2-20-9389/16 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Imbi Sidok-Toomsalu

Määruse tegemise aeg ja koht 30. juuni 2022. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-9389

Kohtuasi

X ja Y avaldus Tallinn, Auna tn 9 korteriomanike

26.05.2020 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.06.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Auna tn 9 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I: X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldaja II: Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutatud isik: Tallinn, Auna tn 9 korteriühistu

(registrikood 80132939), lepinguline esindaja Margus

Saulep

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 30.06.2021 määrus osas, millega maakohus tunnistas

kehtetuks Tallinn, Auna tn 9 korteriomanike 26.05.2020 üldkoosoleku p-s 4 vastu

võetud otsused alapunktide 1, 2, 3 ja 5 osas (resolutsiooni p 2). Teha tühistatud osas

uus määrus, millega tuvastada Tallinn, Auna tn 9 korteriomanike 26.05.2020

üldkoosoleku p 4 alapunktides 1, 2, 3 ja 5 vastu võetud otsuste tühisus. Ülejäänud

osas jätta sama määrus muutmata.

2. Maakohtu määrus on jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata

avaldajate nõude Tallinn, Auna tn 9 korteriomanike 26.05.2020 üldkoosoleku p-s 4

alapunktides 4 ja 6 vastu võetud otsuste vaidlustamiseks (resolutsiooni p 3) ja

avaldajate menetluskulud nende endi kanda.

3. Määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Määruskaebuse menetlemise kulud jätta Tallinn, Auna tn 9 korteriühistu kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

5. Kohtumääruse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

5.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

5.2. Tuvastada Tallinn, Auna tn 9 korteriomanike 26.05.2020 üldkoosoleku p 4

alapunktides 1, 2, 3 ja 5 vastu võetud otsuste tühisus, millega otsustati näha ette

2-20-9389

hoovis parkimise kokkulepe ja sätestada see vastavalt Auna 9 kodukorras

tingimustel, et KÜ hoovis pargivad ainult omanikud (alapunkt 1), parkimisel

kehtib arvestus, et üks pere üks auto (alapunkt 2), korteri peale arvestatud üks

auto, mis tähendab, et kui ühel omanikul on majas mitu korterit, siis ei saa mitut

autot hoovi parkida (alapunkt 3), külalised ja ajutised elanikud pargivad

tänaval (alapunkt 5).

5.3. Jätta rahuldamata avaldajate nõue Tallinn, Auna tn 9 korteriomanike

26.05.2020 üldkoosoleku p 4 alapunktides 4 ja 6 vastu võetud otsuste kehtetuks

tunnistamiseks.

5.4. Menetluskulud maakohtus jätta menetlusosaliste endi ja ringkonnakohtus

Tallinn, Auna tn 9 korteriühistu kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X ja Y (avaldajad) esitasid 30.06.2020 Harju Maakohtule ühise avalduse Tallinn, Auna tn 9

korteriomanike 26.05.2020 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks.

1.1. Avalduse kohaselt on avaldajad Auna tn 9, Tallinn korteriomanikud. 26.05.2020 toimus

korteriomanike üldkoosolek, kus oli esindatud 12 ühistu liiget 15-st. Avaldajad vaidlustasid

päevakorrapunkti 4 raames vastu võetud otsuseid seoses parkimise korraldamisega.

Avaldajad palusid tunnistada kehtetuks 26.05.2020 üldkoosoleku päevakorrapunkti 4 otsused

(alternatiivselt tuvastada otsuste tühisus), millega määrati, et:

− (1) KÜ hoovis pargivad ainult omanikud;

− (2) Parkimisel kehtib arvestus, et üks pere üks auto;

− (3) Korteri peale arvestatud üks auto mis tähendab, et kui ühel omanikul on majas mitu

korterit, siis ei saa mitut autot hoovi parkida;

− (4) Omanikel puudub kindel parkimise koht hoovis, pargitakse tõekspidamisel - kes ees

see mees;

− (5) Külalised ja ajutised elanikud pargivad tänaval;

− (6) Autode paigutus hoovi on optimaalne ja teisi arvestav, teisi kinni parkida ei tohi.

1.2. Otsuseid ei saanud teha häälteenamusega, vaid vajalik olnuks korteriomanike kokkulepe.

Avaldajad on keeldunud parkimiskohtade kindlaksmääramiseks kokkuleppe sõlmimisest.

Vaidlustatud otsustega piirati elamu hoovialal parkimise õigust, parkimiskorda ja parkimise

järjekorda, reguleeriti luba parkida ja parkimisõigust omavat isikute ringi, ning otsustati ka

2-20-9389

kohtade arv ja asukoht. Sellise sisuga otsused on parkimiskorda määravad otsused. Kaasomandi

valdamine ja kasutamine on kaasomanike õigus. Otsuste vastuvõtmine ei olnud üldkoosoleku

pädevuses. Parkimisvõimalustes kokkuleppimine on korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis

ei ole vaadeldav tavakasutusena ning mille lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike

konsensus/üksmeel.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Avaldajad ei saa nõuda otsuste kehtetuks

tunnistamist, kuna ei esitanud allkirjastatud eriarvamust. Vaidlustatud otsused on õiguspärased.

Avaldajad ei ole esitanud asjaolusid, mis saaksid olla otsuste kehtetuse või tühisuse aluseks.

Avaldajate väited on ebaõiged ja eksitavad. Juhul, kui puudutatud isiku otsustega oleks

korteriomanike kasuks parkimiskohad fikseeritud, puuduks loogiline vajadus otsuseks (4).

Ainuüksi otsuste kontekstist saab järeldada, et parkimiskohtade asukohtade ja õigustatud

korteriomanike ringi määramist ei toimunud, parkimiskohti ei ole antud erikasutusse.

Parkimiskohti ei ole markeeritud. Kõiki kaasomandi eseme tavakasutamist puudutavaid

küsimusi ei ole vajalik ega võimalik lahendada kokkuleppega. Kui ükski omanik ei jää ühise

omandi kasutamise võimalusest ilma, vaid omanikud soovivad ühiskasutust mõistlikul viisil

paremaks muuta, saab seda teha otsustega. Otsustega sooviti kinnisasjal parkimisprobleeme

leevendada, tagada parkimisel korteriomanike võimalikult võrdne kohtlemine, ennetada

omanikke kahjustavaid olukordi jne. Parkimise korraldamine on tavapärase valitsemise

küsimus, mida sai otsustada häälteenamuse alusel.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus rahuldas avalduse 30.06.2021 määrusega osaliselt, tunnistades korteriomanike

26.05.2020 üldkoosoleku p-s 4 vastu võetud otsused kehtetuks selle alapunktide (1), (2), (3) ja

(5) osas. Alapunktide (4) ja (6) osas jättis maakohus avalduse rahuldamata ning menetluskulud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

4. Maakohus tuvastas, et puudutatud isik on korteriühistu, mis on asutatud Tallinn, Auna tn 9

elamu ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiseks esindamiseks. Avaldajad on

puudutatud isiku liikmed. 26.05.2020 toimus korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorra-

punkti 4 raames vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamist avaldajad taotlevad.

5. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 esimene lause sätestab, et huvitatud isik

võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse

kehtetuks tunnistamist. Maakohus tuvastas, et nõue otsuste kehtetuks tunnistamiseks on

esitatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul

ning avaldaja I, kes osales koosolekul isiklikult ning avaldaja II esindajana, on koosolekul

avaldanud, et ta vastuvõetud otsustega ei nõustu, s.o esitanud vastuväite p-s 4 otsustatule (TsÜS

§ 38 lg 4). Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga, et mittetulundusühingute seaduse

(MTÜS) § 21 lg-st 6 tuleneks vastuväitele kirjaliku vormi nõue.

6. KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme

tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei

nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada

kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. KrtS § 30 lg 3 järgi on samas paragrahvis sätestatud

õigused ka korteriomandit kasutaval isikul. Tulenevalt KrtS § 31 lg 1 p-st 2 on korteriomanik

kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad sama lõike p-s 1 nimetatud piiridesse, st mh tegevused

2-20-9389

kaasomandi eseme kasutamisel, mille toime teistele korteriomanikele ei ületa tavakasutusest

tekkivaid mõjusid.

6.1. Maakohus asus seisukohale, et küsimus parkimise korraldamisest hoovis on küsimus

korteriomandite kaasomandi eseme kasutamisest, kuid vaidlustatud otsuse alapunktid (1), (2),

(3) ja (5) väljuvad tavapärase kasutamise piiridest, sest kitsendavad oluliselt viidatud sätetest

tulenevaid korteriomaniku või korteriomandi kasutaja õiguseid. Parkimine korterelamu hoovis

on kohtu hinnangul nii korteriomanike, korteri kasutajate kui nende külastajate poolt

kaasomandi eseme tavakasutus. Otsuse alapunktid (1) ja (5) aga välistavad parkimise külalistele

ja mitteomanikele, (2) ja (3) omakorda piiravad kasutusõigust oluliselt, seda sõltumata

korteriomaniku kaasomandiosa suurusest. Maakohtu hinnangul ei ole asjassepuutuv, et kindlaid

parkimiskohti ei fikseeritud ega parkimiskohtade korrashoiuga seonduvaid kulusid ei

reguleeritud. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et alapunktides (1), (2), (3) ja

(5) otsustatut ei saanud otsustada häälteenamusega.

6.2. Kas otsustatud parkimise kord oli sisuliselt põhjendatud, nagu on väitnud puudutatud isik,

ei seondu sellega, kas otsuse sisu puudutas tavapärast kasutamist. Kui korteriomanikud

parkimise korraldamises kokkuleppele ei jõua, on seaduses sätestatud eeldustel võimalik

esitada nõue kokkuleppe sõlmimisest keelduva korteriomaniku vastu tahteavalduse andmiseks

kohustamiseks (KrtS § 13, § 9 lg 2). Vaidlustatud otsuse alapunktides (4) ja (6) otsustatut võib

maakohtu hinnangul pidada tavakasutuse küsimusteks, mistõttu jäi avaldus nende kehtetuks

tunnistamiseks rahuldamata.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

7. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada osas,

milles maakohus avalduse rahuldas ja jätta uue määrusega avaldus täies ulatuses rahuldamata

ning menetluskulud avaldajate kanda. Määruskaebuse väiteid on kokkuvõtvalt järgmised.

7.1. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ning rikkus menetlusnorme. Vaidlustatud

otsused ei ole sedavõrd intensiivselt kaasomandi kasutusse sekkuvad või kaasomandi kasutust

reguleerivad, et neid küsimusi saab lahendada üksnes kõigi korteriomanike nõusolekul.

Tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega KrtS

§ 35 lg 1 tähenduses, mida saab lahendada korteriomanike enamuse otsusega. Kaasomandi

valitsemine on ühistu otsene ülesanne. On üldteada, et kokkulepete saavutamine on võrreldes

otsuste vastuvõtmisega oluliselt aeganõudvam ja komplitseeritum. Vaidlustatud otsused olid

korteriomanike huvides ning kaasomandi kasutust nendega olulisel määral ei muudetud. Kuna

parkimiskohti ei jaotatud, ei ole maakohtu viidatud kohtupraktika antud juhul asjakohane.

Määrusest ei nähtu, millistele tõenditele kohus tugines, kui leidis, et otsustega on

korteriomanike ja korteriomandite kasutajate õigusi oluliselt kitsendatud. Samuti ei nähtu

määrusest, milliste põhikirjapunktide või õigusnormidega on kehtetuks tunnistatud otsused

vastuolus.

8. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajatele tähtaja sellele vastamiseks.

Avaldajad määruskaebuse osas seisukohta ei esitanud.

9. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

2-20-9389

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse TsMS § 667 lg 2 ning TsMS § 659 kaudu

kohalduva § 657 lg 1 p 2 alusel osas, millega maakohus tunnistas vaidlustatud otsused osaliselt

kehtetuks, ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega tuvastab samade otsuste tühisuse.

Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Kokkuvõttes rahuldatakse avaldus osaliselt

ja määruskaebus jääb rahuldamata.

11. Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus

kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse, milles vastavalt TsMS § 173 lg 1

teisele lausele märgib kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

12. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjus kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus rahuldas

avalduse osaliselt ja kaebuse esitas ainult puudutatud isik. Seega on vaidlustatud määrus TsMS

§ 466 lg 3 ning § 463 lg 2 ja § 456 lg 4 alusel edasi kaebamata jõustunud osas, milles avaldus

jäi rahuldamata ja avaldajate kulud nende endi kanda.

13. Puudutatud isik on korteriühistu, mis on asutatud Auna tn 9, Tallinn elamu ühiseks

majandamiseks. Avaldajad on Auna tn 9, Tallinn korteriomanikud ja puudutatud isiku liikmed.

26.05.2020 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus oli esindatud 12 ühistu liiget 15-st.

Päevakorrapunkti 4 raames võeti vastu vaidlusalused otsused (ülal p 1.1) parkimise

korraldamiseks. Avaldajad esitasid nõude otsuste kehtetuks tunnistamiseks, märkides, et

otsused võivad alternatiivselt osutuda ka tühisteks (avalduse p 30–31). Avalduse eesmärgiks

oli niisiis vaidlusalustest otsustest vabanemine, st nende tühisuse tuvastamine või kehtetuks

tunnistamine.

14. Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas vaidlusaluste

otsuste vastuvõtmine oli üldkoosoleku pädevuses või oli tegemist küsimustega, milleks oli

vajalik saavutada kõigi korteriomanike kokkulepe. Puudutatud isik leiab määruskaebuses, et

tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, mida sai

lahendada korteriomanike enamuse otsusega ning maakohus on avaldust osaliselt rahuldades

eksinud.

15. Riigikohus on enne 1. jaanuari 2018. a kehtinud seaduse kohta leidnud, et kaasomandiga

seotud olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse

otsusega. Seadusandja on tavakasutuse mõistet kasutades piiritlenud küsimused, mille

lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil. Korterelamut teenindaval maal

parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kasutuskorra kindlaksmääramisena ega ole

vaadeldav tavakasutusena (vt Riigikohtu 18.01.2011. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10,

p 10). Kehtiva õiguse järgi otsustavad korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise

küsimuste üle KrtS § 35 lg 1 alusel korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu

põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. See tähendab, et korteriomandite kaasomandi

eseme tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu üldkoosolekul (KrtS § 20

lg 1). KrtS § 35 lg 2 sätestab avatud loetelu tegevustest, mida käsitatakse tavapärase

valitsemisena, mh on selliseks tegevuseks kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont.

Kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks

on KrtS § 38 lg 1 järgi reeglina vaja kõigi korteriomanike kokkulepet.

2-20-9389

16. Eelnevast tuleneb, et ka KrtS-i alusel on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest

muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks vaja korteriomanike kokkulepet ning neid

küsimusi ei saa otsustada KrtS § 35 lg 1 tähenduses tavapärase valitsemise raames.

17. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus seega põhjendatult, et üldkoosolekul p 4 raames

vastu võetud otsused (1), (2), (3) ja (5) väljuvad tavapärase valitsemise piiridest, mida

korteriomanikud saavad otsustada häälteenamusega. Kehtiv õigus ei näe ette, et mistahes muu

otsustus peale kaasomandi esemest osa erikasutusse andmise oleks käsitatav tavakasutusena.

KrtS § 30 lg 1 p 2 alusel on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe

kohaselt ning KrtS § 30 lg 3 järgi on sama õigus ka korteriomandit kasutaval isikul.

Vaidlusalused otsused (1), (2), (3) ja (5) väljuvad tavapärase kasutamise piiridest, kuna

kitsendavad oluliselt korteriomaniku ja/või korteriomandi kasutaja õiguseid. Ehkki nõustuda

tuleb puudutatud isiku seisukohaga, et otsustega ei antud parkimiskohti korteriomanike

erikasutusse, on ekslik väide, nagu ei oleks otsustega määratud ka parkimiskohtade

kasutamistingimusi. Vaidlusaluste otsustega on kaasomandis oleva ala kasutamist reguleeritud,

välistades KrtS § 30 lg 3 kohase õiguse kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt

korteriomandit kasutavate isikute poolt (otsused (1) ja (5)) ning piiratud sama õigust

korteriomanike puhul (otsused (2) ja (3)). Niisiis on korteriomanike õigusi kaasomandi esemele

vähendatud ning tegemist ei saa olla tavapärase valitsemise raames tehtava otsustusega.

18. Ringkonnakohus märgib, et teatud juhtudel, kui korteriomanike õigusi riivatakse vähesel

määral, võib parkimise reguleerimine olla käsitatav kaasomandi eseme tavapärase

valitsemisena, mille üle korteriomanikud otsustavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse

alusel (vrd Riigikohtu 29.10.2020. a määrust tsiviilasjas nr 2-18-11279, p 12). Nii võib see olla

juhul, kui kehtestatakse üldise iseloomuga reegleid: nt juht peab sõiduki parkima üksnes

märgistatud kohas ja suhtuma teistesse sõidukite valdajatesse lugupidamisega (puudutatud isiku

viidatud Tartu Ringkonnakohtu 29.01.2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-9883, p 8). Maakohus

on ka käesolevas asjas jätnud avalduse üldkoosoleku p 4 alapunktides (4) ja (6) vastu võetud

otsuste, millega nähti ette, et omanikel puudub kindel parkimise koht hoovis ning autode

paigutus peab olema optimaalne ja teisi arvestav, vaidlustamise osas rahuldamata.

Korteriomanike kokkulepe on vajalik juhul, kui kaasomandi eseme selle otstarbe kohast

kasutust piiratakse ja see riivab korteriomanike õigusi.

19. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava TsÜS § 38 lg 1 esimene lause järgi võib

huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva

otsuse kehtetuks tunnistamist. Sama sätte lg 2 esimene lause kohaselt on juriidilise isiku organi

otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade

kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

TsÜS § 38 lg 1 ja lg 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS

§ 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama § lg 1 (vt Riigikohtu 30.01.2013. a määrust

tsiviilasjas nr 3-2-1-187-12, p 14 ja 05.06.2019. a otsust tsiviilasjas 2-16-19017, p 17.2).

20. Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena KrtS ja teatavas osas selles

omakorda viidatud MTÜS. Neis kummaski ei nähta ette otsuse tühisusele ja kehtetuks

tunnistamisele eelmises punktis kirjeldatust erinevat vahekorda. KrtS § 29 lg 2 teise lause järgi

kohaldatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse kohta TsÜS-s

juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut sama paragrahvi erisustega. Seega ei

saa ka korteriomanike üldkoosoleku tühist otsust kehtetuks tunnistada. Nii peab kohus

korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel esmalt kontrollima, kas esile toodud ja

2-20-9389

tuvastatud asjaoludel on otsus tühine. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb

alus tunnistada otsus kehtetuks.

21. Hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega (TsMS § 477 lg 5), aga

ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

korral tuvastada selle tühisus (vt Riigikohtu 05.06.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17.1

ja 03.03.2021. a otsust tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 27). Kui tühisuse alus esineb, siis pole

kehtetust vaja enam kontrollida, st avaldaja saavutab juba avaldusega taotletud tulemuse.

Kirjeldatud puuduse saab ringkonnakohus määruskaebuse läbivaatamisel kõrvaldada.

22. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteri-

omanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid

KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2

järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi

tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

23. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike

nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). Seetõttu on KrtS §-des 38 ja 39

sätestatut rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause

järgi (vt Riigikohtu 01.06.2022. a määrust tsiviilasjas 2-19-16450, p 15).

24. Praegusel juhul oli avaldajatel vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise

vastu piisav õiguslik huvi õigusselguse ja õiguskindluse saavutamiseks, kuivõrd korteriühistul

ja avaldajatel oli erinev nägemus sellest, kas korteriomanikud on häälteenamusega reguleerinud

küsimust, mida saab teha üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega. Korteriühistu liikmel on

piisav õiguslik huvi luua selgus küsimuses, kas korteriühistu otsusena vormistatu täitmist võib

temalt nõuda.

25. Seega tuleb maakohtu määrus resolutsiooni p 2 osas tühistada ja tuvastada samade otsuste

tühisus.

26. Kaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsustust menetluskulude jaotuse kohta.

Maakohus jaotas menetluskulud õigesti ja põhjendas sellekohast otsustust piisavalt. Kaebuse

rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS

§ 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda, kes ei saavutanud kaebusega oma sisulist eesmärki

avalduse rahuldamata jätmiseks. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt ei ole avaldajad

määruskaebemenetluses toiminguid teinud, mistõttu hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

27. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saab kaevata TsMS § 696 lg 3 ja TsMS § 617 lg 2 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Imbi Sidok-Toomsalu