2-19-12052/62 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.04.2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-12052

Tsiviilasi

X (X) hagi Y (Y) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja Y

(Y) vastuhagi X (X) vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 29.06.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik ning

kaebuse hind

Y apellatsioonkaebus, hind 3 500 eurot

X vastuapellatsioonkaebus, hind 0 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

(vastuhagis

kostja)

X

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Margot

Arnus

Kostja

(vastuhagis

hageja)

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Hannes

Toodu

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 29.06.2020 otsuse resolutsioon muutmata, arvestades lisaks

järgmises p-s 2 märgitud otsustusega kostja täiendava alternatiivse nõude

rahuldamata jätmise kohta ja käesoleva otsuse põhjendustega.

2. Jätta rahuldamata kostja apellatsioonkaebus ja apellatsioonimenetluses esitatud

täiendav alternatiivne nõue kaasomandi lõpetamiseks.

3. Jätta hageja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta poolte apellatsioonimenetluse kulud kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 12.08.2019 Pärnu Maakohtule hagi Y (kostja) vastu XXX kinnistu

asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXX) kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu

jagatakse reaalosadeks vastavalt hagile lisatud asendiplaanile. Hageja palus asendada kostja

tahteavaldused ja jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Kinnistust kuulus ½ suurune mõtteline osa hagejale ja ½ suurune mõtteline osa kostjale.

Kinnistu pindala oli 12 291 m2, st kummagi poole osa suurus oli ca 6 145,5 m2. Kinnistu oli

hoonestatud ja seal asusid elamu ja erinevad majandushooned (kelder, kuurid, laut, lehtla,

grillmaja, kasvuhooned jne). Kinnisasi kuulus varasemalt poolte vanavanematele, kes

pärandasid selle 2003 võrdsetes osades hagejale ja kostjale. Enne kinnisasja omanikuks saamist

elas kostja mõnda aega sellel asuvas elamus kuni 1989, siis lõpetas kostja kinnisasja tegeliku

igapäevase kasutamise. Alates 1989 elas kostja oma korteris ja ta elamut aktiivselt ei kasutanud.

Kostja hoiustas elamu katusekorrusel oma asju. Alates 1993 elas poolte nõusolekul elamus

alaliselt hageja ema, kes oli kunagi kolinud elamusse omakorda oma ema hooldama. Samuti

kasutas elamut hageja, kui ta ema külastas. Hagejal oli plaanis majja alaliselt kolida koos

elukaaslasega, et hooldada ema ja luua seal pere.

Kuivõrd kostjal puudus pärast kolimist huvi kinnistu vastu, siis panustas kinnistu

parendamisesse hageja. Kostja ei teinud ühtegi olulist remonttööd ega panustanud varalisi

vahendeid. Hageja remontis oma kuludega elamut (soojustas, puhastas ja parandas küttekolded,

paigaldas ventilatsiooniseadmed, paigaldas vee- ja kanalisatsiooniühenduse, uuendas maja

elektrivõrgustiku ja tegi siseviimistlustöid). Hageja tegi kostjale korduvalt ettepanekuid

panustada nii rahaliselt kui ka tööga maja renoveerimisse. Kostja ei soovinud töödesse

panustada. Kostja kinnitas suuliselt hagejale korduvalt, et tal polnud huvi elamu vastu (ei selle

renoveerimiseks ega seal elamiseks). Kostjal oli oma korter ja suvemaja.

Aastate jooksul kujunes välja praktika kinnistu kasutamiseks. Kostja kasutas kinnistu

põhjapoolset osa, millel kostja haris peenraid, püstitas kasvuhoone ning asus renoveerima vana

aida ja tööriistakuuri hoonet, milles olid tingimused ööbimiseks. Kostja renoveeris ka

põhjapoolses osas asuva vana palkidest laudahoone põranda ja lae ning ehitas kuuri jalgrataste,

tööriistade ja muu vajaliku hoiustamiseks. Hageja kasutas kinnistu lõunapoolset osa, millel asus

elamu ja paar abihoonet. Viidatud abihooned püstitas hageja ise.

Pooled pidasid läbirääkimisi kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks, kuid edutult. Pooltel

oli selle kohta pooleli vaidlus tsiviilasjas nr 2-19-10815. Arvestades poolte erinevat arusaama

kinnisasja

kasutamisest,

siis

polnud

võimalik

vaidlust

lahendada

kasutuskorra

kindlaksmääramisega. Pooltel puudus üksmeel kaasomandis oleva asja kasutamise tingimustes.

Seega oli poolte erimeelsuste lahendamiseks ainus võimalus kaasomand lõpetada ja kinnistu

jagada. Katastriüksuse jagamine kaheks eraldiseisvaks katastriüksuseks ja seejärel kahe eraldi

kinnisasja moodustamine oli võimalik. Kinnisasja reaalosadeks jagamise puhul oli uutele

kinnisasjadele eraldi juurdepääs Pargi tänavalt. Mõlemal kinnisasjal oli oma elektriühendus.

Mõlemale kinnisasjale oli juba rajatud või on võimalik rajada vee- ja kanalisatsiooniühendus.

