2-20-17662/78 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin

Määruse tegemise aeg ja koht 29. september 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-17662

Tsiviilasi

Ilmar Tageli avaldus XXXXXX korteriühistu 5.

novembri 2020. a üldkoosoleku otsuste kehtetuks

tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 6. aprilli 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Ilmar Tageli määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Ilmar Tagel (isikukood

XXXXXXXXXXX)

Vastustaja (puudutatud isik): XXXXXX korteriühistu

(registrikood XXXXXXXX) seaduslik esindaja juhatuse

liige Rene Kintsiraud

RESOLUTSIOON

1. Jätta Ilmar Tageli määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu

6. aprilli 2022. a määrus muutmata.

2. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Ilmar Tageli kanda. Hüvitatavad

menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Ilmar Tagel (avaldaja) esitas 28. novembril 2020 Tartu Maakohtule avalduse tunnistada

XXXXXX korteriühistu 5. novembri 2020. a üldkoosoleku otsused kehtetuks ning tuvastada

nende tühisus.

Avalduse kohaselt oli Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ haldusjuhi Kaili Kuuse korraldusel

2020. aasta novembrikuu algul XXXXXX elamu trepikoja X uksele paigaldatud teatised, mis

kutsusid korteriomanikke 5. novembril 2020. a jalgpalliklubi Lootos saali korteriomanike

üldkoosolekule. Üldkoosoleku kutsus kokku ja määras selle päevakorra Kvatro

Kinnisvarahalduse OÜ haldusjuht Kaili Kuuse ainuisikuliselt. Korteriühistu üldkoosoleku

kokkukutsumist ja üldkoosoleku päevakorda korteriühistu juhatuse koosolekul ei arutatud ning

selle kohta juhatuse koosoleku protokoll puudub. Sellega eirati korteriühistu põhikirja ja selle

kohta vastavate seaduste sätteid. Tartu Maakohtu registriosakonnas 7. detsembri 2017. a

registreeritud XXXXXX korteriühistu põhikirja punkti 7.4.1. järgi kuulub üldkoosoleku

kokkukutsumine juhatuse pädevusse. Põhikirja punkti 7.6.4. kohaselt määrab üldkoosoleku

päevakorra

juhatus

arvestades

ühistu

liikmete

taotlusi.

Korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 1 järgi kutsub üldkoosoleku kokku juhatus.

Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 201 lg 1 kohaselt määrab üldkoosoleku päevakorra

juhatus. Seega rikuti üldkoosoleku kokkukutsumisel põhikirja ja seaduse nõudeid, mistõttu ei

olnud üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma.

Avaldaja taotles, et kohus annaks täiendavalt õigusliku hinnangu Osaühingu Põlva Maja

tegevjuhi, hilisemalt Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ haldusjuhi ja XXXXXX korteriühistu

juhatuse liikme Kaili Kuuse tegevusele või tegevusetusele ning peataks tema volitused

korteriühistu juhatuse liikmena. Juhatuse liige Kaili Kuuse on ainuisikuliselt määranud

kohtuvaidluses avaldajaga esindajaks Kvatro Kinnisvarahaldus OÜ juristi ning maksnud temale

korteriühistu raha, selleks üldkoosolekult volitusi saamata. Avaldaja tugineb MTÜS § 19 lg 1 p-

le 4. Seoses sellise Kaili Kuuse õigusvastase tegevusega taotles avaldaja, et kohus kuulaks Kaili

Kuuse avalikul kohtuistungil tunnistajana vande all üle. Avaldaja taotles ka, et kohus tunnistaks

Kaili Kuuse tegevuse korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning mittetulundusühingute

seaduse rikkumisel õigusvastaseks. Avaldaja märkis, et vastav otsus oleks temal aluseks kohtu

kaudu temale tekitatud moraalse ja materiaalse kahju hüvitise nõudmiseks.

