3-21-1208/19 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Maret Altnurme ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.10.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1208

Haldusasi

X

kaebus

Viimsi

Vallavalitsuse

02.02.2021

ettekirjutuse-hoiatuse ja 28.04.2021 korralduse nr 183

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja X, esindaja UM

Vastustaja Viimsi vald, esindaja KM

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 29.10.2021 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Viimsi valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viimsi valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

29.10.2021 otsus haldusasjas 3-21-12018 muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 07.11.2022 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-21-1208

2(8)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi vallas Viimsi alevikus Jasmiini tee 6//8//10 kinnistul (registriosa nr 11693702,

katastritunnus 89001:010:3116) paikneb kolm ridaelamut. X ja Q ühisomandis on Jasmiini tee

6 korteriomand B3 (Jasmiini tee 6-3).

2. Viimsi Vallavalitsus tegi korrakaitseseaduse (KorS) § 6 lg 1 ja § 28 ning ehitusseadustiku

(EhS) § 130 ja § 132 lg 3 p 2 alusel 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse (02.02.2021

ettekirjutus), millega kohustas Q ja X likvideerima Jasmiini tee 6-3 küljes asuv varikatus ja

viima ehitis vastavusse ehitusloa saanud ehitusprojektiga hiljemalt 30.04.2021.

Järelevalveinspektor tuvastas 26.06.2020 paikvaatlusel, et Jasmiini tee 6 asuva ridaelamu

korteriomandiga nr 3 külgneva terrassi kohale on ehitatud varikatus. Varikatuse ehitamine on

ehitise laiendamine EhS § 4 lg 2 tähenduses, sest ehitamisega on suurenenud ridaelamu alune

pind (vt ka majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete

loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57) § 19 lg 5). Rikutud on EhS § 12 lg-t 1, mille

kohaselt tuleb ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitamisele ja ehitisele kehtivaid

nõudeid. Ehitusloa saanud ehitusprojektis ei ole varikatust ette nähtud ja see muudab hoone

fassaadi. Seega ei vasta ehitis ehitisregistri koodiga 120299944 ehitusloa saanud

ehitusprojektile. EhS § 19 lg 1 järgi peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise

vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike

lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise (p 2). Jasmiini tee 6-3 omanikud

ei ole taotlenud ehitusluba ega esitanud ehitusteatist ehitise laiendamiseks. Ridaelamu

väliskonstruktsioonid ja ehitise fassaad on korteriomanike kaasomand, mille korrashoiust

suuremaid ümberkorraldusi ei saa otsustada korteriühistu, vaid selleks on vaja korteriomanike

kokkulepet. Kaasomandit kasutades kohustub omanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab kaasomandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Ehitamisel tuleb arvestada

ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase

kahjustamise vastu. Jasmiini tee 6//8//10-B2 (Jasmiini tee 6-2) omaniku väitel langeb

kõnealuselt varikatuselt tema parkimiskohale lumi ja vesi. Avalik huvi tagada ehitise ja

ehitamise seaduslikkus räägivad samuti lammutamisettekirjutuse tegemise kasuks, sest

ebaseadusliku ehitise seadustamine looks ebasoovitava pretsedendi. Varikatuse lammutamine

ei ole naabrite ja avalikke huve arvestades ebaproportsionaalne, sest tegemist on lihtsa ehitisega

ning Jasmiini tee 6-3 kinnisasja omanikel ei ole õiguspärast ootust, et nende ebaseaduslik ehitis

seadustatakse.

Ettekirjutuse tähtajaks täitmata jätmise korral rakendatakse sunniraha 320 eurot.

3. X esitas vaide, mille Viimsi Vallavalitsus jättis 28.04.2021 korraldusega nr 183

(vaideotsus) rahuldamata.

4. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 02.02.2021 ettekirjutuse ja vaideotsuse

tühistamiseks.

Varikatuse probleemi lahendamine on Korteriühistu Jasmiini tee 6//8//10, mitte vastustaja

pädevuses. Kaebaja on varikatuse ehitamise korteriühistuga kooskõlastanud. Kaebajale

teadaolevalt ei ole kaasomanikud korteriühistule kaebust esitanud ning võimalikud vaidlused

tuleks lahendada maakohtus. Vastustaja ei ole kontrollinud 02.02.2021 ettekirjutuse aluseks

olnud asjaolude paikapidavust. Pole olemas kinnisasja, mida võiks nimetada “naabri

kinnistuks”. Vaidlusalune terrass, selle kohale ehitatud varikatus ega maa-ala, millele

teoreetiliselt võib varikatuselt langeda lumi või vesi, ei kuulu ühegi korteri eriomandi osa

koosseisu, vaid on korteriomanike kaasomandis. Varikatuselt langeva lume koristamise ja vee

3-21-1208

3(8)

ärajuhtimise ning sellest tõusetuvate nõuete lahendamine sama kinnistu piires ei kuulu

vastustaja pädevusse.

Kaebaja rajatud varikatus vastab ehitamisele kehtestatud nõuetele, sest EhS lisa 1 kohaselt pole

alla 20 m2 suuruse varikatuse rajamiseks vaja taotleda ehitusluba ega esitada ehitusteatist.

Määruse nr 57 § 19 lg 5 ei reguleeri ehitusloa kohustust. Vastustaja tõlgendusest jääb mulje, et

kuni 20 m2 suurust varikatust võib ehitada üksnes eraldiseisvale kinnistule ainsa ehitisena. Pole

usutav, et sellise sätte loomine oli seadusandja eesmärgiks. Varikatuse ehitamine ei ole

käsitatav hoone laiendamisena EhS § 4 lg 2 tähenduses, mille kohta on vaja esitada ehitusluba

või ehitusteatis. See on eraldiseisev alla 20 m2 ehitusaluse pinnaga rajatis, millega ei muutu

hoone füüsikalised omadused (vt EhS § 4 lg 1). Varikatus on kinnitatud hoone seina külge paari

kruviga.

EhS §-st 130 tulenevalt tehakse järelevalvet eelkõige ehitise ohutuse kontrollimise eesmärgil.

Üksnes ehitamise formaalne õigusvastasus ei saa olla lammutamisettekirjutuse tegemise

aluseks, sest see oleks ebaproportsionaalne. Mitteoluline erinevus tegeliku olukorra ja

ehitusprojekti vahel ei tekita praegusel juhul mingisugust ohtu. Samuti puudub varikatusel

püsiv negatiivne mõju, mida pole võimalik vähendada või leevendada.

Vastustaja rikub võrdse kohtlemise põhimõtet, sest nõuab ehitusprojektis ettenähtud terrassile

ehitatud varikatuse lammutamist vaid kaebajalt. Nt Jasmiini tee 6-3 ja Jasmiini tee 6-9 vahel on

varikatus, mis on oluliselt suurem kui kaebaja varikatus. Taolisi näiteid leiab ka Jasmiini tee

lähedusest. Nende juhtumite suhtes ei ole menetlust alustatud.

Määratud sunniraha on ebaproportsionaalselt suur.

5. Viimsi vald palus jätta kaebus rahuldamata.

Järelevalve ehitise laiendamise üle ilma selliseks tegevuseks ettenähtud ehitusloata on kohaliku

omavalitsuse pädevuses (EhS § 130 lg 2). Kaebaja ei ole esitanud kõigi kaasomanike

nõusolekut varikatuse ehitamiseks (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-d 31 ja

38). Hoone fassaadi muutmiseks ja ühe kaasomaniku soodustamiseks hoone laiendamisel

lisanduva pinnaga ei piisa korteriühistu nõusolekust.

Terrassi all mõeldakse väljapoole hoonet jäävat ja seda ümbritsevat, avatud ning maastiku

suhtes tõstetud tasast ala. Terrassi sisse ei ole võimalik ehitada varikatust. Varikatuse ehitamine

on ehitise laiendamine (vt EhS § 4 lg 2; määruse nr 57 § 19 lg 5). Ehitise laiendamisel kuni

33% tuleb vastavalt EhS lisale 1 esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, mida kaebaja ei ole teinud.

