2-21-20103/30 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Mai Grauberg

Määruse teatavaks tegemise

aeg ja koht

19.09.2022, Tallinna Kohtumaja, tsiviilkantselei

Tsiviilasja number

2-21-20103

Tsiviilasi, hind

5899,53 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: A O (xxx, xxx), e-post: xxx

Lepinguline esindaja A B, e-post: xxx

Puudutatud isik: Tallinn, Xxx tn 50a korteriühistu (registrikood xxx,

Xxx tn 50a, Tallinn), e-post: xxx

(Endine lepinguline esindaja v.adv. Erik Lepikson)

Menetluse liik

Ärakuulamine 09.05.2022, Tallinn, avaldaja esindaja A B,

puudutatud isiku lepinguline esindaja vandeadvokaat Erik Lepikson,

seaduslikud esindajad V D, V K

RESOLUTSIOON

1. Avaldus rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista Tallinn, Xxx tn 50a korteriühistult A Oi kasuks kahju hüvitist 2904,21

eurot ja menetluskulude katteks lõivu 50 eurot.

3. Jätta menetlusosaliste muud menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebust Harju Maakohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule 15

päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks

tegemisest.

Avaldaja nõue, põhjendused

Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista kahju hüvitist 5899,53 €. Avaldaja palub jätta

menetluskulud ja nendelt nõutava viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni

menetluskulu täieliku tasumiseni puudutatud isiku kanda.

Avaldaja on xxx asuva korteriomandi omanik.

I juhtum 31.10.2018

31.10.2018 oli avaldaja korteris kahjujuhtum. Veekahjustused olid korteri lagedel, seintel ja

põrandal. Avaldaja võttis 31.10.18 ühendust xxx ja ühistuga. Ühistu saatis 12.11.2018 xxx

teate, et 31.10.2018 oli avaldaja korteris kahjujuhtum, milles sai kannatada korter nr xxx.

Põhjuseks oli väidetavalt suur torm, mis kahjustas ka kortermaja katust ning seetõttu oli ka

korteris veekahjustus. Avaldaja tõi esile, et tegelik põhjus ei ole torm. 07.11.18 tegi xxx OÜ

korteri ülevaatuse ja tuvastas, et veeleke toimus välispiiridest ning kortermaja katusel ei olnud

tormile viitavaid kahjustusi. xxx OÜ hinnapakkumise nr 281-11-18 järgi on veekahjustusest

tingitud taastamistööde maksumus 2995,32 eurot. Ühistu ei ole kahju hüvitanud. Avaldaja

kõrvaldas puudused 12.11.18 2700 € eest (tööd tegi xxx).

II juhtum 03.06.2021

03.06.2021 toimus avaldaja korteris uuesti juhtum. Läbi katuse sattus vesi korterisse ning

kahjustada sai korteri siseviimistlus: sisseehitatud kapp, magamistuba ja vannituba. xxx teatas

07.06.21, et ei hüvita kahju.

Ühistu tunnistas süüd tekkinud olukorra eest ja puhastas ära vee äravoolu (sadevee) toru.

Ühistu tegi enda arvel maaleritööd, sh sisseehitatud kapi taga ning vahetas vannitoas ära

kahjustatud paneelid. Avaldaja avas sisseehitatud kapi ning seal tuli teha remont, kuna sinna

oli tekkinud niiskuse tõttu hallitus. xxx, kes oli paigaldanud selle kapi, oli nõus tegema kapi

remondi. 29.06.2021. aastal sai avaldaja xxx-lt kapi remondi hinnapakkumise. Remondi

maksumus on 567,60 eurot.

21.07.2021 saatis avaldaja ühistule kahju hüvitamise nõude esimese juhtumi hüvitamiseks

2995,32 €, teise juhtumi hüvitamiseks kokku 3562,93 €. Korteriühistu ei olnud nõus kahju

hüvitama.

23.09.20211 pöördus avaldaja juristi poole, kes esitas nõude korteriühistule ja palus ühistul

vastata 01.10.21. Avaldaja kulutas juristi teenuse saamiseks 90,61 €.

08.10.21 teatas ühistu, et mõlema veekahju põhjuseks on asjaolu, mille eest vastutab avaldaja

ise, nõudis avaldajalt dokumente. Avaldaja saatis 11.10.2021 fotod, dokumendid.

Ühistu ei vastanud.

III juhtum 08.11.2021

08.11.2021 toimus avaldaja korteris järjekordne juhtum, vesi sattus läbi katuse korterisse ja

kahjustas korteri siseviimistlust. Siis tellis korteriühistu kohe xxx OÜ-lt katuse remondi.

16.11.2021 vastas xxx SE (kahjutoimik nr xxx), et ei hüvita kahju. Avaldaja sai xxx OÜ-lt

hinnapakkumise veekahjude likvideerimiseks. Tööde maksumus on 2046,60 eurot. Avaldaja

maksis xxx OÜ hinnapakkumise eest 50 eurot.

Avaldaja tellis uuringu xxx OÜ-lt, kes koostas 22.11.2021 akti. Akti kohaselt ei ole

katusekatet korralikult hooldatud, välja arvatud siis kui esinesid avariid. Akti kohaselt tuleb

katust kontrollida kord kvartalis. Aktis on märgitud, et SBS katusekatte kihid on purunenud

ja lahti, mille kaudu tungib vesi korterisse xxx. Seina ühenduskoht on lahti ja vesi pääseb

korterisse xxx. Ventilatsiooni õhuklapid on purunenud ja vesi pääseb korterisse xxx. SBS

katusekate on sadeveekaevu kõrval lahti ja vesi pääseb korterisse xxx. Kohas, kus SBS

katusekate oli paigaldatud, on katusel mitmed tehnoloogilised vead ja ka seal, kus on tehtud

avariitööd. Materjalide vaheline kiht on halvasti soojustatud ja keevitatud, katusematerjal on

jäetud õigeaegselt hooldamata, seinapleki liide on ebatihe, silikoon on väsinud. Kohati on

parapeti bituumenrullmaterjal purunenud. Avaldaja tasus ülevaatuse eest 150 €.

Avaldajal tekkis kolme juhtumi tagajärjel kahju 5899,53 € (2995,32 + 567,60 + 90,01

+2046,60 +50 +150).

Kahju 5899,53 € seisneb järgnevas:

1. kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud:

esimene juhtum - 2995,32 eurot,

teine juhtum - 567,60 eurot,

kolmas juhtum - 2046,60 eurot,

2. kulud tulevase kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks (juristi

teenus) – 90,01 eurot,

3. kulud kahju kindlaks tegemiseks – 50 eurot,

4. kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks – 150 eurot.

Ühistu ei täitnud seadusest ja põhikirjast tulenevat katuse korrashoiu kohustust, kuna jättis

õigeaegselt remondi tegemata. Kuigi peale igat veeleket tegi ühistu katusega mingeid

väikeseid tööd (et korterisse ei satuks enam vett), ei olnud see piisav ja kvaliteetne ning

põhjustas järjekordse veelekke. Ühistu ei vastanud avaldaja palvetele, sõnumitele.

Korteriühistu ei teinud põhjalikku kontrolli ning ei hoolitsenud katuse seisukorra eest. Teades

katuse halba seisu, millele viitasid mitmed veekahjud, jättis ühistu tegemata vajaliku katuse

hoolduse või remondi. Alles pärast kolmandat juhtumit tellis ühistu remondi.

Kui katus oleks olnud korras, ei oleks avaldaja korterisse vesi tunginud ja kahju poleks

tekkinud.

Avaldaja pidi kahju kindlakstegemiseks (kahju arvestuse/ hinnapakkumise koostamise kulud)

kandma 50 eurot ja 150 eurot, sest esitas nõude kohtusse ning peab oma nõudeid tõendama.

Avaldaja pöördus kohtusse seetõttu, et korteriühistu ei olnud nõus kohtuväliselt tekitatud

kahju hüvitama.

Avaldaja esimese kahju hüvitamise nõue pole aegunud.

Juhtumid tekkisid ühes ja samas korteris, vesi lekkis katuselt korterisse. Need tekkisid kolme

aasta jooksul. Korteriühistu rikkus kohustusi tahtlikult ja vaidluses kohaldub 10-aastane

aegumistähtaeg.

Avaldaja pidas ühistuga läbirääkimisi 21.07.2021-06.09.2021 ja 23.09.21-11.10.2021.

Aegumine peatus.

Ühistu pole täitnud ventilatsioonisüsteemi kontrolli kohustust, ka tekkisid avaldajal

probleemid elektriga, kui vesi lekkis.

Puudutatud isiku vastus

Kuna esimene juhtum toimus 31.10.2018, siis on nõue 2995,32 € hüvitamiseks aegunud, kuna

aegumine hakkab kulgema kahju tekkimisest. 10-aastane aegumistähtaeg ei kohaldu, sest

ühistu pole kohustust tahtlikult rikkunud. Selline asjaolu on avaldaja poolt tõendamata.