Avaldaja täpsustas, et korteriühistu üldkoosoleku 5. novembri 2020. a otsuste tühisus tuleneb

nii selle koosoleku kokkukutsumise korra olulisest rikkumisest (koosoleku ebaseaduslikust

kokkukutsumisest) kui ka koosoleku läbiviimise korra rikkumisest ning hilisemas

ebaseaduslikult kokku kutsutud koosoleku protokolli ebaõiges vormistamises Kvatro

Kinnisvarahalduse OÜ tegevjuhi Kaili Kuuse poolt. Avaldaja esitas korteriühistu

5. novembri 2020. a üldkoosoleku otsuste tühisuse ja kehtetuks tunnistamise nõude juhatuse

liikmena. Kohtule ei ole esitatud korteriühistu juhatuse protokolli üldkoosoleku

kokkukutsumise ja selle päevakorra kinnitamise kohta.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Vastavalt kehtivale seadusele ja puudutatud isiku põhikirjale kutsub üldkoosoleku kokku

juhatus. 5. novembri 2020. a korteriomanike üldkoosoleku kutsus kokku korteriühistu juhatuse

liige Kaili Kuuse. Üldkoosoleku kutses oli märgitud koosoleku toimumise koht ja aeg ning

päevakord. Üldkoosoleku kutse oli ühistu liikmetele korterelamu trepikodades teatavaks tehtud

vähemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist (28. oktoobril 2020) ning edastatud samal

kuupäeval kõikidele korteriomandi omanikele e-posti teel. Koosoleku päevakorda aktsepteeris

teine juhatuse liige Tea Sool 26. oktoobril 2020 kinnitatud e-kirjaga. 5. novembri 2020. a

üldkoosolekul vastu võetu otsused ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ning puudub ka alus

otsuste tühisuse tuvastamiseks.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 6. aprilli 2022. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda. Maakohus mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulude

katteks 600 eurot.

Maakohus käsitles avaldaja nõuet korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise ja

tühisuse tuvastamise nõuet ühtse nõudena, mis on suunatud ebaseaduslikest otsustest

vabanemisele.

Vaidlust ei ole selle üle, et avaldajale kuulub korteriomand Põlva linnas XXXXXX ja avaldaja

on ning oli vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse tegemise ajal, s.o 5. novembril 2020,

XXXXXX korteriühistu liige. Äriregistri andmetest nähtub, et avaldaja oli alates 22. märtsist

2018 kuni 13. juulini 2021 ka korteriühistu juhatuse liige. Seega saab avaldajat pidada huvitatud

isikuks, kes saab korteriühistu otsuste tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist nõuda.

Avaldaja tugineb nõude alusena sellele, et XXXXXX korteriühistu 5. novembri 2020. a

üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse ja põhikirja nõudeid.

Tulenevalt KrtS § 29 lg-st 1 on korteriomanike üldkoosoleku otsus tühine, kui koosoleku

kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Ehk kui leiab tuvastamist,

et üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, siis peab kohus

hindama, kas tegemist on KrtS § 29 lg 1 mõttes olulise rikkumisega, mis annab alust lugeda

sellel koosolekul vastu võetud otsused tühiseks.

Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et 5. novembril 2020 toimus korteriühistu

liikmete üldkoosolek Põlvas Jalgpalliklubi Lootos ruumides algusega kell 18.00. Avaldaja on

esitanud tõendina selle üldkoosoleku protokolli. Vaidlust ei ole ka selle üle, et enne

üldkoosoleku toimumist oli elamu trepikodadesse välja pandud koosoleku kokkukutsumise

teade, mille avaldaja on kohtule esitanud ja mille sisu on alljärgnev:

„Lp Korteriühistu XXXXXX korteriomanikud

Korteriomanike üldkoosolek toimub neljapäeval, 5. novembril 2020. a algusega kell 18.00

Jalgpalliklubi Lootos saalis XXXXXX

PÄEVAKORD:

1. KÜ juhatuse liikmete tagasikutsumine, uute juhatuse liikmete valimine ja kinnitamine,

volituste pikendamine.

2. 2020. a ja järgnevate aastate planeeritavate tegevuste arutelu ja otsustamine (torustikud,

küttesüsteem, ventilatsioon ja katus, trepikojad, niiskuskaitseriba.

3. Jooksvad probleemid (puude mahavõtmine maja ümber, valik ja otsustamine).

Palume rohket osavõttu! Hea korteriomanik!

Kui Te ei saa ise koosolekul viibida, siis palun volitage lihtkirjaliku volitusega pereliiget või

naabrit enda eest hääletama!

Kui teil on ettepanekuid või probleeme, mida peaksime koosolekul arutama, siis palume nendest

teada anda e-mailile: XXXXXXXXXXXXX.