Paikvaatluse aktilt on näha, et tegemist ei ole iseseisva ehitisega. Varikatus lähtub hoone seinast

ja on kinnitatud seina külge. Ehitise laiendamise tulemusel muutub hoonealune pind. Hoone

maapealse osa alune pind on hoonet ümbritsevast maapinnast kõrgemal asuvate hooneosade

projektsioon horisontaaltasapinnal ja hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna

sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodža, varikatuse ja muu taolise projektsioon

horisontaaltasapinnal.

Ettekirjutus õigusliku aluseta ehitise lammutamiseks on kaalutlusotsus (EhS § 132 lg 3 p 2).

Kaebajal ei ole õiguspärast ootust, et tema ebaseaduslik ehitis seadustatakse. Kohtupraktikas

on rõhutatud tiheasutusalal ehitamisel naabrite õiguste ja huvidega arvestamise vajadust.

Naaber on leidnud, et varikatus põhjustab talle ebameeldivusi, mida ei ole võimalik vältida

muidu, kui varikatust lammutades. Tegemist ei ole elamiseks vajaliku rajatisega ega hoonega,

mille lammutamine nõuaks eriliselt põhjalikku kaalumist. Seetõttu ei ole selle lammutamine

avalikku ja naabrite huve silmas pidades ebaproportsionaalne. Vastustaja ei tohi lubada

omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (Eesti Vabariigi

3-21-1208

4(8)

Põhiseadus (PS) § 19 lg 2 ja § 32 lg 2). Omaniku kohustus on tagada ehitiste vastavus

planeeringutele ja ehitusprojektile. Vastustaja tagab ettekirjutusega seaduslikkuse põhimõtte

järgimist. Omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei ole kaalukam avalikust

huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naabrite huvist tagada nende õigused. Samuti ei ole

juurdeehitus isiku põhiseaduslik õigus, millele ei kehtiks seadustest tulenevad piirangud.

Lammutamisettekirjutuse saab teha ka juhul, kui naabrile tekivad ebameeldivused, mida ei ole

võimalik muul moel leevendada või vähendada. Kaebaja varikatus ei ole üksnes formaalselt

õigusliku aluseta rajatud ehitis. Detailplaneeringust ega ehitusprojektist ei tulene kaebajale

õigust terrassile varikatust ehitada. Kaebaja ei järginud järelevalveosakonna antud suulist

hoiatust ning ehitise ehitamine ja sellest tulenevad kulutused olid kaebaja enda risk.

Kaebaja etteheited teiste varikatuste rajamisest ei puutu asjasse. Samas ei ole naabrid teiste

varikatuste üle kaevanud ning need varikatused on ehitatud loa alusel.

Väiksem sunniraha ei motiveeriks kaebajat ettekirjutust täitma.

6. Tallinna Halduskohus rahuldas 29.10.2021 otsusega kaebuse, tühistas 02.02.2021

ettekirjutuse ja vaideotsuse ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 30

eurot.

Vastustajal oli pädevus teha riiklikku järelevalvet (EhS § 130 lg 2 p-d 2 ja 3) ja koostada

lammutamisettekirjutus. Vastustaja kontrollis, kas kaebaja on esitanud Jasmiini tee 6-3 terrassi

kohale ehitatud varikatuse kohta ehitusteatise või ehitusloa ning kas ehitatud varikatus vastas

ehitamisele sätestatud nõuetele. Küsimus kuuluks eraõiguse valdkonda juhul, kui varikatuse

ehitamine ei nõuaks EhS kohaselt ehitusteatise või ehitusloa esitamist ning jääks kaasomandi

eseme otstarbekohase kasutuse piiresse (KrtS § 30 lg 1 p 2) või on teised korteriomanikud

andnud varikatuse ehitamiseks nõusoleku (KrtS § 35). Praegusel juhul oli vaja esitada

ehitusteatis, terrassi kohale varikatuse ehitamine ei jää kaasomandi tavapärase kasutamise

piiresse (vrd Riigikohtu 18.12.2014 otsus nr 3-3-1-57-14, p 13) ning kaebaja ei ole esitanud

vastustajale ka teiste korteriomanike nõusolekut varikatuse ehitamiseks.

