2-20-15680/32 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem

Lapimaa

Määruse tegemise aeg ja koht 1. september 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-15680

Kohtuasi

X hagi Runi Consulting OÜ vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 20. mai 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Runi Consulting OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X, lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel

Mällas

Kostja Runi Consulting OÜ, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Teele Viilup

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Runi Consulting OÜ 20. juuni 2022. a apellatsioonkaebus Pärnu Maakohtu

20. mai 2022. a otsuse peale tsiviilasjas nr 2-20-15680 Tallinna Ringkonnakohtu

menetlusse võtmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud Runi Consulting OÜ kanda. X-l ei ole

apellatsioonimenetluses tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

2-20-15680

2

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (hageja) esitas 26. oktoobril 2020 Pärnu Maakohtule hagi Runi Consulting OÜ (kostja)

vastu, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja lepingueelsete läbirääkimiste tõttu

tekkinud kahju hüvitise 762 eurot ja kahjuhüvitiselt alates 1. jaanuarist 2020 kuni 26. oktoobrini

2020 arvestatud viivise 49,97 eurot ning sissenõudmiskulud 40 eurot. Lisaks palus hageja

mõista kostjalt enda kasuks välja võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras viivise põhinõudelt (762 eurolt) alates 26. oktoobrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ja kohustada kostjat tasuma menetluskulude

hüvitiselt seadusjärgset viivist.

Hagiavalduse kohaselt soovis hageja omandada kostjale kuuluvaid korteriomandeid aadressiga

XXX (registriosa nr XXXXXXX) (korter) ja YYY (registriosa nr YYYYYY) (panipaik) (koos

korteriomandid). Hagejale tutvustas neid kostjat esindanud maakler T. Pooled pidasid

läbirääkimisi ja korteriomandite võõrandamistehing pidi toimuma 27. septembril 2019 notari

juures. Hageja tellis 6. septembril 2019 korteriomandite hindamisakti, tasudes selle eest Ober-

Haus Hindamisteenuste OÜ esitatud müügiarve 192 eurot (sh käibemaks). Lisaks sõlmis hageja

25. septembril 2019 korteriomandite ostu finantseerimiseks Swedbank AS-iga laenulepingu,

mille sõlmimise tasu oli 570 eurot. Pooled kohtusid 27. septembril 2019 notari juures, kuid

tehing jäi ära, kuna tehingut finantseerima pidanud panga esindaja leidis, et tehingu struktuur

on ebaselge. Kostja lubas teha lepingus muudatused ja hageja pidas kostjat esindanud maakleri

vahendusel kostjaga 2019. a oktoobris tehingu sõlmimiseks läbirääkimisi. Kostja võõrandas

korteriomandid 31. oktoobril 2019 kolmandale isikule. Hageja hinnangul käitus kostja

läbirääkimiste katkestamisel pahauskselt. Läbirääkimiste pahauskse katkestamise keelu

eesmärk on hoida ära usalduskahju tekkimine.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

Kostja

vastuväidete

kohaselt

ei

saavutanud

pooled

kokkulepet

korteriomandi

võõrandamistehingu oluliste tingimuste, sh ostuhinna kohta. Hageja on maakleri ja hageja vahel

toimunud sõnumivahetust valesti tõlgendanud. Kostja ei katkestanud läbirääkimisi pahauskselt.

Hagejale kahju tekkimine on tõendamata. Kahju hüvitamise nõuet ei ole esitatud, mistõttu ei

saa nõuda kahjuhüvitiselt viiviseid.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Pärnu Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 762

eurot, kahjuhüvitiselt alates 1. jaanuarist 2020 kuni 26. oktoobrini 2020 arvestatud viivise 49,97

eurot ning sissenõudmiskulude hüvitise 40 eurot. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja

kasuks välja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise põhinõudelt (762 eurot)

alates 26. oktoobrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja

kanda.

3.1. Maakohus luges tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning asjas

esitatud tõendite alusel tuvastatuks järgmised asjaolud:

-

hageja pidas kostjaga läbirääkimisi viimasele kuulunud korteriomandite ostmiseks

hagejale või hageja äriühingule;

-

kostja nimel pidas läbirääkimisi maakler T (maakler);

2-20-15680

3

-

maakleri, kostja seadusliku esindaja ja hageja vahel toimus sõnumivahetus

korteriomandite võõrandamise teemal;

-

korteriomandite müügitehingut ei toimunud;

-

kostja võõrandas korteriomandid 31. oktoobril 2019 kolmandale isikule.

Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale on tekkinud kostja poolt lepingueelsete läbirääkimiste

pahatahtliku katkestamise tõttu usalduskahju 762 eurot.

3.2. Usalduskahju hüvitamist saab nõuda VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel. Kohtupraktika

kohaselt tuleb hüvitisnõude rahuldamiseks tuvastada poolte tahe võõrandada kostjale kuulunud

korteriomandid hagejale; hinnata, kas hagejal oli tekkinud põhjendatud ja mõistlik usaldus

lepingu sõlmimise vastu, arvestades lepinguliste läbirääkimiste kestust ja poolte käitumist

läbirääkimiste ajal; ning anda hinnang kostja huvile võõrandada korteriomandid kolmandale

isikule (vt Riigikohtu 4. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-14, p 13). Seejuures tuleb

VÕS § 14 lg 3 teise lause kohaldamisel arvestada, et kahju hüvitamise nõue saab tekkida üksnes

kohustusi rikkunud poole pahauskse käitumise korral (vt Riigikohtu 6. juuni 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-69-12, p 14).

3.3. Maakohus leidis, et pooled pidasid läbirääkimisi korteriomandite hagejale võõrandamiseks

ning hagejal võis tekkida põhjendatud ja mõistlik usaldus lepingu sõlmimise vastu. Lepingu

olulistes tingimustes saavutati lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepe. Läbirääkimiste

tulemusel oli kostja nõus võõrandama hagejale korteriomandid 169 000 euro eest.

3.3.1. Kohtutoimikust nähtuvalt on poolte läbirääkimised korteriomandite võõrandamislepingu

sõlmimiseks kestnud vähemalt 5. juulist kuni 25. novembrini 2019. Kohus leidis, et 13.

septembri 2019. a müügipakkumisega ja 30. augusti ning 23. septembri 2019. a maakleri e-

kirjadega on tõendatud, et poolte tahe oli pidada läbirääkimisi korteriomandite müügilepingu

sõlmimiseks. Nimetatud tõenditest nähtub üheselt, et hagejale pakuti müüa korteriomandeid

hinnaga 175 000 eurot ja anti mõista, et sellest saab veel alla kaubelda. 13. septembri 2019. a

müügipakkumine

on

tehtud

hagejale

isiklikult,

millele

viitab

selle

pealdis

„MÜÜGIPAKKUMINE X-le“. 23. septembri 2019. a kirjas on maakler kinnitanud, et

korteriomandite viimane hind on 169 000 eurot. Seega nähtub nimetatud tõenditest, et

korteriomandeid pakuti müüa hagejale vähemalt 30. augustist 2019 isiklikult, mitte hageja

ettevõttele, ning korteriomandite pakutud lõplik müügihind oli kokku 169 000 eurot ilma

käibemaksuta.

3.3.2. Eelviidatud tõenditega on ümber lükatud kostja väide, et arvestades korteriomandite

müügi- ja turuhinda, ei olnud kostja nõus neid alla 195 000 euro (sh käibemaks) müüma,

mistõttu pooled lepingueelsete läbirääkimiste käigus müügihinnas kokkulepet ei saavutanud.

Samuti kostja väide, et hagejale pakuti müüa 169 000 euro eest kostja osa või käitist, mitte

korteriomandeid. Kostja ei saa tugineda sellele, et kostja maakleri poolt hagejale saadetud

sõnumid on üksnes maakleri spekulatsioonid kostja arvamuse kohta, millega ei saa asja

lahendamisel arvestada. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et maakleril polnud volitusi

pidada kostja nimel korteriomandite müügiks läbirääkimisi (VÕS § 619, § 658 lg-d 1 ja 2).

Juhul kui maakler rikkus hagejale lubadusi andes kostjaga sõlmitud maaklerlepingut, ei ole

sellel praeguse asja lahendamisel tähtsust.

3.3.3. Eeltoodut ei muuda ka see, et kostja pakkus korteriomandeid algselt kinnisvaraportaalis

kv.ee müügiks 199 000 euro eest ning 27. septembri 2019. a notariaalse lepingu projektis on

lepingu objektiks kostja osa 169 000 eurot, mitte korteriomandid. Tuvastatud asjaoludel pakkus

maakler hagejale korteriomandeid müügiks 169 000 euro eest. Notariaalse lepingu projekti

2-20-15680

4

olulised andmed edastas notarile kostja. Hageja on väitnud, et talle tuli notariaalse lepingu

müügiobjekt üllatusena ja ta sai projekti alles 26. septembri 2019 õhtul ning päris lepingu eseme

muutmise kohta kostjalt aru. Kostja ei ole neid asjaolusid vaidlustanud. Kostja viidatud

maakleri 5. juuli 2019. a e-kirjas pakub viimane müügiks nii kostja osa kui ka korteriomandeid,

mistõttu ei tõenda see kiri kostja väidet, et läbirääkimiste algusest peale pakuti müügiks vaid

kostja osa. Seda ei saa järeldada ka sellest, et hageja ilmus 27. septembril 2019 notarisse. Alates

maakleri 5. juuli 2019. a e-kirjast kuni 27. septembril 2019 toimuma pidanud tehinguni ei ole

kohtule esitatud dokumentaalsetes tõendites juttu kostja osa müügist. Samuti ei ole pärast

hageja 9. juuli 2019. a e-kirja kostja maaklerile tõendites juttu korteriomandite müügist hageja

käibemaksukohustuslasest äriühingule.

3.3.4. Seega arutasid pooled alates 30. augustist kuni vähemalt 27. septembril 2019 toimuma

pidanud notariaalse tehingu päevani hagejale isiklikult korteriomandite müümist 169 000 euro

eest. Viidatud ajavahemiku pikkust ning kostja käitumist ja kinnitusi arvestades sai hagejal

mõistlikult võttes tekkida põhjendatud usaldus korteriomandite võõrandamislepingu sõlmimise

vastu. Seda eriti, arvestades kostja maakleri 30. augusti 2019. a ja 23. septembri 2019. a kirju.

3.4. Maakohtu hinnangul muutis kostja ühepoolselt olulisi lepingutingimusi pärast nende

kokkuleppimist hageja ja maakleri vahel vahetult enne 27. septembri 2019. a notariaalset

tehingut ning katkestas edasised läbirääkimised korteriomandite hagejale võõrandamiseks

hiljemalt 25. novembrist 2019 pahatahtlikult.

3.4.1. Pooled ei vaidle selle üle, et nad ei jõudnud korteriomandite võõrandamistehinguni. 27.

septembril 2019 ei olnud võimalik sõlmida notariaalset lepingut, sest müügiks ei pakutud

kokkulepitud korteriomandeid, vaid kostja osa. Hageja sai kostja tingimustel ettevalmistatud

notariaalse lepingu projekti tehingule eelnenud päeva õhtul. Vaidlustamata asjaoludel keeldus

Swedbank AS sellise tehingu jaoks hagejale laenu andmast. Seega jäi notariaalne tehing ära

mitte seetõttu, et hagejale ei antud korteriomandite ostmiseks laenu, vaid seetõttu, et kostja

müüs korteriomandite asemel oma osa.

3.4.2. WhatsAppi sõnumitest ja e-kirjavahetusest nähtub, et pärast 27. septembrit 2019 asus

kostja välja töötama skeemi notariaalse müügilepingu sõlmimiseks. Ühtlasi nähtub viidatust, et

ka pärast 27. septembrit 2019 anti hagejale mõista, et peatselt on võimalik korteriomandite

müügitehing siiski kokkulepitud tingimustel sõlmida. Alles 17. oktoobri 2019. a WhatsAppi

sõnumis on kostjat esindanud maakler hagejat üheselt arusaadavalt teavitanud, et kostja on

valmis tegema üksnes kostja osa müügitehingu ja muud varianti ei ole. 18. oktoobril 2019

teavitas maakler hagejat, et „[…] norralane võttis aja maha, kuna soovitud hinda ei saa. Tuleb

4 nädala jooksul Tallinna ja otsustab“. Alates 25. novembrist 2019 ei ole hageja sõnumitele

enam vastatud. Vaidlustamata asjaoludel müüdi korteriomandid kolmandale isikule 31.

oktoobril 2019.

