2-20-6841/55 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem

Lapimaa

Määruse tegemise aeg ja koht 1. juuni 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-6841

Kohtuasi

X hagi Hooneühistu Kadakas vastu ehitustööde

puuduste

kõrvaldamise

kohustuse

täitmise

või

alternatiivselt kahju hüvitamise ja viiviste nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25. märtsi 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja advokaat Sergei Tšurkin

Kostja

Hooneühistu

Kadakas

(likvideerimisel;

registrikood 80071043)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta X 25. aprilli 2022. a apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 25. märtsi 2022. a

otsuse peale tsiviilasjas nr 2-20-6841 Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse võtmata.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud X kanda. Hooneühistul Kadakas

(likvideerimisel)

ei

ole

apellatsioonimenetluses

tekkinud

hüvitatavaid

menetluskulusid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

2-20-6841

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Hooneühistu Kadakas (kostja, hooneühistu) vastu

ehitustööde puuduste kõrvaldamiseks.

1.1. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on hageja hooneühistu liige. Hooneühistu

omandis on kinnistu nr 7654001 asukohaga A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn, mille oluliseks

osaks on garaažihoone (ehitisregistri kood 101031584), mis on jagatud 12 boksiks.

1.2. Garaažiboks nr 66 on hageja valduses liikmesuse alusel. Hageja sai boksi valduse 22. juulil

2019, mille kohta on koostatud kirjalik üleandmise-vastuvõtmise akt. Varem oli hageja

valduses boks nr 26, kuid hooneühistu liikmete 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a

üldkoosolekute otsustega asendati hageja boks nr 26 boksiga nr 66 seoses kinnistu osa

aadressiga A. H. Tammsaare tee 113a müügiga EfTEN SPV7 OÜ-le (Mustika keskus). Hageja

vaidlustas bokside ümberjagamise kohtus, sest leidis, et asenduseks pakutud boks nr 66 ei olnud

boksiga nr 26 võrdväärne, kuid Harju Maakohtu 15. juuni 2018. a otsusega tsiviilasjas nr 2-16-

13709 jäeti hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 28. juuni 2019. a otsusega jäeti hageja

apellatsioonkaebus rahuldamata. Hageja sai boksi nr 66 valduse 22. juulil 2019.

1.3. Kostjal oli kohustus anda garaažiboks nr 66 hagejale renoveeritud ja kehtivatele

ehitusnormidele vastaval kujul. Hooneühistu 6. juuni 2016. a üldkoosolekul kinnitas juhatuse

esimees Y hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside kasutamist,

tagatakse, et neile antakse teised boksid renoveeritud kujul. Kuna see kostja juhatuse kinnitus

kanti üldkoosoleku protokolli, muutus see kostjale siduvaks. Hooneühistu 8. augusti 2016. a

üldkoosolekul teatas juhatus, et on koostöös kinnistu kaasomanikuga teinud korda

garaažiboksid nr 61–72, s.o ka hagejale ettenähtud boksi nr 66. Juhatus teatas, et „boksid on

nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed ja uued aknad, uus elektrisüsteem“. 8.

augusti 2016. a protokoll tõendab, et osa lubatud renoveerimistöödest oli juba tehtud. Ka sellest

tulenevalt ei ole õiged kostja väited, et 6. juuni 2016. a üldkoosoleku protokolli n-ö sissejuhatav

osa ei ole kostjale kohustuslik.

1.4. Ehitusseadustiku (EhS) § 19 lg 1 p 4 kohaselt peab omanik (antud juhul kostja) tagama

ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse, antud juhul hagejale üleantava garaažiboksi osas.

Seega, kui kostja otsustas asendada hageja kasutuses oleva garaažiboksi teisega, siis pidi kostja

tagama, et hagejale üleantav garaažiboks on seisundis, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele

ja on kasutuskõlblik.

1.5. Tegelikkuses on ilmnenud, et hagejale üle antud boks nr 66 ei olnud renoveeritud sel

määral, et vastata kehtivatele ehitusnormidele ja olla kasutuskõlblik. Garaažiboks on

varisemisohtlikus seisundis ning kujutab otsest ohtu nii ehitise kasutajatele kui ka selles

paiknevale varale. Seda tõendab 17. oktoobril 2019 Ribbon Consult OÜ tehtud ehitustehniline

ekspertiis, mis tuvastas garaažiboksil erinevaid puudusi (ekspertiisi p 4) Hageja rõhutas, et

pärast Ribbon Consult OÜ ehitustehnilise ekspertiisiga tutvumist katkestas Tallinna

Linnaplaneerimise Amet (TLA) garaažihoonele kasutusloa väljastamise menetluse. EhS § 54

lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige

ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Kui menetlus lõpetati, on selge, et ehitis ei vastanud

seaduses toodud nõuetele.

1.6. Vastavalt Astaprom OÜ 31. jaanuari 2020. a hinnapakkumisele on puuduste kõrvaldamise

maksumus 8280 eurot. Puuduste kõrvaldamiseks tuleb teha järgmised tööd: seinte tugevdamine

tsemendiseguga ja krohvimine; lae/katusepaneelide aukude täitmine ja armatuuri peitmine;

2-20-6841

kanali hüdroisolatsiooni taastamine; katusel veekogumise likvideerimine; uste kohal

vundamendi tugevdamine; sissesõidu panduse tegemine; ustele lisaks jalakäija ukse tegemine,

värvimine; elektripaigaldise mahavõtmine ja taastamine.

1.7. Hageja on õiguspäraselt keeldunud lepingu sõlmimisest garaažiboksi nr 66 tema omandisse

üleandmiseks. Hooneühistu üldkoosoleku 15. detsembri 2017. a otsusega otsustati kinnistu

korteriomanditeks jagada ja hooneühistu likvideerida. Samuti otsustati, et iga hooneühistu liige,

kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab jagamise tulemusel garaažiboksi

ainuomanikuks. Üldkoosoleku otsuse alusel moodustati garaažibokside baasil korteriomandid.

Hageja valduses oleva boksi nr 66 baasil on moodustatud korteriomand. Kostja pakkus hagejale

korteriomandi omandit ja esitas selleks 2019. a augustis hagejale ka korteriomandi üleandmise

lepingu projekti. Hageja palus projekti muuta ja märkida, et korteriomand vajab ebakvaliteetse

remondi puuduste kõrvaldamist, kuid kostja sellega ei nõustunud. Hageja keeldus lepingu

sõlmimisest õiguspäraselt. Kostja ei nõustu seniajani boksi nr 66 ehituspuudusi kõrvaldama ega

sellega seotud kulusid hüvitama. Sellega rikub kostja hageja õigust boksi kasutada, sest

garaažiboks ei ole kasutuskõlblik ja on varisemisohtlikus seisundis.

1.8. Hageja ja kostja vahel ei ole erikokkulepet renoveerimistööde kvaliteedi ja mahu kohta.

Seega tuleb nõutava kvaliteedi hindamisel lähtuda Eesti Standardikeskuse standardite ja heade

ehitustavade nõuetest.

1.9. Hageja palus kohustada kostjat parandama korteriomandi, mille asukoht on A. H.

Tammsaare tee 120, Tallinn, mille reaalosaks on mitteeluruum nr 66, mis on kantud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 10931050, eriomand 66 all, katastritunnus

78401:101:2558 (korteriomand nr 66), ehituspuudused, mis on toodud Ribbon Consult OÜ

ehitustehnilise ekspertiisi punkti 4 alapunktides 1.1–1.12, ja selleks tegema kehtivaid

ehitusnorme ja häid ehitustavasid järgides järgmised ehitusremonditööd:

-

„taastama katusekatte siledust piisava kalduvusega vee eemaldamise torustiku suunas

veeloikude tekkimise katusel vältimiseks;

-

puhastama korrosioonist katuse kandvate raudbetoonpaneelide jäigastava armatuuri ja

taastama armatuuri betoonkatet paneelide kandevõime parendamiseks;

-

puhastama korrosioonist katuslae raudbetoonpaneelide kandvaid metallsilluseid ja

täitma paneelide vahelisi pragusid veekindla mördiga;

-

puhastama korrosioonist katuslae raudbetoonpaneelide armatuuri ja katma armatuuri

betooniga, taastades paneelide paindejäikust;

-

täitma silikaattellistest siseseinte ning katuslae vahel olevat vahet telliste ja veekindla

mördiga katuslae raudbetoonpaneelide korrodeerumise takistamiseks;

-

täitma kandvates seintes asuvaid pikkipragusid müürimördiga silikaattelliste ja mördi

vahelise seose taastamiseks;

-

siduma kandvate seinte ristumiskohas ning kohati ka seintes silikaattelliseid täiendavate

telliste ja müürimördiga, tagades seinte kandevõimet ja jäikust;

-

asendama siseseinte sisse paigaldatud montaaživahu müürimördiga ja siduma

müürimördiga silikaattelliseid kohtades, kus hoones toimunud varguse käigus liiguti

läbi bokside seinte, terviktarandi kandevõime taastamiseks;

-

asendama vastasseina sisse paigaldatud montaaživahu müürimördiga ja siduma mördiga

silikaattelliseid kohas, kus hoones toimunud varguse käigus liiguti läbi bokside seinte,

terviktarandi kandevõime taastamiseks;

-

täitma korteriomandis asuvas kanali seinas pragusid veekindla pahtliga ja paigaldama

kanali seinte ja põhja ning korteriomandi põranda peale hüdroisolatsioonkatet,

2-20-6841

puhastades eelnevalt korrosioonist betoonpõranda armatuuri ja kattes armatuuri

betooniga vundamendi ning põranda püsivuse tagamiseks;

-

puhastama korrosioonist välisust ja värvima seda korrosioonivastase värviga;

-

puhastama korrosioonist lävepaku ja kinnitama seda betooniga korteriomandi

vundamendiga ukse juures põrandale väliskeskkonna mõjude vältimiseks.“

Hageja palus määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja anda kostjale korteriomandi

kordategemiseks aega kaks kuud alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata

jätmise korral palus hageja alternatiivselt mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 8280

eurot ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis põhinõudelt

kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2. Kostja vaidles hagile vastu.

2.1. Kostja selgitas, et ehitisregistri korrigeeritud andmetel on ehitise registrikoodiga

101031584 nimetus parandatud garaažiks, millel on 12 boksi. Kinnistu nr 7654001 asukohaga

A. H. Tammsaare tee 120 ei ole enam hooneühistu omandis. Juba 15. detsembril 2017 otsustati

hooneühistule kuuluv kinnistu jagada korteriomanditeks ja hooneühistu likvideerida. Kõik

hooneühistule kuuluvad korteriomandid on üle antud neid kasutanud hooneühistu liikmete

omandisse, v.a hagejale, kes keeldub korteriomandi omandit vastu võtmast.

2.2. Kostjale kulub A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn asuv korteriomand nr 66. A. H.

Tammsaare tee 120 hoone majandamiseks on asutatud korteriühistu. Hooneühistu kui

korteriomandi omanik ei tegele hoone valitsemisega.

2.3. Hageja vaidlustas bokside ümberjagamise kohtus, sest leidis, et asenduseks pakutud boks

nr 66 ei olnud võrdväärne tema valduses olnud boksiga nr 26, kuid hagi jäeti rahuldamata.

Tallina Ringkonnakohtu 28. juuni 2019. a otsusega tsiviilasjas nr 2-16-13709 tuvastati, et

korteriomand (reaalosana mitteeluruum nr 66) oli eelmisega (varem hageja kasutuses olnud

boksiga nr 26) samaväärne ning korteriomandi vastuvõtmine olemasoleval kujul ei saanud

hageja õigusi kahjustada.

2.4. Varem hageja kasutuses olnud boks nr 26 ja nüüd hageja poolt kasutatav boks nr 66 asusid

mõlemad 1968. a-l ehitatud hoones, millest ei saa eeldada, et see vastaks tänapäeva

ehitusnõuetele. Boks nr 66 asus boksist nr 26 eraldi hoone osas, mis koosnes 12 boksist ning

oli oluliselt paremas seisundis kui see hoone osa, kus paiknes boks nr 26. Mõlemad boksid olid

ehitatud samal aastal ja neid oli hooldatud samadel alustel sama hooneühistu poolt. Nende

seisukorras ei saanud olla suuri erinevusi. Kostja on fotodega tõendanud, et boks nr 26 ei olnud

renoveeritud, vaid oli suhteliselt halvas seisukorras. Hageja on nõudnud hagis mh boksi nr 66

välisukse puhastamist ja värvimist, samas kui boksi nr 26 välisuks oli hooldamata ja koorunud

värviga kaetud. Mustamäe Linnaosa Valitsus on kostjat hoone, kus asub hageja kasutuses olev

boks nr 66, korrastamise eest eraldi tunnustanud, sest tegemist on ühe vähese korda tehtud

garaažiga A. H. Tammsaare tee ääres.

2.5. Kostja ja hageja vahel puudub kokkulepe renoveerimistööde tegemiseks. Samuti ei ole

üldkoosolek võtnud vastu ühtegi otsust renoveerimise kohta. Hooneühistu üldkoosoleku 6.

juuni 2016. a protokoll ei sisalda hageja väidetud otsust renoveerimise kohta. Hageja väited, et

kostja pidi tagama hagejale üleantava garaažiboksi renoveerimise, on alusetud ja vastuolus

kohtule esitatud 6. juuni 2016. a üldkoosoleku otsuse tekstiga. Tõele vastab hageja väide, et

hooneühistu 8. augusti 2016. a üldkoosolekul teatas hooneühistu juhatus, et koostöös kinnistu

kaasomanikuga on tehtud korda garaažiboksid nr 61–72, sh ka hagejale ettenähtud boks nr 66.

2-20-6841

Bokside välisuksed vahetati uute vastu, osa uksi renoveeriti (asendati metallplaat), samuti

uuendati kogu elektrisüsteem, vahetati katusekate, remonditi katusekarniisid, välisuste kohale

paigaldati valgustid ja kogu territoorium piirati aiaga. Renoveerimiskohustus ei saanud

muutuda müügitehingu osaks, sest sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Samuti ei vasta

tõele hageja väited, et pärast koosolekut hakati kohustust täitma ehk renoveerimistöid tegema.

Kõik tööd olid 6. juuni 2016. a üldkoosoleku otsuse tegemise ajaks lõppenud.

2.6. Hageja ei ole tõendanud, et garaažiboksi kasutamine oleks ohtlik. Hooneühistule kuuluvat

kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt. Kinnisasja

osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulusid, sh boksi korrashoiuga seotud kulusid, ei

kanna mitte kostja, vaid korteriühistu liige, kelleks on hageja, ning hageja ei saa nõuda selliste

kulude hüvitamist kostjalt.

2.7. Hageja väide, et puudused on tekkinud renoveerimisega, on arusaamatu ja sisutu, kuna

hagis esitatust nähtub üheselt, et kõik väidetavad puudused on seotud hoopis hoone vanuse,

nõukogudeaegse

ehituskvaliteedi,

projekteerimisvigade

ja

amortiseerumisega,

mitte

väidetavate kostja tehtud või tellitud renoveerimistöödega. Hageja on loetlenud ka boksi

sisemisi puudusi, kuid vastavalt hooneühistuseaduse (HÜS) §-le 11 on hooneühistu liige ise

kohustatud ainukasutuses olevat hooneosa korras hoidma ja selline kohustus ei ole kunagi olnud

hooneühistul.

2.8. Vale on hageja väide, et TLA leidis, et puudused on olulised ja tuleb kõrvaldada. TLA

palus tellida uue eksperdihinnangu. Kostja lammutustööde järgne kasutusloa taotlus oli esitatud

TLA-le ekslikult, sest EhS ei nõua lammutustööde järgselt kasutusloa taotlemist. Praeguseks

on TLA kõikidest nõuetest loobunud ja ehitisregistris andmed korrastanud.

2.9. Hageja esitatud Ribbon Consult OÜ ehitustehniline ekspertiis on ebausaldusväärne, kuna

selle koostanud isikul puudub dokumendi koostamise pädevus ja õigus. Lisaks on dokumendi

koostaja Evgeny M dokumenti sisuliselt võltsinud, märkides selle kontrollijaks C, kellele ta ei

olnud dokumenti tutvumiseks esitanud.

2.10. Hageja soovitud tööde maksumuse kohta märkis kostja, et Astaprom OÜ hinnapakkumine

sisaldab ka selliseid mitteeluruumile nr 66 tehtavaid kulutusi, millega taotletakse peamiselt asja

mugavust, nt sissesõidu panduse tegemine, ustele jalakäia ukse tegemine, värvimine. Viidatud

„puudused“ ei saaks kuidagi tekkida seoses hoone renoveerimistöödega. Arusaamatuks jääb,

kuidas on võimalik likvideerida ühe boksi piires katusel vee kogunemine, kui see eeldaks terve

katuse ümbertegemist.

2.11. Kostja ei ole tellinud mingeid garaažiboksi renoveerimistöid ega lepinguid allkirjastanud.

8. augusti 2016. a protokollist tuleneb, et hooneühistu tegi garaažiboksid korda koos

kaasomanikuga. Hooneühistu ise ei ole ühtegi ehitustööd tellinud ega sellekohaseid lepinguid

sõlminud, tööd organiseeris enne kinnistu jagamist kaasomanikuks olnud EfTEN SPV7 OÜ.

Kostjal puudusid selleks rahalised vahendid. Samuti oleks ehituskohustuste võtmine eeldanud

üldkoosoleku otsust, mida ei ole vastu võetud. Lisaks eeldab hooneühistu põhikirja p 20, et

kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning

nimetatud kulutused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sellist otsust ei ole

üldkoosolek vastu võtnud. Põhikirja p 22.2 kohaselt on hageja enda kohustuseks hoida korras

tema ainukasutuses olevat hooneosa. Kuna hooneühistul ei ole kohustust parendada ja

remontida hageja ainukasutuses olevat hooneosa, on hageja nõue põhjendamatu. Puuduste

kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist ei saa nõuda, sest puuduseid ei ole põhjustanud

oma tegevusega kostja. Hoone loomulikku amortisatsiooni ei saa kostjale süüks panna.

2-20-6841

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

3.1. Maakohus tuvastas, et asjas ei ole vaidlust järgneva üle:

-

hageja on hooneühistu liige;

-

hooneühistule kuulub A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn asuv korteriomand, mis on

kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 10931050, mille koosseisus

on 203/2435 suurune mõtteline osa kinnistust katastritunnusega 78401:101:2558,

pindala 675 m2, sihtotstarve elamumaa (100%) ja reaalosana mitteeluruum nr 66,

üldpinnaga 20,3 m2;

-

varem oli hageja valduses garaažiboks nr 26, kuid hooneühistu liikmete 6. juuni 2016.

a ja 8. augusti 2016. a otsuste alusel asendati see boksiga nr 66 seoses sellega, et osa

kinnistust aadressiga A. H. Tammsaare tee 113a võõrandati EfTEN SPV7 OÜ-le.

3.2. Maakohus märkis, et ei näe, kuidas on praegusel juhul hageja õigusi rikutud. Hagejale

kuulub liikmesus hooneühistus. HÜS § 2 lg 1 järgi hooneühistu liikmeks olekuga kaasnevad

liikme õigused ja kohustused on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks

kindlaksmääratud omaette kasutamist võimaldava hooneosaga. Kostja põhikirja p 8 kohaselt

nimetatakse liikmeks olekuga kaasnevate õiguste ja kohustuste kogumit liikmesuseks.

Liikmesus on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks kindlaksmääratud omaette

kasutamist võimaldava hooneosaga. Hoonejaotusplaani muutmine toimub sellekohase

üldkoosoleku otsuse alusel.

3.3. Praegusel juhul on hoonejaotusplaani muudetud 8. augusti 2016. a üldkoosoleku otsuse

alusel ja varem hageja kasutuses olnud garaažiboks nr 26 asendati boksiga nr 66. Hageja on

selle üldkoosoleku otsuse vaidlustanud, kuid kohtud on tsiviilasja nr 2-16-13709 raames

leidnud, et hooneühistu üldkoosoleku 8. augusti 2016. a otsus on kooskõlas seadusega, otsus ei

ole kehtetu ega ka tühine. Muu hulgas tuvastas Harju Maakohus 15. juuni 2018. a otsuses, et

muudatuse tulemusel anti hagejale samaväärne hooneosa, st hageja õigusi ei kahjustatud. Kohus

luges tõendatuks, et hagejal on 8. augustil 2016 kinnitatud jaotusplaani alusel õigus kasutada

varasemast paremas seisukorras garaažiboksi. Ka Tallinna Ringkonnakohus nõustus 28. juuni

2019. a otsuses maakohtu järelduste ja põhjendustega ning jättis maakohtu otsuse muutmata.

Seega on hageja kasutuses olnud garaažiboksi vahetus toimunud kooskõlas hooneühistu

põhikirja ja seadusega ning kohtud on tuvastanud, et garaažiboksi vahetusega ei ole rikutud

hageja õigusi ja vaid hageja sai vahetuse tulemusel enda kasutusse samaväärse või isegi

paremas korras garaažiboksi.

3.4. Vaidlust ei saa olla selles, et varem hageja kasutuses olnud boks nr 26 ja vahetusega tema

valdusesse läinud boks nr 66 olid ehitatud ühel aastal (1968) ja neid oli hooldanud sama

hooneühistu samadel alustel. Seega ei saa nende bokside seisukorras olla suuri erinevusi.

Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, et varem tema kasutuses olnud garaaž oli oluliselt

paremas seisukorras või täielikult renoveeritud. Võrreldes kostja esitatud fotosid, nähtub, et

varem hageja kasutuses olnud boks nr 26 ja nüüd tema kasutuses olev boks nr 66 on

samaväärsed. Ainuke erinevus on see, et garaažiboksi nr 26 seinad olid seestpoolt krohvitud,

kuid boksis nr 66 on tellissein krohviga katmata. Võrreldes garaažibokside uksi, nähtub, et

eelnevalt hageja kasutuses olnud boksi ukselt värv koorus, uue boksi uks on väliselt korrektne

ja ühtlase värviga kaetud. Lisaks, kui vaadata fotosid lammutusprojektis olevatest

lammutamisele minevatest garaažiboksidest, on selgelt näha, et lammutamisele minevad

garaažid on amortiseerunud ja halvas seisukorras, erinevalt korrastatud hoone osast, kus asub

2-20-6841

hageja uus boks, mis on heas seisukorras. Seega ei näe kohus, kuidas on garaažibokside

vahetusega hageja õigusi rikutud. Pelgalt see, et hageja on boksi vahetamise vajadusest häiritud

või tunnetab selles muul põhjusel ebaõiglust, ei tähenda veel, et tema õigusi on tegelikult

rikutud.

3.5. Maakohus nõustus kostjaga, et kostjal ei olnud kohustust anda hagejale tema senise

garaažiboksi vastu renoveeritud garaažiboksi.

Hageja tugineb oma nõudes eelkõige sellele, et kostja 6. juuni 2016. a üldkoosolekul kinnitas

juhatuse esimees hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside

kasutamist, tagatakse, et neile antakse teised boksid renoveeritud kujul. Hageja viitab

hooneühistu 6. juuni 2016. a üldkoosoleku protokollile, kus päevakorra p-s 2 tegi koosoleku

juhataja ülevaate EfTEN SPV7 OÜ ettepanekust. Muu hulgas on protokollis tõepoolest

märgitud, et hooneühistu liikmetele, kelle kasutuses olev garaažiboks jääb müüdavale alale,

tagab ostja garaažiboksi vahetuse renoveeritud garaažiboksi näol hooneühistule kuuluval alal

ning kompenseeritakse ümberkolimisega seotud kulud 500 euro ulatuses ühe garaažiboksi

kohta.

Samas nähtub protokollist, et päevakorra p 2 osas on üldkoosolek pannud hääletusele ja võtnud

vastu otsuse järgmises sõnastuses: „Kinnistu müügihinnast hüvitatakse igale liikmele, kelle

kasutuses olev garaažiboks jääb müüdavale alale, kuni 7200 eurot tingimusel, et hooneühistu

liige esitab avalduse liikmesuse lõppemisega seotud hüvitise saamiseks, või alternatiivselt tagab

ostja hooneühistu liikmele võimaluse liikmesuse vahetuseks selliselt, et liige saab enda

kasutusse

hooneühistule

jääval

kinnistuosal

garaažiboksi

ja

liikmele

hüvitatakse

ümberkolimisega seotud kulude katteks 500 eurot boksi kohta“. Seega on 6. juuni 2016. a

üldkoosolek pannud hääletusele ja võtnud vastu lisaks otsusele müügilepingu suhtes nõusoleku

andmise kohta ka otsuse, kuidas kompenseerida neile hooneühistu liikmetele, kes ei soovinud

uut garaažiboksi, nende liikmesuse kaotus, ja kuidas ning millistel tingimustel toimub

garaažibokside vahetus neile liikmetele, kes soovivad hooneühistus jätkata. Otsusest ei nähtu,

et koosolek oleks võtnud vastu otsuse, et vahetus saab toimuda üksnes renoveeritud

garaažiboksi vastu või oleks otsusega pandud kohustus ostjale või hooneühistule renoveerida

liikmetele antavad nn uued garaažiboksid.

Iseenesest on õige hageja väide, et 8. augusti 2016. a üldkoosolekul teatas juhatus, et juhatus

koos kinnistu kaasomanikuga on teinud korda garaažiboksid nr 61–72 viimases reas ning boksid

on nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed ja uued aknad, uus elektrisüsteem. Ka

selle koosoleku protokollist ei nähtu, et hooneühistule või kinnistu ostjale oleks pandud

kohustus garaažiboksid renoveerida. Seega on hageja ise loonud endale kõrgendatud ootuse, et

talle antakse täielikult renoveeritud garaažiboks.

3.6. Kostja on ka esile toonud, et hooneühistul puudusid garaažibokside renoveerimiseks

rahalised vahendid. Samuti ei ole üldkoosolek võtnud vastu ühtegi otsust garaažide

renoveerimiseks. Hooneühist põhikirja p 20 eeldab, et kinnisasja osade korrashoiu ja

valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning nimetatud kulutused määratakse

kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Maakohus

nõustus kostjaga, viidates ka hooneühistu põhikirja p-le 22.2, et kostja kohustuseks ei ole

renoveerida ja remontida hageja ainukasutuses olevat garaažiboksi.

3.7. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja ei ole täitnud EhS § 19 lg 1 p-s 4 sätestatud

kohustust, kuna kostja pidi tagama, et hagejale üleantav garaažiboks vastaks kehtivatele

ehitusnormidele.

2-20-6841

Hageja jätab tähelepanuta, et garaažid ehitati aastal 1968. Ei saa eeldada, et 1968. a-l ehitatud

ja seega u 54 aastat kasutatud hoone vastab tänapäevastele ehitusnormidele. Hageja sai vaid

eeldada, et talle antakse vahetuse käigus eelnevaga samaväärne ja vähemalt keskmisele

kvaliteedile vastav garaažiboks. Keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb lähtuda mitte uute, vaid

samaväärsete ehitiste keskmisest kvaliteedist. Hageja sai vahetuse tulemusel oma kasutusse

samaväärse või isegi paremas korras oleva garaažiboksi. Kostja esitatud fotodelt nähtub, et

garaažiboks nr 66 ja hoone osa, kus boks asub, on heas seisukorras. Hageja järeldus, et kui

kostja otsustas asendada hageja kasutuses oleva garaažiboksi teisega, pidi kostja tagama, et

hagejale üleantav boks oleks seisundis, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele, on

meelevaldne. Kostja sai anda hagejale üle vaid sellise boksi, mis kuulus hooneühistule.

Lisaks ei ole hageja tõendanud, et garaažiboks nr 66 oleks ohtlik ja kostja oleks rikkunud EhS

§ 19 lg 1 p-s 4 sätestatud omaniku kohustust tagada ehitise korrashoid ja kasutamise ohutus.

Hageja on hagiavalduse tervikteksti p-s 1.5 toonud esile renoveerimistööde puudused ja

mittevastavused kehtivatele ehitusnormidele, ning tugineb garaažiboksi puuduste tõendamisel

Ribbon Consult OÜ ehitustehnilisele ekspertiisile. Asjast ei nähtu, et hageja viidatud puudused

oleksid põhjustatud ebakvaliteetsete renoveerimistöödega. Puudused on seotud hoopis hoone

vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteedi, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega.

Maakohus leidis, et Ribbon Consult OÜ ehitustehniline ekspertiis ei ole koostatud pädeva isiku

poolt. Kohus nõustus kostjaga, et töö ülesandepüstituselt vastab dokument auditile. Kutsekoja

20. detsembri 2019. a kirjast nähtub, et ekspertiisile alla kirjutanud EM ei tohi teha auditeid.

Kuna EM-l ei ole ehitise auditi koostamise õigust, puudub tal ka pädevus hinnata garaažiboksi

nr 66 ehituslikku seisundit. Kuna dokumendil puudub pädeva isiku allkiri, ei ole Ribbon

Consult OÜ töö tõendina asjakohane ega seal toodud järeldused usaldusväärsed.

3.8. Lisaks märkis kohus, et hageja ei ole välja toonud, milliseid konkreetseid ehitustöid ja

millal kostja tegi või tellis ning millised kostja tehtud või tellitud tööd ei vasta ehitusnõuetele.

Hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteedi, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega

seotud puuduste eest kostja ei vastuta. Hageja ei ole esile toonud, millist konkreetset kohustust

kostja on rikkunud.

3.9. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 jättis maakohus menetluskulud hageja kanda.

Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud, vaid märkis, et määrab selle

kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta

menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab, et tuleb määrata

ehitustehniline ekspertiis, palub hageja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonimenetluse kulud palub hageja jätta kostja kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hinnanud vääralt asjaolusid, jätnud hindamata

olulisi asjaolusid ja tõendeid ning põhjendamatult rahuldamata hageja taotluse ehitustehnilise

ekspertiisi määramiseks, mistõttu kohaldas maakohus vääralt materiaal- ja menetlusõiguse

norme.

4.2. Maakohus järeldas vääralt, et garaažibokside vahetamisel ei rikutud hageja õigusi. Kohus

leidis õigesti, et pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale üle antud garaažiboks nr 66 vastas

2-20-6841

tänapäeva ehitusnormidele ja kas kostja oli kohustatud boksi enne selle hagejale üleandmist

renoveerima ja ehitusnormidega vastavusse viima.

4.2.1. Hagejal oli põhjendatud ootus, et bokside asendamisel saab ta uue garaažiboksi, mis on

renoveeritud sellisel määral, et boks on kasutuskõlblik, vastab kehtivatele ehitustehnilistele

normidele ning hageja saab seda kasutada ilma vaevata ja ohuta oma varale ja elule. Selle ootuse

tekkimist toetasid hooneühistu juhatuse väited liikmete 6. juuni 2016. a üldkoosolekul, kus

kinnitati, et uued garaažiboksid antakse üle renoveeritud kujul, mida tagab kinnistu ostja EfTEN

SPV7 OÜ. 8. augustil 2016 toimunud üldkoosolekul kinnitas juhatus, et teatud

renoveerimistööd on juba tehtud. Hageja ootus saada asenduseks kasutuskõlblik garaažiboks

on õiguspärane ja põhjendatud, sõltumata sellest, kas üldkoosolek otsustas seda või mitte.

Esiteks, see põhineb juhatuse väidetele, mis on toodud üldkoosoleku protokollides, ja vastavalt

VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttele tuli neid väiteid võtta tõsiselt. Teiseks, see tuleneb

EhS § 19 lg 1 p-st 4, mille kohaselt ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamise eest

vastutab ehitise omanik, siinsel juhul kostja.

4.2.2. Hageja leiab, et pooltel puudub vaidlus, et varem hageja kuulunud garaažiboks nr 26

vastas kehtivatele ehitusnormidele, vaatamata sellele, et hoone oli ehitatud välja 1968. a-l.

Sellele viitavad nii kostja esitatud pildid kui ka lammutusprojekti andmed. Teises hoones asuval

garaažiboksil nr 66, mille hageja sai enda valdusse, on ehitustehnilised puudused, mis teevad

boksi varisemisohtlikuks ning kujutavad otsest ohtu ehitise kasutajatele ja selles paiknevale

varale. Need puudused on kindlaks tehtud Ribbon Consult OÜ ehitustehnilise ekspertiisiga,

mille kokkuvõttes on leitud, et puudused on tingitud mh ebakorrektsete töövõtete kasutamisest

hoone hooldamisel. Hageja ei vastuta hooneühistu või garaažiboksi nr 66 endise valdaja

hoolimatuse eest, eriti kui talle anti boks nr 66 üle sisuliselt sunniviisiliselt. Maakohtu viited

hooneühistu põhikirja p-dele 20 ja 22.2 ning kostjal rahaliste vahendite puudumisele ei ole

asjakohased.

4.2.3. Seega on hageja seisukohal, et rikutud on tema õigust saada asenduseks garaažiboks, mis

pidi hooneühistu juhatuse korraldatud renoveerimistööde tulemusena vastama kehtivatele

ehitusnormidele.

4.3. Väär on maakohtu järeldus, et tsiviilasjas nr 2-16-13709 tehti kindlaks, et garaažiboksid nr

26 ja 66 on ehitustehnilises mõttes samaväärsed. Selle tsiviilasja raames ei arutatud ega tehtud

kindlaks garaažibokside nr 26 ja nr 66 ehitustehnilisi seisundeid. Tegemist oli garaažibokside

väärtuse hindamisega kinnisvaraobjektide tähenduses, lähtudes nende asukohast ja ruumide

suurusest. Kuna praeguse vaidluse ese on erinev – mitte kinnisasjade väärtuste võrdlemine, vaid

garaažiboksi nr 66 vastavus kehtivatele ehitustehnilistele normidele –, ei ole maakohtu viide

tsiviilasjas nr 2-16-13709 tehtud lahenditele asjakohane.

4.4. Väär on maakohtu järeldus, et garaažiboksi nr 66 tehniline seisund ei pea vastama

kehtivatele ehitusnormidele, kuna 1968. a-l ehitatud ja seega 54 aastat kasutatud hoone puhul

ei saa seda eeldada. Hageja leiab, et sõltumata sellest, millal hoone on ehitatud, peab see

vastama tänapäevastele ehitusnormidele ehk EhS §-s 11 sätestatud nõuetele ja selle eest

vastutab EhS § 19 lg 1 p 4 järgi hoone omanik.

4.5. Väärad on maakohtu järeldused, et Ribbon Consult OÜ ekspertiis ei ole asjakohane ega

usaldusväärne tõend ning hageja ei ole tõendanud, et garaažiboksi kasutamine oleks ohtlik.

Hageja jääb seisukohale, et Ribbon Consult OÜ ekspertiis vastab TsMS § 272 lg-tes 1 ja 3

sätestatud dokumentaalse tõendi nõuetele kui eriteadmisega isiku arvamus ning on piisavalt

usaldusväärne. EM-l on diplomeeritud ehitusinseneri tase 7 kompetentsidega projekteerimise

2-20-6841

juhtimise ja omanikujärelevalve ametialadel. Hageja arvates on EM-l piisavad teadmised ja

oskused selleks, et hinnata garaažiboksi nr 66 ehituslikku seisundit ja tehtud remondi kvaliteeti,

vaatamata sellele, et tema kui asjatundja järeldused olid vormistatud mittekohases vormis

(audit). Maakohus ei arvestanud sellega, et TLA 30. detsembri 2019. a e-kirja kohaselt võttis

TLA EM koostatud ekspertiisi tõsiselt ja pidas seda usaldusväärseks.

4.6. Asjakohatu on maakohtu etteheide, et hageja ei ole välja toonud, millised konkreetsed

ehitustööd ja millal kostja tegi või tellis ning millised kostja tehtud või tellitud tööd ei vasta

ehitusnõuetele. Hooneühistu 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosoleku protokollidest

nähtub, et juhatuse kokkuleppega korraldas renoveerimistööd kinnistu osa ostja EfTEN SPV7

OÜ, st hageja ei olnud selle kokkuleppe pooleks ja tal polnud võimalik tõendada, mis tööd ja

millal olid tehtud. Esitatud oli Ribbon Consult OÜ ekspertiis, millega olid tehtud kindlaks

garaažiboksi nr 66 ehitustehnilised puudused, mis tõendab, et renoveerimistööd ei olnud tehtud

nõuetekohaselt või jäid tegemata, mistõttu hagejale üleantud garaažiboks nr 66 ei vasta

kehtivatele ehitusnormidele.

4.7. Ehitustehnilise ekspertiisi määramata jätmine oli väär. Seoses kohtumenetluse käigus

tekkinud vaidlusega Ribbon Consult OÜ ekspertiisi vormistamisega ja EM kompetentsusega

taotles hageja kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi määramist selleks, et selgitada välja

garaažiboksi nr 66 ehitustehnilised puudused, nende maht ja kõrvaldamise maksumus. Kohus

jättis selle taotluse põhjendamatult rahuldamata, lugedes ka EM avastatud puudused

ebausaldusväärseks ainult seetõttu, et need olid valel kujul vormistatud. Ekspertiisi

määramisest keeldudes rikkus maakohus oluliselt hageja TsMS § 199 lg 1 p-des 3 ja 5 sätestatud

menetlusõigusi, sest maakohtul puudusid mis tahes menetluslikud takistused ekspertiisi

määramiseks või alternatiivselt EM koostatud ekspertiisi analüüsimiseks asjatundja

arvamusena.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia

kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses

valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste

kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise

üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel

ülemääraseid menetluskulusid.

6. Kolleegium märgib, et ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust

menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt

rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab

seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele

apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (vt Riigikohtu 24. aprilli 2013. a

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-13, p 12). Seega hindab ringkonnakohus praeguses

menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid ega hinda nende kohta asjas esitatud

tõendeid.

7. Hageja nõuab esitatud hagis, et kohus kohustaks kostjat kõrvaldama korteriomandi nr 66

ehituspuudused, mis on toodud välja Ribbon Consult OÜ ehitustehnilises ekspertiisis, tehes

selleks ehitus- ja remonditöid. Otsuse täitmata jätmise korral kohtu määratud tähtajaks, milleks

hageja taotlusel oleks kaks kuud otsuse jõustumisest, palub hageja mõista kostjalt välja

2-20-6841

kahjuhüvitise 8280 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt. Maakohus jättis hagi rahuldamata.

Hageja esitatud apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivikus sõltub sellest, kas hagejal on

seadusest või lepingust tulenev alus nõuda kostjalt ehitustööde tegemist või nende tegemise

kulude hüvitamist. Ringkonnakohtu hinnangul hageja nõudel õiguslikku alust ei ole.

8. Kuna hagi kohaselt on hageja kostja kui hooneühistu liige, võiks hageja nõudeõigus tema

kasutuses oleva garaažiboksi renoveerimiseks tuleneda eelkõige liikmesusest tekkivast

õigussuhtest.

8.1. HÜS § 1 lg 1 kohaselt on hooneühistu tulundusühistu, mille eesmärk on toetada ja

soodustada oma liikmete majanduslikke huve läbi ühise majandustegevuse kinnisasja või

hoonestusõiguse ning selle osaks oleva hoone omamisel ja valitsemisel, võimaldades

hooneühistu liikmetel hoone kindlaksmääratud osade ainukasutust (HÜS § 1 lg 1). Hooneühistu

liikmeks olek annab hagejale õiguse kasutada teisi isikuid välistavalt hooneühistule kuuluvat

ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldavat hooneosa, mis on temale

kasutamiseks kindlaks määratud hoonejaotusplaanis (HÜS § 2 lg 2). Praegusel juhul nähtub

hageja esile toodust, et esialgu oli hageja ainukasutuses olevaks hooneosaks garaažiboks nr 26,

kuid hooneühistu liikmete 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosoleku otsustega asendati

see garaažiboksiga nr 66.

Hooneühistule kuuluva kinnisasja valitsemist korraldab hooneühistu juhatus, tehes seda

vastavalt iga majandusaasta kohta koostatavale majanduskavale, mille kinnitab hooneühistu

üldkoosolek (HÜS § 14 lg-d 1 ja 2, kostja põhikirja p 40). Kinnisasja valitsemiskulud kannavad

hooneühistu liikmed vastavalt liikmemaksumäärale, kusjuures hooneühistu liikmete

sellekohased kohustused esitatakse majanduskavas (HÜS § 14 lg 1 p 3). HÜS § 13 lg 1 kohaselt

on hooneühistu liige kohustatud üldkoosoleku otsuse alusel tasuma ühiskasutuses olevate

kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulutused vastavalt liikmemaksumäärale.

Sellest suuremaid kulutusi ei pea hooneühistu liige tasuma, kui ta ei ole nendega nõustunud

(HÜS § 13 lg 2). Ainukasutuses olevat hooneosa on HÜS § 11 lg 1 p 1 kohaselt kohustatud

korras hoidma hooneühistu liige.

Seega on hagejal hooneühistu liikmena üldjuhul kohustus enda ainukasutuses olevat hooneosa

ise korras hoida. Hooneühistult saaks selle liige mingite tööde tegemist nõuda juhul, kui selliste

tööde tegemine oleks üldkoosoleku kinnitatud majanduskavas ette nähtud, kusjuures selliseid

töid finantseerivad hooneühistu liikmed vastavalt liikmemaksumäärale. Praegusel juhul ei ole

hageja väitnud, et hooneühistu majanduskava oleks näinud ette neid töid, mille tegemist hageja

kostjalt nõuab. Lisaks, üldjuhul saab hooneühistu juhatus tellida liikmemaksu arvelt töid

ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrashoiu tagamiseks. Kuna hageja nõutud tööd

seonduvad vähemalt osaliselt hageja ainukasutuses oleva hooneosaga, oleks selliste tööde

finantseerimiseks hooneühistu kulul, s.o liikmemaksude arvelt, vaja ka teiste hooneühistu

liikmete nõusolekut. Hageja ei ole väitnud ega menetluses esile toonud, et sellised nõusolekud

oleksid antud.

8.2. HÜS § 15 lg 1 kohaselt võib hooneühistu liige nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja

valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata

osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtudes. Seega võivad hooneühistu kohustused

kinnisasja valtisemisel tuleneda ka põhikirjast või üldkoosoleku otsustest.

Hageja ei ole väitnud ega põhistanud, et kostjale tuleneks hooneühistu põhikirjast kohustus

hageja ainukasutuses olevat garaažiboksi renoveerida. Maakohtus tugines hageja aga sellele, et

kostja säärane kohustus tulenes kostja üldkoosoleku otsusest. Hageja arvates muutus kostja

2-20-6841

juhatuse esimehe Y 6. juuni 2016. a üldkoosolekul antud kinnitus, et liikmetele, kes soovivad

jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse teiste bokside üleandmine renoveeritud kujul,

kostjale siduvaks.

Maakohus hindas hageja väiteid ja leidis, et 6. juuni 2016. a üldkoosolek on küll pannud

hääletusele ja võtnud vastu otsuse, kuidas kompenseerida liikmesuse kaotus neile hooneühistu

liikmetele, kes ei soovinud uut garaažiboksi, ning kuidas ja millistel tingimustel toimub

garaažibokside vahetus neile liikmetele, kes soovivad hooneühistus jätkata, kuid otsusest ei

nähtu, et koosolek oleks võtnud vastu otsuse, et vahetus saab toimuda üksnes renoveeritud

garaažiboksi vastu või oleks otsusega pandud kohustus ostjale või hooneühistule renoveerida

liikmetele antavad nn uued garaažiboksid (maakohtu otsuse p 43). Samuti tuvastas maakohus,

et ka 8. augusti 2016. a üldkoosoleku koosoleku protokollist ei nähtu, et hooneühistule või

kinnistu ostjale oleks pandud kohustus garaažiboksid renoveerida (maakohtu otsuse p 44).

Hageja ei ole nende asjaolude tuvastamist apellatsioonkaebuses vaidlustanud, vaid on leidnud,

et tema õigus saada asenduseks kasutuskõlblik garaažiboks on õiguspärane ja põhjendatud

sõltumata sellest, kas üldkoosolek otsustas seda või mitte (vt apellatsioonkaebuse p 2.2).

Olukorras, kus hageja ei ole maakohtu tuvastatud asjaolu, et 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016.

a üldkoosolekud ei võtnud vastu otsust, mille kohaselt oleks hooneühistul tulnud hageja

ainukasutuses olev garaažiboks nr 66 renoveerida, võtaks ka ringkonnakohus selle maakohtu

tuvastatud asjaolu apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks ning ei uuriks ega hindaks

esimese astme kohtu menetluses selle kohta uuritud ja hinnatud tõendeid (TsMS § 652 lg 1 p 1

ja lg 5). Seega ei saaks ringkonnakohus jõuda apellatsioonkaebuse läbivaatamisel järeldusele,

et hooneühistu kohustus hageja kasutuses olev garaažiboks nr 66 renoveerida tulenes

üldkoosoleku otsusest.

8.3. Kolleegium ei nõustu hageja apellatsioonkaebuse väitega, et kostja kohustus anda hagejale

asenduseks kasutuskõlblik garaažiboks võis tuleneda hea usu põhimõttest, kuna juhatuse väiteid

üldkoosolekul tuli võtta tõsiselt. Hooneühistule saab tulla kinnsiasja valitsemisega seotud

kohustusi põhikirjast ja üldkoosoleku otsustest, mitte juhatuse väidetest. Osas, mis on

hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsustega reguleerimata, võib hooneühistu liige HÜS §

15 lg 1 kohaselt nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetaks hooneühistu liikmete

huvidest lähtudes. See säte eeldab aga kõigi hooneühistu liikmete huvidega arvestamist ega

anna ühele hooneühistu liikmele õigust nõuda, et hooneühistu vahendite arvelt parendataks

tema ainukasutuses olevat hooneosa.

8.4. Seega ei ole hagejal hooneühistu liikmesusest tulenevast õigussuhtest tulenevat

nõudeõigust kostja vastu tema kasutuses oleva garaažiboksi renoveerimiseks.

9. Põhjendatud ei ole ka hageja seisukoht, et kostja kohustus hageja garaažiboks renoveerida

tuleb EhS § 19 lg 1 p-st 4. Selle sätte kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise

kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh ehitise korrashoiu ja kasutamise

ohutuse. Tegemist on ehitise omaniku avalik-õigusliku kohustusega, mille rikkumise korral

võidakse teha omanikule ettekirjutus tagada ehitise ohutus, potentsiaalselt ka väärteovastutus

EhS § 134 alusel. EhS § 19 lg 1 p 4 ei anna aga teisele isikule õigust nõuda, et ehitise omanik

oma ehitist renoveeriks, sh tagaks selle korrashoiu ja kasutamise ohutuse.

10. Praegusel juhul ei ole poolte vahel ka lepingut, millest võiks tuleneda kostja kohustus

hageja kasutuses olevat garaažiboksi renoveerida. Kolleegium märgib, et hageja väitel on kostja

pakkunud hagejale garaažiboksi nr 66 baasil moodustatud korteriomandi nr 66 üleandmist,

millest hageja on keeldunud. Hagis esile toodust nähtub, et 15. detsembri 2017. a otsusega on

hooneühistu liikmed otsustanud hooneühistu lõpetada, tehes seda HÜS §-s 18 sätestatud viisil,

2-20-6841

s.o kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. Hageja väitel hooneühistu liikmete üldkoosolek

otsustas, et iga hooneühistu liige, kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab

jagamise tulemusel garaažiboksi ainuomanikuks. HÜS § 18 lg 1 kohaselt võib hooneühistu

likvideerimisel

jagada

liikmete

ainukasutuses

olevate

hooneosadega

kinnisasja

korteriomanditeks ja korteriomandid võõrandada neid liikmesuse alusel kasutavatele

hooneühistu liikmetele. Seega on kostjal HÜS § 18 lg 1 ja kostja liikmete 15. detsembri 2017.

a üldkoosoleku otsuse järgi kohustus võõrandada korteriomand sellisel kujul, nagu hageja seda

liikmesuse alusel kasutab. Kostjal ei ole hooneühistu lõpetamisest ja kinnisasja

korteriomanditeks jagamisest tulenevalt kohustust liikmetele võõrandatavaid korteriomandeid

enne üleandmist renoveerida.

11. Praeguses menetluses ei ole asjakohased hageja väited selle kohta, et garaažibokside

vahetamisel rikuti tema õigusi. HÜS § 16 lg 1 võimaldab põhikirja muutmisega muuta

hooneühistu liikmete ainukasutuses olevate hooneosade jaotust. Hagiavalduse kohaselt on seda

kostja liikmete 16. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosoleku otsustega tehtud, asendades

esialgu hageja ainukasutuses olev garaažiboks nr 26 garaažiboksiga nr 66. Hageja on bokside

vahetamise kohtus vaidlustanud, kuna ei pidanud asenduseks saadud garaažiboksi algsega

võrdväärseks, kuid jõustunud Harju Maakohtu 15. juuni 2018. a ja Tallinna Ringkonnakohtu

28. juuni 2019. a otsustega tsiviilasjas nr 2-16-13709 on hageja hagi jäetud rahuldamata. Sellest,

et hageja arvates sai ta üldkoosoleku otsuste alusel toimuva vahetuse tulemusel enda hinnangul

kehvema garaažiboksi, ei tulenenud hagejale õigust nõuda hooneühistult enda kasutusse antud

garaažiboksi nr 66 renoveerimist ega remondi kulude hüvitamist. Tuvastatud asjaoludel, mida

hageja ei ole vaidlustanud, ei teinud üldkoosolek otsust, mille kohaselt oleks hooneühistu

pidanud hageja kasutusse antava garaažiboksi nr 66 enne vahetust renoveerima.

12. Peale selle, et kostja jättis väidetavalt nõutavad renoveerimistööd tegemata, on hageja

väitnud hagis ka seda, et puudused, mille kõrvaldamist ta nõuab, on tekkinud kostja tellitud

renoveerimistööde käigus. Samas ei nähtu hagis esitatud asjaoludest, kas üldse ja milliseid

ehitustöid on kostja garaažiboksi nr 66 renoveerimiseks tellinud ning kuidas need kostja tellitud

tööd võivad olla hageja kasutuses oleva garaažiboksi seisundit halvendanud. Ilma selliseid

asjaolusid esile toomata ei oleks võimalik rahuldada hageja hagi ka õigusvastaselt tekitatud

kahju hüvitamise sätete alusel. Praegusel juhul on maakohus tuvastanud, et hageja viidatud

puudused on seotud hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteediga, projekteerimisvigade

ja amortiseerumisega (maakohtu otsuse p 48). Ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja tuginenud

asjaoludele, mis selle järelduse võiks kahtluse alla seada. Hageja omandi rikkumisega ei saa

praegusel juhul tegemist olla ka seetõttu, et hageja ei ole garaažiboksi nr 66 (nüüdseks

korteriomandi nr 66) omanik, vaid kasutab seda hooneühistu liikmesuse alusel.

13. Ehkki hageja viitab hagi õigusliku alusena ka võlaõigusseaduse §-le 100, § 108 lg-le 2, §

101 lg 1 p-le 3 ja § 115 lg-le 1, ei ole hageja toonud esile, et tema ja hooneühistu vahel oleks

olnud leping ehitus- või remonditööde tegemiseks. Seega ei oleks hagi õiguslikult

perspektiivikas ka lepingu rikkumisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid reguleerivate normide

alusel. Isegi kui lugeda hooneühistu liikme suhteid hooneühistuga väljaspool üldkoosoleku

otsuste tegemist tehingulaadseteks suheteks (nagu Riigikohtus on leidnud korteriühistu ja selle

liikme suhete kohta, vt nt 18. detsembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-15364, p 11 ja seal

viidatud kohtupraktika), leidis kolleegium eespool, et hagejal ei ole hooneühistu liikmesusest

tulenevalt kostja vastu hagis esitatud nõudeid.

14. Lisaks märgib kolleegium, et hagiavaldusest ja selle täiendustest nähtuvalt on hooneühistu

likvideerimisel ning hooneühistule varem kuulunud kinnisasja asemel on moodustatud

korteriomandid, mille valitsemisega tegeleb korteriühistu. Alates korteriomandite ja

2-20-6841

korteriühistu moodustamisest toimub korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine, sh

korrashoidmine, remont ja ka korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremate ümberkorralduste

tegemine, korteriühistu kaudu kas korteriomanike otsuse alusel või kokkuleppel (vt

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse 3. ptk 5. jagu). Seetõttu on õiguslikult küsitav, kas

kohtul üldse oleks võimalik rahuldada hageja põhinõue kohustada kostjat tegema garaažiboksi

nr 66 baasil moodustatud korteriomandis nr 66 ehitus- ja remonditöid, arvestades, et vähemalt

osad hageja nõutud tööd seonduvad mitte korteriomandi eriomandi esemega, vaid

korteriomandite kaasomandi esemega. Ulatuses, milles hageja nõuab kostjalt tööde tegemist

seoses korteriomandite kaasomandi esemega, võiks sel juhul kõne alla tulla vaid kahju

hüvitamise nõue.

15. Eeltoodud põhjustel ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt garaažiboksi (korteriomandi) nr 66

renoveerimist, s.o hagis toodud puuduste kõrvaldamiseks ehitus- ja remonditööde tegemist, ega

nende tööde kulude hüvitamist. Seega ei ole relevantsed hageja etteheited maakohtule seoses

Ribbon Consult OÜ ekspertiisi asjakohasusele ja usaldusväärsusele antud hinnanguga ning

kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi määramata jätmisega.

16. Ülal märgitud põhjendusi arvestades ei saaks kolleegium apellatsioonkaebuses toodud

väidete õigsust eeldades hageja kaebust rahuldada. Seetõttu jätab kolleegium apellatsioon-

kaebuse menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse võtmata.

17. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse

kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse

menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil

vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.

18. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638

lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle

esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada.

Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal

ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab

teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole

esitatud.

19. Apellandil on apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda

määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud

riigilõiv (700 eurot).

(allkirjastatud digitaalselt)

Gea Lepik, Meeli Kaur, Villem Lapimaa