3-20-2112/163 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Oliver Kask ja Virgo

Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.05.2022, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2112

Haldusasi

Aktsiaseltsi

MV

KAUBAD

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

28.09.2020

otsuse

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Aktsiaselts MV KAUBAD, esindajad

vandeadvokaadid Veiko Vaske ja Kristjan Tamm

Vastustaja – Tallinna linn, esindajad EV ja KR

Kolmandad isikud – Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu

(esindaja TL), RV, VV, LV, TŠ, SH, TH, KO, SS,

EV, TH, SH, MI, NZ, TH, SP, ET, Osaühing Hot

Holding, MK, VK, EV, AF ja EF

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 03.06.2021 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Aktsiaseltsi MV KAUBAD apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 25.03.2022

RESOLUTSIOON

1. Jätta Aktsiaseltsi MV KAUBAD apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tallinna Halduskohtu 03.06.2021 otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta

osaliselt

halduskohtu

otsuse

põhjendusi

vastavalt

ringkonnakohtu

otsuse

põhjendustele.

3. Mõista Aktsiaseltsilt MV KAUBAD välja 1496,88 eurot (koos käibemaksuga) Tallinn,

Liivalaia tn 5 korteriühistu apellatsioonimenetluse kulude katteks. Ülejäänud

menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 20.06.2022 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

3-20-2112

2(14)

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Aktsiaselts MV KAUBAD (AS MV Kaubad) esitas Tallinna Linnaplaneerimise Ametile

(TLPA) 11.01.2017 ehitusteatise nr 1611201/14521 koos ehitusprojektiga (Arhitektuuribüroo

Tiivi Torim OÜ töö nr HP 84/2016) Tallinnas Liivalaia tn 5 asuvas viiekorruselises hoones

äriühingule kuuluvate esimese korruse ja keldrikorruse äripindade ümberehituseks. Liivalaia tn

5 hoone esimesel korrusel tegutseb kauplus ja neljal kõrgemal korrusel asuvad eluruumid.

Ehitusteatisele lisatud eelprojekti järgi kavandati pindadele vähese kasutajate arvuga nn

minikontorid ja hoiuruumid rendile andmiseks; mittekandvad vaheseinad plaaniti lammutada ja

trepikojad säilitada. Esimesel korrusel paiknevad äripinnad oli kavas jaotada neljaks omaette

töötavaks sektsiooniks, millest kolmes on 11 minikontorit ja ühes viis minikontorit pindadega

9–15 m² (kokku 38 ruumi). Igas sektsioonis on kaks väljapääsu ja omaette sanitaarsõlm.

Keldrisse kavandati minihoidlad suurusega 5,2–5,3 m². TLPA luges ehitusteatise teavitatuks

16.01.2017.

2. Notar tõestas 28.04.2017 AS MV Kaubad korteriomandi 69 korteriomandiks jagamise

avalduse. Korteriomandid kanti 16.05.2017 kinnistusraamatusse ja osa neist on võõrandatud.

3. Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu (Liivalaia tn 5 KÜ) ja osa Liivalaia tn 5 eluruumide

omanikest vaidlustas ehitusteatise teavitatuks lugemise Tallinna Halduskohtus (haldusasi nr 3-

17-1282). Kohtuvaidluse tulemusel kohustati vastustajat 26.06.2019 jõustunud kohtuotsusega

11.01.2017 ehitusteatist uuesti läbi vaatama.

4. Kohtute juhiseid arvestades kaasas TLPA 10.07.2019 ehitusteatise menetlusse Liivalaia tn

5 KÜ ja kinnistu kaasomanikud. Ehitusprojekt tagastati 15.08.2019 märkuste kõrvaldamiseks.

AS MV Kaubad esitas 06.03.2020 täpsustatud ehitusprojekti, lisades sellele ka keldri- ja

esimese korruse plaanid, millele oli märgitud 69 korteriomandit (sh 38 minikontorit). TLPA

saatis 07.05.2020 arvamuse avaldamiseks ehitusprojekti kooskõlastamisest keeldumise otsuse

eelnõu, millele AS MV Kaubad esitas 22.05.2020 vastuväited koos korrigeeritud

ehitusprojektiga.

7. TLPA jättis 28.09.2020 otsusega ehitusprojekti kooskõlastamata ja luges ehitusteatise

ehitusseadustiku (EhS) § 44 p-de 1, 4 ja 6 alusel mitteteavitatuks.

1) Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt

piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik

eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise

korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. AS MV Kaubad esitatud

ehitusprojekti järgi ei ole eriomandi esemed iseseisvalt kasutatavad, sest neil puudub eraldi

3-20-2112

3(14)

juurdepääs (mõnele eriomandi esemele juurdepääsemiseks tuleb läbida teine eriomand).

Juurdepääsu lahendamine õiguslike vahenditega (servituut) ei ole piisav. Ka KrtS eelnõu

seletuskirjast tuleneb, et eraldi korteriomandit ei tohiks moodustada sobimatust ruumist, nt

keldriboksist, millel on tegelikult vaid abiruumi otstarve. TLPA ei saa sekkuda korteriomandite

moodustamisse ega olegi seda teinud, kuid peab kontrollima ehitusprojekti vastavust

õigusaktidele.

2) Ruumide liigid tulenevad majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusest nr 57 „Ehitise

tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57). Ehitise osa kantakse

ehitisregistrisse

eluruumi

või

mitteeluruumina.

Ehitusprojektis

korruste

plaanidel

mitteeluruumidena märgitud ehitise osad ei vasta ehitise osadeks jagamise nõuetele, sest

koridorid, hoidlad ja panipaigad on hoopis üldkasutatavad ruumid (vt määruse nr 57 § 17 lg 4

ning § 27 lg-d 1 ja 2).

3) Parkimine tuleb lahendada hetkel kehtivate normide järgi. Seega pole tähtsust, et linn ei

pikendanud varasemat üürilepingut, mis tagas Liivalaia tn 5 äripindade omanikule võimaluse

kasutada täiendavaid parkimiskohti. Ehitusteatise esitaja on arvestanud suurema hulga

parkimiskohtadega, kui äripinna omanikel on tegelikult võimalik kasutada. Kuna hoone juurde

ei kuulu piisavalt parkimiskohti, võib projekti elluviimise korral väheneda hoone elanike

kasutuses olevate parkimiskohtade arv ning see on korterit elukohana kasutatavatele inimestele

püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida pole võimalik leevendada. Pole usutav,

et väljaehitatavate pindade kasutajad hakkaksid parkima Rävala ja Tornimäe parkimismajades,

sest need asuvad liiga kaugel. Tallinna Transpordiamet ei ole parkimislahendust

kooskõlastanud.

8. AS MV Kaubad palus Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuses tühistada TLPA

28.09.2020 otsus.

1) Vastustaja seisukohad on vastupidised haldusasjas nr 3-17-1282 avaldatule. See on

vastuolus hea halduse tavaga.

2) Ehitusteatise kooskõlastamisest ei saanud keelduda EhS § 44 p 1 alusel. Vastustaja

pädevuses ei ole keelata kinnistatud korteriomandite eriomandi osade väljaehitamist, kui see on

ehituslikult võimalik. Sisuliselt peab vastustaja õigusvastaseks seda, et koridor ja

üldkasutatavad ruumid (n-ö administratiivpinnad) moodustavad eraldi korteriomandi eriosa,

mida tuleb teiste korteriomandite eriosade (kontorite ja panipaikade) kasutamiseks läbida, ning

keeldub kooskõlastamast sellist lahendust kajastavat ehitusprojekti. See on aga korteriomanike

vahelise eraõigusliku suhte küsimus, mida ei saa lahendada ehitusteatise menetluses (vt ka

Tallinna Ringkonnakohtu 16.01.2019 otsus nr 3-17-1282, p 17). KrtS § 4 lg 1 ei ole avalik-

õiguslik kitsendus EhS § 44 p 1 mõistes. Korteriomandi jagamise lubatavust hindab avaldust

tõestav notar ja uute korteriomandite kinnistustraamatusse kandmisel kohtu kinnistusosakond.

