2-19-13484/76 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 20. juuni 2022

Tsiviilasja number

2-19-13484

Tsiviilasi

Rene Pruunsilla hagi Margus Põdra ja A.A. vastu

kulutuste hüvitamiseks või alternatiivselt hinna

alandamiseks ja kahju hüvitamiseks

Apellatsioonkaebuse hind

18 732 eurot 1 sent

Vastuapellatsioonkaebuse hind

6890 eurot 80 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 8. septembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

A.A.

apellatsioonkaebus

ja

Rene

Pruunsilla

vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Rene

Pruunsild

(hageja)

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Piret Pallo

Margus

Põder

(kostja

I)

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

A.A. (kostja II) (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Annika Kiisk

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 8. septembri 2021. a

otsus osaliselt A.A. Rene Pruunsilla kasuks välja

mõistetud hüvitise suuruse ja menetluskulude

jaotuse osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista

A.A. Rene Pruunsilla kasuks välja 4363 eurot 40

senti ning sellelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 3. septembrist 2019 kuni

nõude täitmiseni.

3. Jätta muus osas Tartu Maakohtu otsus

muutmata.

4. Rahuldada A.A. apellatsioonkaebus ja Rene

Pruunsilla vastuapellatsioonkaebus osaliselt. Jätta

Rene Pruunsilla vastuapellatsioonkaebus Margus

Põdra suhtes läbi vaatamata.

5. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgmiselt:

5.1. Rahuldada hagi osaliselt.

5.2. Mõista Margus Põdralt Rene Pruunsilla

kasuks välja kahjuhüvitis 17 344 eurot 45 senti.

5.3. Mõista Margus Põdralt Rene Pruunsilla

kasuks välja viivis põhinõudelt 17 344 eurot 45

senti VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates 3. septembrist 2019 kuni põhinõude

täitmiseni.

5.4. Mõista A.A. Rene Pruunsilla kasuks välja 4363

eurot 40 senti.

5.5. Mõista A.A. Rene Pruunsilla kasuks välja

viivis põhinõudelt 4363 eurot 40 senti VÕS § 113 lg

teises

lauses

sätestatud

määras

alates

3. septembrist 2019 kuni nõude täitmiseni.

5.6.

Jätta

Rene

Pruunsilla

menetluskulud

maakohtus 66,5% ulatuses Margus Põdra ja

16,7% ulatuses A.A. kanda, A.A. menetluskulud

83,3% ulatuses Rene Pruunsilla kanda ning

Margus Põdra menetluskulud 33,50% ulatuses

Rene Pruunsilla kanda.

5.7.

Rahuldada

Rene

Pruunsilla

avaldus

menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.

5.8. Määrata Rene Pruunsilla menetluskulude

suuruseks maakohtus 3903 eurot 59 senti.

5.9. Rahuldada A.A. avaldus menetluskulude

kindlaksmääramiseks.

5.10. Määrata A.A. menetluskulude suuruseks

maakohtus 1860 eurot.

5.11. Mõista Margus Põdralt Rene Pruunsilla

kasuks välja menetluskulud 2595 eurot 89 senti

ning sellelt viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud

ulatuses

alates

kohtuotsuse

jõustumisest kuni menetluskulude (2595 eurot 89

senti) tasumiseni.

5.12. Mõista A.A. Rene Pruunsilla kasuks välja

menetluskulud 651 eurot 90 senti.

5.13. Mõista Rene Pruunsillalt A.A. kasuks

menetluskulud 1549 eurot 38 senti.

6. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus 83,3%

ulatuses Rene Pruunsilla ja 16,7% ulatuses A.A.

kanda.

7. Rahuldada

Rene

Pruunsilla

avaldus

menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt.

Määrata

Rene

Pruunsilla

menetluskulude

suuruseks

ringkonnakohtus

2466 eurot (s.o

riigilõiv 450 eurot ja lepingulise esindaja kulu 2016

eurot (koos käibemaksuga)).

8. Rahuldada A.A. avaldus menetluskulude

kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata A.A.

menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 1584

eurot (koos käibemaksuga).

9. Mõista Rene Pruunsillalt A.A. kasuks välja

menetluskulud ringkonnakohtus 1319 eurot 47

senti (koos käibemaksuga).

10. Mõista A.A. Rene Pruunsilla kasuks välja

menetluskulud ringkonnakohtus 411 eurot 82 senti

(koos käibemaksuga).

11. Tasaarvestada Rene Pruunsilla ja A.A.

vastastikused menetluskulude nõuded maa- ja

ringkonnakohtus (käesoleva otsuse resolutsiooni

p-d 5.12., 5.13., 9. ja 10) ning tasaarvestuse

tulemusena mõista Rene Pruunsillalt A.A. kasuks

välja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

kokku 1805 eurot 13 senti (koos käibemaksuga).

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

tasuda kulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

12. Mõista Rene Pruunsillalt riigi tuludesse välja

osaliselt riigilõiv summas 624 eurot 75 senti, mille

tasumisest oli A.A. vabastatud apellatsioonkaebuse

esitamisel.

13. Rene

Pruunsillal

tuleb

riigi

tuludesse

väljamõistetud menetluskulud tasuda 15 päeva

jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates

vastavalt otsusele lisatud makseinfo lehel märgitud

andmetele.

Menetluskulude tasumisega viivitamise korral on

Rene

Pruunsild

kohustatud

tasuma

Eesti

Vabariigile viivist alates otsuse jõustumisest kuni

menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Rene Pruunsild (hageja) esitas 3. septembril 2019 hagi Margus Põdra (kostja I) ja A.A.

(kostja II) vastu kulutuste hüvitamiseks või alternatiivselt hinna alandamiseks ja kahju

hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjatelt solidaarselt välja kahjuhüvitise 26 098 eurot 42

senti või alternatiivselt kahjuhüvitise 5381 eurot 80 senti ning alandada korteriomandi

ostuhinda 20 716 euro 62 sendi ulatuses. Lisaks palus hageja mõista solidaarselt kostjatelt välja

seadusjärgse viivise alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 3. juunil 2019 kostjatelt korteriomandi aadressiga X

maakond, X linn, XXXXX koos selle oluliste osade ja päraldistega. Korter anti hagejale üle 21.

juunil 2019. Korteriomandi müügilepingu p-des 1.10.6 ja 1.10.7 kinnitasid kostjad, et korteril

ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, korter on osaliselt renoveeritud ja vajab

osaliselt renoveerimist. Kinnisvaraportaalis avaldatud müügikuulutuse kohaselt oli korteris

alustatud remondiga, vahetatud olid elektrijuhtmed, torustik ning osaliselt ka aknad.

Hageja tellis seoses sooviga välja vahetada köögimööbel ja muuta torustiku asetust köögis,

vajalikud sanitaartööd Ruunus OÜ-lt. Tööde käigus tuvastas Ruunus OÜ, et üks vannitoa

kollektorist väljuv veetoru märgistusega „köök“ köögi seina seest välja ei tule. Esiku põranda

avamisel selgus, et vannitoas olevast tarbevee kollektorist kööki minev toru on katkenud

koridori põranda all. Toru oli läbi lõigatud ning jäetud avatult põranda alla, mistõttu oli tekkinud

ka veekahjustus – puitkonstruktsioonid olid kahjustatud ning aluspinnas märgunud.

Hageja teavitas koheselt kostjaid avastatud kahjustusest ning esitas neile Ruunus OÜ kahju

hindamise akti ja hinnapakkumise puuduste kõrvaldamiseks. Hageja tellis eksperthinnangu

OÜ-st Ehitusseire, kes teostas korteri ülevaatuse 15. juulil 2019. Ka selle ekspertiisi käigus

leidis kinnitust, et külmavee jaotuskollektorist väljuv komposiittoru, millele on märgitud

„köök“, lõpeb vahekoridori põranda all.

Kostja I tunnistas esmalt telefonivestluses hagejaga, et ta jättis esiku põranda alla lahtise otsaga

veetoru ja keeras üksnes haruliini kraani kinni, kuid unustas seda hagejale mainida. Kostja I on

ka 16. juuli 2019. a e-kirjas nõustunud tasuma poole kahjuhüvitisest, kuid loobus sellest

17. juuli 2019. a e-kirjas. Kostja II ei tunnistanud puuduste esinemist.

Hageja esitas kostjatele 31. juulil 2019 advokaadi vahendusel nõude, kuid kostjad sellele ei

vastanud. Hageja nõuab kohtuvälise nõude esitamisega tekkinud õigusabikulude hüvitamist.

Pärast nõude esitamist kostjatele selgus, et korteriühistul on võetud elamu renoveerimiseks laen

lõpptähtajaga 30. jaanuar 2037, ehkki korteri müügilepingu p-s 1.10.8 on kostjad kinnitanud, et

korteriühistu laenu lõpptähtajaks on 2020. Seega on kostjad müügilepingu sõlmimisel esitanud

teadlikult valeväiteid, mille tagajärjel on hageja kaheaastase laenukohustuse asemel kohustatud

tasuma laenumakseid 18 aastat.

Hageja plaanis korteriomandisse elama asuda hiljemalt 2019. a juuli lõpus ning seejärel oma

senise elukoha aadressil XXXXXXXXXXX linn välja üürida. Kuivõrd ilmnenud puuduste tõttu

venisid vaidlusaluse korteri remonditööd, ei ole hagejal olnud võimalik teist korterit välja

üürida, mistõttu tekkis hagejal saamata jäänud tulu nõue ühe kuu üüritulu ulatuses.

Hageja on korteri osas sõlminud kindlustuslepingu Swedbank AS-iga, kuid kindlustusandja

selgitas hagejale telefoni teel, et tegemist pole õnnetusjuhtumiga, vaid ilmselge varjatud

puudusega, mistõttu kindlustus hagejat aidata ei saa.

2. Kostja I vaidles hagile vastu. Katkestatud toru jäi sinna renoveerimise käigus tekkinud

projektimuudatuse tõttu. Töid teinud torumees painutas toru kahekorra ja kinnitas selle teibiga.

Kontrollsurvestamisel (kraani avamisel) leket ei tuvastatud. Kui kraan oleks kinni pandud, ei

oleks saanud hagis kirjeldatud ulatuses kahju tekkida. Puit võib saada märjaks, aga kahjustused

tekivad palju pikema aja jooksul. Seega ei ole konstruktsioonide välja vahetamine põhjendatud.

Kohe pärast põranda avamisest tehtud piltidel (mida kohtule ei esitatud) on näha algne olukord,

st põrandatala värskelt märgunud. Mingit veeuputust ega voolamist ei toimunud.

Ruunus OÜ hindamise akti ei ole pädev kahju hindamise akt, vaid sobivaks köögilahenduseks

teostatavate tööde maksumuse kalkulatsioon, milles nimetatud summa kujunemine on ebaselge.

Selleks, et likvideerida lekkekoht, oleks piisanud koridori põranda üles võtmisest (mis oli

hagejal nagunii plaanis ja mida ta ka tegi), niiske liiva eemaldamisest, põrandatala

kuivatamisest, torutöödest (lõigates toru otsa sirgeks ja paigaldades nn pime liides), uue kuiva

liiva paigaldamisest ja põranda tagasi panemisest.

Täiendav hinnapakkumine 1416 eurot 60 senti on põhjendamatu. Tualeti põrand oli juba üles

võetud. On ebaselge, milleks oli vaja üles võtta tualeti põrand, kui toru ots oli selleks ajaks juba

leitud ja oleks piisanud selle vea likvideerimisest.

Kostja I ei ole hageja 31. juuli 2019. a kohtuvälist nõuet kätte saanud.

Kostja I ei ole korteriühistu laenu osas esitanud teadlikult valeandmeid. Kui selline laenu

lõpukuupäev müügilepingusse sai, siis seda kostja II ebapädevuse või lihtsa inimliku eksimuse

tulemusena. On selgusetu, mis alusel nõuab hageja kogu järgmise 18 aasta laenumakseid ette.

3. Kostja II vaidles hagile vastu. Hagi lisana esitatud ekspertiisiakt on puudulik, sellest ei selgu,

mis põhjusel on tekkinud veeleke. Ekspertiisiaktist peab olema üheselt tuvastatav, kas veekahju

tekkis seetõttu, et hageja keeras lahti tema jaoks teadmata päritoluga veekraani või seetõttu, et

veekraan oli vigane. Kuivõrd hageja on avaldanud kostjale II, et ta ise avas veekraani, hageja

puhul on tegemist ehituses kõrgemalt kvalifitseeritud isikuga (I kd, tl 86), siis ei ole tegemist

varjatud puudusest põhjustatud kahjuga, vaid hageja enese teo tagajärjel tekkinud kahjuga.

Hagejal oli võimalus enne kraani avamist võtta ühendust kostjaga I, kes organiseeris korteris

renoveerimistöid ning küsida täiendavat informatsiooni, mis veekraaniga on tegemist ja miks

on see suletud asendis. Kostja II ei viibinud torutööde tegemise juures ning tal ei pidanud

tekkima põhjendatud kahtlust, et torutöid teostaval isikul puudub selleks pädevus või et isik

jätab midagi tegemata. Korteris ei esinenud pärast torustiku vahetust veetõrkeid, seega kostja

II ei saanud olla teadlik esiku põranda all olevast poolikust veetorust.

Kui tegemist on varjatud puudusega, mille eest kostja II vastutab, siis tuleb kahjuhüvitist

vähendada. Hageja ei käitunud teadmata päritoluga veekraani avamisel mõistlikult, hageja on

ise oma tegevusega põhjustanud kahju tekkimise. Hagejal on sõlmitud korterile

kindlustusleping ning eelduslikult on hageja kahju osas pöördunud kindlustusandja poole.

Hagejal ei saanud tekkida korteriühistu laenukohustusest kahju, mis on põhjustanud kostja II.

Notariaalses ostu-müügilepingus on tõesti märgitud laenulõpptähtajaks 2020. Tegemist on

inimliku eksimusega ning hageja pidi olema sellest teadlik. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks

sattunud varaliselt halvemasse olukorda, selleks tuleb hinnata, kuidas on arvestatud

korteriühistul lasuvat laenu ning laenuraha eest teostatud hoone renoveerimise mõju korteri

hinnale. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, kas ja millisel määral mõjutas tema ostetud

korteriomandi väärtust korteriühistul lasuv laenukohustus.

Kostja II ei ole rikkunud kohustust, mis annaks hagejale aluse hinna alandamiseks. Kostja II

hageja hinna alandamise arvutuskäiguga ei nõustu. Hageja ei ole tõendanud, et talle üleantu

väärtus ei ole 139 000 eurot. Selleks, et tuvastada, kas hagejale antud korteri väärtus vastab

müügihinnale, tuleb analüüsida, milline on korteri väärtus koos korteriühistu laenuga ning ilma.

Kuna hageja oli teadlik võetud laenust, siis pole hinna alandamise eeldused täidetud.

Kostja II pole hagejalt ega tema esindajalt kohtuvälist nõuet saanud. Hageja ei ole tõendanud,

mil viisil ning millal ta nõude kostjale II edastas ning et kostja II on selle kätte ka saanud.

Hageja saamata jäänud üüritulu nõue on alusetu. Hagiavalduse kohaselt plaanis hageja oma

teist korterit välja üürida. Hagi materjalidest ei selgu, et hagis väidetavate varjatud puuduste

likvideerimiseks kulub vähemalt kuu aega. Eelduslikult saab tegemist olla maksimaalselt 1–2

päeva tööga, seega isegi juhul, kui kostja II peaks vastutama varjatud puuduste eest (mida kostja

II ei tunnista), siis ei ole põhjendatud nõuda kostjalt II saamata jäänud tulu korteri üürimata

jätmise eest. Hageja alustas korteri kättesaamisel koheselt suuremahulisi ehitustöid, mis

kestavad käesoleva ajani, st hageja ei ole siiani korterisse sisse kolinud, tehes seal omal soovil

ümberehitusi. Hageja poolt esitatud kahjusumma on ülepaisutatud (I kd, tl 91).

Kui kohus leiab, et kostja II vastutab korteriühistu laenu eest, siis ei peaks kogu summa

kuuluma tasumisele ühekordse maksena, vaid igakuise maksena vastavalt korteriühistu esitatud

arve tasumise kuupäevale. Hagi rahuldamisel tuleks kohustada kostjaid tasuma vastavad

summad otse korteriühistule, mitte hagejale. Vastasel juhul ei ole tagatud, et raha jõuab

korteriühistuni, vaid hageja võib korteri võõrandada ilma korteriühistule laenu tasumata ning

seeläbi kostjate poolt makstava summa arvelt rikastuda.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 8. septembri 2021. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 17 344 eurot 45 senti, sellelt viivise

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 3. septembrist 2019

kuni täitmiseni ning jättis hageja nõude kahju 8753 euro 97 sendi hüvitamiseks rahuldamata.

Maakohus jättis menetluskulud 66,50% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ja 33,50% ulatuses

hageja kanda, rahuldas hageja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ning

kostja II avalduse täielikult, määras hageja menetluskulude suuruseks 3903 eurot 59 senti ning

kostja II menetluskulude suuruseks 1860 eurot. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja

kasuks välja 2595 eurot 89 senti (66,5% 3903,59 eurost) ning sellelt viivise VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude

tasumiseni. Maakohus mõistis hagejalt kostja II kasuks välja menetluskulud 623 eurot 10 senti

(33,5% 1860 eurost) ning sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle. Hageja ostjana ning kostjad müüjatena sõlmisid

3. juunil 2019 müügilepingu, mille kohaselt kostjad müüsid ja hageja ostis korteriomandi

aadressiga X maakond, X linn, XX, mille reaalosaks on eluruum nr 1 koos selle oluliste osade

ja päraldistega. Müügihinnaks oli 139 000 eurot. Korter anti hagejale üle 21. juunil 2019.

Korteri müügilepingu p-s 1.10.8 on kostjad kinnitanud, et korteriühistu laenu lõpptähtajaks on

2020. a. Vannitoas olevast tarbevee kollektorist kööki minev toru on katkenud koridori põranda

all. Toru oli läbi lõigatud/jätkamata ning jäetud avatult põranda alla.

Hageja kahjuhüvitise nõue koosneb järgmistest summadest: saamata jäänud üüritulu ühe kuu

eest 450 eurot; OÜ Ehitusseire eksperthinnangu maksumus 250 eurot; hinnapakkumiste kohane

kahju 4113 euro 40 senti (2696,80 (v.a ukselehed 200 eurot) + 1416,60); korteril lasuv

korteriühistule võetud laen 20 716 eurot 62 senti; kohtueelsed õigusabikulud 568 eurot 40 senti.

Tsiviilasja materjalidest nähtub hageja esindaja kiri kostjatele, milles nõutakse kulutuste

hüvitamist (4931 eurot 80 senti, sh varjatud puuduste kõrvaldamise kulud 4113 eurot 40 senti,

eksperthinnanguga seotud kulud 250 eurot ja õigusabiteenuse osutamise kulu 568 eurot 40

senti). Kostjad on avaldanud, et neile pole 31. juuli 2019. a kohtuvälist nõuet kätte toimetatud.

Hageja ei ole esitanud dokumente, millest nähtuks, et ta on kostjatelt puuduste kõrvaldamist

nõudnud. Kohus on hagejale selgitanud puuduste kõrvaldamiseks antava tähtaja ning kirja

kättetoimetamise tõendamiskoormist. Kohtule ei ole esitatud tõendit, et vandeadvokaat P. Pallo

31. juuli 2019. a e-kiri oleks jõudnud kostjate serverisse. Seega ei ole hageja 31. juuli 2019. a

e-kirja kulutuste hüvitamiseks kostjatele kätte toimetud. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks

kostjaid nõuetekohaselt teavitanud korteriomandil esinevatest puudustest. Samuti on

tõendamata, et hageja oleks andnud kostjatele puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja.

VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat

tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust,

samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1–4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe

hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ja tõendeid,

millest nähtuks, et ilmselt ei oleks kostjad lahtise veetoru tõttu tekkinud puudusi kõrvaldanud.

Hageja ja kostja I kirjavahetusest nähtub (I kd, tl 35), et kostja I oli nõus algselt tasuma hagejale

pool hageja poolt nõutud summast, kuid keeldus kogusummat maksmast põhjendades seda

ebamõistlikult suure nõudega. Kostja I poolt puuduste kõrvaldamine ei oleks tingimata pidanud

tähendama seda, et kostja I tuleb isiklikult puudusi likvideerima. Kostja I oleks saanud saata

enda kulul puudusi kõrvaldama ka kvalifitseeritud torumehe, kuid hageja ei andnud kostjatele

selleks võimalust. Samuti ei ole hageja välja toonud ega tõendanud VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4

sätestatud eeldusi. Arvestades kahju suurust ja kinnisasja maksumust, ei saa pidada üht

üleliigset märgistamata lahtise otsaga põrandaalust toru oluliseks lepingurikkumiseks. Seega ei

ole toruga seotud kahju hüvitamise eeldused täidetud ja hageja kahju hüvitamise nõue 4113

eurot 40 senti tuleb jätta rahuldamata.

Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandil lasuv laenukohustus oli hageja jaoks varjatud

puudus või mitte. Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on

täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib

kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-

eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu

sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (Riigikohtu 30. septembri

2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20).

Hageja on avastatud puudusest (korteriühistul laenukohustuse olemasolust) teavitanud kostjaid

esitatud hagiavalduses. Selleks, et hinnata, kas hageja võis nõuda kahju hüvitamist ilma

täiendavat tähtaega andmata, tuleb kohtul VÕS § 116 lg 2 p-de 1–4 järgi analüüsida, kas

tegemist oli olulise rikkumisega. VÕS § 116 lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega

tegemist eelkõige siis, kui kahjustatud lepingupool jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta

õigustatult lepingust lootis. Samuti on olulise rikkumisega tegu, kui kohustust rikuti tahtlikult

või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3).

Korteriühistut koormavat võlga saab käsitleda kui korteriomandi puudust VÕS § 217 lg 2 p 4

tähenduses. Müüjad pidanuksid ostjat võlast teavitama. Korteriühistu võlg mõjutab otseselt ja

vahetult kõiki korteriomanikke, sest korteriühistu sellekohase otsuse alusel on korteriomanikud

kohustatud tasuma laenumakseid korteriühistule, kes edastab need pangale. Ainuüksi võla

olemasolu (võrrelduna lepingueseme hinnaga) ja sellest teatamata jätmine ei ole oluline

lepingurikkumine. Asjaolu, et üks kostjatest oli olnud korteriühistu juhatuse liige, võib

korteriühistu võlast ning mittetoimivusest teatamata jätmisel viidata vähemalt raskele

hooletusele (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p-d 15, 16 ja 20).

Kohtu hinnangul saab korteriühistu võlgnevuse suuruse ja selle tähtaja osas ostjale valeandmete

esitamist pidada vähemalt raskeks hooletuseks. Seejuures tuleb arvestada, et poolte vahel

sõlmiti notariaalne müügileping, kus eelduslikult notar tutvustas pooltele lepingu sõlmimisel

lepingu olulisi punkte (kostjad ise edastasid notarile andmed lepingu tingimuste kohta) ning

mõlemad kostjad olid sellel ajal korteriühistu juhatuse liikmed ning kursis või vähemalt pidid

olema kursis laenukohustuse asjaoludega. Eelnevast tulenevalt on korteriomandil lasuva

laenukohustuse nõude osas täidetud VÕS § 115 lg 3 eeldused kahju hüvitamiseks.

Korteriühistu poolt hagejale edastatud arve nr 44 kohaselt on laenumakse (põhiosa + intress)

suurus ühes kuus kokku 107 eurot 34 senti. Perioodis 1. jaanuar 2021 kuni 30. jaanuar 2037 on

193 kuud, mis teeb kogusummaks laenuperioodi lõpus 20 716 eurot 62 senti (193 x 107,34).

Maakohus palus hagejal täpsustada laenukohustuse nõuet, viidates, et kogu laenu kohesel

tasumisel väheneks hageja kahju intressinõude osas. Hageja selgitas, et kahjunõue on esitatud

kogu tulevase kahju ulatuses, sest nii hagiavalduse esitamisel, kui ka praegu, ei ole selge, kas

ja millal kostjad tekitatud kahju hüvitavad. Vastavalt laenulepingule on korteriühistul õigus

laenu ennetähtaegselt tagastada nii osaliselt, kui kogu summas. Ennetähtaegse tagastamise tasu

ilma etteteatamiseta on 3% tagastatavast summast. Kui panka ennetähtaegsest tasumisest 6

kuud ette teavitada, siis tasud puuduvad (I kd, tl 29). Arvestades, et hagejal ei ole võimalik ette

teada, millal kostjad kahjuhüvitise tasuvad, oleks ebamõistlik kohaldada teist varianti, kuivõrd

kohtuotsuses ei ole sellist tasumise viisi võimalik selgelt ning üheselt mõistetavalt välja tuua,

sõltuvalt kahjuhüvitise tasumise ajast muutub 6-kuuline etteteatamisperiood ning sellega

seonduvalt selle 6 kuu eest tasutav laenu põhiosa tagasimakse suurus, intressimakse suurus ning

laenu põhiosa jääk perioodi lõpus.

Maakohus leidis, et praegusel juhul on mõistlik lähtuda esimesest variandist, mille puhul tuleb

arvesse võtta laenu põhiosa jääki seisuga 1. jaanuar 2021 (94 291 eurot 88 senti) (selleks ajaks

pidi müügilepingu kohaselt laenumaksed läbi saama), sellest välja arvutada hageja

korteriomandile vastav laenuosa 17,49% (st 16 491 eurot 65 senti) ning nimetatud summale

liita 3% saadud summast (st 494 eurot 75 senti), mis on panga ennetähtaegse tagastamise tasu

ilma etteteatamiseta. Seega peaksid kostjad hagejale tasuma 16 986 eurot 40 senti (16 491,65 +

494,75). Kuivõrd eelnevalt toodud summa ei võta arvesse intresse, mida hageja oli kohustatud

tasuma ka siis, kui kostjad kahjuhüvitist 1. jaanuariks 2021 välja ei maksnud, tuleb sellele

täiendavalt juurde arvestada intress ajavahemiku 1. jaanuar 2021. a kuni 30. september 2021.

eest. Maakohus arvestas intressi 30. septembri makseni kuivõrd eelduslikult (maakohtu otsuse

mõistliku aja jooksul jõustumisel) muutuks hagejale väljamõistetav hüvitis sissenõutavaks enne

oktoobri kuu osamakset. Konkreetsete kuude intressi leidmiseks arvestas maakohus 17,49%

laenu tagasimakse graafikus toodud vastavate kuude intressi summat. Perioodil 1. jaanuar

2021. a – 30. september 2021 laenulepingust tulenevate intressimaksete summa on 2047 eurot

20 senti, millest 17,49% on 358 eurot 5 senti. Juhul kui maakohtu otsus ei jõustu kohtu poolt

eeldatud ajaks, tekib hagejal täiendav kahju hüvitamise nõue edaspidi makstava intressi

ulatuses. Seega on hageja poolt laenukohustusest vabanemiseks tehtav kulu kokku 17 344 eurot

45 senti (16 986,40 + 358,05), mis on kohtu hinnangul ka põhjendatud kahju suuruseks.

Laenukohustuse igakuiselt kostjate kanda jätmine ei ole võimalik, kuna tegemist on asjal

esineva puudusega, mille kõrvaldamist on hagejal õigus nõuda ühekordse maksena.

Hageja soovib OÜ Ehitusseire ekspertiisikulude 250 euro hüvitamist. Võlausaldaja kahjuks

võivad olla ka kahju kindlakstegemise kulud ja nõuete maksmapanekuks kantud õigusabikulud

(VÕS § 128 lg 3). Maakohtu hinnangul ei ole hageja nõue ekspertiisikulude väljamõistmiseks

põhjendatud, kuna kohus selles tuvastatud nõuet ei rahuldanud.

Hageja palus mõista välja saamata jäänud üüritulu VÕS § 115 lg 1 alusel. VÕS § 128 lg 2

varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Kuivõrd kohus hageja

kahju hüvitamise nõuet põranda aluse lahtise toru alusel ei rahuldanud, tuleb jätta rahuldamata

ka saamata jäänud üüritulu nõude.

Kuivõrd kohus rahuldas osaliselt hageja kahju hüvitamise nõude, jättis kohus lahendamata

hageja alternatiivse nõude.

Maakohus ei pidanud kogu ulatuses põhjendatuks hageja õigusabikulusid kostjate

seisukohtadele vastamisel. Maakohus pidas hageja esindaja põhjendatud ajakuluks 16 tundi 17

minutit. Seega on hageja põhjendatud õigusabikulu 2903 eurot 59 senti (17 t 17 min x 140,

lisandub käibemaks), millele lisandub riigilõiv 1000 eurot. Seega on hageja menetluskulud

kokku 3903 eurot 59 senti. Kostja I esindas ennast menetluses ise ja menetluskulude nimekirja

esitanud ei ole. Kostja II menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja II menetluskulude

suuruseks 1860 eurot, mida maakohus luges kogu ulatuses põhjendatud ja vajalikuks,

arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust. Kuivõrd menetluskulude jaotuse kohaselt jättis

maakohus 66,5% menetluskuludest solidaarselt kostjate kanda ning 33,5% menetluskuludest

hageja kanda, tuleb mõistis maakohus kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 2595 eurot 89

senti ning hagejalt kostja II kasuks 623 eurot 10 senti.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja II esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse hagi rahuldamise ning menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Kostja II palub

teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi kostja II vastu vaidlustatud osas rahuldamata

või alternatiivselt juhul, kui kohus leiab, et kahjuhüvitis on põhjendatud, mõista see kostjalt II

välja perioodiliste maksetena. Kostja II palub jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole VÕS § 115 lg-s 3 sätestatud eeldused kahju hüvitamiseks

tuvastatud. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu tõendeid, et kostjad oleksid korteri müügilepingu

sõlmimise ajal olnud korteriühistu juhatuse liikmed ning seetõttu kursis või vähemalt pidid

olema kursis laenukohustuse asjaoludega. Kostja II ei ole kunagi kuulunud KÜ XXX juhatusse

ning seetõttu on kohtu põhjendused kostja II osas seoses raske hooletusega vastuolus kohtu

poolt tuvastatud ja faktiliste asjaoludega. VÕS § 127 lg 3 kohaselt lepingulist kohustust

rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku

tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja II oleks

lepingut rikkunud tahtlikult või raskest hooletusest. Kostja II ei näinud lepingut sõlmides ette

teisele poolele kahju tekitamist seoses korteriühistu laenuga, kuivõrd oli ise eksimuses.