KÜ XXXXXX juhatus

XXXXX OÜ Haldur

Kaili Kuuse XXXXXXX.“

Eeltoodust nähtub, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates on märgitud üldkoosoleku

toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord nii nagu see MTÜS § 20 lg-s 6 ja

korteriühistu põhikirja punktis 7.6.4. on nõutud. Puudutatud isiku väitel tehti üldkoosoleku

kokkukutsumise teade korteriomanikele teatavaks 28. oktoobril 2020 teate elamu trepikodades

väljapanemisega ja e-posti teel saatmisega korteriomandite omanikele. Puudutatud isik on

esitanud tõendina väljavõtte programmist haldusnet.ee, mis tõendab, et 28. oktoobril 2020

koostati korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teade ja saadeti korteriomandite

omanikele, sh avaldajale, e-postiga. Seega saab lugeda tõendatuks, et korteriühistu liikmeid, sh

avaldajat, teavitati üldkoosoleku toimumisest ette vähemalt 7 päeva, nii nagu see on

MTÜS § 20 lg 5 ja korteriühistu põhikirja p 7.6.4. järgi nõutud.

MTÜS § 29 lg 1 kohaselt võib juhatus vastu võtta otsuseid, kui selle koosolekus osaleb üle

poole juhatuse liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet. MTÜS §

29 lg 2 järgi, kui juhatus koosneb mitmest liikmest, on juhatuse otsuse vastuvõtmiseks nõutav

juhatuse koosolekus osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamus, kui põhikirjaga ei ole ette

nähtud suurema häälteenamuse nõuet. MTÜS § 29 lg 3 näeb ette, et sama paragrahvi lõikes 1

sätestatut järgimata võib juhatus vastu võtta otsuse koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt

hääletavad kirjalikult kõik juhatuse liikmed ja põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. XXXXXX

korteriühistu põhikirja p 7.1.5. kohaselt on juhatus viieliikmeline. Põhikirja p 7.3.5. sätestab, et

kõik juhatuse otsused võetakse vastu lihthäälteenamusega ning kõik otsused ja eriarvamused

protokollitakse. Vastavalt põhikirja p-le 7.3.6. võib juhatus võtta vastu otsuseid, kui selle

koosolekul osaleb üle poole juhatuse liikmetest. Kohus tegi äriregistri andmete alusel kindlaks,

et vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise ajal, s.o 28. oktoobril 2020 oli korteriühistu

juhatus viieliikmeline, koosseisus: Tea Sool, Kaili Kuuse (endise perenimega Meekler), Raimo

Rosman, Ilmar Tagel (avaldaja) ja Tiina Volžina. Arvestades MTÜS § 29 sätteid ja

korteriühistu põhikirja p-des 7.3.5. ja 7.3.6. ettenähtut, siis juhatuse otsuse tegemiseks pidi

juhatuse koosolekul osalema vähemalt üle poole juhatuse liikmetest, kellest enamus hääletas

otsuse poolt. Juhatuse otsus tuli ka protokollida. Koosolekut kokku kutsumata sai juhatus otsust

vastu võtta, kui otsuse poolt oleks hääletanud kirjalikult kõik juhatuse liikmed. Antud juhul ei

ole vaidlust selle üle, et 5. novembri 2020. a üldkoosoleku kokkukutsumise ja üldkoosoleku

päevakorra määramise kohta juhatuse otsust vormistatud ei ole. Üldkoosoleku kokkukutsumise

teate on koostanud ainuisikuliselt juhatuse liige Kaili Kuuse. Puudutatud isik on esitanud

tõendina väljavõtte juhatuse liikmete Kaili Kuuse ja Tea Soola elektroonilisest kirjavahetusest.

Sellest tõendist nähtub, et 26. oktoobril 2020 on Kaili Kuuse saatnud Tea Soolale kirja

pealkirjaga „koosoleku kutse“, milles küsib:“ Kas selline kutse variant on sobilik, täienda kui

vajalikuks pead? Vb on sul mõni probleem veel tekkinud, mida peaks käsitlema?“. Tea Sool on

samal päeval Kaili Kuusele kirjaga vastanud: „Minule see päevakord sobib, sest kõike saab siin

arutada, kui huvi on tõsine. Kui kellegi on probleeme või ettepanekuid, siis ta saab sellest veel

teada anda“. Puudutatud isik on esitanud veel tõendina 9. oktoobri 2020. a toimunud

korteriühistu juhatuse koosoleku protokolli. Tõendist nähtub, et 9. oktoobril 2020. a toimus

korteriühistu juhatuse koosolek, kus osalesid kolm juhatuse liiget: Ilmar Tagel, Raimo Rosman

ja Tea Sool. Puudutatud isiku esitatud tõendid tõendavad, et 9. oktoobri 2020. a korteriühistu

juhatuse koosolekul otsustati teha korteriomanike üldkoosolekul ettepanek planeeritavateks

tegevusteks osades küsimustes (trepikojad, niiskuskaitseriba ja puude mahavõtmine), mille

otsustamiseks 5. novembri 2020. a üldkoosolek kokku kutsuti (päevakorra punktid 2 ja 3).

Puuduvad tõendid selle kohta, et juhatus oleks otsustanud teha ettepanekuid ka planeeritavateks

tegevusteks elamu torustiku, küttesüsteemi ja ventilatsiooni küsimustes, mis üldkoosoleku

kokkukutsumise teate päevakorra punktis 2 veel lisaks sisaldusid. Ka puudub juhatuse otsus 5.

novembri 2020. a üldkoosoleku kokkukutsumise ja selle päevakorra kohta. Üldkoosoleku

kokkukutsumise teate on koostanud juhatuse liige Kaili Kuuse ainuisikuliselt ja kirjalikult

andnud sellele heakskiidu veel ainult üks juhatuse liige, Tea Sool.

Eeltoodust saab teha järelduse, et 5. novembri 2020. a korteriühistu üldkoosoleku

kokkukutsumise ja koosoleku päevakorra kohta nõuetekohast juhatuse otsust ei olnud.

Maakohus leidis, et seda rikkumist ei saa pidada KrtS § 29 lg 1 mõttes oluliseks rikkumiseks,

mis annaks alust lugeda sellel üldkoosolekul vastuvõetud otsused tühiseks. Käesolevas

tsiviilasjas on tõendatud, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade ja päevakord olid seaduses

ning põhikirjas ettenähtud korras ja tähtajal korteriühistu liikmetele teatavaks tehtud.

Koosoleku kokkukutsumise teates oli palutud liikmetel teha omapoolsed ettepanekud, mida

tuleks koosolekul veel arutada. Vaidlust ei ole selle üle, et avaldaja osales 5. novembri 2020. a

korteriühistu üldkoosolekul. Koosoleku protokollist nähtub, et avaldaja tegi seal ettepaneku

lisada päevakorda täiendav punkt. Kõik koosolekul osalejad hääletasid avaldaja ettepaneku

poolt ja otsustati kinnitada ühehäälselt uus päevakord. Koosolekul osales kokku 20

korteriomanikku, mis moodustas 63% korteriomanike arvust. Üldkoosoleku protokollist

nähtub, et avaldaja on 5. novembri 2020. a korteriomanike üldkoosolekul juhatuse liikme Kaili

Kuuse poolt koosoleku kutses teatavaks tehtud päevakorra heaks kiitnud. Avaldaja on

koosolekul teinud ka ettepaneku päevakorra täiendamiseks ja tema ettepanekut on kõik

koosolekul osalenud korteriomanikud toetanud ning kinnitati täiendatud päevakord. Ka on

kõikides päevakorrapunktides võetud vastu otsused osalenud korteriomanike poolthäälega, v.a

päevakorrapunkti 3 all hinnapakkumiste küsimuses, millise otsuse vastu hääletas 7

korteriomanikku ja erapooletuid oli 2.

Kuigi 5. novembri 2020. a korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise ja selle päevakorra

määramise kohta puudub protokollitud juhatuse otsus ning koosoleku kokkukutsumise teate

koostas juhatuse liige Kaili Kuuse ainuisikuliselt, siis ei ole avaldaja põhjendanud, et selle

rikkumisega oleks tema õigused kuidagi rikutud saanud. Avaldaja oli koosoleku toimumise

ajast, kohast ja määratud päevakorrast teadlik. Avaldaja ei ole tõendanud, et ta oleks esitanud

üldkoosoleku päevakorrale vastuväiteid. Avaldaja osales koosolekul, sai seal teha ka

omapoolse ettepaneku päevakorra täiendamiseks ning koos teiste korteriomanikega hääletas

päevakorra kinnitamise poolt. Seega sisuliselt on avaldaja üldkoosoleku kokkukutsumise teates

määratud päevakorra heaks kiitnud, millisel juhul KrtS § 29 lg 1 2. lause kohaselt ei saa vastav

otsus tühine olla.