3.4.3. Kostja poolt lepingueelsete läbirääkimiste katkestamine tuleb lugeda pahatahtlikuks. Hea

usu ja mõistlikkuse põhimõttega ei ole kooskõlas, et isikule pakutakse midagi müüa, selle üle

peetakse pikema perioodi vältel läbirääkimisi ja tehakse ettevalmistusi, kuid hiljem müüakse

müügiks pakutu avaldamata põhjustel kolmandale isikule (tsiviilseadustiku üldosa seaduse §

138 ja VÕS § 6). Tuvastatud asjaoludel on kostja jaganud maakleri ja oma juhatuse liikme Jüri

Ploomi kaudu katteta lubadusi ja püüdnud väidetavalt erinevate „skeemide“ väljamõtlemisega

käibemaksu tasumise kohustusest pääsemiseks põhjendada müügiobjektina korteriomandite

asendamist kostja osaga ja müügiprotsessi venimist. Hageja võis mõistlikult usaldada kostja

maakleri kinnitusi ja sellest tulenevalt teha ettevalmistusi korteriomandite omandamiseks.

2-20-15680

5

3.4.4. Ei ole mõeldav, et kogenud maakler ja kostja vandeadvokaadist esindaja ei teinud vahet

korteriomanditel ja kostja osal, mistõttu viitasid ekslikult 30. augustist 27. septembrini 2019

hagejaga toimunud sõnumivahetuses müügiesemele kui korteriomanditele, pidades ise silmas

kostja osa. Seetõttu ei ole usutavad kostja väited maakleri võimalikule eksituse kohta

müügiobjekti määratlemisel. Kuna kostja ei ole avaldanud põhjust, miks korteriomandid müüdi

kolmandale isikule, ei saa kohus ka arvestada kostja võimaliku huviga võõrandada need hageja

asemel kolmandale isikule. Kostja pahausksust läbirääkimiste katkestamisel ei välista see, et

hagejale ei sobinud pärast 27. septembrit 2019 kokkulepitud uus notari aeg 7. oktoobril 2019,

millest hageja teavitas kostjat 4. oktoobril 2019. See, et inimesele ei pruugi iga kokkulepitud

aeg sobida, on tavapärane. Kostja ei ole tuginenud sellele, et katkestas läbirääkimised seetõttu,

et hagejale uus aeg ei sobinud. Vastupidi, pärast 4. oktoobrit 2019 jätkus poolte vahel

kirjavahetus, milles kostja juhatuse liige P püüab jätkuvalt leida „skeemi“ korteriomandite

müügilepingu sõlmimiseks ja uurib, kui kaua kehtib hageja laenupakkumine.

3.5. Kohtu arvates tuleb hagejale tekkinud kahju 762 eurot VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel

hüvitada.

3.5.1. Kohtupraktika kohaselt tuleb usalduskahjuna üldjuhul hüvitada läbirääkimiste

pidamisega otseselt seotud kulutused (sõidu- ja ajakulu, lepinguprojektide koostamise kulu

jms). Samas võib kahju hüvitamise nõue kohustuse rikkumise asjaoludest tulenevalt hõlmata

ka lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi

(Riigikohtu 4. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-14, p 15).

3.5.2. Hageja

tellis

poolte

lepingueelsetele

läbirääkimistele

tuginedes

Ober-Haus

Hindamisteenuste OÜ-lt korteriomandite hindamisakti, tasudes selle eest 192 eurot (sh

käibemaks). Lisaks sõlmis hageja 25. septembril 2019 korteriomandite ostu finantseerimiseks

Swedbank AS-iga laenulepingu nr 19-097599-EL, mille sõlmimise tasu oli 570 eurot. Hageja

esitas selle tõendamiseks Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arve ja Swedbank AS-iga sõlmitud

laenulepingu.

3.5.3. Maakohus leidis, et praegustel asjaoludel on põhjendatud jaatada hagejale usalduskahju

tekkimist ja lugeda kahju suurus esitatud tõenditega tõendatuks. Majanduskäibes on tavapärane,

et korteriomandi võõrandamistehingu puhul tellib ostja hindamisakti krediidiasutusest laenu

saamiseks ja sõlmib enne notariaalset tehingut laenulepingu krediidiasutusega. Hageja nii

tegigi, usaldades kostja kinnitusi selle kohta, et talle müüakse korteriomandid kokkulepitud

hinnata. Kuna kostja müüs korteriomandid kolmandale isikule, muutusid hageja tehtud

kulutused kasutuks. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et hageja tellis hindamisakti ja sõlmis

laenulepingu ennatlikult. Need tehingud tehti pärast maakleri 30. augusti 2019. a e-kirja, mille

tõttu hageja sai oodata, et korteriomandid müüakse talle. Kohus leidis, et hageja nõutud kahju

väljamõistmiseks piisab sellest, et hagejale on tekkinud kulude kandmise kohustus.

3.6. Hageja palub välja mõista usalduskahjult 762 eurolt arvestatud seadusjärgse

sissenõutavaks muutunud viivise alates 1. jaanuarist 2020 kuni 26. oktoobrini 2020 (hagi

resolutsioonis ekslikult märgitud kuni 17. augustini 2020) 49,97 eurot. Kohus nõustus hageja

viivisearvestusega ja leidis, et nõue on VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel põhjendatud. Kohus

ei nõustunud kostjaga, et talt ei tohiks viivist välja mõista, kuna ta ei olnud kahju tekkimisest

teadlik. Poolte sõnumivahetusest nähtub, et vähemalt 21. oktoobril 2019 on hageja teavitanud

kostjat tekkinud kuludest ja nende täpsest koosseisust ja suurusest. Ühtlasi on hageja kostjat

teavitanud, et tal ei õnnestunud laenulepingu sõlmimise tasust Swedbank AS-i ees vabaneda.

Kostjat esindanud maakler on lubanud kahju hüvitamise nõudega tegeleda. Seega pidi kostja

hiljemalt 21. oktoobril 2019 arvestama, et tekkinud kahjult 762 eurot tuleb tasuda viivist.

2-20-15680

6

Praegusel juhul nõuab hageja kostjalt viivist oluliselt hilisemast ajast, s.o 1. jaanuarist 2020. Ei

ole õiguslikult vahet, kas hageja teavitas kahju tekkimisest ja selle suurusest maaklerit või

kostja seaduslikku esindajat, sest maakler tegutses asjaolude kohaselt kostja volitusel.

3.7. Hageja nõuab kostjalt VÕS § 1131 lg 1 alusel 40 eurot. Selle sätte alusel võib võlausaldaja

nõuda majandustegevuses tegutsevalt isikult võla sissenõudmiskulude hüvitist 40 eurot selle

ulatust tõendamata, kui võlausaldajal on õigus nõuda võlgnikult viivist. Kuna praegusel juhul

on täidetud sissenõudmiskulude hüvitise väljamõistmise eeldused, tuleb kostjalt hageja kasuks

välja mõista sissenõudmiskulud 40 eurot.

3.8. Hageja edasiulatuva seadusjärgses määras viivise nõue kuulub rahuldamisele. Kostjat tuleb

kohustada tasuma hagejale põhinõudelt (762 eurot) viivist alates 26. oktoobrist 2020 kuni

põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (TsMS § 367).

3.9. Kuna lahend tehti kostja kahjuks, jättis maakohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi

kostja kanda. Kohus ei nõustunud kostjaga, et menetluskulude kostja kanda jätmine oleks tema

suhtes äärmiselt ebaõiglane. Kostja ei ole toonud kohtu ette erandlikke asjaolusid, mis õigustaks

TsMS § 162 lg 4 kohaldamist. Erandlikuks asjaoluks ei saa lugeda seda, et hageja ei nõustunud

kohtumenetluses kohtu ja kostja pakutud kompromissiga.

3.10. Maakohus märkis, et vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 ja lg-le 2 määrab kohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja

sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse jõustumist.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hinnanud tõendeid pealiskaudselt ja teinud

tõenditel mittepõhinevaid järeldusi. Maakohus leidis mitme asjaolu osas põhjendamatult, et

nende üle puudub vaidlus.

4.1.1. Kostja vaidles hagi vastuses hageja väidetele tervikuna vastu ja rõhutas hilisemas

seisukohas, et ei nõustu hageja käsitusega mitte üheski aspektis. Sellest hoolimata on kohus

lugenud mitmed hageja väited tõendatuks, viidates ebaõigesti, et kostja ei ole vastavaid

asjaolusid vaidlustanud. Kostja viitas vaidlustatud otsuse p-s 11 märgitule, et kostja ei ole

vaidlustanud hageja välja toodut, et ta sai notariaalse lepingu projekti alles 26. septembri 2019

õhtul ja päris lepingu eseme muutmise kohta kostjalt aru; samuti p-s 13 märgitule, et

vaidlustamata asjaoludel keeldus Swedbank AS tehingu jaoks hagejale laenu andmast ning

korteriomandid müüdi kolmandale isikule 31. oktoobril 2019.

4.1.2. Asjas esitatud tõendid kinnitavad, et läbirääkimiste lähtekohaks oli hind suurusjärgus

169 000 eurot üksnes käitise müügi puhul; korteriomandi hinnatase oli oluliselt kõrgem. Kohtu

järeldus, et maakleri 5. juuli 2019. a e-kiri ei tõenda seda, et läbirääkimiste algusest peale pakuti

müügiks vaid kostja osa, on meelevaldne.

4.1.3. Kohtu järeldus, et pooltevahelised läbirääkimised seoses korteriomandi võõrandamisega

algasid 5. juulil, ei ole tuletatav asjas esitatud tõenditest. Hagi vastuse lisast 2 nähtuvalt oli

kostja huviks kohe läbirääkimiste alguses käitise, mitte korteriomandi, müük. Kostja tõi üheselt

mõistetavalt välja, et kui vormistada tehing korteriomandi müügina, lisandub hinnale

käibemaks ja hinnaks on käibemaksuga 195 000 eurot. Lisaks tuleneb hagi vastuse lisast 2, et

2-20-15680

7

hageja alustas läbirääkimisi äriühingu esindajana ja avaldas soovi sõlmida tehing enda

käibemaksukohustuslasest Eesti ettevõttega. Kohus on ebaõigesti tuvastanud nii isiku, kes ostja

poolel läbirääkimisi alustas, kui ka selle, mille osas läbirääkimisi alustati.

4.1.4. Kohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti, leides, et 13. septembri 2019. a

müügipakkumisega ning 30. augusti 2019. a ning 23. septembri 2019. a maakleri e-kirjadega

on tõendatud, et poolte tahe oli pidada läbirääkimisi korteriomandite müügilepingu

sõlmimiseks.

Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks teinud talle 13. septembri 2019. a müügipakkumise,

ega seda, et hageja oleks andnud aktsepti tehingu sõlmimiseks müügipakkumisest nähtuvatel

tingimustel. Kostja 7. oktoobri 2021. a seisukoha lisast 2 nähtub, et hageja ei aktsepteerinud 13.

septembri 2019. a pakkumist, vaid tegi 17. septembril 2019 vastuoferdi, mida kostja 23.

septembril 2019 ei aktsepteerinud.

Kohtu järeldus, et kostja 23. septembri 2019. a e-kiri kinnitab, et poolte vahel oli saavutatud

kokkulepe korteriomandi müügi ja sellise tehingu tingimuste osas, ei ole tõendist loogiliselt

tuletatav. Müügipakkumine ja kostja 23. septembri 2019. a e-kiri ei sisalda viiteid

käibemaksule. Käibemaksu mittemainimisest ei saa järeldada, et käibemaksu ei lisandu.

Maakler oli eelnevalt edastanud hagejale detailse ülevaate, millistel tingimustel on kostja

valmis tehingusse minema (hagi vastuse lisa 2), mistõttu ei saanud mõistlikult tekkida kahtlust,

et korteriomandi müügi puhul lisandub hinnale ka käibemaks.

Maakleri 30. augusti 2019. a e-kiri sisaldab üksnes maakleri hinnanguid ja arvamusi ning sellest

ei ole võimalik tuletada ettepanekut tehingu sõlmimiseks. Poolte järgnev suhtlus kinnitab, et

tehingu tingimuste osas kokkuleppele ei jõutud. E-kiri ei toonud kaasa siduvaid kokkuleppeid.

