2-21-12380/21 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Määruse tegemise aeg ja koht

02.06.2022 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-12380

Tsiviilasi

K. A.i hagi T. K.i vastu tahteavalduse asendamise

nõudes

Tsiviilasja hind

3500,00 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja K. A. (isikukood xxxx), lepingulised esindajad

advokaat Katrin Paulus ja advokaat Märt Mürk

Kostja T. K. (isikukood xxxx)

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 21.04.2022

RESOLUTSIOON

1. Hagiavaldus rahuldada.

2. Kohustada T. K.i (K.) (isikukood xxxx) andma nõusolek kinnistu

(korteriomand) asukohaga xxxx (kinnistusregistriosa nr xxxx) võõrandamiseks

R. R. (R.) (isikukood xxxx) müügisummaga 80 000 eurot.

3. Kohustada T. K.i andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1

tähenduses) kinnistu, mille registriosa nr on xxxx, teise jao omanikukande, mille

kohaselt on T. K. viidatud kinnistu ühisomanik, kustutamiseks ja uue kande

tegemiseks, millega kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse R. R.

(isikukood xxxx).

4. Asendada T. K.i tahteavaldused võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu

sõlmimiseks ning kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks käesoleva

kohtuotsusega.

Menetluskulude jaotus

5. Jätta kõik menetluskulud T. K.i kanda.

6. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrusega pärast käesoleva

kohtuotsuse jõustumist.

2(4)

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna

ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hagiavalduse kohaselt olid K. A. (hageja) ja T. K. (kostja) abielus ning vararežiimiks oli

varaühisus. Abieluvarasse kuulus korter asukohaga xxxx. Kohtu 23.01.2019 otsusega lahutati

poolte abielu ja 28.01.2019 määrusega jagati ühisvara. Kohtu 28.01.2019 määruse kohaselt

jagatakse xxxx asuv korter selliselt, et kinnisasi müüakse hinnaga vähemalt 80 000,00 eurot.

Saadud rahast makstakse ära laen Xxxx AS-i ees ja ülejäänud raha jagatakse poolte vahel.

Pärast müüki kustutatakse ühishüpoteegid kinnisasjalt reg. nr-ga xxxx. Pooled kohustuvad

andma vajalikud nõusolekud omanikukande muudatuste tegemiseks.

2. Hageja leidis korterile ostja, kuid kostja keeldub notarisse tulemast, et müügitehing lõpuni

vormistada. Kohtutäitur on selgitanud, et kuna määruses puudub viide sundtäitmise

algatamise õigusele, siis ei saa täitur midagi teha.

3. Hageja palub kohtul: kohustada kostjat andma nõusolek kinnistu (korteriomand)

asukohaga xxxx (kinnistusregistriosa nr xxxx) võõrandamiseks R. R. (R.) (isikukood xxxx)

müügisummaga 80 000 eurot; kohustada kostjat andma nõusolek (KRS § 34¹ lg 1

tähenduses) kinnistu, mille registriosa nr on xxxx, teise jao omanikukande, mille kohaselt on

kostja viidatud kinnistu ühisomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega

kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse R. R. (isikukood xxxx). Samuti palub

hageja asendada kostja tahteavaldused võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks

ning kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks kohtuotsusega. Menetluskulud palub

hageja jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

4. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väitel on ta üürnikku teavitanud, et korter läheb müüki.

Kostja üritas korterit müüa, kuid hageja ei soovinud notarisse tulla. Kostja tahab korteri

hagejalt ära osta, makstes hagejale hüvitise.

5. Kostja selgitas 21.04.2022 toimunud kohtuistungil, et müük ebaõnnestus kokkulepitud

tähtajaks. Hageja pani kostjale peale kohtutäituri, kuna ta ei saanud ebaõnnestunud müügi

tõttu hagejale raha ära maksta. Kostjal oli 17.02.2020 pangaga kokku lepitud, et ostja on

olemas ja notari aeg oli kokku lepitud. Hageja notarisse ei tulnud. Kostja soovib korterit

endale ja on nõus maksma hagejale hüvitise. Korter on kostjal ostetud laenuga ja ta elab seal

praegu.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

6. Kohus rahuldab hagi.

7. Hageja palub kohtul kohustada andma nõusolek korteriomandi võõrandamiseks R. R. ja

kande kustutamiseks ning uue kande tegemiseks. Samuti palub hageja asendada kostja

tahteavaldused võlaõiguslepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatus

omanikukande muutmiseks kohtuotsusega.

8. Kohus täitis 14.02.2022 määrusega selgituskohustuse ning selgitas pooltele vaidlusele

kohalduvat õigust ja tõendamiskoormist (tl 65-66).

9. Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist

tahteavaldust andma (TsÜS § 68 lg 5). Kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha

3(4)

maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist (VÕS § 108 lg 2).

Kompromissileping on leping õiguslikult vaieldava või ebaselge õigussuhte muutmise kohta

vaieldamatuks poolte vastastikuste järeleandmiste teel (VÕS § 578 lg 1). Leping on

lepingupooltele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8 lg 2). Jõustunud kohtuotsus on

menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue

hagi aluseks olevatel asjaoludel (TsMS § 457 lg 1). Määrusele kohaldatakse vastavalt otsuse

kohta sätestatut (TsMS § 463 lg 2).

10. Kohustus teha tahteavaldusi võib tuleneda seadusest või lepingust. Hageja nõude

lahendamiseks peab kohus tuvastama, et 1) kostjal oli hageja ees kohustus anda tahteavaldus

ja 2) kostja on kohustust rikkunud. Mõlemat asjaolu peab põhistama ja tõendama hageja.

Kostjal tuleb tõendada oma vastuväiteid.

11. Kohus tuvastab, et Harju Maakohtu 28.01.2019 kompromissmäärusega tsiviilasjas nr 2-

18-11446 jagati poolte ühisvara ning lõpetati menetlus (tl 5-7). Kompromissimääruse

punktis 1.12 leppisid pooled kokku järgnevas: „K. A. ja T. K. müüvad kinnistu

(korteriomand) asukohaga xxxx (kinnistusregistriosa nr xxxx) kuulutuse hinnaga mitte

vähem kui 80 000 eurot. Kuulutus tuleb üles panna 10 kalendripäeva jooksul käesoleva

määruse jõustumisest ja korter tuleb müüa hiljemalt 31.08.2019. Müügist saadud rahast tuleb

kustutada laen Xxxx A/S ees. Ülejäänud raha jagatakse poolte vahel võrdselt.“ (tl 5 pöördel

ja 6). Samuti leppisid pooled nimetatud määruse punktis 1.13 kokku, et „Pärast kinnistu

(korteriomand) asukohaga xxxx (kinnistusregistriosa nr xxxx) müüki kustutatakse

ühishüpoteegid, mis on seatud kaaskoormatud kinnistule (registriosa nr xxxx), milleks K. A.

ja T. K. kohustuvad esitama ühise avalduse pangale ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.“

(tl 6). Kompromissmääruse punkti 1.15 kohaselt „T. K. teatab korteri asukohaga xxxx

üürnikele korteri eelseisvast müügist 3 kalendripäeva jooksul kohtumääruse jõustumisest.

Koopia teavitusest tuleb edastada K. A.ile.“ ning punkt 1.17 kohaselt „K. A. ja T. K.

kohustuvad andma vajalikud nõusolekud omaniku kande muudatuste tegemiseks.“ (tl 6).

Kompromissimääruse punktiga 1.13 leppisid hageja ja kostja kokku, et pärast xxxx korteri

müüki esitatakse avaldused pangale ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale, et kustutada

ühishüpoteegid, mis on seatud kinnistule registriosaga nr xxxx. Kompromissimääruse

punktis 1.12 leppisid pooled kokku, et korteri müümisest saadud raha eest tasutakse laen

Xxxx AS ees. Vaidlus puudub, et kostja ei ole mitte ühtegi väljatoodud punktidest

vabatahtlikult täitnud. Xxxx AS kliendid läksid üle Xxxx AS-le (tl 24). Seetõttu ongi

kinnistusraamatusse xxxx ja xxxx korteriomandite kohta märgitud, et neile on seatud

hüpoteek summas 871 000 krooni AS Xxxx kasuks (tl 25-28). Xxxx asuv korteri omanik

on hageja ema (tl 27-28). Hageja esitas kostjale 30.10.2020 advokaadi vahendusel

nõudekirja, milles nõudis kompromissimääruse täitmist (29-30). Hageja ei täitnud ka seejärel

kohtumäärust.

12. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et kostja on korteri välja üürinud (tl 8-9).

Hagejal puudub xxxx korterile ligipääs ning kostja on keeldunud hagejale korterivõtmete

andmisest (tl 8-9). 6. Hageja on üritanud kokkulepet täita ja korterit müüa, postitades xxxx

korteri müügikuulutuse kinnisvaraportaalidesse kv.ee ning city24.ee (tl 10-17). Kuulutuste

peale võtsid hageja ühendust mitmed huvilised, kuid kostja vastuseisu tõttu ei ole õnnestunud

korterit müüa (tl 18-20). Kohtule esitatud e-kirjadest nähtub, et hageja andis ostuhuvilisele

kostja kontaktandmed ning palus kostjaga ühendust võtta, kuid vastuseks saadi kostjalt, et

korterit ei ole enam või, et see ei ole müügis (tl 18-20). Eeltoodust tulenevalt on hageja

otsinud xxxx tn korterile ostjat, kuid kostja on müümisest keeldunud. Kohus nõustub hageja

seisukohaga, et kostja on seega väljendanud selget tahet mitte asuda kompromissimääruses

toodut täitma. Hageja on tõendanud, et pöördus kompromissimääruse täitmise saavutamiseks

kohtutäituri poole. Kohtutäitur selgitas, et määruses puudub viide täituri poole pöördumise

või sundtäitmise algatamise õigusele (lisa 15).

4(4)

13. Kostja on tõendanud, et soovis 09.02.2020 korteriomandit müüa ning notari aeg oli kokku

lepitud 17.02 2020 kl 13.10 (tl 48). 21.05.2021 pakkus kostja hagejale 78 000 euroga müüa

ja ühishüpoteek jääb katma xxxx ja xxxx korteri laenu (t 48). Hageja selgitas ja tõendas, et

kostja soovis notarisse aja kokku leppida, kuid kostja soovis teha tehingut tingimustel, mis ei

vastanud poolte vahel kohtumäärusega kinnitatud kokkuleppele. Kostja soovis kõnealuse

xxxx tn korteri müüa viisil, mille tagajärjel oleks hageja emale kuuluv xxxx korter jäänud

tagama kostja võetud laenu (tl 58-59).

14. Kohus leiab, et hagejal ei ole kohustust minna notarisse tegema tehingut tingimustel, mis

ei vasta kohtumäärusega kinnitatud poolte kokkuleppele. Kompromissiga leppisid pooled

kokku, et hüpoteegiga tagatav laen makstakse tagasi ning hüpoteek kustutatakse. Kohus

märgib, et hagejal on õigus nõuda poolte poolt kompromissiga kokkulepitud kohustuste

täitmist. Hageja on tõendanud, et hageja on teinud kõik selleks, et lahendada vaidlus

kohtuväliselt. Seega on tõendamist leidnud, et kostja rikub kompromissimäärust. Käesoleval

ajal on hagejal korterile olemas konkreetne ostja R. R..

15. Kohus on seisukohal, et hagi on võimalik rahuldada hageja taotletud sõnastuses. Hageja

põhjendas 21.04.2022 toimunud kohtuistungil, et kuna kostja ei ole vabatahtlikult nõus oma

nõusolekut andma sellise lepingu sõlmimiseks, siis hageja pidi kohtusse pöörduma. Hageja

ei saanud esitada nõuet selleks, et kostja annaks nö umbisikuliselt selle nõusoleku, sel pidi

olema kindel tahteavaldus kindla lepingu sõlmimiseks. Hageja hinnangul ei ole võimalik

kostjat kohustada nö määramatu isikute ringiga lepingut sõlmima (tl 72). Kohus nõustub

hageja seisukohaga, et kostjal tuleb anda kindel tahteavaldus konkreetsele isikule.

16. Seega on tuvastamist leidnud, et kostjal oli hageja ees kohustus anda tahteavaldus ning

kostja on kohustust rikkunud.

17. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi.

MENETLUSKULUD

18. Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (TsMS § 162 lg 1). Kohus

rahuldab hagi. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

19. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse

jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4).

20. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik