaja tn 21 korteriomanike 13.12.2021 vaide. Korraldus tehti kaebajatele teatavaks

18.02.2022.

8. Kaebajad esitasid Tallinna Halduskohtule 21.03.2022 kaebuse, milles taotlesid tühistada

TLPA 11.11.2021 kiri nr 3-2/3781-2 ja Tallinna Linnavalitsuse 16.02.2022 korraldus nr 147

ning kohustada Tallinna linna lahendama kaebajate 17.10.2021 taotlus uuesti.

9. Kohtule saabus 19.09.2022 X. X. , X. X. , X. X. ja X. X. taotlus lubada X. X.l ja X. X.l astuda

menetlusse kaebajate X. X. ja X. X. asemel, kuna X. X. ja X. X. (õiguseelnejad) on

24.08.2022 võõrandanud korteriomandi registriosa numbriga 26662601 (Vana-Kalamaja 21-5)

X. X.le ja X. X.le (õigusjärglased), kes soovivad õiguseelnejate asemel astuda ise menetlusse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

10. Kaebajate põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) TLPA keeldumine ei ole kooskõlas kehtiva õigusega, kuna TLPA on sidunud

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise sõltuvusse seadusest mittetulenevatest asjaoludest.

3-22-661

3(8)

Kaebajad on taotluse esitanud planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p 2 alusel, mis võimaldab

kohalikul omavalitsuse volikogul tunnistada detailplaneering osaliselt või terviklikult

kehtetuks, kui kinnistu omanik soovib detailplaneeringu elluviimisest loobuda. Viidatud säte ei

sea detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks muid eeldusi, mida on kinnitanud ka Riigikohus

asjas nr 3-3-1-9-14, p 18. Vana-Kalamaja tn 21 korteriomanikud soovivad detailplaneeringu

elluviimisest loobuda, kuna kinnistut valdavas ulatuses ei kasutata ärimaa ega bürooruumina.

Majas asuvad korterid, mis on selliselt ehitatud algusest peale. Äriruumi otstarbe muutmist

eluruumiks soovivad kokku 8 korteriomandi omanikku, kellele kuulub 73% korteriomanditest

(510/696,9 m2): korterid 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ja 10. Eeltoodud mitteeluruumid on ehitatud

eluruumina ja need vastavad eluruumile esitatavatele nõuetele. TLPA on keeldunud Vana-

Kalamaja tn 21 DP kehtetuks tunnistamisest viidetega mänguväljakule, prügikorraldusele,

haljastusele, rattaparklale ja autoparklale. Selliseid rangeid reegleid mänguväljakule,

haljasalale, rattamajale vms ei tulene aga ühestki õigusaktist, Tallinna linna arengukavad on

soovituslikud dokumendid, millest ei tulene alust keelduda detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamisest. Kasutamise otstarbe muutmine on kooskõlas Tallinna linna üldplaneeringuga,

mille kohaselt on käsitleval alal juhtotstarve korruselamute ala ehk põhiliselt kahe- või

enamakorruseliste korterelamute ala, kus võivad paikneda kõik elurajooni teenindavad

asutused, kaubandusettevõtted, garaažikooperatiivid jms. Tallinna Linnavolikogu 26.01.2006

otsusega nr 8 algatatud ja käesoleval ajal koostamisel oleva Põhja-Tallinna linnaosa

üldplaneeringu kohaselt on tegemist korterelamute alaga, millel on lubatud ehitada kolme või

enama korrusega korruselamuid ning väikeseid lähipiirkonda teenindavaid kaubanduse,

teeninduse, lastehoiu ja vabaaja harrastusega seonduvaid ettevõtteid ja asutusi jt (avalikkusele

suunatud) ühiskondlikke hooneid ja ettevõtteid, samuti rohealasid, mängu- ja spordiväljakuid

jms. Hoone kasutamise otstarbe muutmine elu- ja ärihooneks vastab koostatava üldplaneeringu

maakasutuse juhtotstarbele.

2) TLPA on lähtunud oma otsust tehes asjakohatustest kaalutlustest ja jätnud arvestamata asjas

tähtsust omavate asjaoludega.

‒ TLPA on keeldumist põhjendanud 30% haljasala ja mänguväljaku puudumisega. Sellist nõuet

ei tule ühestki kehtivast haldusaktist. Koostatav Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering näeb

tõesti ette vaidlusaluses piirkonnas hoone täisehitamise ja haljastuse protsendiks 30%, kuid tegu

on kõigest algatatud üldplaneeringuga - tegu ei ole kehtiva ja siduva haldusaktiga. Kaebajatele

teadaolevalt on algatatud üldplaneeringu protsente alles hiljuti ka muudetud, mistõttu puudub

kindlus, milline lahendus üldse vastu võetakse/kehtestatakse. Teiseks on Vana-Kalamaja tn 21

täisehituse protsent ‒ ca 41% ‒ tavapärane, vaadeldes korterelamute hoonestust lähipiirkonnas

(vt nt Vana-Kalamaja tn 17, Vana-Kalamaja tn 13, Tööstuse tn 2, 2a ja 4 jne). Vana-Kalamaja

tn 18 kinnistul asub näiteks 2019. aastal ehitatud hoone, mis on 70% elamumaa ja 30% ärimaa

funktsiooniga ja millise kinnistu täisehitamise protsent on siinjuures 62% ja kus ei ole täidetud

30% haljastuse nõuet (kinnistu suurus on 503 m², ehitusalune pind on EHR-i järgi 312,5 m2).

Nõuet, et igal elamumaa kinnistul peab paiknema mänguväljak, ei tulene ühestki õigusaktist

ega ka menetletavast üldplaneeringust. Selliseks nõudeks puudub seaduslik alus. Vana-

Kalamaja tn 21 kinnistu asub 50 meetri kaugusel Vana-Kalamaja tn 15 avalikust

mänguväljakust, mida maja elanike poolt tihedasti ka kasutatakse. Eeltoodud asjaoludega ei ole

TLPA arvestanud.

‒ Ebaõige on TLPA seisukoht, et Vana-Kalamaja tn 21 parkimiskohad ei vasta

parkimisnormatiivile ja et „alla normatiivsete parkimiskohtade kavandamine ei ole lubatud“.

Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsus nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“

sätestab, et kui kasutusloa taotleja soovib muuta ehitise kasutusotstarvet, arvutatakse nõutavate

parkimiskohtade arv uuesti, lähtudes ehitise uuest kasutusotstarbest ja käesolevatest normidest.

Normide kohaselt on miljööväärtusliku ala parkimiskohtade arvuks maksimaalselt 1 koht

korteri kohta. Ülejäänud äri- ja bürooruumides (korteriomandid 1 ja 2) asuvad vähese

3-22-661

4(8)

külastatavusega äriruumid, mille pind kokku on 186,9 m². Äriruumile tuleb normatiivi kohaselt

tagada maksimaalselt 2 parkimiskohta (186,9/100). Eeltoodust tulenevalt on maksimaalne

parkimiskohtade nõue 10. Vana-Kalamaja tn 21 kinnistul paikneb 8 parkimiskohta, mis vastab

parkimiskohtade normile. Väär on TLPA väide, et parkimisnormatiiv oleks justkui minimaalne

nõue - vastupidi, tegu on maksimaalse nõudega. Parkimiskohtade arvu normid on soovituslikud

ja peavad abistama haldusorganit edaspidise kaalutlusõiguse teostamisel, samas ei tohi nad

kaalumist takistada ega välistada. TLPA käsitlus on vastuolus ka Tallinna linna haldusaktide ja

arengudokumentidega. Põhja-Tallinna liiklusprobleeme ning Tallinna Arengukava 2035

eesmärke arvestades on Tallinna linnas võetud eesmärgiks autoliikluse vähendamine, mis mh

tagatakse parkimiskohtade vähendamise kaudu.

‒ TLPA viide, et korteriühistul ei ole tagatud korterelamule kohane prügikorraldus, on

põhjendamatu. Vana-Kalamaja tn 21 korterühistul on sõlmitud Tallinna Jäätmekeskusega leping

konteinerite üürimiseks (biolagunevad köögi- ja sööklajäätmed, segaolmejäätmed ning paber

ja papp). Lisaks on AS-iga Keskkonnateenused sõlmitud prügikonteinerite tühjendamise leping

ning on sõlmitud pakendite prügikonteineri üürileping. Prügikonteinerid paiknevad samas

kohas, kus asuvad ka teiste Kalju põik majade prügikonteinerid, mistõttu on prügikorraldus

samane teiste ümberkaudsete elumajadega.

‒ Põhjendamatu on väide, et kortermajas ei ole piisavalt rattakohti. Tallinna Rattastrateegia

näeb soovituslikuks parkimisnormatiiviks ette 1 koht korteri kohta. Vana-Kalamaja tn 21

korterite elanikud hoiavad rattaid panipaikades, mis asuvad hoone 0 ehk sissepääsu korrusel.

Lisaks paikneb üldkasutatavas trepikojas ala, mida kasutatakse rataste hoidmiseks (mahutab ca

2 ratast) ja mis ei jää ette evakuatsiooniteele. Vana-Kalamaja tn 21 korteriühistu on valmis ka

vajadusel ehitama täiendava rattaparkla parkimiskohtade juurde, kui see on vajalik sihtotstarbe

muutmiseks. Tallinna rattastrateegia on siinjuures vastu võetud 11. oktoobril 2017. Vana-

Kalamaja tn 21 DP on aga kehtestatud 2006. aastal, Vana-Kalamaja tn 21 hoonele on väljastatud

ehitusluba 2013. aastal ja kasutusluba 2015. aastal. On ilmne, et nende haldusaktide

menetlemisel ei saadud arvesse võtta rattastrateegia nõudeid, isegi kui detailplaneeringus ei

oleks loobutud elamumaa funktsioonist. Rattastrateegiast ka ei tulene, et seda kohaldatakse

hoone kasutusotstarbe muutmisel ja et igal elamul peaks kindlasti olema eraldi rattaruum,

arvestades siinjuures veel Vana-Kalamaja tn 21 korterelamu väiksust (kokku kõigest 10

omandit, sh 8 taotletavat eluruumi korterit). Nõudluse tekkimisel saavad korteriomanikud

rajada täiendava rattaparkla (nt hoovialale või maja all olevate parkimiskohtade juurde).

3) Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist kinnistu omaniku soovist tulenevalt eesmärgiga

viia hoone kasutamise otstarve kooskõlla hoone tegeliku kasutamise otstarbega, on Tallinna

linn võimaldanud ka oma ulatuslikus halduspraktikas, nt Marati tn 4 ja 4b - Tallinna

Linnavolikogu 9. septembri 2021. a otsus nr 95 „Bekkeri sadama detailplaneeringu osaline

kehtetuks tunnistamine kinnistute Marati tn 4 ja 4b osas“; Pärnu mnt 102d - Tallinna

Linnavolikogu 9. septembri 2021. a otsus nr 101 „Pärnu mnt, Magdaleena tn, Asula põigu,

Asula ja Kauba tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine

Pärnu mnt 102d kinnistu osas“. Viidatud Marati tn 4 ja Pärnu mnt 102d kinnistutel puudub

siinjuures mistahes haljastus ja hoonestusest vaba ala katab vaid parkimisplats, sh ei nähtu

läheduses avalikke mänguväljakuid või muid alasid. Tallinna linn ei ole eeltoodud menetluses

mistahes viisil asjakohaseks pidanud haljastusprotsendi, rattaparklate vms tingimuste

kontrollimist ega toonud neid keeldumise alustena esile. Vastustaja kohtleb isikuid ebavõrdselt.

4) Vastustaja on rikkunud põhjendamiskohustust. TLPA kirjast ei nähtu põhjendusi ega

kaalutlusi, miks TLPA on leidnud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei ole võimalik,

kuigi ta on seda võimalikuks pidanud teiste kinnistute puhul. Samuti ei nähtu oluliste asjaolude

ja põhjendatud huvide kaalumist - igakülgne huvide kaalumine peab selguma ka haldusakti

põhjendustest.

