2-21-2369/23 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

30. september 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-2369

Tsiviilasi

Y hagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks ning X

vastuhagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks,

kasutuseelise hüvitise ja viiviste väljamõistmiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 14. jaanuari 2022 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

26 306 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Y (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus

Kostja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Mihkel Nukka

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

I.1. Harju Maakohtu 14. jaanuari 2022 otsus tühistada osas, milles kostjale

makstava hüvitise summa kaasomandiosa kaotuse eest määrati väiksem kui

27 404 eurot ning jäeti rahuldamata kasutuseelise hüvitise nõue alates

17. oktoobrist 2020 igakuiselt 87 euro ja kuni 31. märtsini 2021 arvutatud

hüvitiselt viivise saamiseks. Teha tühistatud osas uus otsus, millega

suurendada kaasomandiosa kaotuse eest makstavat hüvitist ning rahuldada

kasutuseelise hüvitise ja sellelt viivise saamiseks hagi eelmises lauses märgitud

ulatuses. Ülejäänud osas jätta sama otsus muutmata.

I.2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

I.3. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

I.4. Määrata kindlaks menetluskulude rahaline suurus vastavalt kohtuotsuse

kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses märgitule.

II. KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Rahuldada osaliselt Y hagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks.

II.2. Jätta rahuldamata X vastuhagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks.

II.3. Lõpetada XXX korter nr 6 korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX)

suhtes kehtiv kaasomand.

2 (9)

II.4. Välja mõista Y-lt hüvitis kaasomandi lõpetamisel 27 404 eurot X kasuks.

II.5. Kohustada X andma nõusolek kaasomandis oleva korteriomandi jagamiseks

selliselt,

et

XXX,

Tallinnas

asuvast

kinnistust

(Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa XXXXXXXX) 738/4131 mõtteline osa, millele

vastab reaalosana eluruum nr X pindalaga 593 m², jääb Y ainuomandisse.

Samuti kohustada X andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1

tähenduses) kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXXXXXXX,

teise jao omanikukande, mille kohaselt on X viidatud korteriomandi

kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse

korteriomandi

ainuomanikuna

kinnistusraamatusse

Y. Asendada

X

tahteavaldused käesoleva kohtuotsusega.

II.6. Rahuldada osaliselt X vastuhagi kasutuseeliste ja viiviste väljamõistmiseks.

II.7. Välja mõista Y-lt kasutuseelise hüvitis 2040 eurot X kasuks ja alates

1. oktoobrist 2022 kuni resolutsiooni punktis II.5 kajastatud nõusoleku alusel

kinnistusraamatust X kohta omanikukande kustutamiseni 87 eurot kuus, mis

muutub sissenõutavaks iga kalendrikuu möödumisel.

II.8. Välja mõista Y-lt viivis 57 eurot X kasuks ja alates 1. oktoobrist 2022 viivis

summalt 474 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

määras.

II.9. Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda ja ringkonnakohtus kostja

kanda.

II.10. Rahuldada hageja Y taotlus ringkonnakohtu menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata hageja põhjendatud ja vajalike

menetluskulude suuruseks apellatsioonimenetluses 2583 eurot ja mõista see

summa kostjalt X-lt hageja Y kasuks välja. Kostjal tuleb väljamõistetud

menetluskulu summalt tasuda hagejale alates otsuse jõustumisest kuni kulude

hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Y (hageja) esitas 15. veebruaril 2021 Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes. Hageja palus lõpetada XXX-X korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX,

edaspidi: korter) suhtes kehtiv kaasomand ning jätta korter hageja ainuomandisse koos tema

kohustusega tasuda kostjale 11 805 eurot. Ühtlasi palus hageja asendada kostja tahteavalduse

3 (9)

kohtuotsusega ning tuvastada kostja nõusolek kustutada kinnistusraamatu teises jaos korteri

kohta kehtivad omanikukanded ja kanda hageja kinnistusraamatusse korteri ainuomanikuna.

2. Hageja peamised väited on järgmised:

-

hageja ja kostja on alates 12. maist 2014 korteri kaasomanikud võrdsetes osades.

