2-16-5660/178 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Meeli Kaur ja Andres Suik

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. mai 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-5660

Kohtuasi

X ja Y hagi Z vastu kinnisasja ostuhinna alandamise,

alternatiivselt kahju hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16. septembri 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Z apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

11 800 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I X (isikukood XXXXXXX)

Hageja II Y (isikukood XXXXXXX)

Hagejate lepinguline esindaja Anastasia Nezgovorova

Kostja Z (isikukood XXXXXXX), lepingulised esindajad

Angela Jürgenson ja Merike Roosileht

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 16. mai 2022 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 16. septembri 2021 otsuse resolutsioon muutmata, kuid

täiendada otsuse põhjendusi.

2. Jätta Z apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud Z kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-16-5660

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 11. aprillil 2016 Harju Maakohtule Z (endise nimega X

X, kostja) vastu hagi, milles palusid kostjalt välja mõista hagejate kasuks 10 640,16 eurot ja

viivise põhinõudelt alates 9. aprillist 2016 kuni põhinõude täitmiseni ning sissenõudmiskulud

40 eurot. 26. novembril 2018 avalduses suurendasid hagejad oma nõuet ja palusid kostjalt välja

mõista hagejate kasuks 13 850 eurot ja viivise põhinõudelt alates 9. aprillist 2016 kuni

põhinõude täitmiseni ning sissenõudmiskulud 40 eurot. Hagejad palusid menetluskulud jätta

kostja kanda.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 1. oktoobril 2014

kinnisasja asukohaga XXXXXXX mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise

kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja

asjaõiguslepingud (leping). Lepingu p-s 2.1.5 lubas müüja, et kinnistul ei ole müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud

märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p 5.1 kohaselt lepiti kokku ostuhinnas 175 000 eurot.

3. Pärast lepingu sõlmimist selgus, et kinnisasjal asuv hoone oli püsivalt külm. 2015. aasta

talvel avastasid hagejad, et küttesüsteem ei toiminud korralikult ning korraldasid enda kulul

küttesüsteemi renoveerimise. Sama aasta sügisel ilmnes, et peamine viga, miks hoones ei olnud

soe, ei olnud seotud mitte küttesüsteemiga, vaid tulenes hoone ehitamisel tehtud ehitusvigadest.

4. OÜ Ehituskonsult Grupp poolt teostatud ekspertiisiga tuvastati, et hoone ehitamisel kasutati

hea ehitustavaga ja RYL-2000-ga vastuolus olevaid lahendusi ning dokumentatsioon tööde

teostamise kohta puudus: sokkel ja tuulekastid olid soojustatud ebakorrektselt, tulekastide

ehitamise ajal talade vahel paigaldatud EPS plaadid olid osaliselt lagunenud või esines

tühimikke, mis soodustas soojakadude tekkimist ning tuulekastidesse ei olnud paigaldatud

moskiitode vastast võrku, rennid olid ebaõige kaldega, katlaruumis ei olnud teostatud

tuletõkketöid, soojapumbal olid lekkimiskohad, fassaadil olid raskete metallpiirete kinnituste

kohtades kahjustused, fassaadi uste juures olid praod, vihmavee plekid akende juures olid

paigaldatud nii, et sademete vesi sattus vineeri peale ja hakkas seda lõhkuma. Hagejatele üle

antud müügiese ei vastanud keskmisele kvaliteedile, arvestades head ehitustava. Lepingu

mittevastavus esines juba müügieseme üleandmisel. Ekspertiisi kohaselt oli vigade remondi

eelarve 17 760 eurot. Osaühingu PLINT 10. veebruaril 2016 esitatud hinnapakkumise kohaselt

kulub vigade parandamiseks 10 640,16 eurot. Kohtumääruse alusel teostatud Ülo Lainsalu

ekspertiisiakti järgi on elamu ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde

maksumuseks 45 499 eurot.

5. Hagejad esitasid ostuhinna alandamiseks avaldused, milles on palunud ostuhinda alandada

10 640,16 eurot ja 13 850 eurot. Võlgnik rikkus võlasuhtest tulenevat kohustust, kohustuse

rikkumise sisuks oli kohustuse ebakvaliteetne täitmine, puudustega täitmine võeti vastu ja

2-16-5660

rikkumist ei põhjustanud õiguskaitsevahendit kasutada sooviv pool. Alused müüja vastutuse

piiramiseks puudusid. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind =

lepingu eseme väärtus koos puudustega x lepingus kokkulepitud hind / lepingu eseme väärtus

ilma puudusteta. Lepingus kokkulepitud hind on 175 000 eurot. Lepingu eseme väärtus ilma

puudusteta, s.o turuväärtus on 190 000 eurot. Mittekohase täitmise väärtuseks on 164 000 eurot

arvestades elamu puuduste kõrvaldamiseks tehtavaid kulutusi. Selliselt kujuneb alandatud

hinnaks 164 359,84 eurot. Kuivõrd hagejad tasusid kostjale 175 000 eurot, maksid nad kostjale

10 640,16 eurot rohkem. Arvestades puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tegelike kulutuste

suurenemist tuleb hinda alandada 13 850 euro võrra.

6. Alternatiivselt palusid hagejad mõista kostjalt välja hagejatele tekkinud kahju sama

summana.

7. Kostja peab hagejatele tasuma viivist seaduses sätestatud suuruses ning sissenõudmiskulude

hüvitise 40 eurot võlaõigusseaduse (VÕS) § 1131 lg 1 alusel.

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9. Müügilepingu ese vastas lepingutingimustele, kuivõrd hagejatele võimaldati enne

müügilepingu sõlmimist põhjalikult lepingu esemega tutvuda. Müüjapoolne lepingu korrektne

täitmine nähtus ka sõlmitud lepingust, kus p-s 2.1.5 kinnitasid pooled, et kinnistul ei ole

mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei oleks ostjale teatanud või

mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 2.2.2 kinnitas ostja, et on

kinnistu koosseisu kuuluva ehitise ja dokumentatsiooni üle vaadanud ja on teadlik ehitise

seisukorrast.

10. Kostja ei olnud teadlik varjatud puudustest. Tal ei olnud eriteadmisi ja ta tugines asja

müümisel hindamisaktile, tehnilisele dokumentatsioonile ja 5. septembril 2014 koostatud

ehitise ülevaatuse aktile. Kostja ei saanud vastutada kasutatud eseme eest, mille ehituslikke

vigu ta ei teadnud ega pidanudki teadma.

11. Lisaks leppisid hagejad ja kostja lepingu p-s 11.10 kokku, et defektide ilmnemisel peavad

hagejad nendest kostjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad on defektidest teada

saanud või pidid teada saama. Nõude esitamine kaks aastat pärast lepingu eseme tehingu

toimumist ei vastanud lepingu p-s 11.10 kokkulepitule. Ostuhinna alandamine nii pika

ajavahemiku järel on vastuolus hea usu põhimõttega.

12. Lepingu eseme hind oli kasutuses olnud asja hind, mida kostja juba enne lepingu eseme

tehingu teostamist alandas alghinnalt 200 000 eurolt 190 000 eurole.

Menetluse käik

13. Harju Maakohus rahuldas 25. jaanuari 2019 otsusega hagi osaliselt.

14. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 13. juuni 2019 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2-16-5660

Maakohtu otsus ja põhjendused

15. Harju Maakohus rahuldas 16. septembri 2021 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt

solidaarselt välja hagejate kasuks hüvitise 11 000 eurot ja viivise põhinõudelt alates 9. aprillist

2016 kuni põhinõude täitmiseni ning jättis hagejate menetluskulud 79% ulatuses kostja kanda

ja 21% ulatuses hagejate kanda.

16. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et 1. oktoobril 2014 sõlmisid hagejad

ja kostja kinnisasja asukohaga XXXXXXX mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegi lõpetamise

kokkuleppe, hüpoteegi loovutamise kokkuleppe, hüpoteegi seadmise kokkuleppe ja

asjaõiguslepingud (I kd tl 19–30). Pooled leppisid lepingu p-s 5.1 kokku kinnisasja ostuhinnas

175 00 eurot. Laenu tagatisena oli kinnisasja turuväärtuseks 2014 septembris määratud 190 000

eurot (I kd tl 93). Ehituskonsult Grupp OÜ on läbi viinud kinnisasja ehitusjärgsete puuduste

ekspertiisi (I kd tl 44–53). Hagejad kui ostjad on esitanud kostjale kinnisasja hinna alandamise

avalduse.

17. Maakohtu otsuse kohaselt esitasid hagejad 16. veebruaril 2016 kostjale e-kirjaga hinna

alandamise avalduse, millega soovisid hinda alandada 11 316 eurot võrra. Maakohtule

11. aprillil 2016 esitatud hagiavalduses avaldasid hagejad soovi alandada hinda 10 640,16 euro

võrra ja menetluse kestel pärast kohtu 5. detsembri 2017 määratud ekspertiisi tulemuste

saabumist on hagejad 26. novembri 2018 avalduses suurendanud oma nõuet, soovides hinna

alandamist 13 850 euro võrra. Maakohus on leidnud, et hagejatel on õigus suurendada oma

nõuet ja maakohus on lähtunud menetluses hageja esitatud nõudest 13 850 eurot. Hagejad on

esitanud esmase nõude kinnisasja ostuhinna alandamiseks, alternatiivselt samas summas kahju

hüvitamiseks.

18. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tellisid hagejad 2015. aasta sügisel elamu

ehitustehnilise ekspertiisi, mille raames viidi 21. oktoobril 2015 ja 3. novembril 2015 läbi

ülevaatus, mille alusel tehtud hinnang esitati hagejatele 17. novembril 2015. Hinnangust

lähtuvalt tellisid hagejad Osaühingult PLINT ehitise remondikalkulatsiooni, mis esitati

hagejatele 10. veebruaril 2016. Hagejad teavitasid kostjat 16. veebruaril 2016 remonditööde

vajadusest ja hinnast. Arvestades lepingu sõlmimise aega 1. oktoober 2014 ning asjaolu, et vaja

oli asjatundjate hinnanguid, siis teavitasid hagejad kostjat mõistliku aja jooksul ehitisel

olevatest puudustest.

19. Maakohtu menetluse käigus 5. detsembril 2017 määratud ekspertiisi käigus leiti, et

kinnisasjal oleval ehitisel on tuvastatud järgmised ehituslikud defektid: katuslae soojapidavus

ei vasta nõuetele, soklil oleva soojustuse ja välisseina allääre vahel on tühimikud, metallist

piirded on paigaldatud ebakvaliteetselt, mis võimaldab vihmaveel sattuda piirdetarinditesse,

vihmaveerennid on paigaldatud väga väikese kaldega, fassaadi vineer oli kohati paigaldatud

vastu aknaplekki, mistõttu on saanud vineerist elemendid veekahjustusi, katlaruumist väljuvate

tehniliste süsteemide torud ja kaablid ei ole kinni tehtud spetsiaalse seguga (I kd tl 153). Ekspert

leidis, et elamul on puudused, mis on seotud elamu soojapidavusega, kuivõrd hoone avatäidetel

on ebatihedused, katuslagedele on pandud soojustust vähem, vihmaveetorud juhivad katuselt

vihmavee vahetult hoone äärde, rajatud ei ole drenaažitorustikku.

20. Ekspertiisiga on tõendatud, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele ja sellel olid

järgmised puudused: ostetud kinnisasjal asuval elamul olid ehituslikud vead ja asi ei vastanud

VÕS §-s 77 lg 1 sätestatud keskmise kvaliteedi tingimustele, st ei vastanud Eestis kehtestatud

projekteerimisnormidele, ehitusseadusele, ja ehitustavale: osa sokli vajalikust soojustusest

puudus, olemasolev soojustus oli kohati ebakvaliteetselt paigaldatud, soklil oleva soojustuse ja

2-16-5660

välisseina allääre vahel olid tühemikud ehk paigaldusega tekitati külmasillad, mis olid

ehitusnõuete ja füüsika seisukohalt lubamatud; hoone II korrusel olevad piirded (nn prantsuse

rõdu) olid/on roostes, mis näitas nende metallpinna mittenõuetekohast puhastamist enne

viimistlemist ning lisaks olid nende kinnitused välisseina külge tehtud ebakvaliteetselt, mis

võimaldasid vihmaveel sattuda hoone piirdetarinditesse ning rikkuda ehitise välisviimistlust;

katusel olevad vihmavee rennid olid paigaldatud kohati väga väikese kaldega, mis ei taganud

vee kiiret ja segamatut (puulehtede ja prahi kogunemisel rennidesse) äravoolu; hoone akende

põskedel olev fassaadivineer oli paigaldatud kohati vastu aknaplekki või sellele liiga lähedale

ja seetõttu oli paigaldatud vineerist elemendid saanud veekahjustusi; katlaruum ei vastanud

kõikidele nõuetele, katlamajal ei olnud vajalikku tulekindlusega ust.

21. Asjaolu, et müügieseme puuduseid ei hinnatud kinnisasja müügilepingu sõlmimise aastal,

ei muuda neid olematuks. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väiteid, et müügieseme puudused

olid seotud elamu ehitustegevusega, mistõttu ei ole alust pidada hüvitise nõude esitamist hea

usu põhimõttega vastuolus olevaks. Müüja vastutab müüdud asja puuduste eest. Müüja ei ole

puuduseid kõrvaldanud.

22. Seadus ei näe hinna alandamise õiguse kasutamiseks tähtaega. Hagejad on puuduste

väljaselgitamiseks vajanud asjatundjate hinnanguid, esitades seejärel nõude. Arvestades esile

toodud ajafaktorit ei ole tegemist olukorraga, kus hinna alandamine võiks olla lubamatu

vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.

23. Hagejate esitatud Andres Tederi 18. mai 2021 hinnanguga nr 210518-33390 on tõendatud,

et kinnisasja väärtus ilma puudusteta on 190 000 eurot ja puudustega 164 000 (III kd tl 180–

227). Hindaja arvestuskäigu kohaselt on vara turuväärtus 190 000 eurot, millele on liidetud 10%

vara väärtuse tõus ning saadud 209 000 eurot, millest on maha arvestatud kohtu määratud

ekspertiisis leitud vara puuduste kõrvaldamise kulu 45 499 eurot ning saadud puudustega vara

väärtuseks 163 501 eurot ehk 164 000 eurot. Kostjalt tuleb hagejate kasuks välja mõista hinna

alandamise hüvitis mitte hagetavas summas vaid 11 000 eurot.

24. Võla sissenõudmiskulude 40 euro hüvitamine VÕS § 113¹ lg 1 alusel ei ole põhjendatud,

sest kostja on füüsiline isik, mitte majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik.

25. Seoses hagi osalise rahuldamisega on põhjendatud välja mõista viivis alates hagi esitamisest

kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

26. Kuna maakohus rahuldas hagi, siis jättis kohus alternatiivse nõude rahuldamata.

Apellatsioonkaebus

27. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus hagi rahuldas ja jaotas menetluskulud ning teha uus otsus, millega jätta hagi

rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

28. Maakohus ei ole põhjendanud, kuidas on kostjalt hagejate kasuks välja mõistetud hüvitise

suuruseks saadud 11 000 eurot. Kostja hinnangul ei saa Andres Tederi hinnangus esitatud

arvestuse põhjal väita, et asja väärtus koos puudustega oli 164 000 eurot. Hinnang on antud Ülo

Lainsalu ekspertiisiarvamusele tuginedes, mis oli maakohtul olemas juba asja esimesel

arutamisel ja mille alusel ei olnud võimalik tuvastada kinnisasja hinda puudustega. Ülo

Lainsalu ekspertiisis esitatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud ehitustööd on esitatud 2018.

aasta seisuga, mitte 2014. aasta seisuga ning kõik need tööd pole seotud varjatud puudustega.

2-16-5660

Andres Tederi hinnangust pole mõistetav, miks puuduste kõrvaldamise kulu 45 499 eurot

tõstaks vara väärtust kõigest 209 000 euroni ja millal on asjal selline hind. On üldteada, et nii

kinnisvara turuväärtus, kui ka ehitushind ajavahemikus 2014 kuni 2018 kasvasid, kuid sellega

pole ei Andres Teder oma hinnangus ega maakohus otsuses arvestanud.

Vastustajate seisukoht

29. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

30. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid täiendada tuleb otsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

31. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega mõisteti kostjalt välja hagejate kasuks kinnisasja

ostuhinna alandamisena ülemäära makstud 11 000 eurot ja viivis. Maakohtu otsust ei ole

vaidlustatud osas, milles maakohus ei mõistnud kostjalt hagejate kasuks välja ostuhinna

alandamisena rohkem kui 11 000 eurot ning võla sissenõudmiskulude hüvitamisena 40 eurot.

Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus tuvastas, et kinnisasja väärtus

koos puudustega on 164 000 eurot, millega arvestades mõistis maakohus kostjalt välja hagejate

kasuks 11 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas. Eelnevast tulenevalt kontrollib

ringkonnakohus maakohtu otsust üksnes osas, milles maakohus tuvastas kinnisasja väärtuse

koos puudustega, mille alusel arvutada kinnisasja alandatud hind võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse ja sellest kostja kohustuse

tasuda hagejatele 11 000 eurot ning menetluskulude jaotuse osas.

32. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda

tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega

võrreldes erinevale sisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega,

ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi

korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

33. Kuigi maakohus ei ole eraldi hinna alandamise valemi järgi teinud tehet, mille järgi

kontrollida, kuidas on maakohus arvutanud kinnisasja alandatud hinna ja selle alusel hagejate

poolt ülemäära makstud 11 000 eurot, millega on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-st 8

tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust, ei ole selline rikkumine viinud ebaõige

lahendini. Ringkonnakohus saab maakohtu menetlusõiguslikud rikkumised kõrvaldada ja

põhjendab otsust alljärgnevalt.

34. Pooled ei vaidle selle üle, et sõlmisid 1. oktoobril 2014 kinnisasja, asukohaga XXXXXXX

mõttelise osa müügilepingu VÕS § 208 lg 1 mõttes, ja asjaõiguslepingu, mille alusel kostja

andis hagejatele üle lepingu esemeks oleva kinnistu koos elamuga ja hagejad tasusid kostjale

ostuhinna 175 000 eurot. Vaidlust ei ole selle üle, et hagejad olid esitanud kostjale hinna

alandamise avalduse. Maakohus tuvastas VÕS § 112 lg 1 kohaldamiseks järgmised hinna

2-16-5660

alandamise eeldused: müügileping kehtib, kostja täitis oma kohustuse mittekohaselt (andis üle

lepingutingimustele mittevastava, s.o puudustega asja), ta vastutab asja puuduse eest ega ole

puudust kõrvaldanud. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja seda, et kinnisasja ostuhinna

alandamiseks olid täidetud formaalsed ja materiaalsed eeldused. Samuti ei vaidlusta kostja seda,

et kinnisasja hinna kohase täitmise väärtusena on maakohus õigesti tuvastanud 190 000 eurot.

35. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib

ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise

väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa

täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

36. Valemina on hinna alandamine kohtupraktikas väljendatud järgmiselt: alandatud hind =

lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud

hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus). See tähendab, et hinda

alandatakse proportsionaalsel meetodil, s.o ainult kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe

proportsiooni arvestades. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud

alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu

tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.

37. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus on ebaõigesti arvestanud kinnisasja

mittekohase täitmise väärtuse, sest hagejad ei olnud esitanud tõendeid kinnisasja mittekohase

täitmise väärtuse tõendamiseks. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu. Pool määrab ise, mis

asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

Hageja on mittekohase täitmise väärtuse tõendamiseks esitanud asjatundja Andres Tederi

hinnangu, kes on mittekohase täitmise väärtuse hindamiseks võtnud arvesse kohtuekspertiisi

käigus eksperdi poolt hinnatud puudustega asja puuduste kõrvaldamiseks tehtavad kulutused

ning puuduste kõrvaldamise mõju kinnisasja väärtusesse. Maakohus tugines esitatud tõenditele

ja seostas oma järelduse mittekohase väärtuse kindlakstegemise kohta asjas esitatud tõenditega.

Samuti on maakohus oma seisukohta piisavalt põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8

tähenduses ning maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad. Kolleegiumi arvates oli

hageja esitatud tõendite alusel võimalik tuvastada kinnisasja hind koos puudustega, s.o

mittekohase täitmise väärtus. Riigikohus on möönnud, et puudustega asja hinda on võimalik

kindlaks määrata lähtudes puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest, põhjendades nende

seost eseme väärtusega (vt Riigikohtu 9. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-85-13 p 14).

Praegusel juhul tuvastati kinnisasja hind puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste alusel,

põhjendades nende seost eseme väärtusesse.

38. Pooltele oli selge tõendamisele kuuluvate asjaolude ring. Pooled ei vaielnud nõude

õigusliku aluse üle ning tulenevalt menetlusdokumentidest oli pooltele teada, mis asjaolud tuleb

kohtu ette tuua selleks, et arvutada alandatud kinnisasja hind. Hageja esitas kinnisasja väärtuse

kohta koos puudustega tsiviilkohtumenetluses tõendi mõistele vastavad tõendid. Kostja pidi

oma vastuväiteid tõendama. Kui kostja arvates kinnisasja väärtust koos puudusega polnud

võimalik õigesti tuvastada hageja esitatud tõendite alusel ning see on kostja arvates teistsugune,

pidanuks TsMS § 230 lg 1 kohaselt kostja ise selle väite aluseks olevad asjaolud esile tooma ja

neid tõendama. TsMS § 5 lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada

ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Vaid kostja väidete alusel, et kohtu

korraldusel tehtud Ülo Lainsalu ekspertiisiakti kalkulatsioonis märgitud tööd ja tööde eelarve

pole kõik seotud varjatud puuduste kõrvaldamisega ja see mõjutab puuduste kõrvaldamise

suurust, ei ole põhjendatud asuda teistsugusele seisukohale maakohtust, et müügieseme

hinnangulise kalkulatsiooni alusel puuduste kõrvaldamise kulu oleks pidanud arvesse võtma

2-16-5660

teistsuguses suuruses, et selle alusel teha kindlaks puudustega müügieseme väärtust. Ülo

Lainsalu ekspertiisiaktist nähtub vastuseks maakohtu määruses esitatud küsimusele puuduste

kõrvaldamise maksumuse kohta, et ekspertiisiaktis märgitud vajalikud tööd kalkulatsioonis

märgitud maksumusega on seotud elamu puuduste kõrvaldamisega seoses elamu

soojapidavusega ning vastuoluga ehituslikele nõuetele (kd II, tl 144-145, 153–191).

Tunnistajana maakohtus üle kuulatud asjatundja Andres Teder on veenvalt põhjendanud, kuidas

puudustega asja hinda tavapraktikas arvestatakse, miks ei ole võimalik puudustega asja hinda

täpselt, vaid hinnanguliselt määrata, sest võrreldavaid andmeid täpselt tagantjärgi tuvastada ei

ole võimalik. Asjatundja Andres Tederi sõnul ei arvestanud ta puudustega asja hinda siiski

ainult puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste maha arvamisega, mistõttu oli põhjendatud

hinnangu tegemisel võtta arvesse ka kinnisasja väärtuse tõusu 10%. Seega ei saa nõustuda

kostja väidetega, et puudustega asja hind oleks kindlaks tehtud vaid puuduste kõrvaldamise

kulusid arvesse võttes, ilma et oleks arvestatud nende seost kinnisasja väärtusesse, et tuvastada

hinnanguliselt puudustega asja hind. Kuigi kostja ei nõustu, et puudustega kinnisasja hinna

arvutamisel on võetud arvesse puuduste kõrvaldamise kulusid 2018. aasta hindade alusel, et

2018. aasta hindade arvestamisel on kinnisasja hinna 190 000 euro tõus arvestuslikult 10%

kokku 209 000 eurot, siis ei ole kostja ise esitanud ei asjaolusid ega tõendeid, mille alusel

järeldada, et kinnisasja puuduste kõrvaldamise kulusid või hinna tõusu oleks pidanud arvestama

teistsuguses suuruses. Kuna puuduste kõrvaldamise kulu on vaid arvestuslikult hinnatud, et

tuvastada kinnisasja väärtus puudustega, siis ei ole puudustega asja hinna tuvastamisel oluline,

kas hageja on tasunud arvestuslike puuduste kõrvaldamiseks 45 499 eurot. Kuna Andres Tederi

hinnangust nähtub, et puudustega asja hind on arvestatud 2014. aasta seisuga, siis pole

põhjendatud kostja väide, et ei ole arusaadav, mis aja kohta on puudustega asja hinna osas

asjatundja arvamus antud. Kostja ei ole tõendanud oma väiteid, et kinnisasja hind koos

puudustega on suurem kui 164 000 eurot. Asjaolu, et kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, ei

tähenda, et maakohus on jõudnud sellisele järeldusele menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes.

39. Põhjendatud on kostja väide, et maakohtu otsusest ei selgu, missuguse arvestuse alusel peab

kostja hagejatele tasuma 11 000 eurot. Selleks et välja arvutada alandatud kinnisasja hind

hageja poolt maakohtu tuvastatud väärtuste pinnalt, tuleb hinna alandamise valemisse, mille

alusel arvutada alandatud hind, kanda järgmised tuvastatud andmed: 164 000 eurot

(mittekohase täitmise väärtus) x 175 000 eurot (kokkulepitud hind) / 190 000 eurot (kohase

täitmise väärtus). Tehes arvutus valemisse märgitud andmetega, on tulemuseks 151 052 eurot,

mis ongi kinnisasja alandatud hinnaks. Kuna hinda on alandatud võrdeliselt kohustuse

mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse kohustuse täitmise aja

seisuga, siis ei ole õige kostja väide, et selliselt poleks taastatud lepingu mittekohase täitmisega

rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Hagejad tasusid kostjale kinnisasja ostmisel

175 000 eurot ja arvestades kinnisasja alandatud hinda 151 052 eurot on hagejad seega tasunud

kostjale ülemäära 23 948 eurot (175 000 – 151 052 = 23 948). Lähtudes eeltoodust ja asjaolust,

et apellatsioonkaebuse esitamine ei saa halvendada apellandi positsiooni võrreldes sellega,

mida maakohus apellandi suhtes otsustas, siis peab kostja hagejatele tagastama hinna

alandamise tõttu ülemäära tasutud 11 000 eurot.

Menetluskulude jaotus

40. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

41. Apellatsioonkaebuse

rahuldamata

jäämisel

jäävad

apellatsioonimenetluse

kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse

kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.

2-16-5660

42. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)