2-20-4094/133 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

20. mai 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-4094

Tsiviilasi

ETRE OÜ hagi Haanpaa OÜ, TUTI OÜ, osaühingu

REVO N.T, VK, osaühingu HARRIER, MTi, ATa,

Osaühingu KGK-AISI, Nelikvedude osaühingu,

Swedbank Liising Aktsiaseltsi, Osaühingu Neodorf ja

A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja tahteavalduste asendamise nõudes

A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU vastuhagi

Haanpaa OÜ, TUTI OÜ, osaühingu REVO N.T, VK,

osaühingu HARRIER, MTi, ATa, Osaühingu KGK-

AISI, Nelikvedude osaühingu, Swedbank Liising

Aktsiaseltsi, Osaühingu Neodorf ja ETRE OÜ vastu

teisel viisil kaasomandi osalise lõpetamise ja

tahteavalduste asendamise nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 5. aprilli 2022 otsus

Kaebuste esitajad ja liik

A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU ja ETRE OÜ

apellatsioonkaebused

Asja hind ringkonnakohtus

7000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant I): ETRE OÜ (registrikood: 10397783),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Talts

Kostja I: Haanpaa OÜ (registrikood: 10345786),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo Kallas

Kostja II: TUTI OÜ (registrikood 10391119), seaduslik

esindaja juhatuse liige Kristi Talts

Kostja III: osaühing REVO N.T. (registrikood 10059514),

seaduslikud esindajad juhatuse liikmed Aleksander Nobel

ja Nikolai Titarenko

Kostja IV: VK (isikukood xxxxxxxxxxxx)

Kostja V: osaühing HARRIER (registrikood: 10814590),

lepinguline esindaja Rein Küttim

Kostja VIa: MT (isikukood xxxxxxxxxx)

Kostja VIb: ATa (isikukood: xxxxxxxxx)

2 (9)

Kostja VII: Osaühing KGK-AISI (registrikood 10017415),

seaduslikud esindajad juhatuse liikmed Pavel Zahharov ja

Ljudmilla Grigorjeva

Kostja VIII: Nelikvedude osaühing (registrikood:

10423931), seaduslik esindaja juhatuse liige Tarmo Õunas

Kostja IX: Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood:

10434248), lepinguline esindaja Jüri Puust

Kostja X: Osaühing Neodorf (registrikood 10141049),

seaduslik esindaja juhatuse liige Tarmo Õunas

Kostja XI (vastuhageja, apellant II): A-VARAHALDUSE

OSAÜHING (registrikood: 10877307), lepinguline

esindaja Riho Friedrichs

Iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel: Eesti

Vabariik (Maa-ameti kaudu, registrikood 70007340),

lepingulised esindajad Mari-Liis Mikli ja Katriin Tünder

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta kostja A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU ja hageja ETRE OÜ apellatsioon-

kaebused Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse.

2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 646 alusel otsustada asi üksnes apellatsioon-

kaebuste põhjal.

3. Lugeda iseseisva nõudeta kolmandaks isikuks hageja poolel Eesti Vabariik (Maa-

ameti kaudu).

4. Mitte võtta tsiviilasja toimikusse kostja A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU kaebuse

lisana nr 3 esitatud maakohtu otsuse ärakirja.

5. Harju Maakohtu 5. aprilli 2022 otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks

samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

6. Kostja A-VARAHALDUSE OSAÜHINGU apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

7. Hageja ETRE OÜ apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele (välja arvatud resolutsiooni punktide 1, 3 ja 4 peale) võib esitada kassatsioon-

kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem

kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib

Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse

ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

3 (9)

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. ETRE OÜ (hageja) esitas 14. märtsil 2020 Harju Maakohtule hagi Tallinnas aadressil

Xxxxxxxxxx asuva kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx, pindala 57829 m², katastritunnus

xxxxx:xxx:xxxx, sihtotstarve 100% tootmismaa; edaspidi: kinnistu) kaasomandi lõpetamise

nõudes. Hageja nimetas kostjatena I–XI kõik ülejäänud kaasomanikud. MT ja ATa (kostjad VIa

ja VIb) on 26/1000 suuruse mõttelise osa ühisomanikud, teistele kostjatele kuulub igaühele

eraldi teatav mõtteline osa kinnistust. Hageja palus lõpetada kaasomandi jagades kinnistu 12-ks

uueks kinnisasjaks, millest igaühe kohta nimetas, millisele kaasomanikule see peaks jääma.

Hageja võttis aluseks kaasomanike vahel 2013. aastal sõlmitud kirjaliku kokkuleppe. Hageja

esitas tõenditena mh kohaliku omavalitsuse 17. juuni 2016 kirja kinnitusega, et taotletud viisil

kaasomandi lõpetamine ja 12 maaüksuse moodustamine ei ole vastuolus 1. oktoobril 2015

kehtestatud üldplaneeringuga. Lisaks esitas ta asjatundja arvamuse, mille kohaselt on kinnistu

jagamine otstarbekas ja ehitustehniliselt võimalik.

2. Hageja taotlusel kaasas kohus 8. septembri 2020 määrusega menetlusse Riigi Tugiteenuste

Keskuse (edaspidi: RTK) iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel, sest mitme

kaasomaniku mõttelised osad on koormatud hüpoteekidega tema kasuks. RTK, et

asjaõigusseaduse (AÕS) § 54 lg 4 kohaselt jääb kinnisasja jagamise korral kinnistusraamatusse

kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki jagamise tulemusel

tekkinud kinnisasju. Juhul, kui kinnistu jagatakse reaalosadeks nii, et uued moodustatud

kinnistud on sama suurusega nagu praegused mõttelised osad, siis sellega ei kaasne

hüpoteegipidaja huvide kahjustamist, sest hüpoteegiga koormatud vara (tagatise) väärtus ei

vähene. Lisaks leidis RTK, et kui hüpoteegipidaja nõusolek on kinnistu jagamiseks

reaalosadeks siiski vajalik, saab selle anda peale seda, kui on teada reaalosade suurus ning on

teada, et võlakohustuste tagatise väärtus jääb samaks või tagatis on piisav. Maakohus tegi

26. aprillil 2022 määruse, millega kõrvaldas RTK menetluses ja lubas Maa-ametil astuda

menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna hageja poolel.

3. Haanpaa OÜ (kostja I) esitas 25. mail 2020 vastuse hagile ja vastuhagi. Kostja I palus hagi

rahuldada, aga lisaks mõista hagejalt ning kostjatelt III – VII ja XI välja hüvitised omandiosa

kaotamise eest kokku summas 71 247,83 eurot. Maakohus eraldas 8. septembri 2020

määrusega kostja I hagi eraldi menetlusse (tsiviilasi nr x-xx-xxxxx). Lisaks märkis kostja I, et

hageja taotletud jaotuse järgi on 12 uue kinnisasja pindala kokku 7 m² võrra suurem praegusest

kinnistust. Maakohus tagas eraldatud asjas hagi 12. veebruari 2021 määrusega, millega otsustas

kanda kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale

järjekohale kostja I kasuks märkuse hüvitise nõudes hagi menetlemise kohta.

4. A-VARAHALDUSE

OSAÜHING

(kostja XI)

vaidles

hagile

vastu

ja

esitas

31. märtsil 2021 vastuhagi. Kostja XI lähtub 2005. aastal kaasomanike vahel notariaalses

vormis kokku lepitud kasutuskorrast, mis ei hõlmanud kinnistut tervikuna. Toonases

kokkuleppes märkimata aladest saab moodustada kaks eraldi kinnisasja. Kokku tuleks kinnistu

jagamisel moodustada 14 uut kinnisasja, millest kaks jäävad poolte kaasomandisse samades

mõttelistes osades nagu praegu jaguneb kinnistu omand. Kostja XI taotles mh, et kinnistu

jagamise käigus kustutatakse kinnistusraamatust tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx hagi tagamise

korras sinna kantud märkus, aga vastava nõude menetlemisest maakohus keeldus 2. juuli 2021

määrusega, millega jättis kõnealuse nõudega seonduvad menetluskulud kostja XI kanda ja

teistel pooltel kulude puudumise tõttu need kindlaks määramata.

5. Kostjad II–X toetasid hagi, mh võtsid kostjad II–VIII ja X hagi õigeks. Vastuhagile

vaidlesid nad vastu, v.a Swedbank Liising Aktsiaselts (kosja IX), kes märkis, et tema õigusi ei

mõjuta oluliselt, kummal pakutud viisil kinnistu reaalosadeks jagada. Lisaks märkis kostja IX,

et reaalosadeks jagamise menetluses ei saa määrata hüvitisi enne kinnistu tegelikku jagamist,

aga samas ei tohi edasised hüvitisnõuded ei tohi tulla kaasomanikele üllatuslikult.

4 (9)

MAAKOHTU OTSUS

6. Maakohus jättis 5. aprilli 2022 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ja vastuhagi rahuldamata

ning kummagi hagiga seonduvad menetluskulud selle esitaja, st vastavalt hageja ja kostja XI

kanda.

6.1. Maakohus sedastas, et puudub vaidlus järgnevas:

-

kinnistu on hoonestatud ja poolte kaasomandis;

-

23. novembril 2005 tõestas notar ehitiste valdamise ja kasutamise suhtes kasutuskora;

-

28. novembril 2013 leppisid kaasomanikud, sh kostja XI õiguseellane Seltic

Construction OÜ (edaspidi: Seltic), lihtkirjalikult kokku kaasomandi jagamise viisis ja

kruntide moodustamises;

-

24. septembril 2014 omandas kostja XI Selticu mõttelise osas kinnistust täiteasjas

koostatud enampakkumise akti alusel:

-

kostja XI ei tunnista kaasomanike 28. novembri 2013 kokkulepet;

-

kõik pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, nad ei ole kaasomandi lõpetamise õigust

kokkuleppega välistanud, kuid pole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.

6.2. Maakohus märkis, et kaasomandi lõpetamata jätmine on pigem erandlik, aga põhjendas

oma otsust järgmiselt:

-

kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes

erandjuhtudel, kusjuures ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise

võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust;

-

kui kinnisasja jagamise käigus uute katastriüksuste moodustamiseks on vaja kehtestada

detailplaneering, ei saa kohtuotsus tähendada kohalikule omavalitsusele kohustust

detailplaneeringu kinnitamiseks. Detailplaneeringu kinnitamata jätmisel võib kinnis-

asja jagamine jääda toimumata. Kui kohus otsustab lõpetada kinnisasja kaasomandi sel

viisil, et kinnisasi jagatakse reaalosadeks, peavad kaasomanikud kinnistu jagamiseks

läbima vastava menetluse. Kohtuotsus asendab vaid tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta ehk

täpsemalt asendab jagamisega mittenõustunud kaasomanike tahteavaldusi;

-

hageja ega kostja XI ei esitanud tõendeid selle kohta, et kummaski hagis taotletud viisil

kinnistu reaalosadeks jagamine oleks võimalik. Kuivõrd kaasomandi lõpetamist ei

otsusta kohus hagita menetluses, siis ei saa ega peakohus ise vastavaid tõendeid

koguma;

-

hageja esitatud asjatundja arvamus on 2016. aasta juunis koostatud ehitise audit, millest

nähtub, et 28. novembri 2013 kokkuleppe kohasel reaalosadeks jagamisel on võimalik

jaotada osadeks ehitised nr 9 ja 12. Seega võiks asuda seisukohale, et ehitiste jagamise

võimalikkus on tõendatud;

-

hageja ei ole kohaselt tõendanud, et maakorralduslikult on taotletav jagamise viis

lubatav. Kohaliku omavalitsuse 17. juuni 2016 kirjast nähtub üksnes teade, et Cccccccc

kaasomandi lõpetamine ja ehitiste reaalosadeks jagamine ei takista üldplaneeringu

elluviimist. Maakohus märkis, kiri ei hõlma Vvvvvvvvv (kehtetu aadress) krunti, mis

on samuti kinnistu koosseisus. Kirjast ei tulene, millisel kaasomandi lõpetamise viisil

teade põhineb, kas kaasomandi taotletud viisil lõpetamise eeldus on detailplaneeringu

kehtestamine ja kas taotletaval viisil kaasomandi lõpetamine on maakorralduslikult

võimalik. Kiri koostati viie ja poole aasta eest ja sellel sisuliselt puudub

tõendamisväärtus;

-

kaasomanike senine kasutuskord ei tähenda, et kaasomandi lõpetamine senise kasutuse

järgi on maakorralduslikult võimalik.

5 (9)

APELLATSIOONKAEBUSED

7. Kostja XI esitas 5. mail 2022 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse vastu-

hagi rahuldamata jätmise osas tühistada ja vastuhagi rahuldada. Kostja XI kritiseerib maakohtu

järeldust, et notariaalne kokkulepe asja kasutamises pole pooltele siduv kaasomandi lõpetamisel

tekkivate kinnistute jagamisel. Menetluskulud palub kostja XI panna teiste kaasomanike kanda.

Kaebus sisaldab ka menetluskulude nimekirja.

8. Hageja esitas 6. mail 2022 samuti apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse hagi

rahuldamata jätmise osas tühistada ja hagi rahuldada. Teise võimalusena palub hageja saata asja

uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja leiab, et maakohus rikkus selgitamiskohustust ja

käitus eksitavalt. Otsuses puuduvad põhjendused, miks ei ole piisavad hageja tõendid tema

taotletud jagamisviisi võimalikkuse kohta. Menetluskulud palub hageja panna kostja XI kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebused menetlusse ja lahendab asja tsiviilkohtu-

menetluse seadustiku (TsMS) § 646 alusel üksnes kaebuste põhjal. Maakohtu otsus tuleb

tühistada menetlusõiguse normide olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada

apellatsioonimenetluses. Asi saadetakse uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule TsMS

§ 656 lg 1 p 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel, sest ringkonnakohus ei saa ise rikkumist kõrvaldada.

Apellatsioonkaebused rahuldatakse osaliselt.

10. Mõlemad kaebused on tähtaegsed ja neilt tasuti piisav riigilõiv. Samuti vastavad kaebused

seaduses sätestatud vorminõuetele. Ringkonnakohus võtab kaebused menetlusse.

11. Maakohus kaasas kolmanda isikuna menetlusse RTK, kelle hiljem menetlusest eemaldas ja

lubas tema asemel menetlusse astuda Maa-ametil. Ringkonnakohus leiab, et mõlema asutuse

asemel tulnuks menetlusosalisena käsitleda riiki.

11.1. Kolmas isik on seaduses nimetatud menetlusosaline (TsMS § 198 lg 1) ja ta peab olema

tsiviilkohtumenetlusõigusvõimeline, et omada tsiviilmenetlusõigusi ja kanda tsiviilmenetlus-

kohustusi (TsMS § 201 lg 1). Tsiviilkohtumenetlusõigusvõime on igal isikul, kellel on

õigusvõime tsiviilõiguse kohaselt (TsMS § 201 lg 2 esimene lause). Riik on avalik-õiguslik

juriidiline isik (TsÜS § 25 lg 2), st riigi huve puudutavas menetluses saab ta olla

menetlusosaline. Kirjeldatud õigusvõiet ei ole aga RTK-l ega ka Maa-ametil, kes oma

põhimääruse § 1 järgi on valitsusasutused (vt sarnase olukorra kohta ka nt Riigikohtu

13. oktoobri 1999 otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-3-99, põhjenduste viies lõik).

11.2. Eelneva põhjal tulnuks RTK asemel menetlusse kaasata Eesti Vabariik RTK kaudu ja

Maa-ameti asemel lubada menetlusse astuda samuti Eesti Vabariigil Maa-ameti kaudu. Praegu

pole siiski enam vaja teha menetluslikku otsustust RTK osas, kes on menetlusest eemaldatud

26. aprilli 2022 määrusega. Viidatud määrusele ei ole seni kaebust esitatud. Kirjeldatud

puuduse Maa-ameti osas saab ringkonnakohus kõrvaldada, märkides otsuse resolutsioonis, et

iseseisva nõudeta kolmandaks isikuks hageja poolel tuleb lugeda Eesti Vabariik (Maa-ameti

kaudu).

12. Maakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks arutamiseks saatmise tingivad eelkõige

puudused eelmenetluses, sh selgitamiskohustuse ebapiisav ja osaliselt eksitav täitmine. Lisaks

on vaidlustatud otsus vastuoluline ega sisalda piisavaid põhjendusi. Samuti võis maakohus

kostja I hagi eraldada ennatlikult ja eksitada pooli seoses võimalike täiendavate hüvitisnõuete

esitamise võimalusega. Need rikkumised on olulised TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes.

12.1. Õige on maakohtu arusaam, et kaasomandi lõpetamise hagid tuleb lahendada hagi-

menetluses ja järgida selle menetlusliigi reegleid. Hagimenetlus on olemuselt võistlev menetlus

(TsMS § 5 lg 1) ja kohus kontrollib tõendite põhjal hageja väiteid ulatuses, milles kostjad on

neile vastu vaielnud (TsMS § 231 lg-d 2 ja 4).

6 (9)

12.1.1. Käesolevas asjas ei vaidlustanud kostjad, et kinnistu saab jagada reaalosadeks hageja

soovitud viisil. Kuigi kostja XI soovis oma hagis kokku 14 uue kinnisasja moodustamist, siis

ei rajane tema seisukohad ega väited sellel, nagu ei oleks hageja soovitud jagamisviis

maakorralduslikult võimalik. Omakorda pole teised kaasomanikud (st hageja ja kostjad I–X)

otseselt väitnud, et kostja XI soovitud jaotus pole maakorralduslikult võimalik. Samas jättis

maakohus mõlemad hagid rahuldamata põhjendusega, et kinnistu jagamise maakorraldusliku

võimalikkuse kohta pole piisavalt tõendeid. Maakohtu põhjendus ei ole kooskõlas eelmises

p-s 12.1 kajastatud hagimenetluse olemusega. Nii on kohtulahend vastuoluline, mis tähendab

TsMS § 436 lg 1 rikkumist (Riigikohtu 21. oktoobri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-17-18305, p 16

neljas lõik ja seal viidatud varasem praktika).

12.1.2. Vaidlustatud otsuse põhjenduste järgi heitis kohus hagejale ja kostjale XI mh ette, et

tõenditest ei nähtu, kas soovitud viisidel kinnistu reaalosadeks jaotamine eeldab detail-

planeeringu kehtestamist. Maakohus ei vastanud hageja väitele, et tulenevalt planeerimis-

seaduse (PlanS) § 125 lg-st 1 ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav, kui kavandatava

tegevusega ei kaasne ehitusloakohustuslike ehitiste püstitamist. Maakohus ei tuvastanud, et

jagamise tulemusel oleks kavas püstitada uusi ehitisi või detailplaneeringu koostamine oleks

nõutav põhjusel, et kinnistu asub üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise

kohustusega alal või jagamine vastab sellisele juhule (PlanS § 125 lg 2). Nii jääb otsusest ja ka

eelmenetluse toimingutest arusaamatuks, miks pidanuks pooled tõendama detailplaneeringuga

seonduvaid asjaolusid. Ka selles osas on otsus vastuoluline ja ebapiisavalt põhjendatud.

12.2. Maakohus ei viinud sisuliselt läbi eelmenetlust nii nagu selle näevad ette TsMS § 237

lg 1, § 329 lg-d 3 ja 4, § 392 ning § 398. Maakohtu selgitused pooltele olid väga üldised ega

haakunud käesoleva – küllaltki spetsiifilise – vaidluse asjaoludega. Õiged ja asjakohased olid

maakohtu selgitused, et kaasomandi lõpetamist taotlev pool peab esitama selge nõude ja

sõnastama need tahteavaldused, mida ta soovib TsÜS § 68 lg 5 alusel asendada kohtulahendiga.

Samas ei kontrollinud maakohus piisavalt, kas hageja ja kostja XI on (eelkõige

maakorraldustoimingute osas) selgelt avaldanud, kellelt ja millise sisuga tahteavaldusi nad

nõuavad, ning kas kinnistu jagamisele suunatud avaldused on sellised, mida üks kaasomanik

saab teiselt nõuda.

12.2.1. Kinnisasja jagamine on maakorraldusseaduse (MaaKS) § 2 lg 2 p 4 järgi maakorraldus-

toiming. Kõnealust toimingut kirjeldab MaaKS § 13, mistõttu on see lihtne toiming MaaKS

§ 10 lg 1 tähenduses ja viiakse läbi korraldatava kinnisasja omanike taotlusel. Korraldatav

kinnisasi on käesoleval juhul kaasomandis olev kinnistu ja vastava toimingu taotluse peavad

esitama kõik kaasomanikud. Maakorraldustoimingu teine alus on maakorralduskava, sh

kinnisasja jagamisplaan (MaaKS § 10 lg 3), mis kooskõlastatakse osalistega (MaaKS § 13

lg 2), kelleks on samuti kõik kaasomanikud. Lisaks näeb MaaKS § 10 lg 6² ette, et kinnisasja

jagamisel registreeritakse katastriüksused maakatastris maakorralduse läbiviija esitatud

katastriüksuse moodustamise toimiku ja kinnisasja omaniku avalduse või kinnisasjade omanike

vahelise kokkuleppe alusel. Käesoleval juhul peavad vastava avalduse tegema või kokkuleppe

sõlmima samuti kõik kaasomanikud. MaaKS § 11 lg 4 kohaselt kantakse maakorraldus-

toimingute läbiviimisel toimunud muudatused kinnistusraamatusse maakatastri pidaja esitatud

kinnistamisavalduse alusel.

12.2.2. Eelmises alapunktis märgitud taotluse esitamise tahteavaldus, jagamisplaani

kooskõlastus ja kokkuleppe sõlmimisele suunatud tahteavaldused on põhimõtteliselt sellised,

mida saab TsÜS § 68 lg 5 alusel asendada kohtulahendiga. Kaasomandis oleva kinnistu

reaalosadeks jagamist taotleval kaasomanikul (hagejal) pole otsest kohustust hageda kõiki neid

avaldusi, sest ta saab TsMS § 5 lg 1 järgi ise valida, mida teistele kaasomanikelt nõuab ja mida

loodab saavutada kohtuväliselt. Siiski peab kohus juhtima eelmenetluses hageja tähelepanu

võimalikele lünkadele nõude sõnastuses, kui õiguslikult ei ole võimalik ainult nõudes märgitud

avaldustega saavutada seda, mis näib olevat hageja eesmärk.

7 (9)

12.2.3. Hageja nõuab (19. märtsi 2020 täpsustuse nõudepunkti 3 esimeses pooles) kõigilt

kostjatelt nõusolekuid 12 uue kinnisasja maakorraldustööde tegemiseks ja nende kinnisasjade

piiriprotokollide allkirjastamiseks ning aadressil kinnistu sulgemiseks. Hageja nõude sõnastus

ei vasta täpselt neile avaldustele, mida kostjad peaksid tegema maakorraldustoimingute

taotlemiseks ja lõpetamiseks. Ühtlasi jääb arusaamatuks, mida hageja soovib saavutada, nõudes

kostjate nõusolekuid kinnistu sulgemiseks. Mitmed kostjad, kes muidu hageja hagi õigeks

võtsid, avaldasid, et nad ei soovi kinnistu sulgemise nõusolekut anda. Hageja tahte ebaselgus

vajab kõrvaldamist eelmenetluses. Ühtlasi peab maakohus pooltega arutama MaaKS § 11 lg 4

mõju avaldustele, mida kaasomanik saab teistelt nõuda kinnistusraamatus maakorraldus-

toimingute tulemust kajastavas osas. TsÜS § 68 lg 5 alusel saab kohustada andma ja seega

kohtulahendiga asendada vaid sellise tahteavalduse, mida teine pool on kohustatud andma.

12.2.4. Kostja XI nõuab (1. juuni 2021 puuduste kõrvaldamise avalduse nõudepunktiga 4)

kõiki teisi kaasomanikke andma nõusolek kinnistu jagamiseks vajalike uute katastriüksuste

toimingute tegemiseks, kirjeldades järgnevas, kellele neist peaks jääma jagamise tulemusel

tekkivad 14 uut kinnisasja. Siinjuures on jäänud tähelepanuta, et maakorraldustoimingu puhul

ei oma tähtsust, kellele uued kinnisasjad pärast jäävad, sest lihtsa maakorraldustoimingu käigus

ei saa muutuda omandisuhted (vt eristamise kohta Riigikohtu 28. oktoobri 2020 määrus

tsiviilasjas nr 2-20-154, p 15 jj). Sarnaselt eelmises alapunktis 12.2.3 märgituga ei sisalda ka

kostja XI nõue just neid ja kõiki tahteavaldusi, mis võivad olla vajalikud tema hagiga taotletava

tulemuse saavutamiseks.

12.2.5. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus nõuete sõnastust uuesti pooltega arutama.

Pooltel võib olla otstarbekas esitada ka tõendeid selle kohta, milliseid avaldusi maakorralduse

läbiviija kinnistu kaasomanikelt nõuab, et ta saaks teha MaaKS ette nähtud jagamistoimingud.

12.3. Kostja I hagi eraldamisel juhindus maakohus sellest, et hageja ja kostja I nõuded ei ole

omavahel piisvalt seotud ning nende lahendamisel osaleb erinev menetlusosaliste ring.

Ringkonnakohus kahtleb, kas neil põhjendustel saab käesoleval juhul hagisid eraldi lahendada.

Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel uuesti kaaluma kõnealuse eraldamise põhjendatust ja

asjade liitmist (TsMS § 374, § 375 lg 2).

12.3.1. Kui kaas- (või ühis-) omandi lõpetamisel omanik kaotab kas osaliselt või tervikuna

senise omandiõiguse, siis riivab see intensiivselt põhiseaduse (PS) § 32 lg-s 1 sätestatud omandi

puutumatuse põhimõtet. Seetõttu tuleb omandist ilma jäänud omanikule tema soovil tagada

õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Õiglast hüvitist on võimalik maksta, kui pooled

taotlevad, et omandi väärtus määrataks kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja

seisuga (vt nt Riigikohtu 22. detsembri 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-09, p 15 kolmas

lõik ja seal viidatud varasem praktika). PS § 32 lg 1 näeb mh ette, et omandi kaotanud

omanikule tuleb tagada kohene hüvitis, seda aspekti on võetud arvesse ka kaasomandi

lõpetamisel (Riigikohtu 9. veebruari 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9 teine lõik).

12.3.2. Eelmises alapunktis viidatud kohtupraktika käsitleb ühise omandi lõpetamist viisil, kus

asi jääb ühele omanikule ja teis(t)ele tuleb nende omandiosa hüvitada. Seadusest (mh PS § 32

lg-st 1) ei tulene, et õiglase ja kohese hüvitise tagamine oleneks ühise omandi lõpetamise viisist.

Sellest saab omakorda järeldada, et ka asja jagamisel reaalosadeks (AÕS § 77 lg 2 esimene

alternatiiv) peab rahalise tasaarvestusena määratav hüvitis (AÕS § 77 lg 3) olema õiglane ja

kohene.

12.3.3. Lisaks tuleneb senisest kohtupraktikast, et kohus saab lõpetada ühise omandi selle

jätmisega ühele omanikest üksnes juhul, kui see omanik on asja omandamisest huvitatud ja

nõus teistele kaas- või ühisomanikele nende osa rahas välja maksma (vt nt Riigikohtu

10. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13 teine lõik). Asja saab ühele omanikule jätta

ja temalt samal ajal teiste kasuks (täitedokumendina) hüvitise välja mõista eelkõige siis, kui

eseme omandamist soovinud omanik on ise nõudnud asja endale hüvitise väljamõistmise vastu

8 (9)

või vähemasti nõustunud temalt raha väljamõistmisega. Sel juhul tuleks hüvitise sissenõudmine

siduda otsuse resolutsioonis vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmisega,

vältimaks nii asja omandamist hüvitist maksmata kui hüvitise sissenõudmist omandi

üleminekut tagamata (Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.1, vt

samas ka p 26.2 hüvitise väljamõistmise ja keeldumise vastuväite kohta koos seal viidatud

varasema kohtupraktikaga).

12.3.4. Eelmises alapunktis kirjeldatud põhimõtted on vähemalt osaliselt asjakohased ka asja

jagamisel reaalosadeks, kui selle tulemusel peab mõni senine omanik teistele nende omandi

kaotuse rahas hüvitama. Nimelt tuleb ka siis teha selgeks, kas ja kui suurt hüvitist on kohustatud

omanik valmis maksma. Vastasel juhul võib oma senisest mõttelisest osast suurema väärtusega

asja saanud senine kaasomanik jääda olukorda, kus ta peab hüvitise maksmiseks talle jagamise

tulemusel jäänud asja võõrandama, st kaotab uuesti selle omandi, mida ta jagamisest lootis.

Kostja IX on menetluses asjakohaselt märkinud, et hüvitisnõuded ei tohi tulla pooltele

üllatusena.

12.3.5. Hageja viitas kostja I hagi kohta esitatud seisukohas Riigikohtu 25. oktoobri 2005

otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 p 9 teises lõigus väljendatud arusaamale, et kinnistu reaal-

osadeks jagamise nõude korral ei ole võimalik AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine

kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu

jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3

kohaldamiseks saab Riigikohtu hinnangul lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva

kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued

kinnistud

kinnistusraamatusse

kantud.

Sama

arusaama

on

Riigikohus

hiljem

kinnitanud (4. novembri 2009 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09, p 18) ja seda toetab ka

õiguskirjandus (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, § 77,

p 3.3.2.3).

12.3.6. Ringkonnakohtu hinnangul ei tarvitse eelmises alapunktis kirjeldatud põhimõte olla

absoluutne ja seda peaks rakendama koostoimes eespool alapunktides 12.3.1–12.3.4 märgitud

reeglitega. Võttes arvesse eespool p 12.2 alapunktides maakorraldustoimingute kohta märgitut,

on asjakohane juhinduda ka nende toimingute lõpuleviimise ja võimaliku hüvitise ajalisest

seosest. Nimelt sätestab alates 1. juulist 2018 kehtiv MaaKS § 10 lg 6¹, et kui maakorralduse

käigus selgub kinnisasjade omanike vaheline hüvitise maksmise vajadus, arveldavad nad

kokkuleppe sõlmimise käigus enne katastriüksuste maakatastris registreerimist. Eelkõige ei tohi

hüvitise hilisem määramine põhjustada olukorda, kus omanikule ei ole tagatud kohene hüvitis

omandiõiguse kaotuse eest, ega ka seda, et alles hiljem selgub mõnele omanikule, et ta peab

maksma saadu eest suuremat hüvitist kui talle jõukohane. Eelkõige saab AÕS § 77 lg 3 alusel

hüvitise määramise lükata edasi juhul, kui asja reaalosadeks jagamise tulemusel tekkivate uute

asjade piisavalt täpse väärtuse tuvastamine on raskendatud. Kinnisasja jagamise puhul on see

tingimus täidetud, kui moodustatavate maaüksuste piirid ei ole teada ning nende asukohad ja

suurused võivad muutuda määral, mis mõjutab hinnangut jagamisel tekkivate asjade väärtusele

või selle tõendamise võimalusi. Kostja I hagi eraldamise määrusest ei nähtu, et maakohus oleks

kõnealuseid asjaolusid kontrollinud. Ringkonnakohtu esialgsel hinnangul on käesoleval juhul

nii hageja kui ka kostja XI hagis jagamise tulemusel tekkivad maaüksused kirjeldatud sellise

täpsusega, et nende väärtuse tuvastamine on võimalik.

12.3.7. Kui maakohus leiab eelmises alapunktis märgitud asjaolusid kaaludes, et käesoleval

juhul ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise ja AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramise

nõudeid koos lahendada, siis tuleb pooltele selgitada, et hüvitisnõude hilisem esitamine samadel

asjaoludel, mis on teada juba käesoleva menetluse ajal, võib olla vastuolus TsÜS § 138 lg-s 1

ja AÕS § 72 lg 5 teises lauses sätestatud hea usu põhimõttega. Kui pool ei tugine käesoleva

menetluse ajal soovile saada hageja või kostja XI taotletud viisil kinnistu jagamise korral

hüvitist omandi kaotuse eest, siis ei tarvitse tal hiljem olla võimalik seda nõuet maksma panna.

9 (9)

13. Mitte igasugused rikkumised eelmenetluses ei osutu menetlusõiguse normi niivõrd

oluliseks rikkumiseks, et see toob kaasa kohtulahendi tühistamise. Kuna ainuüksi eelmenetluse

nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes,

siis saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla aluseks kohtuotsuse tühistamisele vaid

juhul, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada

apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka Riigikohtu 29. aprilli 2015 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised

mõjutasid asja lahendamise tulemust. Eelkõige ei ole apellatsioonimenetluses võimalik

mõistlikult lahendada olukorda seoses hüvitisnõuete samaaegse menetlemisega. Lisaks peaks

nõuete oluline muutmine apellatsiooniastmes olema pigem erandlik.

14. Kuna maakohus on rikkunud mh selgitamiskohustust, tuleb asi saata maakohtule menetluse

jätkamiseks alates eelmenetluse staadiumist (Riigikohtu 12. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-92-16, p 17 neljas lõik). Kui eelmenetluse ülesanded on täitmata, siis on põhjendatud

vähemalt üldjuhul asja saatmine uuesti lahendamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis (vt

nt Riigikohtu 2. märtsi 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-145-14, p 15 esimene lõik). Seetõttu ei

käsitle ringkonnakohus apellatsioonkaebuste muid väiteid.

15. Kostja XI esitas koos kaebusega maakohtu lahendi ärakirja. Selleks puudub vajadus, sest

vaidlustatud otsus on toimikus. TsMS § 238 lg 1 p 2 mõttest juhindudes ei lisa ringkonnakohus

otsust uuesti toimikusse, aga selle elektroonilise esitamise tõttu pole vaja kõnealust dokumenti

ka tagastada.

16. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel

läbivaatamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)