2-21-689/28 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Merit Helm

Määruse tegemise aeg ja koht

31.05.2022.a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-689

Tsiviilasi

TT,

KK,

RV

ja

TV

avaldus

Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020.a

üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja I: TT (isikukood xxxxxxxxxxx)

Avaldaja II: KK (isikukood xxxxxxxxxxx)

Avaldaja III: RV (isikukood xxxxxxxxxxx)

Avaldaja IV: TV (isikukood xxxxxxxxxxx)

Avaldajate lepinguline esindaja: Arvo Junti

Puudutatud isik: Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a

korteriühistu (registrikood 80208424)

Puudutatud isiku seaduslikud esindajad: LL, MP

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine (kirjalikus menetluses)

RESOLUTSIOON

1. Jätta TT avaldus rahuldamata.

2. Rahuldada KK, RV ja TV avaldus osaliselt.

3. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020.a

üldkoosoleku otsus nr. 6 osas, millega kehtestati 2020.a majanduskava selliselt, et

juhatuse liikme tasu kuus on 200 eurot.

4. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu 16.11.2020.a

üldkoosoleku otsus nr. 7, millega otsustati revidendi valimise otsuse tegemine edasi

lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb kinnitamisele uus põhikiri.

5. Muus osas jätta KK, RV ja TV avaldus rahuldamata.

6. Jätta TT avaldusega seotud menetluskulud TT kanda.

7. Jätta KK, RV ja TV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses KK, RV ja TV

kanda.

8. Jätta KK, RV ja TV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu kanda.

2 (16)

9. Määrata Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu menetluskulude rahaliseks

suuruseks 0 eurot.

10. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult KK kasuks

menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).

11. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult RV kasuks

menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).

12. Välja mõista Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistult TV kasuks

menetluskulud 136,03 eurot (käibemaksuga).

13. Käesoleva

kohtumääruse

jõustumisest

kuni

täitmiseni

tuleb

Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistul tasuda KKle, RVle ja TVle hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt 136,03 eurolt (käibemaksuga) viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

14. Toimetada määrus menetlusosalistele kätte.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

jooksul alates määruse tegemisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. TT (korter 29), KK (korter 25), RV (korter 9) ja TV (korter 8) (edaspidi avaldajad) esitasid

15.01.2021.a avalduse Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a (edaspidi puudutatud isik või KÜ)

vastu korteriühistu 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Avaldajad

esitasid täpsustatud avalduse 19.02.2021.a. Avaldajad paluvad kehtetuks tunnistada

päevakorrapunktide nr. 1, 6 (juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulusid puudutavas osas) ja 7

osas vastu võetud otsused.

2. Avalduse

kohaselt

on

avaldajad

puudutatud

isiku

liikmed.

Puudutatud

isiku

kordusüldkoosolek toimus 16.11.2020.a. Avaldajad on seisukohal, et puudutatud isiku

kordusüldkoosoleku otsused nr. 1, 6 (juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulusid puudutavas

osas) ja 7 on kehtetud vastuolu tõttu seadusega ja põhikirjaga ning 16.11.2020.a protokoll ei

vasta seadusega ettenähtule.

3. Avaldajad leiavad, et otsused nr. 1, 6 ja 7 tuleb kehtetuks tunnistada järgmistel kokkuvõtlikel

põhjustel:

-

Protokoll ei kajasta üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid ja ei vasta seaduse

nõuetele. Protokollis on märgitud, et koosolekul viibis Arkaadia Halduse AS esindaja

LJ, kuid pole protokollitud, et üldkoosolekul viibis ka teisi KÜ liikmeks mitteolevaid

isikuid,

kes

juhtisid

probleemidele

tähelepanu.

Ka

ei

ole

protokollitud

päevakorrapunktide osas toimunud arutelusid ja sõnavõtte;

-

Vastuväited 2019. a majandusaasta aruande kinnitamise otsuse osas (otsus nr. 1):

• Majandusaasta aruande kinnitamise osas esitasid korteriomanikud eriarvamuse,

muuhulgas avaldajad. Üldkoosolek ei saa majandusaasta aruannet enne

3 (16)

kinnitada, kui ei ole saanud tutvuda revidendi aruandega. Üldkoosolekule sellist

dokumenti esitatud ei ole. Majandusaasta aruannet ei saanud üldkoosolekul

kinnitada.

KÜ

liikmete

hulgast

oleks

tulnud

valida

revident

või

revisjonikomisjon, nagu näeb ette põhikiri;

• 2019. aasta majandusaasta aruanne ei kajasta õigesti KÜ majanduslikku

olukorda. Aruande kohaselt on KÜ poolt ostetud õigusabiteenust 1376 eurot.

Seaduse ja põhikirja kohaselt pidi juhatus saama esinduslepingu sõlmimiseks

nõusoleku üldkoosolekult. Lepingu sõlmimine ühistu esindamiseks tuleb

otsustada üldkoosolekul häälteenamusega. Juhatus ei ole nõusolekut saanud ja

puudub otsus õigusabiteenuse ostmiseks. Vastavaid vahendeid ei koguta

halduskuludena ega erikuludena. 29.08.2019.a ja 16.11.2020.a toimunud

üldkoosoleku päevakorras puudus punkt õigusabiteenuse lepingu ja õigusabi

kulude tasumiseks üldkoosolekult nõusoleku ja heakskiidu küsimise kohta.

2019.a majandusaasta aruanne sisaldab seega õigustamatult tehtud, ühistu poolt

heaks kiitmata kulusid. Majandusaasta aruanne on selles osas ebaõige ja

arusaamatu;

• Avaldajad ei vaidlusta majandusaasta aruande esitamist registrile, vaid

majandusaasta aruande kinnitamist üldkoosoleku poolt. KÜ juhatus vastutab

majandusaasta

aruandes

esitatavate

andmete

õigsuse

eest.

Juhatuse

heakskiidetud aruanne esitatakse üldkoosolekule kinnitamiseks. Üldkoosolekule

antud pädevus majandusaasta aruande kinnitamiseks on samal ajal ka pädevus

jätta kinnitamata ebaõigete andmetega aruanne, samuti aruanne, millele ei ole

lisatud põhikirjaga ette nähtud revidendi aruannet. Põhikiri näeb ette, et

kontrollorganiks on revident või revisjonikomisjon. KÜ puudub revident, s.o

põhikirjaliselt ette nähtud kontrollorgan, mis teostaks järelevalvet teiste

organite, sh juhatuse tegevuse üle. Seetõttu puuduvad põhikirjast tulenevad

eeldused majandusaasta eelarve kinnitamiseks üldkoosoleku poolt. Ilma

revidendi aruandeta majandusaasta aruannet ei ole õige kinnitada ja see on

seaduse ning põhikirjaga vastuolus;

• Alusetu on puudutatud isiku väide, et majandusaasta aruande kinnitamine ja

selle esitamine ei tekita ühistu liikmetele, avaldajatele, ühistu suhtes kohustusi

ja ühistule õigusi. 2020.a majandusaasta tulem on kahjumis 2392 euroga.

Majandusaasta aruande põhjal kahjum tuleneb asjaolust, et juhatus on kandnud

2020.a majandusaastal kahjumisse juhatuse poolt ja üldkoosoleku otsusega

kinnitamata õigusabiteenuse kulud summas 3141,60 eurot. See on otseselt

korteriomanikele ja ühistule juhatuse õigusvastase tegevuse läbi tekitatud kahju.

-

Vastuväited 2020.a majanduskava kehtestamise otsusele (otsus nr. 6):

• 2020.a majanduskava kehtestamise osas esitasid avaldajad eriarvamuse.

Puudutatud isiku 07.05.2018.a üldkoosoleku otsusega nr. 9 on põhimõtteliselt

otsustatud juhatuse liikmetele ametitasu maksta, kuid juhatusel tuli ette

valmistada ja üldkoosolekule esitada juhatuse liikme ametitasu maksmise täpne

korraldus ja kord, samuti käsundiandja kinnitamine. Selline selgitus on

07.05.2018.a üldkoosoleku protokollis. Seda ei ole senini tehtud. Puudub

üldkoosoleku otsus juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja maksmise korra

määramise kohta. Juhatuse liikme tasud on majanduskavasse kantud ilma

vastava õigusliku aluseta, s.o. üldkoosoleku otsuseta. Juhatuse liikme tasu

kehtestamise osas on tegemist seadusega vastuolu tõttu kehtetu otsusega;

4 (16)

• Puudutatud isiku 2020.a majanduskava punktis nr. 6 on märgitud, et õigusabi-

ja advokaadikulusid jaotatakse vastavalt tegelikule kulule vastavalt kaasomandi

osa suurusele. Korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel

tuleb majanduskavas näidata vastavalt sellele, mida korteriomanikud on lisaks

seadusele omavaheliste kokkulepetega ja põhikirjaga ette näinud. Puudutatud

isiku üldkoosolek ei ole vastu võtnud vastavat otsust õigusabi kulude

kogumiseks

majandamiskuludena

või

õigusabi

kulude

kogumiseks

erakorralisena, s.o. puudub korteriomanike omavaheline kokkulepe. Õigusabi

kulude kogumist ei näe ette ka KÜ põhikiri, vastavat kohustust ei tulene

seadusest. Majanduskava kehtestamisega ei saa korteriomanikele kehtestada

rahalisi

kohustusi

teistsuguse jaotusega, kui

seadus,

korteriomanike

kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad;

• Otsust, millisega oleks määratud kindlaks juhatuse liikmele makstava tasu

suurus ja maksmise kord, ei ole üldkoosolek vastu võtnud. 16.11.2020.a

kordusüldkoosoleku päevakorras oli KÜ juhatuse korraline valimine ja tasu

määramine, kui vastu võetud otsus puudutas vaid juhatuse valimist. Kuivõrd

juhatuse liikme tasu suurust ning maksmise korda ei ole üldkoosoleku otsusega

kindlaks määratud ning õigusabi ja advokaadikulude kogumise kohta samuti

üldkoosoleku otsus puudub, ei olnud alust 2020.a majanduskavasse vastavat

kulu, s.o juhatuse liikme tasu, s.o 200 eurot kuus, sisse kanda ning määrata

kindlaks õigusabikulude kandmise aluseid;

• 2019.a majandusaasta aruandest tulenevalt on ühistu poolt ostetud

õigusabiteenust kokku summas 1376 eurot. Korteriühistu juhatus ei ole pädev

otsustama lepingulise esindaja võtmiseks kulude tegemise üle ja seda peab

tegema korteriühistu üldkoosolek.

-

Vastuväited liikmete hulgast revidendi valimise või revidenditeenuse sisse ostmise

otsusele (otsus nr. 7):

• Päevakorrapunkti nr. 7 otsuse osas on vastuväited esitanud korter nr. 8 ja 25.

16.11.2020.a koosolekul tuli valida uus revident vastavalt kehtivale põhikirjale

ühistu liikmete seast. Õiguslikult valitud revident puudus alates 14.04.2016.a.

Vastava otsuse mitte hääletamisele panemine ja mitte vastuvõtmine ning

revidendi valimise otsuse edasilükkamine, olenemata põhjenduste esitamisest,

ei vasta kehtivale põhikirjale. Koosolekul tulnuks otsustada revidendi valimine.

Kehtiv põhikiri otsuse edasilükkamist ja otsuse vastu võtmata jätmist, ette ei

näe. Sisuliselt on vastu võetud päevakorras märgitule vastupidine otsus, s.o

päevakorras oli revidendi või revisjonikomisjoni valimine, kuid otsustati

revidenti ühistu liikmete seast mitte valida;

• Õige ei ole puudutatud isiku väide, et KÜ põhikiri annab võimaluse, mitte

kohustuse ühistu tegevuse revideerimiseks. Seadus ei sätesta revidendi

olemasolu kohustust, kui põhikirjaga saab selle kohustuse kehtestada ning

selliselt on KÜ seda teinud. Seni kuni ei ole muudetud põhikirja, tuleb revident

valida ühistu liikmete seadust juhatuse volituste ajaks;

• Puudus õiguslik alus revidendi valimise korteriühistu liikmete hulast edasi

lükkamiseks, kuna juhatuse volitused olid lõppenud ning valiti uus juhatus.

Seega tuli valida revident.

5 (16)

Puudutatud isiku seisukoht

4. Puudutatud isik esitas 10.06.2021.a avaldusele seisukoha ning vaidleb avaldusele vastu.

Puudutatud isik palub jätta avalduse rahuldamata.

5. Puudutatud isik tugines järgnevale:

-

Avaldajate poolt vaidlustatud päevakorrapunktid ei ole vastuolus seadusega ega kehtiva

põhikirjaga, koosolek on protokollitud korrektselt;

-

Puudutatud isik märgib päevakorrapunkti nr. 1 vastu võetud otsuse osas, et juhatus esitas

2019.a majandusaasta aruande registrile 02.12.2020.a. Majandusaasta aruande esitamist

ei saa keelata, kuna tegemist on seadusest tuleneva nõudega. Äriühingud ja sihtasutused

peavad kuue kuu jooksul pärast majandusaasta lõppu esitama registrile oma

majandusaasta aruande. Väide, et majandusaasta aruande kinnitamine ja selle esitamine

tekitab ühistu liikmeile, avaldajatele, ühistu suhtes kohustusi ning ühistule õigusi, on

põhistamata. Vastupidi majandusaasta aruande mitteesitamine tooks kaasa võimalikke

kulusid korteriomanikele võimaliku trahvi näol. Majandusaasta aruande kinnitamine ei

ole seotud revidendi valimise või aruandega;

-

Puudutatud isik märgib päevakorrapunkti nr. 6 vastu võetud otsuse osas, et majanduskava

kujutab endast n-ö eelarvestuslikku dokumenti. Nagu avaldajad isegi on õigesti väitnud,

tuleb juhatuse liikmete tasustamiseks juhatusel veel esitada üldkoosolekule nt juhatuse

liikme tasustamise aluspõhimõtted. Majanduskava kehtestati tervikuna, hääletamist ei

toimunud kulude lõikes. Väide, et majanduskavas ei tohi eelarvestada juhatuse liikme

tasusid ega õigusabikulusid, pole põhjendatud. Eriti arvestades asjaolu, et toimuvad

pidevad juriidilised vaidlused korteriühistus ning lisaks kohtuvaidlused. Meie

korteriühistu puhul on lausa vältimatu, et majanduskavas oleks eelarvestatud

õigusabikulud ning sellist seisukohta on toetanud ka korteriühistu üldkoosolek. Juhatuse

liikme tasud on eelarvestatud, aga seni kuni pole otsustatud sõlmida juhatuse liikme

lepinguid, väljamakseid ei toimu/ei ole toimunud. Vastavalt põhikirjale punktile nr. 6.19.

võivad juhatuse liikmed olla ühistuga lepingulistes suhetes. Lepingu sõlmimise ja selle

tingimused otsustab üldkoosolek, määrates ühistu esindaja lepingu sõlmimiseks.

Korteriühistu on oma tahet maksta juhatuse liikmetele tasu ära otsustanud juba

07.05.2018.a, seda korteriühistu üldkoosoleku otsust vaidlustatud ei ole, otsus on kehtiv;

-

Väide, et majanduskavas ei tohi eelarvestada juhatuse liikme tasusid ega

õigusabikulusid, pole põhistatud. Eriti arvestades asjaolu, et toimuvad pidevad

juriidilised vaidlused korteriühistus ning lisaks kohtuvaidlused. Juhatuse liikme tasud

on eelarvestatud, aga seni pole otsustatud sõlmida juhatuse liikme lepinguid,

väljamakseid ei ole toimunud;

-

Puudutatud isik leiab päevakorrapunkti nr. 7 osas, et korteriühistu põhikiri annab

võimaluse, mitte kohustuse ühistu tegevuse revideerimiseks. Jääb arusaamatuks, miks

leiavad avaldajad, et korteriühistu koosoleku otsuseks ei võiks põhimõtteliselt olla

mingis päevakorrapunktis ka otsuse tegemise edasilükkamine.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus leiab, et avaldus tuleb avaldaja I osas jätta rahuldamata. Avaldaja II, III ja IV osas

tuleb avaldus rahuldada osaliselt.

7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 4 kohaselt lahendab kohus hagita

menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse

6 (16)

kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2, sätestab, et korteriühistu

organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita

menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku

organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi

hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

8. Pooled ei vaidle selle üle, et avaldajad omasid avalduse esitamise hetkel korteriomandit

aadressil Tallinn, Vabaõhumuuseumi tee 4a ning nad on avalduse esitamise hetkel korteriühistu

liikmed. Omades korteriomandit nimetatud aadressil ja olles korteriühistu liige, on avaldajad

huvitatud isikud, kes saavad korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada.

Korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused on nende vastu võtmisel korteriomanikele

siduvad.

9. Esmalt hindab kohus, kas otsused on vastu võetud (st kas ei esine otsuste puudumise või

„mitte-otsuse“ olukord). „Mitte-otsuste“ puhul ei ole võimalik tuvastada nende tühisust ega

neid kehtetuks tunnistada, kuivõrd ei ole võimalik rääkida üldse vastuvõetud otsustest kui

sellistest. Seejärel kontrollib otsuste tühisuse ja kehtetuse aluseid.

10. Kohus selgitab, et hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega (TsMS

§ 477 lg 5), aga ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks

tunnistamise nõude korral tuvastada selle tühisus (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 2-16-19017, p

17.1). Neil kaalutlustel tuleks alustada avalduse lahendamist kontrollist, kas vaidlusalused

otsused on tühised. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida, st

avaldaja saavutab niigi juba avaldusega taotletud tulemuse (Tallinna Ringkonnakohtu lahend

2-18-12673).

Mitte-otsuse olukorra kontrollimine

Üldkoosoleku otsustusvõime

11. Esmalt hindab kohus, kas 16.11.2020.a üldkoosolek oli otsustusvõimeline.

12. Kohtupraktikas (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas 2-19-10628, p 12.2) on

selgitatud, et kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või

häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. KrtS § 20

lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele

korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei

ole ette nähtud teisiti. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad seega olla ette

nähtud seaduses, samuti võivad need tuleneda põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik). Seadusest ja põhikirjast tulenevate nõuete täitmise

või täitmata jätmise tuvastab kohus.

TsÜS § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel tahteavaldus ja

hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut. Selliselt on juriidilise isiku

organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 mõttes (vt nt Riigikohtu 1. märtsi 2011 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-157-10, p 12, ja 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10).

Seega kujuneb üldkoosoleku otsus korteriomanike tahteavalduste kogumist, mis on suunatud

kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui

tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud

isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas

ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa

(Riigikohtu 11. juuni 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p-d 20–21).

7 (16)

Samas ei nimeta seadus kvooruminõude täitmata jätmist otsuse tühisuse alusena. Nõuet saab

siiski käsitleda üldisemalt vaidlusalustest otsustest vabanemise nõudena (vrd Riigikohtu

5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17 ja seal viidatud varasem praktika). Sel juhul

tuleb kohtul esmalt hinnata, kas vaidlusalused otsused üldse on vastu võetud (kui ei ole, siis

tuvastada otsuste puudumise) ning alles seejärel kontrollida tühisuse ja vajaduse korral ka

kehtetuks tunnistamise aluseid.

13. 16.11.2020.a

üldkoosoleku

protokollist

(dtl

17-19)

nähtub,

et

tegemist

on

kordusüldkoosolekuga. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 82) punkti nr. 6.5. kohaselt on

teistkordselt kokku kutsutud üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal on vähemalt kaks ühistu

liiget. 16.11.2020.a üldkoosoleku protokolli (dtl 17-19) kohaselt osales üldkoosolekul 20

korteriomanikku. Seega oli 16.11.2020.a üldkoosolek otsustusvõimeline.

Üldkoosoleku pädevus

14. Kohus kontrollib, kas avaldajate poolt vaidlustatud 16.11.2020.a üldkoosolekul vastu

võetud otsused kuuluvad korteriühistu pädevusse. Pädevuse puudumise korral ei saa rääkida

otsustest KrtS tähenduses ja tegu on „mitte-otsustega“.

15. Avaldajad paluvad kehtetuks tunnistada päevakorrapunktide nr. 1, 6 (juhatuse liikme tasu

ja õigusteenuse kulusid puudutavas osas) ja 7 osas vastu võetud otsused. 16.11.2020.a

üldkoosoleku protokollist (dtl 17-19) nähtub, et päevakorras oli muuhulgas 2019.a

majandusaasta aruande kinnitamine (päevakorrapunkt nr. 1), 2020.a majanduskava

kehtestamine (päevakorrapunkt nr. 6) ja revidendi valimine korteriühistu liikmete hulgast või

revidenditeenuse sisseostmise otsustamine (päevakorrapunkt nr. 7). Üldkoosoleku protokolli

järgi võeti nimetatud päevakorrapunktide osas vastu järgmised otsused: 1) kinnitada 2019.a

majandusaasta aruanne, 6) kehtestada 2020.a majanduskava, 7) ühehäälselt otsustati otsuse

tegemine lükata edasi järgmisele koosolekule, kus tuleb uus põhikiri kinnitamisele.

16. KrtS § 20 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt

häälteenamusega

tehtavad

otsused

võetakse

vastu

korteriomanike

üldkoosolekul.

Korteriomanike

üldkoosolekule

kohaldatakse

lisaks

käesolevas

seaduses

sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201,

§ 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-

s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 19 lg 1 punkti 5

kohaselt üldkoosoleku pädevusse kuulub majandusaasta aruande kinnitamine. MTÜS § 19 lg 1

punkti 7 kohaselt üldkoosoleku pädevusse kuulub muude põhikirjaga ettenähtud organite

liikmete valimine, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 41 lg 3 kohaselt majanduskava

kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 82) punkti nr. 6.2 (3)

kohaselt kuulub üldkoosoleku pädevusse ühistu juhatuse ja revidendi või revisjonikomisjoni

valimine ning nende volituste ennetähtaegne lõpetamine.