Kõike eeltoodut arvestades oli maakohus seisukohal, et Ilmar Tageli avaldus XXXXXX

korteriühistu 5. novembri 2020. a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise nõudes ei ole asjaoludega õiguslikult põhjendatud ja kohus jätab avalduse

rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda. Puudutatud isiku esindaja Andry Krassi

esindamise osas leidis maakohus, et kohtu suhtes esindusõiguse kontrollimisel ei kehti MTÜS

§ 19 lg 1 p 4. Puudutatud isik esitas kohtule Kaili Kuuse allkirjastatud volikirja, mille kohaselt

jurist Andry Krass esindas puudutatud isikut. Kaili Kuuse oli volituse andmisel korteriühistu

juhatuse liige ja tal oli õigus korteriühistust üksi esindada ja korteriühistu nimel volitusi anda.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus,

millega avaldus rahuldatakse.

Avaldaja leiab, et maakohus ei ole välja nõudnud avaldaja nõutud tõendeid ja kuulanud üle

Kaili Kuuset ja korteriühistu juhatuse liiget Tea Soola. 8. märtsi 2022 kohtuistungil tõendite

hindamist ei toimunud.

Puudutatud isiku poolt kohtule esitatud 9. oktoobri 2020 koosoleku protokolli ei saa käsitleda

tõendina, sest tegemist on allkirjastamata nõuetekohase vormistamata dokumendiga. Rikutud

on põhikirja punkti 7.3.5.

Usaldusväärne ei ole Kaili Kuuse ja Tea Soola kirjavahetus, sest Kaili Kuuse oli seal halduri

rollis, mitte juhatuse liikmena nagu märkis maakohus.

Kohtule ei ole esitatud korteriühistu juhatuse protokolli korteriühistu üldkoosoleku kokku

kutsumise ja selle päevakorra kinnitamise kohta.

Koosoleku kutse kohaselt kutsus 5. novembri 2020 koosoleku kokku kolmas isik Kvatro

Kinnisvarahalduse OÜ haldur Kaili Kuuse ja juhatus. Kaili Kuusel puudusid volitused

koosoleku kokku kutsumiseks.

Maakohus jättis tähelepanuta avaldaja avaldused ja taotlused, et ainult üldkoosoleku pädevusse

kuulub

juhatuse

liikmega

õigusvaidluse

pidamise

otsustamine

ning

vaidluses

mittetulundusühinguga esindaja määramine. Kaili Kuusel puudus õiguslik alus kanda

käesolevas tsiviilasjas korteriühistu arvelt 600 eurot õigusabi kuludeks.

Avaldaja pöördus kohtusse juhatuse liikmena.

Koosoleku protokoll ei kajasta koosoleku läbiviimist. Koosolekut ei protokollinud korteriühistu

liige. Kohus ei nõudnud välja 5. novembri 2020 üldkoosoleku protokolli, mis oleks vormistatud

vastavalt 2020. a kehtestatud nõuetele. Maakohus jättis tähelepanuta, et koosolekul olnud

küsimuste kohta mingeid eelnõusid osalistele eelnevalt ei tutvustatud. Korteriühistu liikmed

tulid 5. novembril 2020 üldkoosolekule teadmata, et seda ei ole kokku kutsutud ning selle

päevakorda ei ole määranud korteriühistu juhatus. Korteriühistu põhikiri ei võimalda juhatusel

vastu võtta otsuseid koosolekut kokku kutsumata kirjalikult.

Avaldaja palub tunnistada ebaseaduslikuks kolmanda isiku, Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ

haldusjuhi tegevus 5. novembril 2020 XXXXXX korteriühistu üldkoosoleku ainuisikulisel,

seadusvastasel kokkukutsumisel, selle ainuisikulisel päevakorra määramisel ja koosoleku

läbiviimisel. Tunnistada 5. novembri 2020. a üldkoosoleku otsused kehtetuks ja tuvastada

nende tühisus. Mõista välja Kaili Kuusel kohtukulud puudutatud isikule XXXXXX

korteriühistule. Mõista välja Kaili Kuuselt avaldajale tekitatud moraalne ja materiaalne kahju.

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Avalduse alusel puudub selgelt mõistetav õiguslik põhjendus. Teemakohasel üldkoosolekul on

avaldaja ka ise osalenud ning pole päevakorra osas vastuväiteid esitanud vaid on lisanud

täiendava ettepaneku, mida on ka samal üldkoosolekul arutusele võetud. Õigusvaidluse

pidamise otsustas puudutatud isik mitte avaldaja.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse

väited ei anna alust määruse muutmiseks ega tühistamiseks. Määruskaebus jääb

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel rahuldamata ning

maakohtu määrus muutmata.

Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ega pea TsMS § 649 ja § 654 lg-st 6

juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata.