Uute kinnisasjade kasutamine oleks võimalik vastavalt sihtotstarbele.

Kostja vastuväited hagile ja vastuhagi

3. Kostjal puudusid vastuväited kaasomandi lõpetamise suhtes, kuid kostja polnud nõus hageja

pakutud kaasomandi jagamise viisiga. Kostja polnud nõus pooltele jäävate reaalosade

suurusega ja asjaoluga, et kinnistul asuv elamu jääb hagejale. Kostja esitas 23.10.2019

vastuhagi, milles palus kaasomandi lõpetamist kinnistul asuva elamu korteriomanditeks

jagamise teel selliselt, et elamu esimene korrus jääb hagejale ja elamu teine korrus kostjale.

Kostja palus asendada hageja tahteavaldused ning jätta menetluskulud hageja kanda. Ülejäänud

maa osas tuleks määrata kasutuskord, mida kohus menetles tsiviilasjana nr 2-19-10815. Elamu

asukoht kinnistul võimaldas kinnistu koosseisu kuuluva maatüki kasutuskord seada selliselt, et

isik, kes kasutab katusekorrust, kasutab maatüki osa, mis jääb elamu trepikoja poole (kust

pääses elamu teisele korrusele) ja teine pool maatükist jääb selle isiku kasutusse, kes kasutab

esimest korrust ja elamusse sissepääsu veranda kaudu.

4. Kostja konsulteeris vallavalitsusega, kelle andmetel oli elamu jagamine kostja pakutud viisil

võimalik. Kostja soovis elamu teist korrust välja ehitada selleks, et seal vanaduspõlves elada.

Kostjal oli elamuga emotsionaalne side, ta oli seal sündinud ja elanud. Seal sündis ka kostja

tütar. Praegu kasutas elamu põhikorruse kahte tuba ja kööki hageja ema ja elamu katusekorrus

oli poolte suulise kokkuleppe alusel kostja kasutuses. 2011 lepiti suuliselt kokku, et kostja

kasutab elamu teist korrust. Praegu kehtis esialgse õiguskaitse korras 05.09.2019 määrusega

paika pandud kasutuskord (vt tsiviilasi nr 2-19-10815).

Kostja ei vaielnud vastu asjaolule, et hageja tegi kaasomandis olevale esemele parendusi, sh

osa parendusi, mis olid vajalikud elamu säilitamiseks. Kostja nõudis hagejalt korduvalt

kuludokumente sooviga pool kuludest hüvitada. Kostja ei nõustunud hageja poolt talle suuliselt

öeldud remonttööde hindadega, mis ületasid kordades tavapäraseid kulusid. Hageja polnud

kulusid ka tõendanud ega nõudnud kostjalt nende hüvitamist. Ülejäänud tööd, mida hageja

kooskõlastamata tegi, polnud vajalikud kaasomandis oleva hoone säilitamiseks. Asjaolu, et

hageja hakkas pärast kostja poolt remondi küsimuse tõstatamist, elamu, tema ema poolt

kasutatavat osa remontima alles 2013. aastal, tõendas, et elamu ei vajanud varasemalt

ulatuslikku remonti. Hageja polnud kostjalt küsinud nõusolekut elamus remondi tegemiseks.

Lisaks olid ebaõiged väited, et kostja polnud elamu heakorda panustanud - kostja panustas

elamu remonti ja hooldamisse. Hagis märgitud kaasomandi jagamisel tulemusel saaks hageja

endale kinnistu osa, mis oleks kostja omast väärtuslikum.

Hageja vastu vastuhagile

5. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata, kuna kinnistu jagamine kostja nõutud viisil polnud

võimalik. Kostja soovis elamu jagamist korteriomanditeks ja seada seda ümbritsevale maatükile

kasutuskord. Hageja sellega ei nõustunud, sest selline jagamine tähendaks sisuliselt kaasomandi

lõpetamata jätmist. Kostja sõnastas nõude selliselt, et kaasomandi jagamine toimuks ainult

kaasomandis oleva elamu suhtes. Elamu moodustas väikese osa kogu kaasomandist.

Kaasomandi peamine osa oli maa. Kuivõrd hageja nõudis kaasomandi lõpetamist tervikuna, siis

ei olnud kohtul võimalik hageja nõuet rahuldamata jätta.

Elamu korrustel oli ühine kütte-, elektri- ja veevarustus ning selle baasil kahe eraldiseisva

korteri moodustamine oli ehitustehniliselt väga keeruline kui mitte võimatu. Jagamise

tulemusel tekkivad korteriomandid ei oleks iseseisvalt majandatavad. Elamusse paigutatud

ventilatsioon oli paigaldatud arvestades hoone mõlema korrusega (sh arvestades ruutmeetreid).

Tegemist oli väga suure investeeringuga. Teisele korrusele polnud võimalik paigaldada ka vee

ja kanalisatsiooni ühendust. Kostja esitatud plaanide tõttu peaks lõhkuma esimese korruse (sh

ruumide vaheseinu ja vahelagesid). Kinnistu jagamine korteriomanditeks oli ebamõistlik ja

kaasomanike koormavam.

Kostja jättis 1989 elamust välja kolides selle väga halba seisu. Majas puudus vee- ja

kanalisatsiooniühendus, seinad ja põrandad olid soojustamata, elektrijuhtmed ja pistikud olid

suures osas pärit 1937 (maja ehitamise aeg) ning seetõttu ohtlikud. Peale pärandvara

kättesaamist, avaldas kostja et ta ei soovi elamusse panustada ega hagejale kompenseerida pool

renoveerimistöödest. Kostja rõhutas, et ta ei pretendeeri elamule ega soovi seda kasutada.

Kostja soov oli ehitada põhjapoolsele osale jääva vana maja asemele uus suvemaja. Selle

suusõnalise leppe alusel asuski hageja maja renoveerima. Hageja tellis 2013 hindamisakti, mille

kohaselt oli kogu kinnistu väärtus 15 000 eurot (kummagi osa 7 500 eurot). Hageja oli enda

kasutuses olnud lõunapoolset osa (sh elamut) märkimisväärselt parendanud (mh paigaldas kalli

ventilatsiooniseadme). Elamu korteriomanditeks jagamisel rikastuks kostja alusetult hageja

arvelt. Samuti kostja pakutud viis ei tulenenud senisest kasutamispraktikast ning kostja esitas

hulgaliselt valeväiteid selle kohta, et ta elamu remonti panustas. Hagejal oli kinnistul asuva

elamuga tugev emotsionaalne side ning kostjal see tegelikult puudus. Kostja väited kinnistu

osade väärtuse osas olid ebaõiged.

Maakohtu otsus

6. Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus lisas kohtulahendile plaani,

mis oli otsuse lahutamatuks lisaks. Menetluskulud jäid poolte endi kanda. Kohus määras jagada

kaasomand poolte vahel reaalosadeks järgmiselt:

1) vastavalt käesolevale kohtulahendile lisatud asendiplaanile jagada katastriüksus nr

XXX ja XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXX) kaheks kinnistuks nii, et

moodustatakse vastavalt uued katastriüksused (üksus A suurusega 6 144 m2 ja üksus B

suurusega 6 144 m2) ning tekivad kaks kinnistut (XXX kinnistu 1, mis koosneb üksusest

A ja kuulub hagejale, ning XXX kinnistu 2, mis koosneb üksusest B ja kuulub kostjale);

2) kohustada kostjat andma järgmised tahteavaldused ja asendada need kohtulahendiga:

avaldus

Saaremaa

vallavalitsusele

maakorralduskava

(jagamise

plaani)

kooskõlastamiseks; avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale

maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise

teostamiseks; avaldus kinnistusraamatu pidajale vastavate registrikannete tegemiseks. :

7. Kohus tuvastas, et pooled olid ühel meelel, et kaasomand tuli lõpetada, kuid vaidlesid

kaasomandi viisi osas. Maakohus lahendas vaidlust asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, § 77 lg

1 ja 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel poolte huvide kaalumise

teel lähtudes õiglusest.

Kohtu hinnangul ei tõendanud kostja, et vastuhagis esitatud viisil oleks võimalik kinnistut

jagada, st et ehitustehniliselt oli eraldi korterite moodustamine võimalik. Kuressaare

Kommunaalprojekti spetsialisti arvamus seda ei tõendanud. Ehituspetsialisti MM arvamuse

kohaselt polnud elamut võimalik kaheks eraldiseisvaks korteriomandiks jagada.

Kaasomandi jagamisel tuli arvestada kinnistul poolte vahel pikka aega kehtinud kasutuskorda

ning hageja poolt elamu renoveerimisse panustamist. Arvestades kinnistu senise kasutamise

praktikat, koormas kaasomanikke kõige vähem kaasomandiks oleva kinnisasja jagamine

reaalosadeks.

Poolte esitatud asjaoludel oli aastate jooksul väljakujunenud praktika kohaselt hageja kasutanud

peamiselt kinnistu lõunapoolset osa (sh elamut) ja kostja kinnistu põhjapoolset osa (sh kõiki

seal asuvaid hooneid). Kumbki pooltest käesoleval ajal kinnistul asuvas elamus ei elanud.

Elamu esimesel korrusel elas alates 1993 alaliselt hageja ema, hageja ise tegi majas ehitustöid

ja veetis seal suure osa nädalavahetustest ja puhkustest. Tulevikus plaanis hageja elamusse koos

perega elama asuda. Elamu katusekorrus oli osaliselt väljaehitamata ja seal hoidis kostja oma

asju. Katusekorrust aktiivselt ei kasutatud ja igapäevatoimetusi seal ei tehtud, talviti oli seal

väga külm. Eeltoodut kinnitasid kohtuistungil oma ütlustega tunnistajad Q, C ja D ning N

kirjalik seletuskiri. Tõendamist ei leidnud kostja väide, et ta kasutas elamu teist korrust

praktiliselt igapäevaselt kevadest kuni sügiseni. Tunnistaja C ütluste kohaselt kostja teist

korrust igapäevaselt ei kasutanud, see oli rohkem kola hoidmiseks. Kostja koristas ja korrastas

teist korrust alles menetluse ajal 26.03.2020, mille tagajärjel teise korruse üldine ilme muutus.