Varikatuse ehitamine on hoone laiendamine EhS § 4 lg 2 tähenduses, mitte eraldiseisev alla 20

m2 rajatis, mille ehitamiseks ei ole EhS lisa järgi vaja esitada ehitusteatist. Pole vaidlust, et

Jasmiini tee 6-3 juures olev terrass on kaasomandi osa. 15.06.2021 paikvaatluse aktist ja

fotodelt on näha, et terrassi kohal olev varikatus on kinnitatud Jasmiini tee 6-3 välisseina külge

ning toetub teiselt poolt Jasmiini tee 6-3 juurde kuuluvat haljasala ja naabri parkimiskohta

eraldavale seinale (aiale). Varikatuse joonise kohaselt ulatub varikatus kaebaja ridaelamuboksi

välisseinani. Isegi kui varikatuse joonisel kujutatud puitkonstruktsioon (tähistatud numbritega

1 ja 2), millele on kavandatud asetada katusematerjal, ei kinnitu seina külge, vaid seinaga on

jäetud mõningane vahe, ulatub varikatus vastu välisseina ja moodustab visuaalselt hoonega

ühtse funktsionaalse terviku. Pooled ei vaidle selle üle, et Jasmiini tee 6 ridaelamu ehitusprojekt

ei näinud ette terrassi kinniehitamist ega selle kohale varikatuse ehitamist. Vastustaja on õigesti

märkinud, et ehitise laiendamise tulemusel muutub hoonealune pind. Samuti on vastustaja

asjakohaselt viidanud määruse nr 57 § 19 lg-le 5, mis sätestab, et hoonealuse, sealhulgas hoone

maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodža, varikatuse, välja

arvatud § 19 lg 6 p-s 8 nimetatud varikatuse, ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal.

Ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige

visuaalsest aspektist ning rajatiste planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamisel tuleb

lähtuda sellest, kas need rajatised kahjustavad seda eesmärki ja võivad rikkuda naabrite õigusi;

näiteks ei kahjusta reeglina naabrite õigusi juurdepääsuteed, väikesed parkimisalad,

katuseräästad, katmata välistrepid ja katmata terrassid, mis võivad jääda hoone ehitusaluse

pindala hulka arvamata (Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus nr 3-15-1620, p 15).

3-21-1208

5(8)

Praegusel juhul toetub varikatus naabri parkimiskoha poolsele seinale (aiale) ning on kinnitatud

hoone välisseina külge, mistõttu suurendab see visuaalselt krundi täisehitatust. Seega leidis

vastustaja õigesti, et varikatuse püstitamine on ehitise laiendamine EhS § 4 lg 2 mõistes, ning

varikatust ei saa käsitada eraldiseisva rajatisena EhS lisa 1 tähenduses.

02.02.2021 ettekirjutuse õiguslik alus on mh EhS § 132 lg 3 p 2, mille kohaselt otsustab

korrakaitseorgan ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on

kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv

negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada või

leevendada.

Ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid (EhS

§ 12 lg 1). Omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest

tulenevatele nõuetele, sh peab omanik tagama ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike

lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise (EhS § 19 lg 1 p 2). Kaebaja ei

vaidle vastu sellele, et Jasmiini tee 6 elamu ehitusprojekt ja 27.03.2006 antud ehitusluba ei

näinud ette varikatuse ehitamist, samuti sellele, et kaebaja ei ole esitanud varikatuse ehitamise

kohta ehitusteatist, -luba ega -projekti. Seega on vastustaja õigesti leidnud, et tegemist oli

ebaseadusliku ehitamisega.

02.02.2021 ettekirjutuse põhjenduste kohaselt esineb varikatuse lammutamiseks ülekaalukas

avalik huvi (tagada ehitamise seaduslikkus) ning varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused

naabrile (varikatuselt langeb naabri parkimiskohale vesi ja lumi).

Lammutamisettekirjutuse tegemisel ei ole keelatud arvesse võtta avalikku huvi. Avalikuks

huviks on ka õigusaktide täitmise tagamine. Vaidlusaluses ettekirjutuses ei ole samas väidetud,

et Jasmiini tee 6-3 juures oleva terrassi kohale varikatuse püstitamine oleks üldse (s.o ehitusloa

ja ehitusprojekti esitamise korral) välistatud. Kaebaja esitatud fotod kinnitavad, et ka teised

Jasmiini tee 6 korteriomanikud on püstitanud oma terrassi kohale varikatuseid.

Lammutamisettekirjutuse tegemine ei saa olla karistus omavolilise ehitamise eest, vaid tegemist

on korrakaitsemeetmega, mille eesmärk on tõrjuda ohtu või kõrvaldada kestev korrarikkumine

ning seejuures peavad rakendatavad meetmed olema proportsionaalsed ja otstarbekad (vt

Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p-d 19–21). Seega ei ole 02.02.2021

ettekirjutuses välja toodud avalik huvi – tagada varikatuse seaduslikkus – nii oluline, et see

õigustaks lammutamisettekirjutuse tegemist. Vastustajal tuli kaaluda mh ebaseaduslikult

ehitatud varikatuse seadustamise võimalikkust.

02.02.2021 ettekirjutuses puuduvad põhjendused selle kohta, kas varikatuselt väidetavalt naabri

parkimiskohale libisev lumi või vesi on selline negatiivne mõju, mis koormab naabrit üleliia ja

mida ei ole võimalik leevendada näiteks varikatuse regulaarse lumest puhastamise või vee

mujale juhtimisega või varikatuse kalde muutmisega selliselt, et sademed ei valguks naabri

parkimiskohale. 15.06.2021 paikvaatluse akti fotolt nr 2 ja varikatuse jooniselt on näha, et

naabri parkimiskoha poolsesse äärde on varikatuse külge kinnitatud vihmaveetoru. Kuna

puuduvad ka kaalutlused, kas varikatust oleks võimalik seadustada, on vaidlusalune haldusakt

selliste kaalutlusvigadega, mis võisid mõjutada asja otsustamist.

Eeltoodut arvestades puudub vajadus hinnata, kas sunniraha oli ebaproportsionaalselt suur.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. Viimsi vald palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus,

millega jätta kaebus rahuldamata.

3-21-1208

6(8)

Halduskohus nõustus suurema osa vastustaja seisukohtadega, kuid EhS § 132 lg 3 p 2 teise

eelduse täidetuse kontrollimisel hindas üksnes varikatuse mõju konkreetsele ridaelamu boksi

naabrile. Vaidlustatud ettekirjutuses on arvestatud laiemate kahjulike mõjudega, sh sellega, et

ehitisealuse pinna suurendamine viisil, et lisanduv osa jääb ühe kaasomaniku kasutusse, rikub

teiste kaasomanike õigusi. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et teised kaasomanikud on andnud

nõusoleku varikatuse ehitamiseks. Vastustaja arvestas ettekirjutuse tegemisel ka avaliku

huviga, kuid ettekirjutuse tegemisel ei olnud see määrav. Vastustaja kaalutlusõigus oli

vähenenud nullini, sest teiste kaasomanike õiguste kaitseks oli ainuke võimalus varikatus

lammutada. Seega puudus vajadus kaaluda mistahes leebemaid meetmeid. Kohus ei tohiks oma

lahendiga edastada sõnumit, et omavoliline ja kaasomanike õigusi rikkuv tegevus on

aktsepteeritav.