Kostja II on kohtule põhistanud, et korteri müügitehingu tegemise ajal oli talle määratud raske

puue ning ta on tunnistatud 100% töövõimetuks, lisaks on kostja II üksikema. Kostjal II on

raske tegutsemispiirang õppimise ja tegevuste elluviimise valdkonnas, mille põhjuseks on

psüühika- ja käitumishäired ning unehäired. Maakohus ei ole otsust tehes kostja II piiratud

tegutsemisvõimega arvestanud. Hageja soovis korteriühistu laenu andmeid notariaalsesse

lepingusse tehingu toimumise päeval ning kostja II pöörduski korteriühistu juhatuse poole

küsimusega, mis on remondiks võetud laenusumma ning lõpptähtaeg. Korteriühistu juhatus

vastas: “Summa 110 000 ja tähtaeg 20.a”. Sellise informatsiooni edastas kostja II notarile.

Hageja on möönnud, et korteriühistu vastus ei ole üheselt arusaadav. Arvestades, et kostja II

tegevus ning arusaamine tehingutest või üleüldse igapäevastest toimingutest oli tehingu

tegemise ajal piiratud ning korteriühistu vastust, et laenu lõpptähtaeg on „20. a“ saab tõlgendada

kui 2020. a, ei ole õiglane jätta kogu eksimuse kandmise riski kostja II kanda. Siinjuures on

oluline arvestada kostja II kogenematust ja vaimset seisundit tehingu tegemise ajal, samal ajal

kui hageja oli teadlik, et korteriühistu võttis laenu majaremondiks, laenusumma on 110 000

eurot ja igakuine laenumakse on umbes 108 eurot. Hageja pidi oma isikuomadustest tulenevalt

aru saama, et selliste andmetega laen ei saa lõppeda 2020. Hagejal oli võimalus enne tehingu

sõlmimist pöörduda otse korteriühistu juhatuse poole, kui tal oli täpsustavaid küsimusi. VÕS §

218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu

sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

Hagejale selgitas laenuga seotud asjaolusid maakler Marge Saaremets-Luik. Hageja jättis

teadlikult notari juures nimetatud vastuolule tähelepanu juhtimata ning hageja käitumine seoses

kahjuhüvitise nõudmisega, tuginedes üksnes notariaalses lepingus kirjutatud eksimusele, ei ole

kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Maakohus ei ole analüüsinud kostja II väiteid

seoses laenukohustuse lõpptähtajaga ega põhjendanud, miks ta ei ole arvestanud asja

lahendamisel kostja II esitatud tõenditega ega lahendanud kostja II taotlust VÕS § 140

kohaldamiseks ja kahju vähendamiseks.

VÕS § 136 lg 1 sätestab, et kahju tuleb hüvitada ühekordselt makstava rahasummana, välja

arvatud juhul, kui vastavalt kahju iseloomule on mõistlik kahju hüvitamine perioodiliste

maksetena. Kohtuotsus kohustab kostjat II tasuma väljamõistetud summa koheselt hagejale,

kuid hagejal puudub kohustus väljamõistetud summa tasumiseks korteriühistule. Eluliselt ei ole

usutav, et hageja seda teeb. Tavapärane on, et korteri võõrandamisel ei tasu müüja laenu

korteriühistule ennetähtaegselt, vaid korterimüügiga läheb laenukohustus kaasa. Seda enam, et

korteriühistu laenu täitmise osas võlausaldaja (panga) ees vastutavad kõik korteriühistu liikmed

solidaarselt. Käesoleval juhul ei teki hagejale kahju laenu näol ühekordse maksena. Kui hagejal

puudub kohustus tasuda väljamõistetav hüvitis korteriühistule, siis annab selline käsitlus

hagejale võimaluse rikastumiseks. Kahju hüvitamine perioodiliste maksetena on õigustatud.

6. Hageja vaidles kostja II apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata.

Isegi juhul kui kohus on valesti märkinud, et kostjad olid korteriühistu juhatuse liikmed, siis

pole tegemist niivõrd olulise rikkumisega, mis tooks kaasa otsuse kostja II poolt vaidlustatud

osas tühistamise. Ka korteriühistu tavaliige on sarnaselt korteriühistu juhatuse liikmega

korteriühistu kulude, tulude ja kohustustega kursis. Nii suures summas laenu võtmine

otsustakse korteriomanike üldkoosolekul, mille kohta saadetakse korteriomanikele info ning

liikmetel on võimalik tutvuda üldkoosoleku protokolliga, kus vajalik info on kirjas. Kostja II ei

ole tõendanud, et ta ei oleks lepingut rikkunud tahtlikult või raskest hooletusest.

Kostja II ei olnud tehingu tegemise ajal teo- või otsustusvõimetu, mida kontrollib ka notar.

Isikule määratud puue või töövõimetus ei tähenda, et isik notariaalseid tehinguid teha ja/või

tehingu tagajärgedest aru saada ei suudaks.

Hageja pöördus õigustatult laenu kohta info saamiseks kostja II kui korteri müüja poole, kes

vastava info talle ka edastas. Hageja ei pidanud pöörduma ise korteriühistu juhatuse poole.

Kuivõrd tehing vormistati notaris, kus notar peab pooltele lepingu sisu tutvustama ja enne

tehingut ning ka kohapeal sai lepinguga tutvuda, siis ei ole valeinfo kostja II poolt hagejale

edastamine vabandatav. Tehingu juures olid ka kostja I ning maakler, kes samuti valeinfole

tähelepanu ei pööranud. Hageja ei pidanud teadma, et laenu lõpptähtaeg ei saa olla 2020. a.

Kui korteriühistu vastusest ei ole üheselt aru saada, kas laenu lõpptähtaeg saabub 2020. aastal

või laenu tasumise tähtaeg saabub 20 aasta pärast, siis notariaalses lepingus on konkreetselt

kirjas, et „korteriühistul on võetud elamu renoveerimiseks laen lõpptähtajaga 2020. aastal“.

Seejuures edastasid informatsiooni laenutingimuste osas notarile kostjad.

Korteril lasuv laenukohustus mõjutab seda, kas ja millise hinna eest on uus omanik nõus korteri

ostma. Kui hageja oleks korteri ostmisel olnud teadlik umbes 20 000 euro suurusest

laenukohustuse jäägist, mida tuleb järgmise 18 aasta jooksul tasuda, oleks ta pigem ostnud

umbes 20 000 eurot rohkem maksva korteri, mis eelduslikult oleks olnud ka paremas

seisukorras, paremas asukohas või mõne muu kallimat hinda põhjendava omadusega.

VÕS § 127 lg-d 2 ja 3 arvestades peaks VÕS § 140 kohaldatavus lepingulisele

kahjuhüvitusnõudele olema üldjuhul välistatud ning nimetatud paragrahvis toodud võimaluse

kasutamine peaks jääma eelkõige erandjuhtude korrigeerimiseks.

Kuigi kohus ei saa kohustada hagejat väljamõistetud summa tasumiseks korteriühistule kui

kolmandale isikule, on hageja vajadusel nõus sellega, et teda kohustatakse täieliku summa

laekumisel vastav summa korteriühistule koheselt edasi kandma.

Arvestades asjaolu, et ei ole võimalik ette teada, millal kostja II kahjuhüvitise tasub, oleks

ebamõistlik ning isegi võimatu kahjuhüvitise perioodiliste maksetena tasumine.

7. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale, milles vaidlustab maakohtu

otsust osas, millega maakohus jättis hagi 5381 euro 80 sendi ulatuses (s.o hinnapakkumiste

kohane kahju 4113 eurot 40 senti, eksperthinnangu maksumus 250 eurot, kohtueelsed

õigusabikulud 568 eurot 40 senti, saamata jäänud üüritulu 450 eurot) rahuldamata ja

menetluskulude jaotuse osas. Hageja palub mõista hageja kasuks täiendavalt välja kahjuhüvitise

5381 eurot 80 senti, jätta kõik menetluskulud täies ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning

mõista kostjatelt hageja kasuks välja maakohtus kantud menetluskulud 5780 eurot 80 senti.

Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millega maakohus hagi rahuldas, s.o maakohtu otsuse

resolutsiooni p-d 2 ja 4 kahjuhüvitise summa osas maakohtu poolt märgitud 30. septembri

2021. a seisuga, kuid vaidlustab maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 2 ja 4 sõnastuse, palub

ringkonnakohtul muuta otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 4 ning sõnastada need järgmiselt:

1) mõista solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja laenukohustuse täitmisega seotud

kahjuhüvitis 16 986 eurot 40 senti ning igakuine intress alates 1. jaanuarist 2021. a kuni 16 986

euro 40 sendi tasumiseni kostjate poolt, seejuures konkreetse viivituses oleva kuu intress

moodustab 17,49% Swedbank AS ja KÜ XX vahel sõlmitud laenulepingu nr

XXXXXXXXXXX tagasimakse graafikust nähtuvast vastava kuu intressi summast;

2) mõista solidaarselt kostjatelt hageja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates 3. septembrist 2019. a kuni põhinõude (16 986,40 eurot + igakuine

intress alates 1. jaanuarist 2021. a kuni 16 986 euro 40 sendi tasumiseni) täitmiseni.

Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt leidis maakohus ekslikult, nagu poleks hageja muid

tõendeid kostjatele kohtuvälise nõude esitamise kohta esitanud, kui hageja lepingulise esindaja

31. juuli 2019. a e-kiri. Hageja on esitanud tema ja kostja I vahelise e-kirjavahetuse perioodi

10. – 17. juuli 2019. a kohta, millest nähtub, et pooled on esmalt vestelnud puuduste teemal

telefonis ning seejärel on hageja kostjaid puudustest teavitanud ka 10. juulil 2019. a e-kirja teel,

saates sama kirja manuses kahju hindamise akti, kus on märgitud, et kahju suuruse esialgne

hinnang on 2896 eurot 80 senti ja hinnapakkumise nr 17, kus on vastav summa ehitustööde ja

materjalide kulu osas lahti kirjutatud. Kostja II on hageja 10. juuli 2019. a e-kirja koos

manustega kätte saanud, vastates sellele samal päeval, et ei tunnista esitatud nõuet. Seega sai

kostjaid puudustest teavitatud, sh kahjust vähemalt summas 2896 eurot 80 senti juba enne

31. juulit 2019. Lisaks käis kostja I pärast hageja telefonikõne ka isiklikult korteris avastatud

puudusi üle vaatamas, pärast mida kinnitas oma 16. juuli 2019. a vastuskirjas, et on nõus poole

summast tekitatud kahju eest tasuma (I kd, tl 35).

Hageja kohtuväline nõudekiri on saadetud kostja I e-posti aadressile XXXXXXXXXXX ning

kostja II e-posti aadressile XXXXXXXXXXX. Hageja on lisatud kirja saajate salakoopiasse

ning hageja sai oma lepingulise esindaja poolt saadetud kirja kätte. Kostjad on ise nimetatud

e-posti aadressid esitanud nii korteri notariaalse müügilepingu sõlmimisel, kui ka kohtule.

Lisaks on kostjad varasemalt neid e-posti aadresse hagejaga suhtlemisel kasutanud, mistõttu

puudub mõistlik põhjendus, miks kiri sel ühel korral kohale ei jõudnud. Kostja II tegutseb

FIE-na ning tema e-posti aadress nähtub äriregistrist. Kohtupraktikast tuleneb, et e-kirjaga tekib

majandus- ja kutsetegevuses tegutseval isikul üldjuhul mõistlik võimalus tutvuda hiljemalt

järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse

(Riigikohtu 29. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8010).

Praegusel juhul tuleks tugineda mitte TsÜS § 69 lg-le 2, vaid TsÜS §-le 70. Hageja on esitanud

tõendina Google Ireland kinnituse, millest nähtuvad viimased sisselogimised kostjate

meiliaadressidele (kostja I puhul viimati 24. detsembril 2020 ning kostja II puhul viimati

18. veebruaril 2021), mis kinnitab, et tegemist oli ja on töötavate meiliaadressidega, kostjad

meiliaadresse kasutavad ning et vastavad e-posti aadressid on neil juba alates 3. detsembrist

2010 (kostjal II) ning 24. juunist 2012 (kostjal I). Hageja on tõendanud 31. juuli 2019. a e-kirja

kostjatele kättetoimetamise, mistõttu tuleb vastav nõue 568 eurot 40 senti rahuldada.

Hagejal puudus kohustus puuduste kõrvaldamiseks tähtaja määramiseks, mistõttu oli hagejal

õigus nõuda kahju hüvitamist täitmise asemel. Hageja ei ole kraani avatuks jätnud. Kuivõrd

kraan oli avatud vaid mõne hetke, veekahjustus aga väga ulatuslik, ei saanud leke ilmselgelt

tekkida kraani avamise ajal. Ka OÜ Ehitusseire ekspert on ekspertiisiaktis tuvastanud, et

tegemist oli vana ja ulatusliku veekahjustusega, olulisi niiskuskahjustusi olid saanud ka

puitkonstruktsioonid, mistõttu pelgalt liiva vahetamisest ning talade kuivatamisest poleks

piisanud. Kostja I ei adunud katkenud toruga seotud puuduste tegelikku ulatust ega kahju

suurust ning täiendava tähtaja andmine ei oleks oma eesmärki täitnud ning tulemusele viinud.

Kostjatel oli aega alates hageja esimesest telefonikõnest 9. juulil 2019 kuni hagiavalduse

esitamiseni 3. septembril 2019 üle pooleteise kuu, mille jooksul oleks olnud võimalik puudused

kõrvaldada. Kui kostjad oleksid huvitatud asja heastamisest ning varjatud puuduste

kõrvaldamisest, oleksid nad hagejaga ühendust võtnud ning üritanud erinevaid lahendusi leida.

Isegi juhul, kui kostjad oleksid kohtueelses menetluses avaldanud soovi puudused ise

kõrvaldada (mida kostjad ei teinud), on absurdne eeldada, et hageja oleks lubanud torutöid

teostama kostja I, kes on oma teadmatusest või puudulikest oskustest vastava kahju tekkimise

põhjustanud. Äärmisel juhul oleks heastamisena saanud käsitleda seda, kui kostjad oleksid

pakkunud tööde teostamiseks mõne spetsialisti kontakti või esitanud hagejale alternatiivse

hinnapakkumise. Kostja I oleks enda selgituste kohaselt kahju heastamiseks lihtsalt vajaliku

veetoru põranda all sulgenud, mis tähendab, et kööki poleks toru endiselt jõudnud ning hageja

oleks pidanud kostjate moodi naabrite toru kasutades vett varastama.

Kahju hüvitamise nõude kohene esitamine oli asjaolusid arvestades VÕS § 115 lg 3 mõttes

mõistlik, kuna hagejal polnud ilma puuduste likvideerimiseta võimalik korteri renoveerimistöid

jätkata. Arvestades, et kostja II on algusest peale oma vastutust eitanud ja kostja I lubas algselt

kulutuste hüvitamist üksnes pooles ulatuses, oleks kostjate erimeelsus vastutuse osas tinginud

puuduste kõrvaldamise edasilükkumise määramata ajaks. Hagejal on algusest peale olnud soov

korterit ise kasutama hakata, mistõttu renoveerimistööde peatamine oleks tekitanud täiendavaid

kulutusi kahe korteri ülalpidamise näol ning jätnud hageja ilma tulust, mida ta oleks saanud

varasema elukoha väljaüürimise näol. Täiendava tähtaja määramine puuduste kõrvaldamiseks

oleks toonud kaasa kostjate poolt tasumisele kuuluva kahjuhüvitise suurenemise.

OÜ Ehitusseire eksperthinnangu kulu tekitas kostja II, kuivõrd seadis kahtluse alla Ruunus OÜ

hinnangu. Kuivõrd ekspertiisis tuvastatud kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, siis on

põhjendatud ka ekspertiisikulu nõue 250 eurot. Kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõue 4113

eurot 40 senti on põhjendatud ja tuleb täies ulatuses kostjatelt hageja kasuks välja mõista, siis

tuleb rahuldada ka hageja saamata jäänud üüriulu nõue 450 eurot.

Hageja menetluskulude kindlaksmääramine täies ulatuses ehk summas 5780 eurot 80 senti, on

põhjendatud. Sellised tegevused, nagu tutvumine vastaspoole menetlusdokumentidega,

tutvumine kohtukirjade, määruste ja kohtukutsetega ning suhtlus kohtuga, ei pea olema

hõlmatud kohtudokumentide esitamiseks märgitud ajakuluga. Arvel nr 200623 olevad

tegevused (kohtule taotluse koostamine, suhtlus kohtu ja kliendiga) on olnud vajalikud ja

põhjendatud õigusabikulud. Maakohus ei ole põhjendanud ega selgitanud, miks on hageja

menetluskulud pärast menetluse uuendamist kohtu hinnangul põhjendamatud nii suures

ulatuses. Maakohus ise leidis, et menetlus tuleb uuendada, on kahel leheküljel selgitanud, mida

tuleb veel täiendavalt tõendada. Seejärel on hageja täitnud kohtunõude, koostanud kostja II

menetlusdokumentidele vastuseid. Maakohus on ilma põhjendusteta jätnud rahuldamata hageja

10 tunni menetluskulu, samal ajal kui on kostja II menetluskulud täies ulatuses välja mõistnud.

Kuivõrd maakohus on otsuse resolutsiooni p-s 2 mõistnud kostjatelt solidaarselt hageja kasuks

välja kahjuhüvitise konkreetse summana 17 344 eurot 45 senti, kuid on otsuse põhjendustes

märkinud, et juhul kui maakohtu otsus ei jõustu kohtu poolt eeldatud ajaks, tekib hagejal

täiendav kahju hüvitamise nõue edaspidi makstava intressi ulatuses, siis on maakohus otsuse

vastava resolutsiooni punkti valesti sõnastanud ning märkinud, nagu oleks lõplik väljamõistetav

summa 17 344 eurot 45 senti. 16. novembri 2021. a seisuga on kahjuhüvitis suurenenud

oktoobri ja novembri 2021. a intresside summa võrra. Sellest tulenevalt on vale ka maakohtu

otsuse resolutsiooni p 4 viivise väljamõistmise osas nõudelt 17 344 eurot 45 senti.

8. Kostja II vaidles hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Vastuse kohaselt ei saa hageja tegevust kostjaga I suhtlemisel käsitleda kostjat II puudustest

teavitamisena. Hageja seisukoht, et kui ta on teavitanud ühte kostjat kui solidaarvõlgnikku, siis

ei pea ta teist kostjat teavitama puudustest ega määrama täiendavat tähtaega puuduste

kõrvaldamiseks, on ekslik.

Kostja II eeldas, et kui hageja tellib ekspertiisi, siis kutsutakse ka kostja II ekspertiisi teostamise

juurde ning kostjal II on võimalik esitada ekspertiisi teostajale kohapeal küsimusi. Hageja

kostjat II ekspertiisi toimumisest ei teavitanud ning hagimaterjalide saamisel ei olnud kostjal II

võimalik ise lasta teostada korteris ekspertiisi. Kuivõrd hageja alustas korteri kätte saades

koheselt suuremahulisi ehitustöid, mis kestsid mitmeid kuid, siis hagi saamisel septembris

2019. a polnud kostjal II enam võimalik tuvastada ja üle vaadata väidetavat kahju, veel enam

tellida ekspertiis kahju põhjuste või puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde väljaselgitamiseks.

Hageja ei ole esitanud tõendeid, et põrandaalused puitlaagid olid selliste niiskuskahjustustega,

et vajasid täies ulatuses väljavahetamist ning koridori remonti. Hagi lisana esitatud hinnang on

puudulik kahju tõendamiseks. Hinnangus kirjeldatakse niiskuskahjustusi, kuid puuduvad fotod

või videod väidetud kahjustuste kohta. OÜ Ehitusseire hinnangu fotodelt nähtub, et liiv ja

puitlaagid on kuivad ning neilt kahjustusi tuvastada ei ole võimalik. Seega esineb vastuolu

hinnangu teksti ja fotodelt nähtava tegelikkuse osas. Kuivõrd ekspertiis on puudulik, puudub

ka kohustus hüvitada selle koostamise kulu.

Hageja ei ole põhistanud, kuidas saab lugeda kostja II käitumist raske hooletusena, kui korteri

tavapärasel kasutamisel ei olnud kostja II teadlik põranda all olevast väidetavalt katkendlikust

veetorust. Kostja II ei nõustu hageja seisukohaga, et kahju hüvitamise nõude kohene esitamine

oli mõistlik VÕS § 115 lg 3 mõttes.

Kostjani II ei jõudnud hageja esindaja 31. juuli 2019. a e-kiri. Kirja kättesaamise riski ei saa

panna kostja II kanda. Hageja esindaja on palunud kinnitada vaidlusaluse kirja kättesaamine.

Kui esindaja ei saanud kummaltki kostjalt kinnitust kättesaamise kohta, siis pidi ta eeldama, et

võib esineda tõenäosus, et kostjad ei ole kirja kätte saanud. Sellisel juhul oleks esindaja pidanud

võtma kostjatega ühendust kas telefoni teel või saatma nõudekirja tähitud kirjaga. Asjaolu, et

kostja II oli registreeritud FIE-na, ei ole käesoleva asja lahendamise seisukohalt oluline.

Alus hageja saamata jäänud üüritulu nõue rahuldamiseks puudus. Saamata jäänud tulu eest

hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (Riigikohtu

21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12). Hageja ei ole seda teinud.

Maakohus vähendas põhjendatult hageja menetluskulude suurust.

Kostja II palus jätta hageja taotluse maakohtu resolutsiooni muutmiseks seoses laenukohustuse

nõudega rahuldamata.

9. Kostja I ei ole ringkonnakohtus oma seisukohti esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada

materiaal- ja menetlusõiguse normi väära kohaldamise tõttu maakohtu poolt kostjalt II hageja

kasuks välja mõistetava hüvitise suuruse ja menetluskulude jaotuse osas.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hageja nõude kostja II

vastu osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja 4363 eurot 40 senti.

Ringkonnakohus jätab kostja II menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 83,3% ulatuses hageja

ja hageja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 16,7% ulatuses kostja II kanda.

Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus mõistis

kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 17 344 eurot ja 45 senti

ning viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 2 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude

täitmiseni. Solidaarvõlgnikud ei ole kaaskostjateks TsMS § 207 lg 3 tähenduses. Kostja I ei ole

maakohtu otsust vaidlustanud ning tema suhtes on maakohtu lahend TsMS § 456 lg 4 teise lause

järgi jõustunud.

Kuivõrd kostja I ei ole maakohtu otsust vaidlustanud ning hageja ei ole apellatsioonkaebust ise

esitanud, siis ei saanud hageja esitada kostja I vastu vastuapellatsioonkaebust.

Vastuapellatsioon esitati pärast apellatsioonitähtaja möödumist, mistõttu ei saa seda lugeda

apellatsiooniks. Hageja sai esitada vastuapellatsioonkaebuse üksnes apellatsioonkaebuse

esitanud kostja II suhtes. Seetõttu jätab ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuse

kostja I suhtes läbivaatamata (TsMS § 456 lg 4, § 632 lg 1, § 635 lg-d 1–3, § 643 lg 1).

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse

kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

11. Ringkonnakohtus ei vaidle pooled maakohtu poolt tuvastatus, et hageja ning kostjad

sõlmisid 3. juunil 2019 ühishüpoteegi lõpetamise, korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi

seadmise lepingu ning asjaõiguslepingud, mille kohaselt kostjad müüsid ja hageja ostis

korteriomandi aadressiga X maakond, X linn, XXX, mille reaalosaks on eluruum nr 1 koos selle

oluliste osade ja päraldistega. Müügihinnaks oli 139 000 eurot (I kd, tl 11–22). Hageja sai

kostjatelt korteri valduse 21. juunil 2019.

12. Esmalt peatub ringkonnakohus hageja kahju hüvitamise nõudel, mis tuleneb korteriühistu

poolt võetud laenukohustusest. Notariaalse müügilepingu p-i 1.10.8 kohaselt on korteriühistul

võetud elamu renoveerimiseks laen lõpptähtajaga 2020, pooled ei vaidle selle üle, et laenu

tagastamise lõpptähtaeg on alles 30. jaanuar 2037 (I kd, tl 41). Seega tuleb hagejal täita

laenulepingust tulenevat kohustust müügilepingus viidatust oluliselt kauem.

Maakohus on hageja nõude rahuldamisel tuginenud Riigikohtu seisukohtadele 27. mai 2015. a

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 ning leidnud, et korteriühistut koormavat (märkimisväärset)

võlga saab käsitleda kui korteriomandi puudust VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses. Praegusel juhul

müüjad (kostjad) küll teavitasid hagejat laenukohustusest ja igakordse osamakse suurusest, kuid

kostjate poolt hagejale nimetatud laenu tagasimaksmise tähtaeg erines laenulepingu järgsest.

Seega ei vastanud kostjate poolt üleantud korteriomand lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1).

Hageja kahjunõude rahuldamise eelduseks lisaks kostjate poolsele kohustuse rikkumisele on

mh see, et kostjad vastutavad kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja nõude rahuldamisel jätnud tähelepanuta

VÕS § 218 lg 4 esimese lause, mille kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis

või pidi teadma. Väljendi "teadma pidamine" kohta sätestab VÕS § 15 lg 4, et kui isik ei

teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda

asjaolu teadma (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14).

Kostja II poolt menetluses (I kd, tl 79) ja apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt teadis

hageja lepingut sõlmides, et korteriühistu on võtnud maja remondiks lähiaastatel laenu, et

laenusumma oli 110 000 eurot ning vaidlusaluse korteriomandi igakuine makse on ca 108 eurot.

Hageja ei vaielnud sellesisulistele kostjate väidetele vastu maakohtu menetluses ega ka vastuses

apellatsioonkaebusele. Hageja oli vastuseks kostjatele seisukohal, et nendest asjaoludest

teadmine ei oma praeguses menetluses tähendust, kuna korteriomanikud saavad laenu võtmisel

valida, kas tasuda laenusumma koheselt tervikuna või osaliselt või tasuda laen igakuiste

maksetena (II kd, tl 194 pöördel). Ringkonnakohus hageja väidetega ei nõustu. Juhul, kui

korteriühistul on olemas raha remonditööde tegemiseks, puudub igasugune mõistlik põhjendus

nii suure laenukohustuste võtmise kohta.

Kostja II taotlusel on esitatud menetluses hageja kui tellija ülesandel enne korteriomandi

müügilepingu sõlmimist 16. mail 2019. a tehtud Arco Vara Kinnisvarabüroo eksperthinnang.

Hinnangu kohaselt on kogu hoone renoveeritud 2017. a märkimisväärses ulatuses (I kd, tl 128).

Seega pidi hageja teadma ka arvamuses esitatu järgi laenukohustuse algusaega. Vaidlusalune

korteriomand asub 6 eluruumiga korterelamus. Olukorras, kus ostjale on teada laenusumma,

pidi hageja teadma ka korteriomandi osaks langeva ligikaudse kohustuse suurust. Teades

renoveerimise algusaega ja korteriomandi osamakse suurust, oli tal kergesti ja ilma eriteadmisi

omamata võimalik lepingu kestvust hinnata. Hagejal oli võimalus teha täiendavaid järelpärimisi

nii korteriühistule kui ka kostjatele laenulepingu täitmisega seonduvates küsimustes, mh

tutvuda laenulepingu muude tingimustega. Lisaks osamaksete suurusele on laenuvõtjale

olulised ka laenu tagasimaksmise tingimused, intressi suurus jms lepingutingimused. Hageja ei

ole tuginenud sellele, et ta oleks ise vastavasisulisi järelpärimisi teinud või esitanud kostjatele

taotluse laenulepinguga tutvumiseks.

Praegusel juhul ei vasta müügilepingus fikseeritud laenu lõpptähtaeg ilmselgelt laenusummale

ja tehtavate osamaksetele suurusele ja seega väidetavale laenulepingu kestvuse ajale.

Ringkonnakohtu hinnangul pidi hageja juba esmapilgul saama aru, et kostjate poolt esitatud

andmed ei ole täpsed. Ostjal ei ole küll üldjuhul täiendavate järelepärimiste tegemise kohustust

müügilepingu eseme omaduste kohta, samas ei ole ka tavapärane, et kortermaja

renoveerimiseks võetud nii suure laenu tagasimaksmine toimub väga lühikese aja (kolme aasta)

jooksul. Ringkonnakohus leiab, et hageja on käitunud lepingu sõlmisega seotud asjaolude

väljaselgitamisel raskelt hooletult, hageja oleks pidanud juba enne müügilepingu sõlmimist

oskama hinnata vaidlusalusel korteriomandil lasuvate lepingujärgsete kohustuste suurust ning

märkama, et kostja poolt esitatud andmed on ekslikud.

Hageja ei ole ka tõendanud VÕS § 221 lg-s 1 toodud eelduste täitumist. Maakohus on otsuse

põhjendustes leidnud, et mõlemad kostjad olid sellel ajal korteriühistu juhatuse liikmed ning

kursis või vähemalt pidid olema kursis laenukohustuse asjaoludega. Missugustele tõenditele

maakohus on selle järelduse puhul tuginenud, ei selgu ei otsusest ega asja materjalidest.

Hageja küll leidis, et kostjad on teadlikult esitanud valeandmeid (I kd, tl 6), samas on ka hageja

ise möönnud, et korteriühistu poolt kostjale II saadetud sõnumist ei ole üheselt aru saada, kas

laenu lõpptähtaeg saabub aastal 2020 või tasumise tähtaeg saabub 20 aasta pärast (I kd, tl 104).

Arvestades eelnevat on ringkonnakohus seisukohal, et hageja kahjuhüvitamise nõue, mis

tuleneb korteriühistu poolt võetud laenukohustuse osamaksetest, tuleb jätta rahuldamata.

13. Hageja on esitanud nõude kostjate vastu laenukohustuse täitmisega seonduvalt kahel

erineval alusel: nii kahju hüvitamise nõudena kui ka hinna alandamise nõudena. Hageja ei ole

enne hagiavalduse esitamist kostjatele hinna alandamise avaldust teinud. Hageja väitel on

mittekohase täitmise väärtus VÕS § 112 lg 1 järgi 118 283 eurot 38 senti, mille hageja leidis,

kui lahutas ostuhinnast 139 000 eurost tulevaste laenumaksete kogusumma 20 716 eurot 62

senti.

Ringkonnakohus leiab, et hageja ei ole hinna alandamise nõude eelduste olemasolu tõendanud.

Ainuüksi argument, et sellises ulatuses korteril lasuva laenukohustuse puhul on loogiline, et

ostuhind peab laenukohustuse ulatuses vähenema, ei ole hinna alandamise eelduseks. Iseenesest

on õige hageja viide Riigikohtu seisukohale, mille kohaselt võib korteri omandanud ostjal olla

müüja vastu kahju hüvitamise nõue või õigus alandada ostuhinda, kui korteriga tuli talle kaasa

kohustus, millest müüja teda ei teavitanud (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-61-04, p 24), samas tuleb hagejal üldjuhul tõendada puudusega eseme väärtust ning

seda, milline on puudusega eseme väärtuse suhe kohase täitmise väärtusse (vt nt Riigikohtu

17. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-12712, p 13). Hageja ei ole seda teinud ning

hageja ei ole tuginenud ka asjaoludele, mis viitaks sellest reeglist kõrvalekaldumise vajadusele.

Seega ei ole hageja tõendanud kostja II vastu hinna alandamise nõude eelduste täitumist.

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata hageja nõude

kahju 4113 euro 40 sendi hüvitamiseks, mis oli seotud veetorustiku puuduste kõrvaldamisega

ning hageja vastuapellatsioonkaebus tuleb selles osas rahuldada. Pooled ei vaidle

apellatsioonimenetluses maakohtu poolt tuvastatu üle, et vannitoas olevast tarbevee kollektorist

kööki minev toru oli katkenud koridori põranda all. Maakohus tuvastas, et toru oli läbi

lõigatud/jätkamata ning jäetud avatult põranda alla.

Müügilepingu p-i 1.10.7. kohaselt on lepingu eseme reaalosaks olev eluruum osaliselt

renoveeritud ja vajab osaliselt renoveerimist ning lepinguesemel ei ole mingeid müüjale

teadaolevaid varjatud puuduseid (lepingu p 1.10.6). Korteri müügikuulutuse kohaselt on

korteris alustatud remondiga, mh on vahetatud torustik (I kd, tl 24).

Hageja on esitanud menetluses tõenditena kostjate kohustuse rikkumise kohta Ruunus OÜ poolt

koostatud kahju hindamise akti (I kd, tl 25), hinnapakkumised (I kd, tl-d 27, 19) ning OÜ

Ehitusseire poolt tehtud hinnangu (I kd, tl 28). Maakohus nimetatud tõendeid otsuses ei

hinnanud. Ruunus OÜ kahju hindamise akti kohaselt oli leke korteri koridori põrandaaluses

torustikus, põranda avamisel selgus, et vannitoas olevast tarbevee kollektorist kööki minev toru

on katkenud koridori põranda all. Köögi kanalisatsioonitoru kalle on vale. OÜ Ehitusseire poolt

tehtud hinnangu kohaselt on katkestatud ja lahtise otsaga veetorust eelnevalt voolanud vett

korteri põrandakonstruktsioonidele ja nende alla, põhjustades pinnase märgumist ja

niiskuskahjustusi põranda puitkonstruktsioonidel.

OÜ Ehitusseire arvamuse kohaselt lõppes külmavee jaotuskollektorist väljuv komposiittoru,

millel on kirjutatud „köök“ läbilõigatult vahekoridori põranda all. Läbilõigatud toru ots ei olnud

suletud korgiga ega sulgarmatuuriga. Vastuses hagile selgitas kostja I, et katkestatud toru jäi

sinna renoveerimise käigus tekkinud muudatuste tõttu. Töid teinud torumees painutas toru

kahekorra ja kinnitas selle teibiga. Kostja I keeras haruliini kraanid kinni. Hageja kirjast

kostjale II selgub, et kostja I tunnistas telefonivestluses hagejaga, et ta unustas hagejat

informeerimast lahtise otsaga torust. Kostja I ei informeerinud hagejat ka haruliini kraani

kinnikeeramise põhjusest. Vastuses hagile leidis kostja I, et võib-olla tal ununeski midagi (I kd,

tl 61).

VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2

p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele (st lepingut on rikutud), kui sellel ei ole kokkulepitud

omadusi. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud tõenditega on hageja tõendanud kostjate poolset

kohustuse rikkumist VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Hageja on tõendanud nii seda, et puudus oli

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), kui ka seda, et puudus ei tulenenud

ostjast. Ehitusseire OÜ arvamuse kohaselt puudus kollektorkapis tähistus vastava haruliini

kraani avamise keelu kohta. Hageja ei teadnud seega ega pidanudki teadma nimetatud

puudusest (VÕS § 218 lg 4). Pooled ei ole ka sõlminud kostjate vastutust välistavat kokkulepet

(VÕS § 221 lg 2).

15. VÕS § 220 lg 1 esimese lause kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele

mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus

ekslikult asunud seisukohale, et hageja ei ole kostjaid puudustest informeerinud. Kostja II

kinnitusel pöördus hageja tema poole 9. juulil 2019 telefoni teel teatades probleemidest

torustikuga (I kd, tl 77). Hageja informeeris ka kostjat I. Kostja II vastas hagejale 10. juulil

2019, et ta ei tunnista hageja nõuet. 17. juulil 2019 on kostja I hagejale teatanud, et ta loobub

hüvitamast poolt kahjuhüvitisest.

Müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostja esmaseks

õiguskaitsevahendiks VÕS § 222 lg-st 1 tulenev lepingu täitmise nõue. Ostja võib VÕS § 222

lg 1 järgi nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei

põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid

või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele

mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste

ebamugavusteta mujalt. Kostjate ja hageja vahel toimusid 2019. a juuli alguses läbirääkimised

veekahjustuse likvideerimise osas, mõlemad kostjad keeldusid kahju hüvitamast.

Maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et hageja peab tõendama, et kostjad ilmselt ei oleks

lahtise veetoru tõttu tekkinud puudusi kõrvaldanud. Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja I

kirjavahetusest nähtub (I kd tlk 35), et kostja I oli nõus algselt tasuma hagejale pool hageja

poolt nõutud summast, kuid keeldus kogusummat maksmast põhjendades seda ebamõistlikult

suure nõudega. Ringkonnakohus leiab aga, et olukorras, kus kostjad keelduvad kahju

hüvitamast ilma igasuguseid omapoolseid ettepanekuid puuduste kõrvaldamiseks tegemata, ei

ole põhjendatud maakohtu järeldus, et hageja oleks pidanud tõendama, et ta andis kostjatele

tähtaja ja võimaluse, et kostjad oleks saanud saata enda kulul puudusi kõrvaldama ka

kvalifitseeritud torumehe. Kostjad ei ole läbirääkimiste käigus avaldanud (peale kostja I poolse

esialgse pakkumise tekkinud kahjust poole hüvitamiseks) minimaalsetki tahet puudusi

kõrvaldada. Kostja I on vastuses hagile väitnud, et: „Mina näen, et heade kavatsustega korteri

ostjal oleks piisanud vaid mulle helistada kui oli selle toru leidnud ja ma oleksin kohe ka

reageerinud.“. Samas kinnitab hageja poolt esitatud kirjavahetus, et kostja I sai kahjust teada

telefoni teel (I kd, tl 35). Ka kostja II väitel sai ta väidetavast puudusest ja veekahjustusest teada,

kui hageja talle helistas. Seega teadsid kostjad veekahjustustest korteris ning probleemist

pooliku toruga kohe pärast kahju avastamist.

Kostja I vaidles vastu hageja poolt kaasatud asjatundja teadmistele, kuid tema väited on

paljasõnalised ja üldised.

16. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kahju hüvitamise (puuduste kõrvaldamiseks kantavate

kulutuste) nõude. Esitatud tõendite kohaselt on hageja kahjuks parandustööde maksumus 4113

eurot 40 senti.

Kuna hageja nõuab kulutuste hüvitamist, mis on vajalikud müüdud asja viimiseks

müügilepingus kokkulepitud seisu, siis on hageja nõue kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1-3

järgi (vt Riigikohtu 20. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12587, p 12).

Kostjad on menetluses leidnud, et hageja kahju suurus on ülepaisutatud, kuid ei ole ühtegi

konkreetset vastuväidet või omapoolset kalkulatsiooni esitanud.

Ringkonnakohtu hinnangul on hageja kahjunõude puhul täidetud ka VÕS § 127 järgsed kahju

hüvitamise nõude eeldused. Hageja on tõendanud, et kostja on oma kohustust rikkunud,

rikkumise tagajärjel on talle tekkinud kahju, mis seisneb parandustööde maksumuses.

Mittenõuetekohaselt tehtud torutööde parandamiseks ning veekahjustuste kõrvaldamiseks

tehtud kulutustest tulenev kahju pidi olema kostjale ettenähtav ning on hõlmatud lepingu kaitse

eesmärgiga. Kui torutööd oleks tehtud nõuetekohaselt, ei oleks hagejale kahju tekkinud,

järelikult on hageja kahju ka kostja lepingurikkumisega põhjuslikus seoses.

17. Ringkonnakohus leiab, et hageja 250 euro (I kd, tl 52) hüvitamise nõue, mis on seotud OÜ

Ehitusseire poolt eksperthinnangu koostamisega, on põhjendatud. Maakohus on õigesti

märkinud, et hageja nõude aluseks on VÕS § 128 lg 3, mille kohaselt võivad kahjuks olla ka

kahju kindlakstegemise kulud.

Ringkonnakohtu hinnangul on täidetud ka VÕS § 127 järgsed kahju hüvitamise nõude eeldused.

Kahju suuruse kindlakstegemisega seotud kulutused pidid olema kostjatele ettenähtavad ning

on hõlmatud lepingu kaitse eesmärgiga. Hageja on vastuapellatsioonkaebuses märkinud, et

vähemalt osaliselt oli kahju kindlakstegemise kulu põhjustatud kostja II 10. juulil 2019 saadetud

vastusest hagejale (I kd, tl 85), mille kohaselt ei ole hageja esialgne hinnang kahjule koostatud

pädeva isiku poolt. Hageja kahju on kostja lepingurikkumisega põhjuslikus seoses, ilma

kohustuse rikkumiseta ei oleks hageja pidanud tellima asjatundja arvamust kahju põhjuste ja

suuruse kindlakstegemiseks.

18. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis õigesti hageja nõude kohtueelsete

menetluskulude 568 euro 40 sendi hüvitamiseks rahuldamata.

Hageja väitel on kohtueelne õigusabikulu tekkinud 31. juuli 2019. a nõudekirja koostamisega.

Hageja oli kostjaid aga juba eelnevalt puudustest teavitanud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et

hageja esindaja kiri kostjatele, milles nõutakse kulutuste hüvitamist, oleks kostjatele kätte

toimetatud (maakohtu otsuse p-d 30–32).

Vastuseks hageja vastuapellatsioonkaebusele leiab ringkonnakohus, et isegi juhul, kui lugeda

hageja esindaja poolt koostatud nõudekirja vähemalt osaliselt TsÜS § 70 järgsest lepingu

rikkumisest teatamiseks, ei kohaldu TsÜS § 70 sätted Riigikohtu seisukoha järgi automaatselt

ka kõikide õiguskaitsevahendite kohaldamise suhtes (vt Riigikohtu 1. novembri 2017. a otsus

tsiviilasjas nr 2-15-17677, p 12).

19. Ringkonnakohus leiab, et hageja 450 euro saamata jäänud üüritulu nõue tuleb jätta

rahuldamata. Hageja väitel on varjatud puuduste ilmnemise tõttu korteris viibinud ka remondi

valmimine ligikaudu 1 kuu võrra. Kuna hagejal oli plaanis eelmine elukoht viivitamatult üürile

anda, Tartus on alates suve teisest poolest suur nõudlus üürikorterite vastu, oleks hageja oma

eelnevalt renoveeritud korterisse üürniku leidnud. Hageja hinnangul on kõnealuse korteri

üürihind 450 eurot kuus, hageja esitas tõendina ka sarnaste korterite üürikuulutuste pakkumise.

Ringkonnakohus tuvastas, et korteriomand oli selle üleandmise hetkel puudustega. Samas leiab

ringkonnakohus, et hageja kahju hüvitamise nõude eeldused, mis on seotud tema kui uue

omaniku teise korteri üüritasu saamata jäämisega, ei ole täidetud. VÕS § 127 lg 2 järgi ei kuulu

kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte

eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Korteriomandi

võõrandamise puhul võib kahjunõue hõlmata kulu, mida peab uus omanik kandma, kui ta ei saa

korterit kasutada (nt üür). Puhtmajanduslik kahju, mida uus omanik võib kanda seoses

varasema omandi üürile andmise võimaluse kaotusega, müügilepingu kaitsealasse reeglina ei

kuulu.

Lisaks on kostja II põhjendatult leidnud, et hageja alustas korteri kättesaamisel koheselt

suuremahulisi ehitustöid, mis kestsid pikemat aega, hageja ei kolinud korterisse sisse pikema

aja jooksul. Hageja ei ole tõendanud, et tal ei olnud ühe kuu jooksul võimalik enda varasemat

korterit välja üürida just korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse tõttu.

Seega kuulub hageja nõue rahuldamisele kostja II vastu 4363 eurot 40 senti (250 eurot+4113

eurot 40 senti).

Hageja nõudis ka viivise väljamõistmist alates hagiavalduse esitamisest. VÕS § 101 lg 1 p 6

kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s

94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette

nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga

ettenähtud intressimäär. Hageja viivisenõue tuleb rahuldada.

20. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse hagi kostja II suhtes rahuldamise

ulatuses, tuleb vastavalt muuta ka menetluskulude jaotust maakohtu menetluses (TsMS § 173

lg 3). TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või

ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 171 lg 1 järgi kannab

apellatsioon-, kassatsioon- või määruskaebuse või teistmisavalduse esitamisest tingitud

menetluskulud kaebuse või teistmisavalduse esitaja, kui kaebus või teistmisavaldus jääb

rahuldamata.

Arvestades kostja II apellatsioonkaebuse rahuldamist, hageja vastuapellatsioonkaebuse osalist

rahuldamist ning hagi rahuldamise ulatust kostja II vastu jätab ringkonnakohus kostja II

menetluskulud 83,3% ulatuses hageja kanda ja hageja menetluskulud 16,7% ulatuses kostja II

kanda.

Maakohus määras hageja ja kostja II menetluskulud rahaliselt kindlaks. Maakohus luges hageja

põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks 3903 eurot 59 senti ning kostja II põhjendatud ja

vajalikuks menetluskuluks 1860 eurot. Seega on ringkonnakohus pädev määrama hageja ja

kostja II menetluskulude rahalist suurust (TsMS § 174 lg-d 3 ja 5). Ringkonnakohtu hinnangul

ei ole maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel diskretsiooniõigust

ületanud ning ringkonnakohus jätab maakohtu poolt määratud menetluskulude suuruse

muutmata.

Ringkonnakohus selgitas eespool, et kuivõrd kostja I ei ole maakohtu otsust vaidlustanud, siis

on maakohtu otsus (sh menetluskulude jaotuse osas) kostja I suhtes jõustunud. Seega tuleb

hageja põhjendatud ja vajalikest menetluskuludest maakohtus jätta kostja I kanda 66,5%, s.o

rahaliselt 2595 eurot 89 senti, kostja II kanda 16,7%, s.o rahaliselt 651 eurot 90 senti ning kostja

II menetluskuludest jätta hageja kanda 83,3%, s.o rahaliselt 1549 eurot 38 senti.

21. Hageja menetluskuludeks ringkonnakohtus on riigilõiv 500 eurot ning lepingulise esindaja

kulu 3530 eurot 81 senti (koos käibemaksuga).

Riigilõiv on kohtukulu TsMS § 138 lg 1 ja § 139 lg-te 1 ja 2 järgi. Hageja

vastuapellatsioonkaebuse hind käesolevas asjas on 6890 eurot 80 senti, millelt tuli tasuda

riigilõiv 450 eurot. Seega on hageja tasunud riigilõivu ettenähtust rohkem. Kuivõrd hageja oli

kohustatud tasuma riigilõivu vaid 450 eurot, siis on hageja hüvitamise nõue kostja II vastu

põhjendatud ka üksnes 450 euro ulatuses. Ülejäänud osas on hagejal õigus taotleda riigilõivu

tagastamist TsMS § 150 järgi.

Hageja lepinguline esindaja on osutanud hagejale teenust ringkonnakohtus 21 tunni 1 minuti

ulatuses.

Ringkonnakohtu

hinnangul

on

tegemist

osaliselt

ülepaisutatud

kuluga.

Ringkonnakohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide materjalide

mahtu, asjaolu, et esitatud oli nii apellatsioonkaebus, kui ka vastuapellatsioonkaebus, kuid ka

asjaolu, et hagejat esindas nii maa-, kui ka ringkonnakohtus sama esindaja, s.t kes oli tsiviilasja

asjaoludega

kursis,

loeb

ringkonnakohus

põhjendatud

ja

vajalikuks

ajakuluks

apellatsiooniastmes 12 tundi. Kuigi hageja vastuapellatsioonkaebus on üsna mahukas (kokku

14,5 lk), sisaldab see ühel leheküljel menetlusosaliste andmeid, ligi pooleteisel leheküljel

varasema menetluse käigu kirjeldust ning ka varasemalt menetluses esitatud seisukohtade

kordust. Sama puudutab ka hageja vastust kostja II apellatsioonkaebusele. Seega ei ole ajakulu

nende dokumentide eest taotletud ulatuses põhjendatud. Samuti on osaliselt ülepaisutatud ka

ajakulu kohtumäärustega ja kostja II menetlusdokumentidega tutvumisele ning lõplike

seisukohtade koostamisele. Ringkonnakohus loeb hageja esindaja tunnitasu 140 eurot (ilma

käibemaksuta) mõistlikuks. Seega on hageja põhjendatud menetluskulu ringkonnakohtus 2466

eurot, s.o riigilõiv 450 eurot ja lepingulise esindaja kulu 2016 eurot (koos käibemaksuga)

(140*12*1,2).

22. Kostja II menetluskuluks ringkonnakohtus on lepingulise esindaja kulu 1848 eurot (koos

käibemaksuga). Kostja II esindaja on osutanud kostjale II õigusabiteenust 14 tunni ulatuses

tunnitasuga 110 eurot (ilma käibemaksuta). Kostja II esindaja tunnitasu on mõistlik.

Ringkonnakohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide materjalide

mahtu, asjaolu, et esitatud oli nii apellatsioonkaebus, kui ka vastuapellatsioonkaebus, kuid ka

asjaolu, et kostjat II esindas nii maa-, kui ka ringkonnakohtus sama esindaja, s.t kes oli

tsiviilasja asjaoludega kursis, loeb ringkonnakohus põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks

apellatsiooniastmes 12 tundi, s.o rahaliselt 1584 eurot (koos käibemaksuga) (110*12*1,2).

Arvestades menetluskulude jaotust tuleb hagejalt mõista kostja II kasuks välja menetluskulud

ringkonnakohtus 1319 eurot 47 senti (koos käibemaksuga) (1584/100*83,3%) ning kostjalt II

hageja kasuks välja 411 eurot 82 senti (koos käibemaksuga) (2466/100+16,7%).

Seega on hageja kohustatud hüvitama kostjale II menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kokku

2868 eurot 85 senti (koos käibemaksuga) (1549,38+1319,47) ning kostja II on kohustatud

hüvitama hagejale menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kokku 1063 eurot 72 senti (koos

käibemaksuga) (651,90+411,82).

Ringkonnakohus tasaarvestab TsMS § 445 lg 1 alusel hageja ja kostja II vastastikused

menetluskulude nõuded ning tasaarvestuse tulemusena mõistab hagejalt kostja II kasuks välja

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kokku 1805 eurot 13 senti (koos käibemaksuga).

23. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 21. oktoobri 2021. a määrusega kostja II menetlusabi

taotluse ning vabastas ta riigilõivu 750 eurot tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel.

TsMS § 179 lg 1 ja TsMS § 190 lg 5 teise lause järgi tuleb hagejalt mõista riigituludesse 83,3%

750 euro suurusest riigilõivust, mille tasumisest kostja II oli apellatsioonkaebuse esitamisel

vabastatud, ehk 624 eurot 75 senti.

TsMS § 179 lg 5 alusel tuleb raha riigituludesse tasuda 15 päeva jooksul, arvates otsuse

jõustumisest. TsMS § 179 lg 9 alusel tuleb menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi

täitmisega viivitamise korral tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivist

lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke