2-19-18697/75 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(11)

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-19-18697

Otsuse tegemise aeg ja koht

18. aprill 2022, Tartu

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Osaühingu S.A.CITO hagi Heino Võsu, Heiki Võsu

ja Merily Kanteri vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 30. juuni 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu S.A.CITO apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant): Osaühing S.A.CITO (registrikood

10797175), esindaja vandeadvokaat Robert Sprengk

Kostja

(vastustaja):

Heino

Võsu

(isikukood

xxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaadi abi Kaisa

Lumiste

Kostja (vastustaja): Heiki Võsu (isikukood xxxxxxxxx),

esindaja vandeadvokaat Mihkel Gaver

Kostja

(vastustaja):

Merily

Kanter

(isikukood

xxxxxxxxx)

Menetluse liik

kirjalik menetlus

2(11)

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Tartu Maakohtu 30. juuni 2021. a otsus osas, milles kohus jättis Heino

Võsu esitatud vastuhagiga seotud Osaühingu S.A.CITO menetluskulud

Osaühingu S.A.CITO enda kanda, ning teha selles osas uus otsus, millega jätta

Heino Võsu esitatud vastuhagiga seotud Osaühingu S.A.CITO menetluskulud

täies ulatuses Heino Võsu kanda. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Osaühingu S.A.CITO apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Lugeda Tartu Maakohtu 30. juuni 2021. a otsuse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgmiselt:

" 1. Jätta Heino Võsu vastuhagi Osaühingu S.A.CITO vastu läbi vaatamata.

2. Lõpetada Osaühingu S.A.CITO, Heino Võsu, Heiki Võsu ja Merily

Kanteri kaasomand korteriomandile, mis on kantud registriossa nr XXX

(aadress XXX ) müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

3. Määrata enampakkumise alghinnaks 50 000 eurot.

4. Enapakkumisel saadud rahast tuleb tasuda enampakkumise kulud.

Ülejäänud raha tuleb jagada kaasomanike vahel võrdselt.

5. Jätta Heino Võsu esitatud vastuhagiga seotud Osaühingu S.A.CITO

menetluskulud täies ulatuses Heino Võsu kanda. Muus osas jätta

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda."

4. Apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud menetlusosaliste menetluskulud

jätta menetlusosaliste endi kanda.

5. Määrata kindlaks Heino Võsu poolt Osaühingule S.A.CITO hüvitavad

maakohtu menetluses kantud menetlukulud.

6. Mõista Heino Võsult Osaühingu S.A.CITO kasuks välja maakohtu menetluses

kantud menetluskulu (esindajakulu) 240 eurot.

7. Välja mõistetud menetluskulude summadelt (resolutsiooni p 6) tuleb Heino

Võsul tasuda Osaühingule S.A.CITO viivist alates käesoleva otsuse

jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

3(11)

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse

või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Osaühing S.A.CITO (hageja) esitas 28. novembril 2019 Tartu Maakohtule hagi

kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada tema ning Heino Võsu (kostja I), Heiki

Võsu (kostja II) ja Merily Kanteri (endise perekonnanimega Viira; kostja III) kaasomand

Tartus aadressil XXX asuvale korteriomandile (kinnistusraamatu registriosa nr XXX ;

korteriomand) selle müümisega avalikul enampakkumisel. Hageja palus määrata, et

enampakkumise alghind on 50 000 eurot ja igal kordusenampakkumisel võib hinda

alandada kuni 10%. Alternatiivselt palus hageja jätta korteriomandi kostjate

kaasomandisse selliselt, et igale kaasomanikule kuulub 1/3 suurune mõtteline osa

kaasomandist. Hageja palus kohustada kostjaid tasuma solidaarselt hagejale korteriomandi

omandiõiguse kaotuse eest 12 500 eurot või ¼ korteriomandi turuväärtusest.

Hagiavalduse kohaselt kuulub nii hagejale kui igale kostjale ¼ suurune mõtteline osa

korteriomandist. Hageja soovib kaasomandi lõpetada, kuid hageja ja kostjad pole jõudnud

kaasomandi lõpetamise osas kokkuleppele. Hageja pole korteriomandit kasutada saanud,

korteriomandit kasutab kostja I. Hageja ei soovi korteriomandit endale ja seetõttu pole

kaasomanikevaheline

enampakkumine

võimalik.

Avalik

enampakkumine

tagab

võimalikult kõrge müügihinna ja õiglase hüvitise omandi kaotamise eest igale

kaasomanikule. Kinnisvarahindaja hinnangu järgi on korteriomandi väärtus 50 000 eurot.

Seoses kostjate vastuväidetega märkis hageja, et korteris 13 aastat elamine ja uue elukoha

otsimise vajadus ei ole sellised asjaolud, mis muudaks korteriomandi müümise avalikul

enampakkumisel kostja I jaoks ebaõiglaseks ja välistaks sellise kaasomandi lõpetamise

viisi.

2. Kostja I ei nõustunud hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga. Kaasomandi

lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel ei ole kooskõlas poolte huvidega,

samuti ei ole selline kaasomandi lõpetamine kostja I suhtes õiglane. Kostja I on

vaidlusaluses korteriomandis elanud juba 13 aastat ega soovi kolida, see on kostja I kodu.

Avalikul enampakkumisel võib korteriomandi osta kolmas isik, mistõttu peaks kostja I

soetama enesele uue eluaseme.

Kostja I nõustus kostja II vastuhagiga, milles taotletakse kaasomandi lõpetatamist

korteriomandi müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja I oli nõus, et

korteriomandi alghind on 50 000 eurot.

3. Kostja I esitas 20. jaanuaril 2020 vastuhagi, milles palus mõista hagejalt kostja I

kasuks välja kommunaalkulude võlgnevuse 95 eurot 74 senti 2019. a juuli kuni detsembri

eest. Kostja I võttis 27. mai 2021. a kohtuistungil oma vastuhagi tagasi.

4(11)

4. Kostja II esitas 5. veebruaril 2021 vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand

korteriomandile selle müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Saadud raha

palus kostja II jagada kaasomanike vahel võrdselt.

Kostja II leidis, et hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisid ei ole õiglased ning

koormaksid oluliselt teisi kaasomanikke. Eriti ebaõiglased oleksid need kostja I suhtes, kes

on vaidlusaluses korteris pikalt elanud eakas inimene ega soovi kodust ilma jääda. Kostjal

II on isiklik huvi, et vaidlusalune kinnisasi jääks ka edaspidiselt pereringi. Kinnisasja

pereringi jätmine soodustaks kostja I emotsionaalset seisundit, vastupidine oleks tema

suhtes ebaõiglane. Kostja II kinnitas kohtuistungil, et soovib korteriomandit omandada

ning oli nõus, et enampakkumise alghind oleks 50 000 eurot.

5. Kostja III oli nõus kaasomandi lõpetamisega avalikul enampakkumisel. Kostja III

vaidles vastu hageja esitatud alternatiivsele nõudele ning teatas, et tal puudub kaasomandi

säilitamise vastu huvi. Kostja III oli samuti nõus kaasomandi lõpetamisega

kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja III hinnangul oleks see õiglane kostja I

suhtes.

6. Hageja avaldas kohtuistungil vastuseks kostja II vastuhagile, et on nõus

kaasomandi lõpetamisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel, kuid seda üksnes juhul,

kui hageja saab hüvitist vähemalt 12 500 eurot. Samas oli hageja seisukohal, et kuna

korterit soovib ainult kostja I, ei ole täidetud eeldused kaasomandi lõpetamiseks kostja II

taotletud viisil. Avalik enampakkumine annab turusituatsioonist tulenevalt õiglase hinna.

7. Kostja I vastuhagile vaidles hageja vastu. Hageja hinnangul ei ole hea usu

põhimõttega kooskõlas olukord, kus üks kaasomanik, kes ei võimalda teisele

kaasomanikule juurdepääsu kaasomandile, nõuab teise kaasomaniku käest kulude

hüvitamist. Hageja oli nõus sellega, et kostja I võtab vastuhagi tagasi.

MAAKOHTU LAHEND

8. Maakohus jättis 30. juuni 2021. a otsusega kostja I vastuhagi hageja vastu läbi

vaatamata ning lõpetas hageja ja kostjate kaasomandi korteriomandile selle müümisega

kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus määras enampakkumise alghinnaks

50 000 eurot. Enapakkumisel saadud rahast tuleb tasuda enampakkumise kulud, ülejäänud

raha tuleb jagada kaasomanike vahel võrdselt. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi

kanda.

Kostja I vastuhagi jättis maakohus läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 1 p 2 alusel seoses hagi tagasivõtmisega. Kuna hageja on vastuhagi

tagasivõtmisega nõus, on kostjal I õigus hagi tagasi võtta ning hagi tuleb jätta läbi

vaatamata. Vastuhagiga seotud tõendid jättis kohus tähelepanuta.

Kaasomandi pidas kohus põhjendatuks lõpetada kostja II taotletud viisil.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kaasomand tuleb lõpetada

ning kohtul ei ole alust asuda seisukohale, et korteriomand peaks jääma menetlusosaliste

kaasomandisse. Kahetoalise korteri ühine kasutamine sellise kaasomanike ringi poolt ei

ole mõeldav, korteris elab tegelikult ainult üks kaasomanik, kostja I. Kaasomandi

5(11)

lõpetamine ei ole välistatud kokkuleppega või vastuolus hea usu põhimõttega.

Kaasomandit ei ole koormatud hüpoteekidega.

Kuna menetlusosaliste vahel on vaidlus selle üle, kuidas kaasomand lõpetada, otsustab

lõpetamise viisi kohus (AÕS § 77 lg 2). Kohus saab otsustada vaid kaasomandis oleva asja

jagamise sellise viisi üle, mida on taotletud kas hagis või vastuhagis.

Kostja III väitel puudub tal kaasomandi säilitamise vastu huvi ja seega on ta vastu vaielnud

ka sellele, et tema kaasomandiosa suureneks. Kohus ei saa järelikult kaasomandi

lõpetamisel lähtuda hageja alternatiivsest nõudest (kaasomandi lõpetamine asja jätmisega

kostjate kaasomandisse, millega kaasomandiosade suuruseks oleks 1/3 igale

kaasomanikule). Kohus saab kaaluda asja avaliku või kaasomanike vahelise

enampakkumise vahel.

Seadus ei sätesta, millist kaasomandi lõpetamise viisi tuleks eelistada. Riigikohus on

korduvalt selgitanud, et kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide

kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus (nt Riigikohtu 18. detsembri 2019. a otsus nr 2-

18-13306, p 11). Kohus lähtus kaasomandi lõpetamise viisi valikul sellest, et korteriomand

on olnud pikka aega kostja I kodu, tema eesmärk on korteris edasi elada ning ta sooviks

seda enda omandisse. Kostja II on menetluses kinnitanud, et ka tema sooviks

korteriomandit enda omandisse. Korteriomandi säilitamise kostjale I või kostjale II tagab

eelkõige kaasomanikevaheline enampakkumine. Teisest küljest on hagejal soov saada oma

kaasomandiosa eest võimalikult suurt hinda ning selle tagab avalik enampakkumine.

Kohus leidis poolte huve kaaludes, et kaasomand tuleb lõpetada kaasomanike vahelisel

enampakkumisel. Kohtu arvates kaalus kostja I huvi säilitada oma kodu üles hageja huvi

saada kaasomandiosa eest võimalikult palju raha. Avalik enampakkumine võib kaasa tuua

olukorra, kus kostjal I tuleb oma kodu säilitamiseks osta korter kallimalt kui selle turuhind.

Selline lahendus ei oleks kostja I suhtes õiglane. Hageja pidi pankrotimenetluses

kaasomandit ostes arvestama sellega, et tegemist on kolmanda isiku eluruumiga ning

võtma riski, et kaasomandist tulenevalt on korteri võimalik väärtus väiksem kui ühe isiku

omandisse kuuluval korteril. Kostja I ei pidanud arvestama sellega, et kellegi teise

võlgnevuse tõttu läheb tema kodu avalikule enampakkumisele.

Kuna kostjad I ja II on kinnitanud, et soovivad saada kogu korteriomandi omanikuks ja

enampakkumisel osaleda, soovivad ainuomandit vähemalt kaks kaasomanikku ning

kaasomanikevaheline enampakkumine on õiguslikult võimalik.

Omandi kaotusel tuleb omandist ilma jääjale tasuda võimalikult õiglane hüvitis rahas.

