2-20-127776/42 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

24.05.2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-127776

Kohtuasi

Kaarsilla Kinnisvara OÜ hagi OÜ Amenver vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 10.11.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Amenver apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

4967,99 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: Kaarsilla Kinnisvara OÜ (registrikood 10081732),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Tammer

Kostja: OÜ Amenver (registrikood 14350525), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 10.11.2021 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta OÜ Amenver kanda.

3. Välja mõista OÜ-lt Amenver Kaarsilla Kinnisvara OÜ kasuks 1260 eurot

ringkonnakohtu menetluskulude hüvitamiseks.

4. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb OÜ-l Amenver tasuda Kaarsilla

Kinnisvara OÜ-le viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-20-127776

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Kaarsilla Kinnisvara OÜ (hageja) esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse OÜ-lt Amenver (kostja) võla väljamõistmiseks. Pärnu Maakohus andis

21.08.2020 määrusega asja üle Tartu Maakohtule menetluse jätkamiseks

hagimenetluses. Tartu Maakohus andis asja kohtualluvuse järgi üle Harju Maakohtule.

2. 17.09.2020 hagiavalduses palub hageja mõista kostjalt välja põhivõlgnevuse 2424,56

eurot, viivise 773,18 eurot ning viivise 0,2% põhivõlgnevuse (2424,56 eurot) tasumata

osalt päevas alates 17.09.2020 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja OÜ Viimsi Hambakliinik 08.11.2017

tähtajalise üürilepingu Viimsi vallas, Haabneeme alevikus, Paadi tee 3 asuvate

äriruumide pindalaga 114,6 m2 kasutamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajaga 31.12.2027.

Hageja nõusolekul andis OÜ Viimsi Hambakliinik kostjale üle üürilepingust tulenevad

üürniku õigused ja kohustused alates 24.11.2017.

4. Üürilepingu punktide 1.4 ja 4.1 alusel on üürnik kohustatud maksma igakuiselt üüri

15,79 eurot/m2 kohta kuus, s.o kokku 1809,44 eurot (15,79 eurot x 114,6 m2) kuus.

Üürile lisandub käibemaks. Vastavalt üürilepingu punktile 4.6 on üüri maksmise

tähtpäev sama kuu 20. kuupäev. Parkimiskoha üürilepingu alusel kasutab kostja

parkimiskohta Paadi tee 3 hoone garaažis 15 eurot eest kuus (lisandub käibemaks).

5. Kostja ei ole täitnud poolte vahel sõlmitud üürilepingust ja parkimiskoha üürilepingust

tulenevat üüri maksmise kohustust. Hageja saatis kostjale 05.03.2020 arve nr TE01044

märtsikuu üüri 2189,33 eurot kohta. Kostjal on sellest maksmata 814,19 eurot, mille

tasumise tähtpäev oli 20.03.2020. Hageja saatis kostjale 05.04.2020 arve nr TE01910

aprillikuu üüri 2189,33 eurot kohta. Kostjal tasumata sellest 1610,37 eurot, mille

tasumise tähtpäev oli 20.04.2020. Kostja üürivõlgnevus kokku on 2424,56 eurot.

6. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et hoone II ja III korrus ei ole

kaubanduskeskuse osaks ning hoone tervikuna ei ole käsitletav kaubanduskeskusena

24.03.2020 korralduse nr 46 mõttes. Eriolukorra juhi 24.03.2020 korraldus nr 46 ei

kohaldunud hoone ülemiste korruste ja seal tegutsenud ettevõtjate suhtes. Eriolukorra

ajal olid hoone II ja III korrus avatud tavapäraselt. Kostja poolt üüritud ruumide

sihtotstarbelise kasutamise võimalus ei olnud vähenenud ega välistatud. Eriolukorra

ajal hageja ei takistanud ega piiranud üürnike ega teiste isikute ligipääsu teisele ja

kolmandale korrusele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole

täidetud ning kostja üüri alandamise avaldus ei ole kehtiv. Eriolukorrast tingitud

piiranguid ja keelud ei ole käsitletavad üürileandja lepingurikkumisena. Need sõltusid

sellest, millisel tegevusalal üürnik tegutses ja see oli üürniku äririsk.

Kostja vastuväited

7. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

8. Kostja poolt üüritavad ruumid asuvad Paadi tee 3 hoone (Viimsi Äritare) teisel

korrusel. Hoonel on kolm korrust ning kõikidel korrustel asuvad peamiselt

kaubandusettevõtted, mis pakuvad kas teenuseid või kaupa. Bürooruume kui selliseid

2-20-127776

on hoones vähe. Kostja ettevõte tegutseb jae- ja hulgimüügiga, samuti annab üüritud

ruume allüürile Viimsi Hambakliinikule.

9. Üüri osaliselt tasumata jätmine oli põhjendatud ning hagejal ei ole alust nõuda 2020. a

märtsi ja aprilli üüri tasumist suuremas osas, kui kostja on juba tasunud. Eesti Vabariigi

Valitsuse 12.03.2020 korraldusega nr 76 kehtestati vabariigis eriolukord seoses

COVID-19 viiruse Eesti-sisese levikuga. Eriolukord kehtestati kuni 01.05.2020.

Määrus jõustus selle andmise kuupäeval.

10. Juba enne eriolukorra kehtestamist oli teada, et inimesi suunati jääma kodutööle ning

kuigi siis veel ei olnud otseselt kehtestatud nõuet, et kaubandusettevõtted tuleb

klientidele sulgeda, oli see Vabariigi Valitsuse antud juhiseid arvestades soovituslik.

11. Hageja ise sulges alates 16.03.2020 oma kontori ja andis sellest üürnikele teada

16.03.2020 e-kirjaga. Kuna oli ilmne, et eriolukorrast tingitult ei ole äritegevus

ruumides võimalik ning järgimaks kõikjal meedias avaldatud eriolukorra juhi ning

tervishoiuspetsialistide nõuandeid viiruse leviku tõkestamiseks, sulges ka kostja oma

ettevõtte 16.03.2020. 22.03.2020 kirjaga pöördusid 17 Viimsi Äritare üürnikku hageja

poole ettepanekuga muuta üürilepinguid selliselt, et üürnikud ei pea tasuma üüri tähtaja

eest 16.03.2020 kuni 01.06.2020, tasuvad vaid kommunaalkulud selle tähtaja eest ning

lepingu muudatus jõustuks alates 16.03.2020. Hageja leidis, et kui mõni ettevõte on

avaliku võimu korraldusega suletud ja ei saa oma teenuseid pakkuda, siis ei tähenda

see automaatselt, et ta saaks vääramatule jõule tuginedes keelduda üüri maksmisest.

Hageja oli valmis kokkuleppel pikendama 2020. aprillikuu üüriarvete maksetähtaegu.

12. Kuna piirangud mõjutasid otseselt üürnike majandustegevust ja toimetulekut

üürilepingute täitmisel, siis oli ka vääramatu jõu asjaolule tuginemine lepingute

muutmise ettepanekus asjakohane ja põhjendatud. 24.03.2020 korraldusega nr 46

kehtestati liikumispiirangud kaubandusettevõtetes. Viimsi Vallavalitsuse korraldusi ja

muid õigusakte kohalikele elanikele vahendav ning kohalikke uudiseid avaldav

veebiportaal viimsiuudised.ee andis 26.03.2020 teada, et 27. märtsist on koroonaviiruse

leviku tõkestamiseks valitsuse korraldusel suletud kõik Eesti kaubanduskeskused ning

konkreetselt Viimsi Äritare osas oli märgitud, et avatuks võivad jääda Eesti Posti

esindus, Viimsi Loomakliinik, Urr ja Nurr ning Velsti Decor. Seega võisid avatuks

jääda vaid mõned ettevõtted, mis asuvad kaubanduskeskuse esimesel korrusel. Nende

hulgas ei olnud kostjat.

13. Tõele ei vasta hageja käsitlus, et kuna II ja III korrusel ei asu mitte ühtegi kauplust, siis

ei ole need korrused kaubanduskeskused ja ei pidanud olema suletud.

Kaubanduskeskuse

mõiste

kohaselt

tuleb

kogu

Viimsi

Äritaret

lugeda

kaubanduskeskuseks, mille osas kehtisid korraldusest nr 46 tulenevad piirangud. Kuna

Viimsi Äritares on igal korrusel nii kauplusi kui ka teenindusettevõtteid, siis pidi kogu

hoone tervikuna, v.a üksikud esimesel korrusel tegutsevad ettevõtted, olema suletud ja

selle eest oleks pidanud hoolt kandma hageja kui hoone omanik.

14. 07.04.2020 esitas kostja hagejale üüri alandamise avalduse, milles teatas, et alandab

Paadi tee 3 ruum 212 äriruumi üüri alates 16.03.2020 selliselt, et tasub igakuiselt

482,46 eurot (lisandub käibemaks) ning oma ruumi puudutavad kõrvalkulud. Selliselt

kostja ka käitus, tasudes märtsi ja aprilli üüri osaliselt ning kõrvalkulud täies ulatuses.

Eriolukorda ja selle raames antud õigusakte arvestades oli kostjal õigus üüri alandada

(VÕS § 296 lg 1 ja § 278 p 4).

Maakohtu otsus ja põhjendused

15. Harju Maakohtu 10.11.2021 otsusega hagi rahuldati ja mõisteti kostjalt hageja kasuks

välja 3197,74 eurot, sellest põhivõlgnevus 2424,56 eurot ja viivis 773,18 eurot ning

viivis 0,2% põhivõlgnevuse (2424,56 eurot) tasumata osalt päevas alates 17.09.2020

2-20-127776

kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja

mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskuludena riigilõivu 400 eurot ja

õigusabikulud 2358 eurot ja viivise menetluskuludelt.

16. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes:

-

hageja ja OÜ Viimsi Hambakliinik sõlmisid 08.11.2017 tähtajalise üürilepingu

Viimsi vallas Haabneeme alevikus Paadi tee 3 asuvate äriruumide pindalaga 114,6

m2 kasutamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajaga 31.12.2027;

-

hageja nõusolekul andis OÜ Viimsi Hambakliinik kostjale üle üürilepingust

tulenevad üürniku õigused ja kohustused alates 24.11.2017;

-

üürilepingu p-de 1.4 ja 4.1 alusel on üürnik kohustatud maksma igakuiselt üüri 15,79

eurot/m2 kohta kuus, s.o kokku 1809,44 eurot (15,79 eurot x 114,6 m2) kuus. Üürile

lisandub käibemaks;

-

vastavalt üürilepingu p-le 4.6 on üüri maksmise tähtpäev sama kuu 20. kuupäev;

-

parkimiskoha üürilepingu alusel kasutab kostja parkimiskohta Paadi tee 3 hoone

garaažis 15 eurot eest kuus (lisandub käibemaks).

17. Poolte vahel on sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271 ja § 272 lg 1 teise lause järgi.

Poolte vahel on vaidlus selles, kas kaubanduskeskusena on käsitletav ainult hoone I

korrus või hoone tervikuna ning sellest tulenevalt, kas eriolukorra juhi 24.03.2020

korraldusega kehtestatud piirangud kehtisid üksnes hoone I korrusel tegutsevate

ettevõtjate suhtes või hoones tervikuna ning sellest tulenevalt, kas kostja oli õigustatud

üüri alandama.

18. Vabariigi Valitsus kehtestas 12.03.2020 korraldusega nr 76 Eestis eriolukorra.

Peaminister

eriolukorra

juhina

kehtestas

24.03.2020

korraldusega

nr

liikumisvabaduse piirangu ja viibimiskeelu kaubanduskeskustes, sest rahvarohketes

kohtades on viiruse leviku risk väga kõrge. Sama korralduse punkti 2 kohaselt ei

kohaldu punktis 1 sätestatud piirangud kaubanduskeskustes olevatele, samas punktis

loetletud kauplustele ja teenustele (toidukauplused, apteegid jne). Korralduse eelnõu

seletuskirja kohaselt oli korralduse eesmärk piirata rahvarohketes kohtades isikute

koosviibimist,

kuna

see

on

viiruse

levikuks

soodne

pinnas.

Sealjuures

kaubanduskeskustena peeti silmas hooneid või nende osasid, kus paikneb vähemalt

kolm või rohkem kauplust. Ka tavapäraselt mõistetakse kaubanduskeskustena hooneid

tervikuna või kompaktseid hoone osasid, kus esmajoones asub ühtse keskusena palju

erinevaid kauplusi ning lisaks nendele veel toitlustus- ja teenindusettevõtteid.

19. Vaidlusaluse hoone, Viimsi alevik Paadi 3 puhul on tegemist mitmel otstarbel

kasutatava hoonega: hoone mitteeluruumide pinnad on kokku 5875 m2, millest I

korrusel asuvad kaubanduspinnad 971,1 m2, kohvik 244,9 m2 ja veterinaarkliinik 217,6

m2, maa-alusel korrusel garaaž 1674,5 m2, II ja III korrusel büroopinnad 2448,3 m2 ja

ambulatoorse arstiabi osutamise ruumid 318,6 m2 (hageja vastus 05.01.2021 lisa 1, dok

8s). Kohus on vaatlusel tuvastanud (15.09.2021, lisad 1-27, dok 27), et hoonesse on

kaks sissepääsu, kaubanduskeskusse pääseb kahest trepikojast ning kaubanduskeskuse

ja trepikodade vahelised uksed on eraldi suletavad ning nende sulgemine ei takista

hoone välisustest trepikodadesse sisenemist ja sealt kaudu pääsu hoone ülemistele

korrustele. Paadi tee 3 hoone II ja III korrusele pääseb kahest trepikojast mööda treppe

või eraldi liftiga kaubanduskeskusesse sisenemata. Vaidlust ei ole ka asjaolu üle, et

eriolukorra ajal oli ligipääs trepikoja kaudu hoone II korrusele olemas (st uksed ei olnud

lukustatud). Vaatlusel kohus tuvastas, et osades II ja III korruse üüritud ruumides

osutatakse ilu- ja heaoluteenuseid (juuksur, maniküür, kosmeetik, pilates). Ühtlasi

tuvastas kohus vaatlusel, et ülemised korrused on kaubanduskeskusest (s.o hoone I

korrusest) täiesti eraldatud ja eraldi kasutatavad, koridorides ei liigu palju rahvast ka

tavapäevadel (vaatlus toimus 15.09.2021 kell 13:33-14:18), neid kasutatakse ainult

2-20-127776

konkreetsesse bürooruumi või hambaravikabinetti sisenemiseks ja sealt lahkumiseks,

inimesed ei veeda nendes koridorides aega ega külasta suvaliselt II ja III korrusel

tegutsevaid ettevõtteid, kuna hoone II ja III korrusel ei asunud ega asu ka praegu mitte

ühtegi kauplust või müügisaali.

20. Kohtu hinnangul on Viimsi vald, Paadi tee 3 hoone puhul küll tegemist

kaubanduskeskusega, kuid eelnimetatud II korruse ala ei ole määratud otseseks

kaubandustegevuseks ja seega võib lugeda keskuse 2. korrust kaubandustegevusega

seotud üldkasutatava hoone osaks, milles küll kehtis Vabariigi Valitsuse korra nr 46

alusel liikumispiirang ja mille kohaselt võis liikuda ringi üksi või kahekesi, hoides

teistega vähemalt kahemeetrist vahemaad, kuid ei olnud ettenähtud viibimiskeeldu või

sulgemist (24.03.2020 nr 46 § 3). Sealjuures ei olnud ka eriolukorra ajal keelatud

kaupluste omanikel või töötajatel minna kauplustesse, seal teha inventuuri või

komplekteerida e-poe kaupa. Kostja tegevusteks äriregistri andmetel (avalik teave) on

muu mujal liigitamata masinate, seadmete jm materiaalse vara rentimine ja kasutusrent,

jaemüük posti või interneti teel, spetsialiseerimata hulgikaubandus, muu jaemüük

väljaspool kauplusi, kioskeid ja turge. Seega tegutseb kostja peaasjalikult

hambaraviteenuste osutamiseks vajaliku tehnika, seadmete ja ruumide väljarentimisega

ja suuhügieenitoodete jaemüügiga e-poe kaudu, mille osas kostja ka vastuväiteid ei ole

esitanud. Nimetatud tegevused üksi ei eelda kohtu hinnangul ostja vahetut müügisaalis

viibimist või näost-näkku kontakti ostjaga.

21. Kohtule esitatud (kostja 05.01.2021 vastuse lisa 12-14, dok 8s) Maksu- ja Tolliameti

andmetel oli kostja müügikäive 2020. a. I kvartalis 14 213,24 eurot ja 2020. a. II

kvartalis 13 558,64 eurot, mis kokku on rohkem kui pool kostja müügikäibest 2019.

aastal (54 891,47 eurot). Nimetatud asjaolule ei ole kostja ka vastuväiteid esitanud.

Seega saab järeldada, et 12.03.2020 korraldusega nr 76 kehtestatud eriolukord (seoses

COVID-19 viiruse Eesti-sisese leviku tuvastamisega ja laienemise suure tõenäosusega

ja sellest tingitud massilise nakatumise ohuga ning vajadusega rakendada hädaolukorra

seaduse 4. peatüki 2. jaos sätestatud juhtimiskorraldust ning anda võimalus rakendada

vajaduse korral samas peatükis sätestatud meetmeid) ei põhjustanud kostjale selliseid

majanduslikke tagajärgi, mille tõttu oleks kostja sunnitud oma majandustegevuse

lõpetama, kuna kostja tegevus ei seisnenud toodete müügis müügisaalis.

22. Eeltoodust tulenevalt ei ole VÕS § 296 lg 2 kohaldamise eeldused täidetud ning kostjal

puudus alus üüri alandada, mistõttu on kostja kohustatud täitma poolte vahel sõlmitud

üürilepingut. Märtsikuu üüri maksmise kohustus muutus sissenõutavaks 20.03.2020 ja

aprillikuu üüri maksmise kohustus muutus sissenõutavaks 20.04.2020 (lepingu p 4.6).

Hagejal on seega VÕS § 82 lg-st 7 tulenevalt õigus nõuda kohustuse täitmist. Lepingu

p-de 1.4 ja 4.1 alusel on üürnik kohustatud maksma igakuiselt üüri 15,79 eurot/m2 kohta

kuus, s.o kokku 1809,44 eurot (15,79 eurot x 114,6 m2) kuus. Üürile lisandub

käibemaks. Kostja on 05.03.2020 arve nr TE01044 alusel märtsikuu üüri tasunud

1375,14 eurot ning 05.04.2020 arve nr TE01910 alusel aprillikuu üüri tasunud 578,96

eurot. Seega on kostjal 05.03.2020 arve nr TE01044 alusel maksmata 814,19 eurot

(2189,33-1375,14), mille tasumise tähtpäev oli 20.03.2020 ning 05.04.2020 arve nr

TE01910 alusel maksmata 1610,37 eurot (2189,33-578,96), mille tasumise tähtpäev oli

20.04.2020. Kokku on seega kostjal tasumata 2424,56 eurot (814,19+1610,37).

23. Eeltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista

2424,56 eurot (VÕS § 108 lg 1), viivis 773,18 eurot (VÕS § 113 lg 1, lepingu p 13.1)

ja tulenevalt TsMS §-st 367 edaspidine viivis 0,2% põhivõlgnevuse (2424,56 eurot)

tasumata osalt päevas alates 17.09.2020 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

2-20-127776

24. Menetluskulud jäävad kostja kanda (TsMS 162 lg 1). Hageja põhjendatud

menetluskulud on 2758 eurot, sh lepingulise esindaja kulu 2358 eurot (19,65 h x 120

eurot/h) ja riigilõiv 400 eurot.

Apellatsioonkaebus

25. Kostja esitas 10.12.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada

ja saata asja tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta menetluskulud hageja

kanda.

26. Maakohus on jätnud valdava osa tõenditest hindamata. Kostja on menetluses esitanud

tõendid, millest nähtuvalt pidi kogu Paadi tee 3 hoone, st Viimsi Äritare, olema

eriolukorra ajal suletud (välja arvatud üksikud erandid hoone I korrusel) ning

määravaks ei olnud sealjuures, mitu kauplust või teenindusasutust mingil korrusel asus.

27. Maakohus pidi VÕS § 296 lg 1 alusel tuvastama, kas esinesid üüri alandamise aluseks

olevad asjaolud, st takistused ruumi kasutamisel. Kostja leiab, et takistus ruumide

kasutamiseks ei pea olema füüsiline ega tulenema hagejast, vaid asja kasutamise

võimalus on välistatud ka siis, kui asja ei saa kasutada avalik-õiguslikest normidest

tuleneva keelu tagajärjel.

28. Maakohus on jätnud hindamata järgmised kostja tõendid:

-

hageja 16.03.2020 e-kiri üürnikele, millest nähtub, et hageja sulges seoses

eriolukorraga oma ruumid alates 16.03.2021. Seega kinnitab hageja enda käitumine,

et eriolukorra ajal antud korraldused kehtisid kogu hoone suhtes;

-

Viimsi Äritare üürnike 22.03.2020 e-kiri, millest nähtub, et teised üürnikud soovisid

põhimõtteliselt üüri alandada, kuigi väljendasid seda lepingu muutmise soovina;

-

peaministri 24.03.2020 korraldus nr 46. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks hinnanud

korraldust kui tõendit. Lisaks ei sisaldu korralduses kaubanduskeskuse mõistet,

nagu kohus on viidanud;

-

26.03.2020 väljavõte veebiportaalist viimsiuudised.ee ja ekraanipilt sellest, millest

nähtub, et avalikkusele oli antud teave, et avatuks võisid jääda vaid mõned

ettevõtted, mis asuvad kaubanduskeskuse esimesel korrusel. Kostjat nende hulgas

ei olnud ja kostja sai sellest teha järelduse – kogu hoone, sh kostja ruumid, peavad

olema suletud ja avatud võisid olla vaid üksikud erandid, millel oli juurdepääs otse

tänavalt;

-

hageja, Viimsi Äritares tol ajal tegutsenud üürniku Taru Viimsi esindaja VT ja

Viimsi vallavanema IL kirjavahetus, millest nähtub, et hageja eiras eriolukorra juhi

korraldust hoone sulgemise kohta ja üürnike esindajana tegutsev VT palus seetõttu

vallavanemalt selgitust, kas hageja otsus sulgeda ligipääs ainult I korrusel olevad

kauplustele ja teenindusettevõtetele ning samas jätta avatuks II ja III korrusel

asuvatele kauplustele ja teenindusettevõtetele, on kooskõlas kehtestatud

liikumispiirangutega;

-

Viimsi vallavanema IL 31.03.2020 kiri, millest nähtub, et vallavanema seisukoht

oli, et kogu hoone tervikuna peab olema suletud, avatuks võisid jääda

müügiasutused vaid juhul, kui neil on eraldi sissepääs tänavalt või pääseb poodi

üldkasutatavaid ruume läbimata;

-

kostja 03.04.2020 e-kiri, mis sisaldab ka üüri alandamise avaldust ning kostja ja

hageja kirjavahetus ning kostja 04.05.2020 teade üüri suuruse taastamise kohta.

Kohus ei ole analüüsinud, kas üüri alandamine on olnud proportsionaalne;

-

05.05.2020 kell 21:46 veebilehel kriis.ee avaldatud eriteade, milles oli toodud

kaubanduskeskuse mõiste. Tõendist nähtub, et kaubanduskeskused on hooned, kus

asub nii kaubandus-, kui ka teenindusettevõtteid;

2-20-127776

-

kostja 05.02.2021 seisukoha lisadena 2 – 4 esitatud tõendid, millega kostja soovis

tõendada, et Viimsi Äritare igal korrusel asus rohkem kui kolm kaubandus- ja

teenindusettevõtet;

-

hageja ja Taru Viimsi esindaja VT kirjavahetus, millega kostja soovis tõendada

hageja vastuolulist käitumist ja asjaolu, et üürnikel ei olnudki võimalik hoones

tegutseda, kuivõrd hageja sulges juba 18.03.2020 hoone ventilatsiooni;

-

Kostja 2018 - 2020. a müügitulu jaotuse aruanne, millega kostja soovis tõendada, et

kostja käibest suurema osa moodustab ruumide allüürile andmine ning kuna

eriolukorrast tingitud piirangute tõttu ta seda teha ei saanud, siis avaldas see kostja

tegevusele otsest mõju. Kostja on selgitanud, millest tulenevalt olid tema 2020. a I

ja II kvartali käibed suurenenud, kuid kohus ei ole sellele tähelepanud pööranud;

-

Viimsi Äritare üürnike võrdlustabelist nähtuvalt ei ole võrreldes eriolukorra ajaga

hoones vahetunud nii suurel hulgal üürnikke, et vahekord 2021. a veebruaris (kostja

tõendite esitamise ajal) majas tegutsenud üürnike tegevusalade ja 2020. a kevadel

(eriolukorra ajal) tegutsenud üürnike tegevusalade vahel oleks oluliselt muutunud

kaubanduspindade kasuks. See tähendab, et ka 2020. a kevadel tegutses hoones

samas suurusjärgus kaubandusettevõtteid;

-

video hageja esindaja MJ sõnavõtust 18.10.2018 toimunud Viimsi Äritare üürnike

koosolekul, kus hageja esindaja selgitas, et majas on 24% büroosid, 25%

kaubandusettevõtteid ja 51% teenindusettevõtteid. Seega oli bürooruumide osakaal

tunduvalt väiksem võrreldes kaubandus- ja teenindusettevõtetega.

29. Maakohus on hinnatud tõenditest teinud ebaõiged järeldused. Maakohtu poolt

analüüsitud 12.03.2020 korralduses nr 76 ja 24.03.2020 korralduses nr 46 ei ole toodud

kaubanduskeskuse mõistet ning kohus on korraldusest nr 46 teinud ebaõiged järeldused

kaubanduskeskuse mõiste kohta. Korralduse nr 46 seletuskirja ei ole menetlusosalised

ka tõendina esitanud. Kostja leiab, et kaubanduskeskuse all peetakse silmas hoonet, kus

asub kolm ja rohkem kauplust või teenindusettevõtet, mille külastamiseks tuleb

kasutada ühist sissepääsu ja üldkasutatavat ruumi (veebilehe kriis.ee väljavõte).

30. Kohus ei saa vaatluse protokolli põhjal väita seda, missugused ettevõtted võisid hoones

asuda 2020. a kevadel, kui hinna alandamine toimus. Ka vaatluse ajal oli hoone II

korrusel ettevõtteid, mis tegutsevad kauplustena (Vali Heli pood, kostja ruumides asuv

müügisaal). Kui kohus soovis hinnata, kas hoone II ja III korrus vastasid

kaubanduskeskuse mõistele, siis oleks kohtul tulnud tuvastada mitte ainult kaupluste,

vaid ka teenindusettevõtete arv ja olemasolu hoone nendel korrustel. Vaatluse ajal ei

soovinud kohus infot kõikides ruumides asuvate ettevõtete kohta, mistõttu on vaatluse

protokoll puudulik.

31. Kostja on selgitanud ja tõendanud, et valdava osa, st 76,56%, tema tegevusest

moodustas ruumide allüürile andmine ja 14,27% moodustas kohapealne müük ning

ainult 7,55 % e-poe müük. Ei saa väita, et hambaraviteenuste osutamine (kuigi seda

teenust osutab kostja allüürnik) ei eelda kohapeal viibimist või näost näkku kontakti.

Samuti on kohapealseks müügiks vajalik nii otsene kontakt ostjaga, kui ka ruumide

avatuna hoidmine.

32. Kohtu viitest kostja 2020. a I ja II kvartali müügikäivetele võiks teha järelduse, et üüri

alandamine on õigustatud vaid siis, kui üürniku majandustegevus on lõppenud ja üürnik

täiesti maksejõuetu. See aga ei ole VÕS § 296 lg 2 mõte. Kostja on selgitanud, et käibe

suurenemine oli loomulik, kuna kostja hakkas müüma mitme uue kaubamärgi tooteid,

samuti hakkas kostja 2020. a maale tooma kahte uut kaubamärki (Elixr ja Quickfresh).

Lisaks sellele jäid I kvartalisse jaanuar, veebruar ja pool märtsikuust ning II kvartalisse

enamus maikuust ning terve juunikuu, seega 4,5 kuud, mil kostja sai üüritavates

ruumides tegutseda. Lisaks sellele ei teadnud kostja üüri alandamise ajal, kui pikalt

2-20-127776

kestab eriolukord ja sellest tingitud piirangud ning missugust mõju täpsemalt omab see

kostja majandustegevusele. Teada oli üksnes see, et kuna kostja ruumid olid suletud ja

kostja ei saanud nendes oma majandustegevusega jätkata, siis avaldab see

majandustulemustele kindlasti mõju. Selleks, et vältida püsiva maksejõuetuse

tekkimist, esitaski kostja üüri alandamise avalduse.

Vastustaja seisukoht

33. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

34. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657

lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub

esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

35. Pooled ei vaidle üürilepingu olemasolu, üüri suuruse, maksmise tingimuste ja võla

arvestuse osas.

36. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja poolt hagejale 07.04.2020 saadetud ühepoolne

üüri alandamise avaldus on kehtiv ning kas kostjal oli õigus selle alusel keelduda

osaliselt üüri tasumisest.

37. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse

norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti

piisavas ulatuses põhjendanud ja jõudnud õigele järeldusele, et VÕS § 296 lg 2

kohaldamise eeldused ei ole antud juhul täidetud ning üüri alandamiseks puudus alus.

38. VÕS § 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid

ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278

nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema

kasutusse. Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278

nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri

puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni

kestnud ajavahemiku eest (VÕS § 296 lg 2).

39. Seega on üürnikul VÕS § 296 lg 2 alusel õigus alandada üüri, kui üüritud asjal tekib

puudus või kasutamise takistus ja selle tõttu on asja kasutamine piiratud ning

üürileandja on rikkunud VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustust, sest ei ole taganud

üüritud asja hoidmist lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.

40. Eesti Vabariigi põhiseaduse § 87 p 8 ning hädaolukorra seaduse § 13, § 19 lg. 1, § 21

lg 1 ja § 23 alusel kuulutas Vabariigi Valitsus 12.03.2020 korraldusega nr 76 Eesti

Vabariigi haldusterritooriumil välja eriolukorra ja määras eriolukorra juhiks

peaministri.

Eriolukorra

juhi

24.03.2020

korraldusega

nr

keelati

kaubanduskeskustes kaubanduspinna valdajate (üürnike) ettevõtete majandustegevus,

välja arvatud toidukaupluste, apteekide jm lubatud ettevõtete pidamine. 24.03.2020

korraldusega nr. 46 ei keelatud mitte kaubanduskeskuse ruumide kasutamist, vaid

kaubanduspinna valdajatel kaupade müük ja teenuste osutamine, lubades ainult teatavat

liiki majandustegevusega tegelemist (toidukaupluste, apteekide jmt käitamist).

41. Maakohus leidis põhjendatult, et kogu Paadi tee 3 hoone ei pidanud olema eriolukorra

ajal suletud, sealjuures ei pidanud suletud olema hoone II korrus, kus asuvad

üürilepingu alusel kostja kasutuses olevad ruumid.

42. Paadi tee 3 hoone puhul on tegemist mitmel otstarbel kasutatava hoonega.

43. Ringkonnakohtu hinnangul on kaubanduskeskusena korralduse nr 46 mõttes käsitletav

ainult hoone I korrus, kus on üldkasutatav ala (aatrium) ning asuvad postkontor,

2-20-127776

kohvik, erinevad kauplused ja nende müügisaalid, mis on klaasist vaheseintega ja

avatavad lükandustega. Igal ettevõttel on enda sissepääs kaubanduskeskuse sees

üldkasutatavalt alalt (aatriumist). Kaubanduskeskusse pääseb kahest trepikojast ning

kaubanduskeskuse ja trepikodade vahelised uksed on eraldi suletavad ning nende

sulgemine ei takista hoone välisustest trepikodadesse sisenemist ja sealt kaudu pääsu

hoone ülemistele korrustele. Hoone II ja III korrus ei ole I korrusel asuva

kaubanduskeskuse osaks. Seega eriolukorra juhi 24.03.2020 korralduse nr 46 punkt 1

ei kohaldunud hoone ülemiste korruste ja seal tegutsenud ettevõtjate suhtes.

44. Hageja esitas maakohtule eriolukorra aja seisuga nimekirja hoone II ja III korruse

üürnikest ja üürnike poolt ruumide kasutamise otstarvetest, mida kostja ei ole ümber

lükanud. Hoone II korrusel on 28 üüripinda, millest 1 on kostjale üüritud ja seal

tegutseb OÜ Viimsi Hambakliinik hambaravikabinet. Ülejäänud 27 üüripinda on

ehitatud bürooruumideks, milledest 21 on kasutusel kontoriruumidena, 4 üüripinnal

osutatakse ilu- ja isikuteenuseid (kosmeetik, juuksur, maniküür, pediküür).

45. Hoone III korrusel on 27 üüripinda, millest üks on ehitatud hambaravikabinetiks.

Ülejäänud 26 üüripinda on ehitatud bürooruumideks, milledest 19 on kasutusel

kontoritena ja neljas osutatakse ilu- ja isikuteenuseid. Ülejäänud 21 bürooruumi on

kasutusel kontoritena. Hageja üürnikud Privak OÜ, Dresserie OÜ ja Arratt OÜ (Vali

Heli) müüvad kaupa e-poodide kaudu, üüritud ruume kasutavad nad kontoritena ja

kaupade komplekteerimiseks, kuid neil ei ole Viimsi Ärikeskuses kauplusi ega

müügisaale.

46. Alates 27.03.2020 olid hoone I korrusel asuva kaubanduskeskuse sissepääsud (uksed)

kaubanduskeskuse üldkasutatavale alale suletud. Avatud olid I korrusel tegutsevad

ettevõtted, kellel on õuest oma ruumidesse eraldi sissepääs.

47. Maakohus tuvastas õigesti, et hoone II ja III korrus ning nimetatud korrustel tegutsevad

ettevõtted, mh kostja poolt üürilepingu alusel kasutatavad ruumid, ei pidanud olema

suletud. Kostja poolt üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus ei olnud

vähenenud ega välistatud.

48. Maakohus ei jätnud valdavat osa tõenditest hindamata. Kostja poolt viidatud tõenditest

ei nähtu, et kogu Paadi tee 3 hoone pidi olema eriolukorra ajal suletud

49. Kostja poolt üüritud ruumides ei asu kauplust ega müügisaali, vaid hambaravikabineti

registratuur. Vitriini paiknemine hambaravikabineti registratuuriruumis ei muuda seda

ruumi müügisaaliks ega kaupluseks.

50. Ekslik on kostja seisukoht, et juhiseid kogu hoone sulgemiseks andis kohaliku

omavalitsuse üksus. Eriolukorra juhi 24.03.2020 korralduse nr 46 p 4 kohaselt tuli

kohaliku omavalitsuse üksustel tagada sama korralduse punktis 1 sätestatud

liikumisvabaduse piirangu täitmine korralduses ettenähtud tingimuste kohaselt.

Viimsi Vallavalitsus ei saanud ise tingimusi kehtestada ega oma suva järgi otsustada,

kus kehtib liikumispiirang ja viibimiskeeld.

51. Seega eriolukorra kehtestamine ei välistanud ega piiranud kostjal ruumide kasutamist

ega sundinud teda ruume sulgema. Kui üürnik ise sulgeb oma ettevõtte

ettevaatusabinõuna viiruse leviku tõkestamiseks ning nakatumise vältimiseks, siis ei

ole tegemist üürieseme puudusega ning üürnik peab üüri edasi maksma.

52. Eriolukorra ajal hageja ei takistanud ega piiranud üürnike ega teiste isikute ligipääsu II

ja III korrusele. Vastupidi, hageja saatis 27.03.2020 kõikidele Paadi tee 3 üürnikele e-

kirja, milles andis teada, et eriolukorra juhi korraldusega nr 46 kehtestati isikutele

liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld kaubanduskeskustes, millest tulenevalt

kehtib Viimsi Äritare esimesel korrusel liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld

eelnimetatud korralduses sätestatud tingimustel. Suletud on vastavad sissepääsud.

2-20-127776

Viimsi

Äritare

teisel

ja

kolmandal

korrusel

asuvad

bürooruumid

ning

kaubanduskeskustele kehtestatud piirangud ja keelud ei kehti Viimsi Äritare teisel ja

kolmandal korrusel tegutsevate isikute suhtes ning üürnikud saavad kasutada neile

üüritud ruume.

53. Tõendamata on kostja väited ventilatsiooni kinnikeeramise ja vähendatud võimsuse

kohta kostjale üüritud ruumides. Hageja väitel töötas ventilatsioon madalamal režiimil

ainult III korrusel 18.03.2020-24.03.2020. Kostja ruumides II korrusel töötas

ventilatsioon kogu aeg tavapäraselt. Kostja vastupidist tõendanud ei ole.

54. Põhjendamatu on kostja etteheide, et kohus ei ole analüüsinud, kas üüri alandamine on

olnud proportsionaalne. Maakohus leidis, et VÕS § 296 lg 2 kohaldamise eeldused ei

ole täidetud ning kostjal puudus alus üüri alandada. Seega ei pidanud maakohus üüri

alandamise proportsionaalsust analüüsima.

55. Eriolukorra tõttu tekkinud väidetavad majandusraskused ja müügikäibe vähenemine

kuuluvad kostja riskisfääri ega anna alust üüri alandamiseks või kohustuste täitmisest

keeldumiseks. Samas Maksu- ja Tolliameti andmed kinnitavad, et kostja tegutses ka

eriolukorra ajal ja tegi seda edukamalt kui 2019. aastal.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

56. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis

menetluskulud kostja kanda ja

ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata

jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja

kanda.

57. Maakohtu poolt kindlaks määratud hageja menetluskulude suurust pole vaidlustatud.

58. Maakohus määras hüvitatava kulu kindlaks rahaliselt, mistõttu teeb seda TsMS § 174

lg 3 järgides ka ringkonnakohus.

59. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need rahaliselt kindlaks määrata hageja

kulunimekirja põhjal. Hageja taotleb 1260 euro hüvitamist 11,5 t õigusabi eest

tasumääraga 120 eurot/t (ilma käibemaksuta). Hageja esindaja tutvus maakohtu otsuse

ja apellatsioonkaebusega, pidas kliendiga nõu ja koostas vastuse apellatsioonkaebusele,

kokku 11,5 tundi. Kostja ei esitanud hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid.

Ringkonnakohtu hinnangul on need toimingud vajalikud ja põhjendatud, samuti on

mõistlik tasumäär. Hageja ei soovi käibemaksu hüvitamist. Seega tuleb kostjalt hageja

kasuks välja mõista ringkonnakohtu õigusabikulu hüvitamiseks 1260 eurot. Vastavalt

hageja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 tuleb kostjal hüvitamisele kuuluvatelt kuludelt

tasuda viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)