Tunnistajate Q ja D teada teist korrust ei kasutatud, sest see oli räämas ja ruumi polnud.

Tunnistajad leidsid, et teine korrus oli elamiskõlbmatu.

Kohtu hinnangul tuli kinnistu jagamisel arvestada ka poolte ebaproportsionaalset panust elamu

parendamisel. Kostja ei eitanud, et elamus tegi ulatuslikke remonttöid hageja ja kuigi teine

korrus oli siseviimistluseta, siis oli hageja teinud märkimisväärseid kulutusi elamu üld-

konstruktsioonidele, veeühendusele, katusele jms. Kostja elamu remontimisse ei panustanud.

Kinnistu väärtus oli võrreldes 2013 aastaga oluliselt tõusnud hageja tehtud remondi arvel.

Üldjuhul tuli hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna. Kinnisasja kui terviku

väärtusest kõrvalekaldumine kaasomanikele kuuluvate kaasomandi osade väärtuste

kindlakstegemisel võis õigustatud olla näiteks olukorras, kus üks kaasomanik oli enda poolt

kasutatava kaasomandi osa väärtust kinnisasja remontides tõstnud. Hageja oli enda poolt

kasutatava kaasomandi osa väärtust ja kasutustingimusi seda remontides oluliselt tõstnud.

Kostja polnud remonti panustanud ega enda kasutuses oleva kinnisasja osa väärtust tõstnud.

Hea usu põhimõttega oleks vastuolus, kui kostja rikastuks alusetult hageja tehtud kulutuste ja

parenduste arvelt, kui elamu jagataks kostja nõutud viisil.

Lähtumine sellest, et mõlemal kaasomanikul säiliks võimalus elamut kasutada, ei pruukinud

olla kaasomanike huvides. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks pole vaja olulist põhjust, saab kohus

kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega.

Olukorras, kus pooled polnud saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võis asja

korteriomanditeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Olukorras, kus

mõlemad pooled olid eelduslikult huvitatud kinnisasja kasutamise jätkamisest, kuid ei saanud

seda omavaheliste suhete halvenemise ja erimeelususte tõttu teha enam vanal viisil, oli

põhjendatud kinnisasja jagamine reaalosadeks. Kumbki pool ei jääks ilma sellest, mida ta oli

harjunud kasutama. Kinnistu jagamine tagas mõlemale poolele suurema otsustusvabaduse oma

osa suhtes. Kinnistu jagamine kaheks erinevaks katastriüksuseks ja kaheks erinevaks

kinnisasjaks oli võimalik ja mõistlik. Vaidluse all ei olnud, et kinnisasja reaalosadeks jagamise

puhul oli mõlemale uuele kinnisasjale eraldi juurdepääs Pargi tänavalt. Mõlemal kinnisasjal oli

oma elektriühendus. Mõlemale kinnisasjale oli juba rajatud või võimalik rajada ka vee- ja

kanalisatsiooniühendus.

Kostja apellatsioonkaebus

8. Kostja palus tühistada maakohtu otsus ja saata asi tagasi samale maakohtule uueks

arutamiseks. Alternatiivselt palus kostja teha uus otsus, millega lõpetada poolte kaasomand

järgmisel viisil:

1) vastavalt lisatud joonisele jagada katastriüksus nr XXX ja XXX kinnistu (registriosa

nr XXXXXX) kaheks kinnistuks nii, et moodustatakse vastavalt uued katastriüksused

(üksus A suurusega 6 144 m2 ja üksus B suurusega 5936,07 m2) ning tekivad kaks

kinnistut (XXX kinnistu 1, mis koosneb üksusest A ja kuulub hagejale), ning XXX

kinnistu 2, mis koosneb üksusest B ja kuulub kostjale);

2) kohustada hagejat tegema järgmised tahteavaldused ja asendada need kohtulahendiga:

avaldus

Orissaare

vallavalitsusele

maakorralduskava

(jagamise

plaani)

kooskõlastamiseks; avaldus ja volitus maakorraldustööde tegevuslitsentsi omavale

maamõõtjale katastrimõõdistamise tingimuste taotlemiseks ja katastrimõõdistamise

teostamiseks; avaldus kinnistusraamatu pidajale vajalike kannete tegemiseks. Hagi tuli

jätta rahuldamata ning kõik menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

9. Kostja selgitas, et ta ei vaidlustanud apellatsioonkaebusega seda, et maakohus jättis vastuhagi

rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata vastuhagis taotletud viisil korteriomanditeks

jagamisega. Samas oli maakohtu lahendi põhjendused õigusvastased ja maakohus ei täitnud

selgitamiskohustust. Kostja esitas apellatsioonkaebuses uue nõude, millega taotles kinnistu

kaasomandi lõpetamist reaalosadeks jagamisega, kuid kaebaja hinnangul oli põhjendatud

kinnistu jagamine teistsuguselt, sest kostja pakutud viis oli hageja omast õiglasem.

Kohus leidis, et vaidluse lahendamisel tuli lähtuda kaasomandi osa väärtusest, et tagada, et

kostja ei rikastu alusetult hageja arvelt. Nendest põhjendustest tuli välja, et kuigi kostjale jääva

kaasomandiosa väärtus oli väiksem kui talle kuuluva mõttelise osa väärtus, siis ei olnud kostjal

alust hiljem nõuda mistahes hüvitist osade väärtuste ühtlustamiseks tulenevalt AÕS § 77 lg-st 3.

Kohus leidis ebaõigesti, et poolte vahel oli väidetavalt välja kujunenud elamu kasutamise

praktika, et põhjendatud oli arvestada poolte poolt väidetavalt ebaproportsionaalselt elamule

kantud kulusid ja arvestada kaasomandiosade väärtus eraldi, mitte kinnistu väärtust tervikuna.

Teise kaasomaniku nõusolekuta võis teha üksnes asja säilitamiseks vajalikke toiminguid. Kui

üks kaasomanik kannab kaasomandis olevale asjale omavoliliselt kulusid ja teeb parendusi, siis

teeb kaasomanik seda omal riisikol. Omavoliliselt kinnistu osale kulutuste tegemine ja selle

kasutamine ei anna suuremat õigust konkreetsele kinnistu osale. Kuna pooled polnud

kasutuskorras kokku leppinud, siis poleks kohus tohtinud arvestada poolte väidetavalt

ebaproportsionaalseid kulusid elamule.

Kohus jättis ebaõigesti tuvastamata, milliseid kulusid kumbki pool oli teinud. Kostja oli

pidevalt panustanud kinnistu ja sellel asuva elamu eest hoolitsemisse ning tema abikaasa tegi

samuti ehitustöid. Kostja oli ilmselgelt elamule kulusid kandnud, sh kulusid, mis tõstsid terve

elamu ja kinnistu väärtust.

Tervet elamut mõjutavad muudatused ja kulud oleksid pooled pidanud omavahel

kooskõlastama (enne tuli tõendada, millised kantud kulud olid vajalikud kinnistu säilitamiseks).

Hageja väitis maakohtu menetluses, et ta kasutas elamut ja tegi sellele kulutusi suulise

kokkuleppe alusel, kuid hageja ei tõendanud sellise kokkuleppe täpset sisu. Hageja väide, et ta

püüdis kostjat kaasata kulutuste tegemisse, oli paljasõnalised, samas olid need asjakohatud, sest

üks kaasomanik ei saanud dikteerida teisele, milliseid kultusi peab tegema. Kui kohtu hinnangul

sai elamule tehtud kulusid arvestada, pidi kohus tuvastama, millal ja mis kulusid oli hageja

teinud, kuidas need mõjutasid kinnistu väärtust ning põhjendama nende arvestamist või

arvestamata jätmist. Praegu olid kohtu järeldused üldsõnalised. Kohus ei tuvastanud, millised

tööd ja materjalid olid kinnistu väärtust parandanud ja kes vastavad kulud kandis. Kuivõrd

Domus Kinnisvara ja Muhro OÜ akti tulemused olid erinevad ja omavahel vastuolus, siis ei

olnud kohus piisavalt põhjendanud, miks ta lähtus Muhro OÜ aktist ja jättis Domus Kinnisvara

akti täielikult kõrvale.

Kohus leidis ebaõigesti ja alusetult, et käesoleval juhul oli põhjendatud lähtuda kaasomandi

osade väärtusest, mitte kinnistu väärtusest tervikuna. Mõlemad pooled tegid kinnistule ja

elamule erisuguseid kulusid. Käesoleval juhul ei esinenud sellist erandlikku olukorda, mille

tõttu oleks põhjendatud kalduda kõrvale kinnistu väärtuse tervikuna hindamise reeglist ning

lähtuda poolte kaasomandiosade väärustest eraldi. Selline alusetu ja ebaõige põhjendus pärsib

oluliselt kostja võimalusi võimaliku AÕS § 77 lg 3 kohase hüvitise hilisemal nõudmisel.

Ebaõige oli ka kohtu viide, et kinnistu väärtuse tervikuna hindamine oleks vastuolus hea usu

põhimõttega. Kohus ei käsitlenud otsuses, kas ja kuidas kompenseeritakse kostjale see, et talle

jääva reaalosa väärtus ei vasta mõttelise osa väärtusele.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

10. Hageja vaidlustas menetluskulude jaotust ning palus uue otsusega jätta menetluskulud

kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud palus hageja jätta samuti kostja kanda. Maakohus

ei põhjendanud menetluskulude poolte endi kanda jätmist. Kohtu napisõnaline seisukoht polnud

käsitletav põhistatud kaalutlusotsusena. Lisaks tuli arvestada, et hagi kuulus rahuldamisele ning

hageja pakkus kostjale kompromissi samaväärses ulatuses nagu maakohus rahuldas hagi.

Samuti venitas kostja menetlust põhjendamatult. Eeltoodu andis aluse menetluskulude

jätmiseks kostja kanda.

Menetluse edasine käik ja vastustajate seisukohad

11. Tallinna Ringkonnakohus võttis kostja kaebuse menetlusse 07.09.2020 ja hageja kaebuse

menetlusse 10.09.2020.

12. Pooled vaidlesid teineteise kaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata ning

menetluskulud palusid jätta vastaspoole kanda.

13. Kohus rahuldas 07.02.2022 kostja taotluse nõude täiendamiseks apellatsioonimenetluses

kaasomandi lõpetamise viisiga ja andis hagejale võimaluse seisukoha esitamiseks.

14. Seoses kostja esitatud uue kaasomandi lõpetamise viisiga leidis hageja, et see polnud

põhjendatud. Kaasomand oli jagatud pooleks selliselt, et mõlemad pooled saavad selle kinnistu

osa, mida nad olid peamiselt kasutanud. Kumbki pool oli oma kasutatavat osa ise parendanud,

nii palju kui ise vajalikuks oli pidanud. Uued moodustatud kaasomandid olid suuruselt võrdsed.

Kostja kasutusse jäid kõik abihooned, millest tulenevalt hageja pidi tegema lisakulutusi. Isegi

kui maatükid olid praegusel hetkel rahaliselt väärtuselt erinevad (hageja sellega ei nõustunud),

tulenes erinevus ainult kummagi poole enda panuse erinevusest. Hageja tegi ainsana elamu

parendamiseks ulatuslikke kulutusi, kostja ei polnud selle kohta esitanud ühtegi vastuväidet ja

oli mitmekümne aasta jooksul aktsepteerinud kaasomandi sellist kasutuspraktikat. Kumbki pool

ei saanud maakohtus rahuldatud kaasomandi lõpetamise viisi puhul midagi juurde ega poolelt

ei võetud midagi ära.

Hageja rõhutas kostja uue nõude suhtes seda, et uute moodustatavate kinnisasjade piirid

määratakse menetlusele järgnevate maakorraldustööde käigus. Lisaks kostja ei põhjendanud,

miks kaebuses toodud muudatus piiri kujus üldse vajalik oli. Kostja väitis, et see oleks

õiglasem, kuid seejuures puudus mistahes sisuline selgitus, milles see õiglus seisnes.

Vastaspool selgitas omapoolset pakutud kinnistupiiri kulgemist vaid asjaoluga, et uue

kinnistute vahelise piiri mõõtmisel tuleksid mõned mõõtepunktid juurde. Hageja oli oma viisi

puhul uute moodustatavate kinnistute piirjoont märkides arvestanud kaasomandi senist

kasutuskorda. Kinnistu jagamine sirgjoonelise piiriga ei oleks mõistlikult võimalik. Kostja ei

selgitanud, kuidas piiri määramine sirgjooneliselt aitab tema huve paremini kaitsta, milles

seisnes viiside erinevus (peale kinnistuid poolitava piirjoone kuju) ning miks oli üldse

rahuldatud kaasomandi lõpetamise viisi muutmine vajalik.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

15. Ringkonnakohus leiab, et poolte apellatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu

otsuse resolutsioon tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ kohaselt muutmata

osas, milles maakohus hagi rahuldas, jättis vastuhagi rahuldamata ning jaotas menetluskulud,

kuid täiendada tuleb otsuse põhjendusi.

TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

16. Pooled ei vaidle selle üle, et nad on XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXX) pindalaga

12 291 m², kaasomanikud võrdsetes mõttelistes osades, st kummagi mõttelise osa suurus on

hinnanguliselt 6 145,5 m². Pooled said kinnistu kaasomanikeks aastal 2003, pärides selle oma

vanavanematelt. Kinnistu on hoonestatud ja kinnistul asuvad elamu ja majandushooned.

Kinnistul asuvas elamus on elanud üle 30 aasta hageja ema.

17. Hageja esitas maakohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks. Asja materjalidest nähtuvalt

soovis hageja lõpetada kaasomand selliselt, et kinnistu jagataks poolte vahel reaalosadeks.

Kostja soovis vastuhagis lõpetada kaasomand elamu jagamisega korteriomanditeks ja elamut

ümbritsevale kinnistu koosseisu kuuluvale maatükile määrata kasutuskord. Esmalt märgib

kohus, et kooskõlas AÕS § 76 lg-ga 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi

lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. On

tavapärane, et kaasomanikeks on kas pereliikmed või sugulased ja et AÕS § 77 lg 1 kohaselt

jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud

ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, siis tulenevalt AÕS § 77

lg-st 2 otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi

ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja

nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning

saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

18. Maakohus rahuldas hagi ja jagas kinnistu kaasomanike vahel reaalosadeks. Kohus jättis

vastuhagi rahuldamata põhjendusel, et kinnistul asuvat elamut ei ole võimalik kaheks

eraldiseisvaks korteriomandiks jagada. Lisaks jääks osa kinnistust ja eramust siiski poolte

kaasomandisse, kuid pooltel puudub tahe ühiselt tegutseda. Korteriomanditeks jagamise puhul

tuleks teha ulatuslikke ümberehitustöid. Spetsialisti MM arvamusel tuleks hoone

ümberehituseks see eelnevalt maha lammutada, kandev karkass üle kontrollida ja alustada

renoveerimist otsast peale (II kd, lk 11-12). Apellatsioonkaebuse väitel ei vaidlusta kostja

vastuhagi rahuldamata jätmist.

19. Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas ja heitis

maakohtule ette menetlusnormide olulist rikkumist, kuivõrd kohus jättis täitmata

selgitamiskohustuse. Ringkonnakohus nõustub selles osas kostjaga.

Praeguses kohtuasjas väljendub maakohtu selgitamiskohustuse rikkumine selles, et kohus oleks

pidanud kostjale taotletud viisi sobimatust menetluses selgitama ja andma võimaluse tugineda

lisaks ka muudele viisidele (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 21). Kuigi pooltel

oli maakohtus juriidilised esindajad, on Riigikohus selgitanud, et see ei anna alust jätta

selgitamiskohustus täitmata või teha seda ebapiisavalt. Maakohtupoolne selgitamiskohustus oli

ebapiisav, kuivõrd kaasomandi lõpetamiseks annab seadus rea viise ja need oleks tulnud

pooltega läbi arutada ja anda võimalus kostjale esitada alternatiivseid nõudeid. Kuigi hageja

juba 18.11.2019 vastuses vastuhagile märkis, et kinnistu jagamine kostja nõutud viisil ei ole

võimalik, ei olnud see kostja jaoks piisav. Maakohus oleks pidanud arvestama Riigikohtu

seisukohaga, mille kohaselt haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või

ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1

tähenduses, kui pool on juba varem haginõude või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi

lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS §

376 lg 4 p 2 mõttes (Riigikohtu 10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 27).

Ringkonnakohtu hinnangul võib praeguses kohtuasjas maakohtu poolt selgitamiskohustuse

täitmata jätmise tõttu lubada ka apellatsioonimenetluses.

Kostja palus kohtuotsuse tühistamisel menetlusnormi olulise rikkumise tõttu saata asi

maakohtule tagasi uueks lahendamiseks. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et TsMS §-s 2

sätestatud menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes peab ringkonnakohus esmajoones püüdma

asja ise lahendada ning üksnes erandina saatma selle maakohtule uueks lahendamiseks, kui ta

ei saa asja lõpuni lahendada (vt nt Riigikohtu 7.02.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-06, p

14). Ringkonnakohtu hinnangul oli seetõttu nõude laiendamine praeguse vaidluse asjaolusid

arvesse võttes lubatav ja kostjale tuli anda võimalus uue kaasomandi lõpetamise viisi

esitamiseks.

20. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Esmalt märgib ringkonnakohus, et võimalused maakohtust erineva otsuse tegemiseks

kaasomandi jagamise viisi osas on piiratud. Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik

kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse

kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga

viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu

10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 29; vt ka 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

14-17, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel esmalt

kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise hageja soovitud viisil

diskretsiooniõiguse piire, s.t otsustades viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale

kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.

21. Olles tutvunud tsiviilasja materjalide ja maakohtu otsuse põhjendustega, leiab

ringkonnakohus, et maakohtu otsus on kaasomandi jagamise viisi osas põhjendatud ja selle

muutmiseks ei ole alust. Maakohtul ei olnud alust jätta hagi rahuldamata. Seda ka vaatamata

sellele, et kostja ei loobunud maakohtus soovist asuda vanaduspõlves elama kinnistul asuva

elamu teisel korrusel. Riigikohus on 10.04.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749 asunud

seisukohale, et kuigi kaasomanikule võib kaasomandi lõpetamise tagajärjel olla koormav oma

pikaaegsest kodust lahkuda, ei anna selline asjaolu iseenesest alust jätta kaasomandit

lõpetamata. Asja materjalidest nähtuvalt ei elanud pooled alaliselt kinnistul asuvas elamus, kuid

seal elas hageja ema. Hagi rahuldamine ja kaasomandi lõpetamine hageja nõutud viisil ei olnud

kostja suhtes ebaõiglane.

22. Maakohus ei kohaldanud hagi rahuldamisel ebaõigesti materiaalõigust ega rikkunud

oluliselt menetlusõiguse norme. Kohus on asja lahendamisel kaalunud kaasomanike huve ja

hinnanud, et hageja poolt pakutud lahendus vastab kõige paremini poolte huvidele, arvestades

konkreetse vaidluse asjaolusid. See tähendab, et kohus saab otsustuse tegemisel lähtuda

eelkõige üksikjuhtumi asjaoludest, mitte aga sellest, milline on nn tavapärane ja enamlevinud

kaasomandi jagamise viis. Kuigi kaasomandi lõpetamise nõude kohtusse esitamiseks ei ole vaja

kaasomanikul mõjuva põhjuse olemasolu, siis sobiva kaasomandi jagamise viisi tuvastamisel

tuleb mh ka poolte suhetega ja senise läbisaamisega (Riigikohtu 29.05.2012 otsus nr 3-2-1-61-

12). Ringkonnakohus märgib, et pooltevahelisele suhtlusele hinnangu andmiseks piisab sellest,

kui üks kaasomanikest väidab, et suhted on kaasomandi säilitamiseks liiga pingelised. Lisaks

nähtub asja materjalidest, et pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kinnisasja kasutamise osas.