Ekspertiisiakti kohaselt oli seisuga 7. aprill 2021 korteriomandi turuväärtus umbes 50 000

eurot. Kohtu määratud ekspertiisi tulemusel selgunud korteriomandi turuväärtus on

kooskõlas ka hageja esitatud asjatundja arvamusega.

Menetlusosalised ei vaielnud vastu hageja taotlusele määrata enampakkumise alghinnaks

50 000 eurot. Alghinna määramine tagab, et omandi kaotanud kaasomanikud saavad

hüvitisena vähemalt nende kaasomandiosale vastava osa korteri turuhinnast. Kohus ei

pidanud vajalikuks määrata, kui palju võib enampakkumisel hinda suurendada või

kordusenampakkumisel alandada. Selle tingimuse saab paika panna enampakkumise

läbiviimise käigus.

6(11)

Kuna igal kaasomanikule kuulub ¼ korteriomandist, tuleb enampakkumisel saadud raha

pärast enampakkumise kulude kandmist jagada kaasomanike vahel võrdselt.

Menetluskulude jaotamisel lähtus kohus TsMS § 162 lg-test 1 ja 4. Kohus rahuldab nii

hageja kui kostja nõude kaasomandi lõpetamiseks, kõik menetlusosalised on olnud

algusest peale kaasomandi lõpetamisega nõus. Kaasomandi lõpetamise viisi valik ei muuda

praegusel juhul menetluskulude jaotust. Poolte menetluskulude jätmine poolte endi kanda

on selles menetluses õiglane. Iga menetlusosaline (v.a kostja III) on kandnud

esindajakulusid ning kohus ei leia, et kellegi esindajakulud peaksid jääma mingis osas

kaasomandi lõpetamisele vastuväiteid või pretensioone mitte esitanud kostja III kanda. Nii

hageja kui ka kostja II on tasunud samas summas riigilõivu. Menetluses ei ole üheselt

selge, kellest tingituna on jäänud kaasomand kohtuväliselt lõpetamata ning kohus ei näe

selles põhjust muuta menetluskulude jaotust. Hageja soov teha tsiviilasjas lisaks hageja

esitatud asjatundja arvamusele ka ekspertiis oli hageja valik. Kuna ükski teine

menetlusosaline ei esitanud korteri hindamisakti, oleks kohus ekspertiisi tegemata jätmisel

lähtunud hageja esitatud asjatundja arvamusest. Seega jääb ka ekspertiisikulu seda

taotlenud hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

9. Hageja palub 30. juulil 2021 esitatud apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu

otsuse

osas,

millega

maakohus

määras

kaasomandi

lõpetamise

viisiks

kaasomanikevahelise enampakkumise, ning teha uue otsuse, millega määrata kaasomand

lõpetamise viisiks avalik enampakkumine. Samuti palub hageja tühistada maakohtu otsuse

osas, millega jäeti menetluskulud poolte nendi kanda, ja teha uus otsus, millega jätta

kostjate menetluskulud nende endi kanda ning kaasomandi lõpetamise menetlusega seotud

hageja menetluskuludest 50 % kostja I ja 25 % kostja II kanda ja jätta kostja I vastuhagiga

seotud hageja kõik menetluskulud kostja I kanda. Ringkonnakohtu menetluses kantud

menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

Ükski menetlusosaline ei ole asjas esitanud nõuet, et soovib korteriomandit enda

omandisse (ja seda hüvitise maksmise kohustusega teistele). Seega pole täidetud

kohtupraktikast

tulenevad

eeldused

kaasomanikevaheliseks

enampakkumiseks.

Hagimenetluses ei ole kaasomandi lõpetamise viisi osas soovina arvestatav

menetlusosalise väide oma soovi kohta (ilma vastavat nõuet esitamata). Kostja I pole

esitanud vastuhagi nõudega (kaasomandi lõpetamise viisiga), et soovib korteriomandit

enda omandisse hüvitise maksmise kohustusega teistele kaasomanikele, ka ükski teine

menetlusosaline ei ole sellist nõuet esitanud. Kohus kohaldas seega valesti AÕS § 77

lg- t 2,

otsustades

põhjendamatult

kaasomandi

lõpetamise

kaasomanikevahelise

enampakkumise korraldamisega. Ringkonnakohus saab teha kaasomandi lõpetamise viisi

osas uue otsuse ja lõpetada kaasomandi korteriomandi panemisega avalikule

enampakkumisele. Avalik enampakkumine tagab kõikidele menetlusosalistele õiglase

hüvitise kaasomandiosa kaotuse eest.

Hageja pöördus hagiga kohtusse seetõttu, et ei saanud kostjatega kohtuvälist kokkulepet

kaasomandi jagamise osas. Kaasomandi lõpetamisega on kogu aeg nõus olnud kostja III,

mistõttu on õige kohtu seisukoht, et teiste menetlusosaliste kulusid pole õige jätta tema

kanda. Samas ei saa seda väita teiste kostjate kohta. Kostjaga I ei saavutanud

7(11)

kaasomanikud kokkulepet, kuna viimane polnud nõus korteri turuväärtusega. Kostja II ei

vastanud hageja ettepanekutele üldse. Kostjad I ja II pole nendele hagiavalduses esitanud

asjaoludele ka vastu vaielnud. Kuna kostjad I ja II põhjustasid hageja poolt kohtusse

pöördumise, on põhjendatud hageja menetluskulude jätmine nende kahe kostjate kanda.

Kohus leidis ekslikult, et hageja soov teha tsiviilasjas lisaks hageja esitatud asjatundja

arvamusele ka ekspertiis, oli hageja valik ning ekspertiisi tegemata jätmisel oleks kohus

lähtunud hageja esitatud asjatundja arvamusest. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja I

poolt koos 1. veebruari 2021. a menetlusdokumendiga esitatud Domus Kinnisvara

hindamisakti, mille kohaselt oli korteriomandi turuväärtus 47 000 eurot. See oli ka

põhjuseks, miks hageja soovis asjas ekspertiisi korraldamist ja kandis sellega seotud kulu.

Kostjate menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda ning hageja kaasomandi lõpetamise

menetlusega seotud menetluskuludest 50 % tuleb jätta kostja I ja 25 % kostja II kanda.

Kostja I võttis enda esitatud vastuhagi tagasi ja kohus jättis vastuhagi läbi vaatamata.

TsMS § 168 lg 2 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata.

Seega peab kostja I kandma vastuhagiga seotud hageja menetluskulud ning maakohus on

otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 168 lg 2 nõudeid. Hageja taotleb, et ringkonnakohus

jätaks kõik hageja menetluskulud, mis on seotud kostja I vastuhagiga, kostja I kanda.

Hageja kandis seoses kostja I vastuhagiga kulusid 240 euro ulatuses, mis seisnesid

esindajakuludes seoses vastuhagile vastuse koostamiseks (2 tundi, hinnaga 120 eurot tund

(käibemaksuta)).

10. Kostja I vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Juhul

kui kohus otsustab maakohtu otsuse tühistada menetluskulude jaotuse osas ja jätta

vastuhagiga seotud hageja menetluskulud kostja I kanda, palub kostja I vähendada hageja

menetluskulusid vähemalt 120 euro võrra. Poolte apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud palub kostja I jätta hageja kanda.

Kostja II on taotlenud vastuhagis kaasomandi lõpetamist korteriomandi müümisega

kaasomanikevahelisel

enampakkumisel.

Seega

on

täidetud

esmane

eeldus

kaaosmanikevahelise enampakkumise viisi valimiseks ning õige ei ole hageja väide, et

kaasomanikevahelist enampakkumist ei ole võimalik korraldada. Asjaolu, et ükski

kaasomanik ei ole esitanud (vastu)hagi nõudega jätta omand temale, ei ole

kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamise eeldus.

Kaasomanikevaheline enampakkumine on põhjendatud eelkõige siis, kui kõik

kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, kuid enda omandisse soovivad samal ajal

asja mitu kaasomanikku. Samas ei pea kaasomanikud esitama sellist soovi haginõudena.

Käesoleval juhul on kostja II taotlenud kaasomandi lõpetamist selliselt, et asi pannakse

kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Kaasomandi lõpetamisega on olnud nõus ka

kõik teised kaasomanikud, kusjuures kostja I on väljendanud menetluses soovi samuti

terve korter endale osta. Sellest tulenevalt on õige maakohtu seisukoht, et kuna mitu

kaasomanikku on väljendanud soovi osta korter endale, on põhjendatud kaasomandi

lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega kohtu poolt on

kohtu diskretsiooniotsus. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtub kohtu diskretsiooniotsuse

8(11)

kujunemine. Kohus ei ületanud diskretsiooni piire ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse

norme (sellele ei ole hageja apellatsioonkaebuses ka viidanud). Kostja I hinnangul puudub

alus maakohtu otsuse muutmiseks.

Menetluskulude jaotamine hageja soovitud viisil ei ole põhjendatud. Hageja hagi jäeti

sisuliselt osaliselt rahuldamata (kaasomandi lõpetamise viisi osas) ning täies ulatuses

rahuldati kostja II vastuhagi, millega ka kostja I menetluses ka nõus oli. Sellest tulenevalt

on olnud ainuõige jätta osapoolte menetluskulud nende endi kanda.

Seoses kostja I vastuhagi puudutavate menetluskuludega ei ole hageja viide TsMS § 168

lg-le 2 ei ole õige, kuna kohus jättis hagi läbi vaatamata põhjusel, et hagi võeti tagasi, ning

sellist olukorda reguleerib TsMS § 168 lg 4. Hagi tagasivõtmisega seotud menetluskulude

jaotamisel tuleb lisaks TsMS § 168 lg-tes 4 ja 5 sätestatule arvestada ka menetluskulude

jaotamise üldisi põhimõtteid, sh TsMS § 162 lg-t 4. Praegusel juhul ongi kohus leidnud, et

menetluskulude poolte endi kanda jätmine on põhjendatud ja õiglane. Kui ringkonnakohus

leiab, et kostja I vastuhagiga seotud hageja menetluskulud tuleb jätta kostja I kanda, palub

kostja I kohtul neid menetluskulusid vähendada.

11. Kostja II vaidleb samuti apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle

rahuldamata. Apellatsioonimenetluse menetluskulud palub kostja II jätta hageja kanda.

Kostja II ei nõustu hagejaga, et sooviks kaasomandi lõpetamise viisi osas hagimenetluses

ei ole lihtsalt menetlusosalise väide oma soovi kohta, vaid vastavasisulise haginõude

esitamine. Kohus saab otsustada sellise kaasomandis oleva asja jagamise viisi üle, mida on

taotletud kas hagis või vastuhagis. Käesoleval juhul on hageja taotlenud kaasomandi

jagamist avalikul enampakkumisel, kostja II aga vastuhagis kaasomandi jagamist

kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kaasomandi lõpetamisega on nõus ka kõik teised

kaasomanikud, kusjuures kostja I on menetluses väljendanud soovi samuti terve korter

endale osta. Sellest tulenevalt on kostja II hinnangul õige maakohtu seisukoht, et kuna mitu

kaasomanikku on väljendanud soovi osta korter endale, on põhjendatud kaasomandi

lõpetamine kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

Maakohtu otsuse põhjendustes on jälgitav maakohtu diskretsiooniotsuse kujunemine.

Maakohus ei ole ületanud diskretsiooni piire ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme

(sellele ei ole hageja apellatsioonkaebuses ka viidanud). Sellest tulenevalt puudub kostja

II hinnangul alus maakohtu otsuse muutmiseks.

Menetluskulude jaotamine hageja soovitud viisil ei ole põhjendatud. Maakohus jättis

menetluskulud põhjendatult kõigi menetlusosaliste endi kanda, kuna keegi ei olnud

tegelikkuses kaasomandi lõpetamisele vastu, vaidlus oli vaid lõpetamise viisi üle. Õige on

maakohtu seisukoht, et menetluses ei ole üheselt selge, kellest tingituna on jäänud

kaasomand kohtuväliselt lõpetamata. Lisaks jäi hageja hagi kaasomandi lõpetamise viisi

osas rahuldamata ning kostja II hagi rahuldati täies ulatuses.

12. Kostja III toetab apellatsioonkaebust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab,

et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p-st 2 lähtudes tühistada osas, milles kohus jättis

kostja I vastuhagiga seotud hageja menetluskulud hageja enda kanda, ning teha selles osas

9(11)

uus otsus, millega jätta kostja I vastuhagiga seotud hageja menetluskulud täies ulatuses

kostja I kanda. Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2², esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

14. Asja materjalidest nähtuvalt esitas kostja I 20. jaanuaril 2020 hageja vastu

vastuhagi, milles palus mõista hagejalt enda kasuks välja 95 eurot 74 senti ning sellelt

summalt arvestatud viivise (I kd, tl-d 61–66) ning hageja on kostja I vastuhagile

3. septembril 2020 vastanud (I kd, tl-d 87–88). 27. mail 2021 toimunud istungil võttis

kostja I esitatud vastuhagi tagasi (I kd, tl 199 pöördel) ning maakohus jättis otsusega kostja

I vastuhagi TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata. Vastuhagi läbivaatamata jätmist

puudutavas osas ei ole maakohtu otsust vaidlustatud ning ringkonnakohus selles osas

maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli (TsMS § 651 lg 1).

Samas ei ole maakohus otsuses põhjendanud kostja I vastuhagiga seotud hageja kulude

hageja enda kanda jätmist. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb kostja I esitatud vastuhagiga

seotud hageja menetluskulud jätta TsMS § 168 lg-te 2 ja 4 alusel kostja I kanda. Viidatud

sätetest tulenevalt kannab hagi läbivaatamata jätmise korral menetluskulud üldjuhul hageja

(praegusel juhul vastuhagi esitanud kostja I). TsMS § 168 lg-d 4 ja 5 võimaldavad jätta

menetluskulud ka kostja kanda, kui hageja võtab hagi tagasi seetõttu, et kostja on nõude

pärast hagi esitamist rahuldanud. Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. Seega

peab kostja I kandma enda esitatud vastuhagiga seotud hageja menetluskulud.

15. Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ning ei pea TsMS

§ 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata.

Vastusena apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

15.1. Tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi

lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab

kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis

või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 17. oktoobri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-

05, p 15). Kohtupraktika järgi on kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte

huvide kaalumisega kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme

kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt

rikkunud menetlusõiguse norme (vt nt Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-

17-9749, p 11).

Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust järeldada, et maakohus oleks kaasomandi

lõpetamise viiside valikul ületanud diskretsiooni piire. Kohus on otsustanud lõpetada

kaasomandi korteriomandile kostja II poole esitatud vastuhagis taotletud viisil. Otsuse

põhjendustest nähtuvalt on kohus kaalunud kõigi kaasomanike huve ning oma järeldusi

asjakohaselt ja piisavalt määral põhjendanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei toeta asja

materjalid küll maakohtu seisukohta, nagu võiks avalik enampakkumine kaasa tuua

olukorra, kus kostjal I tuleb oma kodu säilitamiseks osta korter selle turuhinnast kallimalt.

Samas ei anna see iseenesest alust kahelda maakohtu kaalutlusotsuse põhjendatuses.

10(11)

Hageja keskne huvi saada omandiõiguse kaotuse eest 12 500 eurot on eelduslikult tagatud

maakohtu otsusega määratud enampakkumise alghinnaga 50 000 eurot ning maakohtu

korraldusega, mille kohaselt tuleb enampakkumise kuludest ülejääv raha jagada

kaasomanike vahel võrdselt. Kaasomaniku poolt korteri müügist saadav raha

enampakkumise kulude arvel küll väheneb, kuid samas võib tegelik müügihind

enamapakkumise käigus kujuneda kõrgemaks kui 50 000 eurot ning enampakkumise

kulud kaasneksid ka avaliku enampakkumise korral. Kui hageja hinnangul on

korteriomandi väärtus oluliselt suurem kui 50 000 eurot, peaks ka hagejal endal olema

äriline huvi korteriomand enampakkumisel omandada, et see hiljem turuhinnaga müüa

(isegi kui hageja korteriomandit muul põhjusel endale ei soovi).