4.1.5. Toimikus ei sisaldu ühtegi tõendit, mille kohaselt kostja oleks ühelgi ajahetkel olnud

nõus müüma korteriomandi hinnaga 169 000 eurot ilma käibemaksuta. Kostja on üheselt

avaldanud, et 169 000 eurot on hind ilma käibemaksuta ning sellise hinnaga tuleb kõne alla vaid

käitise müük. Seda kinnitab ka 27. septembri 2019. a tehinguks ettevalmistatud lepingu tekst ja

see, et hageja, olles lepinguga eelnevalt tutvunud, tuli notarisse tehingut sõlmima. Hageja esitas

enne tehingut ka omapoolsed kommentaarid, st ta oli lepinguga tutvunud, ega avaldanud,

justkui ei vastaks leping kokkulepitule või ei oleks ta nõus tehingut selliselt sõlmima. Ka

hagiavalduses ei väitnud hageja, et tal oleks endal olnud tehingu struktuuri osas vastuväiteid,

vaid kinnitas, et notari juures keeldus tehingut sõlmimast pank. Hagiavalduse lisadest 6, 7 ja 11

nähtub, et kostja eesmärk oli ka pärast 27. septembrit 2019 üksnes käitise müük tingimustel,

mis hagejale paraku ei sobinud.

4.1.6. Eeltoodust tulenevalt ei saanud hagejal mõistlikult tekkida ootust, et hoolimata kostja

vastupidisest kinnitusest, oleks kostja valmis müüma hagejale korteriomandi 169 000 euroga

(ilma käibemaksuta); sellise hinnaga oli kostja valmis müüma üksnes käitist. Ühestki tõendist

ei nähtu, justkui oleksid pooled saavutanud kokkuleppe tehingu struktuuri või hinna osas.

Kohus on jätnud täielikult hindamata hageja 17. septembri 2019. a e-kirja ja 17. oktoobri 2019.

a sõnumi, mis mõlemad sisaldasid (vastu)oferte, mida kostja ei aktsepteerinud.

4.1.7. Arusaamatuks jääb kohtu viide, et pärast 27. septembril 2019 ära jäänud tehingut anti

hagejale mõista, et peatselt on võimalik korteriomandite müügitehing kokkulepitud tingimustel

siiski sõlmida. Kohus ei täpsusta, millistele tõenditele tuginedes on kohus sellele järeldusele

jõudnud ja millistest kokkulepitud tingimustest on jutt. Samuti on arusaamatu kohtu järeldus,

et alates 25. novembrist 2019 ei ole kostja hageja sõnumitele enam vastanud. Toimikus on

2-20-15680

8

ohtralt tõendeid, mis näitavad, et poolte suhtlus jätkus poolte esindajate vahel ka pärast 25.

novembrit 2019.

4.1.8. Hämmastav on kohtuotsuse p-s 14 tehtud järeldus, justkui oleks kostja pakkunud välja

skeeme selleks, et vabaneda käibemaksu tasumise kohustusest. Tegemist on selgelt asjakohatu,

subjektiivse ja ebaõige hinnanguga.

4.1.9. Kohus on alusetult järeldanud kostja pahatahtlikkust sellest, et hagejale saadeti 18.

oktoobril 2019 teade, et korteriomandite müügiks on väidetavalt aeg neljaks nädalaks maha

võetud. Maakler ei väida selles sõnumis, et kostja oleks neljaks nädalaks aja maha võtnud.

4.2. Kohus on ebaõigesti lugenud tõendatuks kahju tekkimise ja suuruse.

4.2.1. Hageja esile toodud asjaoludest saab järeldada, et hageja ei avaldanud Swedbank AS-ile

laenutaotluse esitamisel tehingu tegelikku sisu, taotledes pangast laenu korteri ostmiseks

hinnaga, mida kostja oli valmis kaaluma üksnes käitise omandamise puhul. Seega on hageja

väidetava kahju tekkimises ise süüdi, kuna pidi mõistlikult eeldama, et pank ei ole nõus laenu

eesmärki notaris muutma. Kui hageja oleks panka tehingu tegelikust sisust aegsasti teavitanud,

ei oleks hagejale mis tahes kahju tekkinud.

4.2.2. Eksperthinnangu tellimisega seotud kulu osas puudub põhjuslik seos. Hagiavalduse p-s

1.3 väidab hageja, et hinnas jõuti kokkuleppele septembri keskpaigas. Kulude kandmine enne

seda, kui hageja enda arvates hinna osas kokkulepe saavutati, oli selgelt ennatlik.

4.2.3. Kostja ei nõustu kohtu järeldusega, et antud juhul piisab kahju tekkimise tõendamiseks

sellest, et hagejale on tekkinud kulude kandmise kohustus. Hageja ei ole tõendanud, et ta on

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ esitatud arve ja Swedbank AS-ile lepingutasu tasunud või et

tal oleks sellised kohustused summas 762 eurot üldse tekkinud. Lisaks tuleneb tõenditest, et

kostjaga alustas läbirääkimisi hagejaga seotud äriühing, mistõttu võib eeldada, et kui Ober-

Haus Hindamisteenuste OÜ arve tasuti, siis tegi seda viidatud äriühing. Hagiavalduse lisana 5

esitatud laenulepingus on sätestatud lepingutasuna küll 570 eurot (laenulepingu p 3.14), kuid

laenulepingu p 4.10 sätestab, et lepingutasu tasub laenusaaja laenulepingu sõlmimise ja

laenulepingu tingimuste muutmise korral vastavalt laenulepingus ja laenulepingu

tüüptingimustes toodule. Hageja ei ole tõendanud, et tal üldse tekkis kohustus vastav summa

pangale tasuda. Laenulepingust ei nähtu, kas ja millal vastav summa tuli tasuda.

4.3. Hageja viivisenõude rahuldamise välistavad VÕS § 82 lg-d 3 ja 7. Kohus on rahuldanud

hageja viivisenõude suuremas ulatuses, kui hageja on nõudnud, ületades nõude piire (TsMS §

439). Ühelgi juhul ei ole võimalik rahuldada hageja nõuet selliselt, et mõista viivis välja kuni

26. oktoobrini 2019, olukorras, kus hageja on nõudnud viivist kuni 17. augustini 2019.

4.4. Hagejal puudub nõudeõigus VÕS § 1131 lg 1 alusel, kuna hageja ei ole tõendanud kahju

hüvitamise nõude esitamist kostjale kohtueelselt.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia

kaalutlustel TsMS § 637 lg 2¹ alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 menetlusse võtmata.

Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2

sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku

aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus

2-20-15680

9

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei

tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

6. Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat,

mis vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole (alates 1. jaanuarist 2022 kehtivas

redaktsioonis vastavalt 3500 eurole ja 7000 eurole), menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1

esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes

tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus).

Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja 762 eurot, alates 1. jaanuarist 2020 kuni 26.

oktoobrini 2020 arvestatud viivise 49,97 eurot ja sissenõudmiskulu 40 eurot, samuti

edasiulatuva seadusjärgses määras viivise alates 26. oktoobrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni.

Seega ei ületa hageja põhinõue ega kõrvalnõuded ülal nimetatud piirmääru hagi esitamise ajal,

mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 mõttes.

7. Lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse TsMS § 637 lg 21 kohaselt

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui

maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis

oluliselt mõjutada lahendit (vt ka Riigikohtu 27. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-

159-16, p 13). Praegusel juhul ei ole maakohus vastavalt TsMS § 442 lg-le 10 otsuses märkinud,

et ta annab loa otsuse edasikaebamiseks. Asjaolu, et maakohus lisas otsusele TsMS § 442 lg 6

järgi lahendi peale edasikaebamise korda ja tähtaega puudutava selgituse, ei ole

edasikaebamiseks loa andmine TsMS § 637 lg 21 tähenduses, nagu on korduvalt leidnud ka

Riigikohus. Seega tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas esineb muid TsMS § 637 lg-s 21

sätestatud aluseid apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks.

8. Tutvunud asja materjalide, maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega, leiab kolleegium, et

maakohus ei ole asja lahendades eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, selgelt rikkunud

menetlusõiguse normi või selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid, mis oleks võinud oluliselt

mõjutada asjas tehtud lahendit. Seega ei esine alust apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks

TsMS § 637 lg 21 järgi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

9. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et maakohus luges mitmed hageja väited põhjendamatult

tõendatuks, viidates ebaõigesti, et kostja ei ole neid asjaolusid vaidlustanud.

9.1. Kostja viitas maakohtu otsuse p-s 11 märgitule, et kostja ei ole vaidlustanud hageja välja

toodud asjaolusid, et ta sai notariaalse lepingu projekti alles 26. septembri 2019 õhtul ja päris

lepingu eseme muutmise kohta kostjalt aru. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et maakohus luges

need väited tõendatuks üksnes põhjusel, et kostja neid sõnaselgelt ei vaidlustanud. Maakohus

viitas nende asjaolude tuvastamisel hageja 30. septembri 2021. a menetlusdokumendi lisana 10

esitatud hageja e-kirjale (tl 94). Kostja ei ole väitnud, et maakohus oleks seda tõendit valesti

hinnanud. Lisaks ei ole kostja ei maakohtu menetluses ega ka apellatsioonkaebuses väitnud, et

hageja oleks saanud notariaalse lepingu projekti muul ajal kui 26. septembri 2019 õhtul ning et

hageja ei oleks temalt lepingu eseme muutmise kohta aru pärinud. Seega oli maakohtu märkus,

et kostja ei ole neid asjaolusid vaidlustanud, õige.

9.2. Samuti viitas kostja maakohtu otsuse p-s 13 märgitule, et vaidlustamata asjaoludel keeldus

Swedbank AS „sellise“ (s.o 27. septembril 2019 notari juures arutatud) tehingu jaoks hagejale

laenu andmast ning korteriomandid müüdi kolmandale isikule 31. oktoobril 2019. Selle, et

korteriomandid müüdi 31. oktoobril 2019 kolmandale isikule, tuvastas maakohus otsuse p-s 5,

2-20-15680

10

viidates asjas esitatud tõenditele (dtl-d 7 ja 8; tl-d 5 ja 6). Seega ei lugenud maakohus seda

asjaolu tõendatuks üksnes seetõttu, et kostja ei vaielnud sellele sõnaselgelt vastu. Seda, et pank

keeldus 27. septembril 2019 tehingu tegemisest põhjusel, et lepingu esemeks oli korteriomandi

asemel kostja osa, ei ole kostja menetluses vaidlustanud ega väitnud, et tehing oleks 27.

septembril 2019 jäänud tegemata mingil muul põhjusel. Vastupidi, hagi vastuse p-s 2.1.3 märkis

kostja ka ise, et tehing jäi sõlmimata, kuna hageja pank ei olnud nõus seda finantseerima. Seega

ei ole õige kostja apellatsioonkaebuse väide, et kostja vaidles hageja sellekohasele väitele

menetluses vastu.

10. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et maakohus on tõendeid pealiskaudselt hinnanud ja teinud

järeldusi, mis ei põhine tõenditel. Kolleegiumi hinnangul on maakohus kõiki tõendeid hinnanud

ja arvestanud ning teinud nende pinnalt kogumis õigeid järeldusi, oma järeldusi seejuures

nõuetekohaselt põhjendades.

11. Suur osa apellatsioonkaebuse väiteid puudutavad maakohtu järeldusi, et pooled pidasid

läbirääkimisi korteriomandite võõrandamiseks hagejale ning lepingueelsetel läbirääkimistel oli

saavutatud kokkulepe lepingu olulistes tingimustes, sh hinnas. Kolleegiumi hinnangul ei ole

maakohus selles osas tõendeid ebaõigesti hinnanud.

11.1. Kolleegium leiab, et maakohus on maakleri 30. augusti 2019. a e-kirja (tl 63), maakleri

poolt pangale esitatud 13. septembri 2019. a müügipakkumise (tl 91) ja maakleri 23. septembri

2019. a e-kirja (tl 92) põhjal põhjendatult järeldanud, et pooled pidasid läbirääkimisi

korteriomandite müügilepingu sõlmimiseks, vähemalt alates 30. augustist 2019 pakuti

korteriomandeid müügiks hagejale isiklikult (mitte hageja äriühingule) ja lõpliku hinnaga

kokku 169 000 eurot ilma käibemaksuta (vt maakohtu otsuse p 9). Maakohus on vaidlustatud

lahendis hinnanud ka muid tõendeid ning asjakohaselt põhjendanud, miks need ei lükka

eelnimetatud järeldusi ümber. Asjakohane ei ole kostja väide, et hageja pole tõendanud 13.

septembri 2019. a müügipakkumise tegemist hagejale endale. Ka kostja esindaja poolt pangale

edastatud müügipakkumine, milles oli ostjana märgitud hageja, tõendab seda, millise sisuga

tehingut pooled läbi rääkisid.

11.2. Eelnevast tulenevalt ei ole asjas esitatud tõendite põhjal põhjendatud kostja

apellatsioonkaebuse väited, et müügiks pakuti kostja osa; hind oli suurusjärgus 169 000 eurot

üksnes kostja osa või käitise müügi puhul, kuid korteriomandi hinnatase oli koos käibemaksuga

195 000 eurot; ning ostjaks pidi olema hageja asemel hageja äriühing. Neid asjaolusid ei saa

järeldada kostja hagi vastuse lisana 2 esitatud kirjavahetusest, sh maakleri 5. juuli 2019. a e-

kirjast hagejale (tl-d 55 – 55 pöördel). Maakohus on seda kirjavahetust asja lahendamisel

arvesse võtnud, kuid põhjendatult hinnanud seda kogumis hilisemate kirjavahetustega

septembrist 2019 ja ka 13. septembri 2019. a müügipakkumisega. Seejuures on maakohus

põhjendatult märkinud, et ehkki kostja maakleri 5. juuli 2019. a e-kirjas pakuti müügiks nii

korteriomandeid kui ka kostja osa, ei ole hilisemates tõendites kuni 27. septembri 2019. a

tehingu toimumiseni kostja osa müügist enam juttu; samuti ei ole pärast hageja 9. juuli 2019. a

e-kirja kostja maaklerile tõendites juttu korteriomandite müügist hageja ärihingule (vt

maakohtu otsuse p 11). Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et asjaolust, et hageja tuli

27. septembril 2019 notarisse kohale, ei saa järeldada, et notariaalse lepingu projekt oleks

hageja hinnangul vastanud poolte läbi räägitule (vt samas).

11.3. Maakohtu järeldusi ei sea kahtluse alla kostja väited, et hageja ei aktsepteerinud 13.

septembri 2019. a pakkumist, vaid tegi 17. septembril 2019 vastupakkumise, millega kostja ei

nõustunud (tl-d 100 – 100 pöördel). Praegusel juhul tuvastas maakohus asjas esitatud tõendite

põhjal õigesti, et hagejale pakuti korteriomandeid lõpliku hinnaga 169 000 eurot ilma

2-20-15680

11

käibemaksuta. Sellest, et pooled pöördusid lepingu sõlmimiseks notari poole, nähtub, et kostja

pakutud hind oli hagejale vastuvõetav ning läbirääkimised ei katkenud põhjusel, et kostja

soovitud lõplik hind oleks olnud hagejale liiga kõrge.

Kolleegium lisab, et isegi kui hageja üritas lepingu tingimuste osas tingida, kinnitab see

läbirääkimiste toimumist poolte vahel. VÕS §-s 14 sätestatud kohustused kehtivad pooltele

kogu lepingueelsete läbirääkimiste pidamise aja ning läbirääkimiste pahauskne katkestamine

VÕS § 14 lg 3 tähenduses ei ole piiratud üksnes olukordadega, kus kõigis tingimustes on lõplik

kokkulepe saavutatud. Ka ajal, mil pooled alles lepingu tingimuste üle läbi räägivad, kuid ühes

pooles on tekitatud usaldus, et jõutakse lepingu sõlmimiseni, ei tohiks teine pool läbirääkimisi

ilma mõjuva põhjuseta katkestada.

11.4. Eelnevat arvestades leidis maakohus asjas esitatud tõendite alusel põhjendatult, et hagejal

oli enne 27. septembrit 2019 tekkinud põhjendatud ja mõistlik usaldus selle vastu, et kostja

müüb talle korteriomandid hinnaga 169 000 eurot.

12. Maakohtu tuvastatud asjaoludest nähtub, et ka pärast 27. septembrit 2019 jätkusid poolte

vahel läbirääkimised tehingu sõlmimiseks: kostja püüdis leida sobivat skeemi korteriomandite

müügilepingu sõlmimiseks ja uuris, kui kaua kehtib hageja Swedbank AS-i laenupakkumine;

hagejale anti mõista, et peatselt on võimalik korteriomandite müügitehing siiski kokkulepitud

tingimustel sõlmida (dtl-d 65, 66 ja 69; tl-d 36, 37 ja 39) (maakohtu otsuse p-d 13 ja 15). 17.

oktoobril 2019 teatas kostja maakler hagejale, et kostja on valmis tegema üksnes kostja osa

müügitehingu (dtl 70; tl 40). Järgmisel päeval teatas maakler, et kostja on võtnud aja maha (dtl

71; tl 41) ja juba 31. oktoobril 2019 müüdi korteriomandid kolmandale isikule (maakohtu otsuse

p 13). Alusetu on kostja etteheide, et maakohus ei ole viidanud nende järelduste aluseks

olevatele tõenditele. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus tõendite hindamisel ka eksinud.

13. Ehkki maakohus ei ole vaidlustatud otsuses selgelt märkinud, millise kuupäeva seisuga või

millise teoga kostja läbirääkimised katkestas, nähtub otsuse põhjendustest, et maakohus pidas

läbirääkimiste katkestamiseks seda, kui kostja müüs hagejale müügiks pakutud korteriomandid

31. oktoobril 2019 kolmandale isikule. Tuvastatud asjaoludel ei avaldanud kostja hagejale

läbirääkimiste katkestamise põhjust. Samuti ei nähtu maakohtu tuvastatud asjaoludest, et

läbirääkimiste katkestamiseks oleks andnud alust hageja käitumine või see, et pooled ei oleks

jõudnud lepingu tingimustes kokkuleppele. Selles olukorras, võttes arvesse ka hageja ja kostja

vahel kestnud läbirääkimiste pikkust ning tehingu sõlmimiseks tehtud ettevalmistusi, leidis

maakohus põhjendatult, et läbirääkimiste katkestamine kostja poolt oli VÕS § 14 lg 3

tähenduses pahauskne.

14. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, rikkunud

menetlusõiguse norme ega hinnanud ebaõigesti tõendeid ka leides, et kostjal tuleb VÕS § 14 lg

3 ja § 115 lg 1 alusel hüvitada hagejale tekkinud kahju 762 eurot.

