3-20-1496/59 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. juuni 2022, Tallinn

Haldusasja number

3-20-1496

Haldusasi

Bee Tree Holding OÜ kaebus nõuetes kohustada

Tallinna Linnaplaneerimise Ametit (TLPA) kaaluma ja

võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu

detailplaneeringu (DP) ehitusõiguse küsimuses kujul,

mis lubab Narva mnt 115 kinnistule planeerida 8

maapealse

ja

maa-aluse

korrusega

hoone

hoonestustihedusega 1,5; alternatiivselt kohustada

TLPA-d kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt

115 kinnistu DP ehitusõiguse küsimuses; tuvastada

TLPA 13.07.2020 toimingu, millega TLPA tagastas

kaebaja 01.07.2020 vaide TLPA 02.06.2020 kirjale nr 3-

2/389-27, õigusvastasus; alternatiivselt mõista kaebaja

kasuks

välja

õigusvastaste

menetlustoimingutega

tekitatud kahju eest hüvitis summas 34 525,75 eurot

Menetlusosalised

Kaebaja – Bee Tree Holding OÜ, esindajad v.adv Elmer

Muna ja adv Angela Kase

Vastustaja – Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja

Kenneth Rivis

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 11. oktoobri 2021. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus osaliselt ja tühistada Tallinna

Halduskohtu 11. oktoobri 2021. a otsus haldusasjas nr 3-20-1496 osas, milles halduskohus

kohustas Tallinna linna jätkama planeerimismenetlusega, jättes kõrvale kaebajale

02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud suunised korruselisuse ja

hoonestustiheduse kohta, ning menetluskulude jaotust puudutavas osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada kaebus ja kohustada Tallinna linna

jätkama planeerimismenetlusega, kaaludes uuesti vaidlusaluse detailplaneeringu

korruselisuse ja hoonestustiheduse küsimust.

3-20-1496

2(15)

3. Mõista Tallinna linnalt Bee Tree Holding OÜ esimese kohtuastme menetluskulude

katteks välja 8000 eurot (kaheksa tuhat eurot).

4. Ülejäänud osas jätta Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 11. oktoobri 2021. a otsus haldusasjas nr 3-20-1496 muutmata.

5. Mõista Tallinna linnalt Bee Tree Holding OÜ apellatsiooniastme menetluskulude

katteks välja 2500 eurot (kaks tuhat viissada eurot). Tallinna linna menetluskulud jätta

tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 11.07.2022, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Bee Tree Holding OÜ esitas 14.11.2014 taotluse Narva mnt 115, Tallinn kinnisasjale

ehitusõiguse määramiseks DP menetluse algatamiseks.

2. Tallinna Linnavalitsus algatas 17.08.2016 korraldusega nr 1202-k DP menetluse.

Korralduse kohaselt on DP koostamise eesmärk Narva mnt 115 kinnistu sihtotstarbe osaline

muutmine ärimaaks ning ehitusõiguse määramine 1‒8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega

äriruumidega korterelamu ehitamiseks.

3. TLPA 02.06.2020 kirja nr 3-2/389-27 kohaselt asub planeeritav kinnistu Lauluväljaku

läheduses ja linna ühe suurima magistraali ääres reljeefi kõrgeimas osas ning tegemist on

linnaruumiliselt olulise ja vaadeldava asukohaga. Leidmaks Narva mnt 115 kinnistule sobivaid

hoonemahtusid, on amet põhjalikult kaalunud DP lahendust ja hinnanud linnaruumilist olukorda

kohapeal. Kaalutluste aluseks on võetud Tallinna Linnavalitsuse 10.05.2015 korraldusega nr

941-k kehtestatud Narva mnt 105/Mäe tn 2, Narva mnt 105a ja 107 kruntide detailplaneeringu

(Mäe DP) alusel välja ehitatud lahendus Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidel. Nimetatud kruntidele on

ehitatud nelja-, kuue- ja kaheksakorruselised korterelamud, mille vahele on rajatud elanike

kasutatav kompaktne haljasala. Mäe DP-s oli planeeritava maa-ala hoonestustiheduseks

määratud 1,2. Amet on teadlik, et Narva mnt ‒ Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaanis oli

Narva mnt äärsete korterelamu kruntidel hoonestustiheduseks määratud kuni 1,5 ning

3-20-1496

3(15)

korruselisuseks kuni 10 ja 12 korrust. Arvestades tänapäevaseid tuleohutusnõudeid, üldist

ehitamise mõistlikkust ning lähtuvalt eespool nimetatud Mäe tn 2, 2a ja 2b kruntidele välja

ehitatud hoonestuse lahendusest, peab amet sobivaks Narva mnt 115 kinnistule kuni 6-korruselise

hoone kavandamist ning määrab planeeritavaks hoonestustiheduseks kuni 1,25. Narva mnt 115

kinnistu hoonestustiheduse võib arvutada krundi algsest pindalast lähtudes (1475 m²).

4. Bee Tree Holding OÜ palus 02.06.2020 kirjale 05.06.2020 kirjas selgitust ja esitas TLPA

02.06.2020 kirjale 01.07.2020 vaide. TLPA vastas Bee Tree Holding OÜ 05.06.2020 kirjale

06.07.2020 kirjaga nr 3-2/389-33, milles esitas täiendavad selgitused ja tagastas vaide

13.07.2020 kirjaga nr 3-2/389 põhjusel, et 02.06.2020 kiri ei ole haldusakt, vaid teabetoiming,

millele ei saa vaiet esitada.

5. Bee Tree Holding OÜ esitas 12.08.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud

27.11.2020, 21.04.2021), mis võeti menetlusse nõuetes kohustada TLPA-d kaaluma ja võtma

uuesti seisukoht Narva mnt 115 kinnistu DP ehitusõiguse küsimuses kujul, mis lubab Narva

mnt 115 kinnistule planeerida 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega hoone hoonestustihedusega

1,5; alternatiivselt kohustada TLPA-d kaaluma ja võtma uuesti seisukoht Narva mnt 115

kinnistu DP ehitusõiguse küsimuses; tuvastada TLPA 13.07.2020 toimingu, millega TLPA

tagastas kaebaja 01.07.2020 vaide TLPA 02.06.2020 kirjale nr 3-2/389-27, õigusvastasus;

alternatiivselt mõista kaebaja kasuks välja õigusvastaste menetlustoimingutega tekitatud kahju

eest hüvitis summas 34 525,75 eurot.

DP taotluse menetlusse võtmisel ega DP koostamise algatamisel 2014. a-l ei nähtud ette

ehitusõiguse täpsustamist või muutmist. Vastustaja 02.06.2020 kirjaga määrati kaebaja jaoks

üllatuslikult rangemad tingimused. Kaebajal peab olema õiguskindlus, et planeerimismenetluse

algatamisel hindas vastustaja, kas taotluses soovitud planeeringut saab üldse algatada. Kaebaja

peab sisuliselt koostama uue lahenduse ja kandma sellega seonduvalt täiendava kulu. Kirjas

viidatud põhjendused pidid olema vastustajale teada juba DP menetluse algatamise ajaks. Mäe

DP-st tulenevaid kitsendusi oleks pidanud arvestama juba kaebaja DP algatamisel, sest Mäe DP

on kehtestatud aasta enne kaebaja DP algatamist. Seos Mäe DP-ga jääb ka arusaamatuks, sest

see ei piirne kaebaja kinnistuga, vaid jääb sellest mitmesaja meetri kaugusele. Vastustajal ei ole

õigust nõuda kaebajalt väiksema korruselisusega hoone ehitamist pelgalt seetõttu, et Narva mnt

113 kinnistu omanik on väidetavalt nõustunud 8-korruselise hoonega ja kaebaja hoone peab

seetõttu olema madalam.

Seos tänapäevaste tuleohutusnõuetega ja ehitamise üldise mõistlikkusega on arusaamatu.

Rangemad tuleohutusnõuded, mis kehtivad üle 8 korrusega hoonetele, ja üldine ehitamise

mõistlikkus mõjutavad ehitusmaksumust, mis mõjutab eelkõige kaebajat ega ole tegur, mida

TLPA peaks linnaruumi planeerimisel kaaluma. Ka on selgusetu avalik huvi, mille kaitseks

hoone kõrgust vähendatakse. Kaebaja taotletud DP on kooskõlas Lasnamäe elamualade

üldplaneeringuga (ÜP), mis on valminud tihedas koostöös avalikkusega.

Vastustaja uued argumendid elanike eelistuste (korruselisuse ja korruse kõrguse kohta) on

üllatuslikud. Vastustaja on varem rõhutanud, et soovib piirkonnas näha rütmilist hoonestust

varieeruva kõrgusega. Vastustaja on rõhutanud ka soovi saada „saledaid“ hooneid ning 8-

korruseline hoone vastab sellele rohkem kui 6- või 4-korruseline hoone. Kaebaja planeeritud

eluruumi kõrguseks on 2,73 m, mis on rohkem kui nõutav miinimum.

Vastustaja selgitused menetluse venimise kohta on paljasõnalised. Läbirääkimised Maa-

ametiga kestsid 3 aastat, samas selle aja jooksul oli vaid 6 kirja ja 1 nõupidamine. Ei ole

arusaadav, miks küsimusi lahendatakse teemade kaupa, mitte samaaegselt. Ka sissepääsu

küsimuse lahendamine Maa-ametiga ei takistanud kaaluda muid DP ülesandeid. Vastustaja on

3-20-1496

4(15)

läbirääkimistes Maa-ametiga tuginenud struktuurplaanile (teevõrgu küsimuses), kuid

hoonestuse kõrguse osas keeldub vastustaja sellele tuginemast. Kaebajal ei ole ka absoluutset

kohustust täiendada DP-d vastavalt vastustaja nõudmistele.

Struktuurplaani tänavalaotiselt nähtub selgelt, et Narva mnt 115 kinnistule võib ehitada 8-

korruselise hoone, mille hoonestustihedus on 1,5. Kaebaja on proovinud saavutada

kompromissi, sh vähendanud nn malelaua mustri saavutamiseks hoone kõrgust.

Kaebajal on õigus nõuda kahju hüvitamist. Vastustaja on õigusvastaselt asunud kaebaja

taotletud DP lahendust hindama alles 6 aastat pärast taotluse esitamist ja vastustaja tegevus

planeerimismenetluses

on

rikkunud

õigusselguse

ja

õiguskindluse

põhimõtteid

(planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg-d 2 ja 3, § 134). Kui kohus tuvastab vastustaja kirjade

õigusvastasuse ja viivituse, on kahjunõude esmane tingimus täidetud. Kaebajale on tekkinud

otsene varaline kahju 31 953,75 eurot sellest, et kaebaja tegi asjatuid kulutusi DP menetluseks

kuue aasta jooksul alates DP algatamise taotluse esitamisest kuni 02.06.2020. Kaebajale ei oleks

kahju tekkinud, kui vastustaja ei oleks asunud DP lahenduse küsimust kaaluma alles kuus aastat

pärast DP algatamise taotluse esitamist.

6. Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

TLPA 02.06.2020 kiri on haldusmenetluse toiming, mida tuleb vaidlustada koos haldusaktiga

(sisulise otsusega). Seega puudub kirjale iseseisev vaideõigus ja vastustaja tagastas kaebaja

01.07.2020 vaide õigesti. TLPA 02.06.2020 kiri ei ole lõplik otsus ja selles toodud seisukohti

on võimalik ümber hinnata. Kiri ei ole ka sõnastatud selliselt, et see suunaks isikut konkreetse

menetluse lõpetamise ega ka mitte haldusakti vastuvõtmise suunas, vaid tegemist on juhistega

edasiseks menetluseks.

DP algatamise korraldus on oma olemuselt toiming, mis tähistab planeerimismenetluse algust

ega anna õigust eeldada, et algatamise korralduses esialgselt määratletud ehitusõigusega DP ka

kehtestatakse. Isegi juhul, kui ÜP põhimõtteliselt võimaldab teatud parameetritele vastavat

lahendust, ei tähenda see, et DP menetluses tuleks vastav ehitusõigus alati anda.

Narva mnt 115 hoone korruselisuse kaalumisel on amet lähtunud konkreetsest linnaruumilisest

situatsioonist, mh sellest, et Narva mnt 113 kinnistule kavandatakse 8-korruselise hoone

ehitamist. Struktuurplaanist on lähtutud hoonete paigutuse osas. Kaebaja pakutud ainult ca 2,9

m madalama hoonega ei ole võimalik saavutada selget kõrguslikku erinevust Narva mnt äärsete,

sh Narva mnt 113, hoonetega. Kaebaja välja pakutud lahenduse puhul kaob hoonestuse rütmist

korruselisuse ja kõrguse varieeruvus.

Üldine ehitamise mõistlikkus tuleneb asjaolust, et kaebaja jaoks on olulisimateks näitajateks

tihedus, st maapealne suletud brutopind jagatud krundi pindalaga. Samuti on vastustajale

üldteada asjaolu, et huvitatud isikute kui arendajate jaoks on üldiselt kasumlikum planeerida

suurema ehitisealuse pinnaga ja madalamaid hooneid. Vastustaja ei nõua, et nad planeeriksid

või ehitaksid hooneid, mida arendajad ei pea mõistlikuks.

Avalik huvi tuleneb asjaolust, et Narva mnt 115 kinnistu paikneb olulise magistraali, st Narva

mnt ning J. Smuuli tee risti ääres, linnaruumiliselt populaarses ning külastatavas kohas, kus iga

uus planeeritav ehitis avaldab mõju väljakujunenud vaadetele. Samuti paikneb kinnistu

Maarjamäe paekalda reljeefi kõrgeimas osas, on hästi vaadeldav ja ligipääsetav. Kinnistu

lähistel asub ka Eesti Vabariigi oluline maamärk – Lauluväljak. Nimetatud piirkonnas muutuv

linnaruum omab kahtlemata laialdast avalikku huvi ja mõju.

Kahjunõue on perspektiivitu, sest vastustaja viivitus ei olnud põhjendamatu ega õigusvastane

ning ka poolte vahel sõlmitud halduslepingust tuleneb, et kaebaja on võtnud endale kohustuse

3-20-1496

5(15)

tasuda kõik DP-ga seotud kulud ja vastustajal on õigus nõuda DP muutmist ning isegi sellisel

juhul ei teki kaebajale õigustatud ootust, et DP võetakse vastu või kehtestatakse. Kaebajale ei

ole saanud kahju ka tekkida, sest DP menetlus alles kestab ja tulem ei ole veel selgunud.

7. Tallinna Halduskohus luges 11.10.2021 otsusega kaebaja kahjunõude esitatuks

alternatiivselt

kohustamisnõudega

(resolutsiooni

p

1);

rahuldas

tuvastamis-

ja

kohustamisnõuded, kohustas Tallinna linna jätkama planeerimismenetlusega, jättes kõrvale

kaebajale 02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud suunised korruselisuse ja

hoonestustiheduse kohta, sh tegema vajalikke menetlustoiminguid mõistliku aja jooksul, ning

tuvastas Tallinna Linnavalitsuse 13.07.2020 kirja (vaide tagastamise kohta) õigusvastasuse

(resolutsiooni p 2); jättis rahuldamata kaebaja alternatiivse nõude kahju hüvitamiseks

(resolutsiooni p 3); tagastas kaebajale enamtasutud riigilõivu 15 eurot (resolutsiooni p 4);

mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 14 418,25 eurot ja jättis poolte

muud menetluskulud nende endi kanda (resolutsiooni p 5).

Praeguse vaidluse keskne küsimus on hoone korruselisus ning sellega seotud hoonestustihedus.

Vastustaja andis 02.06.2020 kirjas suunise, et kinnistule tohib kavandada kuni 6-korruselist

hoonet hoonestustihedusega kuni 1,25. Vastustaja on sama kirja põhjendusi täiendanud oma

06.07.2020 kirjas. Kohtumenetluse ajal jätkunud haldusmenetluses on vastustaja oma

seisukohti põhjendanud täiendavalt 16.10.2020 kirjas nr 3-2/389-37, leides, et koostatud

linnamudelist on selgelt arusaadav, et Narva mnt äärne erineva kõrgusega hoonestus ilmestab

tänavaruumi ja liigendused teevad fassaadi atraktiivsemaks. Planeeringute läbivaatamise

komisjoni 22.03.2021 koosoleku protokolli kohaselt jäi vastustaja oma varasema seisukoha

juurde.

ÜP kvartaalse tiheduse tsoneeringu kaardi kohaselt on kaebaja krundil tumekollane värv,

planeeritud tihedus kuni 1,5. ÜP jooniselt nr 7 (lk 53) nähtub kaebaja kinnistul hoone

paiknemine Narva mnt-st eemal, Smuuli tee pikenduse ääres. Narva mnt – Mäe tn ristmiku

piirkonna struktuurplaan on koostatud 2008. a-l, s.o enne ÜP kehtestamist. Samas on samad

tingimused korruselisuse ja hoonestustiheduse osas toodud ka ÜP-s. Kuigi vastav osa ÜP-st on

pealkirjastatud ettepanekuna, on selle järel selgesõnaliselt öeldud, et tegemist on ÜP osaga, mis

kuulub selle juurde. Struktuurplaanist ÜP-sse üle toomata detaile saab käsitada linnaarenduslike

ettepanekutena, mis ei ole järgimiseks kohustuslikud, kuid mida tuleb kaaluda koostoimes kõigi

asjakohaste kaalutlustega. Praeguses asjas ei ole oluliste tingimuste ÜP-s kajastamise tõttu

vajalik edaspidi lähtuda olulises osas struktuurplaanist.

Pooled vaidlevad korruselisuse (8- või 6-korruseline hoone) ja hoonestustiheduse üle (1,5 või

1,25). Vastustaja on 02.06.2020 kirjas ja hilisemates 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021

kirjades tuginenud järgmistele kaalutlustele: 1) tegemist on olulise ja vaadeldava asukohaga,

erineva kõrgusega ja kindla kõrguse rütmiga hoonestus muudab piirkonna atraktiivsemaks; 2)

olemasolevad hooned on juba madalamad ja väiksema hoonestustihedusega, suur muudatus

võib olla piirkonna elanike jaoks tundlik teema, mistõttu tuleb suuremat hoonestust hoolikalt

kaaluda; 3) vajalik on piisav vaba ruum haljasaladeks ja parkimiseks; 4) arvestada tuleb

tänapäevaseid tuleohutusnõudeid ja ehitamise üldist mõistlikkust; 5) elanikud eelistavad 3-4-

korruselist hoonestust, mis on kooskõlas inimkeskse linnaruumiga. ÜP sätestab, et elamute

kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele.

Mäe DP-ga (kehtestatud 10.06.2015) on kinnistutele lubatud 4‒8-korruselised hooned

kõrgusega 18‒32 m; hoonestustiheduseks on 1,2 (seletuskirja lk 14). Narva mnt 111 kinnistul

asub ehitisregistri kohaselt ühekorruseline elamu; kinnistul puudub DP. Narva mnt 107a ja Mäe

tn 6 on kinnistud, millel puuduvad ehitised ja mille osas ei ole planeerimismenetlust algatatud.

Narva mnt 113 (kaebaja naaberkinnistu) osas on algatatud DP nr DP028420, mille algatamise

3-20-1496

6(15)

korralduse kohaselt on koostamise eesmärgiks ehitusõiguse määramine 1‒9 maapealse ja 1

maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks. Vastustaja on teinud 02.06.2020

Narva mnt 113 kinnistu omanikule ettepaneku (analoogselt kaebajale tehtud ettepanekule), et

peab kinnistule sobivaks kuni 8-korruselist hoonet hoonestustihedusega kuni 1,25. Vastustaja

on sama seisukohta korranud ka oma 21.07.2020 ja 23.11.2020 seisukohtades. Narva mnt 113

arendaja nõustus ettepanekuga (vt 14.05.2021 uus põhijoonis) ning vastustaja nõustus

10.06.2021 kirjaga DP menetluse jätkamisega.

Kohus ei ole aru saanud, mida on vastustaja silmas pidanud ehitamise üldise mõistlikkuse all.

DP ei kohusta arendajal arendust ellu viima, v.a, kui on kokkulepe tehnorajatiste valmimiseks

sõltuvalt põhiehitisest. Ehitamise (majanduslik) mõistlikkus on kaebaja kui arendaja otsustada

ja seega ka kaebaja risk. Küsimus, kas piirkonda nähakse üldse potentsiaalse

arenduspiirkonnana, on juba otsustatud ÜP-ga. Kaebaja peab arendajana täitma

tuleohutusnõudeid, mis tulenevad ehitise kõrgusest ja korruselisusest. 8-korruselist hoonet võib

pidada Tallinna linnaruumis tavapäraseks. Vastustaja ülesanne ei ole ka kaitsta kaebajat

tuleohutusnõuete täitmisega kaasnevate täiendavate rahaliste kulutuste eest.

Vastustaja viidatud Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ selgitustest (lk 42) ei nähtu, et

inimeste kaalukas eelistus oleks nimelt 3‒4-korruslised kortermajad, vaid eelistuste jaotuvust

vahemikus 10‒16% saab pidada üpris sarnasteks. Arvestada tuleb ka konkreetse piirkonna ja

selle arengusuundadega, mis on kehtestatud ÜP-ga, mis näebki ette piirkonda kõrgemad

hooned. Ka arengustrateegia selgitustest tuleneb, et arvestada tuleb konkreetse asumi eripära.

Ka juhul, kui tegemist on elanike üldistatud eelistusega, on tegemist arendaja riskiga, kas tal

õnnestub leida kõrgemasse kortermajja inimesi, kes sooviksid seal elada. Sama puudutab

korruste kõrgust. Haldusmenetluses ei ole sisulist vaidlust olnud haljastuse osakaalu või

parkimiskohtade üle, sh, et hoone korruselisus või hoonestustihedus nendest teguritest otseselt

sõltuks, nt kaebaja krundil on selle tulemusel liiga vähe rohealasid või parkimiskohtasid.

Seetõttu kohus neid argumente ei käsitle.

Praeguses asjas tuleb arvestada ÜP-s toodud pikaajalist perspektiivi, et elamute kõrgus Narva

mnt ääres tõuseb J. Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele. Kuivõrd tegemist on ÜP-s

toodud lahendusega, on avalikule ja kogukondlikule huvile vastav lahendus otsustatudki juba

ÜP-s. ÜP-s toodud lahenduse realiseerimisel ei ole vaja veelkord kaaluda sellise ehituse

harjumatust piirkonna elanike tarvis.

Mäe tn ja Narva mnt ristile on planeeritud ja ehitisregistri kohaselt ka ehitatud 4‒8-korruselised

korterelamud. Ehitisregistri kohaselt on mh Mäe tn 2 8-korruselise hoone kõrgus 29 m.

Arvestades ÜP-s toodut – elamute kõrgus J. Smuuli tee suunas tõuseb – ei tulene ÜP-st suunist,

et kaebaja hoone peaks olema Mäe tn hoonetega sama kõrge, vaid pigem on kaebajal õigustatud

ootus kõrgema hoone planeerimiseks, et saavutada ÜP-s toodud arenguvisioon. Kaebaja on

11.03.2021 teinud ka ettepaneku, et planeeritav hoone on kõrgusega 26,4 m, mis tähendab, et

kaebaja hoone oleks isegi Mäe tn olemasolevast ühest 8-korruselisest elamust madalam. Tõusev

joon nähtub ka struktuurplaani tänavalaotise joonisest.

Poolte vahel on vaidlus, kuidas mõjutab Narva mnt 115 hoone kõrgust Narva mnt 113 osas

menetletav DP. Menetletaval DP-l ei ole teise DP menetluses siduvat iseloomu. Lisaks tehti nii

kaebajale kui ka Narva mnt 113 omanikule korraga ettepanek, et planeeritavad hooned oleksid

madalamad (kaebajal 6-korruseline ja Narva mnt 113 kinnistul 8-korruseline) ning mõlemal

kinnistul hoonestustihedus 1,25. Arvestades vastustaja 21.07.2020 ja 23.11.2020 kirjavahetust

Narva mnt 113 arendajaga, ei olnud Narva mnt 113 arendaja madalama hoonestusega nõus.

Narva mnt 113 arendaja esitas uued DP materjalid, kus on toodud madalam hoonestus, alles

13.05.2021. Seega ei olnud kaebaja suhtes 02.06.2020 (sh 06.07.2020 kiri), 16.10.2020 ega

3-20-1496

7(15)

22.03.2021 menetlustoimingute tegemise ajal võimalik tugineda sellele, et kõrvalkrundil on

arendajaga kokku lepitud või arendamisel madalam hoonestus.

ÜP-s on üldnormina sätestatud, et hoonestustihedus 1,5 on erandlik. Samas on konkreetse

piirkonna osas selgesõnaliselt sätestatud nii hoonete kõrgus kuni 10‒12 korrust (sh just lõigu

lõpus, kus asub kaebaja kinnistu) ning ka hoonestustihedus 1,5; viimane ilma viiteta „kuni“.

Seega on vastustaja iseenda kaalutlusõigust juba piiranud kehtiva ÜP-ga ja selles hinnanud nii

piirkonna atraktiivsust, vaadeldavust kui ka elukeskkonda. Konkreetse piirkonna kohta

sätestatut tuleb käsitada erinormina ÜP üldnormide suhtes. Struktuurplaanis toodud kõrguste

vaheldumine on katkenud vastustaja enda tegevuse tõttu, kuivõrd vastustaja tegi ise arendajatele

ettepaneku kõrguste muutmiseks, millega üks nõustus ja teine jättis nõustumata. Vastustaja

õigusvastase tegevuse tagajärjena on kaebaja omandiõigust arvestades ebaproportsionaalne

nõuda, et kaebaja loobuks oma kinnistut arendamast ulatuses, mida ÜP selgesõnaliselt lubab.

Kaebajal on ÜP alusel õigus lähtuda hoonestustihedusest 1,5. Madalam hoonestustihedus saaks

tuleneda ÜP muudest olulistest põhimõtetest, mis kaaluvad üles selle piirkonna kohta sätestatud

erinormid. Selliseid põhimõtteid või vajadusi ei ole välja toodud. Ka ei ole piirkonna hea

vaadeldavus selle kõrguse tõttu maapinnast ega sellega seotud olulised objektid (Lauluväljak ja

laulukaar) ilmnenud alles pärast ÜP vastuvõtmist.

Kohus kohustab vastustajat planeerimismenetlusega jätkama, sh tegema selleks vajalikke

menetlustoiminguid, jättes kõrvale vastustaja 02.06.2020, 06.07.2020 ja 16.10.2020 kirjad ja

22.03.2021 protokolli seisukohad kuni 6-korruselise hoone ja hoonestustiheduse 1,25 kohta.

Kohus ei kohusta vastustajat uuesti 8-korruselise hoone ja hoonestustiheduse 1,5 osas

seisukohta võtma, sest vastustaja seisukoha vormistamine eraldi kirjana vms ei ole

planeerimismenetluse jätkamiseks vajalik. Vastavalt planeeringu valmidusele tuleb vastustajal

ette valmistada DP kooskõlastamine ja selle suhtes arvamuse andmine (PlanS § 133) ja DP

vastuvõtmine (PlanS § 134), kui selleks on vajalikud tegevused tegemata. Kui ilmnevad DP

koostamise lõpetamise alused (PlanS § 129), tuleb ka sellekohane menetlus läbi viia

haldusmenetluse standardeid järgides ja kaebaja huve igakülgselt kaaludes. Vastustajal tuleb

arvestada ka kohtuotsuse põhjendusi. Erandlikult võiks olla võimalik jõuda ka ÜP sätteid

kogumis arvestades järelduseni, et kaebaja ei saa soovitud mahuga hoonet ehitada, kuid selline

kaalumine peab olema põhjalik ja kooskõlas käesolevas otsuses tooduga. Uute sarnaste

menetlustoimingute tegemine, mis ei ole piisavalt põhjendatud, võivad viia selleni, et vastustaja

kaalutlusõigus, mis on planeerimismenetluses väga lai, igakordselt väheneb kuni nullini ja

kohus kohustab kohtuotsuse resolutsioonis planeeringut konkreetse korruselisuse ja

hoonestustihedusega vastu võtma (eeldades, et muud menetlustoimingud on tehtud). Kohus ei

määra ka järgmiste toimingute tegemise aega, sest vastustaja ei pea võtma uut seisukohta

korruselisuse ja hoonestustiheduse kohta, vaid jätkama menetlusega vastavalt sellele, mis

toimingud on tegemata. Sellegipoolest tuleb toimingud teha mõistliku aja jooksul.

Vastustaja on õigesti sedastanud, et kaebajaga toimunud kirjavahetus, sh 02.06.2020 kiri, on

menetlustoiming. Menetlustoimingu osas on kohaseks nõudeks õigusvastasuse tuvastamine,

milleks aga vaideorganil vaidemenetluses volitused puuduvad (haldusmenetluse seaduse

(HMS) § 72). Vastustaja ei ole vaide osas välja selgitanud kaebaja tegelikku tahet, milleks on

vaiet (algse kaebuse lisa 5) lugedes ilmselge senise DP menetluse jätkamine. Ebaselguse ja

nõude sobimatuse korral pidanuks vastustaja täitma selgitamiskohustust. Kuivõrd kohus

rahuldab kaebuse, s.o rahuldab kohustamiskaebuse, tuleb tuvastada ka 13.07.2020 vaide

tagastamise toimingu õigusvastasus. Kaebaja õiguste kaitseks ei ole vaja kohustada vastustajat

uuesti vaiet läbi vaatamata, kui kohus on sama nõude sisuliselt lahendanud.

Kuna kahjunõue on esitatud kohustamisnõude alternatiivnõudena, jätab kohus hüvitamisnõude

ilma põhjendusteta rahuldamata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 8).

3-20-1496

8(15)

Konkreetsete kulukomponentide osas alternatiivnõude rahuldamata jätmine ei tähenda, et

kaebajal ei oleks võimalik samade kahjukomponentide hüvitamist taotleda mõnes muus

kohtuasjas, kus võib vaidluse all olla vastustaja mõne muu tegevuse õigusvastasus, kui need

kulutused on põhjuslikus seoses õigusvastase tegevusega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Tallinna linn palub 10.11.2021 apellatsioonkaebuses (täiendatud 26.05.2022) tühistada

Tallinna Halduskohtu 11.10.2021 otsus ja jätta uue otsusega kaebus rahuldamata ning

menetluskulud kaebaja kanda.

Halduskohus on hinnanud DP osade elementide (hoonestustihedus, korruselisus) otstarbekust,

jättes hindamata teised elemendid (haljastus, linnaruumiline sobivus, parkimiskorraldus jne).

Halduskohus on seega teostanud diskretsiooni vastustaja eest, tehes seda lisaks ebatäpselt ja

tervikut hindamata. DP menetlust ei saa jagada üksikuteks elementideks, analüüsimata tervikut.

Seetõttu ei ole vastustajal võimalik ka kohtuotsust täita, sest kui kohus kategooriliselt keelab

mingite vastustaja oma kaalutluste kasutamise, ei ole võimalik kujundada adekvaatset

seisukohta ka teiste elementide kohta. Kõik elemendid on omavahel seotud ning üksikuid

elemente meelevaldselt DP-st välja võttes kukub kogu DP menetlus sisuliselt kokku. Kuigi

otseselt ei käinud vaidlus haljastuse ja parkimise üle, määrab hoone ehitusõigus (sh korruselisus

ja tihedus), milline saab olema haljastuse osakaal ja parkimiskohtade arv krundil.

Vastustajal on planeerimisotsuste tegemisel lai diskretsiooniõigus. Halduskohus ei ole

selgitanud, kuidas konkreetselt on vastustaja rikkunud kaalutlusõiguse eesmärki. Selle asemel

on kohus andnud konkreetsed juhised DP menetluse jätkamiseks, piirates veelgi enam

vastustaja enesekorraldusõigust. Halduskohus on sisuliselt Tallinna linna eest võtnud vastu

otsuse, et edaspidi tuleb planeerida 8-korruselist hoonet hoonestustihedusega 1,5. Seda

olenemata asjaolust, milline saab olema planeeritava kinnistu haljastuse osakaal, kui palju saab

olema hoones kortereid ning kui palju äripindu, kui palju saab kavandada kinnistule

parkimiskohti, kus need saavad paiknema jne. Kõik need küsimused on lahendamata. Veelgi

enam, kaebaja pole vastustajale esitanud isegi mitte 8-korruselise hoone põhijoonist, mida linn

saaks kaaluda. Halduskohus on konkreetselt piiranud vastustajat, selgitades, et uuel

otsustamisel tuleb kirjad kõrvale jätta. Arusaamatu on, kuidas saab vastutaja sellisel juhul

kaitsta avalikke huve mõistlikul viisil. HKMS sellist õigust kohtule kohustamiskaebuse

rahuldamisel ette ei näe. Halduskohus on vastustaja enesekorraldusõiguse piiramisel tuginenud

ka Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-14-15 (p 27), kuid praegusel juhul puudub selline „varasem

jõustunud“ kohtulahend. Vaidlus on pooleli ja pole ka varasemat jõustunud lahendit.

Halduskohus on otsuse p-s 20 võtnud imperatiivse seisukoha kogu ÜP suhtes. Vastustaja on

teadlik, et ÜP on kohustuslik järgimiseks ka temale, kuid selliselt nagu tõlgendab halduskohus,

ei saa ÜP olemust tõlgendada. Vaidlusalune kinnistu asub veel väljakujunemata piirkonnas,

kvartalis, kus paiknevad mõned ajaloolised talud ja mõned uusarendused. ÜP annab selgelt

juhiseks, et tihedusenäitaja on kuni 1,5. Halduskohus on jõudnud väärale tulemusele, nagu oleks

põhjendatud Narva mnt 115 kinnistu osas rakendada ÜP-s ettenähtud maksimaalset

hoonestustihedust. Seda hoolimata asjaolust, et ÜP-s on selgelt ette antud maksimaalsed

võimalikud hoonestustihedused ning maksimaalset tihedusenäitajat on lubatud kasutada vaid

erandkorras. Kohus ei ole selgitanud, millised asjaolud tingivad erandkorras maksimaalse

tihedusenäitaja kasutamise. See oleks võimalik, kui tegemist oleks maamärgilise tipptasemel

arhitektuuriga hoonega, mis asub keskuse alal, ja kus on väga hea ühistranspordi ühendus.

Praegusel juhul ei ole tegemist sellise hoonega.

3-20-1496

9(15)

ÜP ei määra konkreetselt kruntide ehitusõigust ega ruumilist lahendust, vaid selle eesmärk on

kogu valla või linna territooriumi või selle osa ruumilise arengu põhimõtete ja suundumuste

määratlemine. ÜP-s antud üldisi ehitusõiguse näitajaid tuleb alati käsitada kui

maksimumvõimalust, mille realiseerimise sobilikkust tuleb kaaluda DP menetluses. Isikul ei

ole õigustatud ootust, et krundi ehitusõiguse ulatus kujuneb ÜP-s määratu järgi suurimaks

võimalikuks. Halduskohus on jätnud lisaks tähelepanuta, et ÜP teemakaardil 10 „Kvartaalse

tiheduse tsoneering“ on piirkonna kohta, kus asub kaebaja krunt, sõnaselgelt öeldud, et

planeeritud tihedus on kuni 1,5. Kuivõrd struktuurplaan on ÜP seletuskirja kohaselt ÜP osa

ettepanekuna, tuleb seda võtta kui kaalutlusõiguse raamistikku ja kui ÜP ettepanekut, mida

kaaluda DP menetluses konkreetsele krundile ehitusõigust määrates.

Vastustaja ei nõustu kohtuotsuse p-s 18 toodud seisukohaga, et ÜP-s toodud lahenduse

realiseerimisel ei ole vaja veelkord kaaluda sellise ehituse harjumatust piirkonna elanike tarvis.

Kuna ÜP kehtestati ligi 11 aastat tagasi, võivad olla elanikud, kes selle koostamisel kaasa

rääkisid, muutunud. Seega on ka ÜP-s toodu vastustajale kohustuslik igakordseks kaalumiseks,

mitte järgimiseks. Kui ÜP-s (või ka nt struktuuriplaanis) sätestatud maksimaalsed näitajad

oleksid haldusorganile, DP-st huvitatud isikule ja avalikkusele kohustuslikud järgimiseks, ei

oleks DP etapiviisilisel menetlusel üldse mõtet.

Kohus ei saa öelda, et valitud planeeringulahendus on oma sisult sobimatu ja parim oleks mõni

muu lahendus (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-3-1-15-08, p 18.1). See, kas planeerida 6-, 8- või

9-kordne hoone hoonestustihedusega 1,2, 1,25 või 1,54, on vastustaja kaalutlusõigus.

Kohtumenetluse käigus on võimalik üksnes menetlusnormide järgimise kontroll. Halduskohus

ei ole selgitanud, milliseid menetlusnorme ja millisel määral on vastutaja rikkunud.

Praegune vaidlus ei käi Narva mnt 113 kinnistu DP üle, seega on halduskohtu hinnang Narva

mnt 113 DP menetlusele kohatu.

Halduskohtu arusaam planeeringu algatamise korralduse õiguslikust tähendusest ei ole õige.

Tallinna Linnavalitsuse 17.08.2016 korralduse nr 1202-k järgi on DP eesmärk elamumaa

sihtotstarbega Narva mnt 115 kinnistu sihtotstarbe muutmine ärimaaks ja ehitusõiguse

määramine 1‒8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks.

Arvestades nii ÜP-st lähtuvaid kaalutluspiire kui olemasolevat kohapealset linnaruumi

olukorda, sh kvartalis juba olemasolevaid hooneid, ning tervikliku esteetilise linnaruumi

kujunemiseks on sobivaim hoone korruselisus Narva mnt 115 kinnistule 6 korrust.

Vastustaja jaoks ei olnud tagatud tõhusad ja võrdsed võimalused esitada kohtumenetluse käigus

oma seisukohti. Asjas toimus 09.06.2021 kohtuistung, kus vastustaja esindajad osalesid

videosilla vahendusel ning kaebaja esindajad said minna kohtusse kohapeale (s.o viibisid

kohtuniku ja kohtuistungi sekretäriga ühes ruumis). Paraku ei olnud selliselt võimalik

vastustajal oma huve kaitsta ja selgitusi jagada, sest ilmselgelt tekkis parem empiiriliselt tajutav

inforuum kohtusaalis. Vastustaja esindajalt küsiti vaid täpsustavaid küsimusi ja tegelikkuses

jäeti vastustaja ära kuulamata. Kuigi edasine menetlus oli kirjalik ning vastustaja sai veel

korduvalt omapoolseid seisukohti esitada, ei muuda see asjaolu, et kohtuistungil jäeti ta ära

kuulamata. Tegemist on halduskohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumisega ning

menetlusosalisel on õigus kohtu veale tugineda ka kohtulahendi peale edasi kaevates.

Hübriidistung oli selle toimumise ajal olemuslikult uudne ja vastustaja ei oleks osanud sellele

vastu vaielda. Vastustajale on virtuaalne istung olemuslikult sobiv, kuid seda vaid juhul, kui ka

kõik teised osalevad virtuaalselt. Praegune kohtu tehniline võimekus ei ole paraku sedavõrd

kõrgel tasemel, et kohus saaks selliseid hübriidistungeid võrdse kohtlemise põhimõttest

tulenevalt lubatavaks pidada, sest aru pole saada, kes, mida ja millal peaks kõnelema. Seda

seisukohta toetab ka TsMS § 350 lg 3.

3-20-1496

10(15)

Vastustajalt välja mõistetud menetluskulu 14 418,25 eurot on ebamõistlikult suur ja

ülepaisutatud. Kohtumenetlus on kestnud veidi üle aasta, mis ei ole ebatavaliselt pikk aeg.

Vaidlus on tavapärase keerukusega. DP menetluses oli kaebajal sama esindaja, kes algselt

kohtumenetluses. Asjaolu, et kaebaja otsustas kohtumenetluse kestel esindajat vahetada, ei

tohiks kaasa tuua suuremat menetluskulu. Kaebaja on menetlusdokumentides korranud samu

seisukohti ja sõnastusi. Kaebaja esindajate tegevust ei saanud pidada mõistlikuks

kompromissiotsinguks ja esindajate ajakulu menetlustoimingutele ei olnud mõistlik.

Põhjendatud oleks 1/3 väljamõistetud menetluskuludest (s.o 4806,08).

9. Bee Tree Holding OÜ palub 13.12.2021 vastuses (täiendatud 02.06.2022) jätta

apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda.

Halduskohus ei ole rikkunud vastustaja enesekorraldusõigust ega piiranud diskretsiooniõigust.

Kaebaja ei nõustu seisukohaga, et ÜP-s toodu on vastustajale kohustuslik igakordseks

kaalumiseks, mitte järgimiseks. Selline seisukoht on vastuolus HMS § 60 lg-ga 1, PlanS § 124

lg-ga 2 ning kohtupraktikaga, mille kohaselt koostatakse DP üldjuhul selleks, et saavutada ÜP-

ga kavandatu elluviimine. ÜP kehtestamise aeg ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Lisaks

tuleb kohaliku omavalitsuse volikogul ÜP-d iga viie aasta tagant üle vaadata (PlanS § 92 lg 1),

mis võib kehtivust veelgi pikendada. Kaebuse põhjal ei ole võimalik tuvastada, et elamualade

ÜP oleks ajakohasuse minetanud. Lähtuda tuleb ÜP-ga antud piirkonna arengusuundadest (sh

perspektiivsetest), mitte üksikust krundist, nagu vastustaja soovib.

Antud juhul ei realiseeru ÜP maksimaalsed ehitusõiguse näitajad ja kaebaja ei nõuagi

maksimaalse ehitusõiguse võimaldamist. ÜP kohaselt on lubatud 10‒12-korruselised hooned.

Kaebaja soovib püstitada 8-korruselist hoonet, mille püstitamise lubatavust kinnitab ka DP

algatamise korraldus. Puudub põhjus, miks tuleb ÜP-ga lubatud maksimaalseid ehitusõiguse

näitajaid kaebaja puhul ligi poole võrra vähendada. Tallinna linn ei ole põhjendanud, miks peaks

hoonestustihedus olema 1,25. Kohus on selgitanud, et vastustaja on ÜP ja selle alusel antud DP

algatamise

korraldusega

oma

diskretsiooni

juba

ise

piiranud.

Sellest

piirangust

kõrvalekaldumiseks puudub põhjus. Kuna DP eesmärk on ÜP elluviimine, on ÜP ja selles

määratud tingimused vastustajale siduvad ja seda koos DP algatamise korraldusega seatud

piiranguga. Asjaolu, et piirkonda on ÜP kehtestamise järgselt asunud elama uusi inimesi, ei

oma tähtsust, sest DP vastuvõtmisele järgneb selle avalik väljapanek, mille jooksul on igaühel

õigus avaldada DP suhtes oma arvamust.

Halduskohus ei ole täielikult piiranud vastustaja diskretsiooniõigust. Vastustaja on halduskohtu

otsuse resolutsiooni p-i 2 ebaõigesti tõlgendanud. Kohus ei ole kohustanud vastustajat võtma

vastu DP-d, milles hoonestuse korruselisus on 8 ja tihedus 1,5. Kohus on otsuse p-s 21

selgitanud, et DP menetluse jätkamisel tuleb viidatud kirjade ning 22.03.2021 protokolli

seisukohad jätta kõrvale, sest need on meelevaldsed, ebaratsionaalsed või vastuolus

diskretsioonivolituse eesmärgiga. Ühtlasi on kohus viidanud, et DP menetluses tuleb edaspidi

arvestada otsuse põhjendusi, vältimaks kaalutlusvigu. Seega ei ole kohus piiranud vastustaja

diskretsiooniõigust rohkem, kui vastustaja seda ise teinud on. Eksitav on vastustaja väide, et

kaebaja ei ole talle esitanud lahenduse põhijoonist. Kaebaja esitas selle juba 06.07.2020.

Arusaamatu on vastustaja väide, et pärast DP vastuvõtmist menetlusega jätkumisel ei ole tal

võimalik arvesse võtta avalikku huvi. ÜP-ga kooskõlas oleva DP puhul toimub avalikkuse

kaasamine DP vastuvõtmise järel.

Halduskohtu otsusega ei ole määratud ühegi linnaehitusliku elemendi tähtsust või osakaalu.

Kaebaja on DP lahenduse vastustajale edastanud ning sellest nähtub, et kinnistul on võimalik

tagada nõuetekohane parkimine, üldplaneeringukohane haljaspinna osakaal ja muud

tingimused. Seega on väär vastustaja väide, et need küsimused on lahendamata. Kohus on ka

3-20-1496

11(15)

muid tingimusi põhjalikult analüüsinud ja taganud pooltele õiguse nende osas võrdselt

seisukohti avaldada. Ootamatu on vastustaja väide, et DP menetlust ei saa jagada üksikuteks

elementideks, tervikut analüüsimata. Isegi kui kohus oleks seda teinud, on vastustaja väide

vastuoluline, sest ta on antud DP menetlust läbi viinud justnimelt üksikute elementide kaupa.

DP puhul asus vastustaja analüüsima linnaruumilist olukorda, sh ehitusõigust. Enne seda

analüüsis vastustaja juurdepääsu ja liikluskorralduse küsimusi.

Halduskohus on taganud menetlusosaliste võrdse kohtlemise. Vastustajale oli 09.06.2021

istungil tagatud kaebajaga võrdne võimalus oma seisukohtade esitamiseks, mida vastustaja

aktiivselt ka tegi. Vastustaja ei ole põhjendanud ega esile toonud, et kohus oleks takistanud

vastustajal täiendavalt istungil sõna võtta. Vastustaja ärakuulamist ei takistanud istungi

tehniline lahendus ja vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas see istungi pidamist takistas.

Vastustaja ei ole esile toonud, millised seisukohad jäid tal istungil esitamata, sest kohus takistas

tal neid esitada. Lisaks istungil osalemisele oli vastustajal võimalik oma seisukohad esitada ka

istungi järgselt, sest kohus andis tähtaja kirjalike seisukohtade esitamiseks. Vastustaja ei

esitanud vastuväidet tema 09.06.2021 istungil ära kuulamata jätmise kohta. Vastustaja ei

esitanud ka hübriidistungi määramise kohta vastuväidet. Väide, et vastustaja ei osanudki

hübriidistungi määramisele vastu vaielda, tuleb jätta tähelepanuta. Isegi kui ta oleks seda teinud,

ei saa hübriidistungi pidamist käsitada halduskohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumisena

HKMS § 90 lg 2 tähenduses, sest hübriidistungi pidamine on HKMS § 129 lg-ga 3 ja TsMS §

350 lg-ga 1 ettenähtud istungivorm.

Kaebaja menetluskulud on õigesti välja mõistetud. Vaidlus on keerukas ja on eeldanud

esindajatelt põhjalikke teadmisi DP menetlusest. Samuti on vajalikuks osutunud ehitusalased

teadmised. Kaebajal tuli läbi töötada arvukalt vastustaja koostatud dokumente. Vastustaja ei ole

kaebaja 30.08.2021 menetluskulude nimekirjale vastu vaielnud. Esindaja vahetus ei ole toonud

kaasa õigusabikulu dubleerimist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Tallinna linna apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ja halduskohtu otsus tühistada

osas, milles halduskohus tegi vastustajale definitiivse ettekirjutuse planeerimismenetlusega

jätkamiseks, jättes kõrvale kaebajale 02.06.2020, 06.07.2020, 16.10.2020 ja 22.03.2021 esitatud

suunised kavandatava hoonestuse korruselisuse ja tiheduse kohta, ning menetluskulude jaotust

puudutavas osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse ja teeb

vastustajale ettekirjutuse planeerimismenetlusega jätkamiseks, kaaludes vaidlusaluse

detailplaneeringu korruselisuse ja hoonestustiheduse küsimust uuesti. Ringkonnakohus jaotab

ka uuesti esimese kohtuastme menetluskulud. Ülejäänud osas jääb apellatsioonkaebus

rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

11. Halduskohus on otsuse p-s 9 asjakohaselt viidetega ÜP-le välja toonud, et Lasnamäe

elamualade olemasolevate hoonestusalade võimalikult erineva hoonestustüübiga (peamiselt 2–

9-korruselised majad) kvartalite tiheduste analüüsi alusel on koostatud tiheduste tsoneeringu

kaart (kaart 10). Selle järgi on Lasnamäe tihedusnäitajad tsoneeritud ja maksimaalsed tihedused

varieeruvad peamiselt vahemikus 0,5–2,5. Maksimaalset tihedusnäitajat on lubatud kasutada

erandkorras. Tihedustsoonid võivad täpsustuda detailplaneeringute avalike arutelude käigus

(ÜP seletuskiri lk 48‒49). ÜP lk-del 52‒53 on märgitud, et Narva mnt – Mäe tn ristmiku

piirkonna planeeringulise lahenduse eesmärgiks on määrata kindlaks peamised tingimused

Narva mnt – Mäe tn ristmiku piirkonna ruumilise arengu kavandamiseks ning avalike ja

erahuvide tagamiseks (joonis 7). Hoonestus on lahenduse järgi vabaplaneeringuline, eraldatud

kõrghaljastusega ja ei järgi ehitusjooni, kuid mahuliselt ja kõrguslikult kindla rütmiga. Elamute

3-20-1496

12(15)

kõrgus Narva mnt ääres tõuseb Smuuli tee suunas 4 korruselt 10–12 korrusele.

Hoonestusmahud on arvestatud olemasolevate kruntide suuruse järgi – hoonestustihedusega

1,5. ÜP kvartaalse tiheduse tsoneeringu kaardi kohaselt on kaebaja krundil tumekollane värv,

planeeritud tihedus kuni 1,5. Eelnevast tulenevalt on ÜP kohased maksimaalsed ehitusõigused

kaebaja krundil korruselisust puudutavas osas kuni 12 korrust ja hoonestustihedus kuni 1,5.

12. Isikute kohtus kaitstavad õigused võivad võrsuda mh isiku huve kaitsvast haldusaktist, sh

planeeringust. Kohus peab väidetavalt rikutud sätet tõlgendades hindama, kas see kaitseb vaid

avalikke huve või ka üksikisiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve,

tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist (nt Riigikohtu 16.12.2016

määrus nr 3-3-1-87-16, p 10; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 29; 20.12.2001 otsus nr 3-3-

1-15-01, p 22). Ringkonnakohus on seisukohal, et ÜP-s märgitud maksimaalsed ehitusõigused

ei anna DP-st huvitatud isikutele subjektiivset õigust nõuda, et kohalik omavalitus tagaks neile

DP-ga ehitusõiguse ÜP-s märgitud tingimuste maksimaalses (või selle lähedal) ulatuses. ÜP on

küll DP koostamise alus (PlanS § 74 lg 5) ning selle ülesandeks on mh ka planeeringuala üldiste

kasutus- ja ehitustingimuste, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimuste,

maakasutuse

juhtotstarbe,

maksimaalse

ehitusmahu,

hoonestuse

kõrguspiirangu

ja

haljastusnõuete määramine (PlanS § 75 lg 1 p 18), kuid krundi ehitusõiguse määramine on siiski

DP ülesandeks (PlanS 126 lg 1 p 3). Krundi ehitusõigusega on määratud mh hoonete suurim

lubatud arv, hoonete suurim lubatud ehitusalune pind ning hoonete suurim lubatud kõrgus

(PlanS § 126 lg 4). ÜP-s märgitud tingimuste näol on tegemist DP-d menetlevale kohalikule

omavalitusele mõeldud suunistega, millest lähtuvalt peab kohalik omavalitsus jälgima, et DP-

ga ei antaks ehitusõigust ÜP-s lubatust suuremas ulatuses. ÜP seletuskirjast ei tulene, et DP-ga

oleks keelatud määrata krundi ehitusõigus ÜP-s toodud suurimast lubatud määrast väiksemas

ulatuses. Ka ÜP sõnastusest nähtub, et selles märgitud tingimused näevad ette üksnes

maksimaalsed võimalikud näitajad (nii korruselisuse kui ka hoonestustiheduse puhul „kuni“).

Seega on ringkonnakohtu hinnangul ÜP suurimatest lubatud näitajatest DP-ga rangemate

tingimuste seadmine iseenesest lubatav, kuid selline otsus peab olema mõistlikult põhjendatud,

mitte meelevaldne.

13. TLPA 02.06.2020 ja järgnevates kirjades esitatud tingimus hoone korruselisuse ja

hoonestustiheduse kohta on menetlustoiming. Menetlustoimingute põhjendamise nõuet ei ole

HMS-s selgelt sätestatud, kuid see tuleneb haldusmenetluse üldpõhimõtetest (nt Riigikohtu

14.01.2019 otsus nr 3-3-1-62-08, p 10) ning kuigi menetlustoimingu põhjendused ei pea

vastama nõuetele, mis on esitatud haldusakti põhjendustele, peaksid põhjendused siiski olema

küllaldased tõhusa kaebeõiguse tagamiseks (nt Riigikohtu 03.03.2015 otsus nr 3-3-1-82-14, p

20). Sarnaselt toimingutele (vt HMS § 108) on võimalik ka menetlustoiminguid põhjendada

tagantjärele (nt Riigikohtu 31.01.2017 otsus nr 3-3-1-69-16, p 46). Praegusel juhul on TLPA

02.06.2020 ja järgnevates kirjades esitatud põhjendused pigem lakoonilised ning vähemalt

osaliselt ka asjakohatud. 02.06.2020 kirja (dtl 15) kohaselt võeti Narva mnt 115 kinnistule kuni

6-korruselise hoone kavandamisel ning hoonestustiheduse kuni 1,25 määramisel arvesse

tänapäevaseid tuleohutusnõudeid, üldist ehitamise mõistlikkust ning Mäe DP hoonestuse

lahendust. Hiljem on neid põhjendusi täiendatud 06.07.2020 (dtl 38 jj), 16.10.2020 (dtl 165) ja

22.03.2020 (dtl 314). Halduskohus on otsuse p-s 17 põhjalikult selgitanud, miks ei ole

tänapäevaste tuleohutusnõuete, elanike üldiste eelistuste ja üldise ehitamise mõistlikkuse

argumendile tuginemine arusaadav ja asjakohane. Ringkonnakohus nõustub nende

põhjendustega (HKMS § 201 lg 4). Kuna vastustaja pole kaebaja DP-le teinud konkreetseid

etteheiteid ka haljastuse osakaalu või parkimiskohtadega seoses ega ümber lükanud kaebaja

väiteid, et nõudeid haljastusele ja parkimiskohtadele täidetakse igal juhul, ei piisa korruselisuse

ja hoonestustiheduse kindlaksmääramisel ka üldsõnalistest viidetest võimalikele probleemidele

nendes küsimustes. Vastupidiselt apellatsioonkaebuses väidetule on kaebaja esitanud Tallinna

3-20-1496

13(15)

linnale DP lahenduse hoonestustihedusega 1,5 ja 8-korruselise hoonega, kus on täidetud

parkimise ja haljastuse tingimused, vaidemenetluses (kaebuse lisa 6). Seetõttu oli

põhimõtteliselt õige kaebuse rahuldamine kohustamisnõude osas.

14. HKMS § 5 lg 1 p 2 kohaselt on halduskohtul kaebuse rahuldamisel õigus kohustada

haldusakti andma või toimingut tegema. HKMS § 5 lg 3 kohaselt rakendab kohus seda volitust,

arvestades RVastS-s sätestatut. Vastavalt HKMS § 41 lg-le 3 võib kohus kohustamiskaebuse

rahuldamisel kohustada vastustajat nii haldusakti andma või toimingut tegema kui ka haldusakti

andmist või toimingu tegemist uuesti otsustama. RVastS § 6 lg-d 4 ja 5 sätestavad, et kui

õigusvastaselt on jäetud andmata haldusakt või sooritamata toiming, mille andmine või

sooritamine tuleb otsustada kaalutlusõiguse (diskretsiooni) alusel, teeb kohus nõude

rahuldamise korral avaliku võimu kandjale ettekirjutuse asja uueks otsustamiseks. Lõikes 4

sätestatud juhul võib kohus teha avaliku võimu kandjale ettekirjutuse haldusakti andmiseks või

toimingu sooritamiseks ilma asjaolude täiendava kaalumiseta vaid juhul, kui juhtumi asjaolude

tõttu ei saa avaliku võimu kandja haldusakti andmisest või toimingu sooritamisest asja uuel

otsustamisel ühelgi tingimusel keelduda. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praeguses asjas

definitiivse ettekirjutuse tegemise eeldused täidetud, kuna sobiva planeerimislahenduse üle

otsustamine on linna kaalutlusotsus ning asjaolud ei ole niivõrd selged, et oleks alust asuda

seisukohale, et linn ei saaks kaebaja taotluse rahuldamisest ühelgi juhul keelduda (nt Riigikohtu

27.05.2015 otsus nr 3-3-1-14-15, p 26). Planeerimisotsustustele on omane haldusorgani

ulatuslik kaalutlusruum, millesse halduskohus saab sekkuda vaid juhul, kui tekib kahtlus

haldusorgani otsustuste ratsionaalsuses (nt Riigikohtu 14.10.2003 otsus nr 3-3-1-54-03, p 40).

Praegusel juhul peavad TLPA esitatud menetlustoimingu põhjendused kohut veenma, et

haldusorgan on diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning

kaalumine on toimunud ratsionaalselt (nt Riigikohtu 03.12.2012 otsus nr 3-3-1-47-12, p 15).

Küll aga ei kontrolli kohus vastustaja kaalutlusotsuse otstarbekust (HKMS § 158 lg 3).

15. TLPA on kirjavahetuses kaebajaga tuginenud ka asjaoludele, mille põhjendatusele ei saa

halduskohus hinnangut anda. 16.10.2020 kirjas nr 3-2/389-37 (dtl 165) on vastustaja leidnud,

et koostatud linnamudelist (dtl 171) on selgelt arusaadav, et Narva mnt äärne erineva kõrgusega

hoonestus ilmestab tänavaruumi ja liigendused teevad fassaadi atraktiivsemaks. N-ö malelaua

mustrilise asetusega ja kindla kõrguse rütmiga hooned moodustavad Narva mnt äärses kvartalis

hoonestuse tervikliku lahenduse, mis rikastab Lasnamäe harjumuspärast linnaruumi. Narva mnt

– Mäe tn ristmiku piirkonna struktuurplaani (dtl 327 jj) tänavalaotis Narva mnt-lt (dtl 329)

täpsustab, et krundi tihedus on 1,5 ning kõrguste erinevus 2 ja 2. Skeemi kohaselt peaks kaebaja

taotletav hoone olema kõrvalhoonest (Narva mnt 113) madalam. Lisaks on TLPA kirjades

argumentidena välja toonud, et tegemis on olulise ja vaadeldava asukohaga, erineva kõrgusega

ja kindla kõrguse rütmiga hoonestus muudab piirkonna atraktiivsemaks ning olemasolevad

hooned on juba madalamad ja väiksema hoonestustihedusega (juba ellu viidud Mäe DP). Need

kõik on linnaehituslikud argumendid, mis väljendavad linna otsuse otstarbekuse kaalutlust ja

mida halduskohus ei saa hinnata. Ometi on halduskohus seda otsuse p-s 20 teinud. Kuna

vastustaja esitatud põhjenduste hulgas oli nii asjakohatuid ja põhjendamata seisukohti, kuid

osaliselt ka selliseid, mille põhjendatust ei saa halduskohus ise kontrollida, ei ole kohtul

kokkuvõtvalt võimalik asuda kohaliku omavalitsusorgani eest seisukohale, kas 02.06.2020

kirjas (ja ka hiljem) väljendatud nõue hoone korruselisuse ja krundi hoonestustiheduse kohta on

selline, millest ei saa ühelgi juhul lähtuda, st ei esine põhjendusi, mis iseseisvalt või koosmõjus

teiste põhjendustega võiks siiski viia samale lõpptulemusele. Kuna praeguse vaidluse ese ei ole

Narva mnt 113 DP, on halduskohtu hinnangud selle planeeringu suhtes asjassepuutumatud.

Kokkuvõtvalt ei saanud halduskohus teha linnale definitiivset ettekirjutust, vaid korrektne oleks

olnud teha Tallinna linnale ettekirjutus kaebaja planeeringutaotluse (8-korruseline hoone

3-20-1496

14(15)

hoonestustihedusega kuni 1,5) uueks lahendamiseks. Järelikult tuleb linna apellatsioonkaebus

selles osas rahuldada.

16. Apellatsioonkaebuse etteheited halduskohtu istungi korraldamise osas ei ole põhjendatud.

Kohtute infosüsteemist nähtuvalt saatis halduskohus 02.06.2021 menetlusosalistele kirja (dtl

403), milles andis teada, et soovib kohtuistungi korraldada virtuaalselt. Kirja kohaselt oli

alternatiiviks hübriidistung, kui inimesi ei ole väikese istungisaali jaoks liiast. Kohus võib ka

saalis osalejate arvu piirata ja suunata nad virtuaalselt osalema. Viimase variandina, mida kohus

ei eelistanud, oli rohke huvi ja osaliste korral istungi edasilükkamine sügisesse. Kohus palus

menetlusosalistel esitada oma seisukoht, kui nad virtuaalistungiga ei nõustu. Kaebaja esindaja

vastas kohtule 03.06.2021, et nemad soovivad kohtuistungil osaleda istungisaalis, vastustaja

kohtule ei vastanud. Kaebaja esindaja vastus oli edastatud ka Tallinna linna esindajatele,

mistõttu olid nad teadlikud, et kaebaja esindajad soovivad tulla kohtuistungile istungisaali,

sellest hoolimata ei vastanud Tallinna linna esindajad kohtule midagi, mis tähendas, et nad olid

sellise istungikorraldusega (kaebaja pool võtab istungist osa istungisaalis ja vastustaja

virtuaalselt) nõus. Ajaks, mil kohtuistung toimus (09.06.2021), oli COVID-19 haigusest

põhjustatud pandeemia kestnud juba pikka aega ning ei virtuaal- ega hübriidistungite pidamist

ei saanud selleks ajaks küll uudseks (mida menetlusosalisel oli raske ette kujutada) pidada.

Halduskohtu istungi protokollist ja helisalvestiselt nähtub, et vastustaja sai istungil piisavalt

selgitada oma seisukohti, vastata kaebaja ja kohtu küsimustele, videoühendusega probleeme ei

olnud ning istungi sellisele korraldamisele keegi vastu ei vaielnud ega kohtu tegevusele

vastuväidet ei esitatud. Istungi lõppedes jätkus kohtumenetlus kirjalikus menetluses, kus

vastustaja sai veel korduvalt selgitada oma seisukohti. Niisiis on Tallinna linn olnud

halduskohtus nõuetekohaselt ära kuulatud ning vastustaja ei ole ka täpsustanud, mida nimelt tal

ei õnnestunud kohtuistungil virtuaalsel teel osalemise tõttu kohtule selgitada või

demonstreerida, mis aga kohtusaalis koha peal olles oleks õnnestunud. Vastustaja ebapiisavat

ärakuulamist ei saa järeldada pelgalt asjaolust, et halduskohus rahuldas kaebuse.

17. Ehkki ringkonnakohus rahuldab osaliselt apellatsioonkaebuse ja tühistab osaliselt ka

halduskohtu otsuse, ei ole vaja esimese kohtuastme menetluskulusid üksnes seetõttu ümber

jagada, kuna kohustamisnõude raames tehtava ettekirjutuse asendamine ei tähenda, et kaebus

oleks halduskohtus jäänud mõne nõude osas rahuldamata. Nii tuvastamis- kui ka

kohustamisnõue said rahuldatud ja kahjunõue oli esitatud alternatiivsena. Ringkonnakohus ei

nõustu aga halduskohtu poolt vastustajalt välja mõistetud kaebaja esindajakulude suurusega.

Praegusel juhul taotles Bee Tree Holding OÜ esimeses kohtuastmes vastustajalt 14 433,25 euro

(sh 82,05 tunni eest õigusabikulud 13 168,25 eurot, riigilõiv kokku 765 eurot ja dokumentaalse

tõendi kulu 500 eurot) välja mõistmist. Halduskohus mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja

menetluskulud 14 418,25 eurot. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks mõista vastustajalt välja

kõiki neid esindajakulusid, mis kaebajal tekkisid seoses kohtuvälise kompromissi

läbirääkimistega. Võttes arvesse asja keerukust ja mahtu, vajaliku õigusabi mahtu ja tööühiku

hinda ning asja menetluse kulgu, peab ringkonnakohus põhjendatuks mõista Tallinna linnalt

kaebaja esimese kohtuastme menetluskulude katteks kokku välja 8000 eurot.

Samal põhjusel, mis esimese kohtuastme menetluskulude puhul, tuleb linnalt välja mõista ka

kaebaja teise kohtuastme menetluskulud, kuid kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt

ka menetluskulude jaotust puudutavas osas, tuleb vastustajalt kaebaja kasuks väljamõistetavaid

apellatsiooniastme menetluskulusid vähendada. Kaebaja on ringkonnakohtus taotlenud Tallinna

linnalt 3443,75 euro väljamõistmist (dtl 738 jj ja 758 jj). Menetluskulude kandmise kohustuse

tekkimine ja kulude seotus praeguse haldusasjaga on nõuetekohaselt tõendatud.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks Tallinna linnalt 2500 euro väljamõistmist kaebaja kasuks

3-20-1496

15(15)

teise kohtuastme menetluskulude katteks. Tallinna linna poolt apellatsioonkaebuse esitamisel

tasutud riigilõiv jääb tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)