23. Apellatsioonimenetluses ei ole enam vaidlust kaasomandi lõpetamise viisi üle. Maakohus

rahuldas hagi ja jagas kinnistu kaheks nii, et kummagi moodustatava kinnistu suuruseks oleks

6 144 m2. Kostja 29.07.2020 apellatsioonkaebuses esitatud nõudes oleks moodustatavate

kinnistute suuruse vaheks jäänud 415,86 m2 (II kd, lk 104). 10.08.2020 esitatud nõude

täpsustuses soovis kostja jagada kaasomand reaalosadeks küll võrdsemates osades, kuid

soovides keldri ja kaevu ainukasutusõigust, milline lahend ei oleks asjaolusid arvestades aga

hageja jaoks olnud õiglane. Mingeid põhjendusi kostja tema poolt soovitud viisil kaasomandi

jagamiseks (sisuliselt oli tegemist muudatusega piiri kujus) kaebuses esile ei toonud. Maakohtu

lahend jagada kaasomand hageja soovitud viisil kaheks võrdse suurusega maa-alaks on asja

materjale ja poolte senist kaasomandi kasutuspraktikat arvestades õiglane. Kostja väited seni

kinnistu kasutamise praktikast ei ole kooskõlas asjas poolte esitatud väidete ja neid kinnitanud

tõenditega. Maakohus on seega diskretsiooniõiguse teostamisel jõudnud põhjendatud

järeldusele, et hagi rahuldamine hageja soovitud kaasomandi jagamise viisil oli poolte huvidega

kooskõlas. Hageja on 28.09.2020 vastuses kaebusele toonud põhjendused, miks kinnistu

jagamine kostja soovitud viisil ei ole võimalik - kostja pakutud piirjoon on elamu

peasissepääsule liiga lähedal, ei arvesta hageja rajatud vee- ja kanalisatsioonitrassiga, hageja ja

ta ema kasutuses olevad marjapõõsad ja peenramaa jääks kostja kinnistule (vastuse p 2.5).

Ringkonnakohus nõustub hagejaga.

24. Praegusel juhul ei ole kinnisasi jagamatu ja kahe katastriüksuse moodustamine on

maakorralduslikult võimalik ning kohaliku omavalituse pädevuses. Kinnisasja jagamine on

Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 10 lg 1 ja 13 lg 1 kohaselt lihtne maakorraldustoiming, st

kinnisasja jagamine otsustakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Hageja soovitud viisil

kinnisasja jagamine kaheks reaalosaks ei riku kinnisasja olemust ega muuda võimatuks

kinnisasja kasutamist vastavalt otstarbele. Maakohtus oli vaidluse all kostja võimalik nõue

kaasomandi reaalosadeks jagamisel tekkivate osade väärtuse hüvitamises. Ringkonnakohus

märgib, et kohus saab kaasomandi reaalosadeks jagatud uute kinnisasjade piiride

kindlaksmääramise ja uute kinnistute kinnistusraamatusse kandmise järgselt otsustada

hüvitisnõuete üle. Maakohtu otsuse põhjendustest tuleb välja jätta kinnistule tehtud kulutuste

käitlemine. Juhul kui kostja leiab, et ta on õigustatud saama hüvitist AÕS § 77 lg 3 alusel, siis

on tal õigus pöörduda selleks vastava nõudega kohtu poole pärast kaasomandi reaalosadeks

jagamist (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 04.11.2009 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09;

25.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05).

25. Vastuseks vastuapellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

Ringkonnakohus leiab, et vastuapellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus ja maakohus

jaotas menetluskulud õigesti. Praegusel juhul poleks põhjendatud jätta menetluskulusid kostja

kanda üksnes seetõttu, et kohus pidas kaasomandi jagamist põhjendatuks hageja esile toodud

viisil, mitte sel viisil, mida toetas vastuhagis kostja. Maakohus on õigesti leidnud, et kaasomand

lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta

menetluskulud TsMS § 163 lg1 alusel poolte endi kanda (vt Riigikohtu 27.09.2010 otsus

tsiviilasjas 3-2-1-70-10, p 14). Seda seisukohta ei muuda asjaolu, et kostja vaidles kaasomandi

lõpetamise viisile vastu, kuna leidis, et hageja välja pakutud kaasomandi jagamise viis ei olnud

sobiv. Muu hulgas ei saa seetõttu väita, et kostja käitus pahatahtlikult või venitas menetlust.

Eelnevat arvestades jättis maakohtu menetluskulud põhjendatult TsMS § 163 lg 1 järgi poolte

endi kanda. TsMS § 163 lg 2 kohaldamise kohta selgitab ringkonnakohus, et see säte kohaldub

vaid hagi osalise rahuldamise korral (Riigikohtu 07.10.2020 määrus kohtuasjas nr 2-18-11359,

p 14). Praegusel juhul hagi rahuldati täies ulatuses ja seega puudus alus selle normi

kohaldamiseks.

26. Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel kohaldub TsMS § 171 lg 1, mille kohaselt

apellatsioonkaebuste rahuldamata jätmisel jäävad kummagi apellandi menetluskulud

ringkonnakohtus tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)