Praegusel juhul on 69 korteriomandit, mille eriomandi osasid ehitusteatis puudutab, 28.04.2017

notriaalakti alusel moodustatud ja kinnistusraamatusse kantud. Iga korteriomandi eriomandi

osad piiritleb kinnistusraamatu kande aluseks olnud hoonejaotusplaan. Vastustaja ei saa muuta

võimatuks

kehtiva

õiguse

alusel

moodustatud

korteriomandite

väljaehitamist

kinnistusraamatust nähtuvates piirides. KrtS § 4 lg 1 ei kehtinud ehitusteatise esitamise ega

korteriomandite moodustamise ajal. Kui KrtS § 4 lg-t 1 siiski pidada avalik-õiguslikuks

kitsenduseks EhS § 44 p 1 tähenduses, ei saaks vastustaja jätta hoonejaotusplaanile vastavate

korteriomandite väljaehitamiseks esitatud ehitusteatist heaks kiitmata kaalutlusel, et

korteriomandid tulnuks moodustada teistel alustel.

3-20-2112

4(14)

3) Vastustaja põhjendused on ka sisult ebaõiged, sest korteriomandid on moodustatud

õiguspäraselt. KrtS ei sätesta piirangut korteriomandi eriomandi osa kasutusotstarbele.

Eriomandi esemeks sobiva ruumi tunnus on hoone osa ruumiline piiritletus, mis peab KrtS § 7

lg 1 p 1 kohaselt kajastuma hoonejaotusplaanil. Asjasse ei puutu TLPA 28.09.2020 otsuses

viidatud määruse nr 57 § 17 lg-s 4 toodud mitteeluruumi definitsioon, mida vastustaja on

kohaldanud koosmõjus KrtS § 4 lg-ga 1. Määruse nr 57 reguleerimisesemeks on üksnes ehitise

tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused. Määrus nr 57 ei sätesta mitteeluruumi

definitsiooni, mis saaks määratleda mitteeluruumi mõiste ulatust KrtS tähenduses. Samuti ei ole

õige vaidlustatud otsuses esitatud käsitus, nagu KrtS § 4 lg-s 1 kasutatud mõistest „võimalik

eraldi kasutada“ tuleneks nõue, et iga korteriomandi eriomandi osa peaks olema teistest

eriomandi osadest ehituslikult mingil kindlal viisil eraldatud. KrtS § 4 lg 1 järgi on

korteriomandi eriosade moodustamise ainus nõutav füüsikaline tunnus nende ruumiline

piiritletus. Kui eriomandi osa on ruumiliselt piiritletud, ei ole alust tuletada seadusest selle

kasutamiseks täiendavaid ehituslikke nõudeid, nt eraldi sissepääsu.

4) Parkimiskorraldus ei riku avalik-õiguslikke norme ega teiste korteriomanike õigusi, mistõttu

puudus EhS § 44 p-des 1 ja 4 sätestatud keeldumise alus. TLPA 28.09.2020 otsuses viidatud

standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelis 9.5 nimetatud soovituslikud parkla kaugused

töökohast ei kujuta endast imperatiivset õigusnormi ega tehnilist normi. Standard ei puuduta

nõudeid elu- ja ärihoonetele. Vastustaja aktsepteeris 16.01.2017 ehitusteatist teavitatuks

lugedes kaebaja pakutud parkimislahendust ning faktiline ja õiguslik olukord ei ole vahepeal

muutunud. Puudub alus arvata, et hoonet (mitte parkimiskohti) puudutava ehitusteatise

realiseerimisega võiks kaasneda nii intensiivne negatiivne mõju teiste korteriomanike huvidele,

et kohaldada tuleks EhS § 44 p-i 4. Ehitusprojekti õiguspärasus ei saa sõltuda naabrite

nõusolekust. Objektiivse õigusvastasuse saaks kaasa tuua vaid selline riive, millega ükski

mõistlik isik ei saaks nõus olla. Väiksema mõjuga või erineva iseloomuga õiguste riive eest

peab isik end kaitsma eraõiguslike õiguskaitsevahendite abil ning seda ei saa teha kohaliku

omavalitsuse üksus (KOV) tema eest. Kaebaja eesmärk on senise kaupluse- ja laopinna asemel

välja ehitada 38 müügiboksi ja panipaigad, mida eeldatavalt kasutatakse koos müügiboksidega.

Liivalaia tn 5 äripindade kasutusotstarve ei muutu. Kõnealusel pinnal asusid varem kauplused,

mille kasutusintensiivsus oli suurem, kui saab olema planeeritava ümberehituse järel

müügiboksidel. Kaebaja on tõendanud, et 38 müügiboksi jaoks piisab kaheksast

parkimiskohast, mis on tagatud. Parkimiskohtade väidetava puuduse on tekitanud vastustaja

oma tegevusega. KOV kui pädev asutus ei saa tugineda ehitusteatise tagasilükkamisel iseenda

(Tallinna Transpordiameti) kooskõlastuse puudumisele. Seega ei saanud kohaldada ka EhS §

44 p-i 6.

5. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata.

1) Vastustaja pidi kontrollima ehitusteatise vastavust seadustele ja ehitamise heale tavale,

kaasates vajadusel kolmandaid isikuid (EhS § 36 lg 5; Riigikohtu 20.10.2005 otsus nr 3-3-1-

34-05, p 8). Vastustaja varasemad seisukohad on muutunud uute faktiliste asjaolude tõttu, kuna

kaebaja jagas korteriomandi pärast ehitusteatise teavitatuks lugemist ja muutis 06.03.2020

ehitusprojekti. Vastustaja peab arvestama ka haldusasjas nr 3-17-1282 tehtud kohtuotsustega.

Avalik-õigusliku ehitusjärelevalve pädevus on laiem kui ehitise ja ehitamise ohutus.

2) Korteriomandite moodustamine on eraõiguslik küsimus, mida vastustaja ei saa ehitusteatise

menetluses lahendada ega ole seda ka teinud. Vastustaja kontrollis KrtS § 4 lg-st 1 ning määruse

nr 57 § 17 lg-st 4 tulenevalt, kas eriomandi eset on võimalik eraldi kasutada. Selle nõude

täitmine ei saa toimuda servituutide seadmise kaudu, mis loob juurdepääsuks vaid õigusliku

eelduse (vt ka KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri ja Justiitsministeeriumi 28.11.2018 kiri). Liivalaia

tn 5 hoones oli üks mitteeluruum (910,2 m2), mis ehitusprojekti plaani järgi jagatakse. Korruste

3-20-2112

5(14)

plaanide kohaselt on ühe ehitise osana (mitteeluruum) näidatud ruumid, milles on trepikoda,

hoidla-panipaik ja koridorid. Ruumid nr 02, 023, 109, 123, 137 ja 144 ei ole nn

administratiivruumid, vaid ruumi otstarbe järgi koridorid. Eraldi märgitud ehitise osad nr 67/1–

67/26, 67/33, 67/39, 67/46, 67/58 ja 67/64 on üldkasutatavad pinnad, mis ei ole eraldi

kasutatavad. Seega ei vasta ehitusprojektis korruste plaanidel mitteeluruumidena märgitud

ehitise osad ehitise osadeks jagamise nõuetele (koridorid, hoidlad ja panipaigad on

üldkasutatavad ruumid).

3) Vastustaja ei ole pea sõlmima kaebajaga üürilepingut parkimisprobleemi lahendamiseks.

Kuna varasem üürileping on lõppenud, ei saa kaebaja enam üürilepingu esemeks olnud

parkimiskohti kasutada. Kaebaja esitatud materjalidest ei saa järeldada, et äripindade

teenindamiseks oleks ette nähtud kaheksa parkimiskohta. Tegelikult on olemas vaid kaks kohta

tõkkepuu taga ja kaks tänaval. Kaebaja äriplaani järgi müüakse ehitatavad müügiboksid uutele

omanikele, kellel tekib õigustatud ootus parkida tõkkepuuga piiratud hoovis. Uute omanike

parkimine hoovis vähendab hoonet elukohana kasutavate korteriomanike parkimisvõimalusi.

Seega võis keelduda ehitusteatise kooskõlastamisest EhS § 44 p 4 alusel. Tallinna

Transpordiamet on pädev asutus EhS § 42 lg 7 p 1 ja § 44 p 6 tähenduses.

6. Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu palus jätta kaebus rahuldamata, toetades vastustaja

seisukohti. Kolmas isik leidis täiendavalt, et ehitusteatise aluseks olev ehitusprojekt on

vastuolus tuleohutusnõuetega, samuti ei vasta õigusaktidele tehno-, elektri-, ventilatsiooni- ja

küttesüsteemide lahendus ning vee- ja kanalisatsiooniprojekt.

7. Liivalaia tn 5 äripindade uued omanikud VK, SH, SS, LV, TŠ, MI, EV, SP, EV, AF, SS,

TH, OÜ Hot Holding, RV, MM, TH ja KO leiavad, et TLPA 28.09.2020 otsus tuleks

tühistada. Kolmandad isikud ostsid korteriomandid teadmisega, et neil on võimalik oma

omandit kasutada. Korteriomandi sisuks ei saa olla teoreetiline kaasomandiõigus

kinnistusraamatus. Vastustajal puudub pädevus reguleerida ehitusteatise menetluses

eraõiguslikke suhteid. Kui omandipõhiõiguse riiveks ongi legitiimne eesmärk (millega

äripindade uued omanikud ei nõustu), ei ole see proportsionaalne. Parkimisprobleemi saab

lahendada parkimiskohtade märgistamise või piiramise teel. Vastustaja tegelik eesmärk on

kaitsta teisi korteriomanikke hüpoteetilise ohu eest, et nad ei kaotaks korteriomanike vahelistes

eraõiguslikes suhetes oma seniseid eeliseid.

8. Tallinna Halduskohus jättis 03.06.2021 otsusega kaebuse rahuldamata ja mõistis

kaebajalt KÜ kasuks välja menetluskulu 2151,56 eurot.

1) KOV-i ülesanded ehitusteatise menetluses ei piirdu ehitise ohutuse kontrollimisega. EhS §

35 lg 4 teise lause järgi sõltub ehitusteatise nõudmine ka mõjust avalikule ruumile ja isikute

õigustele. Ehitusteatise heakskiitmisest keeldumisel tuginetakse EhS §-s 44 ehitusloa kohta

kehtestatud keeldumise alustele, sh võib teha keelduva otsuse, kui ehitise või ehitamisega

kaasneb selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja

mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (p 4); samuti kui kavandatav ehitis on

vastuolus avalik-õiguslike kitsendustega (p 1). EhS § 36 lg 5 sätestab ehitusteatise

kontrolliesemena mh kooskõlastuste olemasolu ning arhitektuuriliste, ehituslike või

kujunduslike nõuete täidetuse. KOV kontrollib ka vastavust EhS 2. ptk-s toodud põhimõtetele,

sh ehitamise kooskõla hea tavaga (Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 15).

Ehitusprojekt peab olema sellise detailsuse ja ulatusega, mis võimaldab kontrollida ehitise

vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele. Ehitusprojekt pole nõuetekohane ainuüksi seetõttu,

et projektis endas kinnitatakse, et selles sisalduvad õigusaktiga ettenähtud osad ja selle on

koostanud vajalikku registreeringut omav arhitekt (Riigikohtu 11.12.2013 otsus nr 3-3-1-46-

13). KOV ei saa piirduda kontrollimisega, kas ehitusprojekt vastab majandus- ja taristuministri

3-20-2112

6(14)

17.07.2015 määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr 97) toodud kriteeriumitele.

EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib olla vaja selgitada kaasomanike vahelisi suhteid.

Ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada ehitise ja selle kasutamise mõju

teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate avalik-õiguslike nõuete rikkumine kahjustab

naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb pädeval asutusel algatada täiendav kontroll. See

puudutab ka ohtu, et kaasomaniku vara kahjustatakse ehitamise käigus projektis kavandamata

kõrvalmõjuna (Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p 12). See ei tähenda, et vastustaja

peaks hakkama lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis

ettenähtud kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt.

Ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla

ehitamiseks vajalikud (Riigikohtu 18.12.2019 otsus nr 3-17-1859).

2) Vastustaja ei tegelenud praeguses asjas eraõiguslike küsimustega. Kuigi ehitusteatisele

heakskiidu andmata jätmise tõttu ei saa kaebaja kinnistusraamatusse kantud korteriomandeid

ehitusteatise aluseks oleva projekti kohaselt välja ehitada, ei muuda vastustaja seisukoht

kinnistusraamatu kandeid. Eelmises haldusmenetluses ei olnud kaebaja kavatsused vastustajale

selged. Ehitusteatises märgiti mitteeluruumide arvuks kaks ning hoonejaotusplaani või

ehitusprojekti 69 korteriomandiga ei ole vastustaja kunagi kinnitanud. Kaebajale kuuluva

korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks kajastub alles 06.03.2020 esitatud ehitusprojektis.

Praeguses vaidluses ei ole tähtsust, miks vastustaja ei võtnud haldusasjas nr 3-17-1282 kaebaja

tegelikust kavatsusest teada saades kaebust õigeks. Kui korteriomandite kinnistamise järel oleks

vastustaja ülesanne vaid ehitusteatis aktsepteerida, kui Päästeamet on kooskõlastuse andnud,

jääks kontrollimata mitmetele avalik-õiguslikele nõuetele vastavus ning ka kinnisasja

kaasomanike menetlusse kaasamisel puuduks mõte.

3) Vaidlustatud haldusakti järgi kantakse ehitisregistrisse ehitise osa eluruumi või

mitteeluruumina, võttes aluseks määruse nr 57. Nimetatud määruse termineid kasutatakse mh

ehitusprojekti koostamisel (§ 1 lg 2). Määrus nr 57 sätestab ruumide liigid, sh selle, millist

ruumi saab käsitada eluruumi (§ 17 lg 3) ja mitteeluruumina (§ 17 lg 4). Määruse kohaldamine

eeldab selles toodud terminite sisustamist. EhS § 3 lg-s 5 sätestatud volitusnorm näeb ette nii

ehitise tehniliste andmete loetelu kui ka arvestamise aluste kehtestamise valdkonna eest

vastutava ministri määrusega. Määruse nr 57 § 17 lg 4 kohaselt on mitteeluruum ruum või

ruumistik, mis pole ette nähtud alatiseks elamiseks ega hoone teenindamiseks või ruumide

kasutajate ühiseks kasutamiseks. Määruse nr 57 § 27 lg 1 defineerib, mis on üldkasutatav ehk

hoone kasutajate ühises kasutuses olev pind, ning § 27 lg-s 2 on toodud ka lahtine loetelu

üldkasutatavatest pindadest, milleks loetakse mh ühendusteed (trepikoda, koridor). Vastustaja

leiab seega põhjendatult, et ühiseks kasutamiseks vajalik pind (antud juhul koridor) ei saa olla

omaette mitteeluruum (nt minikontor), kuna mitteeluruum on ruum või ruumistik, mis pole ette

nähtud alatiseks elamiseks ega hoone teenindamiseks või ruumide kasutajate ühiseks

kasutamiseks. Seega ei tegelenud vastustaja korteriomanditeks jagamise küsimusega, vaid

lähtus avaliku õiguse normidest (EhS § 3 lg 5, määruse nr 57 § 17 lg 4). Ligipääs

korteriomandile ja selle eraldi kasutatavus tuleb lahendada ehitusprojektis, kuna ehitusprojekt

peab olema koostatud kooskõlas kehtiva õigusega. Vastustaja ei saa kooskõlastada

ehitusprojekti ega lugeda teavitatuks ehitusteatist, mis pole õigusaktidega kooskõlas.

4) KrtS § 4 lg 1 sisaldab määruses nr 57 toodud mõisteid ja on avalik-õiguslikus suhtes

kohaldatav norm, millega vastuolu puudumist peab KOV kontrollima. KrtS § 4 lg 1 reguleerib,

millisel viisil saab kinnisasja jagada korteriomanditeks (millistele tunnustele peaks vastama

hoone reaalosa, millest saab õiguslikult moodustada korteriomandi eriosa), kuid see ei välista

selle normi kohaldamist ehitusteatise kontrollimisel. Kavandatav ehitis, mille osad pole

kasutatavad vastavalt KrtS § 4 lg-st 1 tulenevale nõudele ehk eraldiseisvalt, ei vasta EhS § 44

3-20-2112

7(14)

p-le 1. Vastustaja on seega põhjendatult leidnud, et KrtS § 4 lg-st 1 tuleneva nõude kohaselt

peab eriomandi eset olema võimalik eraldi kasutada ning see peab nähtuma ka ehitusprojektist.

Vastustaja on teinud õiguspärase järelduse, et 06.03.2020 esitatud ehitusprojekti järgi pole

võimalik seda normi ruumikorralduslikult ja ehituslikult täita, kuna puudub eraldi juurdepääs

igale korteriomandile. Eraldi kasutatavuse nõue oli sarnaselt sätestatud ka kuni 31.12.2017

kehtinud korteriomandi seaduse (KOS) § 2 lg-s 1. Kaebaja viidatud juurdepääsuservituut ei ole

vaidluse lahendamisel asjassepuutuv,

sest eespool viidatud normid ei võimalda

ruumikorralduslikult ja ehituslikult selliseid mitteeluruume hoonesse projekteerida, välja

ehitada ega ehitisregistrisse kanda.

5) Kaebajaga ei saa nõustuda selles, et vastustaja on ootamatult ja kardinaalselt oma

halduspraktikat muutnud. Vastustaja väitel on praegune kaasus Tallinnas pretsedenditu.

Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, et igaühel on õigus oma korteriomandit jagada ning

haldusorgan ei saa seda lubada ega keelata. Vastustaja on muutnud seisukohta küsimuses, kas

ehitusteatist saab heaks kiita sellise ehitusprojekti alusel, mis võimaldab välja ehitada eriomandi

eseme, mida pole võimalik eraldi kasutada. Samas ei saa vastustaja ehitusteatist heaks kiita, kui

esinevad EhS §-s 44 toodud keeldumise alused. Praegusel juhul keeldus vastustaja ehitusteatise

heakskiitmisest õiguspäraselt EhS § 44 p 1 alusel.

6) Kaebaja muudel väidetel ei ole eelnevat arvestades tähtsust. Tuleb siiski märkida, et

parkimiskohtade piisavus on ehitusteatise menetluses asjassepuutuv, sest vastasel korral

puudunuks vajadus seda ehitusprojektis käsitleda. Parkimiskohtadega seoses oli faktiline

olukord eelmise ehitusteatise heakskiitmise ajaga võrreldes muutunud. Tallinna Kesklinna

Valitsuse ja kaebaja vaheline parkimiskohtade kasutamise leping lõppes 12.03.2020.

Linnatänaval oleva kahe parkimiskoha kasutamiseks KÜ-ga sõlmitud kokkulepe enam ei

kehtinud. Äripindade kasutusse antud parkimiskohtade arv oli seega vähenenud (hoovis oli

ainult kaks kohta). KOV ei ole kohustatud kaebajaga linna vara kasutamiseks lepingut sõlmima.

Vastustaja pidi kontrollima projektis kavandatud parkimiskohtade tagatust. Projektis on

normatiivne parkimiskohtade arv 9,9 ning kavandatud kohtade arv 10. R. Viitkari kohtuistungil

esitatud väited selle kohta, et äripindadele vastav ärimaa osakaal on 25% kinnistust ning sellele

vastavalt saab võtta äripindade kasutusse ka hooviala, viitab parkimisega seotud konfliktide

tekkimise suurele tõenäosusele. Vastustaja on haldusaktis leidnud, et kaebaja arvestab hoovis

nelja parkimiskohaga ning tõkkepuuga alale võivad tulla kõik uued korteriomandite omanikud,

mistõttu võivad 69 uue korteriomandi kasutamisel väheneda hoonet elukohana kasutavate

isikute parkimisvõimalused hoovis. Vastustaja on arvestanud, et parkimismajad, kus kaebaja on

lubanud parkimiskohad tagada, asuvad liiga kaugel, mistõttu nende abil parkimisprobleemi

lahendamine pole reaalne. Kuna ehitise kavandamisel tuleb arvestada head ehitustava (EhS §

7), mida saab sisustada standardi EVS 843:2016 abil, võib nõustuda vastustajaga, et

parkimiskohtade olemasolu parkimismajades ei lahenda tekkivat parkimisprobleemi. Seega

võib selles osas kohaldada keeldumise alusena nii EhS § 44 p-i 1 kui ka p-i 4. Tallinna

Transpordiameti märge „märkuste puudumine“ tehti teistsugustel faktilistel asjaoludel ning

sellest ei saa järeldada haldusorgani õigusvastast meelemuutust. Puudub vaidlus, et 06.03.2020

esitatud projekti ei ole kooskõlastatud.

7) EhS § 44 p 6 kohaldamise osas saab kaebajaga nõustuda. Kuigi Tallinna Transpordiametile

on antud Tallinna linnas pädevus tegeleda parkimiskorraldusega, on EhS § 44 p-s 6 mõeldud

asutust, mis omab seadusest tulenevat pädevust, mis on seotud taotluse esemega (EhS § 42 lg 7

p 1), nt Päästeamet, Kaitseministeerium või Keskkonnaamet nende pädevust puudutavates

loamenetlustes. Pädev haldusorgan (KOV) ei saa tugineda enda kooskõlastuse puudumisele.

See eksimus ei too kaasa haldusakti tühistamist.

3-20-2112

8(14)

8) Haldusakti põhjendustest ei nähtu, et vastustaja keeldumise aluseks oleks olnud

ehitusprojekti puudused, mille kaebaja kõrvaldas enne kaevatava otsuse tegemist, või KÜ

vastuses välja toodud vee-, kanalisatsiooni-, kütte- ja ventilatsioonilahenduste puudulikkus.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. AS MV Kaubad palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus

otsus, millega kaebus rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

1) Halduskohus kohaldas valesti materiaalõigust ja jättis hindamata kaebaja esitatud tõendid

ning kaebaja ja tema poolel olevate kolmandate isikute omandiõiguse riive seoses sellega, et

vastustaja tegevuse tõttu on õiguspäraselt moodustatud ja osaliselt võõrandatud korteriomandite

väljaehitamine faktiliselt võimatu. Samuti ei arvestanud halduskohus asjaoluga, et vastustaja

halduspraktika on kardinaalselt muutunud.

2) Halduskohus leidis vääralt, et Liivalaia tn 5 hoone esimesel ja keldrikorrusel

korteriomandite moodustamine on seadusega vastuolus. Korteriomandi eriomandi esemele

kehtestatud nõueteks on nii ehitusteatise esitamise ja korteriomandite moodustamise ajal

kehtinud KOS § 2 lg 1 kui ka alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 4 lg 1 kohaselt ruumiline

piiritletus ja eraldi kasutatavus. Ruumiline piiritletus on ehituslik nõue, mille täidetuse üle ei

ole vaidlust. Eraldi kasutatavust saab mõista nii, et ehituslikult ei saa korteriomandi eriomandi

osa olla igast küljest suletud (st sellele peab füüsiliselt juurde pääsema), kuid õiguslikult saab

seda nõuet täita mitmel viisil. Õigusaktidest ei tulene, et asjaõiguslik kokkulepe eriomandi

kasutamiseks peab sisaldama tingimust, et iga eriomandi esemeni viiv tee hoone sees kuulub

kõigi korteriomanike kaasomandisse. Praegusel juhul oli juurdepääs kõigile eriomanditele

tagatud tähtajatute juurdepääsuservituutide teel. Seeläbi on võimalik kõiki korteriomandeid

eraldi kasutada.

3) Kaebajal olid ärilised põhjused korteriomandite selliseks moodustamiseks. Liivalaia tn 5

hoone koosneb äri- ja elamupindadest ning eri tüüpi pinnad on eraldatud. Kaebaja äripinnal

asuvate korteriomandite eriosade koosseisus ei ole elamupindade kasutamiseks vajalikke

trepikodasid vms ruume. Äripindade sissepääsuala, mida vastustaja peab üldkasutatavaks

pinnaks, kuulus varem kaebaja korteriomandi reaalosa koosseisu ja on ka praegu

administratiivpinna funktsiooniga korteriomandi eriomandi osa koosseisus. Kauplus koosnes

kolmest trepikodadega eraldatud poest, mis moodustavad kolm eraldiseisvat ruumilist blokki.

Korteriomandid on moodustatud selliselt, et igas blokis on üks administratiivala, mis koosneb

müügibokse teenindavast administratiivpinnast (koridor, sissepääsuala ja WC) ning

administratiivpinna ääres asuvatest müügiboksidest. Kaebaja äripinnale tekib seeläbi n-ö

äritänav koos müügiboksidega, mida elamispindade omanikud ei saa vabalt kasutada. Igal

korteriomandil on äritänava toimimises funktsionaalne roll äripinnana või äripindadele teenuste

pakkumist võimaldava administratiivpinnana. Administratiivpindadele on seatud tähtajatud

juurdepääsuservituudid müügibokside tarbeks, millega on tagatud müügiboksidele tähtajatu

ligipääs üle administratiivpinna. Seega on tagatud ligipääs müügiboksidele sama õiguskindlalt,

kui olukorras, mil administratiivpind oleks korteriomanike kaasomandis.

4) KOS § 2 lg 1 ei keelanud korteriomandi moodustamist äripinna koridorist või trepikojast,

mis on muust hoonest ruumiliselt eraldatud. KOS § 2 lg 2 kohaselt ei saa reaalosa hulka kuuluda

hoone osad, mis on vajalikud ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike

ühiseks kasutamiseks. Korteriomandi reaalosa hulka võivad kuuluda trepikoja-, keldri- ja

pööninguruumid juhul, kui need vastavad KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (Riigikohtu 29.09.2010

määrus nr 3-2-1-65-10, p 21). Endise korteriomandi nr 1 alusel moodustatud uutest

korteriomanditest (äripindadest) ükski ei ole selline, mida eluruumi korteriomanikel oleks vaja

3-20-2112

9(14)

kasutada. Liivalaia tn 5 korterelamu planeering on selline, et kaebajale kuulunud korteriomand

1 (äripind) oli ruumiliselt muust hoonest, sh elupindadest täiesti eraldatud ning tänavalt

ligipääsetav. Seega puudub praktiline vajadus anda pärast uute korteriomandite moodustamist

uute mitteeluruumide korteriomandite kasutamiseks vajalikud pinnad (äripinna trepikoda ja

koridor) kõigi ülejäänud korteriomanike, sh eluruumi korteriomandite omanike kaasomandisse.

Need hoone osad – äripinna trepikoda ja koridor – ei ole vajalikud kogu ehitise püsimiseks,

ohutuse tagamiseks või kõigi korteriomanike ühiseks kasutamiseks. Vastasel korral ei oleks

nimetatud hoone osad saanud ka varem kuuluda korteriomandi nr 1 reaalosa koosseisu. Kaebaja

äriplaan eeldab, et äritänava administratiivala, sh koridor, mille ääres paiknevad müügiboksid,

kuulub äritänava operaatorile. Äritänav on klientidele avatud tööajal. Kui äritänav oleks kõigi

kaasomanike kaasomandis, võiks iga korteriomanik seal viibida mistahes ajal, arvestades mh,

et kasutuskorras kokkuleppimine ei ole tõenäoline.

5) Määrus nr 57 ei reguleeri nõudeid korteriomandi eriomandi osale ega kaasomanike vahelisi

asjaõiguslikke suhteid. EhS § 3 lg-s 5 on antud volitusnorm ehitise tehniliste andmete

kirjeldamise ühtlustamiseks. Ehitisregistri eesmärk on kirjeldada objektiivset tegelikkust.

Mõisted „korteriomandi eriomandi ese“ ja „eluruum“ või „mitteeluruum“ ei ole võrdse sisu ega

mahuga ning neid kasutatakse erinevates õigusaktides süsteemitult. Määruse nr 57 §-s 17 on

„ruum“ defineeritud kui inimesele juurdepääsetav hoone osa, mis on täielikult või osaliselt

piiratud tarinditega. „Mitteeluruumi“ pole aga defineeritud ruumi mõiste kaudu, vaid vastava

funktsiooniga ruumi või ruumistikuna, st üks mitteeluruum võib koosneda ka mitmest ruumist.

Kaebaja märkis ehitusteatises ruumide arvuks kaks, mis ehitusprojekti järgi hõlmavad

mitmekümnest ruumist koosneva ruumistiku vastavalt esimesel või keldrikorrusel. Kõik

ruumistiku moodustavad ruumid on projektis kajastatud. Seega ei eksinud kaebaja ehitusteatises

ruumide kirjeldamise nõuete vastu.

6) Korteriomandi moodustamine on õiguslik, mitte ehituslik toiming ega allu täidesaatva

riigivõimu järelevalvele ehitusteatise menetluses ega sellest väljaspool. Nõuded ehitusprojektile

ei sõltu asjaõiguslikest suhetest korteriomanike vahel. Ehitusprojekti alusel korteriomandite

moodustamine enne nende reaalset väljaehitamist on võimalik, kuid mitte kohustuslik, sest see

võib toimuda ka pärast ehitamise lõppu hoone plaani alusel (vt KOS § 5 lg 3 p 1 ja KrtS § 7 lg

1 p 1). Vastustaja kontrollipädevus hõlmab eriomandi osa ruumilise piiritletuse ja

ruumikorraldusliku ligipääsetavuse tuvastamist, kuid ei hõlma selle asjaõigusliku kokkuleppe

sisu, millega tagatakse korteriomandi kasutatavus. Vastustaja pädevusse ei kuulu ka otsus, kas

lubada korteromandid õiguslikult olemasoleval kujul välja ehitada. Seega ei saanud vastustaja

ehitusteatise menetluses kontrollida, milline ehituslik lahendus on tsiviilõigusliku

tahteavaldusega loetud ühe või teise korteriomandi eriomandi osa koosseisu kuuluvaks.

Omandiõiguslikud küsimused ei määra ehitise füüsikalisi omadusi ega sellele kehtestatud

nõudeid.

7) TLPA ületas ehitusteatist mitteteavitatuks lugedes oma pädevust ja käitus sõnamurdlikult.

Vastustaja ja halduskohus on valesti sisustanud avalik-õigusliku ehitusõiguse eset, ehitusalase

riikliku järelevalve pädevust ja korteriomandi õiguslikku tähendust. Kaebaja ei soovinud

ehitusteatise esitamisega vastustaja heakskiitu korteriomandite ehitamisele, vaid ehitusteatis

esitati ehitusprojekti objektiivsetele nõuetele vastavuse kontrolliks. Vastustaja kooskõlastas

korteriomandite moodustamise aluseks olnud hoonejaotusplaani 20.04.2017 pärast esialgse

ehitusteatise menetluse lõppemist. Vaidlusalused korteriomandid on moodustatud selle plaani

alusel. Hiljem asus vastusaja sõnamurdlikult hoopis vastupidisele seisukohale.

8) Parkimiskorralduse osas jääb kaebaja varem esitatud seisukohtade juurde.

3-20-2112

10(14)

10. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate seisukohtade

juurde.

11. Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata,

nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.

1) Ehitusprojektiga kavandatud korteriomandid ei vastanud KOS § 2 lg 1 ja KrtS § 4 lg 1 ning

määruse nr 57 nõuetele. Seaduse mõte ei olnud võimaldada juurdepääsu ühte korteriomandisse

läbi teise korteriomandi, seades selleks reaalservituudi. Seda seisukohta toetab nii kohtupraktika

kui ka Justiitsministeeriumi selgitused.

2) Vastustaja pidi kontrollima ehitusteatise ja ehitusprojekti vastavust õigusaktides sätestatud

nõuetele, sh määrusele nr 57. Vastustaja ei hinnanud asjaõiguslike kokkulepete sisu, vaid

korteriomandi objektiivseid tunnuseid. Samas on ebaõige kaebaja arusaam, nagu ei oleks

vastustajal õigust keelata korteriomandite välja ehitamist (vt EhS § 36 lg-d 5 ja 6, § 42 lg 1 ning

§ 44 p 1). Vastustajal kui pädeval asutusel on mitte ainult õigus, vaid ka kohustus hinnata

kavandatava ehitustegevuse vastavust õigusaktides sätestatud nõuetele. Eeltoodud kohustusega

on hõlmatud ka ehitusprojekti nõuetele vastavuse hindamine.

3) Vastustaja ei käitunud sõnamurdlikult, sest esialgset projekti kooskõlastades ei olnud tal

piisavalt teavet. Kolmandad isikud omandasid korteriomandid ajal, mil toimusid

kohtuvaidlused korteriomandite moodustamise õiguspärasuse ja nende väljaehitamise

võimalikkuse üle.

12. Ülejäänud kolmandad isikud ei esitanud kirjalikke seisukohti, v.a LV, kes toetas

apellatsioonkaebuses esitatud seisukohti. Kohtuistungil osales RV, kes palus samuti

apellatsioonkaebus rahuldada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Halduskohtu otsuse lõppjäreldus on õige ja selle

resolutsiooni muutmiseks või tühistamiseks ei ole alust. Osaliselt tuleb muuta halduskohtu

otsuse põhjendusi.

14. Kaebaja esitas 11.01.2017 ehitusteatise ja ehitusprojekti Liivalaia tn 5 hoone esimese ja

keldrikorruse ümberehitustööde kohta. Vastustaja luges ehitusteatise 16.01.2017 teavitatuks.

Seejärel jagas kaebaja oma korteriomandi 69 uueks korteriomandiks, mis kanti 16.05.2017

kinnistusraamatusse. Tallinna Ringkonnakohus kohustas 16.01.2019 otsusega nr 3-17-1282

vastustajat ehitusteatist uuesti läbi vaatama. Edasise haldusmenetluse käigus on ehitusprojekti

vastustaja märkuste alusel täiendatud ja täpsustatud. Mh lisas kaebaja 06.03.2020 esitatud

projektile plaanid, millele oli märgitud 69 korteriomandit ning täpsustas 22.05.2020, et kõik

korteriomandid on mitteeluruumid.

15. TLPA keeldus 28.09.2020 otsusega ehitusprojekti kooskõlastamisest ning ehitusteatise

ehitisregistrisse kandmisest EhS § 44 p-de 1, 4 ja 6 alusel, tuues välja järgmised sisulised

probleemid: 1) kõik korteriomandite eriomandi esemed ei ole iseseisvalt kasutatavad ning

ehitusprojekt ei vasta ehitise osadeks jagamise nõuetele; 2) parkimislahendus ei ole sobiv.

16. Vaidlustatud haldusakti mõningasest ebaselgusest hoolimata saab järeldada, arvestades mh

vastustaja kohtumenetluses avaldatud seisukohti, et esimene probleem seondub EhS § 44 p-ga

1, s.o vastustaja hinnangul ei vasta täpsustatud ehitusprojektiga kavandatav ehitis avalik-

õiguslikele kitsendustele, mis tulenevad KrtS § 4 lg-st 1 ja määrusest nr 57. Samale järeldusele

jõudis halduskohus. Kaebaja on apellatsioonkaebuses kokkuvõtlikult seisukohal, et vastustaja

on KrtS § 4 lg-t 1 kohaldades ületanud EhS-st tulenevat pädevust ja asunud hindama

3-20-2112

11(14)

kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid, mis ei kuulu ehitusteatise kontrolliesemesse;

määrus nr 57 ei ole aga praeguses olukorras kohaldatav või kui seda saab kohaldada, ei ole

ehitusprojekt määrusega nr 57 vastuolus.

KrtS § 4 lg 1 ja KOS § 2 lg 1 kohaldamine

17. Kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 2 lg 1 järgi mõisteti korteriomandi eseme reaalosa kui

piiritletud eluruume või mitteeluruume ning nende juurde kuuluvaid hooneosasid, mida on

võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise

korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Viidatud norm kehtis ajal,

kui notar tõestas kaebaja korteriomandi 69 uueks korteriomandiks jagamise avalduse ja

kinnistusraamatus avati uute korteriomandite registriosad. Sarnaselt on korteriomandi

eriomandi ese määratletud alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 4 lg-s 1, millele TLPA tugines

28.09.2020 otsuses. TLPA nägi vastuolu KrtS § 4 lg-ga 1 selles, et ehitusprojekti järgi on

mõnele korteriomandi eriomandi esemele tagatud juurdepääs vaid läbi teise eriomandi eseme,

sh ei ole piisav juurdepääsu tagamine üksnes õiguslike vahenditega ehk servituudi abil.

18. Korteriomand on kinnisasja kaasomanike vaheline õigussuhe. Korteriomandi loomisega

eraldatakse kaasomanike kokkuleppega igale kaasomanikule teatud osa kaasomandis olevast

hoonest (vt KrtS § 1 lg 1 ja KrtS eelnõu 462 SE seletuskiri1, lk 14; sama tulenes KOS § 1 lg-st

1). KrtS § 4 lg 1 reguleerib korteriomandite loomise ja jagamise tingimusi (sama sätestas KOS

§ 2 lg 1). Neid tingimusi kontrollitakse korteriomandite kinnistamise käigus, kus otsustav roll

on kinnistusraamatu pidajal (vt KrtS §-d 6 ja 7; KOS §-d 4 ja 5). Korteriomandite asjaõigusliku

tekkimise menetlust tuleb eristada EhS alusel toimuvast haldusmenetlusest, mille käigus pädev

asutus – praegusel juhul KOV – kontrollib ehitisele ja ehitamisele kehtivate nõuete järgimist.

19. Tallinna Ringkonnakohus leidis 16.01.2019 otsuses nr 3-17-1282 (p 17), et vastustaja ei

saa ehitusteatise menetluses lahendada korteriomanike eraõiguslikke suhteid puudutavaid

küsimusi, sh uute korteriomandite loomine, ning jääb selle seisukoha juurde (vt ka nt Riigikohtu

09.11.2017 määrus nr 2-16-6354, p 12.2 ja seal viidatud lahendid). Seega ei olnud vastustajal

otsustusõigust küsimuses, kas kaebaja korteriomandi jagamise tagajärjel tekkivate uute

korteriomandite kinnistamine on lubatav, sh kooskõlas KrtS § 4 lg-s 1 sätestatud nõuetega.

20. Tuleb möönda, et TLPA 28.09.2020 otsuse ülesehitus ja sõnastus on KrtS § 4 lg 1

kohaldamist puudutavas osas ebaõnnestunud ja otsuse põhjendused on puudulikud. Mõistlikult

on siiski võimalik aru saada, et TLPA ei soovinud hinnata ega hinnanudki korteriomandite

moodustamise võimalikkust (eriti kuna uued korteriomandid olid selleks ajaks juba

kinnistusraamatusse kantud ja osa neist ka uutele omanikele võõrandatud), vaid seostas KrtS §

4 lg 1 kohaldamise ehitusprojekti nõuetekohasuse kontrollimisega. Vastustaja pädevus

ehitusteatise menetluses ei saa sõltuda sellest, kas korteriomandid on õiguslikult juba

moodustatud või mitte, vaid tegemist on objektiivse ehitisele ja ehitamisele kehtestatud nõuete

kontrollimisega.

21. Pole vaidlust, et kaebaja soovib Liivalaia tn 5 hoones teha vaidlusaluse ehitusprojekti alusel

töid, mis on käsitatavad ehitamisena EhS § 4 lg 1 tähenduses. Vastustajal on ehitusteatise

menetluses pädevus hinnata, kas ehitusteatise aluseks olev ehitusprojekt on nõuetekohane ning

selle alusel ehitamine on kooskõlas EhS-s sätestatud nõuete ja muude avalik-õiguslike

kitsendustega. Kaebaja ehitusprojekti osaks olid keldri ja esimese korruse plaanid, millele oli

märgitud 69 korteriomandit ja see, millistest ruumidest konkreetne korteriomand koosneb.

Ehitusprojektiga oli ette nähtud mh vaheseinte ehitamine, et saavutada plaanidel näidatud

ruumide (ja korteriomandite) jaotus. Seetõttu võis vastustaja hinnata ka seda, kas ehitusprojekti

1 Leitav: https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e

3-20-2112

12(14)

osaks olevad plaanid vastavad korteriomandi eriomandi osa objektiivsetele tunnustele, mis on

sätestatud KrtS § 4 lg-s 1, s.o kas on täidetud ruumilise piiritletuse ja eraldi kasutatavuse nõue.

Seega leidis halduskohus põhimõtteliselt õigesti, et kavandatav ehitis, mille osad pole eraldi

kasutatavad kooskõlas KrtS § 4 lg-ga 1, ei ole kooskõlas avalik-õiguslike kitsendustega ning

sellise ehitusteatise kooskõlastamise välistab EhS § 44 lg 1.

22. Ringkonnakohus ei nõustu siiski halduskohtu järeldusega, et vaidlusalune ehitusprojekt oli

vastuolus KrtS § 4 lg-ga 1. Liivalaia tn 5 kaasomanikud vaidlesid tsiviilasjas nr 2-17-9822 selle

üle, kas uute korteriomandite kohta tehtud kinnistusraamatu kanded on õiged, sh kas kannete

aluseks olnud käsutustehing on tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 87 alusel tühine vastuolu tõttu

selle tehingu tegemise ajal kehtinud KOS § 2 lg-ga 1. Selles tsiviilasjas tuginesid hagejad

(Liivalaia tn 5 eluruumide omanikud) mh asjaolule, et moodustatud korteriomandite reaalosade

hulka on arvatud ruume, mis ei vastanud KOS § 2 lg-s 1 sätestatud tingimustele. Tallinna

Ringkonnakohtu 08.11.2021 otsuse nr 2-17-9822 (jõustunud 28.03.2022) põhjenduste kohaselt

ei olnud kaebaja korteriomandist 69 uue korteriomandi moodustamine vastuolus KOS § 2 lg-ga

1 (p-d 13–15). Muu hulgas leidis ringkonnakohus, et täidetud on uute korteriomandite

piiritlemise nõue ja servituutide seadmisega on tagatud nõuetekohane juurdepääs moodustatud

korteriomanditele, sest KOS § 2 lg 1 ei nõua, et moodustatud korteriomandi eseme reaalosadele

peab olema juurdepääs just üle kaasomandis oleva pinna. Ringkonnakohus märkis seejuures, et

ruumilise piiritletuse ja eraldi kasutatavuse nõuded on sarnase sisuga ka KrtS § 4 lg-s 1 (p 13.2).

Seega ringkonnakohtu 08.11.2021 otsuse nr 2-17-9822 valguses on TLPA 28.09.2020 otsuse

põhjendus sisult väär. Ringkonnakohus ei näe mõistlikku põhjust, miks tuleks praeguse asja

lahendamisel tõlgendada vaidlusaluseid norme teistmoodi kui tsiviilasjas. Selles osas tuleb

muuta halduskohtu otsuse põhjendusi.

Määruse nr 57 kohaldamine

23. Vastuolu määrusega nr 57 seisneb TLPA 28.09.2020 otsuse kohaselt selles, et

ehitusprojekti osaks olevatel korruste plaanidel on mitteeluruumidena märgitud ka sellised

pinnad, mis ei ole määruse nr 57 mõistes mitteeluruumid (trepikoda, hoidla-panipaik ja

koridorid). Ruumid nr 02, 023, 109, 123, 137, 144 ei ole administratiivruumid, vaid ruumi

otstarbe järgi koridorid. Eraldi märgitud ehitise osad nr 67/1–67/26, 67/33, 67/39, 67/46, 67/58

ja 67/64 on üldkasutatavad pinnad, mis ei ole eraldiseisvatena kasutatavad. Seega ei vasta

ehitusprojekt vastustaja hinnangul ehitise osadeks jagamise nõuetele, sest ühiseks kasutamiseks

ettenähtud pind ei saa olla omaette mitteeluruumiks.

24. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et määrus nr 57 on praeguses vaidluses

asjakohane ja ehitusprojekt ei ole selle nõuetega kooskõlas. EhS § 3 avab ehitise mõiste ja liigid.

EhS § 3 lg 5 alusel antud määrusega nr 57 on kehtestatud ehitise tehniliste andmete loetelu ja

arvestamise alused (§ 1 lg 1). Määruse nr 57 termineid kasutatakse ehitise projekteerimisel ja

ehitamisel, sealhulgas ehitusprojekti ja ehitamise tehnilise dokumendi koostamisel ning

ehitamise dokumenteerimisel ja muul asjakohasel juhul (§ 1 lg 2). Seega tagab selle määruse

nõuete järgimine, et projekteerimisel ja ehitamisel kasutatakse ja mõistetakse termineid

ühetaoliselt. Määruses nr 57 sisustatakse mh mõisted „eluruum“ ja „mitteeluruum“ (§ 17 lg-d

3 ja 4) ning „üldkasutatav pind“ (§ 27). Need on ehitist iseloomustavad andmed, mis tuleb

ehitusprojektis kajastada õigesti, et ehitusprojekt oleks vastuoludeta ja üheselt mõistetav

(määruse nr 97 § 2 lg 1, § 13 lg 3). Ehitusteatisega koos esitatav eelprojekt peab andma piisavat,

arusaadavat ja õiget teavet kavandatava ehitise ja selle vastavuse kohta õigusaktides sätestatud

nõuetele (määruse nr 97 § 8 lg 4). Kuna ehitusteatise aluseks olevas ehitusprojektis tuleb

kasutada mõisteid määruse nr 57 tähenduses, ei ole ehitusprojekt nõuetekohane, kui selle osaks

olevatel plaanidel on ehitise osana, praegusel juhul mitteeluruumina näidatud selline ruum, mis

ei vasta mitteeluruumi mõistele ja on käsitatav hoopis ruumide kasutajate ühiseks kasutamiseks

3-20-2112

13(14)

vajaliku ehk üldkasutatava pinnana. Vastustaja pädevust kontrollida ehitusprojektis ettenähtud

ruumijaotust ei välistanud asjaolu, et vaidlustatud haldusakti andmise ajal olid korteriomandid

juba kinnistusraamatusse kantud.

25. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et määruse nr 57 üks eesmärke on tagada ka seda, et

kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta

teavet koondavasse ehitisregistrisse kantud andmed oleks omavahel võrreldavad.

Ehitisregistrisse kantakse mh ehitise tehnilised andmed vastavalt määruses nr 57 toodud ehitise

tehniliste andmete loetelule (Vabariigi Valitsuse 19.06.2015 määruse nr 69 „Ehitisregistri

põhimäärus“ (määrus nr 69) § 6 p 10; alusdokumentide ja andmeandjate osas vt § 31–33).

Ehitise osad tuleb kanda ehitisregistrisse eluruumi või mitteeluruumina, arvestades nendele

mõistetele määruses nr 57 antud sisu (määruse nr 57 §-d 3 ja 4 ning § 17 lg-d 3 ja 4).

Ehitisregistrisse kantavad andmed peavad olema õiged ja täielikud (määruse nr 69 § 34). See

toetab järeldust, et ehitusteatise menetluses on pädeval asutusel võimalik kontrollida

ehitusprojektis ette nähtud ruumijaotust, et hiljem kajastaks ehitisregister ehitise kohta õigeid

ja võrreldavaid andmeid.

26. Kokkuvõttes ei tegelenud vastustaja KrtS § 4 lg-t 1 ja määrust nr 57 kohaldades

korteriomandite loomise lubatavuse küsimusega, nagu väidab kaebaja, vaid kontrollis

ehitusprojekti vastavust avalik-õiguslikele normidele. Vastustaja kohaldas vääralt KrtS § 4 lg-t

1, kuid ehitusprojekt ei vastanud määruses nr 57 sätestatud nõuetele. Järelikult on ehitusteatise

kooskõlastamisest keeldumine EhS § 44 p 1 alusel kokkuvõttes siiski õiguspärane.

Parkimine

27. Eeltoodud selgitusi arvestades ei ole parkimisega seotud küsimustel asja lahendamisel

määravat tähtsust. Ringkonnakohus märgib siiski, et ehitusprojekti arhitektuuriosa seletuskirjas

(01.03.2020 versioon, vastustajale esitatud 06.03.2020; kaebuse lisa 5, dtl 16 jj) on märgitud

järgmist: „Parkimine on lahendatud omal kinnistul vastavalt parkimisnormatiivile „Tallinna

parkimise korralduse arengukavale aastateks 2006–2014“ ja Eesti Standard EVS 843:2016

„Linnatänavad“. Büroopindade vajalik parkimiskohtade arv on 1 koht 120 m2 kohta, seega on

vaja 9,9 parkimiskohta. Kaks kohta on kavandatud hoone sisehoovi enne tõkkepuud. Ülejäänu

osas (8 kohta) garanteerib Europark Estonia OÜ kesklinnas (Rävala ja Tornimäe

parkimismajades). Lisatud garantiikiri.“ Haldusmenetluses avaldas kaebaja arvamust, et

varasemaid kokkuleppeid arvestades on äripindade omanike kasutuses tegelikult kokku kaheksa

parkimiskohta, sh neli tõkkepuu taga hoovis (22.05.2020 seisukoht, dtl 145–148).

28. TLPA 28.09.2020 on otsuses välja toonud, et Liivalaia tn 5 äripindade omanike kasutuses

ei ole tegelikult nii palju parkimiskohti, kui ehitusteatise esitaja väidab (tõkkepuu taga hoovis

on nelja parkimiskoha asemel ainult kaks). Kui äripindade omanikud hakkavad tegelikult

kasutama nelja (või isegi enamat) parkimiskohta, halvenevad hoonet elukohana kasutavate

korteriomanike parkimisvõimalused.

Tallinna Transpordiamet ei

ole ehitusprojekti

parkimislahenduse

puuduste

tõttu

kooskõlastanud,

sest

ehitusprojektis

ettenähtud

parkimisvõimalus Rävala ja Tornimäe parkimismajades ei ole realistlik ning need asuvad

Liivalaia tn 5 hoonest kaugemal kui on toodud standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelis

9.5 (vastavalt 1,1 km ja 1,2 km, kuid standardis on soovituslik kaugus 300 m).

29. Seega saab vaidlustatud haldusakti põhjendustest järeldada, et parkimislahenduse osas on

ehitusprojekt vastustaja arvates vastuolus EhS § 44 p-ga 4, s.o ehitisega või ehitamisega kaasneb

Liivalaia tn 5 kaasomanikele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole

võimalik piisavalt vähendada ega leevendada, ning EhS § 44 p-ga 6, s.o EhS § 42 lg 7 p-s 1

nimetatud pädev asutus on jätnud ehitusloa eelnõu põhjendatud juhul kooskõlastamata (vt ka

3-20-2112

14(14)

halduskohtu 18.05.2021 istungi protokoll, 14:27:40). EhS § 42 lg 7 p 1 sätestab, et pädev asutus

esitab ehitusloa eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle õigusaktist tulenev

pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega.

30. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et Tallinna Transpordiameti kooskõlastuse

puudumine eraldi võetuna ei anna alust keelduda ehitusteatise kooskõlastamisest EhS § 44 p 6

alusel. Kaebaja selgitab õigesti, et ehitusteatise adressaat ja selle kooskõlastamisest keelduva

otsuse tegemiseks pädev asutus on praegusel juhul Tallinna linn kui kohaliku omavalitsuse

üksus (vt EhS § 35 lg-d 1 ja 2, § 36 lg 1, § 44). Ehitusteatise menetlust korraldav pädev asutus

kontrollib vajadusel, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb ehitis või

ehitamine kooskõlastada pädeva asutusega (vt EhS § 36 lg 5 p 2 ja § 42 lg 7 p 1 alusel), kuid

siin ei ole silmas peetud kohaliku omavalitsuse üksuse kui pädeva asutuse enesekorraldusõiguse

alusel moodustatud mistahes linna või valla ametiasutusi (nt ei pruugi olla kõigis

omavalitsusüksustes moodustatud transpordi ja parkimise teemaga seotud asutusi). Mõeldud on

sellist asutust, kelle õigusaktist tulenev pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega ja kes

jätab kooskõlastuse andmata, tuginedes seadusest tulenevale keelule (vrd Riigikohtu

19.06.2020 otsus nr 3-17-2766, p-d 25–27). Tallinna Linnavolikogu 07.02.2013 määruse nr 9

„Tallinna Transpordiameti põhimäärus“ järgi on Tallinna Transpordiameti pädevuses mh

projektide kooskõlastamine ja sõidukite parkimise korraldamine (§ 6 lg 1 p-d 1 ja 23), kuid

ühestki õigusaktist ei tulene, et tema kooskõlastus oli ehitusteatise kooskõlastamiseks nõutav ja

kooskõlastuse puudumise korral tuleb kohaliku omavalitsuse üksusel keelduda ehitusteatise

registreerimisest.

31. Sisu poolest on vastustajal võimalik Tallinna Transpordiameti seisukohas toodud põhjustel

ehitusteatise registreerimisest keelduda, kui selleks on mõni muu EhS §-s 44 nimetatud alus.

Praeguse vaidluse asjaoludel võivad kõne alla tulla EhS § 44 p-d 1 ja 4. Ringkonnakohus

nõustub halduskohtu otsuse p-s 18 toodud järeldusega nende sätete kohaldatavusest. Kuna

kaebaja ei ole apellatsioonkaebuses parkimisega seoses täiendavaid selgitusi esitanud, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks halduskohtu otsuse põhjendusi selles osas korrata.

32. Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

33. Kuna

ringkonnakohus

jätab

apellatsioonkaebuse

rahuldamata,

jäävad

kaebaja

menetluskulud apellatsiooniastmes tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole

ringkonnakohtule menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka

vastustaja võimalikud apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

Kaebajalt tuleb välja mõista Liivalaia tn 5 KÜ vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS

§ 108 lg 8, § 109 lg-d 1 ja 6). Liivalaia tn 5 KÜ menetluskulu apellatsiooniastmes on esindajakulu

1496,88 eurot, mille kolmas isik palub välja mõista koos käibemaksuga. Kolmanda isiku

kinnitusel ei ole ta käibemaksukohustuslane. Ringkonnakohus leiab, et asja mahtu ja keerukust

ning menetluse käiku arvestades on tegemist vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb kaebajalt

täies ulatuses välja mõista. Ülejäänud kolmandad isikud on senises menetluses osalenud kaebaja

poolel ega ole esitanud menetluskulude kandmist tõendavaid dokumente, mistõttu jäävad ka

nende võimalikud menetluskulud nende endi kanda (HKMS § 108 lg 8, § 109 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)