17. KrtS § 20 lg 1, MTÜS § 19 lg 1 p 5 ning KrtS § 41 lg 3 kohaselt kuulub üldkoosoleku

pädevusse majandusaasta aruande ja majanduskava kinnitamine. Samuti kuulub üldkoosoleku

pädevusse revidendi või revisjonikomisjoni valimine. Kuivõrd üldkoosoleku pädevuses on

revidendi või revisjonikomisjoni valimine, on üldkoosoleku pädevuses ka revidendi või

revisjonikomisjoni mittevalimine ja valimise edasilükkamine. Seega oli 16.11.2020.a

üldkoosolek pädev vaidlustatud otsuseid vastu võtma.

Üldkoosoleku otsuste tühisus

8 (16)

18. Enne üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist tuleb kontrollida, kas vastu võetud

otsused on tühised. Kohtul tuleb otsuste tühisust kontrollida omal algatusel.

19. Üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1, mille

kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse,

korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu

võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud.

Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Eeltoodust tulenevalt on otsuse tühisuse

aluseks üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Muid korteriomanike otsuse

tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega

või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

20. KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema

oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja

informeeritult hääletada. Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike

etteteatamise aeg või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine (Tallinna

Ringkonnakohtu määrus tsiviilasjas 2-18-12673, p 12.4.2.).

21. KrtS § 20 lg 1 kohaselt KrtS või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega

tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule

kohaldatakse lisaks KrtS-s sätestatule MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21

lõikes 31 ja

lõigetes 6–9,

§ 22

lõigetes 1

ja 11,

§ 23

lõigetes 1

ja 2

ning

§-

s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

22. MTÜS § 20 lg 1 järgi üldkoosoleku kutsub kokku juhatus. MTÜS § 20 lg 5 järgi

üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole

ette nähtud pikemat tähtaega. MTÜS § 20 lg 6 järgi üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb

märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib

ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. MTÜS § 201 lg 1

järgi üldkoosoleku päevakorra määrab juhatus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kui

üldkoosoleku kutsuvad kokku mittetulundusühingu liikmed, määravad nemad üldkoosoleku

päevakorra.

23. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 82) punkti nr. 6.4. kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest

informeeritakse liikmeid vähemalt 15 päeva ette. Teade üldkoosoleku toimumisest pannakse

välja trepikodades. Teates peab olema näidatud koosoleku päevakord toimumise aeg ja koht.

24. Avaldajad ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise rikkumisele tuginenud. Kohus ei

tuvastanud 16.11.2020.a üldkoosoleku kokkukutsumise rikkumisi. Avaldajate poolt

vaidlustatud otsused ei ole tühised.

Üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamine

Kaebeõiguse kontroll

25. Avaldajad paluvad kehtetuks tunnistada 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuse nr. 1, osaliselt

otsuse nr. 6 ja otsuse nr. 7.

26. TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku

organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 4

kohaselt juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise hagi esitatakse juriidilise isiku

9 (16)

vastu. Organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda

üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele.

27. Esmalt kontrollib kohus, kas avaldajad on lasknud protokollida oma vastuväited otsusele.

28. 16.11.2020.a üldkoosoleku protokolli (dtl 17) kohaselt on üldkoosoleku otsuse nr. 1 ja 6

osas esitanud eriarvamuse korter nr. 8, 9, 25 ja 29. Üldkoosoleku otsuse nr. 7 osas on

eriarvamuse esitanud korter nr. 8 ja 25. Kohus on kinnistustraamatust kontrollinud, et avaldaja I

on korteri nr. 29 omanik, avaldaja II on korteri nr. 25 omanik, avaldaja III on korteri nr. 9

omanik. Avaldaja IV ei ole enam korter nr. 8 omanik alates 05.04.2022.a, kuid oli

korteriomanik avalduse esitamise hetkel.

29. Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et

avaldaja I ei osalenud koosolekul isiklikult, vaid esindaja Arvo Junti kaudu. Avaldaja I on

16.11.2020.a volikirjaga (dtl 32) volitanud Arvo Junti esindama ennast Tallinn,

Vabaõhumuuseumi tee 4a korteriühistu üldkoosolekul, mis toimub 16.11.2020.a. Puudutatud

isiku põhikirja (dtl 80) punkti 3.1. kohaselt on ühistu liikmel õigus hääleõigusega osa võtta

üldkoosolekutest isiklikult või esindaja kaudu. Esindajaks võib olla korteriomaniku abikaasa,

täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige, kellele on antud lihtkirjalik

volikiri. Avaldaja I poolt antud volikiri Arvo Juntile ei ole kehtiv, kuivõrd see ei ole väljastatud

korteriomaniku abikaasale, täisealisele perekonnaliikmele, korteri kaasomanikule ega teisele

ühistu liikmele. Avaldaja I ei ole tõendanud, et esindaja Arvo Junti vastab põhikirjaga sätestatud

nõuetele. Kuivõrd avaldaja I poolt Arvo Juntile antud volikiri ei vasta põhikirja punkti nr. 3.1.

nõuetele, ei saa lugeda, et avaldaja I on 16.11.2020.a üldkoosolekul osalenud ja ta on vastu

võetud otsuste osas eriarvamuse esitanud. Avaldaja I poolt esitatud eriarvamust ei saa

arvestada. Avaldaja I ei saa esitada otsuste kehtetuks tunnistamise nõuet.

30. Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et

avaldaja II ei osalenud koosolekul isiklikult, vaid esindaja MK kaudu. Avaldaja II on

22.02.2016.a

volikirjaga

(dtl

14)

volitanud

MK

esindama

ennast

muuhulgas

mittetulundusühingute koosolekutel kõigi õigustega, mis seadus on ette näinud. Kohus on

rahvastikuregistrist kontrollinud, et MK on avaldaja II ema. Seega vastab avaldaja II poolt antud

volikiri puudutatud isiku põhikirja (dtl 80) punktis nr. 3.1. sätestatud nõuetele ja MK sai

avaldajat II 16.11.2020.a üldkoosolekul esindada, muuhulgas esitada eriarvamuse vastu võetud

otsuste osas. Avaldaja II on esitanud eriarvamuse (dtl 48) 16.11.2020.a üldkoosoleku otsusele

nr. 1, 6, 7. Avaldaja II saab nimetatud otsuste osas esitada kehtetuks tunnistamise nõude.

31. Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et

avaldaja III on osalenud 16.11.2020.a üldkoosolekul isiklikult. Avaldaja III on esitanud

eriarvamuse (dtl 50, 55) 16.11.2020.a üldkoosoleku otsusele nr. 1 ja 6.

32. Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku osalejate nimekirjast (dtl 20) nähtub, et

avaldaja IV on osalenud 16.11.2020.a üldkoosolekul isiklikult. Avaldaja IV on esitanud

eriarvamuse (dtl 49, 54, 57) 16.11.2020.a üldkoosoleku otsusele nr. 1, 6 ja 7. Avaldaja IV saab

esitada üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuse

nr. 1, 6 ja 7 osas.

33. Selguse huvides märgib kohus, et kohus lahendab edaspidi avaldust avaldaja II, III ja IV

osas (edaspidi avaldajad).

Protokolli vastavuse kontroll seaduse nõuetele

10 (16)

34. Avaldajad on selgitanud, et protokoll ei kajasta üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid

ja ei vasta seaduse nõuetele. Protokollitud ei ole päevakorrapunktide osas toimunud arutelusid

ja sõnavõtte.

35. KrtS § 20 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt

häälteenamusega

tehtavad

otsused

võetakse

vastu

korteriomanike

üldkoosolekul.

Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule MTÜS

§ 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11,

§ 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

MTÜS § 21 lg 6 kohaselt üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku

toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud

otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka

üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu.

Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla

selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute

nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja

avaldustest.

36. Kohus leiab, et 16.11.2020.a üldkoosoleku protokoll vastab nõuetele. Avaldajad ei ole esile

toonud, millise korteriühistu liikme osas on jäänud andmed protokolli kandmata. Avaldajate

sõnul viibisid seal puudutatud isiku liikmeks mitteolevad isikud. Protokolli ei pea kandma infot

isikute kohta, kes üldkoosoleku otsuseid ei saa mõjutada. Avaldajad ei ole esile toonud, miks

selliste isikute protokolli kandmine omav tähtsust. Oluline ei ole info nende isikute kohaloleku

osas, kes ei ole korteriühistu liikmed. Lisaks ei ole avaldajad esile toonud, millises osas või

millised sõnavõtud ning arutelud on protokollist välja jäänud. 16.11.2020.a protokollist on

nähtav, millised otsused vastu võeti või mida arutati. Kohtu hinnangul vastab 16.11.2020.a

üldkoosoleku protokoll seaduses sätestatud nõutele.

Otsus nr. 1: kinnitada 2019.a majandusaasta aruanne

37. Avaldajad paluvad tunnistada kehtetuks 16.11.2020.a üldkoosoleku nr. 1 otsuse, millega

otsustati kinnitada 2019.a majandusaasta aruanne. Avaldajad leiavad, et 2019.a majandusaasta

aruannet ei saa kinnitada, kuna puudub revidendi aruanne.

38. KrtS § 51 lg 1 kohaselt, kui korteriühistu peab koostama majandusaasta aruande,

kohaldatakse selle koostamisele, esitamisele ja kinnitamisele MTÜS § 36 lõigetes 1–

4 mittetulundusühingu majandusaasta aruande kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud

erisustega. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt juhatus esitab heakskiidetud aruande üldkoosolekule. Kui

mittetulundusühingul on audiitori või revisjonikomisjon, peab aruandele lisama vandeaudiitori

aruande või revisjonikomisjoni arvamuse. MTÜS § 36 lg 3 esimese lause kohaselt

majandusaasta aruande kinnitamise otsustab üldkoosolek. Puudutatud isiku põhikirja (dtl 84)

punkti nr. 7.3. kohaselt revident või revisjonikomisjon esitab korralisele üldkoosolekule

kinnitamiseks lõppenud majandusaasta revisjoniaruande.

39. Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr. 2-18-1403 selgitanud järgmist: „Avaldaja väited selle

kohta, et KÜ liikmetele saadetud majandusaasa aruanne oli revidendi poolt kinnitamata, ei ole

asjakohane, kuivõrd majandusaasta aruande kinnitas MTÜS § 36 lg 3 kohaselt KÜ üldkoosolek.

/…/ MTÜS § 36 lg 2 kohaselt peab majandusaasta aruandele lisama vandeaudiitori aruande või

revisjonikomisjoni arvamuse üksnes juhul, kui KÜ-l on audiitor või revisjonikomisjon. Kui

eeldada avaldaja väite õigsust, et KÜ üldkoosolek ei olnud revidenti valinud, siis ei olnud ka

seadusest tulenevat kohustust revidendi aruannet majandusaasta aruandele lisada. /…/

Ringkonnakohus ei nõustu ka määruskaebuses toodud avaldaja käsitlusega, nagu mõjutaks

11 (16)

2016. a majanduskava kinnitamine või kinnitamata jätmine kuidagi 2016. a majandusaasta

aruande kehtivust. Seadus ei seo majandusaasta aruande kinnitamist majanduskava

vastuvõtmisega."

40. Pooltel puudub vaidlus, et hetkel puudub puudutatud isikul revident. Kohus leiab, et

kuivõrd puudutatud isikul hetkel revident puudub, siis ei olnud ka seadusest tulenevat kohustust

revidendi aruannet majandusaasta aruandele lisada. Eeltoodu kehtib sõltumata sellest, et

põhikirja punkti nr. 8.4. (dtl 84) kohaselt tuleb puudutatud isikule revident juhatuse volituse

ajaks valida. On selge, et juhul, kui puudutatud isikul revident puudub, ei ole revidendi aruande

lisamine eluliselt võimalik. Seega ei pidanud käesoleval juhul majandusaasta aruandele

revidendi aruannet lisama.

41. Avaldajad leiavad, et 2019.a majandusaasta aruanne ei kajasta õigesti puudutatud isiku

majanduslikku olukorda, kuivõrd aruande kohaselt on ostetud õigusabiteenust 1376 eurot.

Juhatus oleks pidanud saama esinduslepingu sõlmimiseks nõusoleku üldkoosolekult. 2019.a

majandusaasta aruanne sisaldab õigustamatult tehtud, ühistu poolt heaks kiitmata tehinguid.

42. Kohus leiab, et majandusaasta aruandes tuleb kajastada kõik puudutatud isiku poolt tehtud

kulutused sõltumata sellest, kas kulutused on tehtud õiguspäraselt või mitte ning kas nende

tegemise aluseks olevad üldkoosoleku otsused on vastu võetud või mitte. Reaalsete kulude

tekkimine, nende kajastamine majandusaasta aruandes ja nende õiguslik alus ei ole omavahel

seotud. Raamatupidamise seaduse § 25 lg 1 kohaselt peavad majandusaasta aruandes esitatud

andmed oleme õiged ja täielikud. Puudutatud isik ei ole õigustatud jätma majandusaasta

aruandest välja kulusid, mis tegelikult on kantud. Asjaolu, kas majandusaasta aruanne

esitatakse ühes või teises sõnastuses ja sisus ei muuda selles kajastatud või kajastamata

kohustuste reaalset eksisteerimist. Majandusaasta aruandel ei ole õigust loovat tagajärge.

Majandusaasta aruanne ei tekita ühistu liikmetele, muuhulgas avaldajatele kohustusi. Avaldajad

ei ole esile toonud, milliseid kohustusi või millist kahju see neile tekitab.

43. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et puudub alus 16.11.2020.a üldkoosoleku otsuse nr. 1,

millega kinnitati 2019.a majandusaasta aruanne, kehtetuks tunnistamiseks.

Otsus nr. 6: 2020.a majanduskava kehtestamine

44. Avaldajad paluvad 16.11.2020.a üldkoosoleku nr. 6 otsuse osaliselt kehtetuks tunnistada,

s.o osas, millega kehtestati 2020.a majanduskava juhatuse liikme tasu ja õigusteenuse kulud.

45. Esmalt võtab kohus seisukoha 2020.a majanduskavas märgitud juhatuse liikme tasude osas.

46. Avaldajad leiavad, et juhatuse liikmete tasu ei saa 2020.a majanduskavas kehtestada,

puudub üldkoosoleku otsus juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja maksmise korra

määramise kohta. Juhatuse liikme tasud on majanduskavasse kantud ilma vastava õigusliku

aluseta, s.o üldkoosoleku otsuseta.

47. KrtS § 24 lg 1 kohaselt juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib

korteriühistut.

Korteriühistu

juhatusele

kohaldatakse

lisaks

käesolevas

seaduses

sätestatule MTÜS § 26 lõikes 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta

sätestatut. MTÜS § 281 lg 1 kohaselt kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti, võib juhatuse

liikmele maksta tasu. Juhatuse liikmele makstava tasu suurus ja maksmise kord määratakse

üldkoosoleku otsusega. Puudutatud isiku põhikirjas ei ole määratud teisiti.

48. Puudutatud isiku 07.05.2018.a üldkoosoleku protokollist (dtl 92) nähtub, et otsuse nr. 9

kohaselt on üldkoosolek otsustanud maksta juhatuse liikmetele ametitasu. Protokollist nähtub,

et ühistu juhatus on teinud ühistu koosolekule ettepaneku maksta juhatuse liikmetele ametitasu

12 (16)

summas 350 eurot kalendrikuus ja ametitasu välja maksta kooskõlas kehtivate seadusega

lubatud kujul (käsundusleping vm). Lisaks on 07.05.2018.a protokollis märgitud, et juhatus ei

selgitanud ning ei täpsustanud koosolekul osalejatele, millistel tingimustel, mis kujul ja korras

ametitasu maksmine toimub. Kohus leiab, et 07.05.2018.a üldkoosoleku otsusega on vastu

võetud üksnes otsus juhatuse liikmetele tasu maksmiseks. Üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsut

juhatuse liikmetele makstava tasu suuruse ja maksmise korra osas. Juhatus on teinud

üldkoosolekule üksnes ettepaneku tasuda juhatuse liikmetele ametitasu summas 350 eurot.

Seega ei saa 07.05.2018.a üldkoosoleku otsuse alusel märkida 2020.a majanduskavasse

juhatuse liikmete tasu suuruseid. MTÜS § 281 lg 1 kohaselt tuleb juhatuse liikmele makstava

tasu suurus ja maksmise kord määrata üldkoosoleku otsusega. 07.05.2018.a üldkoosoleku otsus

nimetatut ei sisalda.

49. 16.11.2020.a üldkoosoleku protokollist (dtl 17) ei nähtu, et üldkoosolek oleks otsustanud

juhatuse liikmete tasu suurust ja korda. Protokollist nähtub üldkoosoleku päevakord, mille

üheks punktiks on ka korteriühistu juhatuse tasu määramine (päevakorrapunkt nr. 8), kuid

protokollist ei nähtu sellekohast otsust. Muuhulgas on 2020.a majanduskava kehtestamine

märgitud üldkoosoleku päevakorras enne juhatuse tasu määramise küsimuse otsustamist.

Puudutatud isik ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et juhatuse liikme tasu suurus ja kord on

otsustatud mõnel üldkoosolekul. Seega tuleb 16.11.2020.a üldkoosolekul kehtestatud 2020.a

majanduskava kehtetuks tunnistada osas, millega kehtestati juhatuse liikme tasu 200 eurot kuus

ja 2400 eurot aastas. Kehtestatud 2020.a majanduskava on juhatuse liikme tasu määramise osas

vastuolus KrtS § 24 lg-ga 1 ja MTÜS § 281 lg-ga 1.

50. Lisaks märgib kohus, et puudutatud isiku vastuväited 2020.a majanduskava kehtestamine

juhatus liikmete tasude osas on vastuolulised. Puudutatud isik märgib, et avaldajad märgivad

õigesti, et juhatusel tuleb esitada üldkoosolekule otsustamiseks juhatuse liikme tasustamise

aluspõhimõtted. Samas on puudutatud isik 2020.a majanduskavaga juhatuse liikmete

tasustamise määranud. Ebaselgeks jääb, miks puudutatud isik on juhatuse liikme tasu

majanduskavas märkinud enne, kui on vastu võetud juhatuse liikme tasu suurus ja kord. Kohus

märgib, et kuigi majanduskava on tõesti kulude ja tulude arvestuslik dokument, on

majanduskava KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi alus korteriühistu

rahalistele nõuetele korteriomaniku vastu (lk 69). Seega majanduskavas kehtestatud kulud on

aluseks korteriomaniku vastu nõude esitamiseks. Käesoleval juhul oleks korteriühistul kehtiva

majanduskava alusel õiguslik alus esitada nõue korteriomaniku vastu, kuigi seadus sätestab, et

juhatuse liikme tasu ja kord tuleb otsustada eraldiseisvalt üldkoosoleku otsusega. Kohus leiab,

et selline olukord ei ole seadusega kooskõlas ning korrektne. Üldkoosolekul tuleb esmalt

otsustada juhatuse liikme tasu suurus ja tasumise kord ning seejärel saab kehtestada

majanduskava üldkoosoleku vastava otsuse alusel.

51. Järgnevalt võtab kohus seisukoha 2020.a majanduskavas märgitud õigusabi- ja

advokaadikulude osas.

52. Avaldajad leiavad, et 2020.a majanduskava sisaldab õigusabi- ja advokaadikulusid, mida

jaotatakse kaasomandi osa suurusele. Puudutatud isiku üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsust

õigusabikulude kogumiseks, s.o puudub korteriomanike omavaheline kokkulepe. Õigusabi

kulude kogumist ei näe ette puudutatud isiku põhikiri, vastavat kohustust ei näe ette ka seadus.

53. Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosolekul kehtestatud 2020.a majanduskavast (dtl 42)

nähtub, et majanduskavas on märgitud korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude

kandmisel vastavalt KrtS § 41 lg 1 p-le 3. Õigusabi- ja advokaadikulude osas on märgitud, et

nimetatud kulud jaotatakse vastavalt tegelikule kulule ja need jagatakse vastavalt kaasomandi

osa suurusele. Majanduskavas ei ole kehtestatud konkreetseid õigusabi- ja advokaadikulusid.

Kohus märgib, et KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi korteriomanike

13 (16)

kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel, mis on majanduskava üks osa (KrtS § 41 lg 1

p 3), tuleb kavas näidata vastavalt sellele, mida selle korteriühistu puhul on korteriomanikud

lisaks seadusele omavaheliste kokkulepetega ja põhikirjaga ette näinud. Seega on see osa

majanduskavast ainult informatiivse tähendusega. Majanduskava kehtestamisega ei saa

korteriomanikele kehtestada rahalisi

kohustusi

teistsuguse jaotusega, kui

seadus,

korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et

õigusabi- ja advokaadikulude jaotuse märkimine majanduskavas kannab informatiivset

eesmärki. Nimetatud info märkimine majanduskavas ei kehtestata otseselt konkreetseid tasusid

korteriomanikele. Kohus leiab, et sisuliselt on tegemist puudutatud isiku põhikirja (dtl 80)

punktis nr. 3.2. (5) märgitu kordamisega, kuivõrd nimetatud punkti järgi kohustub ühistu liige

tasuma regulaarselt, üks kord kuus, arves toodud kuupäevaks, elamus majandamise jooksvate

kulutuste ja elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuse

(pürgivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korras hoid, üldelekter, küte-, vesi-,

kanalisatsioon; elektri ja muude avariide likvideerimise, eraldi remondifondi, laenud, töötasud

ning muud ühistu tegevusega seotud kulud) eest makseid. Samuti tuleb ühistu liikmel tasuda

sihtotstarbelisi makseid, mille suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva

korteri või mitteeluruumi üldpinna osast maja korterite ja mitteeluruumide kogupinnas kui

üldkoosolek ei otsusta teisiti. 16.11.2020.a majanduskavas märgitud õigusabi- ja

advokaadikulude jaotus vastab põhikirja punktile nr. 3.2. (5), kuivõrd need jaotatakse vastavalt

kaasomandi suurusele. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kehtestatud majanduskavas

märgitud õigusabi- ja advokaadikulud kannavad informatiivset tähendust ning ei ole aluseks

korteriühistu liikmetele konkreetsete õigusabi- ja advokaadikulude tasumiseks. Kohus ei pea

põhjendatuks tunnistada 2020.a majanduskava kehtetuks õigusabi- ja advokaadikulude osas.

54. Kohus märgib täiendavalt, et ei nõustu avaldajate väitega, et õigusabi kulude kogumist ei

näe ette puudutatud isiku põhikiri, vastavat kohustust ei näe ette ka seadus. Kohus selgitab, et

korteriühistu liikmed saavad üldkoosolekul vastavalt KrtS § 35 lg 2 p-le 2 otsustada

õigusabiteenuse kasutamise osas. KrtS § 35 lg 1 ja 2 p 2 sätestab, et tavapärase valitsemisena

käsitatakse korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist ja selle üle

otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette

rangemaid nõudeid. Lisaks on Riigikohus tsiviilasjas nr. 3-2-1-89-13 (p 11) tehtud lahendis

leidnud, et kulud, mis tekivad korteriühistu tegevuse tõttu korteriühistu ja tema liikmete

vahelises kohtuvaidluses õigusabi teenuse kasutamise tõttu, on korteriühistu makstav tasu

elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ja neid kulusid saab lugeda korteriühistu

majandamiskuludeks. Kolleegium selgitas, et korteriühistu liikmete üldkoosolek võib otsustada

koguda liikmetelt majandamiskuludena kindlaksmääratud igakuiste tariifide alusel raha lisaks

juba teada olevate (majandustegevuse aastakava järgi otsustatud) kulutuste katmisele ka

ettenägematuteks juhtudeks. Korteriühistu majandustegevuse aastakavas on võimalik ette näha

ka seda, et majandamiskulusid ei kaeta korteriühistu liikmete igakuiste maksete arvel

(arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta), vaid nõutakse iga kord sisse

korteriühistu liikmetelt. Samuti on võimalik üldkoosoleku otsusega heaks kiita

(majandustegevuse aastakava vastuvõtmisel) varem kantud, kuid varasemas majandustegevuse

aastakavas

mitteettenähtud

kulutuste

tegemine.

Eelöeldu

kehtib

ka

korteriühistu

õigusabikulude kohta. Need on võimalik korteriomanikelt sisse nõuda vastavalt harilikule

majandamiskulude sissenõudmise korrale.

Õigusabikulusid võimaldab ka puudutatud isiku põhikirja (dtl 80) punkt nr. 3.2 (5), mille

kohaselt on võimalikkehtestada korteriomanikele tasusid õigusabiteenuse osas. Sellisel juhul

jaotatakse need vastavalt põhikirja punktile nr. 3.2. (5) ja 2020.a majanduskavale, s.o vastavalt

tegelikule kulule ja kaasomandi osa suurusele. Kohus märgib puudutatud isikule, et otsus

õigusabiteenuse osutamise ja teenuse osutajale tasu maksmise osas tuleb vastu võtta

14 (16)

üldkoosolekul. Samas viitab kohus Riigikohtu tsiviilasjas nr. 3-2-1-89-13 (p 14) tehtud

lahendile, milles Riigikohus märkis järgmist: „Kolleegiumi arvates on aga hageja nõue kostjate

vastu välistatud põhjusel, et hageja nõuab kulutuste hüvitamist, mida kostjad peaksid

kohtuvaidluste kaotamise korral hagejale nagunii hüvitama või mis jääksid hageja kanda, kui

kostjad kohtuvaidlused võidavad. Kolleegium leiab, et nende sätete mõtte kohaselt ei pea

korteriomanik hüvitama korteriühistule osa õigusabi kuludest, mida teised korteriomanikud

korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu kuludena

kannavad. Juhul kui kosjad kõnealused kohtuvaidlused võidavad, oleks ebaõiglane ja KOS § 13

lg-te 1 ja 2 (varasemalt kehtinud korteriomandiseadus) mõtte vastane, kui nad peaksid siiski

osa võtma hageja õigusabikulude kandmisest muul viisil, st hagejale hageja liikmena

majandamiskulude makseid tehes.“ Kohus selgitab puudutatud isikule, et eeltoodud lahendi

kohaselt ei saa korteriühistu korteriomanikult nõuda õigusabikulusid majandamiskuludena

juhul, kui korteriomanik peab nagunii korteriühistuga peetavas kohtuvaidluses korteriühistu

õigusabikulud korteriühistule hüvitama või kui kohtumenetluses jäävad õigusabikulud

korteriomaniku võidu korral korteriühistu kanda. Puudutatud isikul tuleb õigusabi- ja

advokaadikulude kehtestamisel eeltoodut arvestada.

Otsus nr. 7: ühehäälselt otsustati otsuse tegemine edasi lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb

uus põhikiri kinnitamisele

55. Avaldajad leiavad, et revidendi valimisega seotud küsimuse hääletamisele mittepanemine,

otsuse vastu mittevõtmine ja otsustamise edasilükkamine ei vasta põhikirjale. Koosolekul

tulnuks otsustada revidendi valimine, kuivõrd õiguslikult valitud revident puudub alates

14.04.2016.a.

56. Puudutatud isiku 16.11.2020.a üldkoosoleku protokollist (dtl 18) nähtub, et

päevakorrapunktis nr. 7 oli revidendi valimine korteriühistu liikmete hulgast või

revidenditeenuse sisseostmise otsustamine. Nimetatud punkti osas on protokollis märgitud, et

ühehäälselt otsustati otsuse tegemine edasi lükata järgmisele koosolekule, kus tuleb uus põhikiri

kinnitamisele. Kohus leiab, et 16.11.2020.a üldkoosoleku punkti nr.7 tuleb tõlgendada selliselt,

et vastu võeti otsus, millega otsustati revidendi valimine edasi lükata jätmisele koosolekule.

Üldkoosoleku punkti nr. 7 tuleb käsitleda otsusena, mitte otsuse vastu mittevõtmisena. Kohus

leiab, et käesoleval juhul tuleb eristada kahte olukorda, s.o olukorda, kui korteriühistu otsustab

mitte valida revidenti, mis võib olla põhikirjaga vastuolus ja olukorda, kui korteriühistu ei

otsusta revidendi valimise või valimata jätmise kohta midagi. Kohus leiab, et käesoleval juhul

esineb olukord, kust otsustati sisuliselt revidenti mitte valida kuni järgmise koosolekuni. Kohtu

hinnangul on käesoleval juhul revidendi valimata jätmine puudutatud isiku põhikirjaga

vastuolus. Puudutatud isiku põhikirja punkt nr. 7.1. (dtl 84) kohaselt ühistu kontrollorgan on

revident või revisjonikomisjon, kes valitakse ühistu liikmete hulgast üldkoosoleku poolt

juhatuse volituste ajaks. Pooltel puudub vaidlus selles osas, et puudutatud isikul revident või

revisjonikomisjon hetkel puudub. Kuivõrd puudutatud isiku põhikiri ei võimalda olukorda, kus

revident puudub, oleks üldkoosolek pidanud 16.11.2020.a igal juhul valima revidendi.

Revidendi valimise edasi lükkamine ei olnud käesoleval juhul põhjendatud. Sisuliselt on

võimalik uus revident jätta valimata või selle otsustamine edasi lükata, kui puudutatud isikul

on revident olemas. Käesoleval juhul sellist olukorda ei olnud.

57. Kohus selgitab täiendavalt, et ringkonnakohus on tsiviilasjas nr. 2-12-37286 märkinud

järgmist: „Kohus märgib siinjuures seda, et kui 26.07.2012 üldkoosoleku otsused ei oleks

tühised, olnuks üldkoosoleku otsus mitte moodustada revisjonikomisjoni, kehtetu MTÜS § 24

lg 1 järgi vastuolu tõttu kostja põhikirjaga. Nimelt sätestab kostja põhikirja p 9.1, et ühistu

kontrollorgan on vähemalt kaheliikmeline revisjonikomisjon, kes valitakse ühistu liikmete

hulgast üldkoosoleku poolt.“ MTÜS § 24 lg 1 ei kohaldu korteriühistute korral, kuid

15 (16)

ringkonnakohtu seisukoha kohaselt on revidendi või revisjonikomisjoni mittevalimine otsuse

kehtetuks tunnistamise alus juhul, kui põhikiri sätestab revidendi määramise kohustuse.

58. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuivõrd puudutatud isiku põhikirja punkt nr. 7.1. näeb

ette revidendi või revisjonikomisjoni kohustuse, oleks 16.11.2020.a üldkoosolek pidanud

valima revidendi või revisjonikomisjoni. 16.11.2020.a üldkoosolekul puudus alus otsuse

tegemine edasi lükata. 16.11.2020.a üldkoosoleku nr. 7 otsus, millega otsustati revidendi

otsustamine edasi lükata, tuleb kehtetuks tunnistada.

Menetluskude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

59. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1

kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita

menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või

osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane.

60. Avaldaja I osas jätab kohus avalduse rahuldamata. Kohus jätab avaldajaga I seotud

menetluskulud täielikult avaldaja I kanda.

61. Kohus rahuldas avaldaja II, III ja IV osas avalduse 50% ulatuses (otsus nr. 1 osas

rahuldamata, otsuse nr. 6 osas osaline rahuldamine (50%) ja otsuse nr. 7 osas rahuldatud).

Põhjendatud on jagada menetluskulud proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusega.

Kohus jätab avaldaja II, III ja IV avaldusega seotud menetluskulud 50% ulatuses avaldaja II,

III ja IV kanda ning 50% ulatuses puudutatud isiku kanda.

62. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis,

kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.

63. Puudutatud isik ei esitanud kohtule menetluskulude kindlaksmääramise avaldust. Kohus

määrab puudutatud isiku menetluskulude rahaliseks suuruseks 0 eurot.

64. Avaldajad esitasid 10.05.2022.a menetluskulude nimekirja. Kohus rahuldab avaldajate

menetluskulude kindlaksmääramise taotluse osaliselt.

65. Taotluse kohaselt on avaldajad kandnud riigilõivu kokku 150 eurot. Riigilõivuseaduse § 59

lg 5 kohaselt peab kohus põhjendatuks avalduselt tasutud riigilõivu 50 eurot. Kohus ei pea

põhjendatuks esialgse õiguskaitse taotlustelt tasutud riigilõivu, kuivõrd kohus ei rahuldanud

avaldajate taotluseid. Taotlustega seotud kulu jääb avaldajate enda kanda.

66. Avaldajaid esindas lepinguline esindaja, kelle tunnihinnaks on 140 eurot, millele lisandub

käibemaks, s.o 168 eurot. Lepingulise esindaja kulu on 1466 eurot (käibemaksuga).

Lepinguline esindaja on teinud toiminguid kokku 8 tundi ja 40 minutit. Avaldajad ei ole

märkinud millistele konkreetsetele toimingule kui suures ulatuses aega kulus. Esile on toodud

üksnes kuupäevad ja ajakulu. Võttes aluseks tsiviilasja materjalid ja taotluses märgitud

kuupäevad, arvestab kohus avaldajate lepingulise esindaja poolt tehtud toiminguid ja ajakulu

järgmiselt: 15.01.2021.a 3 tundi ja 30 (3,5h) minutit avalduse koostamisele; 01.03.2021.a

tehtud kulu ei ole põhjendatud, kuivõrd tsiviilasja materjalidest ei nähtu nimetatud kuupäeval

või selle lähedal tehtud toiminguid; 14.07.2021.a 2 tundi ja 41 minutit (2,68h) 05.07.2021.a

lisade esitamisele, 14.07.2021.a seisukoha esitamiseks; 23.08.2021.a ajakulu arvestab kohus

2021.a augustikuus tehtud toimingutele, kuid kohus ei pea tehtud kulu põhjendatuks ja

16 (16)

vajalikuks, kuna tsiviilasja materjalide kohaselt jäid avaldajate vastuväite esitamise ja

kohtuniku taandamise taotlused rahuldamata. Tegemist ei olnud põhjendatud taotlustega ning

nendega seotud kulu jääb avaldajate enda kanda. Lepingulise esindaja tunnitasu on

põhjendatud, kuivõrd see on kooskõlas keskmise esindaja tunnihinnaga ja kohtupraktikaga.

Eeltoodust tulenevalt peab kohus avaldajate menetluskulu põhjendatuks 6,18 tunni ulatuses (3,5

+ 2,68). Lepingulise esindaja põhjendatud kulu on 1038,24 eurot (käibemaksuga, 6,18 x 168).

Avaldajate menetluskulu on põhjendatud kokku 1088,24 eurot (1038,24 + 50).

67. Avaldajaid I-IV esindas ühine esindaja. Kohus arvestab põhjendatud ja vajaliku

menetluskulu proportsionaalselt avaldajate arvuga, s.o 272,06 eurot avaldaja kohta (1088,24 /

4). Kuivõrd kohus jättis avaldaja I osas avalduse rahuldamata, tuleb avaldajal I endaga seotud

menetluskulu ise kanda. Kuivõrd kohus rahuldas avalduse avaldaja II, III ja IV osas 50%

ulatuses, jääb nende endi kanda 136,03 eurot (50%) ja puudutatud isiku kanda iga avaldaja osas

136,03 eurot (50%; 272,06 / 2). Avaldaja II, III ja IV taotlevad käibemaksu hüvitamist.

68. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Avaldaja II, III ja IV on kohtule vastava taotluse esitanud, mistõttu kohus märgib

menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb

puudutatud isikul tasuda tema poolt avaldajale II, III ja IV hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

69. TsMS § 660 lg 3 kohaselt võib maakohtu menetlust lõpetava määruse peale hagita

menetluses esitada määruskaebuse isik, kelle õigust on määrusega kitsendatud, kui seadusega

ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 617 lg 2 on sätestatud, et kohtu määruse peale avalduse

rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Merit Helm

Kohtunik

Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2023. a määrusega nr 2-

21-689.