Ühistu sai puuduste olemusest teada alles 2021. novembris ja organiseeris siis kohe puuduse

kõrvaldamise. Kostja ei ole tahtlikult soovinud, et avaldaja korteris tekiks 31.10.18 kahju.

Tahtlus peab olema tekkinud enne rikkumist mitte pärast. Isegi kui see oleks olnud pärast, ei

ole sellel tagasiulatuvat mõju enne tahtluse tekkimist tekkinud kahjule. Asjaolu, et remontööd

tehti ka esimese kahjujuhtumi järgselt, tõendab avaldaja enda avalduse lisa nr 7, millelt on

näha katusetööd. Samuti nähtub avalduse lisast nr 21, et veekahju tekke põhjuseks oli

avariitööde tehnoloogilised vead, mitte kellegi tahtlus. Seega võis kahju tekkida katusetöid

teostanud ehitaja ebakvaliteetse töö tõttu, kuid mitte ühelgi juhul ühistu süül, rääkimata

sellest, et ühistu oleks soovinud kahju tekkimist.

Avaldaja esitas e-kirja, mille järgi ei lasknud katus pärast 2015-2016 läbi. Avaldaja on

pidanud oma 21.07.2021. aasta e-kirja ja ühistu 06.09.2021. aasta vastust läbirääkimisteks.

See ei olnud läbirääkimine, kuna puudus poolte ühine tahe pidada läbirääkimisi. Esiteks sai

poolte ühine tahe avalduda alles 06.09.2021. aastal, mil ühistu vastas avaldajale. Seega saaks

teoreetiliselt aegumine peatuda alates 06.09.2021 mitte 21.07.2021. Avaldaja poolt 04.02.22

esitatud dokumendi lisast 1 nähtub, et ühistu ei ole avaldaja nõuet pidanud põhjendatuks ning

on keeldunud kahju hüvitamast. Näiteks on ühistu märkinud, et „KÜ ei ole nõus edaspidi

parandama ja teostama remonttöid teie korteris, kuna korteri sisemiste tööde teostamise käigus

oli rikutud ehitusnormid“, ning soovitanud avaldajale „oma nõude esitamiseks palun

pöörduge endise omaniku poole.“ See pole tahe pidada läbirääkimisi. See on avaldaja

pöördumine, millele ühistu vastas eitavalt. Nii ei toimunud 21.07.2021. a. kuni 06.09.2021. a.

poolte vahel läbirääkimisi, aegumistähtaeg ei peatunud.

Seoses perioodil 23.09.2021-11.10.2021 peetud kirjavahetusega, leidis ühistu, et isegi kui

tegemist oleks olnud läbirääkimistega, siis kestsid need 18 päeva, mis ei ole piisav, et lugeda

avaldus esitatuks enne aegumistähtaja saabumist. Avaldaja on isegi märkinud, et ta jäi

avalduse esitamisega hiljaks 57 päeva. Kui 57-st päevast lahutada väidetavatele

läbirääkimistele kulunud 18 päeva, siis on avaldaja oma nõude esitamisega hilinenud 39

päeva. Ka perioodil 23.09.2021-11.10.2021 peetud kirjavahetus ei ole läbirääkimised. Ühistu

palus küll avaldajal esitada oma väidetava kahjunõude aluseks olevad tõendid ja dokumendid,

kuid ei avaldanud valmisolekut läbirääkimiste pidamiseks enne kahju kohta informatsiooni

saamist. Pelgalt asjaolu, et ühistu palus avaldajal oma nõuet tõendada, ei ole käsitletav

läbirääkimistena. Seda eriti olukorras, kus ühistu oli juba varasemalt selgesõnaliselt

keeldunud kahju hüvitamast.

Suhtlus Viber´is ei tõenda läbirääkimisi, ebaselge, kellega üldse räägiti läbi, ühistu on

selgesõnaliselt keeldunud esimese kahju hüvitamisest. Katuse probleemiga tegeleti ning see

likvideeriti 2016.a. Asjaolu, kas puudutatud isik tegi 2012-2013 katuseremonti, ei saa

tõendada tahtlust tekitada avaldajale kahju 2018. a. oktoobris.

