2-18-4715/24 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Imbi Sidok-Toomsalu, Gea Lepik

Määruse tegemise aeg ja koht 02.06.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-4715

Kohtuasi

OÜ EsimeneKorrus 18 avaldus Tallinn, Kopli tn

18//Malmi tn 3 korteriühistu vastu 28.12.2017

üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks või

alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks ja 28.12.2017

üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21.01.2022 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ EsimeneKorrus 18 määruskaebus

Tallinn,

Kopli

tn

18//Malmi

tn

3

korteriühistu

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja OÜ EsimeneKorrus 18 (registrikood 14173885),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli

Puudutatud isik Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3

korteriühistu (täiendav nimi Korteriühistu Kopli 18,

registrikood 80269176), seaduslik esindaja juhatuse liige

TK

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 21.01.2022 määrus tsiviilasjas nr 2-18-4715 osas, milles

maakohus tuvastas Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu 28.12.2017

üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse. Teha tühistatud osas uus määrus, millega

jätta avaldus nimetatud osas rahuldamata. Muus osas jätta maakohtu määrus

muutmata.

2. Harju Maakohtu 21.01.2022 määrus on jõustunud osas, milles maakohus tunnistas

28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 2 kehtetuks järgnevas osas: pikendada

juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates käesoleva otsuse

vastuvõtmisest.

3. Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu määruskaebus rahuldada.

4. OÜ EsimeneKorrus 18 määruskaebus jätta rahuldamata.

2-18-4715

2

5. Määruskaebuste läbivaatamisega seotud kulud jätta OÜ EsimeneKorrus 18 kanda.

6. Määrata Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 määruskaebemenetluses hüvitatavate

menetluskulude rahaliseks suuruseks 50 eurot ja mõista OÜ-lt EsimeneKorrus 18

Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 kasuks välja 50 eurot.

7. Määruse resolutsiooni terviktekst:

7.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

7.2. Jätta rahuldamata OÜ EsimeneKorrus 18 avaldus Tallinn, Kopli tn 18//Malmi

tn 3 korteriühistu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse

tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.

7.3. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu 28.12.2017

üldkoosoleku otsuse punkt 2 järgnevas osas: pikendada juhatuse liikmete TK,

AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates käesoleva otsuse vastuvõtmisest.

7.4. Maakohtus kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

7.5. Määruskaebuste läbivaatamisega seotud kulud jätta OÜ EsimeneKorrus 18

kanda.

7.6. Määrata

Tallinn,

Kopli

tn

18//Malmi

tn

3

korteriühistu

määruskaebemenetluses hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 50

eurot ja mõista OÜ-lt EsimeneKorrus 18 Tallinn, Kopli tn 18//Malmi tn 3

kasuks välja 50 eurot.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale, v.a menetluskulude kindlaksmääramise peale, võib Riigikohtule esitada

määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele

esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ EsimeneKorrus (avaldaja) esitas 27.03.2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Kopli

tn 18//Malmi tn 3 korteriühistu (varasem nimi korteriühistu Kopli 18, puudutatud isik,

korteriühistu) vastu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse tuvastamiseks või

alternatiivselt selle kehtetuks tunnistamiseks ja 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks

tunnistamiseks.

2. Avalduses ja selle täpsustustes palub avaldaja:

1) tuvastada 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus otsuse

osas: „Võtta vastu uus KÜ Kopli 18 põhikiri juhatuse poolt varasemalt koostatud sisus,

mis saadeti enne üldkoosoleku toimumist kõikidele ühistu liikmetele eelnevalt meili

peale tutvumiseks”.

alternatiivselt tunnistada kehtetuks 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku

otsuse p 1 otsuse osas: „Võtta vastu uus KÜ Kopli 18 põhikiri juhatuse poolt varasemalt

koostatud sisus, mis saadeti enne üldkoosoleku toimumist kõikidele ühistu liikmetele

eelnevalt meili peale tutvumiseks”.

2-18-4715

3

2) tunnistada kehtetuks 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 2 otsuse

osas: „Pikendada juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi 5 aasta võrra alates

käesoleva otsese vastuvõtmisest”.

3. Avaldajale

kuulub

Tallinnas

Malmi

tn

3/2-18

asuv

korteriomand.

Tallinnas

Kopli 18/Malmi 3 asuval kinnisasjal asub 4 elamut. Faktiliselt haldab ja majandab korteriühistu

üksnes Kopli 18 elamut. Elamute Malmi tn 3/1, 3/2 ja 3/3 majandamisega ei ole korteriühistu

tegelenud. Korteriühistu on asutatud 27.05.2008, kui võeti vastu põhikiri, mis kehtib senini

(2008 põhikiri).

4. 28.12.2017 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus otsustati uue põhikirja vastuvõtmise

(päevakorra p 1) ja juhatuse liikmete volituste pikendamise üle (päevakorra p 2). Üldkoosolekul

osales protokolli kohaselt 33 korteriühistu liiget, kellest 10 olid esindatud volikirjaga. Rikkudes

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 6, ei ole avaldajale edastatud üldkoosolekul

osalejate nimekirja. Üldkoosoleku protokollist ei nähtu, kes liikmetest osalesid esindajate

vahendusel ja volikirju ei ole protokollile lisatud. Avaldajale ei ole volikirju senini saadetud.

5. Üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, kuna otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud ettenähtud

korda (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2).

5.1. 28.12.2017 eeldas põhikirja muutmine topelthäälteenamuse nõude täitmist. Üldkoosolekul

osales 33 liiget ja põhikirja poolt hääletas 17 ehk üle poole (korteriühistuseaduse (KÜS) § 4

lg 1), kuid täitmata jäi nõue, et otsuse poolt peab hääletama 2/3 üldkoosolekul osalenutest

(MTÜS § 23 lg 1). Hääletustulemust üldkoosolekul teatavaks ei tehtud ja hääletustulemuse sai

avaldaja teada alles protokolliga tutvudes. Seega ei ole kindel, et koosolekul vaidlusaluste

otsuste poolt 17 häält anti.

5.2. Uus põhikiri seadis korteriühistule uue eesmärgi. 2008 põhikirja p-de 1.4 ja 1.3 järgi oli

korteriühistu eesmärk Kopli tn 18 asuva elamu majandamine. Uue põhikirja p-de 2.2 ja 1.3 järgi

on ühistu eesmärk kõigi kinnistul asuva 4 elamu majandamine. MTÜS § 23 lg 11 järgi on

põhikirjas ettenähtud mittetulundusühingu eesmärgi muutmiseks vajalik vähemalt 9/10

liikmete nõusolek, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Seega oli

vaja saada 30 liikme nõusolek. See nõue jäi täitmata.

6. Uue põhikirja sisu on vastuolus seaduse mõttega. 2008 põhikirja p 1.4 kohaselt on

korteriühistu tegevuse eesmärk elamus asuvate korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja

maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ning ühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Sama mõtet kätkeb endas ka KÜS § 2 lg 1. Uue põhikirja punktide 4.2.7.1, 4.2.7.2 ja 4.2.7.7–

4.2.7.11 kohaselt toimuks aga korteriühistu korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja maatüki

majandamine iga kinnistul asuva hoone suhtes eraldi (üksnes konkreetse ehitise korteriomanike

poolt), mis läheb otseselt vastuollu seaduse mõttega, mis seab eelduseks, et kõigile

korteriomanikele kuuluvat kaasomandi eset majandatakse ühiselt. Seadus ei näe ette võimalust

võtta ühistus otsuseid vastu ühistu osade liikmete poolt. Põhikirja tekstist jääb ebaselgeks, kas

iga hoone korteriomanikud moodustavad eraldi korteriühistu organi, mis on pädev otsustama

iga hoone majandamisega seotud küsimusi. Sellist võimalust seadus ette ei näe.

7. Uue põhikirja sisu on ebaselge ja vastuolus heade kommetega. Uue põhikirja p-d 4.2.8, 4.2.9,

4.2.14 ja 4.3.1 viitavad asjaolule, et juhatus saab kehtestada ühistu liikmetele kordi, mis mh

reguleerivad tasu maksmise kohustust, viivise määra ulatust ja viivise tasumise korda, aga ka

näevad ette juhatusele erikorra nt küttesüsteemide sulgemisel. Põhikirjast ei nähtu, kas sellised

korrad kehtestatakse üldiselt või saab seda teha igat üksikut juhtumit eraldi silmas pidades. Uue

2-18-4715

4

põhikirja kohaselt saab juhatus vastu võtta otsuseid, kui koosolekul osaleb üle poole juhatuse

liikmetest (p 7.3.6) ja otsused võetakse vastu lihthäälteenamusega (p 7.3.5). Seega saab

sisuliselt 2 juhatuse liiget otsustada selle üle, milline on nt võlgnevuse korral kellegi viivise

määr või kuidas toimub võlgnevuse korral ühistu liikmelt viivise nõudmine, samuti seda, kuidas

korteriühistu liige on kohustatud sulgema küttesüsteemid. Sellise abstraktse ja ebaselge

regulatsiooni tulemusel saab juhatus kõrvale kalduda nii korteriühistu liikmete võrdsest

kohtlemisest kui ka sekkuda liigselt omandiõigusesse. Uue põhikirja p 7.4.2 järgi kuulub

juhatuse pädevusse ühistu rahaliste vahendite valitsemine. Nii ebaselge ja abstraktse

regulatsiooniga antakse juhatusele liiga lai otsustusõigus.

8. Üldkoosoleku otsuse p 2 on kehtetu, kuna otsus on vastuolus seadusega (TsÜS § 38 lg 1).

Vaidlusaluse otsusega otsustati pikendada juhatuse liikmete volitusi 5 aasta võrra. 2008

põhikirja p-ga 5.13 juhatuse liikmete volituste ajalist kestust ei olnud määratud. Seega kohaldus

MTÜS § 28 lg-s 11 sätestatud 3-aastane volituste tähtaeg ja üldkoosolek ei saanud otsustada

juhatuse liikmete volituste pikendamist üle 3 aasta. Lisaks rikuti nõuet, et juhatuse liikme

ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat

möödumist.

Puudutatud isiku seisukohad

9. Korteriühistu palus avalduse rahuldamata jätta.

10. 28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku läbiviimisel järgiti kõiki seaduse ja

korteriühistu põhikirja nõuded, koosolekul vastuvõetud otsused on kehtivad ning puudub alus

üldkoosolekul tehtud otsuste kehtetuks tunnistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks.

11. Korteriühistu ei nõustu väitega, et faktiliselt haldab korteriühistu üksnes Kopli 18 elamut.

Nii KÜS § 5 lg 1 kui ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 4 järgi on

korteriühistu liikmeteks kõik Tallinnas Kopli 18/Malmi 3 kinnistul asuvates elamutes loodud

korteriomandite omanikud, s.h avaldaja. Avaldaja viidatud nn faktiline olukord on tekkinud

avaldaja juhatuse liikme RP pahatahtliku ja omavolilise käitumise tulemusena. Asjaolu, et

korteriühistu haldab ja majandab kõiki kinnistul asuvaid elamuid, kinnitab ka see, et

korteriühistul on sõlmitud teenuselepingud kogu kinnistu varustamiseks vee ja gaasiga. Malmi

3/3 elamu on elamiskõlbmatu ja seetõttu ei ole sellega seoses sõlmitud ka ühtegi

teenuselepingut.

12. Eksitav ja alusetu on avaldaja väide, et korteriühistu on rikkunud MTÜS § 21 lg-st 6

tulenevat nõuet. Korteriühistu ei ole kordagi keeldunud protokolli, selle lisaks oleva liikmete

nimekirja ja volikirjade avaldamisest. Avaldaja ei ole neid küsinud. Kuna RP oli eelnevalt

teadlik üldkoosoleku toimumisest ja selle päevakorrast ning samuti osales ise üldkoosolekul,

siis olid talle kõik päevakorra punktid teada ja samuti see, kes osalesid üldkoosolekul.

13. Tartu Maakohtu registriosakond on korteriühistute registris teinud 28.12.2017 toimunud

üldkoosoleku protokolli alusel uue põhikirja ja juhatuse liikmete kande. Seega on registripidaja

eelnevalt hinnanud, kas vastuvõetud üldkoosoleku otsus on seaduslik ja kas järgitud on kõiki

nõudeid, s.h kas on olemas vajalik poolthäälte arv ning kas hääletusel osalenud liikmetel oli

õigus hääletada, s.t kas neil olid olemas volikirjad.

14. Korteriühistu ei nõustu, et otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud ettenähtud korda.

28.12.2017 toimunud üldkoosoleku ajal kehtinud KÜS § 4 lg 1 järgi oli korteriühistu põhikirja

muutmiseks vajalik rohkem kui pool häälte üldarvust. Avaldaja viidatud MTÜS § 23 ei

2-18-4715

5

kohaldu. Avaldaja väide, et hääletustulemust üldkoosolekul teatavaks ei tehtud, on

paljasõnaline ja tõendamata.

15. Alusetu on avaldaja väide, et põhikirja muutmisega muudeti ka korteriühistu eesmärki.

Korteriühistu eesmärk oli ja on Kopli 18/Malmi 3 asuvate elamute majandamine ja haldamine.

Korteriühistu saab moodustada vaid terve kinnistu kohta (mitte kinnistust osa kohta). 2008

põhikiri oli ebaselge ja eksitava sõnastusega. Erinevus tuleneb ka aadresside kirjutamise

eripärast.

16. Avaldaja väide, et uus põhikiri on vastuolus seaduse mõttega, on täielikult põhistamata ja

alusetu. Arusaamatuks jääb, miks avaldaja viitab kehtetule põhikirjale ja selle p-le 1.4. Hetkel

kehtib 28.12.2017 üldkoosolekul vastuvõetud põhikiri. Samuti on vale avaldaja viide KÜS § 2

lg-le 1, kuna viidatud seadus enam ei kehti ega kohaldu. Avaldaja viidatud uue põhikirja

punktid 4.2.7.1, 4.2.7.2 ja 4.2.7.7–4.2.7.11 on täiesti tavapärase sisuga ning need panevad paika,

kuidas toimub kinnistul asuvates majades erinevate näitude arvestamine ja teenuste eest

tasumine. On selge, et kui elamutel on sõlmitud eraldi gaasilepingud, siis toimub ka arvestus

iga elamu suhtes eraldi, kuna vastava maja elanikud tarbivad vastavat teenust.

Teenusepakkujaga on lepingu sõlminud korteriühistu ja teenusepakkuja ees vastutab lepingu

täitmise eest korteriühistu, mitte iga maja eraldi, mida võiks avaldaja seisukohtadest välja

lugeda. Seadus ei keela korteriühistul ja korteriomanikel oma sisesuhte raames paika panna

näitude ja teenuste arvestamise ja tasumise korda. Samuti on täiesti loogiline ja seaduslik see,

et kui kinnistul on mitu maja, siis koguvad vastava maja korteriomanikud remondifondi enda

maja piires. Avaldaja väide, et iga maja korteriomanikud moodustavad eraldi korteriühistu

organi, jääb arusaamatuks ja on sisutu.

17. Avaldaja põhjendused uue põhikirja sisu ebaselguse ja heade kommetega vastuolu kohta on

täiesti arusaamatud ja meelevaldsed ning need ei toetu ühelegi kehtivale seadusele või õiguse

põhimõttele. Tasude maksmise põhimõtted on määratud kindlaks põhikirjas, kuid juhatusel on

pädevus korraldada tasude kogumine ja arvestamine, mis kuulub igapäevase majandamise

hulka ja ongi juhatuse ülesandeks. Juhatus ei saa ise mingit tasu kehtestada, vaid peab lähtuma

üldkoosoleku poolt otsustatust.

18. Korteriühistule jääb arusaamatuks, kuidas on ühiskondlikult ebamoraalne ja taunitav see, et

korteriühistu igapäevast majandustegevust korraldab ja juhib selleks seaduslikul teel valitud

juhatus. Kui juhatuse liige kuritarvitab oma õigusi ja ei täida temale pandud ülesandeid, siis on

juhatuse liikme vastutusele võtmise jaoks ette nähtud teised seaduslikud meetmed, mitte

korteriühistu põhikirja tunnistamine seadusevastaseks.

19. Korteriühistu võttis 24.03.2020 seisukohas avalduse osaliselt õigeks. Korteriühistu oli nõus

28.12.2017 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 2, mille sisuks on juhatuse liikmete

volituste pikendamine 5 aasta võrra, kehtetuks tunnistamisega.

Maakohtu määrus

20. Maakohus rahuldas 21.01.2022 määrusega avalduse. Kohus tuvastas korteriühistu

üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse järgnevas osas: võtta vastu uus korteriühistu Kopli 18 põhikiri

juhatuse poolt varasemalt koostatud sisus, mis saadeti enne üldkoosoleku toimumist kõikidele

ühistu liikmetele eelnevalt meili peale tutvumiseks, ja tunnistas kehtetuks korteriühistu

üldkoosoleku otsuse p 2 järgnevas osas: pikendada juhatuse liikmete TK, AR, JA ja JJ volitusi

5 aasta võrra alates käesoleva otsuse vastuvõtmisest. Menetluskulud jättis maakohus

menetlusosaliste endi kanda.

2-18-4715

6

21. Maakohus kohaldas vaidluse lahendamisel üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud

redaktsioonis KÜS § 4 lg 1 ja MTÜS § 23 lg 1.

22. Maakohus leidis, et üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel, kuna seaduses

ettenähtud põhikirja muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue ei olnud täidetud ja seega rikuti

sellise otsuse vastuvõtmisega selleks ettenähtud korda. 28.12.2017 eeldas põhikirja muutmine

topelthäälteenamuse nõude täitmist. KÜS § 4 lg 1 järgi pidi põhikirja vastuvõtmiseks või

muutmiseks otsuse poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust ning MTÜS § 23 järgi loeti

põhikirja muutmise otsus vastu võetuks, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul

osalenud liikmetest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Korteriühistu tõendas kohtule esitatud tõenditega, et üldkoosolekul osales 33 liiget. Põhikirja

poolt hääletas 17 ehk üle poole (33:2=16,5; 16,5<17). Samas jäi täitmata nõue, et otsuse poolt

peab hääletama 2/3 üldkoosolekul osalenutest (2x33/33=22; 17>22).

23. Kohus ei nõustunud korteriühistu seisukohaga, et MTÜS § 23 annab üldise nõude

mittetulundusühingutele põhikirja muutmiseks, kuid KÜS § 4 lg 1 on erisäte MTÜS § 23 suhtes,

mis nägi korteriühistu põhikirja muutmisel ette erikorra ning seega tuli korteriühistute põhikirja

muutmisel lähtuda KÜS-s sätestatust. Otsuse vastuvõtmise ajal kehtis topelthäälteenamuse

nõue, mis kaotati hilisema seadusemuudatusega.

24. Kuivõrd kohus tuvastas, et üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, ei analüüsinud kohus

menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes täiendavalt, kas põhikirja muutmisega muudeti ka

korteriühistu eesmärki või mitte, ega seda, kas seaduses ettenähtud põhikirja eesmärgi

muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue oli täidetud või mitte. Kohus tuvastas, et küsimus

seoses põhikirja eesmärgi tuvastamisega on vaidluse all ka poolte vahel olevates teistes

kohtuvaidlustes.

25. Kuivõrd kohus leidis, et üldkoosoleku otsuse p 1 on tühine, siis ei käsitlenud ega

analüüsinud kohus avaldaja alternatiivset nõuet tunnistada 28.12.2017 toimunud korteriühistu

üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks.

26. Üldkoosoleku otsuse p 2 kehtetuks tunnistamise osas vaidlus puudus, mistõttu oli

põhjendatud avaldus rahuldada ka selle nõude osas.

Puudutatud isiku määruskaebus

27. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles

maakohus tuvastas korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse, ja teha selles osas uue

määruse, millega jätta rahuldamata avaldaja avaldus korteriühistu üldkoosoleku otsuse p 1

tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulud palub korteriühistu jätta avaldaja kanda.

28. Kohus luges õigesti tõendatuks, et üldkoosolekul osales 33 korteriühistu liiget, kellest 17

ehk üle poole liikmete häälte üldarvust hääletas uue põhikirja vastuvõtmise poolt. Kohus asus

aga ekslikult järeldusele, et sellest ei piisa ja vaja oleks olnud 2/3 üldkoosolekul osalenute

poolthäält. Kohus on selles küsimuses kohaldanud ja tõlgendanud valesti materiaalõigust.

29. Vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse tegemise hetkel kehtinud KÜS oli eriseadus sel ajal

kehtinud MTÜS suhtes. Sellest tulenevalt kohaldus korteriühistu põhikirja vastuvõtmise ja

muutmise osas üksnes KÜS § 4 lg 1, mille järgi pidi põhikirja vastuvõtmise või muutmise

otsuse poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust. Antud säte on erinormiks MTÜS § 23 lg 1

suhtes, mis tähendab seda, et kohaldada tuli üksnes KÜS § 4 lg-t 1. Seda seisukohta toetab ka

2-18-4715

7

28.12.2017 kehtinud KÜS § 1 lg 2, mille järgi KÜS-s reguleerimata küsimustes rakendatakse

korteriühistu suhtes MTÜS sätteid. Kuna põhikirja vastuvõtmise ja muutmise otsustamise

küsimus oli KÜS § 4 lg-s 1 ammendavalt reguleeritud, s.o kui suurt häälteenamust on vaja, et

põhikirja vastu võtta või muuta, siis puudus vajadus kohaldada lisaks ka MTÜS § 23 lg-t 1.

Samuti tulenes KÜS § 4 lg-st 2, et MTÜS kohaldus korteriühistu põhikirja suhtes üksnes sisu

osas, s.t mida peab korteriühistu põhikiri veel sisaldama, mitte aga selle osas, kuidas põhikirja

vastu võtta või muuta, mis oli ammendavalt reguleeritud.

30. Korteriühistu seisukohta toetab ka kohtupraktika. Ei Riigikohtu 27.03.2013 lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13 ega ka Tallinna Ringkonnakohtu 11.11.2015 lahendis tsiviilasjas nr

2-15-10548 ei viidata MTÜS § 23 lg-le 1, millest saab järeldada, et KÜS § 4 on eriregulatsioon

ehk erinorm MTÜS § 23 lg 1 suhtes ning seega kohaldub üksnes erinorm.

31. Lisaks toetab eeltoodud arvamust ka tsiviilasjas nr 2-18-15391 Riigikohtu 07.04.2021

lahendi p-s 10 esitatud seisukoht, millest järeldub selgelt, et kui mingi küsimus on reguleeritud

erinormidega, puudub vajadus kohaldada lisaks üldnorme. Samuti tuleb kohtul olukorras, kus

ta otsustab rakendada üldnormi, põhjendada, et vaidlusaluse küsimuse lahendus on

erinormidega reguleerimata. Maakohus jättis täielikult põhjendamata, miks ei saa vaidlusaluse

üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamisel lähtuda üksnes KÜS § 4 lg-st 1 kui erinormist, milles

on ammendavalt reguleeritud korteriühistu põhikirja vastuvõtmise või muutmise otsustamise

häälteenamus, vaid lisaks tuleb kohaldada ka MTÜS § 23 lg-t 1 kui üldnormi. Sellega rikkus

maakohus määruse põhjendamise kohustust.

Avaldaja määruskaebus

32. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse menetluskulude

jaotuse osas ja teha selles osas uue määruse, millega jätta menetluskulud puudutatud isiku

kanda.

33. Maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p-i 8, kui jättis menetluskulude jaotuse puhul sisuliselt

põhjendamata, milline õigusnorm võimaldab avalduse rahuldamise ja puudutatud isiku poolt

nõude osaliselt omaksvõtmise korral jätta avaldaja menetluskulud avaldaja kanda.

34. Avaldaja ei nõustu maakohtuga, et avalduse osaline õigeksvõtt vabastaks puudutatud isiku

avaldaja menetluskulude hüvitamise kohustusest. Kuna TsMS § 172 ei reguleeri avalduse

õigeksvõtu tähendust, tuleb õigeksvõtu tähendust menetluskulude jaotamisel hinnata TsMS

§ 168 lg 6 alusel, koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1. TsMS § 168 lg 6 näeb ette, et kostja

vabanemiseks hageja menetluskulude kandmise kohustusest peavad esinema samaaegselt kaks

eeldust – a) kostja võtab hagi kohe õigeks ning b) kostja ei ole andnud põhjust kohtusse

pöördumiseks. Kumbki neist eeldustest ei ole täidetud. Puudutatud isik võttis ühe avaldaja

nõuetest õigeks alles kaks aastat pärast menetluse algust ja teist avalduse nõuet puudutatud isik

õigeks ei võtnud.

35. Maakohus kohaldas põhjendamatult TsMS § 172 lg 1 esimest lauset. Avaldaja leiab, et kuna

menetluses osaleb mitu isikut, tulnuks kohtul menetluskulude jaotusel juhinduda üksnes TsMS

§ 172 lg 1 teisest lausest ja kohaldada sätet vastavalt senisele kohtupraktikale.

Menetlusosaliste seisukohad

36. Avaldaja palub jätta puudutatud isiku määruskaebuse rahuldamata ja puudutatud isik palub

jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata.

2-18-4715

8

Menetluse edasine käik

37. Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

38. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas,

milles maakohus tuvastas korteriühistu 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse.

Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega jätab avalduse nimetatud osas

rahuldamata. Muus osas tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Korteriühistu määruskaebus

rahuldatakse ja avaldaja määruskaebus jäetakse rahuldamata. TsMS § 654 lg 22 ja § 659 alusel

esitab ringkonnakohus määruse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses.

39. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu

määruse õigsust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Maakohtu määruse on vaidlustanud

korteriühistu osas, milles maakohus tuvastas 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse punkti 1 tühisuse,

ning avaldaja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on maakohtu määrus TsMS § 456

lg 4 teise lause, § 463 lg 2 ja § 466 lg 3 esimese lause koostoimes jõustunud. Seega saab

ringkonnakohus maakohtu lahendit kontrollida osas, mis puudutab 28.12.2017 üldkoosoleku

otsuse punkti 1 tühisuse tuvastamist ning menetluskulude jaotust, arvestades viimase puhul

avaldaja määruskaebuse väiteid.

40. Avaldaja palus tuvastada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse või alternatiivselt

tunnistada see kehtetuks. Nimetatud otsusega otsustati uue põhikirja vastuvõtmine. Avaldaja

on üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud asjaolule, et otsuse vastuvõtmisel oli täitmata

MTÜS § 23 lg-st 1 tulenev häälteenamuse nõue (üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest).

Teiseks leiab avaldaja, et otsuse vastuvõtmisel jäi täitmata MTÜS § 23 lg-st 11 tulenev

häälteenamuse nõue (vähemalt 9/10 liikmete nõusolek), kuna avaldaja hinnangul muudeti

põhikirjaga korteriühistu eesmärki. Lisaks tõi avaldaja esile, et uue põhikirja sisu on vastuolus

seaduse mõttega, on ebaselge ja vastuolus heade kommetega.

41. Maakohus tuvastas eelnimetatud üldkoosoleku otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel, mille

järgi on otsus tühine, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks

vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt

ettenähtud korda. Maakohus leidis, et praegusel juhul kohaldusid põhikirja vastuvõtmisel

lahendamisel nii KÜS § 4 lg 1 kui MTÜS § 23 lg 1 ja sellest tulenevalt pidi otsuse poolt

hääletama 2/3 üldkoosolekul osalenutest, milline häälteenamuse nõue jäi täitmata. Kuna

maakohus leidis, et otsus on tühine, siis ei käsitlenud kohus avaldaja alternatiivset nõuet

tunnistada otsus kehtetuks.

42. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt kohaldus 28.12.2017

korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel MTÜS § 23 lg-s 1 sätestatud

häälteenamuse nõue. Ringkonnakohus leiab, et KÜS § 4 lg 1 on erinorm MTÜS § 23 lg 1

suhtes. Vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud KÜS § 1 lg 2 järgi kohaldati

korteriühistu suhtes MTÜS sätteid üksnes juhul, kui konkreetne küsimus oli KÜS-s

reguleerimata. Korteriühistu põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse

nõude sätestas KÜS § 4 lg 1 teine lause, mistõttu puudus vajadus kohaldada antud küsimuses

täiendavalt MTÜS-i sätteid. Riigikohus on samuti selgitanud, et KÜS § 4 lg 1 kohaselt peab

otsuse vastuvõtmiseks põhikirja muutmise poolt olema rohkem kui pool häälte üldarvust ja

2-18-4715

9

seega ei arvestata põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmisel häälteenamust mitte koosolekul

osalejate arvust, vaid häälte üldarvust (Riigikohtu 27.03.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13,

p 11).

43. Maakohus luges tõendatuks, et 28.12.2017 üldkoosolekul osales 33 liiget (s.o kõik liikmed),

ja tuvastas, et põhikirja poolt hääletas 17 ehk üle poole häälte üldarvust, nagu KÜS § 4 lg 1

teine lause eeldab. Seega ei rikutud põhikirja vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet ja 28.12.2017

üldkoosoleku otsuse p 1 ei ole sel põhjusel tühine.

44. Teise 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse alusena tõi avaldaja esile asjaolu, et uus

põhikiri seadis korteriühistule uue eesmärgi. Avaldaja leiab, et varem kehtinud põhikirja järgi

oli korteriühistu eesmärk majandada vaid Kopli 18 asuvat elamut ning uue põhikirja järgi

majandab korteriühistu kõiki nelja kinnistul asuvat elamut. Avaldaja leiab seetõttu, et põhikirja

muutmise otsuse vastuvõtmisel jäi täitmata MTÜS § 23 lg-st 11 tulenev häälteenamuse nõue

(vähemalt 9/10 liikmete nõusolek).

45. Seda, kas uue põhikirja vastuvõtmisega muudeti ka korteriühistu eesmärki, samuti seda, kas

seaduses ettenähtud korteriühistu eesmärgi muutmiseks vajalik häälteenamuse nõue oli

täidetud, maakohus vaidlustatud määruses ei analüüsinud. Kuivõrd menetlusosalised on oma

seisukohad esitanud ja maakohus on menetlusosalistega küsimust ka kohtuistungil arutanud,

saab ringkonnakohus eeltoodut ise hinnata.

46. KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike

loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste

ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Seaduses toodud sõnastuses oli korteriühistu eesmärk kuni 28.12.2017 kehtinud

põhikirjas ja 28.12.2017 muudetud põhikirjas selle vahega, et vanas põhikirjas oli aadressina

märgitud Kopli 18 ja uues põhikirjas Kopli 18/Malmi 3. Korteriühistu on menetluses

selgitanud, et põhikirjaga ei muudetud korteriühistu eesmärki, vaid põhikiri vajas täpsustamist

põhjusel, et kuni 28.12.2017 kehtinud põhikiri oli ebaselge ja eksitav tulenevalt sellest, et varem

oli kinnistu aadress Kopli 18, mis hiljem muudeti Kopli 18/Malmi 3. Korteriühistu toob esile,

et nimetatud ebaselgusele on kohtud korduvalt eelnevates kohtuvaidlustest tähelepanu juhtinud.

Asja materjalidest nähtuvalt leidis Tallinna Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-16-13380 tehtud

31.10.2016 määruses, et korteriühistu liikmeteks on kõik kinnistu Kopli 18/Malmi 3, Tallinn

korteriomanikud, mitte üksnes Kopli 18 elamu korteriomanikud, sõltumata sellest, milline

aadress on põhikirjas märgitud. Ühtlasi leidis ringkonnakohus, et tegemist on ebatäpsusega ja

põhjendatud oleks viia põhikiri kooskõlla kinnistusraamatus oleva aadressiga (tl 46 ja pöördel).

Samale seisukohale jõudis Tallinna Ringkonnakohus ka tsiviilasjas nr 2-16-11354 tehtud

10.08.2017 määruses (tl 139 ja pöördel). Ringkonnakohus on seda meelt, et ühistu eesmärgi

sätestab KÜS § 2 lg 1 ning see, kuidas täpsemalt ühisel kinnistul asuvaid elamuid majandatakse,

sh kuidas kogutakse remondifondi vms, ei muuda seadusega ettenähtud korteriühistu eesmärki.

Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus korteriühistuga, et põhikirjas ühistu asukoha ja

aadressi täpsustamisega ei ole muudetud korteriühistu eesmärki ning seega ei eeldanud uue

põhikirja vastuvõtmine vähemalt 9/10 liikmete nõusolekut.

47. Kolmandaks tõi avaldaja otsuse tühisuse alusena esile, et uue põhikirja sisu on vastuolus

seaduse mõttega. Avaldaja märgib, et uue põhikirja punktide 4.2.7.1, 4.2.7.2 ja 4.2.7.7–4.2.7.11

kohaselt toimuks korteriühistu korteriomandite esemeks olevate ehitiste ja maatüki

majandamine iga kinnistul asuva hoone suhtes eraldi (üksnes konkreetse ehitise korteriomanike

poolt), mis läheb otseselt vastuollu seaduse mõttega, mis seab eelduseks, et kõigile

korteriomanikele kuuluvat kaasomandi eset majandatakse ühiselt. Avaldaja hinnangul ei näe

2-18-4715

10

seadus ette võimalust võtta ühistus otsuseid vastu ühistu osade liikmete poolt. Põhikirja tekstist

jääb ebaselgeks, kas iga hoone korteriomanikud moodustavad eraldi korteriühistu organi, mis

on pädev otsustama iga hoone majandamisega seotud küsimusi.

48. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja teeb viidatud põhikirja punktidest ebaõigeid järeldusi.

Viidatud punktidega on reguleeritud korteriomanike vahel kulude arvestamise ja jagamise

põhimõtted. Ringkonnakohus ei näe põhikirjas sätestatu ebaseaduslikkust selles, kui

korteriomanikud on otsustanud, et majandamiskulude arvestamine ja kandmine toimub elamute

põhiselt. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 järgi tasub

korteriomanik kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa

suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kuni

31.12.2017 kehtinud KÜS § 151 sätestas samasuguse põhimõtte, mille järgi majandamiskulud

arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata

teisiti. Eelnevalt nimetatud sätete kohaselt on seega korteriühistu liikmele kuuluva

korteriomandi kulude arvutamise aluseks korteriomandi suurus, kui korteriühistu põhikiri või

korteriomanike kokkulepe ei sätesta teisiti. Eeltoodud regulatsioon ei välista korteriomanike

kokkulepet, et mitme elamu ühise majandamise korral toimub võimaluse korral kulude arvestus

eraldi elamute põhiselt. Vastuseks avaldaja esiletoodule, et ühiselt kogutud remondifondist

tuleb kõiki elamuid ka ühiselt korras hoida, sh renoveerida elamiskõlbmatut Malmi 3/3 elamut,

märgib ringkonnakohus, et põhikirja p 4.2.7.8 järgi on üldkoosolekul õigus vältimatu vajaduse

korral otsustada ühe maja remondifondi kasutamine teiste majade remontimiseks ja

korrashoiuks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhikiri kulude kandmise reguleerimisel läinud

vastuollu seadusega, tegemist on korteriomanike kokkuleppe küsimusega. Ringkonnakohus

nõustub korteriühistu seisukohaga, et seadus ei keela korteriühistul ja korteriomanikel oma

sisesuhte raames paika panna näitude ja teenuste arvestamise ja tasumise korda.

Ringkonnakohtu arvates ei anna viidatud põhikirja punktid korteriomanikele õigust võtta

ühistus otsuseid vastu ühistu osade liikmete poolt. Samuti ei ole põhjendatud avaldaja

seisukoht, justkui oleks korteriühistu siseselt loodud iga elamu jaoks eraldi korteriühistu.

49. Viimase otsuse tühisuse alusena tõi avaldaja esile, et põhikiri on ebaselge ja vastuolus heade

kommetega. Avaldaja hinnangul viitavad uue põhikirja p-d 4.2.8, 4.2.9, 4.2.14 ja 4.3.1

asjaolule, et juhatus saab kehtestada ühistu liikmetele kordi, mis mh reguleerivad tasu maksmise

kohustust, viivise määra ulatust ja viivise tasumise korda, aga ka näevad ette juhatusele

võimaluse kehtestada erikord nt küttesüsteemide sulgemisel. Avaldaja leiab, et sellise

abstraktse ja ebaselge regulatsiooni tulemusel saab juhatus kõrvale kalduda nii korteriühistu

liikmete võrdsest kohtlemisest kui ka sekkuda liigselt omandiõigusesse. Uue põhikirja järgi

kuulub juhatuse pädevusse ühistu rahaliste vahendite valitsemine ja uue regulatsiooniga antakse

juhatusele liiga lai otsustusõigus.

50. Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et korteriomanikud võisid kulude kandmise

arvestuspõhimõtetes kokku leppida. Avaldaja viidatud põhikirja punktid annavad juhatusele

üksnes pädevuse korraldada tasude kogumine ja arvestamine, mitte ei anna õigust otsustada

üldkoosolekul kokkulepitust erinevalt. Juhatus lähtub oma korralduslike ülesannete täitmisel

seadusest ja korteriomanike otsustest. Ringkonnakohtu hinnangul on juhatuse volitused

piisavalt täpselt reguleeritud ning põhikirja vastuolu heade kommetega ei ole esile toodud

asjaoludel võimalik tuvastada.

51. Kuivõrd 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 ei ole eeltoodust tulenevalt tühine, tuleb

järgmisena ringkonnakohtul hinnata, kas 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 on kehtetu.

Avaldaja leiab, et otsuse kehtetuse faktilised asjaolud on samad ja tegemist on õigusliku

kvalifikatsiooni küsimusega (tl 123).

2-18-4715

11

52. TsÜS § 38 lg 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või

põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamist võib nõuda ka juhul, kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige

kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks

eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab

seda eesmärki saavutada.

53. Ringkonnakohus tuvastas eelnevalt, et avaldaja esile toodud asjaoludel ei ole rikutud otsuse

vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet, põhikiri oma sisult ei ole esile toodud punktide osas

vastuolus seaduse ega heade kommetega. Samuti ei ole põhikiri ebaselge. Seega puudub

ringkonnakohtu hinnangul alus tunnistada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks ja uue

põhikirja kinnitamise otsus on kehtiv.

54. Järgmisena käsitleb ringkonnakohus avaldaja määruskaebust, milles on vaidlustatud

menetluskulude jaotus. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja

leiab, et kulud tuleb jätta korteriühistu kanda. Kuivõrd ringkonnakohus leidis eelnevalt erinevalt

maakohtust, et avaldaja avalduse esimene nõue tuvastada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1

tühisus ja alternatiivne nõue tunnistada 28.12.2017 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtetuks jäävad

rahuldamata ning maakohtu määrus on jõustunud osas, milles maakohus rahuldas avaldaja teise

nõude, siis on põhjendatud jätta maakohtu määrus menetluskulude jaotuse osas muutmata.

Maakohtu järeldus jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 järgi menetlusosaliste endi kanda on

lõppjärelduses õiglane ja põhjendatud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

55. Korteriühistu määruskaebuse rahuldamise ja avaldaja määruskaebuse rahuldamata jätmise

tõttu jäävad määruskaebemenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja

kanda.

56. TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi tuleb ringkonnakohtul määrata kindlaks korteriühistu

menetluskulude rahaline suurus. Korteriühistu 05.05.2022 esitatud menetluskulude nimekirja

järgi on määruskaebemenetluses kantud üksnes riigilõivu kulu 50 eurot. Ringkonnakohus leiab,

et riigilõiv on põhjendud ja vajalik kulu. Eeltoodust tulenevalt tuleb avaldajalt korteriühistu

kasuks välja mõista menetluskuluna riigilõiv 50 eurot.

57. TsMS § 178 lg 1 esimese lause järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS

§ 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude

hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot. Kuna määruskaebemenetluses on menetluskulude

summa alla 280 euro, siis ei saa ringkonnakohtu poolt kindlaksmääratud menetluskulude

suurust vaidlustada.

(allkirjastatud digitaalselt)