Pooled kasutasid korterit ühise elamispinnana kuni 18. detsembrini 2018, millal kostja

otsustas korterist välja kolida seoses poolte kooselu lõppemisega. Korterit kasutab

jätkuvalt oma elukohana hageja;

-

hageja esitas kostjale suvel 2020 ettepaneku lõpetada kaasomand, jättes korteri ja

seotud laenukohustuse tervikuna hagejale. Kostja ei nõustunud hageja ettepanekuga,

vaid tegi ettepaneku müüa korter avalikul enampakkumisel nii, et saadav tulem

jagatakse poolte vahel võrdselt. Lisaks nõudis kostja korteri kasutuseelise hüvitamist;

-

korter tuleb jätta tervikuna hagejale ilma kohustuseta tasuda kostjale hüvitist. Korter

omandati valdavalt hageja vara arvelt. Kostja ainus panus korteri soetamiseks oli

2014. aasta kevadel võetud pangalaen 70 000 eurot, mille hageja koheselt kostjale

hüvitas, ning kostja tasutud sissemaks 18 000 eurot. Korteriga seotud laenukohustus on

(laenujäägiga 48 659,96 eurot) hageja nimel ja hageja tasub laenulepingust tulenevaid

kohustusi ise;

-

võimalike vastastikuste nõuete tulemusena peaks hageja kostjale tasuma hüvitist

18 000 eurot. Samas tuleb arvesse võtta, et hageja andis kostjale laenu sõiduki

omandamiseks, tasudes kostja eest liisingu sissemakse 6195 eurot. Vastavalt poolte

suulisele kokkuleppele kohustus kostja sissemakse summa liisinguperioodi lõppedes

hagejale hüvitama. Hageja tasaarvestas oma nõuded korteri omandamiseks tehtud

kulude hüvitamiseks ja laenusumma 6195 euro tagastamiseks kostja võimaliku

vastunõudega seoses korteri kaasomandi lõpetamisel maksmisele kuuluva hüvitisega.

Tasaarvestamise tulemusena peab hageja tasuma kostjale korteri tervikuna hagejale

jäämise eest hüvitise 11 805 eurot (= 18 000 – 6195).

3. Kostja vaidles hagile vastu ja esitas vastuhagi, milles palus:

-

lõpetada kaasomand korteri müümisega avalikul või kaasomanikevahelisel enam-

pakkumisel ja jagada tulem nii, et kostja saab sellest poole;

-

mõista hagejalt kostja kasuks välja korteri kasutuseelise hüvitis 350 eurot kuus alates

1. jaanuarist 2019 kuni kaasomandi lõpetamiseni või kaasomandi kasutamise kokku-

leppe sõlmimiseni;

-

mõista hagejalt kostja kasuks välja viivis kuni 31. märtsini 2021 arvestatud hüvitise

summalt (nõude järgi 9450 eurot) alates 5. aprillist 2021 kuni tasumiseni.

Kostja väited ja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised:

-

pooled leppisid kokku, et korter ostetakse kaasomandisse. Selleks sõlmisid nad

21. aprillil 2014 korteri ostu-müügilepingu osalise ülevõtmise lepingu ja asjaõigus-

lepingu (edaspidi: müügileping). Selle lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et hageja

annab korteri osaliselt üle kostjale nii, et kostja omandab õiguse osta ½ suuruse

mõtteline osa korterist ja ühineb hagejaga müügilepingust tulenevate kohustustega, sh

kohustusega tasuda korteri ostuhind. Lisaks leppisid pooled p-s 3.4 kokku, et kostja ei

tasu hagejale müügilepingu osalise üleandmise eest mingit täiendavat hüvitist;

-

poolte suhted jahenesid ja 2018. aasta sügisel otsustati minna lahku. Kuna hageja

keeldus korterist lahkumisest, siis oli kostja sunnitud välja kolima – see ei olnud kostja

vabatahtlik lahkumine;

-

kaasomandi lõpetamise viisi valikul tuleb mõlemale kaasomanikule tagada võrdne

võimalus korteri omandamiseks ja saada enda kaasomandi osa kaotuse eest

turutingimustele vastav hüvitis. Tõenäoliselt ei ole hagejal võimalik tagada kostjale

4 (9)

kaasomandiosa kaotuse eest kohest ja õiglast hüvitist, sest hageja majanduslik olukord

on keeruline. Hagejale on valmistanud raskusi kommunaalteenuste eest tasumine,

seega ei pruugi tal olla võimalik hüvitada kostjale koheselt kaasomandi osa;

-

kostja tasus alates korteri omandamisest kuni väljakolimiseni korteri kommunaal-

teenuste, elektrienergia, teleteenuste ja interneti eest, samuti kindlustusmakseid. Ka

maksis kostja osaliselt korteri renoveerimisega seotud kulude eest. Lisaks kattis teise

korteri põlenguga seotud kindlustushüvitis mh kostjale kuulunud koduse vara väärtuse,

aga hüvitis laekus täielikult hageja pangakontole;

-

ebaõige on hageja väide, et ta andis kostjale laenu 6195 eurot sõiduki omandamiseks

kuni liisingulepingu lõppemiseni. See oli kostja raha, mille hageja viis panka sisse-

maksuks. Hageja kasutas sõidukit osaliselt enda ettevõtte jaoks, millega seotud sõiduki

rendilepingu ütles hageja üles alles detsembris 2018;

-

kostjal kui korteri kaasomanikul on õigus saada nii oma osale vastav osa ühise asja

viljast kui ka kastutuseelistest. Korteri turuüür on vähemalt 700 eurot kuus, seega on

kostja osa keskmise üüri väärtus 350 eurot kuus. Hagejal tuleb kostjale tasuda ½

suuruse mõttelise osa eest 1. jaanuarist 2019 kuni 31. märtsini 2021 kasutuseelise

hüvitist 9450 eurot (= 350 × 27) ja edasiulatuvalt alates 1. aprillist 2021 perioodilise

igakuise maksena 350 eurot kuni kaasomandi lõpetamiseni või selle kasutamises

kokkuleppe saavutamiseni.

4. Hageja vaidles vastuhagi nõuetele vastu järgmiste põhjendustega:

-

müügilepingu p 3.4 järgi sai kostja eraldi tasu maksmata ühineda hageja ja korteri

müüjate vahel 10. veebruaril 2014 sõlmitud müügilepinguga (st müügileping anti

osaliselt üle kostjale), aga see ei anna kostjale õigust nõuda kaasomandi lõpetamisel

endale hüvitisena pool väärtusest, sest ta ei ole korteri omandamisse panustanud;

-

tegelikkusele ei vasta kostja väide, et ta oli sunnitud korterist välja kolima, kuna hageja

ei olnud nõus seda tegema. Kostja kolis detsembris 2018 oma uue elukaaslase juurde;

-

hagejal ei ole majanduslikku takistust tasuda kostjale õiglane hüvitis 18 000 eurot. Tal

ei ole tasumata kommunaal- ja elektriteenuste arveid;

-

asjakohatu on kostja väide, et ta tasus korteri kasutamisega seotud arveid, sest vastav

kulu ei seondu korteri omandamisega. Kostja väited remondi rahastamise kohta on

valed;

-

ebaõige on kostja väide, et sõiduki sissemakse tasuti kostja sularaha arvelt. Hageja

konto väljavõttest nähtub, et sissemakse raha oli hagejal;

-

korter on alates detsembrist 2018 olnud hageja ainukasutuses. Seega ei ole kostjal

korteri omandamise suhtes mingit erihuvi, küll aga on see erihuvi hagejal (soov

säilitada oma kodu). Põhjendatud ei ole lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel

müügiga või alternatiivselt kaasomanike vahelisel enampakkumisel;

-

pooltel ei olnud kokkulepet kasutuseelise tasumiseks. Samuti ei esitanud kostja kuni

sügiseni 2020 sellekohast nõuet. Kostja ei käitunud oma õiguste teostamisel heas usus,

esitades esmakordselt kasutuseelise nõude umbes kaks aastat pärast väljakolimist ja

vastusena hageja ettepanekule lõpetada korteri kaasomand.

MAAKOHTU OTSUS

5. Maakohus tegi 14. jaanuaril 2022 otsuse (vaidlustatud otsus), millega rahuldas hagi ja jättis

vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas kaasomandi, jättes korteri hagejale ja mõistes temalt

kostja kasuks välja hüvitise 18 000 eurot. Ühtlasi kohustas maakohus kostjat tegema omaniku-

kande muudatuseks vajalikud tahteavaldused ja asendas need kohtuotsusega. Menetluskulud

jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda.

5 (9)

5.1. Maakohus tuvastas, et pooled on korteri kaasomanikud võrdsetes osades. Hageja kasutab

korterit elukohana, on tasunud korteri laenumakseid ja soovib seda teha ka edaspidi. Hageja

soovib kaasomandi lõpetamisel säilitada enda kodu. Seega ei ole kaasomandi lõpetamine kostja

pakutud viisil õiglane.

5.2. Nii hageja kui kostja on esitanud pangakonto väljavõtted, millelt nähtub, et mõlemad

pooled on teinud igapäevaseid jooksvaid kulutusi seoses eluaseme ja kooseluga. Lähtudes

Riigikohtu juhistest ei tule neid kulutusi võtta arvesse kaasomandi lõpetamisel rahalise

panusena. Samuti ei ole põhjendatud kostjale hüvitise määramisel võtta arvesse sõiduki

soetamisega tehtud kulutusi. Korter osteti valdavalt hageja vara arvelt ja hageja kanda on

korteriga seotud laenukohustus, mille jääk on hagi esitamise seisuga 48 659,96 eurot. Kostja on

tasunud 145 000 euro suurusest ostuhinnast 18 000 eurot.

5.3. Maakohus tuvastas, et hageja tagastas 15. mail 2014 kostjale korteri ostuks võetud laenu

70 000 eurot. Kohtu jaoks oli veenev hageja selgitus, et müügilepingu p 3.4 kokkuleppe sisu

oli tagada kostjale 70 000 euro tasumine, mitte kinge või muu kokkulepe.

5.4. Kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 alusel tuleb kostjal anda nõusolek kinnistusraamatus

kehtiva omanikukande kustutamiseks ja hageja sisse kandmiseks ainuomanikuna.

POOLTE SEISUKOHAD

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada, v.a osas, milles

hageja menetluskulud jäid tema enda kanda. Kostja soovib hagi rahuldamata jätmist ja

vastuhagi rahuldamist. Lisaks vaidlustab kostja tema kasuks välja mõistetud hüvitise suuruse.

Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

6.1. Esiteks ei põhjendanud maakohus kasutuseelise hüvitise ja viivise nõuete rahuldamata

jätmist.

6.1.1. Hageja on alates 19. detsembrist 2018 kasutanud korterit üksi, seega on kostjal õigus

nõuda enda kaasomandi osa kasutamise eest kasutuseelise hüvitist asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 71 lg 2 ja § 72 lg 3 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 alusel.

6.1.2. Kasutuseelise hüvitamist ei välista asjaolu, et kostja kolis korterist välja. Pärast

lahkuminekut ja suhete halvenemist ei olnud pooltel mõistlik jätkata koos elamist ühes korteris.

Kuna hageja keeldus välja kolimast, oli kostja sunnitud oma kodust lahkuma, et eluga edasi

liikuda viisil, mis poleks pooltele vaimselt ja moraalselt kahjustav. Kostja tegutses mõistlikult

ja seda ei saa talle ette heita või panna teda nõnda toimides menetluslikult kehvemasse olukorda

(sh kasutuseeliste algusaja arvestamise ja kaasomandi lõpetamise valiku osas).

6.1.3. Samuti ei olnud kostja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja tegutses

korterist lahkumisel usus, et aja möödudes, kui pooled on saanud üksi olla ja rahulikult oma

mõtteid mõelda, siis tekib soodsam pinnas korteriga seotud kokkulepete rahumeelseks

sõlmimiseks. Väljakolimise päeval nõuete esitamine oleks loonud konfliktsituatsiooni, mis

välistanuks igasuguse võimaluse rahumeelse lahenduse saavutamiseks korteriga seotud

küsimustes.

6.2. Teiseks tuvastas maakohus ekslikult ja jättis sisuliselt põhjendamata järelduse, et poolte

ühine tahe oli müügilepingu p-s 3.4 tagatiskokkuleppe sõlmimine.

6.2.1. Müügilepingu p 3 pealkiri on „Müügilepingu ülevõtmine“ ja viidatud punktis on kokku

lepitud tingimused, mille alusel saab kostja korteri ½ kaasomandi mõttelise osa omanikuks.

Seega oli poolte ühine tahe järgmine: kostja saab korteri ½ suuruse kaasomandi mõttelise osa

omanikuks (p 3.1), kostja vastutab müügilepingust tulenevate kohustuste eest solidaarselt

hagejaga (p-d 3.1 ja 3.2) ning kostja ei tasu müügilepingu ülevõtmise ehk kaasomanikuks

saamise eest hagejale hüvitist (p 3.4).

6 (9)

6.2.2. Lepingu p 3.4 sõnastusest ja eesmärgist nähtub, et see reguleerib tasu kokkulepet

lepingu ülevõtmise eest ja kostja kaasomaniks saamise eest – pooled leppisid kokku, et kostja

ei maksa hagejale hüvitist. Lisaks tagatisvajaduse möödumisel oleks pooled eluliselt usutavalt

muutnud 15. mai 2014 notariaalse lepinguga seniseid kokkuleppeid, kui müügilepingu p 3.4

sisuks oli tagatiskokkulepe. Kuna pooled ei ole 15. mai 2014 lepingus muutnud varasema

kokkuleppe sisu, siis müügilepingu p-s 3 toodud kokkulepped kehtivad.

6.3. Kolmandaks jättis maakohus müügilepingu p-s 3 kajastatud võlasuhte kvalifitseerimata.

Kostja hinnangul leppisid pooled lepingu p-des 3.1 ja 3.2 kokku solidaarvõlasuhtes

võlaõigusseaduse (VÕS) § 65 lg 1 tähenduses. Hageja ja kostja omavahelistes suhetes on

hageja ostuhinna tasumisega sisuliselt täitnud korteri müügihinna maksmise kohustuse. Hagi

esitamise seisuga oli hageja tagasinõue aegunud VÕS § 70 lg 1 alusel.

6.4. Neljandaks kohaldas maakohus üllatuslikult seltsingu likvideerimise sätteid.

6.4.1. Kohus ei arutanud pooltega seltsingusätete kohaldamist ega määranud kostjale tähtaega

kohtuistungi päeval esitatud hageja uuele õiguslikule (sh seltsingulepingu sõlmimise)

käsitlusele vastamiseks. Lisaks ei analüüsinud kohus seltsingusuhte tuvastamisel, milline

õiguslik tähendus on selles kontekstis müügilepingu p-l 3, milles pooled leppisid kokku lepingu

ülevõtmise ja välistasid hüvitisnõude kostja vastu.

6.4.2. Maakohus kohaldas seltsingu likvideerimise sätteid ebaõigesti, sest jättis käsitlemata

kasumi jaotamise osa.

6.4.3. Vaidlustatud otsuses ei ole piisavalt põhjendatud, millistel asjaoludel luges maakohus

tõendatuks seltsingulepingu (kehtivalt) sõlmimise. Maakohus osundas üldsõnaliselt kogutud

tõenditele, mis aga ei ole võimalda otsust sisuliselt kontrollida.

6.4.4. Vastavalt poolte kokkuleppele võttis kostja hagejaga solidaarse vastutuse korteri

müügilepingust tulenevate kohustuste eest (müügilepingu p-d 3.1 ja 3.2). Samuti lepiti kokku,

et kostja võtab müügilepingu osaliselt üle ehk saab kaasomanikuks tingimusel, et kostjal ei ole

kohustust tasuda hagejale hüvitist. Eeltoodud kokkuleppeid järgides ei ole seltsingusätete

täiendav kohaldamine põhjendatud. Lisaks on hageja tasunud üksinda korterit koormava

hüpoteegiga tagatud laenulepingu makseid ja kostja ei ole laenulepingu täitmisesse otseselt

rahaliselt panustanud. Hageja ei ole seda kunagi ka nõudnud Seega ei ole seetõttu alust jagada

kinnistu mõttelisi osi poolte kooselu lõppemisel seltsingusätete alusel.

6.5. Viiendaks jättis maakohus sisulise tähelepanuta kostja huvid kaasomandi lõpetamise viisi

valikul. Kohus ei kaalunud avaliku enampakkumise teel kaasomandi lõpetamise võimalust

sisuliselt ega põhjendanud, miks on see välistatud. Kostja selgitas korterist lahkumist. Hageja

keeldumise tõttu kostja lahkumine ei tähenda, et kostja hooliks korterist vähem kui hageja.

Omandist ilma jäävale kaasomanikule tagab kõige täpsemalt turuhinnast oleneva hüvitise just

avalik enampakkumine müügi. Selles saavad osaleda kõik turuosalised, sh soovi korral hageja.

7. Hageja vaidleb kaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb selles osas uue otsuse, millega

suurendab kostja kasuks välja mõistetud hüvitist kaasomandiosa kaotamise eest ning rahuldab

osaliselt kasutuseelise hüvitamise ja viivise nõude. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus

muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, aga kostja kannab

kõik menetluskulud ringkonnakohtus.

9. Kaasomandi lõpetamise nõude osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, et

õiglane on jätta korter hagejale kostjale makstava hüvitise eest. Samuti on õige maakohtu

käsitlus, et hüvitise suuruse määramisel tuleb analoogia alusel kohaldada seltsingu likvideeri-

mise sätteid. Maakohtu määratud hüvitise suurusega ringkonnakohus ei nõustu.

7 (9)

9.1. Kaasomandi lõpetamise viisi valides teeb maakohus AÕS § 77 lg 2 alusel diskretsiooni-

otsuse, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse

kasutamine ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st see pole piiramatu ning

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (Riigikohtu

10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 29 ja seal viidatud varasem praktika).

Käesoleval juhul ei ületanud maakohus diskretsioonipiire ja põhjendas asjakohaselt, et hageja

kasutab vaidlusalust korterit enda elukohana, on tasunud laenumakseid ja soovib seda teha ka

edaspidi. Neil asjaoludel polnud maakohtul alust kahelda hageja soovis säilitada kaasomandi

lõpetamise järgselt enda kodu. Järelikult on hagejal ülekaalukas huvi säilitada korteri omand.

Kostja huvid on omakorda kaitstud, kui tema kasuks mõistetakse välja kohane hüvitis. Seega

jäi kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes õigesti rahuldamata.

9.2. Käesoleva juhtumi asjaoludel leidis maakohus põhimõtteliselt õigesti, et lisaks tuleb

kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid (vrd sellise võimaluse kohta kaasomandi lõpetamisel

eelkõige Riigikohtu 3. detsembri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14, p 17 teine lõik ja p 19

kolmas lõik). Vaidlustatud otsus pole kõnealuses osas üllatuslik, sest hageja viitas seltsingu

sarnasele suhtele 10. novembri 2021 menetlusdokumendis ja teemat käsitleti sama päeva

kohtuistungil. Lisaks oli kostjal võimalik esitada oma seisukohad apellatsioonimenetluses.

Analoogia alusel seltsingu likvideerimise sätete (eelkõige VÕS § 600 lg 1 ja § 603 lg 1)

kohaldamine on ka põhjendatud, sest mõlemad pooled tegid korteri omandamiseks olulise

rahalise panuse ja neil oli korteri soetamisel tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise

väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (nende kriteeriumite kohta vt lisaks maakohtu viidetele

ka Riigikohtu 24. septembri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-12328, p 12). Seega on õige

maakohtu järeldus, et pannes hagejale kohustuse maksta kostjale välja AÕS § 77 lg-s 2 ette

nähtud osa rahas, saab väljamakse suuruse kindlaks tegemisel kohaldada seltsingu

likvideerimise sätteid. Põhjendatud ei ole kaebuse väide, et seltsingusätete kohaldamiseks

tulnuks tuvastada seltsingulepingu sõlmimine. Nagu eespool märgitud, kohalduvad kõnealused

sätted analoogia alusel.

9.3. Maakohus jättis siiski ekslikult kohaldamata VÕS § 604. Viidatud sätte järgi tuleb jagada

ka vara ülejääk ehk panuse arvelt saadud juurdekasv. Selles osas on kaebuse neljas väide

põhjendatud. Poolte esile toodud asjaoludel saab poolte osad kaasomandi lõpetamisel määrata

nende algsete panuste järgi. Vaidlustamata asjaoludel soetati korter 145 000 euro eest, millest

kostja tasus 18 000 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et mõlema poole igapäevaseid

jooksvaid kulutusi seoses eluaseme ja kooseluga ei tule kaasomandi lõpetamisel rahalise

panusena arvesse võtta. Eelmises p-s 9.2 märgitud kaalutlustel ei mõjuta kostjale tema

omandiosa kaotuse hindamisel leitava panuse suurust müügileping ega selles sisalduv hüvitise

välistamise kokkulepe. Nimelt kohalduvad seltsingu sätted analoogia alusel nii olukorras, kus

jagatav varaese on formaalset registreeritud ühe poole nimele, aga ka juhul, kui omanikeks on

vormistatud mõlemad pooled. Kostja panus moodustab niisiis 18/145 ehk 12,4%. Õiglane hüvitis

kaasomandi osa kaotamise eest on sama suur osa korteri väärtusest kaasomandi lõpetamise aja

seisuga.

9.4. Eseme väärtuseks loetakse TsÜS § 65 kohaselt selle harilik väärtus, kui seaduse või

tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind

(turuhind). Ringkonnakohus tuvastab, et korteri turuhind 10. veebruaril 2022 oli 221 000 eurot

(dtl 317 jj). See on ajaliselt piisavalt lähedal otsuse tegemisele. Järelikult on õiglane hüvitis

27 404 eurot (≈ 221 000 × 12,4%). Hageja avaldas, et ta on suuteline sarnases suurusjärgus

hüvitise maksma. Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista, suurendades

maakohtu määratud hüvitist. Pooled ei taotlenud raha väljamõistmise ja kaasomandi lõpetamise

tahteavalduse andmise omavahelist sidumist.