Seda kinnitavad puudutatud isiku poolt esitatud tõendid. Ühistu tegi remonti. 2015a., 2017.

a. üldkoosoleku protokollide järgi olid suuremaks tööks maja katuse remont. Koosolek

kinnitas 2016. aasta remondi plaani ja töid tuli teha vastavalt rahalisele võimalusele ja esmalt

otsustati teha korda vanem maja – 50A/2. 2017. a. üldkoosoleku protokolliga on tõendatud, et

2016.a. tehti katusetöid ning 2017.a. otsustati jätkata töödega.

Teine nõue tuleneb 03.06.2021 toimunud juhtumist, millest osa kahju on ühistu likvideerinud.

Sisseehitatud kapi remondi maksumus on 567,60 eurot ja ühistu on nõus selle hüvitama.

Samuti on nõus hüvitama kõnealuse juhtumiga tekkinud õigusabikulud 90,01 eurot.

Kolmas juhtum toimus avaldaja väitel 08.11.2021, millega kaasnes väidetavalt remondikulu

2046,60 eurot, kahju arvestuse/hinnapakkumise koostamise kulu 50 eurot ning katuse

ülevaatuse ja tehnilise hinnangu koostamise kulu 150 eurot. Ühistu on valmis hüvitama

remondikulu 2046,60 eurot, kuid hinnapakkumise ja ülevaatamise kulud ei ole põhjendamatud

ega kuulu hüvitamisele. Hinnapakkumine on koostatud 23.11.2021. a., kuid ühistu oli juba

varasemalt, täpsemalt 11.11.2021. a., teatanud, et on nõus kompenseerima tekkinud kahju ja

tegema vastava remondi. Seega ei olnud avaldajal vaja tellida hinnakalkulatsiooni, kuna

ühistu oli juba nõus tekkinud kahju hüvitama. Avaldajal oleks piisanud üksnes tööde

tellimisest, seega ei olnud vaja koostada eraldiseisvat hinnapakkumist. Sarnastel põhjustel ei

ole ühistu nõus hüvitama ka katuse tehnilise hinnangu koostamise kulu 150 eurot. Olukorras,

kus ühistu oli nõustunud hüvitama kahju, ei olnud vaja tellida arvamust katuse tehnilise

olukorra hindamiseks. Katuse korrasolek on ühistu vastutusalas ja avaldaja ei pidanud tellima

eksperthinnangut ühistu eest. Lisaks ei vasta eksperthinnangus märgitu tõele.

Ühistu on valmis avaldajale tasuma 2704,21 eurot, kuid keeldub ülejäänud 3195,32 euro

tasumisest, kuna suurem osa nimetatud nõudest on aegunud ning ülejäänud osa põhjendamatu.

Ühistu oli nõus sõlmima kompromissi nimetatud summas ja märkis, et kui avaldaja ei ole

pakutuga, siis palus jätta avalduse rahuldamata.

Kohtu põhjendused

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg -le 2 vaatab kohus hagita

menetluses läbi ka teisi asju, mis seadusega on antud kohtu pädevusse ja mida ei saa läbi

vaadata hagimenetluses. Kooskõlas TsMS § 477 lg-ga 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi

hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi, lg 5 järgi

ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 476 lg 1 kohaselt hagita menetluse algatab

kohus omal algatusel või huvitatud isiku või asutuse avalduse alusel. TsMS § 475 lg 1 p-i 13

kohaselt on hagita asjad korteriomandi ja kaasomandi asjad.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 lg -e 1 järgi on kortermaja katus ehitise oluline

osa, kuna on ehitisega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist oluliselt kahjustamata.

Seega kuulub kortermaja katus korteriomanike kaasomandisse.

Korteriühistu ja korteriomanike omavahelisi suhteid reguleerib 1. jaanuaril 2018 jõustunud

korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). KrtS § 35 lg 2 p-o 1 järgi on korteriühistu

kohustusteks seega kaasomanikele kuuluvate korteriomandite mõtteliste osade, antud juhul

katuse korrashoidmine ja korrasoleku kontrollimine. Kohtu hinnangul on põhjendatud, et kui

et kui korteriomandi eriosas tekkib veekahju, mis lähtub mõttelistest osadest ja milleks on

katusekonstruktsioon, siis on sellise kahju ärahoidmine hõlmatud KrtS § 34 lg-test 1 ja 2 ja §

35 lg 2 p-st 1 tuleneva ühistu kohustuse kaitse eesmärgiga ja see on ka mõistlikult ettenähtav.

Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla ühistu tegevusetus, sh kaasomandi eseme

korrasoleku kontrollimise või parandamise korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike

otsuste tegemata jätmine (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51).

VÕS § 127 lg -e 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning lg-e 4 järgi peab kohustuse rikkumine olema

põhjuslikus seoses tekkinud kahjuga. VÕS § 128 lg 2 lause I poole järgi on kahju varaline

kahju otsene varaline kahju. VÕS § 128 lg -te 2, 3 järgi on varaliseks kahjuks ka tõendi

saamise kulud, mida võlausaldaja peab kandma kahju kindlakstegemiseks. VÕS § 132 lg 1

sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse

olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele

mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue

samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise

määramisel mõistlikult arvestada.

Vaidlustamata asjaolud

Avaldajale kuulub omandiõiguse alusel xxx asuv korteriomand, mis on kantud

kinnistusosakonna registriossa nr xxx (dtl 11-12). Puudatud isik hooldab ja haldab Xxx 50a,

Tallinn asuvaid korteriomandeid.

31.10.2018 oli toimus avaldaja korteriomandi eriosas (edaspidi korter) kahju juhtum, kus

korteri seinad, laed ja põrandad said veekahjustusi (kahjujuhtum I).

Korteri taastamistööde maksumus ehk kahju ulatus on 2995,32 eurot. Avaldaja

kindlustusandja xxx ega ühistu ei ole seda kahju hüvitanud. Avaldaja palus ühistul kahju

hüvitada ning kohustus muutus sissenõutavaks 12.11.2018 (vt istungi protokoll 09.05.2022,

lk 3, dtl 245).

03.06.2021 toimus avaldaja korteris uuesti veekahju juhtum. Läbi katuse sattus vesi korterisse

ning kahjustada sai korteri siseviimistlus, sisseehitatud kapp, magamistuba ja vannituba. xxx

teatas 07.06.2021, et ei hüvita kahju (kahjujuhtum II).

xxx hinnapakkumise 29.06.2021 järgi on kahju ulatus ehk kapi remondi maksumus 567,60

eurot (hagi lisa 13, dtl 55), ühistu seda kulu ei ole hüvitanud.

23.09.2021 pöördus avaldaja juristi poole, kes esitas korteriühistule nõude ja palus anda

ühistul oma seisukoht 01.10.2021. Avaldaja kandis selleks õigusabi kulu 90,61 € (lisa 16,

maksekorraldus 135248, dtl 60).

08.11.2021 toimus avaldaja korteris järjekordne juhtum, vesi sattus läbi katuse avaldaja

korterisse ja kahjustas korteri siseviimistlust. Korteriühistu kohe xxx OÜ-lt katuse remondi.

16.11.2021 vastas xxx ( kahjutoimik nr xxx), et ei hüvita kahju) (kahjujuhtum III).

xxx OÜ hinnapakkumise järgi on veekahjustuste likvideerimise tööde maksumus 2046,60

eurot. Avaldaja tasus selle eest hinnapakkumise saamise eest 50 eurot. (hinnapakkumine, arve,

maksekorraldus, dtl 67-79).

Avaldaja tellis veekahju põhjuste kindlakstegemiseks xxx OÜ-lt uuringu. Too koostas

22.11.2021 akti ja selle eest tasus avaldaja xxx OÜ-le 150 € (dtl 79-101, arve dtl 101).

Vaidlus

Vaidlus on esimese juhtumi tõttu tekkinud kahjunõude aegumise üle ning selle üle, kas ühistu

on kohustatud hüvitama III juhtumiga seotud kulud, mida avaldaja kahju suuruse

kindlakstegemiseks

(hinnapakkumine)

eurot

ja

katuse

läbijooksu

põhjuste

kindlakstegemise eest 150 €.

II ja III kahjujuhtum

Esmalt lahendab kohus küsimuse nendest kahjunõuetest, mille üle vaidlust ei olnud.

Ühistu on nõus hüvitama avaldajale II kahjujuhtumiga seotud kapi remondikulud 567,60 €,

õigusabikulud 90,01€ ning III kahjujuhtumiga seotud korteri remondikulud 2046,60 €. Nii

tuleb märgitud summad ühistult avaldaja kasuks välja mõista. Kõikidel juhtudel tekkis

avaldaja korterile kahjustused seetõttu, et vesi tungis tema korterisse läbi elamu

katusekonstruktsioonide ehk kaasomandi mõttelisest osast. Selle tõttu vastutab ühistu KrtS §