Vastuseks määruskaebuses esitatud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

7. Avaldaja märgib määruskaebuses, et esitas avalduse juhatuse liikmena.

Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu maakohtu määrusest, et maakohus oleks jätnud nimetatud

asjaolu avalduse lahendamisel arvestamata. Maakohus on õigesti selgitanud, et avaldaja oli

vaidlustatud korteriühistu üldkoosoleku otsuse tegemise ajal 5. novembril 2020 Põlva vald,

Põlva 4, XXXXXX korteriühistu liige ning alates 22. märtsist 2018 kuni 13. juulini 2021 ka

korteriühistu juhatuse liige ning sellest lähtuvalt saab avaldajat pidada huvitatud isikuks, kes

saab korteriühistu otsuse tühisuse tuvastamist ja kehtetuks tunnistamist nõuda. Kuigi iseenesest

on õige avaldaja väide, et KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 19 lg 1 p 4 järgi on juhatuse liikmega

peetavas vaidluses esindaja määramine üldkoosoleku pädevuses, ei muuda see praeguse asja

lahendust, kuivõrd praegu ei ole avaldaja enam korteriühistu juhatuse liige, mistõttu temaga

õigusvaidluses esindamine või esindaja määramine on korteriühistu juhatuse pädevuses.

Seejuures võib korteriühistut esindada üks juhatuse liige.

8. Avaldaja on vaidlustanud korteriühistu üldkoosoleku otsused, leides, et üldkoosolek ei olnud

nõuetekohaselt kokku kutsutud, kuivõrd üldkoosoleku kokkukutsumiseks ei olnud juhatuse

otsust.

Maakohus on asja lahendanud õigesti KrtS § 29 lg 1 alusel. Selle kohaselt ei too üldkoosoleku

otsuse tühisust kaasa mitte igasugune üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine, vaid

üksnes oluline rikkumine. Kuna maakohus leidis, et üldkoosoleku kokkukutsumisel nõudeid on

rikutud, siis pidi maakohus hindama, kas tegemist on KrtS § 29 lg 1 mõttes olulise rikkumisega,

mis annab alust lugeda 5. novembri 2020. a üldkoosolekul vastu võetud otsused tühiseks.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult jõudnud järelduseni, et tegemist ei ole

olulise rikkumisega ning sellest lähtuvalt tuli jätta avaldaja avaldus rahuldamata.

Esitatud tõenditest nähtub, et 5. novembri 2020. a korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumise ja selle päevakorra määramise kohta puudub põhikirja nõuete kohaselt

protokollitud juhatuse otsus. Koosoleku kokkukutsumise teate koostas Kaili Kuuse. Teate

lõppu on Kaili Kuuse märkinud KÜ XXXXXX juhatus, XXXXX OÜ Haldur ja enda nime ning

telefoninumbri. Seega on teate koostaja Kaili Kuuse koostanud teate ka juhatuse nimel, mitte

ainult Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ haldurina. Kuivõrd Kaili Kuuse oli ka korteriühistu

juhatuse liige, võisid korteriomanikud teatest järeldada, et üldkoosoleku on kokku kutsunud

seaduse ja põhikirja kohaselt juhatus. Seega ei saanud tekkida olukorda, kus mõni liige ei tulnud

koosolekule põhjusel, et seda ei olnud kokku kutsunud pädev isik, mis oleks võinud mõjutada

koosolekul tehtud otsuseid.

Samuti ei ole alust järeldada, et koosoleku kokkukutsumine selles sisalduva päevakorraga oleks

olnud vastuolus juhatuse tegeliku tahtega. Korteriühistu juhatusel oli viis liiget. Neist Kaili

Kuuse koostas kutse, mistõttu saab järeldada, et ta oli koosoleku kokkukutsumisega nõus. Oma

heakskiitu väljendas 26. oktoobri 2020 e-kirjas (I kd, tl 28) ka juhatuse liige Tea Sool.

Maakohus on põhjalikult käsitlenud 5. novembril 2020 toimunud üldkoosoleku läbiviimist ning

asjas esitatud tõenditest ei nähtu, et avaldaja oleks 5. novembri 2020 üldkoosoleku päevakorrale

vastu vaielnud. Avaldaja oli koosoleku toimumise ajast, kohast ja määratud päevakorrast

teadlik ning on teinud ka ettepaneku täiendada päevakorda (I kd, tl 31-33), osalenud koosolekul

ning hääletanud päevakorra kinnitamise poolt (I kd, tl 5). Seega oli ka avaldaja algselt

koosoleku sellise läbiviimisega nõus, st vähemalt kolm juhatuse liiget viiest olid koosoleku

kokkukutsumise poolt. Samuti on kohtule esitatud Tea Soola kiri koos allkirjastamata juhatuse

koosoleku protokolliga (I kd, tl 29-30), millest nähtub, et juhatus oli üldkoosoleku

kokkukutsumist ja selle päevakorda arutanud.

9. Avaldaja teeb etteheiteid 5. novembri 2020 üldkoosoleku protokollile, mis ei kajasta

koosoleku läbiviimist ja koosolekut ei ole protokollinud korteriühistu liige ning maakohus jättis

tähelepanuta, et koosolekul olnud küsimuste kohta mingeid eelnõusid osalistele eelnevalt ei

tutvustatud.

Protokolli koostamiseks annab juhised MTÜS § 21 lg 6, mille kohaselt üldkoosolek

protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv,

üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul

tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele

jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja

ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on

ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud

kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.

Protokollist nähtub üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, osalenud liikmete arv 20 (moodustab

63% korteriomanike arvust), päevakord ja hääletamistulemused ja vastuvõetud otsused. Seadus

ei reguleeri, kes võib olla üldkoosoleku protokollija. Protokollist nähtub, et koosoleku

protokollijaks on valitud Kvatro Kinnisvarahalduse OÜ raamatupidaja Riina Jaaska (poolt 20

häält, vastu 0 häält) ja protokollija valimise poolt on olnud kõik koosolekul osalejad. Vaidlust

pole selles, et raamatupidaja ja juhataja ei ole protokolli allkirjastanud.

Üldkoosoleku päevakavast ja protokollist ei nähtu, millised on need eelnõud, millega avaldaja

hinnangul oleks pidanud osalised eelnevalt tutvuma. KrtS § 20 lg 3 kohaselt kui korteriomanike

üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või

majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik

tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende

dokumentidega tutvumise kord. 5. novembri 2020. a üldkoosoleku päevakord ei sisaldanud

KrtS § 20 lg-s 3 sätestatud eelnõud või aruannet.

Kuna avaldaja on kohtule esitanud 5. novembri 2020. a üldkoosoleku protokolli ja sellest ei

nähtu avaldaja nimetatud puudused, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud ka

avaldaja väide, et kohus ei nõudnud välja 5. novembri 2020 üldkoosoleku protokolli, mis oleks

vormistatud vastavalt 2020. a kehtestatud nõuetele.

10. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja etteheited maakohtule tõendite hindamise ja

vajalike tõendite väljanõudmata ning tunnistajate ülekuulamata jätmise osas põhjendamata.

Maakohus on hinnanud asjas esitatud ja kogutud tõendeid asja lahendamiseks vajalikus ulatuses

ja on põhjendanud, miks ei pea vajalikuks tunnistaja ülekuulamist.

10.1. Avaldaja märgib, et kohtule ei ole esitatud tõendit XXXXXX korteriühistu juhatuse

protokolli korteriühistu üldkoosoleku kokku kutsumise ja selle päevakorra kinnitamise kohta.

Asja materjalidest nähtuvalt on selge, et vastavat protokolli ei ole olemas ning sellest lähtuvalt

ei saa ka seda tõendit kohtule esitada. Maakohus on ka vaidlustatud määruses kinnitanud, et

antud juhul ei ole vaidlust sellest, et 5. novembri 2020. a üldkoosoleku kokkukutsumise ja

üldkoosoleku päevakorra määramise kohta juhatuse otsust vormistatud ei ole. Maakohus on

leidnud, et tegemist ei ole KrtS § 29 lg 1 mõttes olulise rikkumisega.

10.2. Avaldaja heidab maakohtule ette, et 9. oktoobri 2020. a juhatuse koosoleku protokoll on

allkirjastamata ja seda ei saa arvestada tõendina.

Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et juhatuse liige Tea Sool on 14. oktoobril 2020 edastanud

Kaili Kuusele e-kirja, milles on tehtud kokkuvõtte 9. oktoobri 2020 juhatuse koosolekust, kus

osalesid juhatuse liikmena avaldaja, Raimo Rosman ja Tea Sool. Tea Sool on e-kirjas märkinud,

et tegi 9. oktoobri 2020 arutelu kohta ka manusesse lisatud protokolli ning üldkoosoleku võiks

teha 3. või 5. novembril. Seega 9. oktoobri 2020 juhatuse koosoleku protokollis juhatuse liige

Tea Sool. Kuigi asja materjalidest ei nähtu 9. oktoobril 2020 toimunud koosoleku allkirjastatud

protokolli, puudub ringkonnakohtul põhjus kahelda juhatuse liikme Tea Soola e-kirjas, milles

juhatuse liige on välja toonud teemad, mida arutati 9. oktoobril 2020 ja lisanud, et neid teemasid

võiks arutada ka üldkoosolekul, mis võiks toimuda 3. või 5. novembril 2020. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole asjas vajalik koosolekul osalenud liikmete poolt allkirjastatud protokolli

esitamine, sest kokkuvõttes ei muudaks see järeldust, et nõuetekohane juhatuse otsus

5. novembri 2020. a korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumiseks ja koosoleku päevakorra

kohta puudub.

10.3. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et Kaili Kuuse ja Tea Soola vahelist kirjavahetust

ei saa pidada usaldusväärseks, sest Kaili Kuuse oli seal halduri rollis. Kirjavahetuse või tõendi

usaldusväärsust ei saa mõjutada see, millises rollis selle osalised esinesid. Samas saab

ringkonnakohtu hinnangul 26. oktoobri 2020 ja 14. oktoobri 2020 e-kirjade sisust järeldada, et

tegemist oli kahe juhatuse liikme omavahelise kirjavahetusega seoses järgmise üldkoosoleku

ettevalmistamisega. Seda kinnitab ka 14. oktoobri 2020 kirjavahetus, kus juhatuse liige Tea

Sool edastas teisele juhatuse liikmele Kaili Kuusele ülevaate 9. oktoobril 2020 toimunud

juhatuse koosolekust ja uue koosoleku toimumise vajadusest 3. või 5. novembril 2020.

10.4. Maakohus on 21. detsembri 2021. a määruses selgitanud, miks ei ole pidanud vajalikuks

Kaili Kuuse tunnistajana ülekuulamist. Samuti on maakohus jätnud 8. märtsi 2022. a

kohtuistungil avaldaja taotluse tunnistaja Kaili Kuuse ülekuulamiseks rahuldamata. Maakohus

on õigesti märkinud, et avaldaja ei ole põhistanud, et Kaili Kuuse saaks anda tunnistajana ütlusi

asjas tähtsust omavate asjaolude kohta, mille kohta ei ole juba tõendeid esitatud.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus lähtunud õigetest alustest, jättes avaldaja vastava

taotluse rahuldamata. Avaldaja heidab maakohtule ette ka Tea Soola ülekuulamata jätmist.

Määruskaebuses ei täpsusta avaldaja aga, kuidas see mõjutas asja lahendamist. Samuti ei ole

avaldaja esitanud määruskaebemenetluses taotlust Tea Soola ülekuulamiseks. Avaldaja taotles

maakohtu menetluses 1. jaanuari 2022. a menetlusdokumendis Tea Soola ärakuulamist selleks,

et tõendada, et korteriühistu juhatus enne üldkoosoleku toimumist koosolekul toimuvat ei

otsustanud. Kuivõrd maakohus tuvastas niigi, et nõuetekohast juhatuse otsust koosoleku

kokkukutsumise kohta ei olnud, polnud vaja täiendavalt ka Tea Soola ülekuulamist. Avaldaja

leidis, et Tea Sool saaks anda ütlusi ka üldkoosoleku toimumise, seal otsuste vastuvõtmise ja

protokollimise kohta. Taotlusest ei nähtu, milliste konkreetsete asja lahendamiseks oluliste

asjaolude tõendamiseks Tea Soola ülekuulamine vajalik oleks.

11. Ringkonnakohus ei võta seisukohta avaldaja taotluse osas seoses Kaili Kuuselt avaldajale

tekitatud kahju nõude osas, kuivõrd see ei käesoleva vaidluse esemeks. Käesolevas tsiviilasjas

menetles kohus hagita menetluses avaldaja nõuet tunnistada XXXXXX korteriühistu 5.

novembri 2020. a üldkoosoleku otsused kehtetuks ning tuvastada nende tühisus. Kui avaldaja

leiab, et Kaili Kuuse on oma õigusvastase tegevusega tekitanud avaldajale kahju, siis on

avaldajal enda õiguste kaitseks võimalik pöörduda eraldi hagiga kohtu poole. Maakohus on

seda asjaolu ka 20. detsembri 2021. a määruses avaldajale selgitanud.

12. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud avaldaja kanda

(TsMS § 171 lg 1). Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

/digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/

Üllar Roostoja Triin Uusen-Nacke Vahur Peeter-Liin