3-22-599/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

09. august 2022, Tallinn

Haldusasja number

3-22-599

Haldusasi

X kaebus Harku Vallavolikogu 27.01.2022 otsuse nr 19

tühistamiseks ning Harku valla kohustamiseks kaaluda uuesti

07.07.2021 esitatud taotlust Kustavi tn 10a maaüksusele

detailplaneeringu

algatamiseks

elamuehituse

eesmärgil,

alternatiivselt algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva

Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava hoone

(lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil

Menetlusosalised

ja nende esindajad

Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Angela Kase Vastustaja –

Harku vald, esindaja Alle-Riin Simmo

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Kirjalik menetlus

1. Jätta läbivaatamata X kaebuses esitatud alternatiivne

nõue algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva

Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava

hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil.

2. Jätta X kaebus teiste nõuete osas rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on

08.09.2022. Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates

või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS § 52 lg 1

järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib

apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral

eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui

menetlusosaline

soovib

apellatsioonkaebuse

esitamiseks

saada

menetlusabi,

tuleb

tal

esitada

ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS §

116 lg 6).

ASJAOLUD

1. Harku Vallavolikogule esitati 07.07.2021 taotlus algatada detailplaneeringu koostamine Tabasalu

alevikus Kustavi tn 10a (katastritunnus 19801:002:0402) maaüksusel. Esitatud taotluse kohaselt on

detailplaneeringu koostamise eesmärgiks Harku Vallavolikogu 24.08.2000 otsusega nr 62

kehtestatud Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuste detailplaneeringu (edaspidi:

detailplaneering) muutmine Kustavi tn 10a maaüksuse osas eesmärgiga muuta ehitusõiguseta

maatulundusmaa sihtotstarve elamumaaks ning määrata ehitusõigus üksikelamu püstitamiseks.

2. Harku Vallavolikogu otsustas 27.01.2022 otsusega nr 19 mitte algatada detailplaneeringu

koostamist Tabasalu alevikus Kustavi tn 10a maaüksusel.

Taotletav maakasutus ja ehitustegevus (maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks ning

ehitusõiguse määramine üksikelamu püstitamiseks) ei ole kooskõlas kehtiva Harku Vallavolikogu

17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringuga (edaspidi: üldplaneering) ja

Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 „Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke

alasid ja väärtuslikke maastikke määrava ning tihehoonestusalasid täpsustava teemaplaneeringu

kehtestamine“

(edaspidi:

teemaplaneering)

ning

varasemalt

piirkonnas

kehtestatud

detailplaneeringuga määratud maakasutus- ja hoonestustingimustega. Harku valla kehtiva üld- ja

teemaplaneeringu kohaselt paikneb Kustavi tn 10a maaüksus tihehoonestusalal ning maaüksuse

juhtotstarbeks on määratud üldkasutatavate hoonete maa. Lisaks ei ole taotletav maakasutus ja

ehitustegevus kooskõlas varasemalt piirkonnas kehtestatud detailplaneeringus määratud

maakasutus- ja hoonestustingimustega.

Puudub põhjendus varasemalt kehtestatud detailplaneeringu muutmiseks selliselt, et rohelise,

tervislikuks eluks vajaliku keskkonna arvelt moodustatakse täiendav ehitusõigusega elamumaa

krunt, kui piirkonnas on veel säilinud u 8 käesoleval hetkel veel hoonestamata elamumaa krunti.

3. Tallinna Halduskohtule saabus 10.03.2022 X kaebus Harku Vallavolikogu 27.01.2022 otsuse nr

19 tühistamiseks ning Harku valla kohustamiseks kaaluda uuesti 07.07.2021 esitatud taotlust

Kustavi tn 10a maaüksusele detailplaneeringu algatamiseks elamuehituse eesmärgil, alternatiivselt

algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva Kustavi tn 10a maaüksuse detailplaneering

üldkasutatava hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise eesmärgil.

KAEBAJA SEISUKOHAD

4. Vastustaja on vaidlustatud otsusega rikkunud menetlusnõudeid, viies detailplaneeringu taotluse

menetluse läbi formaalselt ilma kaebaja ja avalikkuse seisukohti sisuliselt hindamata. Vald ei ole

täiendavalt uurinud ja välja selgitanud, kuidas saaks kaebajale kuuluvat kinnistut kasutada ja

realiseerida niivõrd, et selline tegevus oleks kooskõlas üldplaneeringuga. Kinnistul puudub

detailplaneeringu kohane maatulunduslik potentsiaal. Kuna kaebaja ei soovi detailplaneeringut oma

kinnistu osas ellu viia, on kaebaja 14.02.2022 esitanud vallale detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise taotluse kinnistu osas.

5. Vaidlustatud otsus on materiaalselt õigusvastane. Detailplaneeringu muutmise taotlus ei muuda

üldplaneeringut oluliselt. Planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 ei ole imperatiivne norm, milles

sätetatud tingimuste esinemisel detailplaneeringu algatamisest igal juhul keelduda tuleb. Vastustaja

ei saa tugineda asjaolule, et taotletav detailplaneering on formaalses vastuolus üldplaneeringuga.

Vastuolu peab olema sisuline ja oluline.