14.1. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse väide, et kohus on kahju tekkimise ja suuruse

ebaõigesti tõendatuks lugenud. Maakohus tuvastas Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arve nr

20192496 (dtl 54; tl 30) ja Swedbank AS-iga sõlmitud laenulepingu nr 19-097599-EL (dtl 55;

tl 31) alusel, et hageja tellis Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ-lt korteriomandite hindamisakti

192 euro (sh käibemaks) eest ja sõlmis 25. septembril 2019 Swedbank AS-iga laenulepingu,

mille sõlmimise tasu oli 570 eurot. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus nende tõendite

hindamisel eksinud. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et hageja nõutud kahju 762 euro (192

+ 570) väljamõistmiseks piisab sellest, et hagejale on tekkinud kulude kandmise kohustus.

Kahju hüvitamise eelduseks ei ole see, et hageja tõendaks ka nimetatud kulude tegelikku

2-20-15680

12

tasumist. Kostja ei ole väitnud ega esitanud tõendeid selle kohta, et hagejal ei oleks tekkinud

kohustust Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ arvet tasuda või Swedbank AS-iga sõlmitud

laenulepingu sõlmimise tasu maksta. Muu hulgas ei ole kostja põhistanud oma väidet, et Ober-

Haus Hindamisteenuste OÜ arve võis tasuda hoopis hagejaga seotud äriühing.

14.2. Alusetu on ka kostja etteheide, et hageja on kahju tekkimises ise süüdi, kuna ei avaldanud

Swedbank AS-ile laenutaotluse esitamisel tehingu tegelikku sisu. Maakohtu tuvastatud

asjaoludel, mille tuvastamisel kohus kolleegiumi hinnangul ei eksinud, oli hagejal 25.

septembri 2019 seisuga, mil ta pangaga laenulepingu sõlmis, mõistlik alus eeldada, et kostja

müüb talle korteriomandid hinnaga 169 000 eurot. Kolleegium nõustub maakohtuga, et

krediidiasutusega

laenulepingu

sõlmimine

enne

notariaalset

korteriomandi

võõrandamistehingut on majanduskäibes tavapärane. Samuti ei ole alust kostja väitel, et

eksperthinnangu tellimine oli ennatlik ja sellega seotud kulu osas puudub põhjuslik seos.

Maakohus on põhjendatult märkinud, et tuvastatud asjaoludel telliti ka eksperthinnang pärast

maakleri 30. augusti 2019. a e-kirja, mille tõttu hageja sai oodata, et korteriomandid müüakse

talle (vt maakohtu otsuse p 16 lõik 5). Korteriomandite väärtuse kohta eksperthinnangu tellimist

ei muuda ebamõistlikuks see, kui hinnangu tellimise ajal ei olnud lõplik hind veel paigas.

15. Põhjendatud ei ole ka apellatsioonkaebuse väited seoses hageja viivisenõude

rahuldamisega.

15.1. Maakohus on poolte sõnumivahetuse põhjal tuvastanud, et hageja teavitas kostjat

tekkinud kuludest, nende koosseisust ja suurusest hiljemalt 21. oktoobril 2019 ning kostjat

esindanud maakler lubas kahju hüvitamise nõudega tegeleda (tl 42). Kostja ei vaidlusta

apellatsioonkaebuses nende asjaolude tuvastamist. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja

võis esitada kulutuste hüvitamise nõude kostjat tehingu läbirääkimisel esindanud maaklerile

ning alates maakleri teavitamisest pidi kostja arvestama, et tekkinud kahjult tuleb tasuda ka

viivist (maakohtu otsuse p 17). Praegusel juhul nõuab hageja kostjalt viivist alates 1. jaanuarist

2020, mis on eelnevat arvestades põhjendatud.

15.2. Maakohus ei ole hageja viivisenõude rahuldamisel väljunud hagis esitatud nõuete

piiridest. Hagiavalduses nõudis hageja kostjalt viivist alates 1. jaanuarist 2020 summalt 762

eurot, märkides, et viivise suurus seisuga 23. oktoober 2020 on 49,97 eurot. See nähtub ka hagi

lisana 15 esitatud viiviseraportist (tl 44). Hagiavalduse taotluste osas on hageja selgelt eksinud,

märkides, et nõuab viivist summas 49,97 eurot seisuga 17. august 2020. Maakohus lähtus asja

lahendades õigesti hagiavaldusest (ja selle lisast 15) tervikuna, millest on selge, et hageja nõudis

viivist summas 49,97 ajavahemiku 1. jaanuar 2020 kuni 26. oktoober 2020 eest.

16. Põhjendatud ei ole ka apellatsioonkaebuse väide, et hagejal puudub nõudeõigus VÕS § 1131

lg 1 alusel. Maakohus märkis õigesti, et VÕS § 1131 lg 1 võimaldab võlausaldajal nõuda

majandustegevuses tegutsevalt isikult võla sissenõudmiskulude hüvitist 40 eurot selle ulatust

tõendamata, kui võlausaldajal on õigus nõuda võlgnikult viivist. Maakohus leidis õigesti, et

praegusel juhul on sissenõudmiskulude hüvitise väljamõistmise eeldused täidetud.

17. Olukorras, kus hagi rahuldati, jättis maakohus menetluskulud põhjendatult TsMS § 162 lg

1 alusel kostja kanda. Kostja ei väida apellatsioonkaebuses, et vaatamata hagi rahuldamisele

oleks menetluskulud tulnud jaotada teisiti.

18. Ülal märgitud põhjendusi arvestades ei esine praegusel juhul aluseid, mis õigustaksid

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist TsMS § 637 lg 21 järgi.

2-20-15680

13

19. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil

vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.

20. Ringkonnakohus märgib, et apellant ei ole tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel

riigilõivu. Võttes arvesse, et apellatsioonkaebus jääb menetlusse võtmata ning apellandil on

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda sellelt tasutud

riigilõiv TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi, ei nõua ringkonnakohus praegusel juhul

menetlusökonoomia kaalutlustel apellandilt riigilõivu tasumist.

21. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada.

Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal

ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab

teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole

esitatud.

(allkirjastatud digitaalselt)

Gea Lepik, Meeli Kaur, Villem Lapimaa