35 lg 2 p 1, § 34 lg-test 1 ja 2, § 35 lg 2 p 1, § 115 lg 1, 127 lg 1, 3 tekkinud kahju eest, kuivõrd

asjas ei ole väiteid ega tõendeid, et tegemist oleks mõne teisest korteriomandist lähtunud kahju

põhjustega. Nii on kahju tekkimine põhjusliku seoses sellega, et ühistu ei olnud piisava

hoolega kontrollinud katust, seda parandanud, et vältida katusest lähtuvaid kahjulikke

tagajärgi avaldaja korteriomandi eriomandile. Kahju ulatuse üle ei ole vaidlust ja kahju ulatus

on VÕS § 128 lg-te 2, 3 ja § 132 lg-e 1 järgi korteri taastamise kulud 2046,60 €, kapi remondi

kulud 567,60 € ja kahju nõude esitamisega seotud õigusabikulud 90,01€, kokku 2704,21 eurot.

Kohus ei analüüsi siinkohal avaldaja poolt nende asjaolude kohta esitatud tõendeid.

VÕS § 128 lg-e 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju kahju tekitamisega seoses kantud või

tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või

vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju

hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Ühistu ei olnud nõus tasuma avaldajale kulusid, mis

tekkisid III kahjujuhtumiga ja mille järgi oli ühistu arvates avaldaja poolt asjatult lastud teha

katuse tehnilise olukorra kohta arvamus, mille eest maksis avaldaja xxx OÜ-le 150 €. Ka oli

seetõttu alusetult võetud hinnapakkumine remondi maksumuse kohta, mille eest maksis

hageja 50 €. Ühistu ei ole esitanud tõendit, et ta oleks olnud nõus kohtuväliselt tasuma

avaldajale III kahjujuhtumiga seotud korteri remondikulud 2046,60 € või kinnitanud, et see

summa on 2046,60 €. Selleks, et avaldaja oleks saanud üldse ühistult sellist kahju hüvitist

nõuda, pidi ju avaldaja saama tõendi või pakkumise, et näidata ja tõendada ühistule kahju

suurust. Avaldaja esitas 23.09.2021 ühistule oma nõude kõigi kolme juhtumi kahju

hüvitamiseks. Ühistu vastas 08.10.2021 ja arvas, et vee läbijooksu põhjusteks on korteris

tehtud ehituslikud vead ja palus esmalt avaldajalt ehitise dokumentatsiooni ja tõendid, mis

kinnitaksid kahju tekkimist ja selle kõrvaldamise maksumust. 16.11.2021 teatas xxx

avaldajale, et ei hüvita III juhtumi kahjusid. Kui ühistu vastas ja nõudis avaldajalt dokumente

kahju suuruse, tekkimise kohta, siis pidigi avaldaja vastavad dokumendid ühistule esitama.

Avaldaja sai xxx hinnapakkumise 23.11.2021, mille eest tasus 24.11.21 ja xxx OÜ arvamuse

katuse seisukorra kohta 26.11.2021 (allkirjastatud 26.11.21), millest nähtuvalt põhjustasid

katuse puudused vee läbijooksu. Nii on avaldaja käitunud ühitu nõuete kohaselt ja asunud oma

kahjunõuet, kahju tekkimist ja suurust vastavate tõenditega tõendama, kandes selle tõttu

kulusid. Nimetatud põhjustel on tõendatud ja põhjendatud avaldaja väited, et tema kahjud on

VÕS § 128 lg 3 järgi xxx hinnapakkumise saamise kulud 50 € ja xxx OÜ arvamuse saamise

kulud 150 eurot. Seega vastutab ühistu KrtS § 35 lg 2 p-i 1, § 34 lg-test 1 ja 2, § 35 lg 2 p-i

1, VÕS § 128 lg-te 2, 3 järgi ka nende kulude kui kahju tekkimise eest. Need kulud pidid

ühistule olema ettenähtavad VÕS 127 lg -e 3 järgi ehk et kui ühistu vastutab korteriomandile

tekkinud kahju, siis vastutab ta ka kahju kindlakstegemise kulude eest, sest neid tõendeid

nõudis ta ise avaldajalt.

Ülaltoodu alusel on avaldaja nõue põhjendatud ja tõendatud II ja III kahjujuhtumiga seotud

kahju hüvitamiseks ning kuna ühistu ei ole neid seni hüvitanud, siis saab avaldaja nõuda VÕS

§ 127 lg -te 1, 3, § 128 lg -e 3, § 132 lg-e 1, § 115 lg-e 1 järgi kahju hüvitist kokku 2904,21

eurot (567,60+90,01+2046,60+50+150).

I kahjujuhtum, aegumine

Korteriühistu liikme suhe korteriühistuga on tehingulaadne suhe. Korteriomaniku nõudele

ühistu vastu kohaldub TsÜS § 146 lg-st 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg. TsÜS § 146

lg 4 sätestab, et paragrahvi lg-test 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui

kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult.

TsÜS § 142 lg 1 sätestab, et isik võib nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist

(nõue) seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib

kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest, lg 2 seaduses sätestatud juhtudel

nõudeõigus ei aegu, TsÜS §-i 143 järgi võtab kohus võtab nõude aegumist arvesse ainult

kohustatud isiku taotlusel.

TsÜS § 147 lg -e 1 järgi algab aegumine nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei

ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist, algab

teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest, lg -e 2 järgi muutub nõue

sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava

kohustuse täitmist.

Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et esimesest kahjujuhtumist tulenev avaldaja

kahjunõue muutus sissenõutavaks 12.11.2018. Nõue on esitatud kohtusse 27.12.2021.

TsÜS § 167 lg 1 järgi peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate

läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue

võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest

keeldub.

Kohus kontrollib, kas poolte vahel käisid läbirääkimised 21.07.2021 kuni 06.09.2021,

23.09.2021 kuni 11.10.2021.

Avaldaja saatis 21.07.21 e-kirja ühistule, kus märkis, et tema korteris on tekkind kahju ning

palub ühistul see likvideerida (avaldused lisa 12, dtl 56). Ühistu vastas 06.09.21 e-kirjaga

avaldajale ja teatas, et veekahjud on tingitud korteris tehtud ehitusvigadest, ühistu ei tee

korteris ehitustöid, avaldajal tuleb nõude esitamiseks pöörduda endise omaniku poole. Ühistu

palus avaldajat mitte kasutama juhatuse liikmete isiklikke Viberi´i kontakte, sest need pole

ühistu ametlikud kontaktid (04.02.2022 lisa 1, dtl 136-137). 23.09.2021 esitas avaldaja

esindajale nõudekirja, palus ühistul kahju hüvitada ja märkis, et kui ühistu 01.10.2021 midagi

ei teata, siis saab aru, et ühistu ei soovi läbi rääkida (avalduse lisa 15/1, dtl 58). Avaldaja esitas

kohtule ühistu lepingulise esindaja vastuse 08.10.2021, millest nähtuvalt on ühistu pidanud

kahju põhjuseks korteris ilma dokumentatsioonita tehtud ümberkorraldusi. Ühistu oli nõus

kokkuleppel kõrvaldama katuse probleemid, kuid palus avaldajal esitada ehitus-, elektri-,

ventilatsiooniprojekt ning kahjunõude kohta kahju tekkimist ja selle suurust kinnitavad

tõendid (avalduse lisa 17/2, dtl 62). Eeltoodud tõendid kinnitavad küll seda, et avaldaja palus

ühistul kahju hüvitada ja likvideerida väidetavad katuse puudused, kuid ei kinnita seda, et

ühistu oleks pidanud avaldajaga läbirääkimisi kahjunõude hüvitamiseks ja et pooltel oleks

olnud ühine tahe asuda läbirääkimistesse just kahju hüvitamiseks. Nimelt teatas ühistu

06.09.2021 e-kirjas, et pole nõus kahju hüvitama, mis ei ole tahteavaldus läbi rääkida või

alustada läbirääkimisi. Kui ühistu oli valmis 08.10.2021 vastuses vaid kokkuleppel katuse

puudusi kõrvaldama, siis ei tähenda märgitu, et tal oleks olnud tahe hüvitada avaldajale just

kahju. Nimelt kinnitab 08.10.2021 vastus, et ühistu peab jätkuvalt kahju põhjuseks asjaolu, et

korteris oli tehtud lubamatuid ümberehitusi, milleks ta nõudis avaldajalt ehituslikke ja kahju

kohta käivaid dokumente, kuid dokumentide nõue ei ole tahe pidada läbirääkimisi kahju enda

hüvitamiseks.

VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel,

täitmisel või lõpetamisel. Seega peab kohustuse rikkumine toimuma enne kahju tekitamist.

Avaldaja esitas 30.04.2022 kohtule ühistu 2012.a. majandusaasta aruande, mille nähtuvalt oli

ühistu teinud katusetöid 2012. aastal (dtl 203). Ühistu esitas 25.05.2022 kohtule ühistu

06.06.2015. aasta üldkoosoleku protokolli, millest nähtuvalt arutas koosolek xxx katuse

renoveerimist ja otsustas võimaluse korral teha korda vanem maja 50A. Lisaks esitas kohtule

29.07.2017. aasta üldkoosoleku protokolli, millest nähtuvalt tegi ühistu 2016. aastal maja

50A/2 katuse remondi, kinnitas 2016.a. majandusaasta aruande ja otsustas jätkata samade

töödega majas 50A/1. Avaldaja esitas kohtule 09.03.2022 M B vastuse avaldajale. M. B

kirjutas, et maja ehitati ning korterid müüdi 2006-2007. E-kirjast nähtuvalt parandati Xxx tn

xxx korteri kohal olevat katust mitu korda, sellega tegeles ühistu ja viimane kord vist 2015-

2016. Pärast seda ei lasknud katus enam läbi. Kirjast nähtuvalt tegi ta korteris uuesti

viimistluse, ostis köögimööbli, muutis sihtotstarvet ja müüs korteri ära. Enne korteri müüki ei

olnud katusega vähemalt 3 aastat probleeme ja kõik toimis. Kohtu hinnangul kinnitavad

ülalviidatud tõendid ühistu väiteid, et ühistu on täitnud temal lasuvat kaasomandi, sh katuse

korrashoiu kohustust, sest katuse parandustöid tehti 2012.a, 2016.a. ja lisaks otsustati jätkata

seda veel 2017.a. (maja teine osa). Kohus leiab, et asjas esitatud tõendid kogumis ei kinnita

avaldaja väiteid, et ühistu oleks rikkunud enne 31.10.2018 (esimene kahjujuhtum)

kaasomandi korrashoiu kohustust ja seda veel tahtlikult VÕS § 105 lg-e 4 järgi.

Kuna avaldaja väited ei ole tõendatud selles, et pooled pidasid läbirääkimisi 21.07.2019-

06.09.2021, 23.09.2019-11.10.2018 ja ühistu oleks rikkunud kaasomandi mõttelise osa

(katuse) korrashoiu kohustust enne 31.10.18 ja seda veel tahtlikult, siis ei ole avaldaja esimese

juhtumi kahju nõude aegumine peatunud TsÜS § 167 lg-e 1 järgi, ega saa kohaldada ka TsÜS

§ 146 lg -e 4 järgi 10-aastast aegumise tähtaega.

Hageja nõue 31.10.2018 tekkinud kahju hüvitamiseks on aegunud, sest 3-aastane

aegumistähtaeg saabus 31.10.2021 (avaldus oli esitatud kohtusse 27.12.2021). Kohus jätab

selle 2995,32 eurose kahju hüvitamise nõude kooskõlas TsÜS § 146 lg-ga 1, § 142 lg-ga 1, §-

ga 143, § 127 lg-ga 1, § 115 lg-ga 1 rahuldamata.

Vaidlust pole selles, et kahju suurus oli VÕS § 127 lg-te 2, 3,§ 132 lg-e 1 2995,32 eurot, mille

tõttu ei anna kohus esitatud tõenditele hinnangut. Samas ei ole sellel tähtsust, kuna nõue jäi

rahuldamata, ja kuna kohus tuvastas, et ühistu kohustust ei rikkunud, siis ei hinda kohus VÕS

§ 127 lg-e 3 järgi põhjusliku seoses küsimust.

Kokkuvõte

Avaldaja nõue on osaliselt tõendatud ja põhjendatud ning ühistult tuleb avaldaja kasuks välja

mõista kahju hüvitist 2904,21 eurot.

Menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi.

Menetluskuludeks on TsMS § 138 lg-te 1, 2 järgi kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

Kohus arvestab menetluskulude jaotuse määramisel seda, milliseid kompromissi ettepanekud

osalised tegid, ja seda, millises ulatuses avaldaja nõude rahuldas.

Ühistu pakkus, et hüvitab avaldajale 2704,21 eurot. Avaldaja soovis saada kompromissi

korras 4401,87 eurot (20.02.22 vastus). Kohus mõistis ühistult välja avaldaja kasuks 2904,21

eurot. Kohtu hinnangul on õiglane ja mõistlik jätta TsMS 172 lg-e järgi riigilõiv ühistu

kanda, kuid menetlusosaliste muud, sh lepinguliste esindajate kulud, osaliste endi kanda.

Avaldaja tasus lõivu 50 € ja kohus mõistab selle 50 eurot ühistult avaldaja kasuks välja

kooskõlas TsMS § 138 lg -ga 1, 2, § 144 p -ga 1, § 175 lg -ga 1.

/digitaalne allkiri/

Kohtunik