Käesoleval

juhul

puuduvad

kolmandad

isikud,

kelle

huvi

võiks

3-22-661

5(8)

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine mõjutada. Ainuüksi haljastusprotsendi väidetav

ebapiisav suurus ei saa olla sellise otsuse põhjuseks. Kui TLPA-l oli kahtlus, et tagatud ei ole

piisavalt ratta parkimiskohti või prügikorraldus või on vaja esitada muid dokumente hindamaks

korterelamu vastavust elamu nõuetele, saanuks ta omanike poole pöörduda, kes oleks saanud

vajalikud dokumendid ka edastada. TLPA on jätnud uurimiskohustuse täitmata. 2006. a

kehtestatud detailplaneering on tänaseks päevaks oma ajakohasuse kaotanud, mistõttu on

põhjendatud sihtotstarbe muutmine ka linnaruumilise arengu tõttu. Pärast Kalaranna tänava

väljaehitamist on büroo- ja ärihooned koondunud või koondumas Noblessneri ja Patarei või

Telliskivi piirkonda, kuhu luuakse ka vastavad töökohad. Sellega on tagatud piirkonnas

ettevõtluse arenguruum, töö- ja elukohtade koospaiknemine ning turvalisus. Seetõttu puudub

vajadus Vana-Kalamaja tn 21 büroo- ja ärihoone järgi, mis ei sobitu ka planeeritava Vana-

Kalamaja tn väljaehitamisega. Vana-Kalamaja tänava väljaehitamise kava järgi on see mõeldud

elavdama kohalikku elu, mille kujundaks eelkõige kohalikud elanikud ise (nt on ette nähtud

kogukonna majakesed jne), seda saavad kasutada kohalikud elanikud nt laste kooli või

mänguväljakule saatmiseks, mis paiknevad Vana-Kalamaja tn 21 vahetus läheduses. Sellega on

tegelikult tagatud ka välisruumilised nõuded Vana-Kalamaja tn 21 elamuhoonele, sest

mänguväljakud paiknevad Vana-Kalamaja tn 21 hoone vahetus läheduses, autode kasutamise

vähendamiseks ei ole põhjendatud ka parkimisnõude esitamine maksimaalses ulatuses ja Vana-

Kalamaja tänava kujunemisega kogukonna tänavaks on piisavalt rekreatsioonialasid elanikele.

11. TLPA leiab, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel põhjendustel.

1) Antud juhul on detailplaneering juba ellu viidud, samuti on Vana-Kalamaja tn 21 kinnistul

asuvale, detailplaneeringu kohaselt väljaehitatud ärihoonele väljastatud kasutusluba ning nüüd

on kaebajate sooviks tegelikult detailplaneeringut sisuliselt muuta. Kuivõrd detailplaneering on

ellu viidud, siis ei saa PlanS § 140 lg 1 p 2 alus antud asjaoludel enam kõne alla tulla, vaid

detailplaneeringu muutmise soovi korral tuleb koostada uus detailplaneering (PlanS § 140 lg

7).

2) PlanS § 126 lg 4 p-i 1 kohaselt on detailplaneeringuga antava ehitusõiguse oluline osa

muuhulgas krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed. Vana-Kalamaja tn 21 kinnistul

kehtiva detailplaneeringu kohaselt on kinnistu kasutamise sihtotstarve ärimaa, kusjuures

kõneksoleva kinnistu kasutamise sihtotstarve on detailplaneeringu kui ühiskondliku

kokkuleppe menetluses põhjalikult läbi kaalutud. DP seletuskirjas oli kajastatud, et ärihoone

kavandamine

elukvartalisse

on

põhjendatud

turvalisuse

seisukohast.

Elamurajooni

funktsioonide põimumine teiste funktsioonidega aitab luua olukorra, kus naabruskonnas toimib

elu nii päeval kui öösel. Mitmefunktsionaalne hoonestus suurendab sotsiaalset kontrolli ja

vähendab hirmu genereerivate tegurite tähtsust. Eeltoodud väited tuginevad Eesti Standardile

EVS 809-1:2002 “Kuritegevuse ennetamine, linnaplaneerimine ja arhitektuur“. Ärihoone

asukoht on kooskõlas ka Tallinna üldplaneeringuga. Ettevõtluse arenguruumi ja asukohavaliku

võimaluste tagamiseks on eesmärgiks seatud töö- ja elukohtade lahuspaiknemisest tulenevate

ebamugavuste leevendamine. Seega on vaideotsuses õigesti märgitud, et DP on koostatud

põhjaliku planeerimismenetluse tulemusena ning selles kajastub lisaks õigusnormidest

tulenevatele miinimumstandarditele ka piirkonna elanike ja kohaliku omavalitsusüksuse

arusaam kvaliteetsest elukeskkonnast. Samuti on vaideotsuses õigesti esile toodud, et

detailplaneeringu algatamisel oli kavandatud Vana-Kalamaja tn 21 krundi kasutamine osaliselt

50% ulatuses elamumaana, kuid lähtuvalt arendaja soovist rajada võimalikult suur hoonemaht,

loobuti elamufunktsioonist ning kavandati krundi maakasutuse sihtotstarbeks 100% ärimaa.

Kaebajad on teadlikult soetanud äriruumi kasutusotstarbega korteriomandid.

3) Elamufunktsiooniga hoonete väliruumi kvaliteedile esitatakse teistsugused nõuded, kui seda

tehakse ärihoone puhul. Kuivõrd loobus arendaja detailplaneeringu menetluse käigus

elamufunktsioonist, soovides krundile võimalikult suurt hoonemahtu, siis ei ole pärast

3-22-661

6(8)

detailplaneeringu elluviimist kinnistule võimalik enam rajada ei rekreatsiooni- ega haljasala,

mida eluhoonete juurde tavapäraselt kavandatakse. Samal ajal asub kinnistu kavandatava

Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kohaselt Kalamaja miljööväärtuslikul alal, mille

hoonestusalade maastikuline olemus põhineb õuehaljastusel ning kus tuleb lähtuda krundi

haljastuse 30% osakaalu tagamise nõudest. Ka Vana-Kalamaja tn 21 DP seletuskirja p-s 5.1

viidatakse, et krunt on väike ja ei võimalda asjakohast haljastust rajada – arvestades, et ärimaa

sihtotstarve on andnud võimaluse krunt maksimaalselt täis ehitada, kuna nõudmised ärihoone

väliruumile on teised.

4) Riigikohus on leidnud, et kaalutlustes saab kohalik omavalitsus viidata ka kehtestamata

üldplaneeringule – avalik haldus ei saa käituda vastuoluliselt ja ebajärjekindlalt. Ka

kehtestamata üldplaneering kujutab endast põhjalikku linnaruumi analüüsi, mille järeldusi saab

haldusmenetluses arvestada. Lisaks tuleb lähtuda ka üldistest planeerimispõhimõtetest – PlanS

§ 8 kohaselt tuleb planeeringuga luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna

ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning

esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi.

5) Vastuolulised on kaebajate selgitused seoses parkimisega. Kaebajad on ise esitanud

arvestuse, mille kohaselt oleks Vana-Kalamaja tn 21 kinnistul pärast sihtotstarbe muutmist

vajalikud 10 parkimiskohta, kusjuures kaebajad rõhutavad, et tegu on lubatud maksimaalse

parkimiskohtade arvuga. Tegelikult ei ole Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2020 otsuse

nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ lisas 3 südalinnas asuvate kortermajade

parkimiskohtade arv märgitud maksimaalse arvuna, nagu see on välja toodud paljudel muudel

juhtudel, vaid nõutud parkimiskohtade arvuna. Samas kinnitavad kaebajad, et kinnistul on 8

parkimiskohta. Kui aga vaadata alal kehtivat detailplaneeringut, siis selle seletuskirja p-s 4.1,

kus on esitatud parkimiskorraldus, on kinnistul ette nähtud kokku 7 parkimiskohta, millest 3

asuvad garaažis.

6) Kaebajate poolt näiteks toodud objektid, millele tuginedes viitavad nad võimalikule

ebavõrdsele kohtlemisele, on lähemal vaatlusel oluliselt erinevad. Nimelt polnud nende puhul

ühelgi juhul tegemist pelgalt sihtotstarbe muutmisega, vaid kaasnenud on ka ehitamine. Ühtlasi

oli nende puhul tegemist valdavalt detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisega PlanS

§ 140 lõike 2 alusel, mis konkreetse planeeringu terviklahenduse elluviimist ei kahjustanud.

7) Nii TLPA 11.11.2021 vastuses nr 3-2/3781-2 kui ka vaideotsuses on esitatud asjakohased

kaalutlused, miks antud juhul ei ole võimalik kaebajate soovitud eesmärgil ehk krundi ärimaa

sihtotstarbe muutmiseks valdavalt elamumaaks detailplaneeringut kehtetuks tunnistada,

arvestades, et detailplaneering on selles ettenähtud sihtotstarbel ellu viidud.

KOHTU PÕHJENDUSED

12. HKMS § 30 lg 2 kohaselt võib õigusjärglane vaidlusega seotud eseme omandi või muu

sellesarnase õiguse üleandmise korral asuda menetlusse õiguseelneja asemel, kui õiguseelneja

sellega nõustub, samuti kui kohtuotsus ei saaks kohtu hinnangul ilmselgelt enam mõjutada

õiguseelneja õigusi. Eeldused kaebajate X. X. ja X. X. asendamiseks on täidetud, kuna

813/6874 mõttelist osa kinnisasjast registriosaga nr 26662601 ja eriomandi ese mitteeluruum

nr 5 (üldpind on 81,30 m2) on kinnistusraamatu kohaselt alates 24.08.2022 X. X. ja X. X.

kaasomandis. Õiguseelnejad X. X. ja X. X. on andnud nõusoleku kohtumenetluses enda

asendamiseks. Kohtule nähtuvalt ei saa kohtuotsus ilmselgelt enam mõjutada õiguseelnejate

õigusi. Seega lubab kohus X. X.l ja X. X.l astuda menetlusse kaebajatena kaebajate X. X. ja

X. X. asemel. Kohus selgitab, et õigusjärglase suhtes kehtivad kõik enne tema menetlusse

astumist tehtud menetlustoimingud samal määral, kui need kehtiksid tema õiguseelneja suhtes.

3-22-661

7(8)

13. Kohtu arvates tuleb kaebus jätta rahuldamata. Kaebajad on 17.10.2021 esitanud TLPA-le

taotluse: a) tunnistada Vana-Kalamaja tn 21 DP kehtetuks; b) Muuta Vana-Kalamaja tn 21

hoone kasutamise otstarbe ja kinnistu sihtotstarbe osaliselt elamumaaks (11222). PlanS § 140

ei võimalda kaebajate taotlust rahuldada.

14. Kaebajad tuginesid taotluse esitamisel PlanS § 140 lg 1 p-le 2, mille kohaselt võib

detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või

planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Kaebajad taotlevad

Vana-Kalamaja tn 21 DP kehtetuks tunnistamist, kuna soovivad kinnistul asuva hoone

kasutamise otstarbe kooskõlla viia tegeliku kasutamise otstarbega ‒ hoonet kasutatakse

valdavas osas elamuna, mitte ärihoonena. Kohus märgib, et PlanS § 140 lg 1 p 2 pole mõeldud

selliste olukordade lahendamiseks. Kohtu arvates ei ole käesoleval juhul korrektne tugineda

PlanS § 140 lg 1 p-le 2, kuna detailplaneering on Vana-Kalamaja tn 21 kinnistu osas ellu viidud.

Vana-Kalamaja tn 21 DP lahenduse kohaselt määrati Põhja-Tallinnas asuvale hoonestamata

Vana-Kalamaja tn 21 kinnistule ehitusõigus kuni 3-korruselise ärifunktsiooniga hoone

rajamiseks. Vana-Kalamaja tn 21 krundi sihtotstarbeks on arendaja taotlusel määratud 100%

ärimaa. Detailplaneeringuga kavandatud hoone ehitati valmis ning TLPA väljastas 31.12.2015

Vana-Kalamaja tn 21 katastriüksusel asuvale hoonele kasutusloa nr 1512309/06950, mille

kohaselt on Vana-Kalamaja tn 21 kinnistule ehitatud nelja maapealse korrusega büroo- ja

ärihoone, mille kasutusotstarve 182,6 m2 osas on muu lühiajalise majutuse hoone (kood 12129)

ja 488 m2 osas büroohoone (kood 12201). Seega on Vana-Kalamaja tn 21 DP ellu viidud.

Elluviimisest loobumine ei hõlma olukorda, kus isik soovib hoonet kasutada muul otstarbel kui

detailplaneeringuga on määratud. Sihtotstarbe muutmise näol on tegemist detailplaneeringu

muutmise, mitte selle kehtetuks tunnistamisega (vt PlanS § 140 lg 7), sest vajadus

detailplaneeringu järele ei ole ära langenud.

15. PlanS seletuskirjas (571 SE, Riigikogu XII koosseis, lk 179) on öeldud: „Tuleb rõhutada, et

elluviidud detailplaneeringut ei saa kehtetuks tunnistada, vaid muutmise soovi korral tuleb

koostada uus detailplaneering. Elluviimise all saab mõista eeskätt detailplaneeringu alusel

toimingute tegemist, nt ehitusloa saamiseks taotluse esitamist.“ Seadusandja selgelt väljendatud

mõtteks on seega olnud, et juba ellu viidud detailplaneeringut ei saa kehtetuks tunnistada, vaid

seda tuleb muuta. Kui detailplaneeringuga ette nähtud krundi ehitusõigust soovitakse muuta

selliselt, et krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarvete osakaal teiseneb, on tegemist

detailplaneeringu muutmisega, mitte selle (osaliselt) kehtetuks tunnistamise olukorraga. PlanS

võimaldab kehtestatud detailplaneeringu muutmist, nähes ette, et detailplaneeringu muutmiseks

tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering (PlanS § 140 lg 7). See on

põhjendatud nõue, kuna ehitusõiguse muutmine kinnistu osas võib mõjutada kogu

planeeringuala terviklikku lahendust. PlanS § 124 lg 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks

just planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine. Kuigi ka õigusakti kehtetuks

tunnistamine on õigusakti muutmise üheks viisiks, tuleb siiski lähtuda juriidilistele terminitele

seadusega antud tähendusest, st kehtetuks tunnistamist tuleb muutmisest selgelt eristada.

Kaebajate viidatud kohtuasjas nr 3-3-1-9-14 oli tegemist olukorraga, kus detailplaneering oli

osaliselt (Viru hotelli juurde 17-korruselise hoone ehitamine) ellu viimata, mistõttu on tegemist

käesolevast erineva olukorraga.

16. Riigikohus on leidnud, et detailplaneering ei kaota kehtivust sellega kavandatu elluviimisel.

Detailplaneeringuga määratletud ehitusõiguse tingimused kehtivad võimalike planeeringualale

püstitatud ehitise suhtes üldiselt, mitte üksnes ehitiste esmakordsel püstitamisel (Riigikohtu

Halduskolleegiumi 30.11.2010 otsus nr 3-3-1-63-10, p-d 5 ja 9). Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamisega kaoksid kaebajatele mistahes detailplaneeringust tulenevad piirangud, sh oleks

sisustamata krundi ehitusõigus. Kuna puuduvad mistahes detailplaneeringust tulenevad

nõuded, jääb ebaselgeks, millistest kaalutlustest lähtudes vastustaja edasisi otsuseid teeb.

Tegemist on detailplaneeringu koostamiseks kohustusliku piirkonna ja hoonega. Vajadus

3-22-661

8(8)

detailplaneeringu järele ei ole ära langenud. Vastustaja ei tohi kehtivat detailplaneeringut ilma

mõjuvate põhjusteta kehtetuks tunnistada. See marginaliseerib detailplaneeringut kui piirkonna

tervikliku ruumilise arengu kujundamise instrumenti ning õõnestab õiguskindluse põhimõtet.

Kehtestatud detailplaneering peaks andma piirkonnas elavatele või sinna kinnisvara ostmist

kaaluvatele isikutele kindluse, et välja kujunenud miljööd ei muudeta ilma mõjuvate põhjusteta.

Tegemist pole üksnes küsimusega, kas majutus- ja büroohoonena kavandatud ehitist saaks

kasutada elamiseks, vaid hoone kasutamise laiemas mõjus avalikele teenustele ja avalikule

ruumile (lasteaia ja koolikohtade kättesaadavus, liikluskoormus jms). Seega ei piisa üksnes

tõdemusest, et „puuduvad kolmandad isikud, kelle huve võiks detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine mõjutada“.

17. Kuna PlanS § 140 lg 1 p 2 ei võimalda kaebajate soovitud põhjusel detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamist, ei ole vaja analüüsida kaebajate väiteid seoses kaalutlusvigadega ning

põhjendamiskohustuse rikkumisega. Kas vastustaja väljatoodud argumendid krundi kasutamise

sihtotstarbe muutmisest keeldumiseks on kaebajate argumentidest kaalukamad, arvestades, et

faktiliselt kasutatakse ärihoonet püsivaks elamiseks, tuleb hinnata detailplaneeringu muutmise

menetluse raames. Seega ei ole vaja hinnata kaebajate väiteid seonduvalt haljastuse osakaaluga

krundil, samuti seonduvalt laste mänguväljaku puudumise, parkimise- ja prügiprobleemidega.

On võimalik, et vastustaja väljatoodud probleemid oleksid ületatavad, kuid see ei saa mõjutada

vastustaja otsuse õiguspärasust kaebajate 17.10.2021 taotluse läbivaatamisel. Kaebajatel tuleb

esitada taotlus, mis on vastavuses PlanS õigusliku alusega.

18. Ka kaebajate viited praktikas esinenud juhtudele, mil sarnastel asjaoludel on vastustaja

aktsepteerinud detailplaneeringu täielikku või osalist kehtetuks tunnistamist, ei muuda

vaidlustatud õigusakte õigusvastaseks. Kuigi haldusorgan võib oma püsiva praktikaga anda

aluse õiguspärase ootuse tekkimiseks, ei saa usalduse kaitset kohaldada eesmärgil jätkata

ebaõiget halduspraktikat (Riigikohtu Halduskolleegiumi 06.12.2004 otsus nr 3-3-1-53-04, p

13). Ebaõige halduspraktika jätkamist või laiendamist ei saa nõuda ka toetudes võrdse

kohtlemise põhimõttele (sealsamas). Kuna kohtu hinnangul ei ole PlanS-ga kooskõlas krundi

sihtotstarbe muutmise vajaduse ettekäändel detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, ei saaks

teistes asjades tehtud mööndused anda alust õigusvastase praktika jätkamiseks praegusel juhul.

Seega puudub ka vajadus kaebajate väljatoodud juhtumeid lähemalt hinnata.

19. Ülaltoodut arvestades tuleb kaebus jätta rahuldamata. Kuna PlanS ei võimalda kaebajate

taotlust rahuldada, jäävad tähelepanuta kaebajate etteheited vastustaja uurimiskohustuse

täitmata jätmise kohta. Asja lahendamist ei mõjuta ka see, kas Vana-Kalamaja tn 21 DP-d tuleb

pidada tänasel päeval ajakohasuse kaotanuks või mitte.

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

otsus tehti kaebajate kahjuks, jäävad kaebajate menetluskulud nende endi kanda. Vastustaja ei

ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu jäävad Tallinna linna võimalikud

menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)