15.2. Kaasomanike vaheline enampakkumine on põhjendatud eelkõige siis, kui enda

omandisse soovivad samal ajal asja mitu kaasomanikku. Samas ringkonnakohus ei nõustu

hagejaga, et sellise olukorraga oleks tegemist ainult siis, kui mitu kaasomanikku oleks

esitanud nõude (hagi) korteriomandi jätmiseks tema ainuomandisse (hüvitise maksmise

kohustusega teistele kaasomanikele). Õigusteooria ega kohtupraktika hageja sellist

seisukohta ei toeta. Asja materjalidest nähtuvalt on nii kostja I kui ka kostja II avaldanud

menetluses soovi saada korteriomandi ainuomanikuks ning kinnitanud soovi

enampakkumisel osaleda. Maakohus on sellega kaalutlusotsuse tegemisel ka arvestanud.

Olukorras, kus kostja II oli esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks korteriomandi

müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning kostja I sellise kaasomandi

lõpetamise viisiga nõustus, puudus tal mõistlik põhjus enda poolt samasisulise vastuhagi

esitamiseks.

15.3. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta ka maakohtu poolt seoses hagi ja

kostja II esitatud vastuhagiga määratud menetluskulude jaotust. Kaasomandi lõpetamine

on eelduslikult kõigi kaasomanike huvides ning, nagu on märkinud ka maakohus, ei nähtu

asja materjalidest, millisest kaasomanikust tingituna on jäänud kaasomand kohtuväliselt

lõpetamata. Kohtuliku ekspertiisi korraldamine korteriomandi väärtuse (turuhinna)

tuvastamiseks lähtus hageja taotlusest (I kd, tl 159). Iseeneset ei ole õige maakohtu

märgitu, et ükski teine menetlusosaline peale hageja ei esitanud korteri hindamisakti. Asja

materjalidest nähtuvalt on asjatundaja arvamuse korteriomandi väärtuse kohta esitanud ka

kostja I (I kd, tl-d 114–126). Samas hindab kohus asja lahendamisel tõendeid nende

kogumis (TsMS § 232 lg-d 1 ja 2), mh oleks kohus ka ekspertiisi korraldamata jätmisel

saanud hinnata nii hageja kui kostja I poolt esitatud asjatundjate arvamusi.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud jätta hageja poolt taotletud ekspertiisiga

seonduvat kulu mõne teise menetlusosalise kanda.

16. Seoses hageja hagi ja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega jätab

ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud poolte menetluskulud TsMS

§ 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.

17. Ringkonnakohus

määrab

TsMS § 174

lg-test 3

ja 5

lähtudes

kindlaks

menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud maakohtu menetluses. Ringkonnakohtu

menetluses kantud menetluskulude rahalist suurust ei ole vaja ülalesitatud menetluskulude

jaotusest lähtuvalt kindlaks määrata.

11(11)

17.1. Apellatsioonkaebusest ja tsiviilasja materjalidest nähtuvalt (II kd, tl-d 7–8) on

hageja kandnud seoses kostja I vastuhagile vastamisega kulusid 240 euro ulatuses. Kulud

seisnevad esindajakuludes. Esindaja kulutas vastuhagile vastuse koostamiseks 2 tundi.

Hageja

esindaja

tunnitasu

on

eurot

(käibemaksuta).

Hageja

on

käibemaksukohustuslane, mistõttu palub kulud hüvitada ilma käibemaksuta.

17.2. Kostja I on palunud kulusid vähendada vähemalt 120 euro ulatuses. Arvestades

hageja poolt kostja I vastuhagile 3. septembril 2020 esitatud vastuse pikkust ja sisu, on

kostja I hinnangul selle menetlusdokumendiga seotud põhjendatud menetluskulude suurus

maksimaalselt 120 eurot (1 tund).

17.3. Ringkonnakohus leiab, et hageja esindaja ülalviidatud toiming on asja mahtu ning

keerukust arvestades asjatundliku õigusteenuse osutamiseks TsMS § 175 lg 1 tähenduses

põhjendatud ja vajalik. Esindaja ei ole kulutanud vastuhagile vastamiseks aega

põhjendamatult.

Ringkonnakohtu hinnangul on esindaja tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) samuti

TsMS § 175 lg 1 tähenduses mõistlik ja põhjendatud. See ei ületa keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu.

17.4. Eelmärgitut arvestades määrab ringkonnakohus hageja maakohtu menetluses

kantud menetluskulude (esindajakulu) suuruseks 240 eurot ning mõistab nimetatud summa

kostjalt I hageja kasuks välja.

17.5. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4, märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse

resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse

jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Üllar Roostoja Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest