2-19-115532/52 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. juuli 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-115532

Kohtuasi

Osaühingu Kaljuvara hagi X vastu võla, kahjuhüvitise

ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 2. juuni 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

5883 eurot 10 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja osaühing Kaljuvara (registrikood 10889919),

lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Katrin Paulus

Kostja X (isikukood XXXXXXXX), lepinguline esindaja

Kalle Oja

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 2. juuni 2021. a otsus muutmata.

2. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus X kanda.

4. Rahuldada

osaühingu

Kaljuvara

apellatsioonimenetluse

menetluskulude

kindlaksmääramise taotlus. Määrata kindlaks osaühingu Kaljuvara hüvitatavate

menetluskulude rahaline suurus ja mõista X-lt osaühingu Kaljuvara kasuks välja

apellatsioonimenetluse menetluskulud 324 eurot (sh käibemaks).

5. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse §

113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-19-115532

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Kaljuvara (hageja, üürileandja) esitas 1. juunil 2019 Pärnu Maakohtu

Maksekäsuosakonnale maksekäsu kiirmenetluse avalduse X (kostja, võlgnik, üürik) vastu võla,

kahjuhüvitise ja viivise saamiseks. Võlgnik esitas maksekäsule vastuväite, misjärel Pärnu

Maakohus andis asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 26. augustil 2019 Harju Maakohtule hagi, milles palus mõista kostjalt välja

põhivõla 5290 eurot (üürivõlg 4200 eurot + kahjuhüvitis 1090 eurot), põhivõlalt 4200 eurolt

hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivise 169 eurot 93 senti ning viivise

kindla summana põhinõudelt, s.o 5290 eurot, alates hagi esitamisest kuni hagi rahuldamiseni

seadusjärgses määras tähtaegselt tasumata põhinõudelt ning kohtuotsuse tegemisest alates

seadusjärgses määras tähtaegselt tasumata põhinõudelt kuni selle täieliku rahuldamiseni, kuid

mitte rohkem kui põhivõla suurus. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15. novembril 2017 eluruumi üürilepingu, mille

alusel hageja üüris kostjale Magasini 32B –A, Tallinn asuva eluruumi. Üürilepingu järgi pidi

kostja tasuma igakuiselt üüri 700 eurot, mille hulka kuulusid kõrvalkulud. 24. mail 2018

leppisid pooled kokku uue üürisumma 770 eurot kuus alates 1. juunist 2018. Vastavalt

kokkuleppele kohustus üürnik tasuma üürileandjale üüri ette hiljemalt sama kuu 1. kuupäevaks.

2.2. Pooled leppisid kokku ruumide tagastamises hiljemalt 31. mail 2019. Kui üürileandja

soovis üüripinda enne nimetatud tähtaega näidata uutele võimalikele üürnikele, võimaldas

üürnik ruumidele ligipääsu. Ruumide ülevaatusel selgus, et ruumid olid lagastatud: seinad olid

täis soditud, ruumid haisesid, igal pool oli mustus. Üürileandja palus üürnikul ruumid hiljemalt

31. maiks 2019, milleks oli kokku lepitud ruumide vabastamine, korda teha.Tegelikkuses sai

üürileandja ruumide valduse 1. juunil 2019. Alates 1. juunist 2019 ei kasutanud kostja enam

üüripinda ning kostja lahkus üüripinnalt.

2.3. Kostja täitis oma lepingulisi kohutusi üürileandja ees kaootiliselt. Kostja ei tasunud 2017.

aasta novembrikuu eest pooles ulatuses üüri, tasudes esmakordselt üüri 700 eurot alles 18.

detsembril 2017 . Hageja on sellest ajast alates arvestanud, et tasutud summa arvelt loetakse

tasutuks seni tasumata üüriarved. Ka kostja enda selgitused tasumise maksekorraldustel ei ole

loogilised ja arusaadavad, mistõttu tuleb lähtuda üürileandja arvestusest. Kostja pidi

ajavahemikul 15. november 2017–31. mai 2019 tasuma hagejale üüri kokku 13 790 eurot, kuid

tasus üksnes 9590 eurot. Seega on kostja jätnud hagejale tasumata 4200 eurot järgmiselt: –

-

Arve nr 18112507, summa 350 eurot, tasumise tähtaeg 01.12.2018,

-

Arve nr 19010107, summa 770 eurot, tasumise tähtaeg 01.01.2019,

-

Arve nr 19020107, summa 770 eurot, tasumise tähtaeg 01.02.2019,

-

Arve nr 19030107, summa 770 eurot, tasumise tähtaeg 01.03.2019,

-

Arve nr 19040108, summa 770 eurot, tasumise tähtaeg 01.04.2019,

-

Arve nr 19050111, summa 770 eurot, tasumise tähtaeg 01.05.2019.

2-19-115532

2.4. Kostja ei tagastanud ruume vastavalt üürilepingus kokkulepitule. Ruumid vajasid

suurpuhastust ja sanitaarremonti (tapeetide vahetus, väiksemad värvimistööd). Korter oli

äärmiselt must, prahti täis, pesemist vajasid köök, tuba, aknad, WC, laed, seinad, uksed. Seintes

olid augud, need tuli parandada, tapeet vajas vahetamist. Tegemist ei ole hariliku kulumisega.

Üürnikul tuleb hüvitada puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste ulatuses kahju

(üürilepingu p-d 17.4 ja 17.5). Üürileandja tellis kõik vajalikud tööd OÜ-lt Aluvara, tööde

maksumus oli 1090 eurot.

2.5. Hageja selgitas, et viivisenõude kujunemine üürivõlalt on järgmine:

-

Arve nr 18112507, viivis summalt 350 eurot ajavahemiku 2. detsember 2018 –26.

august 2019 eest summas 20,56 eurot,

-

Arve nr 19010107, viivis summalt 770 eurot ajavahemiku 2. jaanuar 2019 26. august

2019 eest summas 40 eurot,

-

Arve nr 19020107, viivis summalt 770 eurot ajavahemiku 2. veebruar 2019 kuni 26.

august 2019 eest summas 34,77 eurot,

-

Arve nr 19030107, viivis summalt 770 eurot ajavahemiku 2. märts 2019 –26. august

2019 eest summas 30,04 eurot,

-

Arve nr 19040108, viivis summalt 770 eurot ajavahemikul2. aprill 2019 –26. august

2019 eest summas 24,81 eurot,

-

Arve nr 19050111, viivis summalt 770 eurot ajavahemiku 2. mai 2019 –26. august 2019

eest summas 19,75 eurot.

2.6. Hageja nõudis kostjalt üürivõla tasumist, samuti kahju hüvitamist. Kostja ei ole oma

kohustusi täitnud.

2.7. Hageja palus kohtul kvalifitseerida õigussuhte ümber alusetu rikastumise nõudeks, kui

kohus leiab, et üürileping ei ole jõustunud, sest kostja on saanud kasutuseeliseid.

3. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Ebaõige on kostja väide, et ta sai

ruumide valduse 1. detsembril 2017. Kostja poolt allkirjastatud 15. novembri 2017 üleandmise-

vastuvõtmise aktiga kinnitasid pooled, et üürileandja on üürilepingu objektiks oleva üüripinna

koos selle kasutamiseks vajalike võtmetega üürnikule üle andnud ning üürnik on üüripinna

vastu võtnud.

3.1. Asjaolu, et kostja ei tasunud tagatisraha, ei tähenda, et üürileping ei kehtiks. Hageja andis

vaidlusalused ruumid kostja kasutusse. Mitte ühestki teisest tõendist ega poolte tegelikust

käitumisest ei järeldu, et tegelikkuses soovisid pooled üürilepingu jõustumist vaid tagatisraha

tasumisel. Lisaks on tagatisraha puudutav kokkulepe tühine osas, millega see seab üürilepingu

kehtivuse sõltuvusse tagatisraha tasumisest (võlaõigusseadus (VÕS) § 275).

3.2. Ebaõige on kostja väide, et üürileping lõppes 2. jaanuaril 2019 hageja poolt üürilepingu

ülesütlemisega. Tegelikkuses oli hageja 20. detsembri 2018 e-kiri hoiatus kostjale, et kui kostja

on 2. jaanuaril 2019 taas üüri eest võlgu, ütleb hageja lepingu üles. Tõele ei vasta kostja väited

ruumide vabastamise kohta 2019. aasta jaanuaris. Lisaks ei ole hageja väitnud ega võtnud

omaks, et ruumid tagastati talle 2019. aasta aprillis. Hagejale võtmete üleandmine ei tõenda

üürilepingu lõppemist, kuna pooled leppisid 2019. aasta aprillis kokku, et võtmed antakse

hagejale, et hageja saaks näidata ruume võimalikele uutele üürnikele. Kostja avaldas hagejale

telefoni teel soovi lõpetada üürileping 2019. aasta aprilli alguses. Hageja selgitas, et

etteteatamistähtaeg on 3 kuud (vt ka lepingu punkt 22), kuid kui uued üürnikud leitakse varem,

on hageja nõus lepingu ka varem lõpetama. Kui uusi üürnikke varem ei leida pidi üürileping

lõppema 31. mail 2019. Vastavalt kokkuleppele saigi hageja 2019. aasta aprillis ruumidele

2-19-115532

juurdepääsu, et näidata neid võimalikele uutele üürnikele. Ruume näitama minnes selgus, et

nende seisukord ei olnud vastanud lepingule ning hageja keeldus 17. aprilli 2019 e-kirjas

ruumide vastuvõtmisest. Üürilepingu saab lugeda lõppenuks 31. mail 2019, kuna pooled

leppisid suuliselt kokku nimetatud tähtajaks ruumide tagastamise ja seega ka lepingu

lõppemise. Kostja 31. mail 2019 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisele ei

ilmunud. Üürilepingu p-s 26 ei ole fikseeritud, et ainus võimalus tõendada üürnikule tagastatud

ruumide seisukorda on poolte allkirjastatav üleandmise-vastuvõtmise akt. Valed on kostja

väited, et hageja on ise võtmete vastuvõtmisest kõrvale hoidunud.

3.3. Ruumide seisundit kostjale üleandmisel kirjeldab poolte 15. novembril 2017 allkirjastatud

üleandmis-vastuvõtmisakt ja hageja esitatud fotod. Ruumide seisukorda 2019. aasta aprillis

tõendab hageja 17. aprilli 2019 e-kiri kostjale ja hageja poolt esitatud fotod. Kostja ei ole

tõendanud, et tal oli pretensioone hageja 17. aprilli 2019 e-kirja kohta, st et ta ei nõustunud

hageja e-kirjas väidetuga.

3.4. Ebaõiged on kostja väited, et hageja ei esitanud alates 2019. aasta jaanuarist enam kostjale

arveid. Hageja edastas kostjale arveid kuni lepingu lõppemiseni 31. mail 2019 kostja e-posti

aadressile XXX.

3.5. Üüriobjektiks ei olnud möbleeritud toad või muu taoline VÕS § 312 lg 2 mõttes.

Üüriobjektiks olid Magasini 32B-A korteriomandist toad nr 3, 4 ja 5, lisaks kööginišš, esik ja

WC/dušširuum. Toad nr 3, 4 ja 5 koos kööginišši ja WC/dušširuumiga moodustavad teistest

eluruumidest eraldi sissepääsuga omaette korteri ehk eluruumi.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

4.1. Kostja vastuväited olid kokkuvõttes järgmised:

1) Ebaõige on hageja väide, et kostjale anti lepingu esemeks olevad ruumid üle 15.

novembril 2017. Kostja ei ole 15. novembri 2017 ruumide üleandmise akti

allkirjastanud. Kostjale anti ruumid üle 1. detsembril 2017 ning alates detsembrikuust

tasus kostja ka üüri.

2) Ebaõige on hageja väide nagu oleks üürileping lõppenud ja ruumid hagejale tagastatud

1. juunil 2019. Üürileping lõppes hoopis 2. jaanuaril 2019 hageja poolt lepingu

ülesütlemisega. Hageja teatas kostjale 20. detsembri 2018. a e-kirjaga, et lõpetab

lepingu alates 2. jaanuarist 2019. Kostja vabastas ruumid 2019. aasta jaanuaris. Võtmete

üleandmine venis hageja süül 2019. aasta veebruari, kuna hageja hoidis sellest kõrvale

(hea usu põhimõtte vastane käitumine). Hageja sai ruumide võtmed 2019. aasta

veebruaris C käest.

3) Asjaolule, et ka hageja ise luges üürilepingu lõppenuks alates 2019. aasta jaanuarist,

viitab see, et ta ei esitanud alates 2019. aasta jaanuarist kostjale enam arveid.

Hagiavaldusele lisatud arved on koostatud hiljem ning ainult kohtule esitamiseks.

4) Hageja on moonutanud üüriarvete tasumist (omistanud tehtud maksetele mittekohaseid

üüriperioode) ning hageja nõude kujunemine ei ole jälgitav. Kostja on tasunud üüri

alates 2017. aasta detsembrist kuni 2018. aasta detsembrini viidates selgelt vastavatele

arvetele või kuule, mille eest üür on makstud.

5) Igal juhul olid ruumid vähemalt 2019. aasta aprillis hageja valduses. Hageja seaduslik

esindaja Y kinnitas 17. aprilli 2019 e-kirjas, et vaatas ruumid üle, kuid ei tahtnud neid

nende seisukorra pärast vastu võtta. Hageja võttis 24. mai 2020 menetlusdokumendis

2-19-115532

omaks, et ruumid anti talle 2020. aasta aprillis üle, kuid hageja ei tahtnud neid vastu

võtta väidetavalt halva seisukorra tõttu.

6) Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et poolte vahel oli kokkulepe lepingu lõpetamiseks 31.

mail 2019. Hageja ei ole tõendanud lepingu ülesütlemist üürileandja ega üürniku poolt

1. juunil 2019.

7) Hageja kahjuhüvitise nõue on alusetu ja tõendamata. Aluvara OÜ pakkumine tööde

tegemiseks on tehtud teisel aadressil olevale eluruumile. OÜ Aluvara kinnitus, et tema

ei teinud tehtud pakkumist pakkumises toodud aadressile, ei ole kohane tõend.

Hinnapakkumisest ei nähtu tööde mahtu ega iseloomu. Kostja ei rikkunud ruume ja

tagastas need samas seisukorras. VÕS § 334 lg 2 kohaselt ei vastuta üürnik üüritud

ruumide loomuliku kulumise eest. Hageja poolt esitatud fotomaterjal ruumide

seisukorra kohta enne ja pärast üürile andmist ei ole asjakohane. Fotomaterjalist ei nähtu

fotode tegemise aega, kohta, tegemise eesmärki ega tegijat.

8) Kuivõrd kostja vabastas ruumid juba 2019. aasta jaanuaris, siis oleks hageja pidanud

ruumid üle vaatama ja oma pretensioonid esitama juba 2019. aasta jaanuaris.

Üürileandja seda ei teinud, mistõttu kaotas ta õiguse ruumide mittevastavusele

tuginemiseks.

9) Üürilepingu p 26 kohaselt oleks pidanud ruumide seisukorra määramiseks koostama

üleandmise akti, mille kirjutavad alla mõlemad pooled. Seega oli poolte vahel

kokkulepe ruumide seisukorra tõendamiseks lubatavate tõendite osas. Hageja vastavat

akti koostanud ei ole. Seega võttis hageja endale ise ruumide seisukorra

mittefikseerimisest tuleneva riski. Lisaks ei kutsunud hageja kostjat ruumide

fikseerimisele pärast kostja väljakolimist.

10) Korterit Magasini 32b-A ei eksisteeri ja seda ei saanud hageja üürile anda. Kostja

kasutuses oli vaid kolm tuba ja seega ei olnud tegemist korteri vaid tubade üürimisega.

Sellisel juhul on etteteatamise tähtaeg üks kuu VÕS § 312 lg 2 järgi. 24. augusti 2020.

a seisukohas märkis kostja, et kasutas eraldi möbleeritud kolme tuba ja kööginurka,

WC-d ja vannituba.

11) 19. juuni ja 7. augusti 2020. a seisukohas leidis kostja, et poolte vahel puudub kehtiv

üürileping. Lepingust nähtuvalt jõustunuks vastav üürileping tagatisraha täies mahus

laekumisest. Vaidlus puudub, et tagatisraha kostja maksnud ei ole. Selliselt oli

üürileping sõlmitud tingimuslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102 lg 2

järgi. Kuna üürileping sõlmiti edasilükkava tingimusega ning vastavat tingimust ei

saabunud, siis leping ei jõustunud.

12) 27. aprilli 2021 lõplikus seisukohas märkis kostja, et hageja soovis, et kostja hüvitaks

üürileandjate poolt paratamatult ning regulaarselt tehtava remondi kulud. Tegemist oli

normaalse kulumise ja/või kahjustumisega ning kostja valdusse antud ruumid vajasid

sõltumata kostja tegevusest igal juhul remonti. Alternatiivselt taotleb kostja

kahjuhüvitise vähendamist 0 euroni VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 alusel. Nimelt palub

kostja arvestada, et ruumide kostja valdusse andmisel ei olnud seal pikemat aega

(vähemalt 5 aastat) remonti tehtud ning ruumid olid märgatavate kulumisjälgedega.

Teiseks oleks ruumide remondikulude hüvitamise nõudmine kostjalt ilmselt ebaõiglane.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 2. juuni 2021 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja põhivõla 5290 eurot, viivise 864 eurot 49 senti ja alates 3. juunist 2021 põhivõlalt

viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte

2-19-115532

rohkem kui põhivõla ulatuses. Maakohus jättis hageja menetluskulud 99% ulatuses kostja

kanda ja kostja menetluskulud 1% ulatuses hageja kanda. Maakohus rahuldas hageja

menetluskulude avalduse osaliselt, 5420 eurot 26 sendi ulatuses ja kostja avalduse osaliselt, 26

eurot 46 sendi ulatuses, tasaarvestas poolte vastastikused menetluskulud ning tasaarvestuse

tagajärjel mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 5393 eurot 80 senti ning viivise

menetluskuludelt.

5.1. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 15. novembril 2017

kirjaliku üürilepingu VÕS § 271 tähenduses, mille järgi pidi hageja andma kostja kasutusse

Magasini 32B-A, Tallinn asuvad eluruumid. Kostja kinnitas vande all, et kirjutas lepingule alla.

5.2. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping jõustus, kuivõrd lepingus on märgitud, et see jõustub

alles siis, kui tagatisraha on laekunud. Seega võib lepingut pidada TsÜS 102 lg 2 mõttes

tingimuslikuks tehinguks. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole tagatisraha maksnud. Maakohtu

hinnangul läheb lepingu säte, mille kohaselt jõustub leping alles siis, kui tagatisraha on

laekunud, vastuollu VÕS §-st 271 tuleneva üürniku õigusega saada asi enda kasutusse, ning

VÕS § 308 lg-st 1 tuleneva tagatisraha tegeliku eesmärgiga. Vastav lepingu säte on üürnikku

kahjustav tingimus, mis on seetõttu VÕS § 275 järgi tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi

TsÜS § 84 lg 1 järgi. Lisaks viitab poolte käitumine sellele, et nad ei ole vastavat tingimust

siduvaks pidanud. Nimelt sai kostja ruumid enda kasutusse ja hageja seaduslik esindaja Y

selgitas vande all antud ütlustega, et kuivõrd tegemist oli tüüplepinguga, siis on jäi selline

tingimus lepingusse sisse. Poolte vahel ei olnud arutelu teemal, et kostja peaks maksma

tagatisraha. Seega on poolte vahel 15. novembril 17 sõlmitud leping kehtiv, jõustunud ja

täitmiseks kohustuslik.

5.3. Maakohus tuvastas, et kostja sai ruumid enda kasutusse 15. novembril 2017. Vastavat

asjaolu tõendavad 15. novembri 2017 eluruumide üleandmise akt, hageja seadusliku esindaja

Y vande all antud ütlused ning menetluses teostatud ekspertiisi akt, milles leidis kinnitust, et

eluruumide üleandmise aktile on kostja tõenäoliselt alla kirjutanud. Eeltooduga on ümber

lükatud kostja vande all antud seletused selle kohta, et ta ei ole aktile alla kirjutanud, ning kostja

väide, et ta sai ruumid enda kasutusse 1. detsembril 2017.

5.4. Pooled vaidlevad selle üle, millised ruumid kostja enda kasutusse sai. Üürileping ja hageja

30. juulil 2020 esitatud plaan tõendavad, et kostja sai enda kasutusse VÕS § 272 lg 1 esimese

lause järgi eluruumi, mis koosneb kolmest toast (tuba 3, 4, 5) kööginišist, WC/duširuumist,

esikust/hallist, kokku 75m2. Kostja väide, et tegemist on möbleeritud toaga ning et üüritud

ruume tegelikult ei eksisteeri, ei ole tõendatud ja on ümber lükatud hageja tõenditega. Seega

tuli lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral pooltel järgida üürilepingus sätestatut.

5.5. Pooled vaidlevad selle üle, millal ja mis asjaoludel leping lõppes. Hinnates kogumis 1)

hageja seadusliku esindaja vande all antud seletusi, 2) 17. aprilli 2019 e-kirja, mille hageja

saatis kostjale seoses korteri seisukorraga, 3) hageja seletusi 17. aprilli 2019 e-kirja kohta, 4)

20. detsembri 2018 e-kirja, 5) hageja e-kirju ja arveid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks perioodil

2019. aasta veebruar–mai, 6) poolte sõnumivahetust 3. aprillil 2019 , 7) kostja vastuolulisi

väiteid menetluses lepingu lõppemise asjaolude kohta, leidis kohus, et tõesed on hageja väited,

et pooltel oli kokkulepe (VÕS § 186 p 4), et leping lõpeb 31. mail 2019.

5.5.1. 20. detsembri 2018 e-kirja osas märkis maakohus, et see on oma sisult hoiatus kostjale,

et kui ta lepingut ei täida ja võlga ära ei tasu, et siis ütleb hageja lepingu üles. Lisaks on hageja

andnud selles kirjas tähtaja kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Vastav e-kiri ei sisalda

tahteavaldust lepingu ülesütlemiseks. Isegi, kui selline tahteavaldus 20. detsembri 2018 e-kirjas

sisalduks, oleks see VÕS § 325 lg 5 järgi tühine.

2-19-115532

5.6. Hageja nõue üüri ja kõrvalkulude võla 4200 eurot saamiseks ajavahemiku 15. november

2017–31. mai 2019 eest tuleb rahuldada (VÕS § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1, § 76 lg-d 1, 2).

Hageja on välja toonud, et kostja pidi eeltoodud ajavahemikul tasuma hagejale üüri ja

kõrvalkulusid kokku 13 790 eurot, millest kostja tasus 9590 eurot (kostja ei ole väitnud, et ta

oleks hagejale rohkem tasunud).. Kostja väide, et üüriarvestus on arusaamatu, ei ole õige, sest

tegemist on lihtsa matemaatilise tehtega (13790–9590=4200).

5.7. Hageja on kohtule esitatud arvetega nr 19020107, 1903017, 19040108, 1905011

tõendanud, et nõudis kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist ajavahemikul 2019. aasta veebruari–

mai ja saatis need arved kostja e-posti aadressile XXX.

5.8. Hageja on tõendas 15. novembri 2017 aktiga, et kostjale anti eluruum üle ning sellel

puudusid märked ruumide puuduste kohta. Hageja on tõendanud ruumide seisukorda enne ja

pärast nende kostja kasutusse andmist (vt hageja 5. juunil 2020 esitatud fotod). Fotodelt nähtub,

et ruumid olid pärast kostja kasutusse andmist koristamata, tapeet oli lõhutud, määrdunud,

seintele oli löödud laudu. Selliselt ei vastanud ruumid seisundile, milles need olid enne kostja

kasutusse andmist. Tegemist ei ole asja hariliku kulumisega, mis kaasneb asja lepingujärgse

kasutamisega VÕS § 334 lg 1 järgi. Hageja teavitas 17. aprilli 2019 e-kirjaga kostjat VÕS §

336 lg 1 kohaselt asja puudustest. Kostja vastutab VÕS § 334 lg 2 järgi ruumide kahjustamise

eest. Alusetu on kostja etteheide nagu oleks hageja käitunud ruumide tagasisaamisel hea usu

põhimõtte vastaselt, olukorras, kus kostja ise ei ole taganud korteri korrashoidu VÕS § 334 lg

1 järgi.

5.9. Kõrvutades eluruumi puudusi hinnapakkumisega, leiab kohus, et Aluvara OÜ 4. juuni 2019

hinnapakkumine ja 1. juuli 2019 arve tõendavad, et asja endise olukorra taastamise mõistlikud

kulud on VÕS § 132 lg 3, § 127 lg 1 ja § 128 lg-te 1-3 järgi 1090 eurot. Aluvara OÜ seaduslik

esindaja esitas kirjaliku selgituse selle kohta, et pakkumises on ekslikult märgitud objekti

aadressiks Jakobi 16 keldriboks 1, kuid tegelikult hõlmas pakkumine Magasini 32B-A asuva

kolme toa remonti, koristust, materjalide maksumust ja tööjõu maksumust. Kostja ei ole

tõendanud, et kulud olid väiksemad. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjuhüvitise nõue 1090

eurot põhjendatud (VÕS § 115 lg 1).

5.10. Hageja viivisenõue üürivõlalt seisuga 26. august 2019 on , s.o 117 euro 5 sendi ulatuses

põhjendatud . Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista ka sissenõutavaks muutunud viivis

põhivõlalt 747 eurot 85 senti alates 27. augustist 2019 kuni otsuse tegemiseni ning edasiulatuv

viivis põhivõlalt 5290 eurolt alates 3. juunist 2021 (VÕS § 113 lg 1 teine lause, TsMS § 367).

5.10.1. Üürivõlalt nõutava viivise osas leidis maakohus, ethageja viivisenõue üürivõlalt

puudutab 2018. aasta detsembrikuu poole kuu üürilt arvestatud viivist ja 2019. aasta

võlgnetavalt üürilt arvestatud viivist.

5.10.1.1. 2. jaanuaril 2019 kolmanda isiku poolt kostja eest tasutud 770 eurot on tasutud 2018.

aasta detsembrikuu üüri katteks vastavalt arvele nr 18112507. Kuivõrd käesoleval juhul on

võlgnik täpselt määratlenud, millise kohustuse katteks ta makse tegi, siis ei saa hageja määrata

seda tasumist varasema kohustuse katteks VÕS § 88 lg 6 p 1 järgi. Seega oli kostja arve nr

18112507 tasumisel viivituses ajavahemikul 2. detsember 2018–2. jaanuar 2019. Hageja nõuab

arve nr 18112507 tasumisega viivitamise eest viivist 350 eurolt, mis teeb viivise suuruseks

eeltoodud perioodi eest 2 eurot 45 senti, mitte 20 eurot 56 senti.

5.10.1.2. 1. veebruaril 2019 on kolmas isik tasunud kostja eest 770 eurot taaskord viitega 2018.

aasta detsembrikuu arvele. Seega ei ole selge kostja määratlus, millise kohustuse katteks ta

makse tegi. Ka hageja arvestusest ei ole aru saada, millise kohustuse katteks hageja vastava

makse arvestas. Maakohtu hinnangul on võimalik lugeda vastav makse VÕS § 88 lg 6 p 1 alusel

varasema võla ehk 2019. aasta jaanuarikuu (arve nr 19010107) üürivõla katteks. 2019. aasta

2-19-115532

jaanuarikuu üür tuli tasuda arve ja lepingu järgi 1. jaanuaril 2019. Kostja tasus 770 eurot 1.

veebruaril 2019. Viivise suuruseks ajavahemiku 2. jaanuar 2019–2. veebruar 2019 eest 770

eurolt on 5 eurot 23 senti, mitte 40 eurot (nagu hageja on nõudnud ajavahemiku 2. jaanuar

2019–26. august 2019 eest hagiavalduses).

5.10.1.3. Viivisenõue 2019. aasta veebruari–mai eest (arved 1902017, 19030107, 19040108,

19050111) on hagi esitamise aja seisuga põhjendatud kokku 109 euro 37 sendi ulatuses (34,77

+30,04+24,81+19,75). Kostja ei ole viivisearvestust vaidlustanud.

5.10.1.4. Kokku on põhjendatud viivisenõue üürivõlalt seisuga 26. august 2019 vastavalt 117

eurot 5 senti (109,37+5,23+2,45).

5.11. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele 99% ulatuses (5407,05/5459,93x100), siis kooskõlas

TsMS § 163 lg-ga 1 jäävad hageja menetluskulud 99% ulatuses kostja kanda ja kostja

menetluskulud 1% ulatuse hageja kanda. Hageja põhjendatud menetluskulud on kokku 5475

eurot 2 senti, millest tuleb kostjal hagejale hüvitada 99% ehk 5420 eurot 26 senti. Kostja

põhjendatud menetluskulud on kokku 2646 eurot, milles tuleb hagejal kostjale hüvitada 1% ehk

26 eurot46 senti. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista

menetluskulud 5393 eurot 80 senti (5420,26–26,46) (TsMS § 445 lg 1).

Apellatsioonkaebus

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

6.1. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised:

1) Maakohus on hinnanud tõendeid ühekülgselt ning hageja kasuks.

2) Poolte vahel puudus kehtiv üürileping. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et

üürileping on jõustunud ning kehtis kuni 31. maini 2019. Leping pidi jõustuma

tagatisraha laekumisega (üürileping oli sõlmitud TsÜS § 102 lg 2 mõttes edasilükkava

tingimusega), kuid puudub vaidlus, et kostja tagatisraha maksnud ei ole.

3) Maakohus väljus hagi piiridesttuvastades, et üürilepingu punkt, mis näeb ette

üürilepingu jõustumise vaid tagatisraha laekumisel, on tühine. Hageja ei ole kordagi

tuginenud selle punkti tühisusele.

4) Maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS §-i 85 ning VÕS §-i 275 ja §-i 308, leides, et

üürilepingu jõustumise sidumine tagatisraha maksmisega on tühine ning kahjustab

üürnikku.

5) Kostja vabastas ruumid 2019. aasta veebruaris. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks

ruume kasutanud ka pärast 2019. aasta jaanuari. Hageja tunnistaja (Q) ei osanud istungil

kinnitada ei võtmete saamise aega, võtmete üleandja isikut ega ka selle üleandmise

asjaolusid.

6) Igal juhul sai hageja ruumide võtmed ja valduse kätte hiljemalt 2019. aasta aprillis ning

teostas siis ka ruumide ülevaatuse – sisuliselt vastuvõtmise. Hageja võttis 24. mai 2020

seisukoha p-s 16 omaks, et ruumid anti talle üle hiljemalt 17. aprilliks 2019..

7) Hageja seadusliku esindaja 17. aprilli 2019 e-kirjast ei saa välja lugeda kokkulepet

üürilepingu lõpetamise kohta 31. mail 2019. Kuivõrd seadus ning poolte kokkulepe

nägid ette, et vajalik on kirjalik vorm (TsÜS § 77 lg 3), siis puudus maakohtul TsMS §

238 lg 2 kohaselt alus tugineda üürilepingu lõpetamise asjaolu tõendatuks lugemisel

poole vande alla antud seletusele või tunnistaja ütlustele. Maakohus on jätnud

põhjendamatult arvestamata kostja poolt 8. veebruari 2021 istungil vande all antud

ütlused.

2-19-115532

8) Hageja ei vormistanud üürilepingus nõutud ruumide tagasiandmise akti. Maakohus

rikkus TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 nõudeid, leides, et olukorras, kus poolte vahel on

kokkulepe ruumide seisukorra tõendamise kohta (ruumide seisukorda tõendatakse

kirjaliku aktiga), saab ruumide seisukorda tõendada ka teiste tõenditega. Maakohus

jättis alusetult kohaldamata VÕS §-i 336. Ruumide seisukorra kohta akti koostamata

jätmisega võttis hageja endale ruumide seisukorra mittefikseerimisest tuleneva riski

ning kaotas sellega õiguse tugineda ruumide kahjustamisele kostja poolt.

9) Maakohus on ebaõigesti lähtunud hageja väitest, et kostja kasutusse oli antud

eluruumina korter, kuna Magasini tn 32B korterit A ei eksisteeri. Kuivõrd tegemist on

eraldi tubadega, siis oleks olnud pooltel kohustus VÕS § 312 lg 2 järgi lepingu

lõpetamisest ette teatada vaid üks kuu.

10) Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 334 lg-t 2 pannes üksikute ruumide

kahjustusega seotud kulu asemel kogu remondikohustuse kostjale, kuigi hageja on

möönnud varasema normaalse kulumise ja/või kahjustumise olemasolu. Kostja valdusse

antud ruumid vajasid sõltumata kostja tegevusest remonti.

11) Maakohtu otsus on kahjuhüvitise suuruse osas olulises osas põhistamata ning täielikult

tõendamata. Maakohus jättis väljaselgitamata tegeliku remondivajaduse, st millised olid

konkreetsed kahjustused, mille eest kostja vastutab. Vastavate tööde ja nende mahtude

väljaselgitamiseks ei piisa vaid tööde pakkumisest. Lisaks ei ole OÜ Aluvara

pakkumine usaldusväärne tõend, kuna selles on objekti aadressina märgitud teine

aadress Dokumentaalse tõendi sisu muutmine kohtumenetluses lihtkirjaliku selgitusega

ei ole lubatud. OÜ Aluvara kinnitus (hageja 30. juuli 2020 menetlusdokumendi lisa 2)

kui asjakohatu tõend tuleb TsMS § 238 lg 3 alusel jätta tähelepanuta. Lisaks ei ole

hageja tõendanud, et ta oleks remondikulusid ka tegelikult kandnud, hagile lisatud arve

ei näita, mille eest vastav summa on tasutud ning milline seos on sellel arvel esitatud

kahjunõudega.

12) Kohus jättis lahendamata kostja poolt 27. aprillil 2021 esitatud alternatiivse taotluse

kahjuhüvitise vähendamiseks.

13) Kuivõrd hageja põhinõuded ei ole põhjendatud, siis ei ole põhjendatud ka viivisenõue.

7. 21. juunil 2022 esitas kostja alternatiivse taotluse viivise vähendamiseks ning palus jätta

viivise väljamõistmata kohtumenetluse perioodi eest, kuna kostja ei vastuta kohtumenetluse

venimise eest enam kui kolmele aastale. Viivise nõudmine kohtumenetluse aja eest ei ole

kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega.

Vastustaja seisukoht

8. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata jätta.

10. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud

asjaoludest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.

11. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. Kolleegium ei nõustu apellandi etteheitega, et maakohus tuvastas ebaõigesti, et üürileping

poolte vahel jõustus vaatamata tagatisraha tasumata jätmisele. Pooled vaidlevad seejuures

lepingu preambuli tähenduse üle, mille järgi leping jõustub „alates tagatisraha täissummas

2-19-115532

laekumisest“. Kolleegium leiab, et selle lepingupunkti kehtivus või tühisus ei ole praegusel

juhul asjakohane, sest pooled on üürilepingut vastavas osas muutnud kaudsete tahteavalduste

vahetamise teel (TsÜS § 68 lg 3).

12.1. Pooled ei vaidle selle üle, et kuigi kostja ei maksnud hagejale tagatisraha, sai kostja korteri

valduse ning asus korterit kasutama. Hageja kostjalt tagatisraha tasumist ei nõudnud. Enam kui

aasta jooksul esitas hageja kostjale üüriarveid ning kostja tasus neid. 24. mail 2018 sõlmisid

pooled üürilepingu muutmise kokkuleppe ja eeldasid, et poolte vahel on kehtiv üürileping.

Nende tahteavaldustega on pooled väljendanud kaudset tahet TsÜS § 68 lg 3 mõttes, et

üürileping hakkas kehtima vaatamata tagatisraha maksmata jätmisele.

12.2. Kuigi lepingu p 29 sätestas, et lepingut võib muuta üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel,

ei või kostja kolleegiumi hinnangul sellele piirangule tugineda VÕS § 13 lg 3 järgi. VÕS § 13

lg 3 järgi, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud

vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis

tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses

vormis. Eelnevalt viidatud poolte käitumine väljendas endas nii tahet lepingut muuta kui ka

nõustumist lepingu muutmisega kaudsete tahteavalduste vahetamise teel. Seega ei saa kostja

VÕS § 13 lg 3 järgi lepingu p 29 sätestatud vormipiirangule tugineda.

13. Kolleegium ei nõustu apellandi etteheitega, et maakohus luges ebaõigesti tõendatuks

asjaolu, et poolte vahel oli kokkulepe lepingu lõpetamiseks 31. mail 2019. Maakohus on

erinevaid tõendeid põhjalikult analüüsinud, maakohtu siseveendumuse kujunemine on jälgitav

ning maakohtu hinnang tõenditele on loogiline.

13.1. Maakohus tuvastas hageja seadusliku esindaja Y ütluste alusel, et pooled leppisid telefoni

teel kokku, et leping lõpeb 31. mail 2019. Kokkuleppe sisuks oli ka, et kui korterisse leitakse

üürilised varem, saab lepingu lõpetada varem. Seega on põhjendamatu etteheide, et maakohus

ei tuvastanud täpsemalt lepingu lõpetamiseks vajalike tahteavalduste üksikasju.

13.2. Selline kokkulepe ei ole kolleegiumi hinnangul vastuolus poolte käitumise ega tunnistaja

Q ütlustega. Asjaolu, et hageja sai korteri võtmed tagasi juba 2019. aasta kevadel, ei ole

vastuolus väitega, et leping pidi lõppema 31. mail 2019. Võtmete saamine kevadel on kooskõlas

väitega, et poolte kokkuleppe järgi, kui üürilised leitakse varem, saab lepingu lõpetada varem.

Sellega on kooskõlas ka Y 17. aprilli 2019.a e-kiri.

13.3. Kolleegium leiab, et maakohtu tuvastatud kokkulepe ei vajanud kehtivuseks kirjalikku

vormi. Riigikohus on asunud seisukohale, et ei taganemis- ega ka ülesütlemisavaldus ei pea

olema lepinguga samas vormis ning selle võib teha ka konkludentselt (Riigikohtu 12. juuni

2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 23). Analoogiliselt viidatud kohtupraktikaga tuleb

kolleegiumi hinnangul üürilepingu p-i 29, mis sätestas, et lepingut võib muuta üksnes kirjalikus

vormis, mõista selliselt, et lepingu lõpetamise kokkuleppe võib sõlmida ka suulises vormis, kui

pooled sellist kokkulepet tegelikkuses järgivad. Muuhulgas ei saa olukorras, kus pooled suulist

lepingu lõpetamise kokkulepet järgivad, tugineda vorminõude rikkumisele VÕS § 13 lg 3 järgi.

13.4. Kolleegium ei nõustu apellandi etteheitega, et maakohus jättis arvestamata kostja vande

all antud ütlused. Maakohus ei jätnud ütlusi arvestamata TsMS § 238 lg 5 ja § 442 lg 8 mõttes

või hindamata TsMS § 438 lg 1 mõttes. Asjaolu, et maakohus kostja väidetega ütluste kohta ei

nõustunud, ei tähenda, et maakohus tõendit ei hinnanud. Kolleegiumi hinnangul on maakohtu

tõendite analüüsist piisavalt selge, miks maakohus kostja hinnanguga tõenditele ei nõustunud.

13.5. Põhjendamatu on apellandi etteheide, et leping ei saanud lõppeda poolte kokkuleppel, sest

hageja oli selle eelnevalt kehtivalt üles öelnud 20. detsembri 2018. a e-kirjaga. Kolleegium

leiab, et üürileping ei saanud lõppeda hageja 20. detsembri 2018. a e-kirja alusel muuhulgas

põhjusel, et nimetatud kiri oli tagajärjetu VÕS § 325 lg 5 järgi. VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt

2-19-115532

tuleb eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja

tähtaeg. Kohtupraktikas on selgitatud, et selle sätte kohaselt on ülesütlemisavalduses igal juhul

vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks

pöörduda (RKTKo nr 3-2-1-47-10, p 26). VÕS § 325 lg 5 järgi eelviidatud nõuetele mittevastav

ülesütlemine on tühine.

14. Kolleegium selgitab, et VÕS § 334 lg 4 ei välista üüri nõudmist lepingu lõpuni ka olukorras,

kus üürnik annab ruumide valduse üle enne lepingu lõppemist. Selle sätte eesmärk on tagada,

et lepingus kokkulepitud hüvitisenõue ei kahjustaks ega piiraks seadusest tulenevat

ülesütlemisõigust. Sisuliselt välistab viidatud säte üürniku ja üürileandja vahelised leppetrahvi

kokkulepped, st sellised kokkulepped, milles fikseeritakse eelnevalt mingid asja tagastamisel

sissenõutavaks muutuvad kohustused juhul, kui tagastatav asi teatud tingimustele või seisundile

ei vasta. Tõele ei vasta kostja väide, et kuna korteri valduse sai hageja juba 2019. a aprillis, ei

saanud pärast seda esitada üürinõuet. Üürinõude võis hageja esitada kuni lepingu lõppemiseni

31. mail 2019. Valduse varasem üleandmine teenis ka kostja huve, sest pooltel oli kokkulepe,

et kui hageja leiab uued üürilised varem, saab lepingu varem lõpetada.

15. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et maakohus rikkus TsMS § 232 lg 1 ja 2, kasutades

ruumide seisukorra tõenditena fotosid, tunnistaja ütlusi ja hageja seadusliku esindaja vande all

antud ütlusi. Üürilepingu p-d 3 ja 26 ei olnud tõendamiskokkulepped. Lepingu sõnastusest

sellist järeldust teha ei saa. Üksnes asjaolust, et pooled leppisid kokku aktide koostamises, ei

saa teha järeldust, et muude tõenditega ruumide seisukorda valduse üleandmisel tõendada ei

saa.

15.1. Põhjendamatu on kostja väide, et OÜ Aluvara kinnitus (dtl 169) ei ole lubatav tõend

TsMS § 230 lg 1 mõttes. Riigikohus on varem leidnud, et menetlusosaliseks mitteoleva isiku

kohtule adresseeritud kiri on käsitatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 mõttes.

Sealjuures ei ole tegemist siiski tunnistaja ütlusega TsMS § 251 või § 253 mõttes. Kiri on

hinnatav koos muude tõenditega TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 alusel. Lisaks võib tõendi

usaldusväärsus ja seega tõendusjõud olla madalam, kui tõendi esitaja ei paku kohtule ega

vastaspoolele võimalust isikule tunnistajana küsimuste esitamiseks ja kirja koostamise

asjaolude selgitamiseks (Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-11,

p 26).

15.2. Asjakohane ei ole kostja etteheide, et tõendatud ei ole, et OÜ Aluvarale on tööde eest

tegelikkuses raha makstud. Kahju tekkimiseks pidi hageja tõendama üksnes, et tal tekkis

maksekohustus OÜ Aluvara ees.

15.3. Kolleegiumi hinnangul on maakohus piisava põhjalikkusega tuvastanud ruumide

kahjustamisest tuleneva kahjunõude eeldused. Maakohus tuvastas ruumide seisukorra valduse

üleandmisel tunnistaja Q ütluste ja fotode alusel. Fotodelt on ilmne, et seinad on soditud ja

seintesse on ohtralt auke tehtud. Seega oli kahjustuste likvideerimiseks vaja seinad värvida,

uuesti tapetseerida ja korter koristada. Kuigi maakohus ei analüüsinud kahjustuste

likvideerimiseks vajalike tööde sisu, saab kolleegium selle rikkumise kõrvaldada. Aluvara OÜ

pakkumisest (dtl 147) nähtub, et plaanitud tööd olid seinte värvimine 110 m2 pinnal,

tapetseerimine ning koristus. Pakkumises kajastatud ruutmeetrite arv on 75 m2 suurusele

korterile vastav ning pakkumises toodud hinnad on eluliselt usutavad. Kolleegium leiab, et

hageja on kahju piisavalt sisustanud ning oma väiteid kahju kohta tõendanud.

16. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus jättis lahendamata kostja 27. aprillil 2021

esitatud taotluse kahjuhüvitise vähendamiseks. Kolleegium saab parandada maakohtu minetuse

ning kostja taotluse lahendada. Kolleegium hindab kostja taotlust VÕS § 127 lg 5 järgi.

Kohtupraktikas on selgitatud, et kasu mahaarvamine kahjuhüvitisest võib olla vastuolus kahju

hüvitamise eesmärgiga olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist

2-19-115532

kahju hüvitamise käigus vältida (nn pealesunnitud rikastumine) (Riigikohtu 2. detsembri 2015.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 17). Kolleegium leiab, et praeguses olukorras ei saanud

hageja korteri viimistluse parendamisest tekkivad kasu vältida. Tõendamata on väide, et hageja

oleks rikkumisest sõltumata pidanud korteri üle värvima. Esitatud fotod seda väidet ei kinnita.

Hageja on avaldanud, et tal ei olnud vajadust ega plaani 2019. aastal korterit renoveerida.

Hageja selline huvi on seadusega kaitstud, sest isegi kui perioodiline renoveerimine on

paratamatu, ei ole üürileandjal ükskõik, millal seda ette võtta. Tööde ajastus on seotud rahavoo

planeerimise ja kulude kokkuhoiuga. Seega ei saa eeldada, et korteri pealesunnitud

renoveerimine ei ole üürileandja jaoks negatiivne tagajärg.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lõike

1 alusel kostja kanda. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lõike 1

kohaselt vaidlustada üksnes käesoleva kohtuotsuse peale edasi kaevates.

17.1. TsMS § 174 lõigete 1 ja 3 järgi tuleb ringkonnakohtul vastavalt menetluskulude jaotusele

määrata kindlaks hageja menetluskulude rahaline suurus. Hageja 21. juunil 2022 esitatud

menetluskulude nimekirja järgi on tema menetluskuluks apellatsioonimenetluses lepingulise

esindaja tasu 2 tunni ja 15 minuti õigusabi eest tunnitasuga 144 eurot (käibemaksuga). Seega

kokku palub kostja hüvitada 324 eurot koos käibemaksuga.

17.2. TsMS § 175 lõikest 1 tuleneb, et kohus mõistab lepingulise esindaja kulud teiselt poolelt

välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegiumi hinnangul on hageja menetluskulude

nimekirjas kajastatud menetlustoimingud põhjendatud ja vajalikud ning neile kulunud aeg,

arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mõistlik ja kooskõlas asja materjalidega. Kostja

lepingulise esindaja tunnitasu 144 eurot (sh käibemaks) on vastavuses esindaja

kvalifikatsiooniga ega ületa kohtupraktikas mõistlikuks peetavat vandeadvokaadist esindaja

tunnitasu. Seega määrab ringkonnakohus kostjale apellatsioonimenetluses hüvitatavate

menetluskulude rahaliseks suuruseks 324 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista.

17.3. Kostja on esitanud ka TsMS § 177 lõikele 4 vastava taotluse, mille ringkonnakohus

rahuldab.

17.4. TsMS § 178 lõike 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt