2-18-15388/78 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Mõtsnik

Määruse tegemise aeg ja koht

6. mai 2022.a Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-18-15388

Tsiviilasi

Osaühing MARRU INVEST jt avaldus Tallinn, Liivalaia

tn

korteriühistu

05.10.2018

korteriomanike

üldkoosoleku

otsuste

tühisuse

tuvastamiseks,

alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja I: Osaühing MARRU INVEST (registrikood

11225423, asukoht K. Kärberi tn 34-32, Tallinn)

Avaldaja I seaduslik esindaja: juhatuse liige E R (xxx)

Avaldaja II: F P (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja III: M V (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja IV: M J (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja V: G U (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja VI: M I isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja VII: M P (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja VIII: L P (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja IX: T L (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja X: S K (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XI: G G (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XII: G K (isikukood xxx

aadress xxx)

Avaldaja XIII: A J (isikukood xxx

aadress xxx)

Avaldaja XIV: L K (isikukood xxx

aadress xxx)

Avaldaja XV: J I (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XVI: P T (isikukood xxx

aadress xxx)

Avaldaja XVII: K A (isikukood xxx aadress xxx)

Avaldaja XVIII: T M (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XIX: K K (isikukood xxx aadress xxx)

Avaldaja XX: K K (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXI: K K (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXII: L B (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXIII: V M (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXIV: M T (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXV: J R (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXVI: R Z (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXVII: R J (isikukood xxx aadress xxx)

Avaldaja XXVIII: U T (isikukood xxx aadress xxx)

Avaldaja XXIX: K K (isikukood xxx aadress xxx)

Avaldaja XXX: R K (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXXI: A OÜ (registrikood xxx,

aadress xxx ja xxx, seaduslik esindaja Ü K, e-post xxx)

Avaldaja XXXII: G T (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXXIII: E R (isikukood xxx, aadress xxx)

Avaldaja XXXIV: R R (isikukood xxx aadress xxx)

Avaldajate lepinguline esindaja: Tuulikki Laesson (e-post

tuulikki@laesson.ee)

Puudutatud isik I: Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu

(registrikood 80074490, asukoht Liivalaia tn 5, Tallinn,

liivalaia5@gmail.com)

Puudutatud isiku I seaduslik esindaja: kohtu poolt

määratud juhatuse asendusliige R J (isikukood xxx, e-post

xxx)

Puudutatud isik II: M M (isikukood xxx)

Puudutatud isik III: K O (isikukood xxx)

Puudutatud isik IV: S S (isikukood xxx)

Puudutatud

isikute

II-IV

lepinguline

esindaja:

vandeadvokaat

Kristjan

Tamm

(e-post

kristjan.tamm@nove.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg ja

edasine menetlus

09.03.2022 ja edasine kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldajate Osaühing MARRU INVEST, F P, M V, M J, G U, M I, M P,

L P, T L, S K, G G, G K, A J, L K, J I, P T, K A, T M, K K, K K, K K, L B, V M,

M T, J R, R Z, R J, U T, K K, R K, A OÜ, G T, E R, R R avaldus.

2. Tuvastada Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu korteriomanike 05.10.2018

erakorralise üldkoosoleku otsuste tühisus.

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta M M, K O ja S S kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15

päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel

tasutakse riigilõiv.

Asjaolud ja menetluse käik

Avaldajad esitasid 12.10.2018 (täpsustatud 16.10.2018) Harju Maakohtule avalduse Tallinn,

Liivalaia tn 5 korteriühistu 05.10.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt

kehtetuks tunnistamiseks.

Avalduse kohaselt korteriühistu Tallinn, Liivalaia tn 5 on Liivalaia tn 5 asuva korterelamu ühiseks

majandamiseks loodud mittetulundusühistu. Korteriühistu põhikirja kohaselt on ühistu eesmärgiks

Liivalaia tn 5 asuva elamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning seoses sellega

ühistu liikmete huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele seoses eluruumi kasutamisega

teenuste osutamine. Avaldajad on Liivalaia tn 5 korterelamus asuvate eluruumide korteriomandite

omanikud, kes kuuluvad korteriühistu liikmete hulka. R R, G T ning E R on käesoleva avalduse

esitamise seisuga äriregistrisse kantud korteriühistu juhatuse liikmed. Liivalaia 5 korterelamu on

viiekorruseline, mille keldrikorrusel asuvad eluruumide juurde kuuluvad keldriboksid ning

ärieesmärgil kasutatav mitteeluruum, ja mille esimesel korrusel asub ärieesmärgiga kasutatav

mitteeluruum. Mitteeluruumi näol oli varasemalt tegu ühe korteriomandiga. Ülejäänud korrustel

(teine kuni viies) asuvad korterelamus eluruumidena kasutatavad korteriomandid (eluruumidega

korteriomandite arv on kokku 66).

AS-ile M kuulus varasemalt üks mitteeluruumist korteriomand (mis asus osaliselt keldrikorrusel

ning tervikuna esimesel korrusel korterelamust). AS M koostas ehitusprojekti ning esitas Tallinna

Linnaplaneerimise Ametile ehitusteatise, milles alusel jagas seni talle kuulunud ühest

mitteeluruumist korteriomandi 69-ks mitteeluruumist korteriomandiks (nn panipaikadeks ning

kontoriboksideks). Tallinna linna poolt heaks kiidetud ehitusprojekti alusel kinnitas korteriomandi

jagamise ka notar ning 69 uut korteriomandit kanti senise ühe korteriomandi asemel

kinnistusraamatusse. Pärast seda alustas AS M koheselt korteriomandite võõrandamist.

03.09.2018 esitasid AS M ning M M, L V, E V, S S, T Š, K O, R V, T H, V K, M I, E T ja S P

korteriühistu juhatusele taotluse erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks, kusjuures taotluses

ei ole nimetatud S Pit, kes on aga taotluse allkirjastanud ja seega lugenud ennast üldkoosoleku

kokkukutsujate hulka, samas kui taotlusel puudub L V, T Š’i ning E V allkiri. Seega on taotlusele

allakirjutanud isikute ring ning taotluses märgitud isikute ring erinev. Kokku on taotluse

allkirjastanud 10 isikut. Korteriühistu juhatus tegi pärast teate saamist ühistu liikmetele eelteate

koosoleku kokkukutsumise kohta. Korteriühistu juhatus andis teada, et kutsub oktoobris, esimesel

võimalusel, kokku ühistu üldkoosoleku. Koosoleku täpne kuupäev ja kellaaeg, toimumiskoht ja

päevakord olid korteriühistu juhatuse teate kohaselt selgitamisel. Korteriühistu juhatus lubas anda

korteriühistu liikmetele üldkoosoleku toimumisest teada seaduses ja ühistu põhikirjas ettenähtud

korras. Korteriühistu juhatus kutsus 28.09.2018 kokku üldkoosoleku 16.oktoobriks 2018, mille

päevakorras on 2017. tegevusaruande ja ühistu 2017.a majandustegevuse aastaaruande esitamine

ja kinnitamine, revisjonikomisjoni aruande esitamine ja kinnitamine, 2018.a majanduskava ja

2018.-2019.a tariifide kinnitamine. Puudutatud isikud ei oodanud ära korteriühistu juhatuse poolt

välja kuulutatud üldkoosoleku toimumist ning otsustasid ise kutsuda kokku erakorralise

üldkoosoleku. Erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisel tuginesid puudutatud isikud

korteriühistu põhikirja § 13 lõikele 2, mille kohaselt kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku,

võivad 1/10 ühistu liikmetest üldkoosoleku kokku kutsuda samas korras juhatusega. Puudutatud

isikud otsustasid erakorralise üldkoosoleku kutsuda kokku 05.10.2018 kell 17.30.

Avaldajad märgivad, et olukorras, kus toimub käimasolev kohtuvaidlus uute korteriomandite

moodustamise õiguspärasuse osas (tsiviilasi nr 2-17-9822) ning vaidlused võlgade üle

korteriühistu ees, on erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise otsus ja sellel koosolekul tehtud

otsused vastuolus seadusandluse ning korteriühistu põhikirjaga, samuti on puudutatud isikute

käitumisviis otseselt vastuolus hea usu põhimõtte ning heade kommetega ja toovad puudutatud

isikutele otsest kasu. Puudutatud isikutel puudus seadusest või põhikirjast tulenev õigus koosoleku

kokkukutsumiseks. Veelgi enam, olukorras, kus on käimas kohtuvaidlus puudutatud isikutele

kuuluvate 69 korteriomandi õiguspärasuse osas (mis moodustati kõik varasemast ühest

mitteeluruumina korteriomandist), ei ole avaldajate hinnangul puudutatud isikutel võimalik

kasutada oma vaidlusalustest korteriomanditest tulenevat hääleõigust (ja seeläbi ka hääleenamust

kõikide meelepäraste otsuste vastuvõtmisel).

Kuivõrd rikutud on erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise korda, üldkoosolek ei olnud

hääleõiguslik ning üldkoosolekul vastu võetud otsused rikuvad otseselt avaldajate õigusi ja huve,

vaidlustavad avaldajad kõik 05.10.2018.a üldkoosolekul vastu võetud otsused. Alternatiivselt

paluvad avaldajad kehtetuks tunnistada otsused nr 2, 3, 4, 6 ja 8.

Puudutatud isiku I seisukoht

13.11.2018 esitas seisukoha avaldusele Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu(80074490) juhatuse

asendusliige, märkides, et korteriomandi- ja korteriühistu seaduse järgi ei ole enam ühistu

liikmelisuse arv korteriühistus seotud korteriomandite arvuga. Kui ühele isikule kuulub mitu

korteriomandit, siis tal on üks liikmelisus. Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu kehtiva põhikirja §

14 lõige 1 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole

ühistu liikmetest või nende volitaud esindajatest. Omanike õigustatud ring tuleb määrata

koosoleku toimumise päevaga ja üldkoosolek on otsusvõimeline kui sellel osaleb üle poole

omanikest. Kui üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava ja aasta aruande

kinnitamine, siis tuleb koosoleku kutses märkida koht, kus on võimalik nendega tutvuda.

Korteriühistu üldkoosoleku otsused elamu majandamise ja säilitamiseks on kõigile kohustuslikud

ja seega ka küttekulude jaotus. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest

sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele või tema poolt tarbitud teenuse mahule. Eelmainitust tulenevalt alates

01.01.2018 kulude jaotamise otsusest üldkoosolekul ei piisa, vaid peab olema ka vastav muudatus

tehtud põhikirjas.

Puudutatud isikute II-IV seisukoht

Puudutatud isikud II-IV paluvad jätta avalduse rahuldamata. Kuivõrd korteriühistu juhatus ei

kutsunud üldkoosolekut kokku ei lubatud paari päeva ega ka põhikirjas sätestatud 15 päeva

jooksul, otsustasid 12 korteriomanikku ehk puudutatud isikud II-IV ja korteriomanikud M.I,

Aktsiaselts M, L.V, E.T, T.Š, R.V, E.V, T.H ja V.K 19.09.2018 üldkoosoleku ise kokku kustuda

algusajaga 05.10.2018 kl 17:30 Kauplus D ruumides Liivalaia 5, Tallinn. Selleks pandi vastav

üldkoosoleku teade trepikodade infostendidele ja saadeti korteriühistu juhatusele. Kuivõrd kohale

oli ilmunud 46 korteriomanikku 85-st, st üle 50% korteriomanikest, oli üldkoosolek

otsustusvõimeline. Üldkoosoleku toimumise ajal oli korteriühistul 85 liiget ehk korteriomanikku,

kellest 66 olid eluruumide omanikud ja 19 äripindade omanikud, mis nähtub ka koosoleku

registreerimislehelt.

Puudutatud isikud II-IV on seisukohal, et üldkoosolekul osalejate arvu ja koosolekut kokku

kutsuma õigustatud korteriomanike arvu määramise aluseks on kinnistusraamatu andmed.

Käimasolev teine kohtumenetlus ei mõjuta korteriomaniku üldkoosolekul osalemise või koosoleku

kokku kustumise õigust. Seega kuivõrd üldkoosoleku kokku kutsunud isikud olid kokkukutsumise

ajal kinnistusraamatu kohaselt korteriomanikeks, ühtlasi olid nad ka korteriühistu liikmeks, nad

said teha juhatusele ettepaneku üldkoosoleku kokkukutsumiseks, nad said üldkoosoleku ise kokku

kutsuda, kui juhatus seda ei teinud ja nende poolt üldkoosoleku antud hääled on kehtivad.

Puudutatud isikud II-IV on seisukohal üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud.

Täiendavalt leiavad puudutatud isikud II-IV, et üldkoosoleku kokkukutsumine ei ole toimunud

vastuolus hea usu põhimõtte või heade kommetega. Koosoleku kokkukutsujad tegid koosoleku

kutse päevakorra punktis nr 7 ettepaneku muuta ühistu põhikirja selliselt, et ühistu juhatus

koosneks vähemalt kahest ja maksimaalselt kuni kolmest ühistu liikmest, kellest vähemalt üks

valitakse äripindade omanike seast ja vähemalt üks elamupindade omanike seast. See lükkab

ümber avaldajate väited sellest, et koosoleku kokkukutsujate eesmärgiks oli kontrolli haaramine

juhatuse üle. Seega ei ole koosoleku kokkukutsujad tegutsenud vastuolus heade kommetega ning

ka vastu võetud otsused ei ole vastuolus heade kommetega. Samuti oli üldkoosolekul otsuste

vastuvõtmiseks vajalik kvoorum.

Puudutatud isikud II-IV leiavad, et üldkoosoleku otsused ei ole vastuolus hea usu põhimõtte või

heade kommetega. Juhatuse ja revisjonikomisjoni tagasikutsumine olukorras, kus juhatus ja

revisjonikomisjon on rikkunud ametikohustusi, ei ole vastuolus heade kommetega ega hea usu

põhimõttega. Korteriühistu juhatuse poolt alusetute väljamaksete tegemise olukorras oli igati

põhjendatud ka vastavate tagasinõuete esitamise otsustamine kohustusi rikkunud juhatuse liikmete

ja/või raha saajate vastu. See on igati kooskõlas korteriomanike lojaalsuskohustusega. Vastavate

nõuete põhjendatuse üle otsustatakse sellekohases kohtumenetluses, mitte aga käesolevas asjas.

Seega kõik 05.10.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsused on põhjendatud ja kehtivad.

Kohtumääruse põhjendused

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel vaatab kohus esitatud avalduse läbi

hagita menetluses. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete

kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi lg 5 kohaselt ei

ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga

asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse vastavust

seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. TsMS §

477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja

arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. Kuivõrd antud

asjas seadus kohtuistungi pidamise kohustust ette ei näe ja kumbki pool ei ole taotlenud

ärakuulamist, lahendab kohus avalduse kirjalikus menetluses.

TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes

nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada

ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma

nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1

kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool

ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka

poole muudest avaldustest.

Kohus on tuvastanud, et Korteriühistu Tallinn, Liivalaia tn 5 on Liivalaia tn 5 Tallinnas asuva

korterelamu ühiseks majandamiseks loodud mittetulundusühistu, mille liikmeteks olid

mitteeluruumist korteriomandi omanik Aktsiaselts M ja 66 eluruumist korteriomandite omanikud.

Tallinna Ringkonnakohtu 08.11.2021 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-17-9822 on tuvastatud, et

Aktsiaselts M jagas 28.04.2017 notariaalse lepinguga seni talle kuulunud ühest mitteeluruumist

korteriomandi 69-ks mitteeluruumist korteriomandiks, mis on kantud kinnistusraamatusse.

Aktsiaselts M on andnud osade korteriomandite omandiõiguse üle muuulgas puudutatud isikutele

II-IV.

03.09.2018 esitasid 12 korteriomanikku ehk puudutatud isikud II-IV ja korteriomanikud M I,

Aktsiaselts M, L V, E T, T Š, R V, E V, T H ja V K korteriühistu juhatusele taotluse üldkoosoleku

kokkukutsumiseks. Korteriühistu juhatus teatas, et kutsub üldkoosoleku kokku oktoobris 2018.

Juhatusele taotluse esitanud 12 korteriomanikku otsustasid 19.09.2018 üldkoosoleku kokku

kustuda algusajaga 05.10.2018 kl 17:30 Kauplus D ruumides Liivalaia 5, Tallinn. Selleks pandi

vastav üldkoosoleku teade trepikodade infostendidele ja saadeti korteriühistu juhatusele.

Erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisel tuginesid puudutatud isikud korteriühistu põhikirja §

13 lõikele 2, mille kohaselt kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad 1/10 ühistu liikmetest

üldkoosoleku kokku kutsuda samas korras juhatusega. Juhatus kutsus 28.09.2018 kokku

üldkoosoleku 16.oktoobriks 2018.

Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas 05.10.2018 toimunud korteriomanike erakorralise

üldkoosoleku otsused on vastuolus seadusega ja seetõttu tühised või alternatiivselt kehtetud.

Avaldajad leiavad, et kuivõrd rikutud on erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise korda,

üldkoosolek ei olnud hääleõiguslik ning üldkoosolekul vastu võetud otsused rikuvad avaldajate

õigusi ja huve, on üldkoosoleku otsused vastuolus seadusega ja seetõttu tühised. Alternatiivselt

paluvad avaldajad 05.10.2018.a üldkoosolekul vastu võetud otsused nr 2, 3, 4, 6 ja 8 kehtetuks

tunnistada.

MTÜS § 20 lg 3 kohaselt peab juhatus üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult

ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette

nähtud väiksema esindatuse nõuet. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt kui juhatus ei kutsu

üldkoosolekut käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad

üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike

üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või

põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui

koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on

tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse

tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut

käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses

otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku

võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle

vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

KrtS § 24 1 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll

ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või

muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine

ka seaduses sätestatud muul juhul.

Kohus leiab, et Tallinna Ringkonnakohtu 08.11.2021 otsusega on tõendatud, et Aktsiaseltsi M

poolt korteriomandite moodustamise eesmärk oli saavutada häälteenamus korteriühistu

üldkoosolekul mitteeluruumide omanikele sobivate otsuste vastuvõtmiseks. Kohus leidis, et

hagejad on usutavalt põhistanud, et Aktsiaseltsi M huvi moodustada oma korteriomandist 69 uut

korteriomandit oli kantud soovist omandada korteriühistus tulevikus häälte osakaal vastukaaluks

66 eluruumi korteriomanikele ja saavutada üldkoosolekutel häälteenamus endale soodsate otsuste

vastuvõtmiseks. Kohus märkis, et selline käsutustehingu eesmärk on vastuolus heade kommetega

ja tühine, kuna asja käsutamise eesmärk on sisuliselt enda õiguste läbisurumine, millega

eelduslikult kaasneb praeguse vaidluse asjaolude kohaselt eluruumide omanike huvide

kahjustamine.

Kohus leidis, et heauskse omandamise üheks eelduseks AÕS § 561 lg 1 alusel on aga

käsutustehingu kehtivus, st see ei või olla mh tühine. Sellisel juhul oleks tehtav kinnistusraamatu

kanne omaniku kohta ebaõige AÕS § 65 lg 1 mõttes. Riigikohus on leidnud, et heauskne

omandamine on võimalik vaid juhul, kui käsutustehing on kehtiv (vt RKTKo nr 3-2-1-127-13, p

20). Korteriomandite moodustamise käsutustehingu tühisus ei võimalda kostjatel II-VIII

korteriomandid ostnud isikutel seda heauskselt omandada. Kui heauskne omandamine toimuks,

tekiks ostjate sissekandmisel kinnistusraamatusse eelduslikult valed kanded, mis ei tekitaks

omandit.

Kohus rahuldas hagejate nõuded kostjate Aktsiaselts M, M M, L V, S S, E V, T S, K Oe, R Vi ja

T H vastu ja kohustas kostjaid andma nõusolek kinnistamisavalduse esitamiseks, millega suletakse

ja kustutatakse korteriomandi jagamisel tekkinud uute korteriomandite kohta avatud registriosad.

Samuti rahuldas kohus hagejate nõuded kohustada Aktsiaseltsi M andma nõusolek

kinnistamisavalduse esitamiseks ja kinnistusregistriosa avamiseks, millega moodustatakse ja

avatakse uus kinnistusregistri registriosa (9370/37918 mõttelist osa kinnistust ning reaalosa

mitteeluruum nr 1, mille üldpind on 937 m2 ja tähistus plaanil 67 ning omanikuks Aktsiaselts M).

Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab kostjate tahteavaldust sellekohaste nõusolekute

andmiseks (TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). Kuivõrd Riigikohus ei

võtnud 28.03.2022 määrusega kostjate kassatsioonkaebust menetlusse, on viidatud Tallinna

Ringkonnakohtu otsus jõustunud ja täitmiseks kohustuslik.

TsÜS § 84 lg 1 alusel ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega ei saanud

tühise käsutustehingu alusel moodustatud korteriomandite omanikel tekkida korteriomandi ja

korteriühistuseaduses ning mittetulundusühingute seaduses korteriühistu kui mittetulundusühistu

liikmele sätestatud õigusi, sealhulgas MTÜS § 20 lõikes 3 ja 4 sätestatud õigust üldkoosolekut

kokku kutsuda. Eelneva alusel on antud üldkoosoleku kokkukutsumisel rikutud oluliselt selleks

ettenähtud korda, mistõttu on vaidlusalused korteriomanike 05.10.2018 erakorralise üldkoosoleku

otsused KrtS § 24 1 lg 1 alusel tühised.

Kohus märgib, et kuivõrd kohus rahuldab eeltoodud põhjendustel avaldajate nõude vaidlusaluste

üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks, ei pea kohus vajalikuks anda hinnagut teistele

asjaoludele ja tõenditele, mis käsitlevad antud otsuste tühisise tuvastamise ja alternatiivselt

kehtetuks tunnistamise nõuet.

Menetluskulud

TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus, võttes arvesse,

et puudutatud isikud II-IV osalesid vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumisel ja valiti tühise

üldkoosoleku otsuse alusel ka uuteks juhatuse liikmeteks ning eelnevaga põhjustasid avaldajate

õigustatud kohtusse pöördumise, siis tuleb jätta menetluskulud puudutatud isikute II-IV kanda.

TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi määrab asja menetlev kohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste

kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukuluks riigilõiv. Kohtuvälised

kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate kulud.

Avaldajate menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks mõistliku aja jooksul pärast

kohtumääruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Mõtsnik

Kohtunik

Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.