10. Kasutuseelise hüvitamise ja viivise nõude jättis maakohus ekslikult tervikuna rahuldamata.

Need nõuded tuleb rahuldada osaliselt. Kaebuse esimene väide on osaliselt põhjendatud.

8 (9)

10.1. Maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8), sest

vaidlustatud otsuse põhjendav osa kasutuseelise hüvitamise ja viivise nõudeid ei üldse käsitle.

Kõnealuses osas otsuse põhjendamata jätmine tõi kaasa ebaõige kohtulahendi, aga selle

puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada.

10.2. Kui ühe kaasomaniku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema

kaasomandi mõtteline osa, saavad teised kaasomanikud temalt AÕS § 71 lg 2 alusel (ja

analoogia korras ka VÕS § 601 lg 1, § 603 lg 1 ja § 604 järgi) nõuda kaasomandi osast suurema

pinna kasutamise tõttu saadud kasutuseelise hüvitamist, v.a juhul, kui see oleks vastuolus hea

usu põhimõttega (Riigikohtu 26. septembri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 20 kolmas

lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kostja on korteri kaasomanik, seega on tal

põhimõtteliselt õigus nõuda hagejalt kui korteri kasutajalt kasutuseelise hüvitamist.

10.3. Kohus võib jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata,

kui nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Kaasomaniku hüvitisnõue võib olla vastuolus hea

usu põhimõttega juhul, kui ta nõuab hüvitist tagantjärele olukorras, kus teine kaasomanik võis

mõistlikult võttes hüvitisnõude esitanud kaasomaniku käitumisest aru saada, et kaasomanikud

on sõlminud vaikimisi kokkuleppe, mille järgi hüvitist ei nõuta, või et kaasomanik ei kavatse

hüvitisnõuet esitada (Riigikohtu 16. veebruari 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13

kolmas lõik ja seal viidatud varasem praktika). Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kostja

nõue on vastuolus hea usu põhimõttega aja eest, mis eelneb vastavast nõudest teatamisele, st

enne 17. oktoobrit 2020 (dtl 151 jj). Hageja võis kuni selle ajani eeldada, et kostja ei nõua

hüvitist korteri kasutuseelise kaotuse eest. Samas ei ole põhjendatud hageja arusaam, et

kasutuseelist ei pea hüvitama kostja vabatahtliku korterist lahkumise või sinna asjade jätmise

tõttu. Järelikult tuleb hagejal kostjale maksta hüvitist korteri kaotatud kasutuseelise eest alates

18. oktoobrist 2020 kuni kaasomandi lõpetamiseni. Viidatud oktoobrikuu eest tuleb hüvitada

kasutuseelis 14 päeva (= 31 – 17) eest ja edaspidi tervete kuude kaupa.

10.4. Kasutuseelise hüvitise summa on põhjendatud määrata samadel alustel nagu hüvitis

omandi kaotuse eest (vt eespool p 9.3). Pooled ei vaidle enam, et korteri kasutusväärtus on

700 eurot kuus (dtl 243). Kostjal on õigus sellest 12,4% suurusele osale ehk summale 87 eurot

kuus (≈ 700 × 12,4%). Kohtuotsuse tegemise ajaks on hüvitise summa 2040 eurot (≈ 14/31 × 87

+ 23 × 87). Edasi tuleb maksta samuti 87 eurot kuus kuni kaasomandi tegeliku lõppemiseni, st

kinnistusraamatus vastava kande tegemiseni (AÕS § 64¹). Iga kalendrikuu eest arvestatud

summa muutub sissenõutavaks kuu möödumisel.

10.5. Viivist nõuab kostja kasutuseelise hüvitiselt, mis on arvutatud kuni 31. märtsini 2021.

Eespool toodud arvutuste järgi on hüvitis nimetatud aja eest 474 eurot (≈ 14/31 × 87 + 5 × 87).

Kohtuotsuse tegemise aja seisuga möödub vastuhagi esitamisest ja viivise nõude algus-

kuupäevast 544 päeva (5. aprill 2021 – 30. september 2022). Seega on TsMS § 367 teise lause

ja VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi arvutatud viivise summa 57 eurot (≈ 474 × 544/365 × 8%).

Edaspidi tuleb hagejal maksta viivist summalt 474 eurot VÕS § 113 lg 1 teise lause määras.

11. Hageja esitas hagiavalduse p-s 2.10 tasaarvestuse avalduse, millega soovis tasaarvestada

kostjale makstava hüvitise osasummas 6195 eurot laenulepingust tuleneva nõudega. Hageja

väitel laenas ta nimetatud summa kostjale liisingulepingu alusel sissemakse tegemiseks ja

kostja kohustus raha tagasi maksma. Kostja vaidles tasaarvestuseks kasutatud hageja nõudele

vastu. Tasaarvestuseks kasutatud nõude aluseks olevad asjaolud pidi esile tooma ja tõendama

hageja. Hageja ei tõendanud oma väiteid laenulepingu sõlmimise kohta, eelkõige on tõenda-

mata lepingu sõlmimise tahteavalduste vahetamine (VÕS § 9 lg 1). Seetõttu ei saa hageja

tasaarvestuse alusel vähendada kostja kasuks välja mõistetud summat.

12. Kokkuvõttes rahuldatakse mõlema poole hagid ja kostja kaebus osaliselt. Hageja hagi

kaasomandi lõpetamiseks on edukas, kuid ringkonnakohus mõistab hagejalt kostja kasuks

kaasomandi osa kaotamise eest välja suurema summa, kui hageja ise märkis hagiavalduses.

9 (9)

Kostja alternatiivsed nõuded kaasomandi muul viisil lõpetamiseks jäävad rahuldamata, aga

kasutuseelise ja viivise nõuded rahuldatakse osaliselt. Nii kaasomandiosa kaotuse eest

makstava hüvitise suuruse kui ka hagejalt nõutud kasutuseelise hüvitise ja viivise osas on kostja

kaebus osaliselt põhjendatud. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse

resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

13. Menetluskulude kohta teeb ringkonnakohus järgmised otsustused.

13.1. Maakohtu otsustatud menetluskulude jaotust pole põhjust kostja kaebuse alusel muuta.

Kaasomandi lõpetamise nõuete osas kohaldas maakohus õigesti TsMS § 162 lg 4, sest vastav

lahend tehakse kõigi kaasomanike huvides. Kasutuseelise hüvitise ja viivise nõude osas järgib

ringkonnakohus samu põhjendusi ja märgib, et need nõuded rahuldatakse vähem kui poole

ulatuses. Seega õigustab ka TsMS § 163 lg 1 vähemalt kulude poolte enda kanda jätmist.

13.2. Vaatamata kostja kaebuse osalisele rahuldamisele jäävad ringkonnakohtu menetluskulud

TsMS § 163 lg 2 alusel kõik kostja kanda. Ringkonnakohus tegi 17. juuni 2022 kirjas pooltele

ettepaneku lahendada vaidlus nii, et kostja saab hagejalt hüvitiseks 30 000 eurot. Hageja

nõustus sellega, kostja aga mitte (dtl 345 jj). Käesoleva otsuse järgi peab hageja kostjale tasuma

29 501 eurot (= 20 404 + 2040 + 57) ja lisaks viivist summalt 474 eurot. Nii laheneb kohtuasi

piisavalt sarnaselt kompromissi tingimustega, millega hageja nõustus. Neil kaalutlustel jäävad

apellatsioonimenetluse kulud kõik kostja kanda.

13.3. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis

kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

13.4. Tulenevalt apellatsioonimenetluse kulude jaotusest saab ringkonnakohus need TsMS

§-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata hageja kulunimekirja alusel. Hageja

taotles 3003 euro hüvitamist, mis on tasu 14 t 18 min õigusteenuse eest tasumääraga 175 eurot/t

(lisandub käibemaks). Kostja ei esitanud kulude osas vastuväiteid. Ringkonnakohtu hinnangul

on hageja esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu 12 t 18 min. Hageja taotletud mahus on

põhjendatud kaebusega tutvumine ja vastuse koostamine (5 t 24 min) ning kohtukirjadega

tutvumine ja läbirääkimised (2 t 54 min). Täiendava seisukoha, repliigi ja kulunimekirja

koostamise kuluna on 6 t asemel põhjendatud 4 t. Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse

viimasel etapil ei ilmnenud enam uusi sisulisi ega menetluslikke aspekte, mis põhjendaks

kulude tekkimist nimekirjas märgitud ulatuses. Hageja esindaja tunnitasu määr on kohane ja

hageja kinnitas, et ta ei ole käibemaksukohustuslane. Neil kaalutlustel tuleb kostjal hagejale

hüvitada apellatsioonimenetluse kuluna 2583 eurot (= 12 t 18 min × 175 + 20%). Rahuldamata

jääb hageja taotlus 420 euro (= 3003 – 2583) hüvitamiseks. Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS

§ 177 lg-le 4 märgib kohus otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

peab kostja tasuma viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)