8. X palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Kuna Jasmiini tee 6//8//10 kinnistu on suur ja kaasomanikke on palju, võib varikatusel olla

reaalne mõju vaid Jasmiini tee 6 korteritele 2, 7 ja 8. Kohus analüüsis mõjusid Jasmiini tee 6-2

omanikule, kes esitas vastustajale kaebuse. Jasmiini tee 6-8 omanik on varikatuse rajamise

kooskõlastanud. Jasmiini tee 6-7 omaniku nõusolekut võib eeldada, sest ta pole esitanud selle

kohta pretensioone kaebajale, vastustajale ega korteriühistule. Kaebaja varikatuse peale

kaebuse esitamine poleks ka kohane, sest Jasmiini tee 6-7 terrassi kohale on samuti ehitatud

varikatus.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

10. Kohaliku omavalitsuse üksusele on pandud ülesanne teha riiklikku järelevalvet ehitiste ja

ehitamise nõuetele vastavuse üle (EhS § 130 lg 2 p 2). Kaebaja ei ole apellatsioonimenetluses

vastu vaielnud halduskohtu seisukohale – millega ka ringkonnakohus nõustub –, et vastustajal

oli pädevus teha järelevalvet Jasmiini tee 6-3 varikatuse ehitamise õiguspärasuse üle ja koostada

järelevalve tulemustel kaebajatele ettekirjutus. Ringkonnakohus ei korda neid halduskohtu

otsuse põhjendusi (HKMS § 201 lg 4).

11. Vaidlustatud ettekirjutuse õiguslikuks aluseks on EhS § 132 lg 3 p 2, mille järgi otsustab

korrakaitseorgan ehitise lammutamise, kui ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja

omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne

mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

12. Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlust selle üle, et Jasmiini tee 6 hoone ehitusloa aluseks

olnud ehitusprojektis ei olnud varikatuse ehitamist ette nähtud. Samuti ei ole kaebaja

apellatsioonkaebusele vastates vastu vaielnud halduskohtu seisukohale, et Jasmiini tee 6-3

varikatuse ehitamine on käsitatav ehitise laiendamisena EhS § 4 lg 2 mõttes, mitte eraldi alla 20

m2 rajatise ehitamisena, mis EhS lisa 1 kohaselt ei nõuaks ehitusluba ega ehitusteatist.

Ringkonnakohus ei korda ka selles osas halduskohtu põhjendusi (HKMS § 201 lg 4). Seega oli

Jasmiini tee 6-3 juurde kuuluva terrassi kohale varikatuse ehitamine õigusvastane.

13. Vastustaja leidis 02.02.2021 ettekirjutuses, et varikatus on lihtne ehitis, mille

lammutamine on proportsionaalne, arvestades avalikke ja naabrite huve. Samuti märgiti

ettekirjutuses, et ebaseadusliku ehitamise tõttu ei ole kaebajal seadusega kaitstavat õigust

varikatust säilitada või seadustada. Kaebaja ei toonud haldusmenetluses välja, et varikatuse

olemasolu oleks tema jaoks mingil põhjusel väga oluline. Vaides märkis kaebaja, et varikatuse

lammutamise ja utiliseerimisega kaasnevad talle kulud, kuid ta ei täpsustanud kulude suurust.

Kaebaja ei ole esitanud täpsemaid selgitusi oma huvide kaalukuse kohta ka kohtumenetluses,

3-21-1208

7(8)

märkides vaid seda, et soovib võrdset kohtlemist oma naabrite ja teiste Viimsi valla elanikega,

kes on samuti ehitanud terrassi kohale varikatuse. Ringkonnakohus leiab, et eeltoodud

asjaoludel ei pea kaebaja õigustele vastanduvad huvid samuti olema väga kaalukad.

14. Põhimõtteliselt võib EhS § 132 lg 3 p 2 alusel ettekirjutuse tegemisel arvestada ka avalike

huvidega, mis võivad tingida (sh koostoimes naabritele kaasneva püsiva negatiivse mõjuga)

lammutamisettekirjutuse tegemise kui kõige rangema meetme rakendamise (vt Tallinna

Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-721, p 20 ja 29.04.2022 otsus nr 3-21-243, p 15).

Vaidlusaluse varikatuse ehitamine on vastuolus EhS-ga ning ebaseaduslik ehitis või ehitamine

on ühtlasi vastuolus avalike huvidega. Lammutamisettekirjutus ei ole aga EhS § 132 kohaselt

mõeldud karistuseks ebaseadusliku ehitamise eest, samuti ei saa ehitise lammutamist nõuda

üldpreventiivsetel kaalutlustel. Vastustaja ei ole haldus- ega kohtumenetluses väitnud, et

kõnealusest ebaseaduslikult ehitatud varikatusest lähtuks kõrgendatud või vahetu oht avalikele

huvidele, nt kultuuripärandile või looduskeskkonnale (vt EhS § 132 lg 3 p 1 ja ohutuse

põhimõtte kohta ka § 8). Samuti pole vaidlustatud haldusaktides tuginetud asjaolule, et

varikatus ei sobi ümbritsevasse keskkonda vms. Seega ei ole avalik huvi praegusel juhul

ülekaalukas. Vastustaja on apellatsioonkaebuses ka ise märkinud, et avalik huvi ei olnud

kaebajale lammutamisettekirjutuse tegemisel määrav.

15. Vastustaja ei pidanud vaidlustatud haldusaktides õigusvastaseks seda, et Jasmiini tee 6-3

juurde on ehitatud terrass, ega ole kohtumenetluses vastu vaielnud kaebaja seisukohale, et

terrass nähti ette juba ehitusprojektis ja ehitati valmis koos Jasmiini tee 6 elamuga. Kaebaja on

haldusmenetluses selgitanud, et terrassi ümbritsevate seinte ehitamises lepiti korteriühistus

kokku umbes 10 aastat tagasi ning mitmed korteriomanikud on katnud terrassi seinad seestpoolt

puidu, pilliroo vms materjalidega (kaebaja on kasutanud puitu). Vaidlustatud ettekirjutuses ei

ole kaebajat kohustatud likvideerima terrassi ümbritsevat sõrestikku (seinu). Vastustaja näeb

02.02.2021 ettekirjutuse ja vaideotsuse kohaselt probleemi üksnes varikatuses, mis on ühelt

poolt kinnitatud elamu seina külge ja teiselt poolt toetub terrassi ümbritsevale seinale (aiale).

16. EhS § 132 lg 3 p-s 2 nimetatud püsiva negatiivse mõjuna, mis on üleliia koormav ja mida

ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada, ei saa käsitada ainuüksi Jasmiini tee 6

kinnistu kaasomanike vahelise kokkuleppe puudumist Jasmiini tee 6-3 varikatuse ehitamiseks.

Mõju teiste kaasomanike õigustele peab olema sisuline (vrd Tallinna Ringkonnakohtu

30.04.2021 otsus nr 3-20-913, p 23). Vastustaja on kaebaja ehitatud varikatuse ainsa sisulise

negatiivse mõjuna välja toonud, et sellelt langeb lund ja vett varikatuse kõrval asuvale,

korteriomanike kaasomandis olevale alale, kus Jasmiini tee 6-2 omanik pargib oma autot.

Halduskohus märkis aga põhjendatult, et vastustaja pole välja selgitanud selle negatiivse mõju

intensiivsust ning seda, kas negatiivset mõju Jasmiini tee 6-2 omanikule oleks võimalik

leevendada ka varikatust lammutamata. Nii näiteks võib olla vihmavee mujale juhtimine

võimalik varikatusele kinnitatud renni või toru abil, lume sattumist naabri parkimiskohale saab

vältida varikatuse regulaarse puhastamisega, negatiivseid mõjusid võiks leevendada ka

varikatuse kalde muutmine jne.

17. Püsiv negatiivne mõju kaasomanikele võib põhimõtteliselt väljenduda ka hoone fassaadi

olulises ja omavolilises muutmises, mis moonutab hoone ehitusprojekti kohast välisilmet ja

võib seeläbi vähendada kaasomanike kinnisasja osade väärtust. Kaebaja väitel ei ole teised

kaasomanikud peale Jasmiini tee 6-2 omaniku vastustajale teada andnud püsivatest

negatiivsetest mõjudest, mis tuleneksid neile kaebaja ehitatud varikatusest. Kuna mitmed

kaasomanikud on oma ridaelamuboksi juures asuvale terrassile samuti ümber ehitanud seinad

ja mõnel juhul ka varikatuse (vt elamute skeem ja fotod, kaebaja 08.10.2021 seisukoha lisad),

ei ole alust kaasomanike seisukohti täpsemalt välja selgitamata eeldada, et kaebaja varikatusel

oleks kaasomanike jaoks ülemäära koormav negatiivse mõju, mis väljendub nende kinnisasjade

3-21-1208

8(8)

väärtuse vähenemises. Jasmiini tee 6, 8 ja 10 ridaelamute skeemilt ja kohtule esitatud fotodelt

on näha, et Jasmiini tee 6-3 terrass asub ridaelamuboksi Jasmiini tee 6-2 poolses küljes. Jasmiini

tee 6-2 omanik, kes esitas vastustajale kaebuse, on kaebaja esitatud foto kohaselt ümbritsenud

oma terrassi puitsõrestikuga (kuigi ei ole sinna lisanud varikatust). Elamute skeemilt nähtavat

ridaelamubokside paigutust arvestades võiks kaebaja varikatus häirida eeskätt Jasmiini tee 6-7

ja Jasmiini tee 6-8 omanikke, kellest esimene on ka ise ehitanud oma terrassi kohale varikatuse

ning teine on kaebaja varikatuse ehitamisega nõustunud (vt kaebuse lisa 7 ja kaebaja 08.10.2021

seisukoha lisa 4). Kaebaja on kooskõlastanud varikatuse ehituse ka Korteriühistuga Jasmiini tee

6//8//10 (kaebuse lisa 7). Neil asjaoludel ei ole veenev vastustaja eeldus kaasomanike õiguste

ülemäärasest riivest, mida ei ole võimalik leevendada.

18. Eeltoodut arvestades saab nõustuda halduskohtu seisukohaga, et praeguse vaidluse

asjaoludel oleks tulnud vastustajal kaaluda ka varikatuse seadustamise ettekirjutuse tegemist.

Vaidlustatud ettekirjutuses ei ole esitatud selliseid sisulisi kaalutlusi, mille tõttu oleks varikatuse

seadustamine selgelt välistatud, ning neid ei ole vastustaja esitanud ka kohtumenetluses.

Ettekirjutuses on märgitud, et ehitise laiendamisena käsitatava varikatuse ehitamise kohta tuleks

kooskõlas EhS lisaga 1 esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Ehitusteatise heakskiitmine ei

sõltuks kaasomanike nõusolekust varikatuse ehitamisega, vaid vastustajal tuleks vajadusel

naabrid ehitusteatise menetlusse kaasata, nende seisukoht välja selgitada ja nende huve kaaluda

(EhS § 36 lg 5 p 4 ja lg 6). Ehitusteatise saaks jätta heaks kiitmata mh siis, kui ehitise või

ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele

või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav

ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 36 lg 6 ja § 44 p 4).

Vaidlustatud haldusaktides ei ole tuginetud varikatuse ehitamise vastuolule kehtiva

detailplaneeringuga ning kohtule ei ole esitatud detailplaneeringu materjale. Seega toimiku

materjalide põhjal puudub alus ka järelduseks, et varikatuse seadustamise välistaks vastuolu

detailplaneeringuga. Eelnevat arvestades ei ole õige vastustaja apellatsioonkaebuses esitatud

seisukoht, et tema kaalutlusõigus lammutamisettekirjutuse tegemiseks oli kahanenud sedavõrd,

et kõik muud lahendused olid välistatud.

19. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1).

Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja

kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Kuna otsus tehakse vastustaja kahjuks, kuid

kaebaja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumente, jäävad menetlusosaliste

menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)