6. Kaebaja ei nõustu, et ühe kinnistu juhtotstarbe muutmine on sisuliselt üldplaneeringu ulatuslik

muutmine. Üldplaneeringu eesmärk ei ole maakasutuse juhtotstarbe määramine mitte kinnistu kaupa

vaid maa-alade kaupa. Tegemist on suhteliselt väikese kinnistuga (pindala 1029 m2), mis paikneb

teiste elamutega hoonestatud kinnistute vahel. Kinnistu ei ole avalikult kasutatav rekreatsiooniala

ning kinnistu ei ole kasutatav detailplaneeringus ette nähtud juhtotstarbel. Kinnistu hoonestamine

elamuga ei mõjuta üldplaneeringuga määratud lahenduse terviklikku toimimist, eelkõige olukorras,

kus põhimõtteliselt on kinnistu hoonestamine (ühiskondlike hoonetega) üldplaneeringuga ette

nähtud. Lisaks on kinnistule välja ehitatud elektriliitumine ning vee- ja kanalisatsiooniliitumine.

7. Pole vaidlust asjaolu osas, et kohalike elanike ja kinnistu omaniku huvi on suunatud maatükile

elamu hoonestamiseks. Muutunud on olud ja vajadused kinnistu juhtotstarbe osas. Menetluse

algatamisest saab keelduda vaid neil juhtudel, kui vastuolud kavandatava tegevuse ja avalikkuse

huvidega on ilmsed ja ületamatult suured. Nii see hetkel ei ole.

8. Menetlust alustamata jättes, tuginedes PlanS § 128 lg-le 2, on rikutud kaebaja subjektiivseid

õigusi, kuivõrd detailplaneeringu algatamata jätmine on erandlik meede, mis ei olnud käsitleval juhul

õiglane ja proportsionaalne. Detailplaneeringu algatamata jätmine toob kaasa olukorra, kus kaebajal

ei ole võimalik avalikkusega algatada diskussiooni, kuidas ja mis eesmärgil kinnistu kasutusele võtta.

Vastustaja on rikkunud oluliselt proportsionaalsuse põhimõtet PlanS § 10 ja haldusmenetluse

seaduse (HMS) § 3 lg 2. Kohalik omavalitsus ei ole kaalunud kaebaja ja naabruskonnas elavate

inimeste tegelikke huve ja vajadusi, ning on lähtunud ligi 22 aastat tagasi kehtestatud

detailplaneeringust. Ei eksisteeri ülekaalukat avalikku huvi, mis kaaluks üle kaebaja huvi oma

omandit elamu ehitamiseks kasutada.

9. Detailplaneeringu järgselt ei ole kinnistul potentsiaali teenida maaomanikku maatulundusmaana.

1029 m2 suurusega maatükk ei ole põllumajandussaaduste või metsakasvanduseks kasutatava

maatüki suurusega. Kinnistu ei ole kasutatav ka üldplaneeringus ettenähtud ühiskondlike hoonete

maana, kuivõrd sellisele tegevusele on vastumeelsust avaldanud kohalikud elanikud ning

üldplaneeringuga kooskõlas olev detailplaneeringu taotluse jättis vald samuti rahuldamata. Seega

on kaebajate omandiõigust piiratud nii ulatuslikult, et kaebajal puudub võimalus kinnistut üldse

kasutada.

10. Kinnistu moodustati detailplaneeringu alusel enne üldplaneeringu kehtestamist (kinnistu on

kantud kinnistusraamatusse 20.02.2002). Üldplaneering ei saa lõpetada kinnistute, sh kinnistu, mis

on väiksem kui 1500 m2 ja moodustatud enne üldplaneeringu kehtestamist, elamumaana

kasutuselevõttu. Kehtiva detailplaneeringuga piirkonnas on vähemalt 18 elamumaa krunti, mille

suurused on alla 1500 m2 ja mõni neist on hoonestamata.

11. Kinnistu väärtus on loodusliku puhveralana või ühiskondliku haljasalana olematu, kuivõrd

kinnistu naabruses asuvad elamumaa krundid on juba väga suures ulatuses ümbritsetud loodusliku

rohumaaga ja metsamaaga. Selline otsuse põhjendus ei saa olla kaalukam era- ja avalikest huvidest,

et mitte algatada detailplaneeringu menetlust. Üldplaneeringu lahendus kinnistu looduslikuna

säilitamist ette ei näe. Üldplaneeringu kohaselt on ette nähtud ala hoonestamine ühiskondlike

hoonetega. Tegemist on kinnistuga, mis asetseb kitsa lõiguna muus osas üpris tihedalt hoonestatud

tänava ääres. Kinnistul asuvad vaid üksikud puud. Seega on selle ökoloogiline väärtus kvartali kui

terviku suhtes äärmiselt tagasihoidlik.

12. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringut ei saa kinnistu ulatuses kehtetuks tunnistada,

selleks tuleb algatada uus detailplaneeringu menetlus, kuid vastustaja on keeldunud

detailplaneeringu algatamisest. Vastustaja ei ole detailplaneeringu taotlust, avaldust ja ka uut taotlust

sisuliselt kaalunud. Lisaks on vastustaja tegevus vastuolus õigusselguse ja õiguskindluse

põhimõtetega. Vastustaja on lubanud tänaseks detailplaneeringut olulises osas läbi uute

detailplaneeringute kehtestamise korduvalt muuta. Vastustaja on selgelt tunnistanud, et

detailplaneering ei ole enam ajakohane ja seda saab ümber planeerida.

13. Kui detailplaneeringut menetleti, oli Tabasalu alevik hoonestatud tagasihoidlikult. Oli mõistetav,

miks vastustaja 22 aastat tagasi sedavõrd ebaselges olukorras soovis kitsalt iga uue detailplaneeringu

ala siseselt säilitada 10% üldkasutatava haljasmaana. Tänaseks on Tallinn-Rannamõisa-Kloogaranna

maanteest põhjapoole jääva ala olukord diametraalselt muutunud, osa sellest on määratud

tiheasustusalaks ja hoonestatud erinevat kasutusviisi hoonetega. Omandiküsimused on lõplikult

selged, sh asjaolu, et kunagist detailplaneeringu ala ümbritsevad ulatuslikud rohemassiivid (enam

kui 50ha) on Eesti Vabariigi ja vastustaja omandis. Järelikult on ebaproportsionaalne tugineda täna

ligi 22 aastat tagasi eksisteerinud ebaselgele olukorrale ja kitsalt detailplaneeringu ala abstraktse piiri

sees asuvale 10% üldkasutatava haljasmaa nõudele. Vastustaja peab tuginema kinnistu üle otsustades

tänastele asjaoludele ja vaatama etteulatuvalt lähiaastate ehitustegevust.

14. Asjakohane ei ole ka vastustaja viide üldplaneeringust tulenevale 10% üldkasutatava haljasala

nõudele, kuna see kohaldub vaid piiratud juhul: detailplaneeringu koostamisel elamumaadel.

Seejuures elamumaal on detailplaneeringu koostamise kohustus vaid juhul, kui planeeritav

katastriüksus jagatakse ehitusõiguse saamise eesmärgil. Kuna kinnistut ei jagata, ei kehti

üldplaneeringust tulenev 10% üldkasutatava haljasala nõue.

15. Detailplaneering, millele vastustaja tugineb, diferentseerib selgelt 2 eraldi maakasutust: Ümr

(puhkeotstarbeline maa-ala, haljasmaa) ja Mm (metsamaa). Kinnistu sihtotstarbeks oli metsamaa ja

detailplaneeringust lähtuvalt ei tähendanud see üldkasutatavat haljasmaad. Selleks olid

detailplaneeringus eraldi ette nähtud Ümr (puhkeotstarbeline maa-ala, haljasmaa) krundid.

Vastustaja ei ole sellega arvestanud ning on eraomandis oleva detailplaneeringu kohase metsamaa

krundi lugenud ekslikult üldkasutatavaks haljasalaks. Eraomandis olev kinnistu ei ole üldkasutatav,

selleks, et see nii oleks, peab selles olema kokku lepitud. Kinnistu suhtes sellist kokkulepet ei olnud.

Järelikult ei saa vastustaja detailplaneeringule tuginedes lugeda kinnistut üldkasutatavaks

haljasalaks. Metsaaladele on juba olemasolev ligipääs nii Oskari kui ja Juhani tänavatelt ida suunas,

Tooma teelt põhja suunas ning Madise tänavalt lääne suunas. Asjaolu, et juba neljale olemasolevale

avatud ligipääsule on vaja ka Kustavi tn 10a kinnistut maatulundusmaana selleks, et pääseda

metsaalale, on kunstlik ja põhjendamatu. Veelgi enam, kinnistu kaudu liikumise tagamise vajadus ei

tulene ei detailplaneeringust ega üldplaneeringust, kuhu on kantud nii olemasolevad kui ka

perspektiivsed jalgteed ja terviserajad.

16. Lubamatu on vastustaja tuginemine kinnistu pindalale. Detailplaneeringu koostamise ajal oli juba

vastustaja soovitus moodustada krunte suurusega mitte alla 1500 m2. Detailplaneeringust nähtub, et

see ei olnud kinnistute olemasolevatest piiridest tulenevalt sageli võimalik, mistõttu oli keskmise

krundi suuruseks 1730 m2, ent ainuüksi elamumaa kruntide suurused jäid vahemikku 1124 m2 kuni

3475 m2. Seega ei mõjuta kinnistu hoonestamine kas elamuga või ühiskondliku hoonega (uue

taotluse alusel, mis on kaebaja alternatiivne taotlus). Vastustaja on varasemalt detailplaneeringus

aktsepteerinud keskmise näitaja põhist lähenemist. Üldplaneeringust tulenev krundi suuruse piirang

kehtib samuti vaid detailplaneeringute koostamisel ja uute elamumaa kruntide moodustamisel

ehitusõiguse saamise eesmärgil. Seega ei kehtiks krundi suuruse nõue kinnistule elamu ega ka

lastehoiu püstitamisel, sest kinnistut ei jagata ja uut krunti ei moodustata. Vastustaja ei ole sellega

arvestanud. Alusetu on vastustaja väide, et hinnatud on sisuliselt avalikku huvi. Vastustaja on

tuginenud mõne piirkonna elaniku vastuseisule ebaproportsionaalselt suures ulatuses võrreldes

erahuvide ja ülejäänud kohalike elanike huvide kinnistu elamumaaks muutmise ja sinna elamu

püstitamise suhtes. Detailplaneeringut muutvate detailplaneeringute puhul esines oluline avalikkuse

vastuseis erinevale maakasutusele ja ehitusõigusele, kuid vastustaja ei pidanud seda vastuseisu

oluliseks.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

17. Vastustaja ei nõustu kaebusega ning vaidleb sellele vastu. Planeeringu algatamise taotluse

menetluse käigus on järgitud kõiki haldusorganile ettenähtud menetlusreegleid. Seda tõendab

vallavolikogu väga põhjalik detailplaneeringu algatamisest keeldumise otsus, mis mh sisaldab infot

selle kohta, milliseid menetlustoiminguid menetluses tehti. Kaebaja ja avalikkuse seisukohti on

hinnatud põhjalikult, alustades sellest, et planeeringu algatamise taotluse menetlemisel on

menetlusse kaasatud piirkonna kohalikud elanikud ning kuulatud ära kaebaja. Isikul ei ole

õiguspärast ootust, et omandatud maatulundusmaa kinnistu sihtotstarvet on kindlasti võimalik

muuta, see on võimalik vaid siis, kui õigusaktid ja kehtivad planeeringud seda võimaldavad, kuid

praegu ei võimalda.

18. Vastustaja ei nõustu käsitlusega, et vaidlustatud haldusakt oleks põhjendamata. See, et kaebaja

vastustaja selgituste ja põhjendustega ei nõustu, ei tähenda, et haldusakt oleks jäänud põhjendamata.

Antud planeeringu algatamisest ei keeldutud vaid piirinaabrite vastuseisu tõttu. Algatamisest

keeldumise otsuses on üksikasjalikult välja toodud kõik argumendid, mis koosmõjus annavad

negatiivse otsuse. Eelkõige vastuolu kehtiva detailplaneeringuga ning üldplaneeringuga.

19. Kustavi 10a kinnistul kehtiv BTI, Punase risti ja Tooma maaüksuste detailplaneering on

valdavas osas juba realiseeritud. Kohalik omavalitsus ei arva, et detailplaneeringute kehtetuks

tunnistamise menetlus on põhjendatud vaid selleks, et isikul tekiks võimalus planeeringualal

haljasalana ette nähtud maatulundusmaa hoonestamiseks elamuga ehk siis üksnes lähtuvalt kitsast

erahuvist. Detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Detailplaneeringu on haldusakt

ning see on kehtiv kuni see kehtetuks tunnistatakse (milleks peavad olema kaalukad põhjused) ja

kuni haldusakt kehtib, tuleb selles sisalduvat järgida.

20. Vastavalt Harku valla kehtivale üldplaneeringule peab kompaktse asustusega aladel igas

elamupiirkonnas ühiskondlik haljasala moodustama planeeritavast alast minimaalselt 10%.

Kustavi tn 10a kinnistul kehtiva Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma maaüksuste

elamualal on haljasala osakaal 10,1 %, mis vastab täna kehtivale üld- ja teemaplaneeringule.

Lisaks on Kustavi 10a kinnistu üldplaneeringu kohaselt üldkasutatavate hoonete maa, mis on

sotsiaalmaa üks alaliike, mis tähendaks ka üldplaneeringu juhtotstarbe ulatuslikku muutmist.

Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe ulatuslik muutmine on samuti

üldplaneeringu põhilahenduse muutmine. Planeerimisseaduse sõnastuses juhtotstarbe muutmise

osas on sõnastus „ulatuslik“ ning ulatuslikkuse määr on kohaliku omavalitsuse otsustada ehk siis

kaalutlusotsus. Harku valla volikogu 2013 aastal kehtestatud üldplaneeringu seletuskirja punktis

1.1.3 märgiti, et „Harku valla üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks loetakse igasugust

üldplaneeringu seletuskirjas lahti seletatud juhtotstarbe muutmist.“ Seega on kohaliku omavalitsuse

hinnangul ka käsitletaval juhul üldplaneeringuga määratud ühiskondlike hoonete maa

juhtfunktsiooni muutmine elamumaaks ulatuslik juhtotstarbe muutmine, lisaks määratleb sellise

tegevuse üldplaneeringu põhilahenduse muutmisena ka kehtiva üldplaneeringu seletuskiri.

21. Lisaks ei vasta Kustavi 10a kinnistu suurus üldplaneeringus määratud kinnistu suuruse

miinimumnõuetele. Harku valla üldplaneering ja teemaplaneering sätestavad, et väikeelamumaa

elamukrundi miinimumsuurus alevikes on 1500 m². Kustavi tn 10a suurus on 1028 m², seega

tähendaks sellises suuruses elamumaa krundi moodustamine üldplaneeringu muutmist krundi

minimaalsuuruse vähendamine osas.

22. Kustavi 10a kinnitu elamumaaks muutmine mitmes osas sisulises vastuolus Harku valla

üldplaneeringuga. Seega oleks kaebaja poolt taotletud detailplaneering üldplaneeringut muutev.

Üldplaneeringu muutmine saab toimuda vaid kaalukate avalike huvide olemasolul. Vastustaja ei

arva, et avaliku huvina saaks käsitleda kaebaja välja toodud argumenti, et „naabrid ju põhimõtteliselt

pole vastu“. Avalik huvi seisneb hoopis kehtestatud detailplaneeringu tingimuste täitmises ja

järgimises. Kohalik omavalitsus küsis detailplaneeringu algatamise üle otsustamise menetluses ka

naabrite arvamust Kustavi 10a kinnistule elamu püstitamise osas. Sellele olid kategooriliselt vastu

ka mitmed piirkonna elanikud. Samuti on piirkonda elama asunud inimesed arvestanud, et

piirkonnas on vastavalt kehtivale detailplaneeringule kavandatud 4 (pos H1, pos H2, pos H3 ja pos

H5) kõrghaljastuse säilitamise kohustusega üldmaa ja maatulundusmaa krunt. Kohalik omavalitsus

ei ole kohustatud oma territooriumi planeerimisel lähtuma kinnisasja omaniku soovist ning

majanduslikest huvidest, vaid eelkõige kehtivast üld- ja teemaplaneeringust, kehtestatud

detailplaneeringutest, asjakohastest õigusaktidest ja piirkonna terviklikust ning tasakaalustatud

arengust.

23. Vastustaja ei ole sundinud kaebajat oma kinnistut kasutama maatulunduslikul eesmärgil. Kustavi

10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see siiski

ühiskondliku haljasmaa eesmärgil - et olla looduslikuks puhvriks hoonestatud alade vahel, samuti

liitmaks planeeringuala piirneva maastikukaitse metsaalaga. Kustavi 10a kinnistul kehtiva

detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on püütud Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma

maaüksuste planeerimisel leida kompromiss olemasolevat situatsiooni ja majanduslik-ärilisi

eesmärke arvestades ning alale kavandati 9,4 % ulatuses üldmaa krundid ning üldplaneeringu

kohasele pargialale maatulundusmaa ehk metsamaa krunt 0,7% ulatuses. Planeeringu kehtestamise

hetkel kehtinud Tabasalu põhjaosa üldplaneeringu kohaselt paiknes Kustavi tn 10a maaüksus

täies ulatuses pargiala juhtfunktsiooniga alal, mis liitus piirneva Rannamõisa maastikukaitseala

metsaalaga. Üldmaa ja maatulundusmaa krundid kavandati elamualal selliselt, et need oleks

kõikidele lihtsasti ligipääsetavad ja tekitaksid ka puhverala olemasolevate hoonestatud elamumaa

kruntide vahele ning samas liidaksid ka elamupiirkonda ümbritseva aktiivses kasutuses oleva

metsaalaga. Kustavi tn 10a maatulundusmaa krunt detailplaneeringu kaardil positsiooniga H5 ehk

metsamaa (kavandatud maatulundusmaa sihtotstarvet on täpsustatud tabelis „Territooriumi

bilanss, -majanduslik-tehnilised näitajad“) kavandati üldplaneeringu kohasele pargiala

juhtfunktsiooniga alale, mis liitus piirneva hoiumetsaalaga (Rannamõisa maastikukaitseala

metsaalaga). Omandiõigus on küll põhiseaduslikult tagatud õigus, küll aga ei ole tegemist piiramatu

õigusega ehk omandiõigust on võimalik siiski piirata seaduse alusel (PS § 32). Lisaks ei ole

ehitusõigus käsitletav iseseisva põhiõigusena. Õigus ehitada seondub omandiga maale. Selline

ehitusõigus võib olla piiratud nii teiste isikute õigustega kui ka avalikes huvides. Õiguspärane on

piirata omandiõiguse teostamist lähtuvalt kehtestatud üldplaneeringu ning detailplaneeringu

tingimustest. PlanS § 74 lõikest 3 ja § 124 lõikest 3 tulenevalt võib üldplaneeringu ja

detailplaneeringu alusel seada kinnisomandile kitsendusi.

24. Maatulundusmaa omandajal ei ole õiguspärast ootust sellele, et omandatud maa sihtotstarvet

oleks kindlasti võimalik muuta või omandatud maale peaks saama ehitusõiguse. Kustavi 10a

maaüksus moodustati loodusliku haljasala eesmärgil. Kehtiva detailplaneeringuga haljasalana

ettenähtud kinnistule üksikelamu rajamine ja seeläbi terviklikult rajatud elamurajooni haljasala

osakaalu alla üldplaneeringuga ette nähtud vähima mahu viimine, üldplaneeringu põhilahenduse

muutmine ning valla seisukohast põhimõtteline planeerimisotsus, kuna kohalik omavalitsus ei pea

õigeks täna kehtivates detailplaneeringutes haljasaladena kavandatud kinnistute perspektiivset

hoonestamist. Ka Kustavi 10a puhul ei leia kohalik omavalitsus, et sellise põhimõttelise muudatuse

võimaldamine oleks põhjendatud. Kui loodusliku haljasalana ettenähtud krunte piirkonnas järjest

hoonestatakse, siis ei oleks võimalik enam täita üldplaneeringuga detailplaneeringu alale ette nähtud

kohustusliku haljasala nõuet. Ehk siis selline tegevus oleks otseses vastuolus Harku valla planeerimis

põhimõtetega ja ruumilise planeerimise eesmärkidega. Kohaliku omavalitusele seadusega pandud

ülesanne on kehtestatud planeeringute järgimine, ülevaatamine, elluviimine ning samuti senise

miljöö ja piirkonna elanike elukeskkonna kaitsmine.

25. Käesoleval hetkel tuleb lähtuda detailplaneeringuga elamumaa moodustamisel kehtivast

üldplaneeringust ning selles sisalduvast nõudest, et elamumaa suurus Tabasalu alevikus on

minimaalselt 1500 m2. Kui maaüksus on väiksem, kui üldplaneeringuga ette nähtud elamumaa

miinimumsuurus, siis on tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga. Sealjuures ei oma

tähtsust, millises suuruses kinnistud on ümberkaudsetel elamumaadel, kuna need on moodustatud

alal kehtiva detailplaneeringu alusel enne 2013 aastal kehtestatud üldplaneeringut.

26. Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see

siiski ühiskondliku haljasmaa eesmärgil. Planeeringu kehtestamise hetkel kehtinud Tabasalu

põhjaosa üldplaneeringu kohaselt paiknes Kustavi tn 10a maaüksus täies ulatuses pargiala

juhtfunktsiooniga alal, mis liitus piirneva Rannamõisa maastikukaitseala metsaalaga ning omakorda

liitis elamuala metsaalaga, mis võimaldas elanikel elamualalt liikuda metsaaladele. Taotletud

detailplaneering muudab kehtestatud üldplaneeringu põhilahendust ning kohalik omavalitsus ei pea

sellist muudatust põhjendatuks, kuna selline muudatus läheks vastuollu valla sisuliste

planeerimispõhimõtetega.

27. Vastustajale jääb arusaamatuks kaebaja etteheide, et ta on pandud väga ebaõiglasesse olukorda,

kuna ei ole võimalik oma maatulundusmaale ehitada ja selle sihtotstarvet muuta. Igale maaüksusele

ei olegi võimalik ehitusõigust saada, kui planeeringud seda ei võimalda. Asjaolu, et maaüksuse

sihtostarve ei võimalda sinna ehitada, ei tähenda automaatselt seda, et maaüksus oleks kasutuseta.

Maaüksust on võimalik kasutada selle sihtotstarbe kohaselt.

28. Ei oma tähtsust, kas planeeringu ala ümber on mets või kas planeeringu ala ümbritsevasse metsa

on veel mingit teed pidi võimalik liikuda või mitte. Kustavi 10a kinnistu täidab alal kehtiva

detailplaneeringu haljasala osakaalu ning selliste kinnistute hoonestamine ei ole kooskõlas Harku

valla planeerimispõhimõtetega. Kustavi 10a hoonestamine tähendaks haljasala osakaalu langemist

alla 10%, mis on minimaalne piir planeeringualal üldplaneeringu kohaselt. Ei ole põhjendatud

rohelise keskkonna arvelt planeerida veel juurde hooneid.

29. Detailplaneeringu ümberplaneerimine ongi teatud juhtudel põhjendatud ja vald on sellised

planeeringuid kehtestanud. Kaebaja viidatud planeeringutes on valdavas osas täpsustatud vaid juba

olemasolevat ehitusõigust ja ehitusmahtu, mitte ei hoonestatud planeeringualal rohealana ette nähtud

kinnistut. Alal kehtiva detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud 22 aastat ja mingis osas

planeering vananebki, mis võib tingida vajaduse detailplaneeringu osaliseks ümber planeerimiseks.

Haljasalade nõue 10% planeeringualast tuleneb täna vallas kehtivast üldplaneeringust ning seda sama

nõuet rakendatakse kõikides uutes detailplaneeringutes ka täna. Rohealad tuleb uutes planeeringutes

kavandada ja valla kohustus on kontrollida, et need juba kehtivates planeeringutes ka säiliksid.

30. Kustavi 10a kinnistu hoonestamine tähendaks kehtiva detailplaneeringuga haljasalana

ettenähtud kinnistule üksikelamu rajamine terviklikult rajatud elamurajooni haljasala osakaalu

alla üldplaneeringuga ette nähtud vähima mahu viimine. Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll

maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see haljasala eesmärgil. Praktikas on

tavapärane, et planeeringus haljasalana ette nähtud kinnistu võib olla ka ehitusõiguseta

maatulundusmaa krunt.

31. Üldplaneering sätestab, et väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus on alevikes 1500 m2.

Ei oma tähtsust, kas on olemasolev krunt või moodustatav. Kustavi 10a kinnistu tuleks elamu

ehituseks muuta alles elamumaa kinnistuks, täna see seda ei ole.

KOHTU PÕHJENDUSED

32. Halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud

haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust hinnates kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride ja

eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgmist haldusorgani poolt. Kohus ei teosta haldusakti või

toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Kaebaja omandas 19.07.2016

Tabasalu alevikus Kustavi tn 10a maaüksuse, suurusega 1029 m², maatulundusmaa 100% (millest

metsamaa moodustab 260m² ja muu maa 769m²). Maakatastriseaduse (MaaKatS) § 181 lg 9 järgi on

maatulundusmaa põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja maa,

millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Maatulundusmaa hulka loetakse ka need maa-

alad, mida ei kasutata põllumajandussaaduste tootmiseks või metsa kasvatamiseks, kuid millel on

põllu- või metsamajanduslik potentsiaal (MaaKatS § 182 lg 1).

33. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et kaebajale kuuluva kinnistu osas kehtib 2000.a

kehtestatud detailplaneering. Seega kinnistu omandamisel pidi kaebaja olema teadlik, millise

sihtotstarbega kinnistu ta omandas. Vaidluse esemeks on asjaolu, et vaidlustatud haldusaktiga

keeldus vastustaja vaadeldaval alal detailplaneeringu muutmisest Kustavi tn 10a maaüksuse osas

ehitusõiguseta maatulundusmaa sihtotstarve elamumaaks ning määrata ehitusõigus üksikelamu

püstitamiseks.

34. Vastustaja on tuginenud detailplaneeringu algatamisest keeldumisel PlanS § 128 lg-te 1, 2 ja 4.

PlanS § 128 lg-s 2 loetletud juhtudel võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta detailplaneeringu

algatamata. PlanS § 128 lg 2 p 1 kohaselt ei algatata detailplaneeringut muu hulgas juhul, kui selle

algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga, selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil

põhinev põhjus (p 3), planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku

õiguste riive (p 4). Kohtupraktikas on leitud, et isikul puudub subjektiivne õigus nõuda tema

planeeringu algatamise taotluse rahuldamist, kuid ta on õigustatud nõudma, et haldusorgan kaaluks

õiguslikke hüvesid õiglaselt (Riigikohtu 06.11.2002 otsus haldusasjas nr 3-3-1-62-02, p 10). Kuivõrd

detailplaneeringu koostamisel vaadeldakse vaid väikest osa üldplaneeringuga hõlmatud alast, ei ole

selle menetlemisel võimalik samaväärselt arvesse võtta kogu linna või valla territooriumil valitsevat

olukorda, peaks detailplaneeringuga üldplaneeringu muutmine jääma erandlikuks võimaluseks, mis

tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele oludele ja vajadustele. Näiteks on see

võimalik üldplaneeringu kehtestamise järel tekkinud ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral

(Riigikohtu 19.04.2007 otsus asjas nr 3-3-1-12-07, p 11). Ka eraõiguslikust isikust maaomanik või

arendaja peab maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud üldplaneeringuga ning sellega, et

üldplaneeringut mõjuva põhjuseta muuta ei saa (Riigikohtu 15.01.2009 otsus asjas nr 3-3-1-87-08, p

22). Seega tuleb praeguses asjas hinnata, kas vastustaja on arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ning

kaalunud erinevaid huvisid.

35. Kaebaja leiab, et kuivõrd kehtiva detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud üle 21 aasta, ei

ole see planeering enam ajakohane. PlanS § 140 lg 1 sätestab, et detailplaneeringu või selle osa võib

tunnistada kehtetuks, kui: 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja

detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima; 2) planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava

kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Praegusel juhul nimetatud olukordi ei

esine, kuivõrd detailplaneering on realiseeritud. Muul juhul on detailplaneering kehtiv haldusakt ning

kõigile täitmiseks kohustuslik (HMS § 60). Sama paragrahvi lg 7 sätestab, et detailplaneeringu

muutmiseks tuleb koostada uus sama planeeringuala hõlmav detailplaneering, lähtudes käesolevas

seaduses detailplaneeringu koostamisele ettenähtud nõuetest. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja

omandas vaadeldava kinnistu peale detailplaneeringu kehtestamist ja realiseerimist, mistõttu ta oli

kinnistu omandamisel teadlik maa sihtotstarbest ning kehtivast detailplaneeringust.

36. Kaebajal ei ole vastuväiteid osas, et üldplaneeringu ja teemaplaneeringu kohaselt asub kaebajale

kuuluv kinnistu üldkasutatavate hoonete maal. Üldplaneeringu seletuskirja punktis 2.4 on

täpsustatud, et üldkasutatavate hoonete maana käsitletakse käesolevas üldplaneeringus nii valitsus-

ja ametiasutuste maad kui ka tervishoiu-, teadus-, haridus-, laste-, spordi-, kultuuri-, usu- ja

tavandiasutuste maad. Üldplaneeringuga säilivad olemasolevad üldkasutatavate hoonete maad.

Üldkasutatavate hoonete maad kavandatakse ühiskondlike teenuste osutamiseks ja kogukonna

kogunemiskohtade

tekke

võimaldamiseks

eelkõige

suurematesse

elamurajoonidesse

ja

suvilapiirkondadesse. Ka planeeringu kehtestamise hetkel kehtinud Tabasalu põhjaosa

üldplaneeringu kohaselt paiknes Kustavi tn 10a maaüksus täies ulatuses pargiala

juhtfunktsiooniga alal, mis liitus piirneva Rannamõisa maastikukaitseala metsaalaga ning omakorda

liitis elamuala metsaalaga, mis võimaldas elanikel elamualalt liikuda metsaaladele (dtl 214).

37. MaaKatS § 181 lg 12 p järgi on üldkasutatav maa, mis on avalikult kasutatav, üldjuhul hooneteta

maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sealhulgas haljasala ja pargi maa, supelranna maa,

rahvapeo- ja kokkutulekuväljaku maa, lautri maa, laste mänguväljaku maa, spordiplatsi ja terviseraja

maa ning kalmistu maa. Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et legaaldefinitsiooni kohaselt peab

üldkasutatav maa vastama kahele tingimusele: maalt kasumi mitte taotlemine ning selle avalikult

kasutatavaks muutmine (29.11.2019 otsus nr 3-18-2298). Kaebaja hinnang, et ka praegusel ajal on

piisavalt detailplaneeringu alal üldkasutatavat maad, on subjektiivne. Kustavi 10a hoonestamine

tähendaks haljasala osakaalu langemist alla 10%. ÜP

38. Detailplaneeringu p-s 3.1 on väljatoodud, et kruntide suuruse määramisel on lähtutud

üldplaneeringu ning Harku vallavalitsuse soovitusest kruntide loomisega mitte alla 1500 m2.

Keskmine projekteeritud krundi suurus on 1730 m2. Projekteeritud kruntide aritmeetiline keskmine

suurus on 1723 m². Erandlikult väikseim krunt on 1124 m², suurim 3475 m² (p 3.3). Ka

üldplaneeringu järgi on väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus alevikus 1500 m2, muudel

aladel 2000 m2. Kuivõrd kaebajale kuuluv maatükk on väiksem kui 1500 m2, oli põhjendatud

vastustaja keeldumine detailplaneeringu algatamisest käsitletud alusel.

39. Kaebaja toob välja, et detailplaneeringu taotlus ei muuda üldplaneeringut oluliselt ning PlanS §

128 lg 2 ei ole imperatiivne alus detailplaneeringu algatamisest keeldumiseks. Vastupidiselt kaebaja

hinnangule on nimetatud sätte detailplaneeringu seletuskirjas rõhutatud, et üldplaneeringu muutmine

detailplaneeringuga peab jääma erandlikuks võimaluseks. Üld- ja detailplaneeringute kaudu kohalik

omavalitsus kujundab valla või linna ruumilise arengu põhimõtteid ning seab säästva ja

tasakaalustatud arengu tingimusi, mis on aluseks ka maakasutusele ja ehitustegevusele. Selles

tegevuses on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum. Kaalutlemisel peab kohalik

omavalitsus arvestama nii avalikke huve, mis väljenduvad muu hulgas maakonna ja valla

üldplaneeringutes, kui ka taotleja põhjendatud huve. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis kaebaja

huve ning avalikkuse huve kaalunud ning leidnud: „Vallavolikogu peab oluliseks avalikuks huviks

olemasoleva olukorra ja kehtiva detailplaneeringu säilitamise vajadust, kuivõrd ehitamine, sh

täiendava elamukrundi kavandamine Kustavi tn 10a maatulundusmaa maaüksusele, on

tagasipöördumatu protsess. Varasemalt kehtestatud Tabasalu alevikus BTI, Punase Risti ja Tooma

maaüksuste detailplaneeringuga terviklikult kavandatud elamukvartal koosneb käesolevaks hetkeks

51-st elamumaa krundist, ärimaa, tootmismaa ja transpordimaa kruntidest ning kolmest üldmaa ja

ühest maatulundusmaa ehk metsamaa krundist. Üldmaa ja maatulundusmaa krundid kavandati

elamualal selliselt, et need oleks kõikidele lihtsasti ligipääsetavad ja tekitaksid ka puhverala

olemasolevate hoonestatud elamumaa kruntide vahele ning samas liituvad ka elamupiirkonda

ümbritseva aktiivses kasutuses oleva metsaalaga.“

40. Kustavi 10a on sihtotstarbelt küll maatulundusmaa (metsamaa), kuid moodustatud on see

siiski ühiskondliku haljasmaa eesmärgil - et olla looduslikuks puhvriks hoonestatud alade vahel,

samuti liitmaks planeeringuala piirneva maastikukaitse metsaalaga. Ka kohtumenetluses ei ole

selgunud asjaolusid, mis annaks põhjust seada see vastustaja hinnang kahtluse alla.

41. Kaebaja leiab, et detailplaneeringu algatamata jätmine riivab tema omandiõigust, kuivõrd tal ei

ole võimalik seda sihtotstarbeliselt kasutada. Nagu kohus eelnevalt välja tõi, omandas kaebaja

vaadeldava maatüki maatulundusmaa sihtotstarbega ning üldkasutatavate hoonete maal. Seega oli

kaebaja kinnistu omandamisel teadlik maa kasutamise võimalustest. Detailplaneeringu algatamisest

keeldumine võib riivata kaebaja omandiõigust, kuid selline riive tugineb praegusel juhul õiguslikule

alusele. Ühestki planeeringudokumendist ega muust õigusaktist ei tulene kaebajale õigustatud ootust,

et kaebaja saab omandit kasutada taotluses kavandatud viisil.

42. Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja on korduvalt lubanud detailplaneeringu alal

olevatel kinnistutel detailplaneeringut muuta, kuid kaebaja puhul ei pea seda võimalikuks.

Riigikohus on selgitanud 12.12.2006 kohtuotsuse nr 3-3-1-65-06, p-s 25, et võrdse kohtlemise

põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel

eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse

kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate

mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani

kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel

kaalutlustel. Vastustaja kinnitusel täpsustati kaebaja viidatud detailplaneeringu muudatustes

olemasolevat ehitusõigust ning ehitusmahtu. Seega asjaolud detailplaneeringu muutmiseks olid

erinevad võrreldes kaebuses toodud asjaoludega.

43. Asjaolu, et kaebaja on kinnistule rajanud elamu teenindamiseks vajalikud kommunikatsioonid,

ei too kaasa vaidlustatud haldusakti õigusvastasust, kuivõrd kaebaja tegi kulutused omal riisikol,

enne vastavate lubade saamist ning ilma õiguspärase ootuseta neid lubasid saada.

44. Kaebaja ärakuulamist ei ole põhjust pidada pelgalt formaalseks. Detailplaneeringu algatamisest

keeldumise otsuses ning ka hilisemalt on kaebajale selgitatud, et detailplaneeringu muutmine ei ole

põhjendatud eelkõige vastuolu tõttu üld- ning teemaplaneeringuga. Kohtule ei nähtu ka muid

rikkumisi, mis võinuks mõjutada asja otsustamist.

45. Kohtu hinnangul on Harku Vallavolikogu 27.01.2022 otsus nr 19 õiguspärane ning puudub alus

selle tühistamiseks. Kuivõrd kohus ei tühista vaidlustatud haldusakti, jääb rahuldamata ka

kohustamisnõue detailplaneeringu algatamiseks.

46. Kaebaja alternatiivne kohustamisnõue algatada Harku vallas Tabasalu alevikus asuva Kustavi

tn 10a maaüksuse detailplaneering üldkasutatava hoone (lastehoid) ehitusõiguse määramise

eesmärgil tuleb jätta läbivaatamata, kuna vastustaja kinnitusel on kõnealune lahendus olnud arutlusel

planeerimiskomisjonis, kuid otsust vastavas osas ei ole tehtud ega koostatud.

47. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei

ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende

endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)