2-21-6089/43 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtu nimetus

Harju Maakohus

Kohtunik

Toomas Ventsli

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. juuni 2022.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-6089

Tsiviilasi

Pärnu mnt Holding OÜ hagiavaldus OÜ Bergerreisid vastu üüri,

kõrvalkulude, viivise ja kahjuhüvitise tasumise nõuetes

Hagihind

6692,06 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood 12557067, aadress Tartu

mnt 14, 10117 Tallinn)

Lepinguline esindaja P P

Kostja

OÜ Bergerreisid (registrikood 10262571, aadress Seebi tn 1,

11316 Tallinn)

Lepinguline esindaja T M

Viimase kohtuistungi aeg või

viide asja lahendamisele

kirjalikus menetluses

Kohtuistung 16.12.2021.a, pärast kohtuistungit kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood 12557067) hagi OÜ Bergerreisid

(registrikood 10262571) vastu osaliselt.

2. Välja mõista OÜ-lt Bergerreisid (registrikood 10262571) Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood

12557067) kasuks 316,35 (kolmsada kuusteist koma kolmkümmend viis) eurot.

3. Välja mõista OÜ-lt Bergerreisid (registrikood 10262571) Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood

12557067) kasuks viivis põhinõue 169,28 (ükssada kuuskümmend üheksa koma

kakskümmend kaheksa) eurot tasumata osalt ulatuses 0,25% (null koma kakskümmend viis

protsenti) päevas alates 20.04.2021.a (kahekümnendast aprillist kahe tuhande kahekümne

esimesel aastal), kuid mitte rohkem kui 62,21 (kuuskümmend kaks koma kakskümmend üks)

eurot.

4. Jätta rahuldamata Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood 12557067) hagiavaldus OÜ

Bergerreisid (registrikood 10262571) vastu põhivõla 2438,82 eurot, sissenõutavaks muutunud

viivise 1397 eurot, sissenõudekulude 160 eurot ja alates 20.04.2021 põhinõude 2608,10 eurot

tasumata osalt viivise ulatuses 0,25% päevas tasumise nõuetes.

5. Tunnistada kohtuotsus tagatiseta viivitamata täidetavaks kohtuotsuse resolutsiooni punktis 2

(kaks) nimetatud nõude osas.

Menetluskulude jaotus ja

kindlaksmääramine

2 (8)

6. Jätta menetluskuludest 94,34% (üheksakümmend neli koma kolmkümmend neli protsenti)

Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood 12557067) kanda ning 5,66% (viis koma kuuskümmend

kuus protsenti) OÜ Bergerreisid (registrikood 10262571) kanda.

7. Määrata kindlaks Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood 12557067) menetluskulud riigilõiv

25,47 (kakskümmend viis koma nelikümmend seitse) eurot ja lepingulise esindaja kulu 137,54

(ükssada kolmkümmend seitse koma viiskümmend neli) eurot.

8. Määrata kindlaks OÜ Bergerreisid (registrikood 10262571) menetluskulud lepingulise

esindaja kulu 2462,27 (kaks tuhat nelisada kuuskümmend kaks koma kakskümmend seitse)

eurot.

9. Tasaarvestada Pärnu mnt Holding OÜ (registrikood 12557067) kohtuotsuse resolutsiooni

punktis 7 (seitse) nimetatud nõue OÜ Bergerreisid (registrikood 10262571) kohtuotsuse

resolutsiooni punktis 8 (kaheksa) nimetatud nõudega ja välja mõista Pärnu mnt Holding OÜ-

lt (registrikood 12557067) OÜ Bergerreisid (registrikood 10262571) kasuks menetluskulud

lepingulise esindaja kulu 2299,26 (kaks tuhat kakssada üheksakümmend üheksa koma

kakskümmend kuus) eurot.

10. Välja mõista Pärnu mnt Holding OÜ-lt (registrikood 12557067) OÜ Bergerreisid (registrikood

10262571) kasuks viivis menetluskulude 2299,26 (kaks tuhat kakssada üheksakümmend

üheksa koma kakskümmend kuus) eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Apellatsioonkaebuse esitamine

Kohus ei anna tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 järgi luba kohtuotsuse

edasikaebamiseks.

Kui on täidetud TsMS § 637 lg 21 sätestatud eeldused, võib kohtuotsuse peale esitada

apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 (kolmekümne) päeva jooksul alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kirjeldava või põhjendava osata tehtud otsuse täiendamise korral

puuduva osaga hakkab apellatsioonitähtaeg uuesti kulgema tervikotsuse kättetoimetamisest. Kui

apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel

juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Kohtuotsuse kirjeldav osa

1. TsMS § 405 lg 1 sätestab, et kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt

lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui

tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt

vastab 3500 eurole ja koos kõrvalnõuetega 7000 eurole. Muu hulgas võib sellise hagi menetlemisel:

[---] 9) teha asjas otsuse kirjeldava ja põhjendava osata. Hageja esitatud nõuete suurusest tulenevalt

menetleb kohus asja lihtsustatud korras ja toob kohtuotsuse kirjeldavas osas välja TsMS § 444 lg 1

kohaselt üksnes hagi ja kostja vastuväidete aluseks olevad põhilised asjaolud.

2. Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiselt. xxx ja kostja sõlmisid 20.03.2000 üürilepingu,

mille alusel andis xxx kostja kasutusse äriruumi suurusega 60,2m2 asukohaga xxx. Hageja omandas

01.11.2013 kinnisasja asukohaga xxx, mille alusel läksid xxx üürilepingust tulenevad õigused ja

kohustused hagejale üle. Pooled sõlmisid 31.01.2020 kokkuleppe, millega pikendati üürilepingu

tähtaega kuni 31.01.2021 ning lepiti kokku üüri suuruses 14 eurot ruutmeetri kohta, millele lisandub

3 (8)

käibemaks. Üürilepingu kohaselt oli kostja kohustatud tasuma üüri igakuiselt kümnendaks päevaks

ning tasuma kõrvalkulud. Kostja esitas hagejale 04.08.2020 avalduse üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks. Ülesütlemise eeldusi ei esine, mistõttu üürileping on kehtiv. Kostja ei andnud hagejale

täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, hageja kõrvaldas puudused 29.07.2020, kostja jätkas

üüripinna kasutamist kuni 31.08.2020. Hageja leidis üüripinnale uue üürniku alates 01.11.2020,

mistõttu saab üürilepingu lugeda konkludentselt lõpetatuks 30.10.2020. Ruumide mittekasutamine

kostja poolt ei olnud hagejast põhjustatud. Hageja nõuab kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist aja

eest kuni 30.10.2020. Kostja ei ole tasunud hagejale järgmisi üüri ja kõrvalkulude tasumiseks esitatud

arveid: 01.08.2020 arve nr 20454 tasumise tähtpäevaga 03.10.2020, tasumata 1071,36 eurot,

01.10.2020 arve nr 20642 tasumise tähtpäevaga 10.10.2020, tasumata 1071,36 eurot, 12.10.2020 arve

nr 200487 tasumise tähtpäevaga 19.10.2020, tasumata 145,63 eurot, 12.11.2020 arve nr 200546

tasumise tähtpäevaga 19.11.2020, tasumata 150,47 eurot. Pooled on kokku leppinud viivisemääras

0,25% päevas tasumata summalt. Hageja nõuab kostjalt viivise tasumist. Hageja nõuab kostjalt

sissenõudmiskulude 200 eurot hüvitamist. Hageja nõuab kostjalt põhinõude 2608,10 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise 1504,07 eurot, sissenõudmiskulude 200 eurot ning alates 20.04.2021

põhinõude 2608,10 eurot tasumata osalt viivise tasumist ulatuses 0,25% päevas. Kostja soovis

üürilepingu lõpetada muul põhjusel, kui asja kasutamise võimatus. Kostja soovis üürilepingu lõpetada

põhjusel, et kostja soovis kolida teisele üüripinnale. Kostja on seda ise e-kirjavahetuses avaldanud.

Kostja sai üüripinda kasutada. Üüripinna kasutamisel tekkisid laest vee läbijooksul mõningased

üüripinna kasutamise osalised takistused, kuid hageja eemaldas selle takistuse ning see ei olnud suur.

Hageja eemaldas 14.08.2020 lõplikult võimaliku vee läbijooksu. Kostja jätkas ruumide kasutamist

kuni 31.08.2020, mida on ise kinnitanud. Seega saab ruumid lugeda pärast lekke kõrvaldamist

kasutuskõlblikuks. Kostja andis hagejale konkludentselt puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja.

Seega jätkasid pooled lepingu täitmist ja ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud. Kostja ei ole

tõendanud, et ta ei saanud ruume kasutada pärast lekke ajal ja pärast selle kõrvaldamist. Hageja pakkus

kostjale välja, et osalise kasutamise takistusest tulenevalt vähendab hageja üürihinda aja eest, mil

esinesid osalised takistused. Erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest

ülesütlemise põhjus oli näilik ja kostja kasutas pärast väheolulise puuduse kõrvaldamist ruume edasi.

Hageja tasaarvestas tagatisraha võlas olnud arve nr 20454, mille jääk pärast tasaarvestamist oli 169,28

eurot. Lekkepiirkonnas veakohtade defekteerimine ja tööd teostati 07.07.2020 ning pärast seda.

3. Kostja vaidleb hagile vastu ja põhjendab vastuväiteid järgmiselt. Kostja põhjendab

vastuväiteid hagile järgmiselt. Kostja ütles üürilepingu kirjaliku avalduse esitamisega üles alates

31.08.2020. Kostja saatis avalduse hagejale 04.08.2020 registrisse kantud elektronpostiaadressile xxx.

Täiendav alt esitas kostja avalduse hageja asukohas xxx. Hageja keeldus 31.08.2020 kostjalt ruumide

valdust tagasi võtmast, asudes seisukohale, et leping kehtib kuni hageja leiab omale uue üürniku.

Hagejal oli üürileandjana kohustus tagada kostjale bürooruumid kasutamiseks sobivas seisundis

üürilepingu kogu kehtivuse ajal. Hageja rikkus süstemaatiliselt seda kohustust. Kostjale ei pakkunud

lepingu täitmine seetõttu enam huvi ning lepingu täitmist ei saanud kostjalt poolte mõlemapoolseid

huve kaaludes mõistlikult enam oodata. Kostjal tekkis õigus üürileping ennetähtaegselt erakorraliselt

üles öelda. Äriruumides toimusid laest läbi tunginud vihmaveest tingitud üleujutused perioodil

29.06.2020 kuni 2.07.2020 ning 21.07.2020.a, 29.07.2020.a ja 13.08.2020. Kõigil neil juhtudel oli

kostja äritegevus ruumide kasutamisel tugevalt häiritud ja kahjustada sai kostja vara. Kostja teavitas

üleujutuste asjaoludest viivitamatult hoones hagejat esindanud majahaldur M A, kes käis ruumidega

tutvumas. Asjaolud on fikseeritud hoone administraatori E T kohapeal allkirjastatud aktidega.

Üürilepingu ülesütlemise põhjuseks ei olnud kostja soov omandada uusi bürooruume või tegevuse

häiritus COVID-19 viirusest tingitud piirangute tõttu. Kui hageja oleks oma kohustusi üürileandjana

täitnud, oleks kostjal puudunud alus üürilepingu ennetähtaegselt üles ütlemiseks. 2020.a augusti üür

on tasutud üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisraha arvel. Alates 01.09.2020 on üürileping kehtivalt

üles öeldud. Kostja tegi katse tagastada ruumid hagejale. Viivisenõude arvestus on ebaselge ja kostjale

arusaamatu. Hagejal ei ole õigus nõuda VÕS § 1131 lg-s 1 nimetatud sissenõudekulu viiekordses

summas. Kostja teavitas hagejat viivitamatult sellest, et bürooruumide laest voolas 2020.a suvel

vihmavesi

muuhulgas

kostja

paberdokumentidega

täidetud

kaustadesse,

arhiiviriiulitele,

elektrijuhtmestikku, tuletõrjesignalisatsiooni andurisse ning täitis veega ka büroo laelambi kupli.

Hageja on IATA liikmelisusega reisikorraldaja ja täisteenus-reisibüroo. Need tegevusvaldkonnad on

4 (8)

sisuliselt sarnased pankadele – „klientidele usalduse müümine“. Kliendid vajavad silmast-silma

reisialast nõustamist ja seetõttu ei saa bürooruumid olla avariitunnustega – vesi põrandal, laguneva

märja kipsplaadi hais jmt. Kliendid ei usalda ega saagi mõistlikult usaldada ettevõtet, mis ei saa

hakkama

oma

bürooruumide

korrashoiuga.

Vee

läbijooksuga

ruumid

olid

kostja

raamatupidamisdokumentide hoidmise kohaks, samuti oli seal reisibüroo raamatupidaja igapäevane

töökoht ja ettevõtte trükiste hoidmise koht. Niiskus rikub paberdokumente ja reklaamtrükiseid. Öösel

vastu 29.06.2020 sadas tugev vihm ja oli esimene vee läbivool büroo laest. Kostja teatas sellest

koheselt kinnisvarahaldurile M Ale. Haldur tuli kohale, tutvus olukorraga ja lubas meetmed

tarvitusele võtta. Ainsaks meetmeks oli kuni väljakolimiseni M A poolt kostjale toodud täiendav

ämber. Vihmad jätkusid. Vihmade lõppemisel tuli M A koos töömehega uurima, kus ja miks vesi laest

läbi sajab. Kuna välisel vaatlusel põhjustest aru ei saadud, siis lõigati büroo lakke auk, mille kaudu

üritati aru saada, kus on leke. Lekke kohta välja selgitada ei õnnestunud. Käidi katusel, aga olukorda

muutust ei tulnud. Vesi lekkis endiselt laest, mille tagajärjel oli kahjustada saanud ruumides asunud

töötasapind, märjaks saanud raamatupidamisdokumendid ja trükised, mille kostja oli sunnitud

ruumidest ära viima. Kostja hindas olukorda ja jõudis järeldusele, et üürileandjal puudub soov või

võime midagi ette võtta veeleketega. Kostja esitas 04.08.2020 hagejale ülesütlemisavalduse. Kuni

selle ajani oli kostja vägagi kannatlik üürnik. Üürileandja oli tekkinud olukorrast teadlik, mis nähtub

kinnisvarahaldus M A 05.08.2020 e-kirjast. Kostja majandusaasta kestab 1.05 – 30.04. Seetõttu

toimus augustis 2020 kostja majandusaasta aruande koostamine ning auditeerimise ettevalmistamine.

Vee läbijooksu tingimustes muutus võimatuks töökohal raamatupidamisdokumentidega tutvumine.

Töö jätkamiseks pidi kostja augustis raamatupidamisdokumentidega töötama mujal. Ruumide

kasutamise vastu huvi kadumine oli seotud ka sellega, et sisenedes üüritud ruumidesse, lõi ninna

kopitanud niiskuse ja keldriõhk, põrandal veeplekid ja põrandal paiknemas ämbrid – ootamas järgmist

vihmavee leket büroo laest. Kostja kui IATA liikme ruumidele kohalduvad kõrgendatud nõudmised,

mis on paika pandud IATA poolt. Nõudmised puudutavad nii ruumide ohutust kui ka esinduslikkust.

Ruume ei saa lugeda ohutusstandarditele vastavaks, kui vesi jookseb laest valgustitesse, mis loob

elektrilöögi saamise ohu ja elektrisüsteemi kõlbmatuks muutumise. Samuti ei täida ohutusnõudmisi

tulekahjuanduri eemaldamine/puudumine kostjale üüritavates ruumides. See muutis potentsiaalselt

puudulikuks kogu büroohoone asukohaga xxx tulekahjuohutuse. IATA nõuab bürooruumide

kasutuselevõtul fotode esitamist neile ja võib kontrollida ruumide olukorda kohapeal. Ruumide

olukord ei vastanud enam esialgselt esitatule. IATA nõutavatele tingimustele ei vastanud

paberdokumentide hoidmine – nõutakse paberdokumentide säilumist, sh näiteks klientidele

väljastatud lennupiletite kupongid. Kostja oli töötanud samades bürooruumides aastast 2000 ehk üle

kahekümne aasta. Selle aja jooksul oli kogunenud üsna palju erinevaid esemeid, trükiseid,

töövahendeid, mille kohene äraviimimine pärast esimest vihmaleket ei olnud võimalik ja seda ei saa

hageja kostjalt ka mõistlikult eeldada. Kostja eeldas, et viivitamatu väljakolimise korral võib

tagatisraha tagasisaamine kujuneda probleemiks või võtta hulgaliselt aega. Kostja kasutas ruume kuni

2020.a augusti lõpuni ka seetõttu, et tuli leida koht, kuhu kõik esemed viia ja kus jätkata

majandustegevust, hoolitseda kostjale uute sidevahendite leidmise ja ümbersuunamise eest,

korrastada ja valmistada ette üüritud ruumid üürileandjale tagastamiseks, teavitada seniseid kliente

piisav aeg ette tegevusaadressi muutusest, teavitada IATA-t piisav aeg ette oma tegevuskoha

muutusest. Kostja viis oma viimased asjad ära 23.08.2020. Üürileandja ei võtnud selle aja jooksul

ruumide korda tegemiseks midagi ette. Kostja üritas hagejale ruumide valdust üle anda, aga hageja

keeldus neid vastu võtmast.

Kohtuotsuse põhjendav osa

4. TsMS § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse

põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu

järeldused, märkimisega. Kohus menetleb asja lihtmenetluses, mistõttu piirdub kohus otsuse

põhjendavas osas alljärgnevalt õigusliku põhjenduse ja tõendite märkimisega, millel kohus rajas oma

järeldused.

5. Pooled ei vaidle selle üle, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping, mille alusel oli kostja

kasutusse antudäriruum suurusega 60,2m2 asukohaga xxx. Samuti ei vaidle pooled üürilepingu

tingimuste üle, sh selle üle, et üürilepingu tähtpäevaks oli 31.01.2021. Poolte vaidluse puudumise

5 (8)

tõttu ei vaja asjaolud eraldi tõendamist. Hageja on põhjendanud hagiavaldust väidetega, et kostja on

jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulud ajavahemiku 01.08.2020 kuni 30.10.2020 eest. Kostja vaidleb

hagile vastu ning leiab, et ta on üürilepingu erakorraliselt üles öelnud alates 01.09.2020. Pooled ei

vaidle selle üle, et hageja on ülesütlemisavalduse saanud 04.08.2020 kätte. Pooled vaidlevad selle üle,

kas ülesütlemisavaldus omas õiguslikke tagajärgi ning lõpetas üürilepingu alates 01.09.2020.

6. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 279 lg 1 sätestab, et kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278

nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või

takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama

pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab

asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. VÕS § 278 p 1 sätestab, et kui üüritud

asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul

kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt

puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule.

Kostja põhjendas üürilepingu ülesütlemist vee läbijooksude toimumisega äriruumidesse esmalt

ajavahemikus 29.06.2020-02.07.2020, seejärel 21.07.2020 ning viimaks 29.07.2020. Pooled ei vaidle

29.06.2020-02.07.2020 vee läbijooksude toimumise üle, mistõttu ei vaja asjaolu eraldi tõendamist.

Kohus leiab, et vee läbijooksude toimumine äriruumidesse on tõendatud fotodega, mis on

äriruumidest tehtud. 20.07.2020 tehtud fotost nähtub vee läbijooks ruumidesse (tl-d 90g-90i, 90d –

veejäljed seinal, läbijooks laest, tl 90c – vesi põrandal, fotode tegemise aeg nähtav digifoto

failiteabest). 29.07.2020 tehtud videost nähtub vee läbijooks laest (dtl 182). Kostja teavitas hageja

töötajat M At 20.07.2020 toiminud vee läbijooksust 21.07.2020 e-kirjaga, millele on lisatud fotod (tl-

d 39-47).Kohtu hinnangul on hageja teadmine vee läbijooksudest tõendatud sellega, et hageja lasi teha

töid vee läbijooksude põhjuse kõrvaldamiseks (tl 87 – 09.07.2020 arve katuse kattematerjali ja

katusekaevu parandustööde eest, tl 70 – 14.08.2020 arve katuse remonttööde eest). Kohus leiab, et

vee läbijooks bürooruumidesse on puudus, mis takistab bürooruume sihtotstarbeliselt kasutamast.

Kohtu hinnangul oli hageja alates 2020.a juuli algusest teadlik, et vihmasadudega võivad kaasneda

vee läbijooksud kostja kasutuses olevatesse äriruumidesse. See nähtub asjaolust, et hageja lasi

teostada katusetöid. Samas on kohtu hinnangul ilmne, et hageja tehtud tööd ei olnud piisavad vee

läbijooksude ärahoidmiseks, sest 29.07.2020 seisuga toimusid jätkuvalt vee läbijooksud, mis olid

alanud 29.06.2020. Seega ei saanud hageja mõistliku aja jooksul hakkama puuduse kõrvaldamisest,

mistõttu oli kostjal õigus kasutada VÕS § 279 lg 1 järgset lepingu erakorralise ülesütlemise õigus.

Kohtu hinnangul ei pea üürnik andma üürileandjale täiendavat tähtaega puuduse kõrvaldamiseks, kui

üürileandja on asunud juba puudust kõrvaldama, kuid ei ole sellega mõistliku aja jooksul hakkama

saanud. Kohus on seetõttu seisukohal, et ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused olid

täidetud, mistõttu üürileping lõppes 31.08.2020. Kohus on seetõttu seisukohal, et hagejal ei ole õigus

nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist ajavahemiku 01.09.2020 kuni 30.10.2020 eest.

7. Hageja nõuab kostjalt 2020.a augusti üüri 169,28 eurot tasumist (tl 17, tl 1, p 1.3). Kostja ei

ole tõendanud, et ta on tasunud üürisumma 1071,36 eurot täies ulatuses. Hageja on avaldanud, et on

üürinõude lugenud osaliselt täidetuks tagatisraha arvel. Kohus rahuldab hageja nõude üüri 169,28

eurot tasumise nõudes. Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse üüri ja kõrvalkulude 2438,82 eurot

tasumise nõudes.

8. Kuivõrd hageja nõue 169,28 euro tasumise nõude osas on põhjendatud, on hagejal õigus nõuda

põhinõudelt 169,28 eurot lepingujärgset viivist 0,25% päevas ajavahemiku 10.08.2020 kuni

19.04.2021 summas 107,07 eurot. Kohus rahuldab hagi viivise 107,07 eurot tasumise nõudes. Kohus

jätab hagi viivise 1397 euro tasumise nõudes rahuldamata.

TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse

viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte

kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse

tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Hageja nõuab kostjalt põhinõudelt arvestatud viivise tasumist ulatuses 0,25% päevas alates

20.04.2021 kuni põhinõude tasumiseni. Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda

6 (8)

lepingujärgses määras viivise tasumist põhinõudelt 169,28 eurot. Hageja ei ole põhjendanud

hagiavaldust sellega, et tal on tekkinud kahju, mis ületab summaliselt põhinõuet. Kohus rahuldab

seetõttu hagiavalduse viivise protsendina tasumise nõudes osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja

kasuks välja viivise põhinõude 169,28 eurot tasumata osalt ulatuses 0,25% päevas alates 20.04.2021

kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 62,21 eurot.

Kohus rahuldab hageja sissenõudmiskulude hüvitamise nõude osaliselt ja mõistab kostjalt hageja

kasuks välja sissenõudekulud 40 eurot (VÕS § 1131 lg 1). Kohus jätab sissenõudmiskulude 160 eurot

hüvitamise nõudes hagi rahuldamata, kuivõrd hageja nõue oli põhjendatud üksnes ühe kuu eest

tasumisele kuuluva üüri osas.

9. Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS

238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.

10. TsMS § 405 lg 1 p 10 sätestab, et kohus võib lihtmenetluses tunnistada asjas tehtud lahend

viivitamata täidetavaks ka muul juhul, kui on seaduses nimetatud, või ilma seaduses ettenähtud

tagatiseta. Kohus menetles asja hagihinnast tulenevalt lihtmenetluses. Kohus on seisukohal, et asja

lihtsustatud korras menetlemise eesmärgiks on asja kiirem lahendamine, sealhulgas kohtuasjas

tehtava kohtulahendi kiirema täitmisele pööramise võimaldamine. Asjas tehtav kohtulahend peab

võimaldama võlausaldajal teostada oma õigusi võlgniku poolt raha tasumise kohustuse täitmisega

viivitamise korral täielikult ja tõhusalt. Kohus arvestab, et põhinõude osas otsuse viivitamata täitmine

aitab vältida asjas viivisenõude suurenemist. Kohus tunnistab TsMS § 405 lg 1 p 10 alusel otsuse

viivitamata täidetavaks ilma tagatiseta põhinõude ja hagi esitamise hetke seisuga sissenõutavaks

muutunud viivise tasumise nõude osas.

11. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Hageja esitas kostja vastu hagiavalduse nõuetes, millele vastav hagihind oli 6692,06 eurot. Kohus

rahuldas hagi osaliselt nõuetes, millele vastav hagihind on 378,56 eurot. Kohus leiab, et põhjendatud

on menetluskulud jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus rahuldas hagi 5,66% ulatuses

(378,56 6692,06-st on 5,66%). Seetõttu jätab kohus menetluskulud hageja kanda 94,34% ulatuses ja

kostja kanda 5,66% ulatuses.

12. Hageja on palunud kindlaks määrata ja kostjalt välja mõista riigilõivu 450 eurot ja lepingulise

esindaja kulu 2730 eurot. Hageja on avaldanud, et lepinguline esindaja on osutanud õigusabi kokku

22,75 tundi tasumääraga 120 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks.

Kohus leiab, et menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on põhjendatud riigilõivu 450 eurot osas,

sest riigilõiv on vältimatu kohtukulu, mille hageja peab kohtusse pöördumisel tegema. Kohus määrab

hageja kohtukulude suuruseks 450 eurot.

Kohus võtab menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel muuhulgas arvesse asja

keerukust ja mahtu. Kohus on seisukohal, et käesolev asi ei ole eriliselt keerukas ja selle maht ei ole

suur. Hageja on märkinud menetluskulude nimekirjas järgmised toimingud ja nendele kulunud aja:

materjalidega tutvumine, kliendiga nõupidamine, hagiavalduse koostamine ja esitamine, ajakulu 3,5

tundi; kostja 17.05.2021 vastusega tutvumine, ajakulu 0,5 tundi; kliendiga nõupidamine, ajakulu 0,5

tundi; 12.10.2021 menetlusdokumendi koostamine ja esitamine, ajakulu 3,5 tundi; kohtuistungiks

ettevalmistamine 14.12.2021 ja 16.12.2021, ajakulu 0,75 tundi, kohtuistungil osalemine , ajakulu 1

tund; kostja 27.12.2021 taotlusega tutvumine ja analüüs, ajakulu 0,5 tundi; vastuse koostamine

31.12.2021, ajakulu 3,5 tundi; kostja 03.01.2022 seisukohtadega tutvumine, ajakulu 0,5 tundi;

kliendiga nõupidamine, ajakulu 0,5 tundi; 11.01.2020 vastuse koostamine, ajakulu 2,5 tundi; kostja

05.02.2022 seisukohaga tutvumine, ajakulu 0,5 tundi; kliendiga nõupidamine, ajakulu 0,5 tundi;

vastuse 11.02.2022 koostamine, ajakulu 3,5 tundi; kostja seisukohtadega tutvumine ja 18.02.2022

dokumendi koostamine ja esitamine, ajakulu 1 tund. Kohus on seisukohal, et lepingulise esindaja

tehtud toimingud on olnud vajalikud. Õigusteenust osutaval esindajal on seadusest tulenev

teavitamiskohustus oma kliendi ees, mistõttu on kliendiga peetavad konsultatsioonid ja kliendi

teavitamine vajalikud toimingud. Hagiavalduse koostamine ja kohtule esitamine on vältimatu toiming

oma nõuete kohtulikuks maksmapanekuks. Kohtumääruste ja vastaspoole menetlusdokumentidega

7 (8)

tutvumine ning nende osas arvamuste esitamine kujutavad endast TsMS §-s 199 sätestatud

menetlusosalise õiguste teostamist ning on seega vajalikeks toiminguteks. Kohus leiab, et toimingute

tegemisele kulunud ajakulu ei ole vastavuses toimingute mahu ja kohtuasja vähese mahu ning

keerukusastmega. Kohus leiab, et arvestades kohtule esitatud menetlusdokumentide mahtu ning asja

keerukusastet on ajakulu 3,5 tundi vastuse koostamise 31.12.2021 eest on põhjendatud 2,5 tunni

ulatuses; ajakulu 3,5 tundi vastuse 11.02.2022 koostamise eest on põhjendatud 2,5 tunni ulatuses ning

18.02.2022 dokumendi koostamise kulu 1 tund on põhjendatud 0,5 tunni ulatuses. Kohus on eeltoodut

arvestades seisukohal, et hageja lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud 20,25 tunni ulatuses

(22,75-2,5=20,25).

Kohus on seisukohal, et hageja esindaja tunnitasumäär 120 eurot tunnis, mis ei sisalda käibemaksu,

ei ületa sarnase teenuse eest makstava tasu turuhinda.

Kohus määrab eeltoodut arvestades lepingulise esindaja kulu suuruseks 2430 eurot (tunnitasu 120

eurot x ajakulu 20,25 eurot =2430 eurot).

Kohus määrab eeltoodut arvestades hageja menetluskulude jaotuse eelseteks põhjendatud ja

vajalikeks menetluskuludeks riigilõivu 450 eurot ja lepingulise esindaja kulu 2430 eurot. Kohus jätab

rahuldamata hageja taotluse määrata kindlaks lepingulise esindaja kulud 300 eurot (2730-2430=300).

Kohus jättis menetluskulud kostja kanda 5,66% ulatuses. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja

riigilõivu 25,47 eurot (5,66% 450-st on 25,47) ja lepingulise esindaja kulu 137,54 eurot (5,66% 2430-

st on 137,54).

13. Kostja on palunud kindlaks määrata ja hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulu 2880

eurot. Kostja on avaldanud, et lepinguline esindaja on osutanud õigusabi kokku 24 tundi tasumääraga

120 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks.

Kohus võtab menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel muuhulgas arvesse asja

keerukust ja mahtu. Kohus on seisukohal, et käesolev asi ei ole eriliselt keerukas ja selle maht ei ole

suur. Kostja on märkinud menetluskulude nimekirjas järgmised toimingud ja nendele kulunud aja:

10.05.2021 kuni 17.05.2021 hagiavalduse ja selle lisade analüüs, teabevahetus kostjaga ja kohtule

vastuse koostamine, ajakulu 8,7 tundi; 12.10.2021 kuni 27.12.2021 hageja seisukoha analüüs,

seonduv teabevahetus kostjaga, 14.12.2021. eelistungiks valmistumine ja eelistungil osalemine,

kostja taotluse koostamine kohtule, ajakulu 6,4 tundi; 03.01.2022 hageja seisukoha analüüs,

teabevahetus kostjaga ja tõendite (fotod, video) esitamine kohtule, ajakulu 3,2 tundi; 11.01.2022 kuni

05.02.2022 hageja 11.01.2022 seisukoha analüüs, teabevahetus kostjaga ja kostja 05.02.2022.

seisukoha koostamine kohtule, ajakulu 5,7 tundi.

Kohus on seisukohal, et lepingulise esindaja tehtud toimingud on olnud vajalikud. Õigusteenust

osutaval esindajal on seadusest tulenev teavitamiskohustus oma kliendi ees, mistõttu on kliendiga

peetavad konsultatsioonid ja kliendi teavitamine vajalikud toimingud. Hagile vastuse koostamine ja

kohtule esitamine on vältimatu toiming oma õiguste kohtulikuks kaitseks. Kohtumääruste ja

vastaspoole menetlusdokumentidega tutvumine ning nende osas arvamuste esitamine kujutavad

endast TsMS §-s 199 sätestatud menetlusosalise õiguste teostamist ning on seega vajalikeks

toiminguteks. Kohus leiab, et toimingute tegemisele kulunud ajakulu ei ole vastavuses toimingute

mahu ja kohtuasja vähese mahu ning keerukusastmega. Kohus leiab, et arvestades kohtule esitatud

kostja vastuse mahtu ning asja vähest keerukusastet on 10.05.2021 kuni 17.05.2021 ajakulu

põhjendatud 7,5 tunni ulatuses. 12.10.2021 kuni 27.12.2021 osutatud õigusteenuse maht on samas

ajavahemikus kohtus tehtud kostja toimingute mahtu ja sisu arvestades põhjendatud 6 tunni ulatuses.

03.01.2022 hageja seisukoha analüüsiks, teabevahetuseks kostjaga ja tõendite (fotod, video)

esitamiseks kohtule kulunud aeg on põhjendatud 3 tunni ulatuses. 11.01.2022 kuni 05.02.2022

osutatud õigusteenuse maht on samas ajavahemikus kohtus tehtud kostja toimingute mahtu ja sisu

arvestades põhjendatud 5,25 tunni ulatuses. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et kostja

lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud 21,75 tunni ulatuses (24-2,25=21,75).

Kohus on seisukohal, et kostja esindaja tunnitasumäär 120 eurot tunnis, mis ei sisalda käibemaksu, ei

ületa sarnase teenuse eest makstava tasu turuhinda.

Kohus määrab eeltoodut arvestades lepingulise esindaja kulu suuruseks 2610 eurot (tunnitasu 120

eurot x ajakulu 21,75 eurot =2610 eurot).

8 (8)

Kohus määrab eeltoodut arvestades kostja menetluskulude jaotuse eelseteks põhjendatud ja vajalikeks

menetluskuludeks lepingulise esindaja kulu 2610 eurot. Kohus jätab rahuldamata kostja taotluse

määrata kindlaks lepingulise esindaja kulud 270 eurot (2880-2610=270). Kohus jättis menetluskulud

kostja kanda 94,34% ulatuses. Kohus mõistab hagejalt kostja kasuks välja lepingulise esindaja kulu

2462,27 eurot (94,34% 2610-st on 2462,27).

14. TsMS § 445 lg 1 lause 2 sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu

tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab,

tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas.

Kohus tasaarvestab hageja menetluskulude 163,01 eurot hüvitamise nõue ja kostja menetluskulude

2462,27 eurot hüvitamise nõue. Tasaarvestuse tulemusel lõpeb hageja menetluskulude hüvitamise

nõue tervikuna ning kostja menetluskulude hüvitamise nõue 163,01 euro ulatuses. Kohus mõistab

hagejalt kostja kasuks välja lepingulise esindaja kulu 2299,26 eurot.

15. TsMS § 177 lg 4 sätestab, et kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja taotles hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 alusel viivise väljamõistmist hagejalt. Kohus rahuldab

avalduse ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise menetluskulude 2299,26 eurot tasumata osalt

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni.

/allkirjastatud digitaalselt/

Toomas Ventsli

kohtunik